淮南八公山棚戶區(qū)改造項(xiàng)目策劃報(bào)告78P

1、策劃機(jī)構(gòu)策劃機(jī)構(gòu): 正合地產(chǎn)正合地產(chǎn)謹(jǐn)呈新貴都城市酒店控股有限公司謹(jǐn)呈新貴都城市酒店控股有限公司生態(tài)教育人文潛力服務(wù)形象定位形象定位引領(lǐng)淮南引領(lǐng)淮南“ “首席歐洲理想首席歐洲理想” ”的百萬級(jí)城邦的百萬級(jí)城邦便利一、市場理解一、市場理解1 1、八公山區(qū)位形象面貌變化、八公山區(qū)位形象面貌變化加大城市規(guī)劃力度，西部城區(qū)規(guī)劃、八公山風(fēng)景名勝區(qū)總規(guī)修編、西部工業(yè)走廊規(guī)劃和八公山旅游區(qū)總體規(guī)劃等重大規(guī)劃通過市政府審批。五年新增城市道路面積12.1萬平方米。重大交通樞紐工程孔李淮河大橋引橋部分開工建設(shè)。完成蔡新路拓寬改造，東西部第二通道加快建設(shè)。老城區(qū)路網(wǎng)加密工程前期工作基本完成。加快實(shí)施棚戶區(qū)改造。開工

2、建設(shè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目10個(gè)，完成前期工作項(xiàng)目3個(gè)，累計(jì)拆除舊危房94萬平方米，新建住房206萬平方米。五年完成小街小巷改造項(xiàng)目23個(gè)，新增綠地10.3萬平方米，成片造林500畝，城市綠化覆蓋率達(dá)到35%。完善城市管理工作機(jī)制，市容管理和環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高，西部污水處理廠建成投入使用，城區(qū)供水、供電、供氣、排水改造繼續(xù)推進(jìn)，城市功能逐步完善。2 2、八公山城區(qū)建設(shè)發(fā)展、八公山城區(qū)建設(shè)發(fā)展加快實(shí)施棚戶區(qū)改造。紫金時(shí)代廣場、建南村二期、瓷器廠東門口、孔集北村、新建村、支架村二期等6個(gè)項(xiàng)目主體建成，八公山新村總建筑面積50.4萬平方米已開工10萬平方米，妙山林場棚改項(xiàng)目開工，建北村暨新莊孜農(nóng)貿(mào)市場

3、升級(jí)改造、和平村、沿湖村3個(gè)項(xiàng)目已完成總拆遷量的80，已開工10萬平方米。團(tuán)結(jié)村、西山小區(qū)、小劉莊項(xiàng)目前期工作加快推進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步發(fā)展。錦繡康城三期、新風(fēng)苑三期、鴻發(fā)商住小區(qū)開工建設(shè)。加大建設(shè)環(huán)境整治力度，保障重點(diǎn)市政建設(shè)工程順利實(shí)施。東西部第二通道拆遷安置攻堅(jiān)克難、加快推進(jìn)，完成征地924畝，依法拆遷安置710戶。蔡新路向北延伸改造前期工作加快推進(jìn)。西部污水處理廠配套排污管網(wǎng)基本建成。積極創(chuàng)新工作機(jī)制，組建兩鎮(zhèn)行政執(zhí)法中隊(duì)和城區(qū)中隊(duì)，完善城市拆遷工作機(jī)制，全年共查處非法搶建243起，組織拆除行動(dòng)24次，拆除違法建設(shè)80處10200平方米?；茨鲜邪斯降貐^(qū)宏觀環(huán)境及規(guī)劃分析 4 4、八公山

4、城區(qū)建設(shè)發(fā)展、八公山城區(qū)建設(shè)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)投資力度加大，全區(qū)新建續(xù)建旅游項(xiàng)目9個(gè)，總投資4.2億元，完成投資1.8億元。淮南子文化園、人大代表生態(tài)園建成開園，招商成立八公山文化旅游投資開發(fā)公司。妙山村搬遷安置工作啟動(dòng)。旅游綜合服務(wù)區(qū)控制性規(guī)劃通過審批，爭取建設(shè)用地指標(biāo)946畝，上繳土地報(bào)批費(fèi)用8500萬元。文體活動(dòng)中心開工建設(shè)。風(fēng)景區(qū)景觀大道主干道建成，景觀綠化配套工程即將完成。樂澗套休閑度假村綜合開發(fā)、六車間商務(wù)會(huì)所、孫家花園原貌恢復(fù)、嵐香湖水庫及休閑度假村等項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)加快推進(jìn)。凌云山莊主體封頂。樂澗套旅游道路、八公山風(fēng)景區(qū)供電專線建成投入使用。青龍山生態(tài)文化園全面開工。成功舉辦第十屆八公山

5、旅游節(jié)。全年接待游客90.2萬人次，增長7.35%，旅游總收入4.94億元，增長9.52%。3 3、八公山區(qū)位生活水平變化、八公山區(qū)位生活水平變化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長45.6%和49.4%。五年累計(jì)新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位12500個(gè)，下崗失業(yè)人員再就業(yè)6577人。社會(huì)保障體系建設(shè)加快，社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面和征繳工作扎實(shí)推進(jìn)。五年累計(jì)保障城鄉(xiāng)最低生活人口47.7萬人次，發(fā)放低保金4754萬元。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房3.2萬平方米。高度重視采煤沉陷區(qū)綜合治理工作，13萬平方米采煤沉陷區(qū)綜合治理二期工程兩個(gè)安置小區(qū)建成使用。精神文明和民主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，安全生產(chǎn)和信訪穩(wěn)定形勢(shì)總體平穩(wěn)，

6、社會(huì)保持和諧安定。 5 5、八公山交通道路建設(shè)、八公山交通道路建設(shè)蔡新路延伸段改造、孔李淮河大橋等重點(diǎn)工程建設(shè)，確保12.1公里東西部第二通道八公山段工程建成通車，開工建設(shè)景觀大道向東延伸、紫金山西路、丁山路向西延伸、錢淮路、上游路、機(jī)械廠路拓寬改造等6條城區(qū)道路改造工程。小結(jié)小結(jié) 隨著淮南市大力加強(qiáng)西部基礎(chǔ)建設(shè)和舊城改造工程，市政、旅游、工業(yè)、商業(yè)，50萬人口區(qū)域全新建設(shè)，謝八兩區(qū)新行政中心的落成，也愈加堅(jiān)定了西部發(fā)展的博大未來。 西部地區(qū)棚改項(xiàng)目重點(diǎn)規(guī)劃八公山，主干道拓寬向北，二通道貫通 連接田家庵八公山鳳臺(tái)，西部中心重建，帶動(dòng)城市區(qū)域價(jià)值，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使八公山全新的區(qū)域與城市的行政、文

7、化、商業(yè)、教育等功能為主體的市政建設(shè)格局，為這一地區(qū)更增添了澎湃熱力，八公山版塊蓬勃發(fā)展大局確定無疑。2012上半年，淮南市商品住房均價(jià)4055元/，同比去年增長4.24%。在國家、省、市政府調(diào)控政策影響下，淮南市房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出投資保持增長，市場供需基本保持平衡，價(jià)格穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。在此次市調(diào)中，我們分別對(duì)八公山房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)類型、物業(yè)檔次、現(xiàn)行價(jià)格、物業(yè)管理情況、銷售情況進(jìn)行了分析。位置位置八公山蔡新路土壩孜規(guī)模規(guī)模總占地面積60畝 總建筑面積150000平方 物業(yè)類型物業(yè)類型/ /戶型戶型a:89.75 兩房兩廳 b:92.8兩房兩廳 c：104.96兩房兩廳 d：136.65三房兩廳

8、兩衛(wèi)價(jià)格及銷售情況開發(fā)商開發(fā)商安徽遠(yuǎn)程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出時(shí)間推出時(shí)間項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前1.2.3期已經(jīng)交房 在售三期三期2011.7.18 銷售價(jià)格銷售價(jià)格目前在售三期48#、50-54#樓，銷售率達(dá)85%面積89、92、105、136，均價(jià)2780元/。一次性付款減60元/，貸款減40元/。均價(jià)2900銷售狀況銷售狀況日均來訪3-4組 六月份成交量3套 成交比3%物業(yè)公司：物業(yè)公司：新苑物業(yè)停車位：停車位：兩個(gè)地下車庫銷售電話：銷售電話：5620919御景花園御景花園 客戶分析樓盤點(diǎn)評(píng)小區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品供應(yīng)可選擇性多，形象扎根深。小區(qū)靠近內(nèi)側(cè)環(huán)境干凈整潔。近期活動(dòng)無主要以周邊礦工為主 以

9、改善居住環(huán)境占大比例個(gè)案篇房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)市場：位置位置八公山蔡新北路國稅局南側(cè)水泥廠旁邊規(guī)模規(guī)模占地面積5502.71平方米 建設(shè)規(guī)模 21469平方米 地下1105平方米 商業(yè)面積 7292平方米 經(jīng)濟(jì)系數(shù)經(jīng)濟(jì)系數(shù)容積率3.5 綠化35%戶型產(chǎn)品分析戶型產(chǎn)品分析2棟：前面16層 戶型為89平方兩房 124平方3房 128平方3房后面18層戶型為89平方兩房 124平方3房 128平方3房商業(yè)1-6層為商業(yè)單一層面積為1215.47一層可以分割出售開發(fā)商開發(fā)商亳州市友陽房地產(chǎn)開發(fā)推出時(shí)間推出時(shí)間一期 共120套 8月份交房 開盤日期 2011.9.21價(jià)格及銷售情況價(jià)格及銷售情況銷售率70

10、% 住宅均價(jià)3100 商鋪均價(jià)4200-4000之間 商鋪銷售率25%優(yōu)惠：一次性9.7 公積金商業(yè)按揭9.8折 一房送一臺(tái)空調(diào)銷售狀況銷售狀況日均來訪2-3組 6月份成交2套 成交比2%停車位：停車位：地下60 地上40銷售電話：銷售電話：5617522個(gè)案篇中央生活廣場中央生活廣場 客戶分析樓盤點(diǎn)評(píng)小區(qū)交通便利，周邊配套齊全，但小區(qū)孤立 無綠化 靠近馬路灰層大 主力戶型以120平米以上為主戶型較大。以礦區(qū)為主 ，及周邊生意人位置位置蔡新路原瓷器廠東門家屬區(qū)規(guī)模規(guī)模占地76000 建筑 1360000經(jīng)濟(jì)系數(shù)經(jīng)濟(jì)系數(shù)容積率1.7綠化35%戶型產(chǎn)品分析戶型產(chǎn)品分析一期全多層戶型產(chǎn)品分析：a:7

11、2.7兩房兩廳b:80.3兩房兩廳 c:95.75兩房兩廳 d:81.95兩房兩廳 e：66.34兩房兩廳 s：96三房一廳開發(fā)商開發(fā)商淮南佳聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出時(shí)間推出時(shí)間分期開發(fā)：一期現(xiàn)已經(jīng)交房開盤時(shí)間：2010.12.5價(jià)格及銷售情況價(jià)格及銷售情況目前在售多層，面積在66-100左右的房源價(jià)2800元以上。一次性付款97折，公積金、商業(yè)貸款98折。銷售率達(dá)80%余留大戶型以及6層較多。銷售狀況銷售狀況日均來訪3-4組 6月份成交2套 成交比2%物業(yè)公司：物業(yè)公司：為民物業(yè)。3.5毛每平方停車位：停車位：地下無停車位，地上不清楚銷售電話：銷售電話：5615561 5625561個(gè)案篇錦

12、繡東苑錦繡東苑 客戶分析樓盤點(diǎn)評(píng)小區(qū)為磚混結(jié)構(gòu)，地理位置偏遠(yuǎn)環(huán)境臟亂。以中小戶型為主 部分樓棟一層贈(zèng)送柵欄院子以礦為主，及周邊住戶【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱小區(qū)名稱洗云居體量體量建成時(shí)間建成時(shí)間2005年開發(fā)商開發(fā)商礦務(wù)局棚戶拆遷多少牌棟多少牌棟共19棟幾梯幾戶幾梯幾戶2梯四戶4棟 三梯六戶13棟 一梯四戶2棟 二梯八戶1棟戶型戶型面積面積70-120總層數(shù)總層數(shù)5+1層 6+1層 11層層高層高2.8停車位停車位機(jī)動(dòng)車輛有停車棚，汽車停在路邊停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車棚貼18元一個(gè)月，現(xiàn)在漲價(jià)25元一個(gè)月綠化綠化45%樓間距樓間距20樓頂樣式樓頂樣式斜坡式外立面涂料外立面涂料一層面磚，二層以

13、上白色面墻小區(qū)目前售價(jià)小區(qū)目前售價(jià)3400左右商業(yè)配套商業(yè)配套網(wǎng)吧，飯店，批發(fā)小賣部，對(duì)街有ktv，永和豆?jié){商業(yè)類型商業(yè)類型街鋪（一層住宅打通做街鋪）商鋪面寬進(jìn)深商鋪面寬進(jìn)深物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.4元一個(gè)平方游樂設(shè)施游樂設(shè)施比較少居住舒適度居住舒適度(業(yè)主言論）業(yè)主言論）不滿意，物業(yè)不負(fù)責(zé)，衛(wèi)生不好，小狗隨地大小便，小雞吃草坪，（小區(qū)內(nèi)大部分是礦工，早晨四點(diǎn)多雞叫，睡眠不好），收廢品的多，晚上摩托車多，小孩子不安全，一樓飯店油煙特別大，晚上較吵鬧，剛搬來的時(shí)候因?yàn)榻ㄔ旖Y(jié)構(gòu)，被地震震給晃醒了，感覺住著不放心，每棟還沒有防盜門小區(qū)名稱勞動(dòng)新村體量建成時(shí)間開發(fā)商多少牌棟30幾梯幾戶兩梯四戶四棟

14、 三梯六戶14棟 四梯八戶十一棟 六梯12戶1棟戶型面積總層數(shù)6+1層高2.8米停車位有底下停車場，但是沒有啟用停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綠化樓間距樓頂樣式斜坡式外立面涂料一至無層面磚，六層石灰白墻小區(qū)目前售價(jià)商業(yè)配套街邊商鋪，煙酒批發(fā)部，理發(fā)店，男女服飾，排擋飯店，小吃商業(yè)類型小區(qū)內(nèi)無商業(yè)，周邊有街鋪商鋪面寬進(jìn)深面積大小不定，最小十平方，到四十平方左右物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.45元一平方游樂設(shè)施游樂設(shè)施面積大，器械多，居住舒適度(業(yè)主言論）業(yè)主言論）比較滿意，小區(qū)內(nèi)配備樂嘟嘟幼兒園，派出所，健身館，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，【早期建成物業(yè)】【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱小區(qū)名稱建南村體量體量建成時(shí)間建成時(shí)間08年開發(fā)商開發(fā)商多少

15、牌棟多少牌棟55棟，老樓四棟幾梯幾戶幾梯幾戶兩梯四戶20棟 三梯六戶16棟 四梯八戶13棟戶型戶型面積面積總層數(shù)總層數(shù)6+1層高層高2.8停車位停車位走道停車，樓頂樣式樓頂樣式斜坡式綠化綠化45%樓間距樓間距20米停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自行車7元一個(gè)月，電動(dòng)車11元，助力車8元，輕騎藍(lán)照13元一個(gè)月，摩托車黃照18元，室內(nèi)停車場150元一個(gè)月，露天停車場90元一個(gè)月，零時(shí)停車位5元一次外立面涂料外立面涂料一二層面磚，三層以上石灰白墻小區(qū)目前售價(jià)小區(qū)目前售價(jià)商業(yè)類型商業(yè)類型街鋪，一層住戶打通，外面搭的棚子商鋪面寬進(jìn)深商鋪面寬進(jìn)深商業(yè)配套商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)有飯店，批發(fā)小賣部，小區(qū)外有銀行，賓館，附近

16、有菜市，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.4元每月每平方游樂設(shè)施游樂設(shè)施器械挺多，反應(yīng)良好居住舒適度居住舒適度(業(yè)主言論）業(yè)主言論）不太滿意，一樓業(yè)主(窗外雜草比窗戶都高，無人修理，蚊蟲太多，五點(diǎn)幾乎不能站人），一樓下水做的不好2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱小區(qū)名稱新淮小區(qū)體量體量建成時(shí)間建成時(shí)間2008年建成開發(fā)商開發(fā)商礦物局拆遷戶多少牌棟多少牌棟27棟幾梯幾戶幾梯幾戶2梯四戶7棟 三梯6戶16 四梯八戶4棟戶型戶型面積面積75-95平米總層數(shù)總層數(shù)6層高層高6+1停車位停車位無停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)電瓶車3個(gè)月50綠化綠化4

17、0%樓間距樓間距20米樓頂樣式樓頂樣式斜坡外立面涂料外立面涂料一層為灰色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價(jià)小區(qū)目前售價(jià)440元每平米商業(yè)配套商業(yè)配套區(qū)外街鋪（便利店，小吃店，酒店，餐飲商業(yè)類型商業(yè)類型街鋪商鋪面寬進(jìn)深商鋪面寬進(jìn)深最小4*6米，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.35元每平方游樂設(shè)施游樂設(shè)施面積小，器械少居住舒適度(業(yè)主言論）業(yè)主言論）只有一個(gè)入口，進(jìn)出不方便，草坪雜草叢生，無人清理，給人感覺不像小區(qū)。【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱小區(qū)名稱十排樓體量體量建成時(shí)間建成時(shí)間開發(fā)商開發(fā)商多少牌棟多少牌棟10棟幾梯幾戶幾梯幾戶一梯四單元，每單元3戶戶型戶型面積面積總層數(shù)總層數(shù)層高層高6+1停車位停車位無停車收

18、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無綠化綠化樓前有花草樓間距樓間距20米樓頂樣式樓頂樣式平頂式外立面涂料外立面涂料一層為灰色面磚，二層以上石灰涂料小區(qū)目前售價(jià)小區(qū)目前售價(jià)商業(yè)配套商業(yè)配套無商業(yè)類型商業(yè)類型基本無商鋪面寬進(jìn)深商鋪面寬進(jìn)深無物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問不到游樂設(shè)施游樂設(shè)施無居住舒適度(業(yè)主言論）業(yè)主言論）在路邊很吵，但已經(jīng)住習(xí)慣了，沒什么好不好的【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱小區(qū)名稱新風(fēng)苑體量體量建成時(shí)間建成時(shí)間二期07年7月開發(fā)商開發(fā)商多少牌棟多少牌棟51幾梯幾戶幾梯幾戶一梯兩戶1棟 兩梯四戶9棟 三體六戶35 四梯八戶5棟 戶型戶型面積面積總層數(shù)總層數(shù)6+1層高層高2.8停車位停車位路邊停車停車收費(fèi)標(biāo)

19、準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.45元每平米綠化綠化樓前有花草樓間距樓間距20米樓頂樣式樓頂樣式斜坡外立面涂料外立面涂料一層灰色面磚，2.3.4.5是紅色面磚,6層是白色石灰小區(qū)目前售價(jià)小區(qū)目前售價(jià)2800商業(yè)配套商業(yè)配套小區(qū)外有銀行，飯店等商業(yè)類型商業(yè)類型無商鋪面寬進(jìn)深商鋪面寬進(jìn)深無物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.4元一平方游樂設(shè)施游樂設(shè)施有居住舒適度居住舒適度(業(yè)主言論）業(yè)主言論）環(huán)境衛(wèi)生還可以，就是路邊晚上停的全是車2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱小區(qū)名稱新世紀(jì)小區(qū)體量體量建成時(shí)間建成時(shí)間2005年開發(fā)商開發(fā)商多少牌棟多少牌棟10棟幾梯幾

20、戶幾梯幾戶七梯2棟，每棟14戶 戶型戶型兩室一廳，三室一廳面積面積總層數(shù)總層數(shù)5層高層高3米停車位停車位無停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綠化綠化樓房后面有少量花草樓間距樓間距20米樓頂樣式樓頂樣式平頂式外立面涂料外立面涂料一層為灰色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價(jià)小區(qū)目前售價(jià)無在售房源商業(yè)配套商業(yè)配套小鋪飯店，ktv超市，銀行商業(yè)類型商業(yè)類型街邊商業(yè)商鋪面寬進(jìn)深商鋪面寬進(jìn)深寬3米，進(jìn)深5米左右物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.43元游樂設(shè)施游樂設(shè)施無居住舒適度(業(yè)主言論）業(yè)主言論）不太滿意，太過擁擠，吵雜，飯店油煙多，頻繁更換物業(yè)公司【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱小區(qū)名稱玉露苑體量體量建成時(shí)間建成時(shí)間2004年開發(fā)商

21、開發(fā)商多少牌棟多少牌棟16棟幾梯幾戶幾梯幾戶兩梯四戶5棟 三梯六戶11棟戶型戶型面積面積總層數(shù)總層數(shù)6+1層高層高2.8米停車位停車位路邊停車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無綠化綠化35%左右樓間距樓間距20米樓頂樣式樓頂樣式斜坡外立面涂料外立面涂料一層為紅色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價(jià)小區(qū)目前售價(jià)無在售房源商業(yè)配套商業(yè)配套無商業(yè)類型商業(yè)類型基本無商鋪面寬進(jìn)深商鋪面寬進(jìn)深寬3米左右，進(jìn)深5米左右物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.4元每平米游樂設(shè)施游樂設(shè)施較好居住舒適度(業(yè)主言論）業(yè)主言論）較好，主要問題是寵物糞便無人清理，外來人員遛狗較多，草坪不注意就踩到狗屎【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱小區(qū)名稱紫金華庭體量體量

22、35922平米建成時(shí)間建成時(shí)間07年開發(fā)商開發(fā)商多少牌棟多少牌棟11棟幾梯幾戶幾梯幾戶一梯兩戶1棟 三梯六戶10棟 戶型戶型三室兩廳和兩市兩廳為主面積面積80-130總層數(shù)總層數(shù)6+1層高層高2.8停車位停車位路邊停車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無綠化綠化30%樓間距樓間距20樓頂樣式樓頂樣式斜坡式外立面涂料外立面涂料一層面磚，以上石灰白墻小區(qū)目前售價(jià)小區(qū)目前售價(jià)商業(yè)配套商業(yè)配套便利店，大排檔，大藥房，網(wǎng)吧，銀行，醫(yī)院商業(yè)類型商業(yè)類型街鋪商鋪面寬進(jìn)深商鋪面寬進(jìn)深進(jìn)深8米物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)居民不交游樂設(shè)施游樂設(shè)施面積小，種類少居住舒適度不滿意，一樓把綠化全部鏟除種菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，外面居民進(jìn)來遛狗

23、沒人問，一樓還自己私建庭院2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 小結(jié)小結(jié) 從上表中來看，八公山區(qū)多層物業(yè)費(fèi)在0.35 元到0.45元之間，高層物業(yè)費(fèi)在0.8元至1元之間。 根據(jù)對(duì)在銷樓盤的對(duì)比分析，樓盤品質(zhì)和物業(yè)管理公司的不一,物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也呈現(xiàn)多方面的現(xiàn)象。 目前八公山地區(qū)高層物業(yè)最低均價(jià)2800元/平米，最高均價(jià)3300元/平米；多層物業(yè)最低均價(jià)2600元/平米，最高均價(jià)3400元/平米。 分析得出： 八公山整體均價(jià)大約在3000元/平米。隨著百姓生活水平提升，同時(shí)對(duì)小區(qū)配套以及功能有很大的提升，我們不難發(fā)現(xiàn)業(yè)主對(duì)早期物業(yè)條件的不滿，以及現(xiàn)有在建項(xiàng)目體

24、量和產(chǎn)品的特征還是有一定程度的期望。消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況分析消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況分析 八公山地區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)群體主要集中在礦區(qū)范圍內(nèi)。80%購房者來自周邊礦區(qū)，從礦公積金貸款購買程度就能看出結(jié)果，其他如孔集、畢家崗改善型客戶群體也占有一定的比例。大部分購房者還是在新莊孜煤礦工作，根據(jù)此次對(duì)市場的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，大部份的被調(diào)查對(duì)象雖然都有在近一年內(nèi)購房的愿望，但是對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期值并不是很高。 根據(jù)調(diào)查顯示，準(zhǔn)南購房者中以35-45歲的比例最高，達(dá)到53，50-55歲之間的購房者達(dá)到20%；35歲以下的人群，達(dá)到 27%，因此， 35-45 歲的中年人士依然是房產(chǎn)市場的主角，這是由他們所處的生命周期和經(jīng)濟(jì)能力

25、相適應(yīng)的。1 1、被訪者的家庭結(jié)構(gòu)、被訪者的家庭結(jié)構(gòu) 在被訪者總體中，兩口之家的比例達(dá)到了 56% ，超過總體的一半；三口之家的比例位居第二，兩者之和達(dá)到了95%；單身的比例則最低 僅為 5% 。從購房群體來看，今后的一至二年之內(nèi)，礦上職工利用繳存的公積金買房是較強(qiáng)的需求量；主力購房群體新莊孜占到70%，畢家崗10%，李嘴孜10%，鳳臺(tái)區(qū)域煤礦10%。商品房已成為生活的必需品，而其昂貴的價(jià)值，一般要花費(fèi)消費(fèi)者的一生或半生積蓄，所以與單身相比家庭戶的購買力更強(qiáng)，其中兩代、 三代同堂的表現(xiàn)的更為迫切。 2 2、被訪者家庭年收入分布、被訪者家庭年收入分布 被訪者家庭年收入分布情況 家庭收入在3萬5萬

26、的被訪者占據(jù)了3成，6-10萬的被訪者占據(jù)了所有被訪者的一半，收入在10-15萬的被訪者占比1成以上，新莊子占比80%以上，畢家崗、孔集10%以上，收入 在 15 萬元以上的比例為燕郊為0.8%。中等收入的家庭作為購房主體繼續(xù)支撐著市場。 。 3 3、 購房需求購房需求 特征分析特征分析 3.1 3.1 面積需求面積需求 被訪者面積需求： 本次調(diào)查結(jié)果顯示， 90-110 的需求比例最高，新莊孜占到總體的 75，八公山其他區(qū)域占到總體的68%；八公山區(qū)對(duì)90以上戶型的需求略高。小面積的需求主要是單身購房者的意向較多，從投資角度來看，八區(qū)市場目前還是一片空白3.2 3.2 理想的購房區(qū)域理想的購

27、房區(qū)域 被訪者意向購房區(qū)域分布情況： 八仙街附近多種形態(tài)物業(yè)的增加，將此區(qū)域的升值空間大幅提升，加之學(xué)區(qū)主要集中范圍內(nèi)，購房意向占比達(dá)到55%。，淮鳳路上和平新村大體量的建設(shè)也吸引不少客戶群體，這部分群體占比達(dá)到30%，而對(duì)丁山路至二通道附近，客戶對(duì)這個(gè)區(qū)域持保守態(tài)度，需要政府和開發(fā)企業(yè)引導(dǎo)，大建設(shè)和配套設(shè)施的完善，八公山二通道附近是后期的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，目前在此地段的項(xiàng)目較少，但是單個(gè)項(xiàng)目體量較大，如八公山新村已開工建設(shè)，目前工程情況已達(dá)到20多棟，多為塌陷區(qū)安置房，同時(shí)旅游區(qū)大建設(shè)已逐步開始。交通要道，貫穿東西部連接鳳臺(tái)高速通道。目前商業(yè)配套匱乏，停車場一處26路終點(diǎn)站，行政單位集中區(qū)域。站

28、，行政單位集中區(qū)域。 3.33.3年齡與樓型特征的要求的分析年齡與樓型特征的要求的分析 被訪者年齡段對(duì)樓型特征要求情況： 根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示， 30歲以下的準(zhǔn)購房者對(duì)小高層的接受程度明顯高于其他年齡段，并且處于各個(gè)樓型需求中的峰值，這和他們的個(gè)性特征有極大的關(guān)系，因?yàn)樗麄兌嗍前耸甏錾?，一般為?dú)生子女，享用著家庭的最佳資源，追求時(shí)尚和變化，而小高層在某種程度上迎合了這種需求； 而 30-45 歲的準(zhǔn)購房者中需求對(duì)高層和多層物業(yè)的需求都可認(rèn)同，這主要是因?yàn)檫@個(gè)年齡段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，尋求家庭的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立和事業(yè)的成功。在 46-55 歲之間的準(zhǔn)購房者中，對(duì)多層

29、的比例達(dá)到了7成以上。相比之下，各個(gè)年齡段對(duì)高層的需求占據(jù)40%以上，而對(duì)多層的需求則集中在 45 歲以上的人群，這主要是因?yàn)楸灸挲g段的人群一般家庭穩(wěn)定，事業(yè)上比較成功，同時(shí)也受傳統(tǒng)觀念影響，考慮老人住房多半選擇多層。3.4 3.4 購房目的分析購房目的分析 被訪者不同年齡購房目的分析： 從年齡與購房目的的交叉分析可以看出： 30 歲以下的人群主要是為滿足其定居和結(jié)婚的要求，兩者之和達(dá)到 75% ，他們基本是首次置業(yè)；30-45 歲的人群的置業(yè)目的集中在改善居住，定居的比例也較大，他們有較強(qiáng)的購買力，處于事業(yè)發(fā)展的黃金階段，需求增長較為強(qiáng)勁； 55 歲 以上的人群需求較弱，樣本中較少，不具有代

30、表性，所以這里沒有列出，這主要是因?yàn)樗麄兓疽呀?jīng)置業(yè)，生活已經(jīng)很穩(wěn)定了，極少的客戶會(huì)考慮替這部分的老人購房改善環(huán)境。 4 4、購房者、購房者 價(jià)格需求分析價(jià)格需求分析 房價(jià)是調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場的有力杠桿，隨著房價(jià)的穩(wěn)重有升，購房者對(duì)價(jià)格的心理承受能力也在隨著市場變化而變化，但需要找到其心理承受的邊緣分界線，在一定區(qū)域超過某一價(jià)格后，更多的消費(fèi)者會(huì)選擇放棄。 4.1 可以承受的最高單價(jià) 根據(jù)之前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，八公山區(qū)八仙街中心房屋均價(jià)為 3200元 / 平米，蔡新北路3100元 / 平米。而八公山地區(qū)年收入在 6-10 萬的占到了接近50% ，面對(duì)樓市回暖跡象，房價(jià)穩(wěn)重有升，購房者不得不面臨更大的經(jīng)濟(jì)

31、壓力，尤其是對(duì)那些解決基本居住問題的消費(fèi)者。隨著價(jià)格的不斷上揚(yáng)，其心理承受能力雖然會(huì)逐漸增強(qiáng)，但需有序有度 市場小結(jié)市場小結(jié)當(dāng)前市場開始出現(xiàn)了各種促銷手段，部分項(xiàng)目采取降價(jià)打折推盤，購房送全套家電、家俱者有之，送汽車者也大有其人。全面熱銷的局面不再出現(xiàn)，一些名盤、大盤的廣告營銷費(fèi)用開始大幅增加等種種市場表現(xiàn)。種種市場表現(xiàn)正說明了市場的發(fā)展成熟期即將到來，由單一力量帶動(dòng)整個(gè)市場發(fā)展方向的階段已經(jīng)過去，商品房將像大多數(shù)普通消費(fèi)品一樣，走向主要由需求為主導(dǎo)的，價(jià)格升降有序，競爭與整合并存的市場經(jīng)濟(jì)即將到來。特別是政策調(diào)控對(duì)市場的宏觀控制力度加大。 經(jīng)過多年的發(fā)展，八公山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步良好，但相關(guān)配

32、套行業(yè)（例如：融資、評(píng)估、交易服務(wù)、信息服務(wù)等）發(fā)展滯后。市場經(jīng)濟(jì)是過剩經(jīng)濟(jì)，隨著市場的發(fā)展，競爭會(huì)越來越強(qiáng)烈，而要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，了解、把握市場變化及趨勢(shì)是必須的。在前兩年時(shí)期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，特別是田家庵地區(qū)，在城市化進(jìn)程加快，外來人員快速增加，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，出現(xiàn)一段高速增長的過程；但當(dāng)市場發(fā)展到一定階段，產(chǎn)品供給全面過剩或供求平衡時(shí)期，沒有很強(qiáng)的核心競爭力就無法取勝，甚至無法生存的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)將成為常態(tài)。 以科學(xué)的發(fā)展觀從市場的發(fā)展規(guī)律來觀察和判斷目前八公山的房地產(chǎn)市場狀態(tài)，才能使我們保持客觀和清醒的頭腦，所有的判斷依據(jù)都要來源于科學(xué)、全面的市

33、場數(shù)據(jù)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)態(tài)度。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 二、項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目定位區(qū)域位置 本項(xiàng)目位于淮南市八公山區(qū)，位于淮南以西，連接田家庵八公山鳳臺(tái)，西部中心重建。位置位置：淮南以西，連接田家庵八公山鳳臺(tái)面積：面積：105平方公里總?cè)丝冢嚎側(cè)丝冢?8萬2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 項(xiàng)目概況總建面超過37萬平米的大盤，多期開發(fā)。指標(biāo)指標(biāo)整體規(guī)劃整體規(guī)劃一期小高層一期小高層占地面積占地面積14.7萬平方1.51萬總建筑面積總建筑面積37.56萬4.155萬容積率容積率2.402.75綠化率綠化率38%38%

34、規(guī)劃總用地面積14.07萬平方，建筑面積37.56萬平方（其中包含拆遷安置房）。c-02-03地塊位于蔡新路，商業(yè)成熟，人流量大，一期所在地段距離主流干道較近。適于一期開發(fā)，及售樓部所在地。一期總建筑面積1.51萬平方，總戶數(shù)382戶。計(jì)劃分為2標(biāo)段推出。一期項(xiàng)目開發(fā)問題界定項(xiàng)目開發(fā)問題界定定位研究二部曲定位研究二部曲市場在賣什么？市場在賣什么？市場競爭研究市場競爭研究市場需要什么？市場需要什么？客戶需求研究客戶需求研究發(fā)展商目標(biāo)發(fā)展商目標(biāo)快速銷售、資金回籠快速銷售、資金回籠形成口碑、創(chuàng)建品牌形成口碑、創(chuàng)建品牌項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性城市和區(qū)域的發(fā)展性良好，城市和區(qū)域的發(fā)展性良好，項(xiàng)目規(guī)模、優(yōu)勢(shì)資源明

35、顯，項(xiàng)目規(guī)模、優(yōu)勢(shì)資源明顯，具備發(fā)展中高品質(zhì)產(chǎn)品的具備發(fā)展中高品質(zhì)產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件?；A(chǔ)條件。我們的研究方向：高端形象的中檔城市住宅項(xiàng)目（包括住宅、底商）我們的研究方向：高端形象的中檔城市住宅項(xiàng)目（包括住宅、底商）2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 strengthsstrengths（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)） weaknessesweaknesses（劣勢(shì)）（劣勢(shì)） opportunitiesopportunities（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)） threatsthreats（威脅）（威脅） v 地理位置優(yōu)越，擁有優(yōu)良的景觀資源地理位置優(yōu)越，擁有優(yōu)良的景觀資源v 占地占地14

36、.714.7萬平方，規(guī)模較大，便于形成良好的社區(qū)萬平方，規(guī)模較大，便于形成良好的社區(qū)氛圍，可以成為城中之城。氛圍，可以成為城中之城。v 自身內(nèi)部擁有自然公園，周邊即名校林立，擁有得自身內(nèi)部擁有自然公園，周邊即名校林立，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。v 項(xiàng)目臨城市規(guī)劃主干，交通便利項(xiàng)目臨城市規(guī)劃主干，交通便利v城市舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域影響力及吸引力大幅提升；城市舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域影響力及吸引力大幅提升；v充分發(fā)揮地段、規(guī)模、配套優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域超級(jí)大盤充分發(fā)揮地段、規(guī)模、配套優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域超級(jí)大盤形象，吸納全城購房客戶形象，吸納全城購房客戶v利用項(xiàng)目稀缺的公園景觀資源，樹立高端品質(zhì)，把握

37、利用項(xiàng)目稀缺的公園景觀資源，樹立高端品質(zhì)，把握改善性、投資客戶改善性、投資客戶v 這么大體量到底八公山的購買力是否能承受。這么大體量到底八公山的購買力是否能承受。v 小高層產(chǎn)品接受度畢竟有限。小高層產(chǎn)品接受度畢竟有限。v 拆遷量較大，工程較為繁瑣，安置房就地安置，拆遷量較大，工程較為繁瑣，安置房就地安置，對(duì)樓盤有一定的影響。對(duì)樓盤有一定的影響。s st tw wo ov政策調(diào)控，樓市未來不確定因素存在；政策調(diào)控，樓市未來不確定因素存在；v真正的高端產(chǎn)品量極少，項(xiàng)目可參照物不多，真正的高端產(chǎn)品量極少，項(xiàng)目可參照物不多，產(chǎn)品打造面臨眾多開創(chuàng)性，面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品打造面臨眾多開創(chuàng)性，面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)

38、。v市場總?cè)萘看螅蟊P開發(fā)周期較長。市場總?cè)萘看?，大盤開發(fā)周期較長。項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析形象定位利用原則：形象定位利用原則：獨(dú)特的、稀缺的、客戶強(qiáng)烈認(rèn)同的獨(dú)特的、稀缺的、客戶強(qiáng)烈認(rèn)同的形象定位可重點(diǎn)選擇訴求元素：形象定位可重點(diǎn)選擇訴求元素：公園自然資源公園自然資源周邊名校林立周邊名校林立大規(guī)模社區(qū)大規(guī)模社區(qū)主要交通干道，交通便利主要交通干道，交通便利區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)的利用方向分類：優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)的利用方向分類：形象定位附帶訴求元素：形象定位附帶訴求元素：交通優(yōu)勢(shì)與城市房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，是城市房地產(chǎn)交通優(yōu)勢(shì)與城市房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，是城市房地產(chǎn)

39、項(xiàng)目所共有或共享的，不能體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特性。項(xiàng)目所共有或共享的，不能體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特性。 strengthsstrengths（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)） opportunitiesopportunities（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）v 地理位置優(yōu)越，擁有優(yōu)良的景觀資源地理位置優(yōu)越，擁有優(yōu)良的景觀資源v 占地占地14.714.7萬平方，規(guī)模較大，便于形成良好的社區(qū)萬平方，規(guī)模較大，便于形成良好的社區(qū)氛圍，可以成為城中之城。氛圍，可以成為城中之城。v 自身內(nèi)部擁有自然公園，周邊即名校林立，擁有得自身內(nèi)部擁有自然公園，周邊即名校林立，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。v 項(xiàng)目臨城市規(guī)劃主干，交通便利項(xiàng)目臨城市規(guī)劃主

40、干，交通便利v城市舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域影響力及吸引力大幅提升；城市舊城改造項(xiàng)目，區(qū)域影響力及吸引力大幅提升；v充分發(fā)揮地段、規(guī)模、配套優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域超級(jí)大盤充分發(fā)揮地段、規(guī)模、配套優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域超級(jí)大盤形象，吸納全城購房客戶形象，吸納全城購房客戶v利用項(xiàng)目稀缺的公園景觀資源，樹立高端品質(zhì)，把握利用項(xiàng)目稀缺的公園景觀資源，樹立高端品質(zhì)，把握改善性、投資客戶改善性、投資客戶2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析需要重點(diǎn)化解或規(guī)避的劣勢(shì)與威脅分析：需要重點(diǎn)化解或規(guī)避的劣勢(shì)與威脅分析：原始條件原始條件規(guī)避與化解方向規(guī)避與化解方向地塊大

41、而不整地塊大而不整從產(chǎn)品規(guī)劃的角度找到利潤最佳平衡點(diǎn)從產(chǎn)品規(guī)劃的角度找到利潤最佳平衡點(diǎn)展示性不佳展示性不佳首期可考慮利用強(qiáng)勢(shì)的情景示范打動(dòng)客戶首期可考慮利用強(qiáng)勢(shì)的情景示范打動(dòng)客戶政策調(diào)控政策調(diào)控目前八公山客戶對(duì)貸款的要求不及一二線城市，目前八公山客戶對(duì)貸款的要求不及一二線城市，但從長遠(yuǎn)考慮需要盡量減少多置型（大戶型）但從長遠(yuǎn)考慮需要盡量減少多置型（大戶型）產(chǎn)品產(chǎn)品首創(chuàng)性風(fēng)險(xiǎn)首創(chuàng)性風(fēng)險(xiǎn)盡量探尋客戶真實(shí)需求，從客戶接受能力出發(fā)，盡量探尋客戶真實(shí)需求，從客戶接受能力出發(fā)，打造接受度高的產(chǎn)品。打造接受度高的產(chǎn)品。市場總?cè)萘坑邢奘袌隹側(cè)萘坑邢藓侠矸制?，滾動(dòng)開發(fā)，引入一二線城市先進(jìn)營合理分期，滾動(dòng)開發(fā)，引

42、入一二線城市先進(jìn)營銷理念，高強(qiáng)度蓄客與挖客，打破常規(guī)，樹立銷理念，高強(qiáng)度蓄客與挖客，打破常規(guī)，樹立典范。典范。 weaknessesweaknesses（劣勢(shì)）（劣勢(shì)） threatsthreats（威脅）（威脅） v 這么大體量到底八公山的購買力是否能承受。這么大體量到底八公山的購買力是否能承受。v 小高層產(chǎn)品接受度畢竟有限。小高層產(chǎn)品接受度畢竟有限。v 拆遷量較大，工程較為繁瑣，安置房就地安置，拆遷量較大，工程較為繁瑣，安置房就地安置，對(duì)樓盤有一定的影響。對(duì)樓盤有一定的影響。v政策調(diào)控，樓市未來不確定因素存在；政策調(diào)控，樓市未來不確定因素存在；v真正的高端產(chǎn)品量極少，項(xiàng)目可參照物不多，真正

43、的高端產(chǎn)品量極少，項(xiàng)目可參照物不多，產(chǎn)品打造面臨眾多開創(chuàng)性，面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品打造面臨眾多開創(chuàng)性，面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。v市場總?cè)萘看?，大盤開發(fā)周期較長。市場總?cè)萘看?，大盤開發(fā)周期較長。項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向選擇通過swot分析及市場調(diào)研明確本案發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略地位分類領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者戰(zhàn)略地位所具備的特征u優(yōu)勢(shì)地段，超級(jí)項(xiàng)目u項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源u產(chǎn)品創(chuàng)新 u壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流 u具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者u具備強(qiáng)勁的企業(yè)實(shí)力u改變游戲規(guī)則 u強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) u強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 u缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力u搭便車，借勢(shì)u以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) u價(jià)格戰(zhàn)的制造者 u規(guī)模小，快速靈活u目標(biāo)客

44、戶明確，挖掘細(xì)分市場價(jià)值 u抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 u目光敏銳，反應(yīng)快速 本案條件及市場特征項(xiàng)目本體：1、城改中心地段，臨二通道；2、強(qiáng)勢(shì)資源、公園腹地、學(xué)區(qū)； 3、大規(guī)模； 市場競爭：1、顯性競爭量不大，潛在競爭威脅大；2、產(chǎn)品及價(jià)格可提升空間大； 企業(yè)實(shí)力：新貴都控股集團(tuán)初次進(jìn)入八公山市場，有意大展拳腳，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)與本案匹配度100%100%020%我們的戰(zhàn)略發(fā)展方向選擇：領(lǐng)導(dǎo)者+挑戰(zhàn)者我們以怎樣的條件來挑戰(zhàn)市場，從而樹立強(qiáng)大的領(lǐng)導(dǎo)地位？我們的方向是：從本體優(yōu)越的公園為腹地、名校為導(dǎo)引，品牌實(shí)力為槍手尋找突破口。項(xiàng)目界定： 八公山中央生活區(qū)，城市第一歐式

45、品質(zhì)大盤項(xiàng)目。 物業(yè)合理組合，有利規(guī)避開發(fā)成本及市場風(fēng)險(xiǎn)的影響。那么，基于項(xiàng)目使命和項(xiàng)目屬性界定， 我們必須跳出現(xiàn)有的競爭，建立高占位標(biāo)桿標(biāo)識(shí)，實(shí)現(xiàn)形象一躍2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 37萬方首席歐洲理想生活城邦觀園天下定位語闡述：本定位強(qiáng)化項(xiàng)目的規(guī)模以及歐洲屬性，并描繪一種理想的城邦生活愿景，以極強(qiáng)的畫面感直達(dá)消費(fèi)者心靈深處的向往。項(xiàng)目定位基于對(duì)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)的解讀，以及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的界定，結(jié)合八公山當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，客源現(xiàn)狀，我司建議本項(xiàng)目定位如下：高端小高層高端小高層客戶定位客戶定位客戶策略：客戶策略：以純粹的產(chǎn)品形象鎖定核心客戶；以純粹的

46、產(chǎn)品形象鎖定核心客戶；以高端的價(jià)值體驗(yàn)感染重要客戶；以高端的價(jià)值體驗(yàn)感染重要客戶；以強(qiáng)勢(shì)的片區(qū)價(jià)值傳遞打動(dòng)游離客戶；以強(qiáng)勢(shì)的片區(qū)價(jià)值傳遞打動(dòng)游離客戶；以產(chǎn)品投資潛力吸引偶得客戶。以產(chǎn)品投資潛力吸引偶得客戶。偶偶得得客客戶戶游游離離客客戶戶重重要要客客戶戶核心核心客戶客戶擁有一定資金，對(duì)于個(gè)人資產(chǎn)做處置，尋求保擁有一定資金，對(duì)于個(gè)人資產(chǎn)做處置，尋求保值、增值的投資客值、增值的投資客周邊學(xué)校的年輕教師，首次置業(yè)，以小面積低周邊學(xué)校的年輕教師，首次置業(yè)，以小面積低總價(jià)的精裝修公寓為主?？們r(jià)的精裝修公寓為主。礦業(yè)集團(tuán)、電廠的管理人員，本地私營業(yè)主，礦業(yè)集團(tuán)、電廠的管理人員，本地私營業(yè)主，居住升級(jí)的改善

47、型需求，購房意向?yàn)楦叨似焚|(zhì)居住升級(jí)的改善型需求，購房意向?yàn)楦叨似焚|(zhì)小區(qū)小區(qū)工作在礦業(yè)集團(tuán)、電廠的普通員工，首次置業(yè)工作在礦業(yè)集團(tuán)、電廠的普通員工，首次置業(yè)，剛性需求，關(guān)注性價(jià)比，剛性需求，關(guān)注性價(jià)比，90-110 90-110 的需求比的需求比例最高。例最高。他們大多是土生土長的八公山人，踏踏實(shí)實(shí)的工作在礦業(yè)集團(tuán)或電廠的第一線；他們大多是土生土長的八公山人，踏踏實(shí)實(shí)的工作在礦業(yè)集團(tuán)或電廠的第一線；他們具有一定的購買力，但具有務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀，性價(jià)比往往是他們考慮的首要要素，可接受的總他們具有一定的購買力，但具有務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀，性價(jià)比往往是他們考慮的首要要素，可接受的總價(jià)具有一定的范圍；價(jià)具有一定的范

48、圍；他們比較年輕，多半有一個(gè)孩子，子女的教育問題是他們?nèi)粘Ｉ钪嘘P(guān)注的重心；他們比較年輕，多半有一個(gè)孩子，子女的教育問題是他們?nèi)粘Ｉ钪嘘P(guān)注的重心；他們向往城市便利的生活，希望分享城市資源；他們向往城市便利的生活，希望分享城市資源；他們希望社區(qū)內(nèi)和社區(qū)周邊有比較完善的生活、交通等配套他們希望社區(qū)內(nèi)和社區(qū)周邊有比較完善的生活、交通等配套產(chǎn)品產(chǎn)品性價(jià)比性價(jià)比城市意愿城市意愿務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)傳統(tǒng)傳統(tǒng)低總價(jià)低總價(jià)家庭感家庭感核心客戶特征2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 三、形象定位三、形象定位形象定位形象定位品牌建筑建筑內(nèi)部配套內(nèi)部配套生態(tài)生態(tài)區(qū)位區(qū)位自然資源自然資源

49、品質(zhì)以城筑未來品質(zhì)以城筑未來八公山旅游風(fēng)景區(qū)八公山旅游風(fēng)景區(qū)城市新中心社區(qū)城市新中心社區(qū)城市最高檔次配套城市最高檔次配套城市最美的自然園林城市最美的自然園林最美麗的建筑外觀最美麗的建筑外觀價(jià)值點(diǎn)梳理價(jià)值點(diǎn)梳理學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)教育成就未來教育成就未來形象定位形象定位核心價(jià)值體系深化核心價(jià)值體系深化11品牌鑄就品質(zhì)品牌鑄就品質(zhì)八公山八公山 缺乏真正的豪宅缺乏真正的豪宅八公山很少有好的品牌開發(fā)商用心為八公山城市建設(shè)做點(diǎn)什么八公山很少有好的品牌開發(fā)商用心為八公山城市建設(shè)做點(diǎn)什么八公山人希望有像萬科城那樣的產(chǎn)品。八公山人希望有像萬科城那樣的產(chǎn)品。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶

50、雙鉆信用 形象定位形象定位 超大原生態(tài)公園，絕無僅有的自然條件。n核心價(jià)值體系深化核心價(jià)值體系深化22資源決定價(jià)值資源決定價(jià)值公園生態(tài)豪宅領(lǐng)袖八公山舊城改造重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來城市新中心。n核心價(jià)值體系深化核心價(jià)值體系深化33區(qū)位決定地位區(qū)位決定地位城市新中心上層生活圈 泳池？會(huì)有；健身館？會(huì)有；高檔次的茶樓？當(dāng)然也會(huì)有 還有目前八公山最先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)，引進(jìn)國內(nèi)知名物業(yè)公司提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。n核心價(jià)值體系深化核心價(jià)值體系深化55最高檔次配套和服務(wù)最高檔次配套和服務(wù)國際化無憂生活城定位原則定位原則: : （1 1）本項(xiàng)目已具備八公山首席豪宅實(shí)力，因此推廣的第一要?jiǎng)?wù)就是要樹立項(xiàng)目高端形象；）本項(xiàng)目已

51、具備八公山首席豪宅實(shí)力，因此推廣的第一要?jiǎng)?wù)就是要樹立項(xiàng)目高端形象； （2 2）體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)；）體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)；城市新心，城市新心， 園區(qū)生態(tài)園區(qū)生態(tài) 藏品豪宅藏品豪宅l體現(xiàn)本案地段價(jià)值，升值前景l(fā)訴求絕佳的資源、環(huán)境l表明本案是值得家庭傳承珍藏的頂級(jí)產(chǎn)品形象定位形象定位2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 案名主推薦：案名主推薦：高端系列，助推品牌形象商鋪商鋪+ +小高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品自然、生態(tài)、教育，大城自然、生態(tài)、教育，大城20132013，我們俯瞰天下，我們俯瞰天下案名建議案名建議觀園天下觀園天下四、廣告定位四、廣告定位讓八公山生活 重新想

52、象一座觀園的出現(xiàn)，讓八公山重新想象未來；觀園天下，可能是2013年八公山最值得期待的房子！入市廣告形象一觀園天下強(qiáng)調(diào)：觀園天下在八公山人居史上的革命性意義，顛覆原有人居格局，引領(lǐng)未來人居趨勢(shì)。37萬方首席歐洲理想生活城邦即將登陸2013年7月7日產(chǎn)品上市發(fā)布會(huì)傾城共賞！觀園天下入市廣告形象二2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 觀園天下，和你一起領(lǐng)先幸福幸福的含義，有時(shí)就是比別人領(lǐng)先一點(diǎn)！觀園天下，為八公山的明天而來！強(qiáng)調(diào)：觀園天下的城市標(biāo)桿地位，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的領(lǐng)先性，將項(xiàng)目與其他樓盤有效區(qū)隔，樹立行業(yè)領(lǐng)袖的先鋒地位和形象。入市廣告形象三觀園天下歐洲理想生活樣

53、板歐洲，眾神庇佑下的藝術(shù)王朝，誕生了數(shù)以千計(jì)的藝術(shù)大家，發(fā)端于文藝復(fù)興時(shí)代的歐洲建筑思潮，對(duì)現(xiàn)代人居建筑理念影響至深。觀園天下，37萬方歐洲理想生活城邦，以高卓的品位和經(jīng)典的歐洲建筑思想，以足夠的謙遜與胸懷，兼容并蓄，樹立起屬于自己的驕傲！ 入市廣告形象四觀園天下以首席的智慧，禮贊新八公山入市廣告形象五正如城市的發(fā)展永不止息，八公山的成長也永不會(huì)終止。隨著西部城區(qū)規(guī)劃、八公山風(fēng)景名勝區(qū)總規(guī)修編、西部工業(yè)走廊規(guī)劃和八公山旅游區(qū)總體規(guī)劃等重大規(guī)劃通過市政府審批后，古老的八公山迸發(fā)出前所未有的活力，一個(gè)嶄新的城市理想即將完美誕生。作為這片浩大城市浪潮中的重量級(jí)生活城邦觀園天下領(lǐng)跑八公山，助力西部，以

54、磅礴之勢(shì)繪就這部家園史詩的第一篇章。觀園天下2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 以首席的智慧，描繪新八公山入市廣告形象六新貴都控股集團(tuán)，淮南開疆之作，致力締造八公山首席歐洲理想生活城邦。觀園天下，傲居八公山舊城改造中心，未來城市中央生活區(qū)，大手筆規(guī)劃，歡迎智識(shí)眼光！觀園天下懸榜10萬元尋找觀園天下形象代言家庭和諧社會(huì) 和美人家目的：以戶外大牌出街，迅速抓住八公山受眾眼球，引發(fā)口碑效應(yīng)，打響項(xiàng)目知名度。入市事件營銷戶外大牌文字觀園天下五、營銷計(jì)劃五、營銷計(jì)劃r房地產(chǎn)開發(fā)模式近年來發(fā)生了根本性的變化：房地產(chǎn)開發(fā)模式近年來發(fā)生了根本性的變化：1.1. 土地成本

55、低，占總成本土地成本低，占總成本30%30%左右左右2. 2. 協(xié)議出讓，前期只支付部分出讓協(xié)議出讓，前期只支付部分出讓 金金3. 3. 前期費(fèi)用可以減免前期費(fèi)用可以減免4. 4. 施工企業(yè)可先行墊資施工施工企業(yè)可先行墊資施工5. 5. 可以提前預(yù)售，提前回收資金可以提前預(yù)售，提前回收資金6. 6. 競爭程度低競爭程度低1. 1. 土地成本高，占總成本土地成本高，占總成本40%40%左右左右2. 2. 招拍掛，三個(gè)月內(nèi)支付全部土地招拍掛，三個(gè)月內(nèi)支付全部土地 款款3. 3. 一站式、一次性交納全部前期費(fèi)用一站式、一次性交納全部前期費(fèi)用4. 4. 嚴(yán)禁墊資施工，拖欠農(nóng)民工工資嚴(yán)禁墊資施工，拖欠農(nóng)

56、民工工資5. 5. 嚴(yán)格預(yù)售許可制度嚴(yán)格預(yù)售許可制度6. 6. 銷售資金監(jiān)管制度銷售資金監(jiān)管制度7. 7. 競爭程度激烈競爭程度激烈舊開發(fā)模式舊開發(fā)模式新開發(fā)模式新開發(fā)模式房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代基本已經(jīng)一去不復(fù)返了。潛在的畫外音在于房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代基本已經(jīng)一去不復(fù)返了。潛在的畫外音在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅靠一個(gè)項(xiàng)目就獲取巨大利益的可能性越來越小，長線開發(fā)和企業(yè)長線發(fā)展成為更僅靠一個(gè)項(xiàng)目就獲取巨大利益的可能性越來越小，長線開發(fā)和企業(yè)長線發(fā)展成為更高目標(biāo)，也更為強(qiáng)調(diào)企業(yè)的品牌形象。高目標(biāo)，也更為強(qiáng)調(diào)企業(yè)的品牌形象。項(xiàng)目理解與認(rèn)知項(xiàng)目理解與認(rèn)知r房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越充分，要求開發(fā)企業(yè)具備更高的應(yīng)

57、對(duì)能力房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越充分，要求開發(fā)企業(yè)具備更高的應(yīng)對(duì)能力特征特征潛在進(jìn)入者潛在進(jìn)入者新入侵者憑借新型價(jià)值鏈快速發(fā)展。新入侵者憑借新型價(jià)值鏈快速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)競爭者（包括公司之產(chǎn)業(yè)競爭者（包括公司之間的競爭）間的競爭）總數(shù)減少，面臨強(qiáng)強(qiáng)競爭，有些企總數(shù)減少，面臨強(qiáng)強(qiáng)競爭，有些企業(yè)迅速進(jìn)化和擴(kuò)張。業(yè)迅速進(jìn)化和擴(kuò)張。賣方賣方土地嚴(yán)控，公開供給；嚴(yán)控貸款，資金土地嚴(yán)控，公開供給；嚴(yán)控貸款，資金渠道增加；建材與施工成本上漲。渠道增加；建材與施工成本上漲。買方買方需求受加息、調(diào)控等政策抑制，需求受加息、調(diào)控等政策抑制，客戶逐漸成熟和分化?？蛻糁饾u成熟和分化。替代品替代品二手房交易日趨活躍，政府廉租房二手

58、房交易日趨活躍，政府廉租房等保障性住房。等保障性住房。 替代品的威脅替代品的威脅新的市場進(jìn)入者威脅新的市場進(jìn)入者威脅討價(jià)還價(jià)能力（較低）討價(jià)還價(jià)能力（較低） 討價(jià)還價(jià)能力討價(jià)還價(jià)能力 （越（越來越高）來越高）波特五力模型分析波特五力模型分析競爭的實(shí)質(zhì)越來越指向品牌層面。競爭的實(shí)質(zhì)越來越指向品牌層面。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 問卷調(diào)查：各要素得分統(tǒng)計(jì)表問卷調(diào)查：各要素得分統(tǒng)計(jì)表問卷編號(hào)問卷編號(hào) 關(guān)鍵要素關(guān)鍵要素001002003004005006007008009010011012013014015016017合計(jì)合計(jì)資金實(shí)力資金實(shí)力131111

59、97101211118781213161014183品牌品牌121151297121411912101313111314188技術(shù)技術(shù)8712109347993614965112營銷營銷11991013141012910107513161013181產(chǎn)品產(chǎn)品8129101112129714109151317712187規(guī)模規(guī)模111078351110964373334107成本成本1091112781168414595157132公共關(guān)系公共關(guān)系51185585478421122127106服務(wù)服務(wù)1991217135103121781760115155r 房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析（內(nèi)部研究數(shù)據(jù)）（內(nèi)部研究數(shù)據(jù)） 多次調(diào)研的結(jié)論基本一致，房地產(chǎn)行業(yè)成功的要素中：品牌是第一位的。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 所以，我們想說的是：重視品牌，塑造品牌，將貫穿項(xiàng)目始終。所以，我們想說的是：重視品牌，塑造品牌，將貫穿項(xiàng)目始終。那種長期以價(jià)格戰(zhàn)換取短期資金回籠的手法是我們所摒棄的。那種長期以價(jià)格戰(zhàn)換取短期資金回籠的手法是我們所摒棄的。堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則 1. 必須遵循“快速銷售變現(xiàn)快速銷售變現(xiàn)”原則； 2. 必須遵循“成本控制成本控制”原則； 3. 必須遵循“差異化競爭差異化競