天河區(qū)體育西商業(yè)項(xiàng)目全程劃案

1、二六年二月二六年二月第一部分第一部分天河區(qū)經(jīng)濟(jì)及人口概況天河區(qū)經(jīng)濟(jì)及人口概況固定資產(chǎn)投固定資產(chǎn)投資額資額gdp（現(xiàn)價(jià)）（現(xiàn)價(jià)）gdp增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率(%)投資額投資額增減率增減率(%)投資率（投資率（%）200420032002200160529043741465113196210081223039280185029725983625893416.6516.9614.0814.0564.263.170.3530.6250.2149.4522.9525.68第三產(chǎn)業(yè)保持較高的增長(zhǎng)速度，主體地位更加突出，第三產(chǎn)業(yè)保持較高的增長(zhǎng)速度，主體地位更加突出， 顯示出天河區(qū)經(jīng)濟(jì)的服務(wù)化特征。顯示出天河區(qū)經(jīng)濟(jì)的服

2、務(wù)化特征?？萍籍a(chǎn)業(yè)異軍突起，成為天河區(qū)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的第一推科技產(chǎn)業(yè)異軍突起，成為天河區(qū)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的第一推 動(dòng)力。動(dòng)力。 天天 河河 區(qū)區(qū) cbd 與與 itd 的的 空空 間間 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 天河區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)天河區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)【2121世紀(jì)中央商務(wù)世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)】區(qū)】硬核硬核天河新區(qū)和天河新區(qū)和 東風(fēng)路、環(huán)市東路沿線地區(qū)東風(fēng)路、環(huán)市東路沿線地區(qū)城市新中軸線南延地區(qū)城市新中軸線南延地區(qū)天河體育中心地區(qū)和珠江新天河體育中心地區(qū)和珠江新 城商務(wù)辦公區(qū)城商務(wù)辦公區(qū)核緣核緣發(fā)展用地儲(chǔ)備發(fā)展用地儲(chǔ)備是廣州市總體規(guī)劃中確定的新城市中心區(qū)，功能為商業(yè)、金融、行政、體育、外事和居住生活。每十萬人口中受教育程度情況比較每十萬人

3、口中受教育程度情況比較（年第五次人口普查）（年第五次人口普查） 地區(qū)別大專及以上高中和中專初中小學(xué)天河區(qū)22840254392919315275廣州市9309204433706823968全國(guó)3611111463396135701北京16843 23151 30551 16956 ，從總量上比較，每十萬人中天河區(qū)（，從總量上比較，每十萬人中天河區(qū)（22840人）的人口文化素質(zhì)比北京市（人）的人口文化素質(zhì)比北京市（16843人）水平要高。人）水平要高。 天河區(qū)職工收入及消費(fèi)習(xí)慣天河區(qū)職工收入及消費(fèi)習(xí)慣 2004年，全區(qū)職工工資總額95.64億元，城鎮(zhèn)職工年平均工資37541元，高于廣州市職工年平

4、均工資。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17318元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出12065元。其中教育文化娛樂類支出占消費(fèi)支出15.90%，食品類占40.79%，交通和通信類占10.87%。（數(shù)據(jù)來源于天河區(qū)統(tǒng)計(jì)局） 有相當(dāng)部分高收入的行業(yè)分布在天河區(qū)。例如：煙草制品業(yè)、電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、電信和其他信息傳輸服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、郵政業(yè)和軟件業(yè)等單位。其中收入排在前三位的是煙草制品業(yè)、電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、電信和其他信息傳輸服務(wù)業(yè)，其職工年平均工資分別為141599、97004和76357元。 小結(jié)小結(jié) 天河區(qū)處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，發(fā)展前景良好；天河區(qū)處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，發(fā)展前景良好； 天河區(qū)高素質(zhì)人口

5、比例大，他們更容易接受高品位的生活；天河區(qū)高素質(zhì)人口比例大，他們更容易接受高品位的生活； 天河區(qū)職工收入高于全市平均水平，消費(fèi)潛力大；天河區(qū)職工收入高于全市平均水平，消費(fèi)潛力大； 天河區(qū)正逐步成為廣州的新中心，將吸引更多的消費(fèi)者前天河區(qū)正逐步成為廣州的新中心，將吸引更多的消費(fèi)者前來消費(fèi)來消費(fèi)第二部分第二部分天河區(qū)商業(yè)概況天河區(qū)商業(yè)概況p 天河區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析天河區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析 天河區(qū)目前商業(yè)氛圍主要還是天河區(qū)目前商業(yè)氛圍主要還是以天河城周邊以天河城周邊3 3大商圈為主大商圈為主，現(xiàn)時(shí)地位舉足輕重，現(xiàn)時(shí)地位舉足輕重! ! 而在近幾年重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)中則以而在近幾年重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)中則以東圃地區(qū)

6、商業(yè)圈東圃地區(qū)商業(yè)圈為新力軍。為新力軍。東圃商圈東圃商圈天河城正佳商圈天河城正佳商圈天河北商圈天河北商圈石牌崗頂商圈石牌崗頂商圈v商場(chǎng)分類商場(chǎng)分類v周邊綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析周邊綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析v項(xiàng)目周邊商鋪分布情況項(xiàng)目周邊商鋪分布情況p 對(duì)天河區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局判斷天河區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局判斷 綜合型商場(chǎng)綜合型商場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)配套式商業(yè)配套式商業(yè)商場(chǎng)分類商場(chǎng)分類天河商圈大型商業(yè)項(xiàng)目主題定位天河商圈大型商業(yè)項(xiàng)目主題定位物業(yè)名稱物業(yè)名稱主題定位主題定位天河城中高檔品牌宏城廣場(chǎng)中低檔品牌、特色小店正佳廣場(chǎng)體驗(yàn)式一站消費(fèi)，以中高檔品牌為主維多利廣場(chǎng)中檔品牌及白領(lǐng)女性消費(fèi)為主，特色飲食時(shí)代廣場(chǎng)高檔消費(fèi)

7、、世界知名品牌中天購物城高檔服裝、餐飲天河潮流站面向年輕人的時(shí)尚天地，以中低檔消費(fèi)為主太平洋電腦城專業(yè)市場(chǎng)，it行業(yè)的集散地項(xiàng)目位置：體育中心、天河路南側(cè)項(xiàng)目位置：體育中心、天河路南側(cè)總總 占占 地：地：4.44.4萬多平方米萬多平方米開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：19961996年年8 8月月1818日（正式開業(yè)）日（正式開業(yè)）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨（吉之島和天河城百貨）、購物、餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨（吉之島和天河城百貨）、購物、餐飲 娛樂、商務(wù)、廣告、展覽、康體一體化娛樂、商務(wù)、廣告、展覽、康體一體化經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)商家超過經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)商家超過300300家，如今平均每天客流家，如今平均每天客流2020多萬人多

8、萬人 次，最多一天達(dá)次，最多一天達(dá)6565萬人次。萬人次。周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析v天河城廣場(chǎng)天河城廣場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)：只租不售，長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)；功能組合配置要合理；成功經(jīng)驗(yàn)：只租不售，長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)；功能組合配置要合理；選擇兩家各具特色的百貨公司；靈活調(diào)整租賃策略。選擇兩家各具特色的百貨公司；靈活調(diào)整租賃策略。 項(xiàng)目位置：天河路南側(cè)、天河城廣場(chǎng)東側(cè)項(xiàng)目位置：天河路南側(cè)、天河城廣場(chǎng)東側(cè)總總 占占 地：接近地：接近5 5萬多平方米萬多平方米開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：19971997年年經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)服裝和精品類為主，經(jīng)營(yíng)路線年輕化，類似于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)服裝和精品類為主，經(jīng)營(yíng)路線年輕化

9、，類似于流行前線和銀座等風(fēng)格。流行前線和銀座等風(fēng)格。經(jīng)營(yíng)狀況：首層臨街鋪：經(jīng)營(yíng)狀況：首層臨街鋪：15001500元元/ /，內(nèi)鋪：，內(nèi)鋪：900900元元/ /，經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)商家超過商家超過100100家，宏城廣場(chǎng)后面的停車場(chǎng)是廣州市家，宏城廣場(chǎng)后面的停車場(chǎng)是廣州市看樓車最密集的地方，被稱為看樓車最密集的地方，被稱為“廣州樓市永不落幕廣州樓市永不落幕的地產(chǎn)博覽會(huì)的地產(chǎn)博覽會(huì)”。 周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析v宏城廣場(chǎng)宏城廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：天河路與體育東交匯處項(xiàng)目位置：天河路與體育東交匯處總總 占占 地：地：5.75.7萬多平方米萬多平方米開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：20052

10、005年年1 1月月1515日（正式開業(yè)）日（正式開業(yè)）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨（百佳和友誼百貨）、零售、餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨（百佳和友誼百貨）、零售、餐飲 娛樂、商務(wù)、休閑、會(huì)展、康體、旅游一體化娛樂、商務(wù)、休閑、會(huì)展、康體、旅游一體化經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)商家超過經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)商家超過300300家，如今平均每天客流家，如今平均每天客流1515萬人次，周萬人次，周六日達(dá)六日達(dá)3030萬人次。萬人次。周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析v正佳廣場(chǎng)（亞洲體驗(yàn)之都）正佳廣場(chǎng)（亞洲體驗(yàn)之都）經(jīng)營(yíng)特色：劇場(chǎng)式商業(yè)空間布局；經(jīng)營(yíng)特色：劇場(chǎng)式商業(yè)空間布局；“金三角金三角”客流引導(dǎo)系統(tǒng)客流引導(dǎo)系統(tǒng)；生

11、態(tài)園林空間；主題分區(qū)經(jīng)營(yíng)；廣州最大商業(yè)外廣場(chǎng)。；生態(tài)園林空間；主題分區(qū)經(jīng)營(yíng)；廣州最大商業(yè)外廣場(chǎng)。項(xiàng)目位置：天河北路項(xiàng)目位置：天河北路2828號(hào)號(hào)總總 占占 地：地：1.21.2萬多平方米萬多平方米開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：19991999年年1010月（正式開業(yè)）月（正式開業(yè)）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1-61-6層為商場(chǎng)，層為商場(chǎng)，100100多間商戶按功能類別多間商戶按功能類別 分布于各層，各層皆有特定主題，以分布于各層，各層皆有特定主題，以“品牌服飾品牌服飾”、“特色飲食特色飲食”、“家居精粹家居精粹”、“商務(wù)會(huì)展商務(wù)會(huì)展”四大主題。四大主題。經(jīng)營(yíng)狀況：友誼百貨率先進(jìn)場(chǎng)，集百貨、零售、餐飲、娛樂、商

12、務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況：友誼百貨率先進(jìn)場(chǎng)，集百貨、零售、餐飲、娛樂、商務(wù)、甲級(jí)寫字樓于一體，、甲級(jí)寫字樓于一體，是廣州市最具代表性的高是廣州市最具代表性的高尚綜合型購物中心。尚綜合型購物中心。周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析v時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：體育西路項(xiàng)目位置：體育西路101101號(hào)號(hào)總總 占占 地：地：1.961.96萬多平方米萬多平方米開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：20032003年年1010月月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以“白領(lǐng)銀座白領(lǐng)銀座”為主題，定位為時(shí)尚白領(lǐng)的休閑購物中心。為主題，定位為時(shí)尚白領(lǐng)的休閑購物中心。以品牌服飾、皮具、化妝品、數(shù)碼電訊、運(yùn)動(dòng)休閑、特色飲以品牌服飾

13、、皮具、化妝品、數(shù)碼電訊、運(yùn)動(dòng)休閑、特色飲食為經(jīng)營(yíng)主題，力推都市時(shí)尚消費(fèi)，引領(lǐng)白領(lǐng)消費(fèi)潮流。食為經(jīng)營(yíng)主題，力推都市時(shí)尚消費(fèi)，引領(lǐng)白領(lǐng)消費(fèi)潮流。經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：開業(yè)初期人氣一般，開業(yè)初期人氣一般，自自0505年年5 5月引入新大新百貨和國(guó)美家電月引入新大新百貨和國(guó)美家電后，有望與天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)形成后，有望與天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)形成“三足鼎立三足鼎立”之勢(shì)！之勢(shì)！周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析v維多利廣場(chǎng)維多利廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：天河北以北的火車東站旁項(xiàng)目位置：天河北以北的火車東站旁 商場(chǎng)面積：約商場(chǎng)面積：約4 4萬多平方米萬多平方米開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：20022

14、002年年1 1月月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以摩登百貨為龍頭，打造全新的零售業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以摩登百貨為龍頭，打造全新的零售業(yè)態(tài)模式moparkmopark，即集購物、，即集購物、休閑、飲食、娛樂于一體的主題購物公園商場(chǎng)。它集知名百貨、超市、水休閑、飲食、娛樂于一體的主題購物公園商場(chǎng)。它集知名百貨、超市、水吧、娛樂、纖體美容、網(wǎng)吧電玩中心、餐飲等一體，利用各自已經(jīng)擁有的吧、娛樂、纖體美容、網(wǎng)吧電玩中心、餐飲等一體，利用各自已經(jīng)擁有的知名度，帶來旺盛的商機(jī)。知名度，帶來旺盛的商機(jī)。經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：開業(yè)初期引入馬來西亞百盛，但經(jīng)營(yíng)不當(dāng)導(dǎo)致開業(yè)一年后宣告撤場(chǎng)。開業(yè)初期引入馬來西亞百盛，但經(jīng)營(yíng)不當(dāng)導(dǎo)致開業(yè)一年

15、后宣告撤場(chǎng)。自自0404年年7 7月成功引入本土百貨公司摩登集團(tuán)，并且成功轉(zhuǎn)型，及后萬寧、星巴克月成功引入本土百貨公司摩登集團(tuán)，并且成功轉(zhuǎn)型，及后萬寧、星巴克咖啡店、大堡礁自助西餐廳等知名商家陸續(xù)進(jìn)駐，有效增強(qiáng)商圈檔次！咖啡店、大堡礁自助西餐廳等知名商家陸續(xù)進(jìn)駐，有效增強(qiáng)商圈檔次！周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析周邊主要綜合型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析v中泰廣場(chǎng)中泰廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：天河路石牌崗頂項(xiàng)目位置：天河路石牌崗頂 商場(chǎng)面積：約商場(chǎng)面積：約. .萬多平方米萬多平方米開業(yè)時(shí)間：年月開業(yè)時(shí)間：年月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：匯聚了中外各類品牌的電腦產(chǎn)品及配件，七百余家電腦營(yíng)銷商云集于此，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：匯聚了中外各類品牌的電腦產(chǎn)品

16、及配件，七百余家電腦營(yíng)銷商云集于此，被譽(yù)為中國(guó)最大的電腦市場(chǎng)，倡導(dǎo)賣場(chǎng)與寫字樓一體化的經(jīng)營(yíng)，并以被譽(yù)為中國(guó)最大的電腦市場(chǎng)，倡導(dǎo)賣場(chǎng)與寫字樓一體化的經(jīng)營(yíng)，并以信譽(yù)可靠見稱，為開發(fā)市場(chǎng)，每年都會(huì)聯(lián)合商家做十多次促銷活動(dòng)。信譽(yù)可靠見稱，為開發(fā)市場(chǎng)，每年都會(huì)聯(lián)合商家做十多次促銷活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)狀況：平時(shí)日均客流量達(dá)六到七萬人次，節(jié)假日和促銷期間，最高達(dá)十萬人次以經(jīng)營(yíng)狀況：平時(shí)日均客流量達(dá)六到七萬人次，節(jié)假日和促銷期間，最高達(dá)十萬人次以上，廣州天河區(qū)各電腦城年銷售額在人民幣上，廣州天河區(qū)各電腦城年銷售額在人民幣3030億以上，廣州太平洋電腦城億以上，廣州太平洋電腦城市場(chǎng)份額在六到七成。市場(chǎng)份額在六到七成。專業(yè)

17、市場(chǎng)調(diào)查分析專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析v太平洋電腦城太平洋電腦城新達(dá)成廣場(chǎng)城建大廈本案時(shí)代廣場(chǎng)招商銀行中青旅天河大廈工商銀行冰花酒店市長(zhǎng)大廈ace汽車城天苑酒家真功夫中信廣場(chǎng)加油站國(guó)貿(mào)中心達(dá)芬奇派出所中國(guó)郵政天河體育中心 天天 河河 北北 路路體育西路車天車地穗港家私廣州大道都市華庭交通銀行證券大廈平安大廈中森名菜平安保險(xiǎn)農(nóng)行項(xiàng)目周邊商業(yè)分布圖項(xiàng)目周邊商業(yè)分布圖屈臣氏七十一體育東路婦幼醫(yī)院金利來大廈消防隊(duì)茶餐廳八佰伴發(fā)廊廣州東站天河北商業(yè)對(duì)比分析天河北商業(yè)對(duì)比分析名名 稱稱同堂同堂( (五環(huán)廣場(chǎng)五環(huán)廣場(chǎng)) )時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)廣東證券廣東證券天河直街天河直街( (鋪鋪) )天河市場(chǎng)天河市場(chǎng)( (店鋪店鋪)

18、 )天河市場(chǎng)天河市場(chǎng)( (菜檔菜檔) )維多利廣場(chǎng)維多利廣場(chǎng)天河路天河路( (街鋪街鋪) )經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)公司五環(huán)物業(yè)(廣州)有限公司廣東怡昌物業(yè)管理有限公司私人天河市場(chǎng)天河市場(chǎng)越秀城建私人管理公司管理公司無怡城物業(yè)無面面 積積12.3-106方43-86方320方20-150方20-100方4方左右50-200方20-100方實(shí)用率實(shí)用率50%50%100%100%100%50%100%租租 金金首層:228元/方;路面:260元/方;二層:118元/方;三層:88元/方首層商鋪:售完;二層:104-200元200元/方(包發(fā)票)55-200元/方55-60元/方500-600元/檔(全包)首

19、層:300元/方100-150元/方管理費(fèi)管理費(fèi)39元/方(全包)36元/方(全包)無150元/間無48元/方(全包)無經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)范圍百貨、餐飲百貨、餐飲飲食除外沒有限制無無中高檔服飾沒有限制營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00-20:20010:00-22:00沒有限制無無10:00-22:00沒有限制合同期合同期2-3年1-3年2-5年1-2年無無3年沒有限制增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率10%/年8%/年8%無無無10%/年無其它其它免租裝修期20日推廣費(fèi)：10元/方*月 免租裝修期：15-30日無衛(wèi)生費(fèi):50元/間*月無無預(yù)繳費(fèi)用預(yù)繳費(fèi)用兩按一租及管理費(fèi)兩按一租及管理費(fèi)兩按一租兩按一租及管理費(fèi)兩按一租三按一租兩

20、按一租點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)租金偏高,總建面約6000方.現(xiàn)出租率約50%,現(xiàn)場(chǎng)仍在施工,估計(jì)難以在2006年春節(jié)前營(yíng)業(yè)有友誼商場(chǎng)、聯(lián)邦家居廣場(chǎng)等主力商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)群體較高端，但東區(qū)商家經(jīng)營(yíng)較淡物業(yè)樓齡長(zhǎng).外觀較舊.裙樓有工行與廣東證券.出租位置為證券所首層大堂有相當(dāng)多的鋪位門戶緊閉.并張貼有轉(zhuǎn)讓告示.另外沙河涌惡臭沖天.靠菜市場(chǎng)的人流帶動(dòng)消費(fèi),消費(fèi)層次低,沒有任何限制.環(huán)境差亂臟.有部分商家轉(zhuǎn)讓.周邊唯一菜市場(chǎng),吸引了周邊住宅區(qū)的居民.暫時(shí)沒有空位租用,(除非轉(zhuǎn)讓)現(xiàn)場(chǎng)購物人流較少.租金較低、臨一線街面，往來人流較多.現(xiàn)場(chǎng)十多間店面沒有一間愿意轉(zhuǎn)讓. 天河北天河北cbdcbd商務(wù)中心區(qū)已經(jīng)形成，商務(wù)氣

21、候及氛圍日趨成熟；商務(wù)中心區(qū)已經(jīng)形成，商務(wù)氣候及氛圍日趨成熟； 區(qū)域內(nèi)沒有大型生活商業(yè)配套，須以商務(wù)物業(yè)的自身功能設(shè)置區(qū)域內(nèi)沒有大型生活商業(yè)配套，須以商務(wù)物業(yè)的自身功能設(shè)置 作補(bǔ)充作補(bǔ)充區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群相對(duì)集中，容易聚集人氣，而不易流失區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群相對(duì)集中，容易聚集人氣，而不易流失天河北商務(wù)中心區(qū)的形成及趨成熟，使適合天河北商務(wù)中心區(qū)的形成及趨成熟，使適合區(qū)域發(fā)展的商業(yè)配套前景廣闊區(qū)域發(fā)展的商業(yè)配套前景廣闊p區(qū)位小結(jié)區(qū)位小結(jié)天河北商務(wù)中心區(qū)的功能決定的區(qū)域內(nèi)的天河北商務(wù)中心區(qū)的功能決定的區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群消費(fèi)人群天河商務(wù)區(qū)老板階層、高級(jí)白領(lǐng)；高級(jí)酒天河商務(wù)區(qū)老板階層、高級(jí)白領(lǐng)；高級(jí)酒店商務(wù)客戶；

22、店商務(wù)客戶；p消費(fèi)人群分析消費(fèi)人群分析他們需要什么他們需要什么樣的商業(yè)配套？樣的商業(yè)配套？專業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)顯然不是消費(fèi)人群需專業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)顯然不是消費(fèi)人群需要的配套！要的配套！他們需要的是：他們需要的是： 滿足商務(wù)需求的餐飲、滿足商務(wù)需求的餐飲、 滿足白領(lǐng)階層娛樂、康體需求的娛樂康體場(chǎng)所、滿足白領(lǐng)階層娛樂、康體需求的娛樂康體場(chǎng)所、 滿足白領(lǐng)日常消閑購物的時(shí)尚品牌消費(fèi)滿足白領(lǐng)日常消閑購物的時(shí)尚品牌消費(fèi) 滿足酒店商務(wù)客戶的商務(wù)應(yīng)酬場(chǎng)所滿足酒店商務(wù)客戶的商務(wù)應(yīng)酬場(chǎng)所 滿足老板及高級(jí)管理階層的中高檔特色消費(fèi)場(chǎng)所滿足老板及高級(jí)管理階層的中高檔特色消費(fèi)場(chǎng)所項(xiàng)目附近大量新型綜合商場(chǎng)物業(yè)聚集，如天河城廣場(chǎng)、正佳

23、廣項(xiàng)目附近大量新型綜合商場(chǎng)物業(yè)聚集，如天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)以及時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)形成中高檔消費(fèi)商圈；場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)以及時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)形成中高檔消費(fèi)商圈；附近的一些專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目（如太平洋電腦城），經(jīng)過多年的開附近的一些專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目（如太平洋電腦城），經(jīng)過多年的開發(fā)，目前經(jīng)營(yíng)完善，已經(jīng)形成濃厚的專業(yè)市場(chǎng)氛圍。發(fā)，目前經(jīng)營(yíng)完善，已經(jīng)形成濃厚的專業(yè)市場(chǎng)氛圍。項(xiàng)目所處天河北中心，地理位置優(yōu)越，周邊缺乏大型生活配套項(xiàng)目所處天河北中心，地理位置優(yōu)越，周邊缺乏大型生活配套設(shè)施。設(shè)施。綜合型商場(chǎng)綜合型商場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)p主要結(jié)論 第三部分第三部分 項(xiàng)項(xiàng) 目目 分分 析析項(xiàng)目基本概況：項(xiàng)目基本概況： 地理位

24、置地理位置：項(xiàng)目位于天河北路南面，沙河涌東面，緊鄰時(shí)代廣場(chǎng) 占地面積占地面積：0平方米 建筑面積建筑面積：平方米 樓層樓層：地面三層半、地下一層 建筑密度建筑密度： 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)情況項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)情況：只租不售項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)（項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)（swotswot）分析）分析 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)(o)(o)威脅威脅(t)(t)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)(s)(s)劣勢(shì)劣勢(shì)(w)(w)1 本區(qū)域尚未有大型的生活配套商場(chǎng)；2 時(shí)代廣場(chǎng)擁有固定的高檔次消費(fèi)人群，可有效提高項(xiàng)目的消費(fèi)檔次；3 周邊存在大量的潛在消費(fèi)人群；4 政府規(guī)劃支持濱水商業(yè)街。1 周邊擁有多個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；2 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，而且已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍；3 大

25、部分的消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣在該商圈消費(fèi)，短期內(nèi)不會(huì)有大規(guī)模地分流。1 位于時(shí)代廣場(chǎng)后面，缺乏臨天河北路門面；2 地塊臨近臭涌，空氣質(zhì)量不理想；3 只有汽車途徑，缺乏地鐵支持；4 目前周邊外來人員雜，治安差；1. 項(xiàng)目處于天河北黃金商圈的中心位置，成熟商住區(qū)的核心點(diǎn)；2. 地塊面積大，有規(guī)模效應(yīng)；3. 周邊有多個(gè)大型居住社區(qū)，居住生活氛圍濃厚，擁有龐大的商業(yè)客源；4. 交通便利，鄰近車站，有多條公交線在此經(jīng)過（區(qū)位優(yōu)勢(shì)）第四部分第四部分項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)商家業(yè)態(tài)、面積及分布商家業(yè)態(tài)、面積及分布項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)

26、定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位消費(fèi)者定位消費(fèi)者定位一、如何優(yōu)化本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一、如何優(yōu)化本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)怡人的空間尺度怡人的空間尺度 不同的消費(fèi)場(chǎng)所有其相應(yīng)的空間尺度要求。業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型層層 高高開間或柱距開間或柱距電力電力/100其其 它它超 市6米以上7.2米以上15千瓦須考慮無階梯斜坡自動(dòng)扶梯餐飲、美容、美發(fā)、棋牌2.8-3.5米4.5米以上10-20千瓦油煙氣排放通道、污水排放、生化處理裝置服飾、工藝品、化妝品、鞋帽2.8米以上門面：3.3米進(jìn)深：12-15米需有倉儲(chǔ)功能茶坊、酒吧、咖啡吧2.8米以上3.6米以上10千瓦網(wǎng)吧、電玩城3.2米以上3.6米以上8千瓦名店城6米

27、以上4米以上通道寬2.5米以上平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度地滿足商家和消費(fèi)者的需求。 建議在本項(xiàng)目總體規(guī)劃初步確定以后，和目標(biāo)龍頭商家先行溝通，在落實(shí)龍頭商家的同時(shí)細(xì)化項(xiàng)目的平面布局。交通組織設(shè)計(jì)交通組織設(shè)計(jì) 交通組織設(shè)計(jì)方案要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通交通組織設(shè)計(jì)方案要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通量達(dá)到最大，達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的過所有承租戶的人流通量達(dá)到最大，達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體人氣平衡。整體人氣平衡。 要求做到以下幾個(gè)方面：要求做到以下幾個(gè)方面： 以主力店引導(dǎo)人流以主力店引導(dǎo)人流 一般將

28、主力店的出入口安排在動(dòng)線終端，盡可能的一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端，盡可能的延長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人流通過線；延長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人流通過線； 以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。 以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流 通過控制出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；通過控制出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡； 無障礙設(shè)計(jì)無障礙設(shè)計(jì) 建議要為輪椅使用殘疾人、老年人提供便利設(shè)施，建

29、議要為輪椅使用殘疾人、老年人提供便利設(shè)施，比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道等。處設(shè)坡道等。 仿原生態(tài)綠化休閑廣場(chǎng)及鋪中綠化營(yíng)造仿原生態(tài)綠化休閑廣場(chǎng)及鋪中綠化營(yíng)造 在天河摩天大廈林立之中，在天河摩天大廈林立之中，建設(shè)一個(gè)有綠化園林特設(shè)的建設(shè)一個(gè)有綠化園林特設(shè)的休閑廣場(chǎng)，必將成為都市人休閑廣場(chǎng)，必將成為都市人流連忘返的休閑去處。流連忘返的休閑去處。二、二、商家業(yè)態(tài)、面積及分布商家業(yè)態(tài)、面積及分布商家業(yè)態(tài)、面積及分布商家業(yè)態(tài)、面積及分布業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型商家數(shù)量商家數(shù)量面積（）面積（）目標(biāo)商家目標(biāo)商家肉菜市場(chǎng)1101800仁達(dá)

30、市場(chǎng)租戶大中型超市13000-5000宏城超市、百佳、萬佳、好又多等風(fēng)味小食、熟食5150楚味鴨頸、潮州牛肉丸等真冰溜冰場(chǎng)11000說明：本層設(shè)備房約占250 負(fù)一層負(fù)一層業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型商家數(shù)量商家數(shù)量面積（）面積（）目標(biāo)商家目標(biāo)商家風(fēng)情購物街服飾、精品類201600服飾精品品牌店文化類81000書吧、音像酒吧街、咖啡吧82000星巴克等特色小吃3600哈根達(dá)斯等美發(fā)、美甲、繡眉3500尊尼美發(fā)、焯玲繡眉等茶葉、連鎖藥業(yè)等3800海王星辰等休閑中庭廣場(chǎng)2300夜總會(huì)、大型餐飲門面3200小計(jì)小計(jì)50700首層（本層實(shí)用率約首層（本層實(shí)用率約50%）商家業(yè)態(tài)、面積及分布商家業(yè)態(tài)、面積及分布業(yè)態(tài)

31、類型業(yè)態(tài)類型商家數(shù)量商家數(shù)量面積（）面積（）目標(biāo)商家目標(biāo)商家粵菜系13000廣州酒家、潮豪酒家、農(nóng)圃等地方菜系12000陶然居、洞庭魚頭王等美食城12000小計(jì)37000二層二層商家業(yè)態(tài)、面積及分布商家業(yè)態(tài)、面積及分布業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型商家數(shù)量商家數(shù)量面積（）面積（）目標(biāo)商家目標(biāo)商家地方菜系12000陶然居、洞庭魚頭王等夜總會(huì)13000朝歌、錢柜等游樂場(chǎng)11000網(wǎng)吧11000小結(jié)47000三層三層商家業(yè)態(tài)、面積及分布商家業(yè)態(tài)、面積及分布業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型商家數(shù)量商家數(shù)量面積（）面積（）目標(biāo)商家目標(biāo)商家健身或公寓13500中體時(shí)尚、健力寶或單身公寓羽毛球、網(wǎng)球場(chǎng)1 2000天臺(tái)部分小結(jié)25500第

32、四層（有上蓋建筑第四層（有上蓋建筑3500 、天臺(tái)、天臺(tái)3500 ）商家業(yè)態(tài)、面積及分布商家業(yè)態(tài)、面積及分布業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型商家數(shù)量商家數(shù)量面積（）面積（）占總面積比占總面積比在項(xiàng)目中主要作用在項(xiàng)目中主要作用市場(chǎng)、超市116600019.4%吸引日常人流，市場(chǎng)拉高租金大中型餐飲4900029%帶旺人流風(fēng)情購物2826008.4%拉高整體租金，提高項(xiàng)目形象酒吧、啡吧820006.5%拉高租金，提高項(xiàng)目總體形象娛樂、健身5950030.6%豐富項(xiàng)目休閑類容其他219006.1%豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，拉高租金小結(jié)16331000100%各業(yè)態(tài)占比各業(yè)態(tài)占比以上各表均為匡算面積，最后以商家落實(shí)的面積為準(zhǔn)以上各表均為匡算面積，最后以商家落實(shí)的面積為準(zhǔn)關(guān)于停車場(chǎng)關(guān)于停車場(chǎng) 廣州市廣州市購物購物廣廣場(chǎng)停