“皇城麗都”商住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、“皇城麗都”商住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目景（-）項(xiàng)目名稱：“皇城麗都”商住小區(qū)（二）承辦單位概況：西安市嘉華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于公司于2006年12月組建為西安嘉華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱嘉華集團(tuán)），經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、商業(yè)運(yùn)營及 鋼結(jié)構(gòu)加工等。英母公司房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)有綜合管 理部、財(cái)務(wù)管理部、項(xiàng)目投資部、工程建設(shè)部，營銷管理部， 公司現(xiàn)有員工56人，有專業(yè)技術(shù)職稱的員工26人（其中： 高級職稱人員4人，中級職稱人員15人，初級職稱技術(shù)人 員7人），具本科以上學(xué)歷的16人，為本項(xiàng)目的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)。公司弘揚(yáng)“穩(wěn)健、創(chuàng)新、卓越”的企業(yè)精神，匯

2、聚了金融、經(jīng) 濟(jì)、管理、財(cái)務(wù)等方面的高層次專業(yè)人才，通過建立科學(xué)、高效的 管理體系和良好的激勵(lì)約束機(jī)制，提升了公司的綜合競爭力。按照 規(guī)范化運(yùn)作、系統(tǒng)化管理、多樣化形式、一體化服務(wù)的模式。公司 始終如一的遵循“以人為本”的經(jīng)營管理理念，致力于形成員工職 業(yè)生涯發(fā)展與公司整體戰(zhàn)略發(fā)展一致的企業(yè)文化，為公司實(shí)現(xiàn)長期、 穩(wěn)定、健康的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。公司擁有較好社會信譽(yù)，有專業(yè) 化的獨(dú)到眼光，有依托對本土投資發(fā)展方向把握的能力。憑借公司 自身雄厚的資本實(shí)力、專業(yè)的管理隊(duì)伍、與國內(nèi)外投資界的緊密聯(lián) 系及同政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系等有利因素，今天，嘉華集團(tuán) 已經(jīng)向著立足于房地產(chǎn)業(yè)、面向多元化發(fā)展的現(xiàn)代

3、企業(yè)公司邁進(jìn)。（三）可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范2、西安市規(guī)劃管理?xiàng)l例3、城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定4、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范5、住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)6、建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)7、城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范8、多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范二、項(xiàng)目概況1、地塊位置：建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：該項(xiàng)目交通地理位置十分優(yōu)越，地處閻良區(qū)城區(qū)版圖核 心地段，城區(qū)主干道勝利街與文化路交匯處，文化東路從小 區(qū)中心通過，把本項(xiàng)目分為南北兩區(qū)。東臨小良新村、規(guī)劃 小區(qū)路，西臨勝利路，北臨新世紀(jì)廣場、市場路，南接西飛 十二區(qū)，五邊臨街。勝利街在改造前沿街均為傳統(tǒng)商業(yè)街， 本身具有較為濃郁的商業(yè)氛圍。周邊區(qū)

4、委、區(qū)政府等行政機(jī) 關(guān)以及醫(yī)院、學(xué)校、郵局、銀行、電信、超市等都近在500 米范圍內(nèi)。周邊配套設(shè)施十分完善，地理位置鬧中取靜，人 居環(huán)境優(yōu)越，非常適宜居住和商業(yè)經(jīng)營。該項(xiàng)目總占地面積118. 05畝。項(xiàng)目規(guī)劃建筑而積為155895平 方米（其中：商業(yè)用房37793平方米；住宅99373平方米；地下室 13678平方米；閣樓5052平方米），容積率為1. 802. 44之間， 綠化率達(dá)32%以上，2、周圍環(huán)境與設(shè)施1）步行約5分鐘可至區(qū)中心廣場；2）項(xiàng)目緊鄰素有服裝商業(yè)一條街的勝利路；3）未來規(guī)劃：國家在未來三到五年內(nèi)將在閻良投資興建“世界 一流、亞洲第一”的航空科技城。同時(shí)還要興建中國最大的航

5、空主 題公園，屆時(shí)閻良將成為真正意義上的中國的“西雅圖”。；3、項(xiàng)目投入資金及效益情況項(xiàng)目總投資額：30368萬元住宅銷售價(jià)格:1750元/平米（住宅均價(jià)）住宅銷售收入:17390萬元商鋪銷售價(jià)格：7500元/平米（商鋪均價(jià)）商鋪銷售收入：28344萬元地下室銷售價(jià)格：500元/平米地下室銷售收入：684萬元閣樓贈(zèng)送銷售總收入:46418萬元稅前利潤總額：16050萬元項(xiàng)目毛利率為：52.85%三、項(xiàng)目建設(shè)市1、項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在西安房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展 公司口成立以來，秉承“穩(wěn)健、創(chuàng)新、卓越”的企業(yè)理念，依托西部大開發(fā)的前沿優(yōu)勢，立足于西部龍頭，輻射四北區(qū)域。通過 本項(xiàng)目的開發(fā)，占

6、據(jù)閻良區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并 逐步樹立企業(yè)在閻良地產(chǎn)業(yè)界的形象。2、項(xiàng)目的建設(shè)符合西安市對城區(qū)建設(shè)的規(guī)劃由于西安市的房地產(chǎn)市場相對成熟，價(jià)格波動(dòng)較沿海市場較小, 因此，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對小得多。乂由于西安市房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升, 使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家西部大開發(fā) 的進(jìn)程，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。加上二、三級市場聯(lián)動(dòng) 效應(yīng)。西安市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引 導(dǎo)，市場運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性十 分高漲，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動(dòng)的良好局面。根據(jù)西安市政府規(guī)劃，在未來的幾年內(nèi)，閻良地區(qū)將建設(shè)成為 國家一流

7、的航空產(chǎn)業(yè)基地。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)合適地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商住 宅小區(qū)。而“皇城麗都”商住房地產(chǎn)項(xiàng)目就是我公司的投資首選。3、由于西安市閻良區(qū)內(nèi)繁華地段可開發(fā)土地極度稀缺，開發(fā)本 項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對穩(wěn)定性和自上世 紀(jì)90年代末期以來西安市房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，西安市土地資源 日益減少，在市區(qū)內(nèi)，繁華地段土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨 勢。類似本項(xiàng)目開發(fā)達(dá)15多萬平方米以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀 缺，土地資源彌足珍貴。所以，區(qū)中心繁華地段的周邊必然成為投 資者必爭之地。另外，隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用 城市土地資源，土

8、地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步 轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成 本，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。而本項(xiàng)目歷史遺留問題土地，不存在招標(biāo)和拍賣問題。為資金 流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開 發(fā)潛力的地塊，有利于對項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā) 已經(jīng)逐漸提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛?價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。4、項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢所在嘉華地產(chǎn)具備項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的企業(yè)信譽(yù)嘉華地產(chǎn)依托于集團(tuán)的經(jīng)營理念和良好的銀企關(guān)系優(yōu)勢 嘉華地產(chǎn)擁有眾多的人才優(yōu)勢和社會資源優(yōu)勢第二章市場分析一、西安市閻良區(qū)概況及房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“航

9、空城”概況西安閻良區(qū)現(xiàn)轄五個(gè)街道辦事處、兩個(gè)建制鎮(zhèn)，總面積245.5平方公里，總?cè)丝?24萬，城區(qū)人口 10萬。地處關(guān)中平原中部，距西安市區(qū)50公里，是西安市一個(gè)獨(dú)具特色的現(xiàn)代衛(wèi)星城市，有中國 航空城的美譽(yù)。是我國集飛機(jī)研究設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造和試飛鑒定于一 體的重要航空工業(yè)基地。自1966年建區(qū)以來現(xiàn)已形成了飛機(jī)制造、汽車制造、電了、電氣設(shè)備制造、建材等工業(yè)生產(chǎn)體系；形成了以瓜果、蔬菜、養(yǎng)殖主 導(dǎo)產(chǎn)品的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施不斷完善。交通便利， 西閻高速公路、108國道、107、110省道穿境而過，區(qū)內(nèi)道路三橫 六縱，村村通油路，西韓、西延、咸銅鐵路在區(qū)內(nèi)交匯。城市建城 區(qū)面積16. 8平

10、方公里；水、電、氣、暖等條件優(yōu)良，電氣化建設(shè)全 省各區(qū)、縣之首；城市綠化覆蓋率達(dá)54. 18%,在西安市13個(gè)區(qū)縣中 第一個(gè)被國務(wù)院批準(zhǔn)為平原綠化達(dá)標(biāo)區(qū)。閻良還是渭北地區(qū)最大的 商貿(mào)中心和物資集散地。2003年，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)依托閻良航空資產(chǎn)優(yōu)勢，投 資建設(shè)的航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化園區(qū)已開工建設(shè)。園區(qū)規(guī)劃面積10平方 公里，著力打造中國航空科技研發(fā)、整機(jī)制造、零部件配套、設(shè)備 檢測與維修，飛行試驗(yàn)與鑒定，航空教育培訓(xùn)和博覽旅游等產(chǎn)業(yè)鏈 條完備、功能齊全的專業(yè)化園區(qū)，成為“國際一流、亞洲第一”的 航空產(chǎn)業(yè)基地。閻良區(qū)委、區(qū)政府始終把“發(fā)展、廉潔、務(wù)實(shí)、為民”作為工 作的基本要求，充分發(fā)揮豐富的

11、航空工業(yè)資源優(yōu)勢，大力改善投資 環(huán)境，進(jìn)一部營造“親商扶商”的政策環(huán)境，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境, 規(guī)范嚴(yán)明的法制環(huán)境，誠實(shí)守信的社會環(huán)境，增強(qiáng)閻良吸引投資和 吸引人才的環(huán)境優(yōu)勢，使閻良成為全方位多層次對外開放的中國航 空城。（2）閻良區(qū)商品住宅價(jià)格走勢西安市閻良地區(qū)房地產(chǎn)市場自2004年以來一直呈現(xiàn)出市場活 躍，交易量放大，價(jià)格穩(wěn)步上漲并逐步走高的態(tài)勢。2006年3季度 均價(jià)在1900元/itf左右，并有穩(wěn)步上揚(yáng)之勢。受房價(jià)整體上升的拉動(dòng)，本項(xiàng)目的房價(jià)必然上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目的樓盤住宅銷售均價(jià)已在1750元/平方米以上, 且銷售情況良好。商業(yè)用房銷售均價(jià)巳在7500元/平方米以上正熱 銷之中。目前

12、具備競爭優(yōu)勢的項(xiàng)目主要是：藍(lán)波灣、四季風(fēng)景、皇冠花 園、騰飛廣場等樓盤。三、競爭分析1、西安市閻良區(qū)房地產(chǎn)住宅市場競爭特點(diǎn)特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流.特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多特點(diǎn)四：多層物業(yè)受消費(fèi)者青睞特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境特點(diǎn)六：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)2、閻良區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析本項(xiàng)冃位于西安市閻良區(qū)，周邊區(qū)域內(nèi)樓盤對本項(xiàng)冃構(gòu)成競爭, 本報(bào)告閻良區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。2006年3月閻良區(qū)住宅平均價(jià)格為1500元/平方米左右，比上 年同期上漲了 200多元/nv。進(jìn)入五月份以來，閻良地區(qū)樓盤銷售均價(jià)增漲了 300400元/ 平方米左右起價(jià)，且銷

13、售情況良好。四、市場定位1、項(xiàng)目優(yōu)勢和價(jià)格定位和周邊其他競爭樓盤相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢：品牌、 規(guī)模、及文化氛圍、交通便利、現(xiàn)代景觀及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢 集中了當(dāng)今閻良成功開發(fā)樓盤的精髓。閻良地區(qū)將成為西安市樓價(jià)漲幅較大的區(qū)域，政府每年大量的 基礎(chǔ)設(shè)施投資，勢必在近期內(nèi)大大改善該地區(qū)的居住整體生活條件, 創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選 擇居住場所的重要因素。西安市住宅市場存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無論是新概念的運(yùn)用、戶 型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都大同小異。住宅開發(fā)項(xiàng)目有在概念 上炒作的嫌疑?，F(xiàn)在的西安市房地產(chǎn)市場已步入成熟，消費(fèi)者在對 住宅的選購上也非常理智，所以

14、本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括： 戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。另外 本區(qū)物業(yè)購買者主要為當(dāng)?shù)匚黠w職工、試飛院職工、政府職員、當(dāng) 地經(jīng)營商戶以及周邊其它大型企業(yè)員工等，所以應(yīng)適當(dāng)考慮戶型配 比，以取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益。此外我們將對我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進(jìn)行充分的宣傳， 積極搶占當(dāng)?shù)刈≌母叨耸袌觥?、目標(biāo)市場定位（1）目標(biāo)區(qū)域地塊周邊數(shù)公里半徑內(nèi)主要為單位家屬樓、自然村，成規(guī)模、 上檔次的住宅小區(qū)較少。新近開盤的一些樓盤將逐漸提升該區(qū)域住 宅品質(zhì)。同時(shí)顯不該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景。（2）目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案rh于區(qū)域周邊的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識、

15、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，高新技術(shù)企業(yè)白領(lǐng)人士、欲改善居住 條件的置業(yè)者以及工作者為業(yè)主的主要構(gòu)成?！盎食躯惗肌笔菫榱诉m應(yīng)附近的白領(lǐng)階層和各類人士購房和適 應(yīng)當(dāng)?shù)刈》啃枨蠖_發(fā)的，具有商務(wù)和人文品位高的基本特征，進(jìn) 而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人 為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追 求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性 就是綠色住宅的概念?，F(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講 發(fā)展到講人與自然的和諧共存。所以我們提岀：“建設(shè)綠色住宅，營 造健康家園”的口號。通訊系統(tǒng)齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在 很多住宅，最后出現(xiàn)差異

16、往往是文化品位決定了住宅的檔次。(3) 購買力分析根據(jù)我們的設(shè)想，項(xiàng)目戶均面積120平方米，每套住宅銷售均 價(jià)約為25萬元。一般情況下購房者首付30%房款，約8萬元左右, 余款向銀行分1030年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還，占 家庭月收入的25-30%,我們制定的購買對象完全有能力支付。且當(dāng) 地大部分企業(yè)職工都可以申請公積金貸款，每月還款額還將有所下 降。第三章建設(shè)內(nèi)容一、概況本項(xiàng)目共占地118.05畝，地處閻良區(qū)最繁華的地段一 勝利路，勝利路是傳統(tǒng)的商業(yè)街，現(xiàn)規(guī)劃確定為商業(yè)步行 街。本項(xiàng)目酋臨勝利路，北臨市場路，東臨規(guī)劃路，南臨酋 飛小區(qū)路，文化東路主干通貫穿于該項(xiàng)目。所以該項(xiàng)目為六

17、面臨街，極具商業(yè)價(jià)值。二、設(shè)計(jì)依據(jù)1關(guān)于西安市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見2城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范3西安市規(guī)劃管理?xiàng)l例4城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定5住宅設(shè)計(jì)規(guī)范6住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)7建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)8城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范9多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范三、規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)思我公司開發(fā)的嘉華商城及住宅項(xiàng)目占地約118. 05畝，實(shí)際用地 約89畝。位于城區(qū)主干道人民路與勝利街交匯處北五百米路東，規(guī) 劃中的文化東路從小區(qū)中間通過，項(xiàng)目交通地理位置較為優(yōu)越。勝 利街在改造前沿街均為臨建商鋪，本身具有較為濃郁的商業(yè)氛圍。 周邊區(qū)委、區(qū)政府、公安局等相關(guān)單位以及醫(yī)院、學(xué)校、郵局

18、、銀 行、電信、超市等都近在咫尺。配套設(shè)施非常齊全，生活條件非常 方便。地理位置鬧中取靜，非常適于居住和商業(yè)經(jīng)營。因此為了對城市中心區(qū)土地價(jià)值的最大利用，及提高閻良區(qū)商 業(yè)檔次和城市品位，我公司將此項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)定位為：集商業(yè)、娛 樂、休閑、居住于一體的大型商業(yè)綜合建筑群體，體現(xiàn)以商業(yè)為主、 休閑、居住為輔。開發(fā)建設(shè)的目的是建造一個(gè)上檔次的高級購物商 城和精品住宅小區(qū)，從而提升舊城區(qū)的商業(yè)購物和居住環(huán)境。四、總體布局從配合城市規(guī)劃角度來定位建筑形象和總平面布置，創(chuàng)造標(biāo) 志性建筑，同時(shí)完善現(xiàn)有城市功能。整合城市空間形象，創(chuàng)造有特色上檔次的大型商業(yè)購物商城。 貫徹以人為本的思想，打造良好的視覺環(huán)境和

19、居住環(huán)境。體現(xiàn)購物與休閑、居住相結(jié)合的主題，強(qiáng)調(diào)商城外部、內(nèi)部廣場設(shè)計(jì)，以及住宅外立面、戶型、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量總用地面積78621m2建筑占地面積59228m2總建筑面積15. 6萬滬商業(yè)用房3. 7793 萬 m2住宅9. 9373 萬 m2地下室1.36 7 8 73 m2閣樓0. 5052 萬 m2建筑密度37-43. 6%綠化率32-35%容積率1.80-2.44六、房型配比優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過價(jià)格淘 汰，因而有能力至本項(xiàng)冃置業(yè)者就具備一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)能力。 因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì) 上不宜于將面積

20、控制過小，木方案設(shè)計(jì)房型控制如下：房型：小二房二廳單衛(wèi)（100下）；大兩房兩廳雙衛(wèi)（110）；小 三房兩廳雙衛(wèi)（120）；三房兩廳雙衛(wèi)（130 ±）；四房兩廳雙衛(wèi)（140 上）面積100下110120130140配比50%15%15%15%5%、附屬設(shè)施（1）門窗：高級裝紗塑鋼窗，陽臺門為高級裝紗塑鋼門;（2）廚房：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口;（3）衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口；（4）門扇：每戶大門采用高級防盜門；（5）空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管；（6）樓梯：公共樓梯間防滑處理；（7）網(wǎng)絡(luò)：有線電視線、電話線、寬帶網(wǎng)線進(jìn)戶；（8）安保：24小時(shí)保安；（9）供水：一

21、戶一表，抄表到戶。（10）供電：每戶安裝分時(shí)電表，每戶電負(fù)荷6kw,電線接至套 內(nèi)空開箱；（11）內(nèi)墻：公共樓梯間米用高級涂料；（12）層高：采用舒適大空間設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層；（13）外墻：華美外觀設(shè)計(jì)，外墻為高級涂料，局部為高級墻 面磚；（14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì)；（15）陽臺：造型獨(dú)特的落地觀景陽臺；（16）能源：除了天然氣，電能外，最主要的能源是可使用具 有環(huán)保性能的太陽能。第四章 環(huán)保與市政配套一、設(shè)計(jì)中配套a、吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要吋還采用隔聲措施。b、水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。c、通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。d、廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂

22、清除處理后，排放到 城市排水系統(tǒng)。e、地下蓄水池與污水池及管道間耍求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù) 444-帀。f、水泵等震動(dòng)較大設(shè)備均采用減震器控制。二、施工中環(huán)保a、現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和 過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的對方及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位, 并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi) 燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以 減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。b、地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹 立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。c、混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)

23、離居 民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居 民生活的影響。d、環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。e、施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。f、建筑垃圾及吋清理，文明施工。三、使用中的環(huán)保a、室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通 氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。b、室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。c、設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效 率。d、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。e、進(jìn)出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。f、大樓的生活垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。四、市政配套基地水、電、通信等市政配套設(shè)施

24、齊全，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要 求。第五章機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門多，工種全，經(jīng)營管理任務(wù) 非常重。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工, 爭取做到精簡、實(shí)用、提高工作效率。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：（略）任務(wù)劃分：1、總經(jīng)理負(fù)責(zé)工程的總的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案確定、政策制定等總 的任務(wù)。2、副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)工程的開發(fā)和對下屬部門 的監(jiān)督。3、經(jīng)理部負(fù)責(zé)人力資源、行政計(jì)劃、接待。（3人）4、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。（3人）5、銷售部負(fù)責(zé)原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售。（2人）6、工程部負(fù)責(zé)工程，監(jiān)理。（3人）行政秘書人員崗位職責(zé)的確立：（略）管理人員崗位職責(zé)的確立：（略

25、）市場崗位人員職責(zé)的確立：（略）銷售人員崗位職責(zé)的確立：（略）經(jīng)理職責(zé)：（略）為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，急需向社會招 聘有志之士到本公司。對招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式， 一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會。公司具體錄 用原則為：（1）旺盛的精力；（2）表達(dá)能力強(qiáng)；（3）具有高超的社會技能;（4）服從指揮；（5）腳踏實(shí)地；（6）適合顧客；（7）有沖勁、有創(chuàng) 意；（8）具有與他人共同合作的能力。優(yōu)良的服務(wù)是公司樹立形象的重要方式，也是顧客對公司開發(fā) 的產(chǎn)品的一種信任。因此對銷售人員的培訓(xùn)成為本開發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng) 重耍內(nèi)容。對銷售人員的培訓(xùn)必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個(gè)中

26、心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學(xué)會”，即:一個(gè)中心以客戶為中心；兩種能力應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力；三顆心對工作的熱心、對客戶的耐心、對成項(xiàng)的信心；四條熟悉一一熟悉國家政治經(jīng)濟(jì)形勢、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、 熟悉房地產(chǎn)市場行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況；五必會一一學(xué)會市場調(diào)查、學(xué)會分析算賬、學(xué)會揣摩顧客心理、 學(xué)會追蹤客戶、學(xué)會與客戶交朋友。第六章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)，該項(xiàng)目擬采用建筑規(guī)劃方案整體設(shè)計(jì)分期開 發(fā)，按照西安市政府有關(guān)規(guī)定的要求，根據(jù)西安市規(guī)劃，國土部門 批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)、施工方案，計(jì)劃4年內(nèi)完成設(shè)計(jì)、施工、安裝、 園林、配套、銷售工作，開發(fā)周期為35-4年。一、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)

27、度*+根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的狀況，建議本項(xiàng)目的開發(fā)分二 期進(jìn)行。第一期北區(qū)商業(yè)、南區(qū)1#、2#、3#、4#及9#樓，搞好小區(qū)總體 公共區(qū)域規(guī)劃，完善小區(qū)綠化及會所建設(shè)，為整個(gè)項(xiàng)目的銷售增加 賣點(diǎn)。第二期開發(fā) 5#、6#、7#、8#樓,10#-15#樓，16#-21#、22#27#樓，完善整體生活配套，達(dá)到區(qū)域建設(shè)規(guī)模效益化。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表各期總面 積（萬平方 米）住宅 （萬平方米）商業(yè) （萬平方米）地下室與 閣樓開工日期預(yù)售日期工日期一期44489. 225283. 3814806. 724399. 12004. 122005. 112007. 2二期111406.0574089. 442

28、2985. 8314330.782006. 102007. 62008. 6二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃本項(xiàng)冃第一期于2005年11月開始預(yù)售，此時(shí)樓盤的形象進(jìn)度為9#樓主體封頂。銷售計(jì)劃詳見下頁“皇城麗都”項(xiàng)目銷售計(jì)劃表:“皇城麗都”項(xiàng)目銷售計(jì)劃表分期開發(fā)時(shí)間銷售進(jìn)度銷售率計(jì)銷售率第一期2005 年 3-5 月前期銷售準(zhǔn)備工作2005年5月一6月樣板房、銷售大堂裝修、辦理 預(yù)售許可證2005年11月發(fā)售初期10%32%42%2005年12月強(qiáng)銷期2005 年 12 月-2007 年4月持續(xù)銷售38%80%2007年5月以后余盤銷售15%95%第二期2007 年 3-5 月銷售準(zhǔn)備工作、樣板房、銷售 大堂

29、裝修、辦理預(yù)售許可證2007年6月發(fā)售初期15%15%2007 年 7-11 月強(qiáng)銷期35%50%200 年 12-2008 年5月持續(xù)銷售30%80%2008年6月以后余盤銷售15%95%第章資金籌措房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所 占用的資金量是非常龐大的，我們應(yīng)借助各種融資手段，爭取充足 的資金來開發(fā)我們的商品房項(xiàng)目。而且房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣, 直接影響著融資成木的大小，緊密關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小，開發(fā)效 益的好壞，我們應(yīng)通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足開發(fā)對資金的需求。“皇城麗都”項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金總概算約為3. 0368億元，公司 將自籌投入2. 0368億元，商榷中

30、國農(nóng)業(yè)銀行西安閻良區(qū)支行給予項(xiàng) 目貸款投入1億元。至2006年底公司已投入建設(shè)資金15632萬元實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，如 能獲得農(nóng)行西安閻良區(qū)支行的貸款支持，公司在2007年度續(xù)繼籌資 3000萬元，一期房屋銷售資金周轉(zhuǎn)性投入2000萬元，即可順利的按 時(shí)保質(zhì)完成“皇城麗都”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)與社會 效益。第章效益及風(fēng)險(xiǎn)分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）、項(xiàng)目經(jīng)營策略通過市場預(yù)測，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營策略：“嘉華商住項(xiàng)目”預(yù)計(jì)總投資3. 0368億元，項(xiàng)目的資金來源分兩部分：企業(yè)自籌資金、銀行貸款。1、項(xiàng)目投入成本預(yù)算成本之和30368萬元其中:a、土地償費(fèi)與遷安置費(fèi)5524萬元b、城市建設(shè)配套費(fèi)3

31、00萬元c、測設(shè)計(jì)180萬元d、土建與設(shè)備投入e、銷售費(fèi)用f、管理費(fèi)用g、財(cái)務(wù)費(fèi)用17564萬元1400萬元2300萬元2000萬元綠地建設(shè)費(fèi)用600萬元不可預(yù)見費(fèi)用500萬元2、銷售收入明細(xì):收入之和 46418萬元 其中:a商業(yè)用房37792. 55平方米 平均售價(jià)7500元/平方米平均售價(jià)1750元/平方米平均售價(jià)500元/平方米b、商品住宅99372. 82平方米c、地下室 13677. 58平方米3、投資回收期：通過我公司對市場的全面調(diào)查及對比分析，確定該項(xiàng)目投資回 收期為四年。4、投資回收依據(jù)：“嘉華商住項(xiàng)目”選址在勝利街中段，由于該處有著得天獨(dú)厚 的優(yōu)越地理環(huán)境，乂是政府各級機(jī)關(guān)

32、部門駐地和居民聚居區(qū)，因此, 正好滿足了周邊對商鋪和住宅需求的消費(fèi)者，商機(jī)極佳。加之項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)無標(biāo)志性建筑，新建項(xiàng)目的矚目率高；周邊商鋪和住宅租賃 市場的日漸完善和活躍，加大了項(xiàng)目的投資潛力；本項(xiàng)目區(qū)域良好 的商業(yè)氛圍為項(xiàng)目商業(yè)用房的開發(fā)提供了市場機(jī)會；通過超前的市 場定位及新穎的建筑風(fēng)格，賦予產(chǎn)品稀缺性，體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí) 將會提升整個(gè)閻良區(qū)的商業(yè)品質(zhì)。隨著“西部大開發(fā)，西安大發(fā)展” 號召的響應(yīng)，居民改善自己的居住環(huán)境和居住條件的需求和欲望越 加強(qiáng)烈，建成“嘉華商住項(xiàng)目”，不僅給國家和地方增加可觀的財(cái) 政和稅收收入，同時(shí)又給閻良區(qū)增添了新的時(shí)代亮點(diǎn)?！凹稳A商住 項(xiàng)目”總建筑面積15. 5萬

33、平方米，從設(shè)計(jì)、規(guī)模、質(zhì)量上講都將 是閻良區(qū)的亮點(diǎn)，必定會引領(lǐng)全區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上所述，由于“嘉華商住項(xiàng)目”自身的良好特性和開發(fā)的 優(yōu)勢性就決定了本項(xiàng)目在短時(shí)期內(nèi)必定可收回投資！5、財(cái)務(wù)效益測算利潤估算利潤總額二銷售收入一建設(shè)總費(fèi)用二4.6418億一3. 0368億=1. 605億元其中銷售稅金約為2321萬元所得稅按33%計(jì)算：1. 605億x25%二0. 52965億元稅后利潤二1605億一052965億二1. 075億財(cái)務(wù)獲利能力分析稅前:1.605 億一3.0368 億 x 100%二52. 8%稅后：1.075 億一3.0368 億x 100%二35. 4%我公司在銷售價(jià)格上以謹(jǐn)慎、

34、保守的態(tài)度測算，使該項(xiàng)目的償還 能力得到進(jìn)一步保證，極大程度的規(guī)避了還款風(fēng)險(xiǎn)。二、環(huán)境效益分析本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑 形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約 明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致, 為入住客戶營造出一個(gè)良好的居住氛圍。項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境 不良的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的 智能化大型住宅社區(qū)。它對改善“世界一流、亞洲第一”的航空城 的周邊環(huán)境，提升區(qū)域居住環(huán)境質(zhì)量都會有顯著的環(huán)境效益。三、社會效益分析社會因素

35、影響措施建議對居民收入的影響：項(xiàng)目建成后主要銷售對象當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工、 政府機(jī)關(guān)工作人員，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難，分 期付款對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響良好的居住環(huán)境首先為住 戶提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同吋也有所增加物業(yè)管理職 能的重要發(fā)揮。對就業(yè)的影響：提供百余個(gè)就業(yè)機(jī)會重才惜才加強(qiáng)招聘工作。對地區(qū)商業(yè)文化的影響：為周邊住戶提供了規(guī)范的商業(yè)文化場 地。對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響：完善地 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)周邊地區(qū)發(fā)展，擴(kuò)大城市化進(jìn)程，擴(kuò)大服務(wù) 范圍，避免了盲目擴(kuò)建?！盎食躯惗肌弊≌ǔ珊螅瑢⒊蔀殚惲嫉貐^(qū)第一個(gè)繁華地段商 住小區(qū)。項(xiàng)冃生活設(shè)施齊全，緊鄰

36、區(qū)中心，交通極為方便。加之近 兒年來周邊地區(qū)將陸續(xù)開發(fā)建成住宅小區(qū)，因此環(huán)境配套設(shè)施已逐 漸完善，市場頗佳。該項(xiàng)冃建成后，可滿足市場需求，提高附近居 民的居住生活質(zhì)量，同時(shí)，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適 的生活環(huán)境；通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地 價(jià)，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)，餐飲，商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的 全面發(fā)展。項(xiàng)冃的建設(shè)還有利于改善閻良地區(qū)的城市形象和投資環(huán)境，促 進(jìn)該區(qū)域總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會效益巨大。四、風(fēng)險(xiǎn)性分析投資房地產(chǎn)業(yè)，具有高的投資回報(bào)，同時(shí)也存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。(-)投資風(fēng)險(xiǎn):1、政策風(fēng)險(xiǎn)。國家最近在土地和房地產(chǎn)上出臺了許多新的政策 以防止房地產(chǎn)過熱，

37、中國人民銀行6月13 fi下達(dá)的關(guān)于進(jìn)一步加 強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知等，不排除國家還有新的政策出臺 的可能。這些都將對項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生很大的影響，而國家在土地方面 政策的變化，也會給地價(jià)帶來相當(dāng)大的影響。2、管理風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目目前還沒有成熟的模式和經(jīng)驗(yàn)，需要公司 管理層結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，摸索出符合公司和本區(qū)域特點(diǎn)的管理 模式。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)該項(xiàng)目所具有獨(dú)特優(yōu)勢的 地理位置和環(huán)境。對規(guī)劃要多方多次論證，力求開發(fā)出符合市場需 求的具有現(xiàn)代感的高品質(zhì)產(chǎn)品。4、市場風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目能不能得到市場的青睞和確立在目前周邊房 地產(chǎn)格局中的地位。5、融資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的運(yùn)行有賴于經(jīng)營者對資本的積極運(yùn)

38、作，以 及如何取得資本最好效能。該項(xiàng)目要認(rèn)真編制詳細(xì)可行的資金投入 計(jì)劃，確保項(xiàng)目建設(shè)過程中項(xiàng)目資金的最佳使用。6、其它風(fēng)險(xiǎn)。不可抗力和不可預(yù)測事件的出現(xiàn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)控制：1、對政策風(fēng)險(xiǎn)。將加強(qiáng)對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)、政策的新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略。2、針對管理風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立具有一定彈性、 簡潔和高效性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立一套監(jiān)督、促進(jìn)、相互制約的 機(jī)制。加強(qiáng)管理者自身素質(zhì)的提高，掌握先進(jìn)的管理知識和專業(yè)技 術(shù)知識，培養(yǎng)創(chuàng)新意識。加大促銷力度，多渠道、多方式推廣促銷, 降低各項(xiàng)開發(fā)成本。3、針對規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將請有經(jīng)驗(yàn)、有影響的設(shè)計(jì)隊(duì)伍共 同

39、參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，在初步規(guī)劃設(shè)計(jì)出臺后，項(xiàng)目將會邀請當(dāng)?shù)馗鹘?人士，廣泛聽取他們的意見，從方案的規(guī)劃、戶型的布置、小區(qū)環(huán) 境配套等各方面贏得市場認(rèn)可，減少項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。4、針對市場風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將保證所開發(fā)物業(yè)的高品質(zhì)，力爭引領(lǐng) 時(shí)代潮流的產(chǎn)品以及周到的服務(wù)，創(chuàng)立公司的品牌形象，從而占領(lǐng) 市場；通過降低開發(fā)成本，提高市場競爭力，減少市場風(fēng)險(xiǎn)。5、針對融資風(fēng)險(xiǎn)。公司以科學(xué)合理地安排融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金 的使用管理，合理地進(jìn)行利潤分配和債務(wù)償還，保證投資者信心， 保證融資渠道的順暢和融資信用。（三）其它風(fēng)險(xiǎn)：1、區(qū)域性發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的規(guī)劃已基本定型，該片區(qū)規(guī)劃方面未來將不會出現(xiàn)重 大的調(diào)整，規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)極小，

40、目前已進(jìn)入準(zhǔn)備建設(shè)階段。隨著深圳市 城市化建設(shè)步伐的加快，本項(xiàng)目更多享受的是其建設(shè)帶來的目標(biāo)顧 客群和配套設(shè)施，因而區(qū)域性發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)很小。2、市場因素的風(fēng)險(xiǎn)由于閻良周邊的供應(yīng)量不可忽視。據(jù)有關(guān)資料顯示，閻良市區(qū) 附近總共超過100萬平方米的供應(yīng)量可能在5 8年內(nèi)全部推向市場 并售罄。其中一部分基本與本項(xiàng)目不構(gòu)成直接的威脅。五、敏感性分析以售價(jià)和成本作為影響因素，對收益進(jìn)行相關(guān)的敏感性分析：1、建安成本變化對利潤率的變化假設(shè)，住宅銷售均價(jià)為1750元；商鋪7500元/平方米，地下室 部分按500元/平方米，總加權(quán)平均價(jià)為：3077元/平方米。按建筑 單位成本為2013元/平方米吋，當(dāng)建安成本在-5

41、%-5%之間波動(dòng)時(shí)， 對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。建安成本變化對利潤率的變化表一、建安成本的影響估算成本(x105%)估算成本(x100%)估算成本(x95%)單位開發(fā)成本(兀/n?)2, 113. 720131912開發(fā)總成本318864000303680000288500000稅前利潤145316000160500000175680000單位凈利97361720107500000117705600銷售毛利率47. 85%52. 8%57.9%銷售凈利率32. 06. %35.4%38. 76. %2、售價(jià)變化對利潤率的變化假設(shè)，建安成本、地價(jià)保持不變，下表說明各期住宅平均銷售價(jià)格分別漲或降5%時(shí)，對本項(xiàng)目的影響。加權(quán)平均售價(jià)變化對利潤率的變化影響表二、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)(x105%)預(yù)計(jì)售價(jià)(x100%)預(yù)計(jì)售價(jià)(x95%)銷售均價(jià)(元/卅)323130772923營業(yè)收入(均價(jià))487389000