西安東站路項目瘴體物業(yè)發(fā)展建議及啟動策略報告

1、謹(jǐn)呈：七方置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：七方置業(yè)有限公司西安東站路項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議及啟動策略報告西安東站路項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議及啟動策略報告關(guān)于我們對項目定位的解決方案關(guān)于我們對項目定位的解決方案項目地塊研究項目市場研究項目定位研究啟動策略研究經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通分析交通分析配套分析配套分析地塊分析地塊分析項目界定項目界定城市背景城市背景開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀價格環(huán)境價格環(huán)境客戶分析客戶分析市場特點(diǎn)市場特點(diǎn)項目研判項目研判功能定位功能定位規(guī)劃建議規(guī)劃建議價格定位價格定位客戶定位客戶定位營銷安排營銷安排節(jié)奏劃分節(jié)奏劃分準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作執(zhí)行綱領(lǐng)執(zhí)行綱領(lǐng)推廣策略推廣策略第一部分第一部分 對項目地塊的認(rèn)識對

2、項目地塊的認(rèn)識區(qū)位分析區(qū)位分析地塊分析地塊分析項目屬性項目屬性交通分析交通分析項目指標(biāo)項目指標(biāo)項目基礎(chǔ)指標(biāo)：占地面積占地面積項目總占地9畝建筑面積建筑面積本項目建筑面積36000平米容積率容積率本項目容積率6地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析占地面積：占地面積：9畝畝高容積率：高容積率：6.0小規(guī)模、高容積率，產(chǎn)品發(fā)展受限制小規(guī)模、高容積率，產(chǎn)品發(fā)展受限制地塊四至及內(nèi)部情況項目地塊處于處于長纓路和東站路交匯處項目所在的胡家廟片區(qū)處于東郊商貿(mào)集散區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)的插建型區(qū)域。項目所在區(qū)域是商業(yè)次中心，同時也是位于發(fā)展主軸和發(fā)展次軸的交匯處，地理位置優(yōu)越。 項目位于東郊次商業(yè)中心胡家廟商圈，規(guī)劃中的次中心區(qū)項目位于東

3、郊次商業(yè)中心胡家廟商圈，規(guī)劃中的次中心區(qū) 域，同時位于以長樂路經(jīng)濟(jì)帶為軸芯，以康復(fù)路、長纓路為骨架域，同時位于以長樂路經(jīng)濟(jì)帶為軸芯，以康復(fù)路、長纓路為骨架的軸線上的軸線上胡家胡家廟區(qū)廟區(qū)西高新西高新主城主城區(qū)區(qū)市中心市中心（鐘樓）（鐘樓）車程車程1515分分鐘鐘市中市中心心 地塊一側(cè)臨東站路街面，其中西側(cè)與城市主干道相鄰，南側(cè)地塊一側(cè)臨東站路街面，其中西側(cè)與城市主干道相鄰，南側(cè)緊鄰含光靜里項目，北側(cè)為社區(qū)道路和城市次干道，緊鄰唐韻三坊緊鄰含光靜里項目，北側(cè)為社區(qū)道路和城市次干道，緊鄰唐韻三坊項目。內(nèi)部處于廠房區(qū)，還沒有進(jìn)行拆遷項目。內(nèi)部處于廠房區(qū)，還沒有進(jìn)行拆遷地塊四至及內(nèi)部情況地塊位于唐韻三

4、坊項目和含光靜里項目中間區(qū)位東至東至東站路西至西至東站路，緊靠交通干道南至南至含光靜里項目北至北至唐韻三坊項目，距離街面約50米地塊目前現(xiàn)狀處于廠房區(qū)，還沒有進(jìn)行拆遷。地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)地塊周邊配套狀況金融配套金融配套：農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，郵政儲蓄，商業(yè)銀行等商業(yè)：商業(yè)：易初蓮花、華潤萬家、長纓賓館、康復(fù)路批發(fā)市場、胡家廟蔬菜批發(fā)市場、水產(chǎn)市場、干貨調(diào)料市場等。教育：教育：黃河中學(xué)、西光中學(xué) 醫(yī)院：醫(yī)院：第四軍醫(yī)大、西京醫(yī)院。電力醫(yī)院。胡家廟醫(yī)院地塊位于胡家廟中心地帶，周邊金融配套和生活配套都比較地塊位于胡家廟中心地帶，周邊金融配套和生活配套都比較齊全齊全地塊周邊交通狀況分析周邊

5、路網(wǎng)分析：周邊路網(wǎng)分析：項目西側(cè)東站路，直通連接長纓路路和興工路，是南北主干道之一，可視性次佳。項目南側(cè)為含光靜里項目現(xiàn)場可視性最差。項目東側(cè)的長纓路： 是片區(qū)東西主干道之一， ，可視性最佳，公交線路有未來地鐵3號線、402、410、43、227等項目北側(cè)為唐韻三坊項目施工現(xiàn)場，可塑性比較差?？梢曅苑矫鏂|站路最好，其次為長纓路，再次為興工路和可視性方面東站路最好，其次為長纓路，再次為興工路和距離較近的東二環(huán)距離較近的東二環(huán)地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)項目屬性項目屬性區(qū)域事實區(qū)域事實區(qū)域界定區(qū)域界定大東郊商業(yè)中心、城市發(fā)展主軸與規(guī)劃的商業(yè)次中心片區(qū)商業(yè)氛圍最濃東站路與長纓路交通相對便利項目周

6、邊人口相對較少消費(fèi)力相對十足占地面積為9畝，容積率為6小規(guī)模項目的開發(fā)項目界定：片區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃次中心，消項目界定：片區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃次中心，消費(fèi)力相對十足，小規(guī)模項目的開發(fā)費(fèi)力相對十足，小規(guī)模項目的開發(fā)第二部分第二部分 對大環(huán)境新市場的理解對大環(huán)境新市場的理解價格環(huán)境價格環(huán)境客戶分析客戶分析市場特點(diǎn)市場特點(diǎn)開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀城市背景城市背景在新一輪的城市規(guī)劃中此次總體規(guī)劃從宏觀層面和戰(zhàn)略發(fā)展角度出發(fā)，深入研究了如何在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中加強(qiáng)我市對區(qū)域的輻射和帶動作用 ，未來城市將遵循“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向局原則，

7、城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展發(fā)展 ”的整體發(fā)展思路，在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心；在北部方向形成以閻良為主的副中心。目前大東郊處于城市未來發(fā)展的主要方向。閻良新城閻良新城高陵縣城高陵縣城涇渭新城涇渭新城新筑組團(tuán)新筑組團(tuán)臨潼新城臨潼新城洪慶組團(tuán)洪慶組團(tuán)藍(lán)田縣城藍(lán)田縣城2.1城市背景城市背景遵循西安市整體規(guī)劃思想，區(qū)域所處在城市未來主要發(fā)展方向遵循西安市整體規(guī)劃思想，區(qū)域所處在城市未來主要發(fā)展方向在中心都市小商品采購圈的基礎(chǔ)上形成綜合功能的新市場集群在中心都市小商品采購圈的基礎(chǔ)上形成綜合功能的新市場集群在目前該區(qū)域的現(xiàn)有商圈基礎(chǔ)上以長樂路以長樂路經(jīng)濟(jì)帶為軸芯，以康復(fù)路、長纓路為骨架經(jīng)

8、濟(jì)帶為軸芯，以康復(fù)路、長纓路為骨架，以“西北第一市“康復(fù)路綜合批發(fā)市場、西北輕工批發(fā)市場和西北商貿(mào)中心等大型商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)為支撐的商貿(mào)集散區(qū)商貿(mào)集散區(qū)。同時遠(yuǎn)期該區(qū)域?qū)⒁詫I(yè)化、品牌化、特專業(yè)化、品牌化、特色化色化為發(fā)展方向，加快現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)態(tài)升級換代步伐，形成具有物流集散、批發(fā)交易、信息發(fā)布、產(chǎn)品展示、電子商務(wù)等綜合功能的綜合功能的新型市場集群新型市場集群和良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，完成由目前都市小商品采購圈的再次升級。雁塔雁塔碑碑林林新城新城未央未央商貿(mào)商貿(mào)2.1城市背景城市背景 從目前該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃大骨架來看，政府的決心還是以強(qiáng)化區(qū)域的從目前該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃大骨架來看，政府的決心還是以強(qiáng)化區(qū)域的

9、城市商業(yè)發(fā)展，新型市場集群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的全面升級必然帶來更多的城市商業(yè)發(fā)展，新型市場集群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的全面升級必然帶來更多的人氣和財氣。人氣和財氣。地塊編號地塊編號成交時間成交時間用地性質(zhì)用地性質(zhì)競得人競得人地理位置地理位置樓面地價樓面地價xc3-5-6-92007.4.9住宅恒基兆業(yè)東二環(huán)中段東側(cè)（原金花北路 61 號），東、南方向分別連通石棉路（原東站路）和長纓路，西臨東二環(huán)路，北鄰“紫昕花庭”1109元/平米bl1-9-72007.9.29辦公余仙金花北路7號xc5-7-3-22008.10.23商住西安愛家商貿(mào)有限公司長樂西路166號697元/平米xc4-6-10-42008.9.

10、3商住陜西亞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司長樂中路38號521元/平米xc3-9-7-12009.9.30住宅西安漢和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長纓東路14號235元/平米 xc3-6-27-22010。3.17住宅陜西廣暉置業(yè)有限公司 位于西安市新城區(qū)東站路以東，長纓東路以北 176元/平米 2.1城市背景城市背景 從近幾年成交的地塊來看，新企業(yè)新項目的開發(fā)必然帶動新的剛性居住需求將會迅速從近幾年成交的地塊來看，新企業(yè)新項目的開發(fā)必然帶動新的剛性居住需求將會迅速擴(kuò)張，以商業(yè)集散區(qū)帶動城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展是片區(qū)城市建設(shè)的主題詞擴(kuò)張，以商業(yè)集散區(qū)帶動城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展是片區(qū)城市建設(shè)的主題詞序號項目名稱1駿景

11、園3期天第2祥林銘邸3含光靜里4恒基碧翠錦華5唐韻三坊 目前項目開發(fā)熱區(qū)主要在城市中心和偏北偏東位置，區(qū)域目前項目開發(fā)熱區(qū)主要在城市中心和偏北偏東位置，區(qū)域緊鄰康復(fù)路大商圈和浐灞生態(tài)區(qū)，交通相對便捷；享有老城內(nèi)緊鄰康復(fù)路大商圈和浐灞生態(tài)區(qū)，交通相對便捷；享有老城內(nèi)優(yōu)等教育資源和商業(yè)資源優(yōu)等教育資源和商業(yè)資源2.2開發(fā)分析開發(fā)分析項目分布項目分布2.2開發(fā)分析開發(fā)分析發(fā)展方向發(fā)展方向城市發(fā)展難題城市發(fā)展難題u地塊開發(fā)資源有限地塊開發(fā)資源有限：位置寸土寸金，部分開發(fā)已經(jīng)參與到舊城改造， 舊城改造缺乏經(jīng)營城市意識 。u缺乏城市形象缺乏城市形象： 老城市的面貌處處可見，始終脫不開老城的面貌和氣息，城市

12、建設(shè)品位低，建筑相對沒有檔次u城市交通壓力城市交通壓力： 大量對外交通從區(qū)域的長纓路和東站路經(jīng)過、交通流量增大，嚴(yán)重?fù)p壞城市路面，破壞城市交通秩序 隨著城市中心面臨著開發(fā)地塊有限、缺乏城市形象參與舊城改隨著城市中心面臨著開發(fā)地塊有限、缺乏城市形象參與舊城改造，以及交通壓力與城市污染污染等諸多問題，城市房地產(chǎn)向東北造，以及交通壓力與城市污染污染等諸多問題，城市房地產(chǎn)向東北發(fā)展已成必然。發(fā)展已成必然。2.2開發(fā)分析開發(fā)分析開發(fā)體量開發(fā)體量項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商項目規(guī)模項目規(guī)模備注備注新興駿景園新興駿景園3期天第期天第西安新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.7萬二環(huán)路唐韻三坊唐韻三坊陜西廣暉置業(yè)有限公司

13、8萬東二環(huán)（金花北路）與長纓路什字西北角 祥林銘邸祥林銘邸祥林實業(yè)集團(tuán)7.6萬長纓東路含光靜里含光靜里西安含光物業(yè)總公司5.36萬東站路與長纓東路交匯處恒基碧翠錦華恒基碧翠錦華香港恒基地產(chǎn)開發(fā)有限公司35萬東二環(huán)（金花北路）與長纓路什字東北角 項目開發(fā)相對實力弱，多以本土開發(fā)企業(yè)為主，項目總體開發(fā)體項目開發(fā)相對實力弱，多以本土開發(fā)企業(yè)為主，項目總體開發(fā)體量偏小，規(guī)模大盤除了駿景園外，恒基地產(chǎn)的開發(fā)已為趨近。量偏小，規(guī)模大盤除了駿景園外，恒基地產(chǎn)的開發(fā)已為趨近。規(guī)模大盤規(guī)模大盤總總體體開開發(fā)發(fā)量量小小2.2開發(fā)分析開發(fā)分析競爭分析競爭分析項目名稱項目名稱建面建面物業(yè)形物業(yè)形態(tài)態(tài)容積率容積率主力戶

14、型主力戶型均價均價已消已消化化存量存量未來放量未來放量（萬（萬平米）平米）（平米）（平米）（元（元/ /平米）平米）新興駿景園三期天第6高層7.579-90兩房103-136三房預(yù)計6000以上04.74.7唐韻三坊30高層5.2745一房70-89兩房105-130三房54000428恒基碧翠錦華35高層2.8584.45-120.45/03510含光靜里5高層6.4一房51/兩房 83.6691.17/三房109.185000410祥林銘邸6高層3.5875-96/三房103-1585200800 從區(qū)域競爭的角度來講，東二環(huán)與長纓路什字西北角是目前規(guī)模大盤的聚集從區(qū)域競爭的角度來講，東二

15、環(huán)與長纓路什字西北角是目前規(guī)模大盤的聚集地，以區(qū)域城市規(guī)劃利好和后期發(fā)展前景優(yōu)于城市中心和主要干道，但由于區(qū)域地，以區(qū)域城市規(guī)劃利好和后期發(fā)展前景優(yōu)于城市中心和主要干道，但由于區(qū)域目前生活欠佳、未來放量過大，在未來的目前生活欠佳、未來放量過大，在未來的1-2年內(nèi)與老城存在直接競爭，價格將于年內(nèi)與老城存在直接競爭，價格將于老城持平。老城持平。2.3市場總結(jié)市場總結(jié)賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間新興駿景園新興駿景園3期天第期天第西安新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司79-90唐韻三坊唐韻三坊陜西廣暉置業(yè)有限公司45-89祥林銘邸祥林銘邸祥林實業(yè)集團(tuán)75-103含光靜里含光

16、靜里西安含光物業(yè)總公司 90-109.18恒基碧翠錦華恒基碧翠錦華香港恒基地產(chǎn)開發(fā)有限公司84.45-120.45 項目除了祥林銘邸和含光靜里沒有在項目整體規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新上打項目除了祥林銘邸和含光靜里沒有在項目整體規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新上打造項目賣點(diǎn)，其它項目產(chǎn)品和內(nèi)部環(huán)境上都做足了文章，區(qū)域市場挑戰(zhàn)造項目賣點(diǎn)，其它項目產(chǎn)品和內(nèi)部環(huán)境上都做足了文章，區(qū)域市場挑戰(zhàn)和機(jī)會并存。和機(jī)會并存。2.3市場總結(jié)市場總結(jié)產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 由于各個目前項目地塊面積較小（除了由于各個目前項目地塊面積較?。ǔ撕慊檀溴\華外）恒基碧翠錦華外），為了增加建筑面積最，為了增加建筑面積最大限度調(diào)整戶型格局與建筑高度，在客戶接受

17、程度上不能滿足，所以在戶型舒適度大限度調(diào)整戶型格局與建筑高度，在客戶接受程度上不能滿足，所以在戶型舒適度與實用性上有很大打造空間。與實用性上有很大打造空間。傳統(tǒng)點(diǎn)式建筑結(jié)構(gòu)最易出面積，通透性較差在銷售過程中北向房源較難消化現(xiàn)代盛行的點(diǎn)板式建筑結(jié)構(gòu)既可以出面積，又可以滿足兩側(cè)戶型通透性，同時中間戶型采光較好傳統(tǒng)點(diǎn)式建筑的優(yōu)化，將兩側(cè)戶型做到通透性，南側(cè)戶型做到較好采光，相對傳統(tǒng)點(diǎn)式建筑是一大進(jìn)步。項目所在區(qū)域競爭項目建筑結(jié)構(gòu)組成項目所在區(qū)域競爭項目建筑結(jié)構(gòu)組成戶型分析戶型分析新興駿景園3期天第唐韻三坊祥林銘邸含光靜里恒基碧翠錦華一室40454550506060-6565-70二室70-7575-

18、8080858590909595100100105105-110110-115三室115-120120-125125-130130-135135140140145145150戶型戶型項目名稱項目名稱 市場主力兩室戶型面積以市場主力兩室戶型面積以70-90、95-105的最為集中；三室戶型面積以的最為集中；三室戶型面積以110-125、的最為集中，區(qū)域市場主力戶型面積集中在的最為集中，區(qū)域市場主力戶型面積集中在70-110 。市市場場主主力力二二室室市市場場主主力力三三室室2.3市場總結(jié)市場總結(jié)價格分析價格分析 項目所在城東胡家廟商圈并不是城東區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的熱項目所在城東胡家廟商圈并不是城東區(qū)域

19、地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，且客戶對該區(qū)域的認(rèn)知度不是很高，價格認(rèn)知區(qū)間點(diǎn)區(qū)域，且客戶對該區(qū)域的認(rèn)知度不是很高，價格認(rèn)知區(qū)間普遍在普遍在5300元元/平方米平方米左右。左右。n城東區(qū)域公認(rèn)的兩個高端項目是東尚和就掌燈。n新興駿景園期天第高層均價為6000，為本區(qū)域唯一價格超過5600的高層物業(yè)。n客戶對該區(qū)域價格的普遍認(rèn)知為5300左右。中心城區(qū)中心城區(qū)1111個樓盤個樓盤54925492套住宅套住宅南市南市1919個樓盤個樓盤2611626116套住宅套住宅市中心（鐘樓）市中心（鐘樓）北城板塊北城板塊4500-5500西郊板塊西郊板塊4000-4500曲江板塊曲江板塊5500-8000東郊板塊東郊板

20、塊4500-6000西高新板塊西高新板塊5000-7000西安各板塊小高層西安各板塊小高層/高層物業(yè)主流價格區(qū)間：高層物業(yè)主流價格區(qū)間：項目區(qū)域樓盤項目區(qū)域樓盤容積率容積率均價均價新興駿景園3期7.56000唐韻三坊5.275400含光靜里6.45000祥林名邸3.58 5200恒基-碧翠錦華2.85預(yù)計6000以上2.4市場特點(diǎn)市場特點(diǎn)開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀長纓路段和東二環(huán)（金花北路）與長纓路什字交匯處綜合性項目單體開發(fā)量及存量相對較大均價價格基本處在5300元/平方米左右商業(yè)配套相對完善、老城區(qū)的自然生活依然占擁上風(fēng)地段、交通、生活商業(yè)配套在產(chǎn)品研究塑造上有空間總體開發(fā)量小的項目在產(chǎn)品內(nèi)部打造上

21、受到一定的限制發(fā)展方向東北發(fā)展方向東北區(qū)域競爭激烈區(qū)域競爭激烈老城效應(yīng)揚(yáng)起老城效應(yīng)揚(yáng)起外部資源優(yōu)越外部資源優(yōu)越產(chǎn)品研究較弱產(chǎn)品研究較弱內(nèi)部環(huán)境不足內(nèi)部環(huán)境不足目前總體開發(fā)水平偏弱，項目競爭優(yōu)勢將會由外部資源優(yōu)勢向產(chǎn)品和目前總體開發(fā)水平偏弱，項目競爭優(yōu)勢將會由外部資源優(yōu)勢向產(chǎn)品和社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢過度，同時也是房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟與規(guī)范的標(biāo)志。社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢過度，同時也是房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟與規(guī)范的標(biāo)志。項目名稱項目名稱新興駿景園新興駿景園3期期占地面積占地面積12畝建筑面積建筑面積60000.00平米地址地址東二環(huán)金花北路369號建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層容積率容積率 7.5 天然氣天然氣/ /供暖供暖

22、 入戶面積區(qū)間面積區(qū)間 78-130交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯商業(yè)商業(yè) 臨街商鋪 土地年限土地年限 70年 經(jīng)典個案經(jīng)典個案新興駿景園新興駿景園3期期 整個項目由a、b兩棟樓組成， 圍合式設(shè)計、超大樓間距、純板結(jié)構(gòu)、3層超大露臺設(shè)計,體現(xiàn)出了設(shè)計師的獨(dú)具匠心，立面線條簡潔時尚極具地標(biāo)氣質(zhì)。 園林多個小型景觀節(jié)點(diǎn)串聯(lián)、多重景觀視野。 兩梯四戶和兩梯五戶的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計，79-90平米純南兩居105-108平米緊湊小三房127-136平米南北通透三居6種全新戶型設(shè)計，全新生活陽臺概念引入、轉(zhuǎn)角闊景飄窗、觀景陽臺等超值贈送元素的加入，是項目獨(dú)具舒適度和實用性兩大功能。 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃a a樓：樓：兩個單

23、元設(shè)計，層高33f，12層為標(biāo)間商鋪。333層為住宅2梯4戶。面積區(qū)間70108平米，兩室、三室設(shè)計。b b樓：樓：兩個單元設(shè)計，層高33f，均為兩梯5戶，70136平米兩室、三室設(shè)計。社區(qū)規(guī)模大，密度小，舒適度較高；社區(qū)規(guī)模大，密度小，舒適度較高；戶型整體布局較為合理，居住品味會有所提高；戶型整體布局較為合理，居住品味會有所提高；項目兩室戶型占有最高比例，其次為三室，定位為中高端項目，客群主要為區(qū)域購買項目兩室戶型占有最高比例，其次為三室，定位為中高端項目，客群主要為區(qū)域購買客群多為住。客群多為住。點(diǎn)評：點(diǎn)評：經(jīng)典個案經(jīng)典個案唐韻三坊唐韻三坊項目名稱項目名稱唐韻三坊唐韻三坊占地面積占地面積

24、96畝建筑面積建筑面積 300000平米地址地址長纓東路和東站路交匯處東北角建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層容積率容積率 5.27 總套數(shù)總套數(shù)750天然氣天然氣/ /供暖供暖 入戶面積區(qū)間面積區(qū)間 4698交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯商業(yè)商業(yè) 臨街商鋪 土地年限土地年限 70年 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃 項目占地面積96畝，總建筑290037平米。整體規(guī)劃以三期開發(fā)，由福澤坊，禧匯坊，和潤坊組成，在內(nèi)部布局方面錯落有致，形成圍合式中國院落文化居住形式。先期開發(fā)的福澤坊由兩棟33層的點(diǎn)式住宅組成。面積由46.1平米91.53組成。結(jié)構(gòu)形式為一室一廳到三室兩廳。 戶型區(qū)間戶型區(qū)間戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間二期戶數(shù)二期戶數(shù)所

25、占比例所占比例3室2廳1衛(wèi)a戶型90.83-91.3538戶10%2室2廳1衛(wèi)b戶型76.33-77.3257戶15%2室（3室）2廳1衛(wèi)1花園c戶型88.87-89.5757戶15%2室2廳1衛(wèi)d戶型79.62-79.8457戶15%1室1廳1衛(wèi)d1戶型55.99-56.6757戶15%2室2廳1衛(wèi)f戶型76.19-76.6157戶15%2室2廳1衛(wèi)f1戶型69.54-70.1357戶15%戶型配比戶型配比歷史價格：歷史價格：2010年07月06日 - 至今 均價5000元/ 2010年05月06日 - 2010年07月06日 均價5000元/ 最高價5200元/ 2010年04月26日 -

26、 2010年05月06日 均價5000元/ 2010年04月20日 - 2010年04月26日 均價5200元/ 目前均價5400元/ 戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評：戶型設(shè)計緊湊，干濕分離，主臥室相對獨(dú)立，彰顯人居舒適度，整體空間布局合理。戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評：戶型設(shè)計大方，雙臥朝南，采光、通風(fēng)通透性強(qiáng)，客廳氣派，外帶大飄窗，視線無限美好。點(diǎn)評：點(diǎn)評：中小型社區(qū)，居住的舒適性相對一般；中小型社區(qū)，居住的舒適性相對一般；戶型種類相對較多，可選擇性強(qiáng)，戶型設(shè)計整體布局合理，居住品味相對得到提高；戶型種類相對較多，可選擇性強(qiáng)，戶型設(shè)計整體布局合理，居住品味相對得到提高；項目兩室戶型占有最高比例，其次為三室，定位

27、為中端項目。項目兩室戶型占有最高比例，其次為三室，定位為中端項目。經(jīng)典個案經(jīng)典個案恒基恒基-碧翠錦華碧翠錦華項目名稱項目名稱恒基-碧翠錦華占地面積占地面積 168畝建筑面積建筑面積35萬平米地址地址東二環(huán)（金花北路）與長纓路什字東北角 建筑形態(tài)建筑形態(tài)板式高層容積率容積率 2.85 總套數(shù)總套數(shù)2692 天然氣天然氣/ /供暖供暖 入戶面積區(qū)間面積區(qū)間83124交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯商業(yè)商業(yè) 臨街商鋪 土地年限土地年限 70年 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 項目總占地面積168畝，總建面約40萬平方米，由27幢板式高層組成。樓盤設(shè)計遵循了時尚與傳統(tǒng)、國際與皇城、景觀與建筑、自然與人的和諧統(tǒng)一，保持了較高的

28、綠地率，在社區(qū)中設(shè)置有優(yōu)美水景景觀和星級豪華會所，保證業(yè)主日常生活的舒適度和交流空間。在建筑設(shè)計方面，項目主要以兩梯四戶，絕大部分戶型帶入戶花園，最大程度提升居住舒適度與產(chǎn)品品質(zhì)。 戶型配比戶型配比香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)用全新國際視野打造香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)用全新國際視野打造城東全新樓盤，改變城東居住現(xiàn)狀；城東全新樓盤，改變城東居住現(xiàn)狀；二環(huán)以內(nèi)稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；二環(huán)以內(nèi)稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；小區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢突出，板式結(jié)構(gòu)、南北通透、小區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢突出，板式結(jié)構(gòu)、南北通透、超大陽臺和飄窗；超大陽臺和飄窗；具有獨(dú)特的入戶花園設(shè)計并伴隨星級入戶大具有獨(dú)特的入戶花園設(shè)計并伴隨星級入戶大堂；堂；社

29、區(qū)自身配套齊全。社區(qū)自身配套齊全。項目評價項目評價客戶調(diào)研目的是了解區(qū)域客戶特點(diǎn)購房動機(jī)及動向客戶調(diào)研目的是了解區(qū)域客戶特點(diǎn)購房動機(jī)及動向調(diào)研時間調(diào)研時間6天（2010年7月24-31日）調(diào)研人數(shù)調(diào)研人數(shù)3人調(diào)研目的調(diào)研目的了解區(qū)域?qū)嶋H購房需求人群具體的需求描述，對以后的規(guī)劃、設(shè)計、銷售工作起到重要的參考調(diào)研目標(biāo)調(diào)研目標(biāo)長纓路和東二環(huán)主要銷售部門前意向客戶和區(qū)域住戶調(diào)研方法調(diào)研方法銷售部門前客戶訪談和代表單位及個人訪談?wù){(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域長纓路和東二環(huán)區(qū)域調(diào)研表格數(shù)量調(diào)研表格數(shù)量問卷總數(shù)：260份 有效率：85%鑒于本項目特殊的情況，我們訪談主要銷售部和銷售部門前意向購房客戶，就其購房動機(jī)進(jìn)行調(diào)研

30、。調(diào)查對象基本情況調(diào)查對象基本情況職業(yè)方面，私營業(yè)主/個體經(jīng)營者所占比例最高，約為34；其次為企業(yè)普通員工，比例為22；自由職業(yè)者占18；其他所占的比例較少。個人年收入方面，3萬以下的占70，3-5萬占18，5-8萬占7，8萬以上占4.5。家庭年收入方面，3萬以下的僅為22，3-5萬占32，5-8萬占26，8萬以上所占的比例為21。家庭消費(fèi)能力較強(qiáng)。問卷更多的反映了片區(qū)消費(fèi)者的情況市場客戶調(diào)研市場客戶調(diào)研從關(guān)注戶型得出，2房占據(jù)67%的地位，3房的占到25%?？蛻粽{(diào)查客戶調(diào)查客戶需求分析客戶需求分析 通過以上表格顯示，從置業(yè)目的得出，改善住房和結(jié)婚用房分別占到32%和25%，投資和辦公分別占到

31、25%和13%。 目前很多人存有購房的想法，首次置業(yè)和二次置業(yè)的可能性很大。通過購買住宅結(jié)構(gòu)調(diào)研得出，普通住宅還是接受度比較高，躍層、loft產(chǎn)品接受度相對弱后客戶分析客戶分析購房因素考慮購房因素考慮東站路片區(qū)房產(chǎn)還是在初步階段，戶型結(jié)構(gòu)、工作距離、地段、仍然是購房者最關(guān)心的，產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)也受到很多消費(fèi)者的重視。片區(qū)內(nèi)生活設(shè)施完善，周邊交通便利，生活氛圍濃厚，二環(huán)邊還是很多人的首選重心?？蛻舴治隹蛻舴治鲋Ц赌芰托枨笾Ц赌芰托枨?片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展為初步階段，周邊人均收入相對較高，大多收入較高的人以周邊近距離為首選，所以價格浮動在50006000之間，大多購房目前都選擇在7090面積區(qū)間兩室；

32、三室100110左右。stpstp客戶細(xì)分客戶細(xì)分區(qū)域來源興工路商圈職業(yè)特點(diǎn)：私營業(yè)主、原居民置業(yè)目的：自用為主客戶特征：關(guān)注地段，注重未來的經(jīng)營收益，注重投資安全核心客戶：約核心客戶：約404060%60%區(qū)域來源：胡家廟、康復(fù)路職業(yè)特點(diǎn)：私營業(yè)主、個體經(jīng)營者、原居民置業(yè)目的：投資、自用客戶特征：看好片區(qū)及項目未來發(fā)展，較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力，注重區(qū)域發(fā)展及關(guān)注項目風(fēng)險重要客戶：約重要客戶：約20-40%20-40%邊緣客戶：約邊緣客戶：約5-10%5-10%潛在客戶：約潛在客戶：約10-20%10-20%核心客戶區(qū)域來源：胡家廟、康復(fù)路職業(yè)特點(diǎn)：私營業(yè)主、個體經(jīng)營者、公司中高層管理者、公務(wù)員、周邊居

33、民置業(yè)目的：投資為主，自營為輔客戶特征：具有一定資金實力，看好片區(qū)未來發(fā)展市場客戶市場客戶客戶類型客戶類型需求需求關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)來源來源原居民原居民舒適兩房較大三房價格、配套、物業(yè)胡家廟商圈私營企業(yè)主私營企業(yè)主舒適兩房較大三房環(huán)境、地段、交通康復(fù)路商圈和胡家廟商圈結(jié)婚用房結(jié)婚用房舒適兩房較大三房配套、樓層、物業(yè)胡家廟商圈個體戶個體戶舒適兩房三房商鋪配套、交通、地段康復(fù)路商圈和胡家廟商圈公務(wù)員公務(wù)員舒適兩房較大三房配套、地段、物業(yè)長樂路和長纓路軸線投資投資舒適兩房三房商鋪配套、地段、價格康復(fù)路商圈和胡家廟商圈事業(yè)單位事業(yè)單位舒適兩房較大三房價格、配套、物業(yè)長樂路軸線東站路處于康復(fù)路商圈和浐灞生態(tài)區(qū)

34、中間的插建型區(qū)域，區(qū)域的東站路處于康復(fù)路商圈和浐灞生態(tài)區(qū)中間的插建型區(qū)域，區(qū)域的原居民、私原居民、私營企業(yè)主、個體戶及事業(yè)單位營企業(yè)主、個體戶及事業(yè)單位成為項目的主力客戶成為項目的主力客戶項目未來的發(fā)展戰(zhàn)略如何？如何定義？項目未來的發(fā)展戰(zhàn)略如何？如何定義？第三部分第三部分 我們做什么樣的產(chǎn)品我們做什么樣的產(chǎn)品規(guī)劃建議規(guī)劃建議價格定位價格定位客戶定位客戶定位項目定位項目定位項目研判項目研判s s優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengthstrength）w w劣勢（劣勢（weaknessweakness）s1：項目屬胡家廟片區(qū)位置s2：路網(wǎng)完善，通達(dá)性較好s3：配套設(shè)施完善w1：現(xiàn)階段環(huán)境較差w2：開發(fā)商知名

35、度較低w3: 項目體量較小產(chǎn)品會有所限制o o機(jī)會（機(jī)會（opportunityopportunity）t t困難（困難（threatthreat）o1：區(qū)域城改效應(yīng)o2：未來配套將會逐步完善o3：區(qū)域流動人口多t1：區(qū)域物業(yè)價格較低t2：未來供應(yīng)量大，競爭激烈t3：該區(qū)域缺乏市場良好口碑3.1項目研判項目研判swot分析分析項目地塊較小，容積率限于項目地塊較小，容積率限于6，體量顯然不大，體量顯然不大區(qū)域大環(huán)境較好，潛力較佳，但小環(huán)境較差，配套不足區(qū)域大環(huán)境較好，潛力較佳，但小環(huán)境較差，配套不足我司建議打造營銷類中高端產(chǎn)品，中檔次產(chǎn)我司建議打造營銷類中高端產(chǎn)品，中檔次產(chǎn)品，中高端形象，形成高

36、性價比品，中高端形象，形成高性價比.產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征:大眾產(chǎn)品大眾產(chǎn)品 主題差異主題差異 個性另類個性另類中檔次中檔次 短、平、快短、平、快 快銷型產(chǎn)品快銷型產(chǎn)品 針對康復(fù)路商圈批發(fā)老板群針對康復(fù)路商圈批發(fā)老板群體為主體為主 戶型以第一次置業(yè)所需的緊湊型戶型以第一次置業(yè)所需的緊湊型2、3室為主室為主兩棟高層兩棟高層 中檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品 針對中產(chǎn)階層為主針對中產(chǎn)階層為主 大二、三室大大二、三室大戶型為主戶型為主兩種兩種方向方向3.1項目研判項目價值研判項目研判項目價值研判年輕人首次置業(yè)居所年輕人首次置業(yè)居所作為一種身份的象征或者為工作之便在家之外，購置第二居所。其用途可能作為接待朋友的私人酒店或投

37、資等。滿足居家型的居住需求滿足居家型的居住需求他們大多有二次置業(yè)的心理準(zhǔn)備，工作也比較繁忙，居所只是個自己的小窩，只要上班交通方便、物業(yè)等服務(wù)省時、省心，其他的生活要求都比較隨意。非商務(wù)氛圍的辦公區(qū)域非商務(wù)氛圍的辦公區(qū)域私人工作間或用作成長型的小型企業(yè)寫字間和倉庫。投資價值極高投資價值極高過渡性緊湊性小戶型住宅為主過渡性緊湊性小戶型住宅為主+公寓公寓/ /辦公功能的延展為輔辦公功能的延展為輔功能價值功能價值3.2項目定位項目定位老城發(fā)展的局限性缺乏城市形象老城發(fā)展的局限性缺乏城市形象客戶客戶聚焦聚焦城市交通壓力城市交通壓力社區(qū)規(guī)模小居住空間與環(huán)境不足社區(qū)規(guī)模小居住空間與環(huán)境不足城市形象城市形象

38、舒適空間舒適空間居住環(huán)境居住環(huán)境成熟配套成熟配套敏感點(diǎn)敏感點(diǎn)市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀置業(yè)目的置業(yè)目的首次居住首次居住如何迎合客戶？如何迎合客戶？東站路中央商貿(mào)區(qū)發(fā)現(xiàn)中央公園東站路中央商貿(mào)區(qū)發(fā)現(xiàn)中央公園主流點(diǎn)式高層主流點(diǎn)式高層3.2項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位物業(yè)類型物業(yè)類型產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)中央中心景觀+圍合點(diǎn)板式高層樹立形象標(biāo)桿，提升項目檔次和價值，營造與其它點(diǎn)式高層所不同生活情境，注意迎合客戶對社區(qū)環(huán)境的需求，提升項目價值。28-30f點(diǎn)板式高層，舒適兩室與緊湊三室，注重產(chǎn)品舒適型與觀景功能區(qū)域點(diǎn)式高層對居住舒適度的限制，市場供給產(chǎn)品的缺乏實用型在中心都市小商品采購圈的基礎(chǔ)上形成

39、綜合功能的新市場集群中央商貿(mào)區(qū)對居住環(huán)境、對城市形象的訴求，對成熟配套的訴求老城面臨的發(fā)展局限老城面臨的發(fā)展局限東站路的城市前景東站路的城市前景客戶的基本訴求客戶的基本訴求3.2項目定位項目定位關(guān)于中央公園關(guān)于中央公園項目具備何種特色物業(yè)組合，與其它項目項目具備何種特色物業(yè)組合，與其它項目形成競爭并脫穎而出？形成競爭并脫穎而出？3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議方案一方案一中央景觀參考項目圖片參考項目圖片東站路含光靜里唐韻三坊便民路綠城綠城百合公寓百合公寓3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議方案二方案二中央景觀東站路含光靜里唐韻三坊便民路賞筑看好第二套方案賞筑看好第二套方案參考項目圖片參考項目圖片深圳星河國際深圳星

40、河國際3.3規(guī)劃建議規(guī)劃建議“一心一環(huán)一帶一心一環(huán)一帶”中央景觀東站路含光靜里唐韻三坊便民路中央景觀東站路含光靜里唐韻三坊便民路一心中央景觀一環(huán)步行長廊一帶圍合建筑 形成形成“一心一環(huán)一帶一心一環(huán)一帶”的景觀交通樓位布局。一心為地塊中心景觀區(qū)公園；的景觀交通樓位布局。一心為地塊中心景觀區(qū)公園；一環(huán)為以中央景觀為圓心的環(huán)形步行長廊；一帶是以圍合排布的高層建筑。一環(huán)為以中央景觀為圓心的環(huán)形步行長廊；一帶是以圍合排布的高層建筑。no1：規(guī)劃建議：規(guī)劃建議打造具備核心競爭力的產(chǎn)品打造具備核心競爭力的產(chǎn)品物業(yè)類型物業(yè)類型戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間戶均面積戶均面積面積配比面積配比建筑層數(shù)建筑層數(shù)公寓兩房70

41、7030%28住宅兩房70-908030%28小三房80-908825%28大三房100-11010515%28合計100%戶型配比戶型配比 基于目前市場上意向客戶的支付能力調(diào)查、市場問卷調(diào)研反饋信息和市場在售項目供應(yīng)房型分析以及項目所處區(qū)位的特殊性，我司建議東站路項目各物業(yè)組合房型面積配比如下：最大限度打造全城罕見中央景觀居住區(qū)，最大限度打造點(diǎn)板式景觀華宅，最大限度打造全城罕見中央景觀居住區(qū)，最大限度打造點(diǎn)板式景觀華宅，最大限度降低客戶購買門檻。最大限度降低客戶購買門檻。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備核心競爭力的產(chǎn)品打造具備核心競爭力的產(chǎn)品戶型建議戶型建議

42、 消費(fèi)者置業(yè)是理性與感性交織，但戶型卻是每位置業(yè)者理性關(guān)注、決定成交的最核心問題之一，因為戶型關(guān)系到實際空間實用性、舒適性及付款總價。對于居家類型產(chǎn)品，客戶關(guān)注的主要因素為戶型面積彈性、實用性及產(chǎn)品舒適度。 建議采取戶型創(chuàng)新策略，提升項目實實在在的拳頭賣點(diǎn)，打造高性價比的超值產(chǎn)品。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備核心競爭力的產(chǎn)品打造具備核心競爭力的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新1：陽臺贈送一半面積：陽臺贈送一半面積陽臺結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積。對小戶型而言，贈送面積較少，逐漸被露臺取代。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建

43、議打造具備核心競爭力的產(chǎn)品打造具備核心競爭力的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新2：內(nèi)庭院贈送一半面積：內(nèi)庭院贈送一半面積內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴(kuò)大室內(nèi)空間。贈送面積效率非最高，實用性較強(qiáng)。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備核心競爭力的產(chǎn)品打造具備核心競爭力的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新3：通過凸窗贈送面積通過凸窗贈送面積凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備核心競爭力的產(chǎn)品打造具備核心競爭力的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新4：入戶花園、衣柜、玄關(guān)贈送

44、面積：入戶花園、衣柜、玄關(guān)贈送面積入戶花入戶花園園玄玄關(guān)關(guān)衣衣柜柜 通過入戶花園、玄關(guān)、衣柜進(jìn)行面積贈送；主臥功能細(xì)化、多處收納空間預(yù)留設(shè)計；南端戶型南北向外延伸展；打造產(chǎn)品的實用性及舒適空間3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no2：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)品質(zhì)外觀支撐：現(xiàn)代簡歐建筑風(fēng)格品質(zhì)外觀支撐：現(xiàn)代簡歐建筑風(fēng)格3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no2：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)創(chuàng)造特色，提升項目檔次感：底層架空創(chuàng)造特色，提升項目檔次感：底層架空建議本案規(guī)劃底層架空，層空不超過2.

45、2米，不計入容積率；植入綠化及裝備健身器材、休閑廊椅。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no2：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)園林綠化，提升項目檔次：空中花園景觀體系、小品景觀示意園林綠化，提升項目檔次：空中花園景觀體系、小品景觀示意3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no2：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)品質(zhì)亮點(diǎn)支撐，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)配套品質(zhì)亮點(diǎn)支撐，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)配套3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，底層選用石材，基于客戶敏感點(diǎn)，提升項目選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，底層選用石材，基于客戶敏感點(diǎn)

46、，提升項目品質(zhì)感品質(zhì)感選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，局部配以部分涂料或原木，提升建筑品質(zhì)感；底層材料可采用高品質(zhì)的石材或仿石瓷磚，提升近距離的觀感和品質(zhì)感；no2：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽臺、窗口、屋頂、空調(diào)機(jī)座等的設(shè)計手法，避免繁雜、瑣碎、過多的裝飾和過分的細(xì)部雕塑。如觀景陽臺、飄窗的精致設(shè)計，屋頂與頂層的結(jié)合設(shè)計等。室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 陽臺和屋頂露臺：應(yīng)增加非封閉的觀景花園陽臺和屋頂觀景露臺，增加建筑的層次感和室外觀景空間。外遮陽窗簾使建筑設(shè)計充滿人性關(guān)懷。no2：項目規(guī)劃建議：

47、項目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)建筑細(xì)部設(shè)計建議建筑細(xì)部設(shè)計建議3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議項目配套項目配套中低檔樓盤配套市場化、常規(guī)化市政集中供暖市政集中供暖基礎(chǔ)配套入戶基礎(chǔ)配套入戶網(wǎng)絡(luò)、水、電等網(wǎng)絡(luò)、水、電等基本安防基本安防區(qū)域市場樓盤配套本項目適當(dāng)超前中高檔樓盤配套差異化、創(chuàng)新化水源熱泵水源熱泵景觀和外立面景觀和外立面太陽能照明太陽能照明會所會所簡單外立面簡單外立面安防到位安防到位必需生活配套必需生活配套本項目項目配套建議項目配套建議 no3：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備高端配套設(shè)置打造具備高端配套設(shè)置3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議裝修程度毛坯外墻

48、上部面墻、底部石材、涂料、外墻外保溫、面磚內(nèi)墻水泥砂漿抹平戶門三防門門窗彩鋁窗、塑鋼窗配不低于5mm + 5mm雙層中空玻璃地面水泥砂漿拉毛廚房墻面、地面水泥砂漿抹平，預(yù)留上下水管道衛(wèi)生間地面水泥砂漿刮糙，做防水層。上、下水管道預(yù)留接口 燃?xì)庀到y(tǒng)天燃?xì)馊霊?、磁卡表計量空調(diào)預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位供暖系統(tǒng)地輻熱供電城市供電網(wǎng)絡(luò)、雙回路高壓供電供水系統(tǒng)西安市自來水公司、戶外抄表電梯合資電梯品牌(例：蒂森)、上海三菱、奧的斯otis電梯 、日立hitachi、通力kone電梯等 電視、電話電話、數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、寬帶入戶p精裝大堂p安防系統(tǒng)；p新風(fēng)系統(tǒng)；p無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；p光伏太陽能照明柔光節(jié)電；p停車位數(shù)量

49、盡可能多，可設(shè)置立體停車位。項目配套建議項目配套建議 no3：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備高端項目的配套設(shè)置打造具備高端項目的配套設(shè)置3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議2424小時，新風(fēng)不斷，徐緩而新鮮小時，新風(fēng)不斷，徐緩而新鮮（按戶單平米造價（按戶單平米造價2020元，滿天開，耗電量元，滿天開，耗電量1 1度）度） 置換送風(fēng)系統(tǒng)采用下送風(fēng)，頂回風(fēng)的送風(fēng)方式：由于設(shè)計的送風(fēng)溫度低，送風(fēng)風(fēng)速低(0.25m/s以下)，因此送入的新風(fēng)因密度大而沉積房間底部，形成空氣湖，當(dāng)遇到人員、設(shè)備等熱源時，新鮮空氣被加熱上升，形成熱羽流作為室內(nèi)空氣流動的主導(dǎo)氣流，從而將熱量和污染物等帶至房間上部，由上部的排風(fēng)口排出

50、室外。 有組織進(jìn)風(fēng)，能有效控制風(fēng)量和室內(nèi)氣流組織。 置換式送風(fēng)，新鮮空氣先進(jìn)入人的呼吸區(qū)，人員停留的區(qū)域空氣品質(zhì)好。 進(jìn)入室內(nèi)的新風(fēng)除co2含量少外，經(jīng)過濾有效阻止灰塵顆粒進(jìn)入。 新風(fēng)獨(dú)具濕度控制功能，確保四季室內(nèi)40%-60%的濕度比重。 低速低紊流送風(fēng)，熱舒適性好。 室內(nèi)空氣不循環(huán)使用，不混合。新風(fēng)置換系統(tǒng)新風(fēng)置換系統(tǒng) no3：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造具備高端項目的配套設(shè)置打造具備高端項目的配套設(shè)置3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議普遍欠缺服務(wù)意識：普遍欠缺服務(wù)意識：p由于物業(yè)管理普遍存在專業(yè)化程度不高、從業(yè)人員素質(zhì)較低的問題，導(dǎo)致服務(wù)無法滿足業(yè)主要求，糾紛頻繁發(fā)生；收費(fèi)不透明：收費(fèi)不透明：p

51、目前西安物業(yè)收費(fèi)透明度低，收費(fèi)項目不公示、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂；與業(yè)主溝通少與業(yè)主溝通少：p目前西安93的小區(qū)物業(yè)部門沒有及時召開業(yè)主大會向業(yè)主通報相關(guān)的收費(fèi)政策及管理制度，物業(yè)管理通過業(yè)主公開選聘的僅占2。物管建議：西安物業(yè)管理水平較差，問題較多，本項目物管存在較大物管建議：西安物業(yè)管理水平較差，問題較多，本項目物管存在較大的提升空間的提升空間no4：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造高端項目的物業(yè)管理水平打造高端項目的物業(yè)管理水平3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議物管建議：建立物管建議：建立“新都市健康主義新都市健康主義”現(xiàn)代化智能的現(xiàn)代化智能的安全管理系統(tǒng)安全管理系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)家庭防盜和事故處理報警系統(tǒng)保

52、安巡邏簽到系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)快速干道接口水電煤氣自動抄表計費(fèi)系統(tǒng)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/護(hù)衛(wèi)儀仗隊no4：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造高端項目的物業(yè)管理水平打造高端項目的物業(yè)管理水平3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議以業(yè)主健康生活為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)管以業(yè)主健康生活為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上提出，采用現(xiàn)代化的、復(fù)合型的理的基礎(chǔ)上提出，采用現(xiàn)代化的、復(fù)合型的管理手段，結(jié)合社會各方面的資源，全面保管理手段，結(jié)合社會各方面的資源，全面保障業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)管理模式。障業(yè)主

53、生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)管理模式。 建立西安一流物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建立西安一流物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“新都市健康主義新都市健康主義”綠色社區(qū)，健康物業(yè)綠色社區(qū)，健康物業(yè)no4：項目規(guī)劃建議：項目規(guī)劃建議打造高端項目的物業(yè)管理水平打造高端項目的物業(yè)管理水平3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議項目特色物業(yè)組合形成，項目到底能項目特色物業(yè)組合形成，項目到底能賣多少錢？賣多少錢？樓盤均價的確定方式樓盤均價的確定方式根據(jù)行業(yè)內(nèi)部的操作模式，確定樓盤的均價有三種方法。即：a. 成本法此方法是利用該樓盤的開發(fā)成本在加上合理的利潤來得出樓盤的均價。b. 租金返算法此方法是參考該樓盤周邊同檔次物業(yè)的租金水平，以20年為回收周期，從而確定樓盤

54、的均價。c. 市場比較法此方法是選擇一些周邊對比樓盤利用它們物業(yè)各方面與本項目的對比，參考他們的售價，從而定出該樓盤的均價。 3.4價格定位價格定位目前多數(shù)樓盤采用市場比較法來確定樓盤的均價。下面較為詳細(xì)的介紹一下市場比較法市場比較法：制定價格的步驟為：選擇比較樓盤選擇比較樓盤確定參考權(quán)重確定參考權(quán)重在“平均價格分析表“的各因素之間進(jìn)行評分參考評分、權(quán)重及價格計算出本樓盤的均價 3.4價格定位價格定位結(jié)合市場需求及我司代理經(jīng)驗，評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)：參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價格水平，利用“市場比較法”制定價格；在給各住宅單元具體定價時，充分考慮其景觀、朝向、

55、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。 3.4價格定位價格定位因素權(quán)重相應(yīng)樓盤比重同類型樓盤100%駿景園3期天第40%唐韻三坊35% 含光靜里25%3.4價格定位價格定位序序號號評估項目評估項目滿滿分分駿景園3期天第 唐韻三坊含光靜里評評分分備注備注評評分分備注備注評評分分備注備注1位置交通107交通良好6交通良好4交通較好2周邊環(huán)境86周邊院校林立，人文環(huán)境優(yōu)越6周邊學(xué)府氛圍濃厚，商業(yè)配套成熟3生態(tài)公園氛圍濃郁，周邊商業(yè)配套成熟3建筑形態(tài)87高層7高層8高層5容積率1073.473.5892.696商業(yè)服務(wù)63社區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街4社區(qū)商業(yè)配套齊全4周邊配套相對完善7景觀93社區(qū)園

56、林景觀4綠色景觀帶，架空花園5中式景觀坊式園林8戶型結(jié)構(gòu)126布局方正，利用率高7戶型方正、緊湊、合理7戶型方正大氣9內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施109設(shè)施齊全5設(shè)施齊全6設(shè)施齊全10發(fā)展商知名度63無品牌優(yōu)勢3 無品牌優(yōu)勢3無品牌優(yōu)勢11工程進(jìn)度87部分現(xiàn)房，期房6部分現(xiàn)房，期房6部分現(xiàn)房，期房12交樓標(biāo)準(zhǔn)55毛坯房3毛坯房3毛坯房13物業(yè)管理85未知555未知總結(jié)總結(jié)10010066666 64 46363項目名稱項目名稱權(quán)重權(quán)重本案本案駿景園3期天第（a） 唐韻三坊（b)含光靜里(c)均價（元/m2）pxpa=6000pb=5400pc=5000位置交通106764周邊環(huán)境87663建筑形態(tài)87778規(guī)

57、模106779商業(yè)服務(wù)64344景觀93345戶型結(jié)構(gòu)127677內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施105956發(fā)展商知名度62333工程進(jìn)度85766交樓標(biāo)準(zhǔn)54333物業(yè)管理86555合計100qx=62qa=66qb=64qc=63修正后各相關(guān)樓盤價格修正后各相關(guān)樓盤價格pipi pi=( qx/ qi)pi 注：pi為均價pa=( qx/qa)pa =(62/66) 6000=5636pb=( qx/qb)pb =(62/64) 5400=5231pc=( qx/qc)pc =(62/63) 5000=4921各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為wiwiwa= 40% wb=35% wc=25%px=p

58、iwi =pawa+pbwb+pcwc =563640%+523135%+492125% =2254+1830+1230 =5314元/每平米假設(shè)項目現(xiàn)在開始發(fā)售，根據(jù)市場現(xiàn)狀項目整體銷售均價可以為假設(shè)項目現(xiàn)在開始發(fā)售，根據(jù)市場現(xiàn)狀項目整體銷售均價可以為54005400元元/ /每平米。每平米。3.4價格定位價格定位考慮到項目明年才能正式發(fā)售，根據(jù)市場價格的變化走勢，我司對項目明年正式發(fā)售時的價格做預(yù)判。按總均價p=總定價區(qū)間值/1*1+項目形象值+板塊季增長率*（開發(fā)周期/風(fēng)險系數(shù)）本項目總均價p=5400*1+0.02+5%*（1/1.5） =5670項目形象值:0.02板塊季增長率平均值

59、=5%開發(fā)周期=1風(fēng)險系數(shù)為1.5本項目預(yù)計銷售總均價本項目預(yù)計銷售總均價=5700=5700元元/ /每平米每平米3.4價格定位價格定位本項目最終實現(xiàn)均價：本項目最終實現(xiàn)均價：58005800元元/ /平米平米本項目預(yù)計沖破價格：本項目預(yù)計沖破價格：62006200元元/ /平米平米3.4價格定位價格定位n投資需求客戶投資需求客戶n需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：公寓公寓n客戶來源：東郊片區(qū)客戶來源：東郊片區(qū)核心客戶核心客戶必要客戶必要客戶重要客戶重要客戶n 改善自住需求客戶改善自住需求客戶n需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：兩房、小三房兩房、小三房n客戶來源：胡家廟片區(qū)客戶來源：胡家廟片區(qū)n首次置業(yè)及給家人置業(yè)客戶

60、首次置業(yè)及給家人置業(yè)客戶n需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：兩房為主兩房為主n客戶來源：大東郊客戶為主客戶來源：大東郊客戶為主改善自住需求客戶是本項目的核心客戶。改善自住需求客戶是本項目的核心客戶。項目要打造成為全市的出眾住宅項目，必須牢牢抓住這部分客戶群。項目要打造成為全市的出眾住宅項目，必須牢牢抓住這部分客戶群。 基于前期基于前期“問卷調(diào)查、客戶細(xì)分、市場客戶、關(guān)注戶型統(tǒng)計表問卷調(diào)查、客戶細(xì)分、市場客戶、關(guān)注戶型統(tǒng)計表”顯示，確定目標(biāo)客戶的依次排序顯示，確定目標(biāo)客戶的依次排序3.5客戶定位客戶定位第四部分第四部分 我們怎么賣，快速搶占市場份額我們怎么賣，快速搶占市場份額準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作執(zhí)行綱領(lǐng)執(zhí)行綱領(lǐng)推