湘潭城市星銷報(bào)告終稿162p

1、world union正盛正盛城市星座城市星座2010營銷策劃報(bào)告營銷策劃報(bào)告world union商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。world unionpart i項(xiàng)目印象the first impressionworld union

2、關(guān)于區(qū)位河?xùn)|中心商圈邊緣緊鄰工業(yè)開發(fā)區(qū)未來岳塘新城政務(wù)、商業(yè)核心范圍內(nèi)距河?xùn)|商圈5分鐘車程距市府8分鐘車程區(qū)位：河?xùn)|中心商圈邊緣，緊鄰工區(qū)位：河?xùn)|中心商圈邊緣，緊鄰工業(yè)開發(fā)區(qū)業(yè)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目直臨建設(shè)南路，鄰近書院路。湘潭城區(qū)南部，國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，為河?xùn)|新城區(qū)商業(yè)中心邊緣地帶。規(guī)劃：岳塘新城核心區(qū)，湘潭工業(yè)規(guī)劃：岳塘新城核心區(qū)，湘潭工業(yè)發(fā)展主軸發(fā)展主軸湘潭市的總體規(guī)劃中，湘潭國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)將以書院路為區(qū)隔，重點(diǎn)向南邊的下攝司發(fā)展重工業(yè)，位于書院路以北的本項(xiàng)目所在片區(qū)未來主要為廠礦企業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)。距離：通達(dá)性好，距中心區(qū)距離車距離：通達(dá)性好，距中心區(qū)距離車行便捷行便捷本項(xiàng)目位于河?xùn)|

3、新區(qū)商業(yè)中心邊緣，距長沙市城區(qū)35公里，約40分鐘車程；距離湘潭市中心約15分鐘車程，距離湘潭縣中心約10分鐘車程。湘潭縣中心城區(qū)湘潭縣中心城區(qū)車行車行10分鐘分鐘長沙方向長沙方向車行車行40分鐘分鐘河西老城區(qū)河西老城區(qū)車行車行15分鐘分鐘步步高百貨步步高百貨蓮城步行街蓮城步行街河?xùn)|河?xùn)|商圈商圈建設(shè)路建設(shè)路吉安路吉安路芙蓉路芙蓉路電工路電工路書院路書院路雙擁路雙擁路河?xùn)|大道河?xùn)|大道湘鋼/湘電集團(tuán)工業(yè)開發(fā)區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)目車行車行5分鐘分鐘車行車行8分鐘分鐘市府市府world union關(guān)于交通緊臨河?xùn)|河西縱向交通動(dòng)脈建設(shè)路項(xiàng)目三面環(huán)路，通達(dá)性好多趟公交車線路，交通便利項(xiàng)目三面環(huán)路，通達(dá)性好，直臨城

4、市主干道建設(shè)路，連接河西河?xùn)|的縱向交通動(dòng)脈。社區(qū)緊臨建設(shè)路公交站點(diǎn)，多趟公交車直達(dá)項(xiàng)目，可通往湘潭市中心、市府、湘潭縣等，包括有15路，106路，10路，108路，19路，118路等趟次公交線路曉塘路規(guī)劃路規(guī)劃路建設(shè)路本項(xiàng)目本項(xiàng)目公交站點(diǎn)書院路公交站點(diǎn)world union關(guān)于周邊配套基礎(chǔ)性市政生活配套較完善商業(yè)以服務(wù)性住宅底商為主，檔次較低業(yè)態(tài)單一、以雜貨店&餐飲為主銀行：銀行：工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄所醫(yī)院藥房：醫(yī)院藥房：湘纜醫(yī)院、馮自軍診所、湘潭市第一醫(yī)院、文康大藥號(hào)學(xué)校：學(xué)校：友誼學(xué)校、湘纜中學(xué)、湘纜幼兒園、新造幼兒園、城建學(xué)院、電氣職院市場市場：億家隆超市、湘纜菜市場公園：公園：街

5、心公園、岳塘公園賓館飯店：賓館飯店：華悅賓館、蒙地卡羅茶酒樓娛樂休閑：娛樂休閑：湘纜俱樂部本項(xiàng)目本項(xiàng)目湘纜中學(xué)友誼學(xué)校湘纜幼兒園湘纜醫(yī)院湘纜俱樂部新造幼兒園湘潭市第一醫(yī)院馮自軍診所蒙地卡羅茶酒樓湘纜菜市場銀行超市、市場醫(yī)院、藥房學(xué)校公園工商銀行郵政儲(chǔ)蓄所城建學(xué)院湖南電氣職院華都國際大酒店華宇國際大酒店岳塘公園華悅賓館億家隆超市文康大藥號(hào)街心公園俱樂部賓館飯店world union關(guān)于項(xiàng)目四至周邊為老居民區(qū)環(huán)境雜亂、觀感較差南向有城市綠地公園但品質(zhì)、參與性均一般，對(duì)項(xiàng)目無強(qiáng)勢提升價(jià)值老舊居民區(qū)，環(huán)境雜亂湘纜俱樂部湘纜菜市場小型綠地公園，目前為私營酒樓湘輝鋼絞線、建隆汽修友誼學(xué)校world uni

6、on關(guān)于指標(biāo)中高容積率小規(guī)模商住綜合社區(qū)紅線范圍內(nèi)綠化率較低規(guī)劃用地面積：8710總建筑面積：48345 商業(yè)面積：9246住宅面積：39098 地下室面積：3022建筑基底面積：3114 容積率：5.55建筑密度： 36% 綠地率：18% （不含公園綠地） 公園綠地面積：3128 總戶數(shù)：348戶 停車位：155個(gè)建筑限高100m建 設(shè) 南 路world union項(xiàng)目認(rèn)知：戶型產(chǎn)品分析80-140市場主流產(chǎn)品戶型舒適實(shí)用產(chǎn)品附加值高（空中花園可改房）a a戶型戶型142142b b戶型戶型8989b b戶型戶型8989空中空中花園花園贈(zèng)送贈(zèng)送空中空中花園花園贈(zèng)送贈(zèng)送1#2#cc戶型戶型12

7、2122cc戶型戶型122122d d戶型戶型8888d d戶型戶型8888空中空中花園花園贈(zèng)送贈(zèng)送空中空中花園花園贈(zèng)送贈(zèng)送戶型配比戶型面積套數(shù)配比a戶型133平8725%a戶型142平2920%b戶型89平11633%c戶型122平5816%d戶型88平5816%總計(jì)348戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：1、戶型方正規(guī)整，南北通透2、套房式主臥空間，且臥室均帶飄窗設(shè)計(jì)3、舒適尺度：主臥開間為3.3-3.9米，客廳開間為4.2-5.1米4、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送空中花園，產(chǎn)品附加值高aa戶戶型型133133world union城區(qū)邊緣發(fā)展主軸小規(guī)模商住社區(qū)項(xiàng)目印象小結(jié)：項(xiàng)目印象小結(jié)：a a、地段價(jià)值明顯，核心區(qū)邊緣

8、，規(guī)劃利好、地段價(jià)值明顯，核心區(qū)邊緣，規(guī)劃利好城市商圈邊緣城市商圈邊緣& &完善生活配套完善生活配套& &未來岳塘新城未來岳塘新城vsvs舊城雜亂區(qū)域印象舊城雜亂區(qū)域印象本項(xiàng)目： “產(chǎn)品” “地段” “規(guī)模”“資源”b b、中小規(guī)模，資源稟賦平平，較低綠化率、中小規(guī)模，資源稟賦平平，較低綠化率城區(qū)邊緣中小規(guī)模城區(qū)邊緣中小規(guī)模& &內(nèi)外景觀資源平平內(nèi)外景觀資源平平& &較低綠化率較低綠化率cc、主流高附加值產(chǎn)品，一線臨街商業(yè)、主流高附加值產(chǎn)品，一線臨街商業(yè)領(lǐng)先市場的高附加值產(chǎn)品領(lǐng)先市場的高附加值產(chǎn)品& &商業(yè)臨街面較

9、長商業(yè)臨街面較長& &臨城市主干道臨城市主干道world union項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)預(yù)設(shè)：（基于與開發(fā)商的溝通）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)預(yù)設(shè)：（基于與開發(fā)商的溝通）盡快啟動(dòng)（風(fēng)險(xiǎn)）成功立勢（價(jià)速、品質(zhì)）利潤為先a a、盡快啟動(dòng)、盡快啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)可控風(fēng)險(xiǎn)可控產(chǎn)品能夠快速進(jìn)入市場兌現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)品能夠快速進(jìn)入市場兌現(xiàn)價(jià)值b b、持續(xù)開發(fā)、持續(xù)開發(fā)核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力（1 1）啟動(dòng)熱銷，奠定初步影響力，成功立勢）啟動(dòng)熱銷，奠定初步影響力，成功立勢（2 2）保證客戶群的長期輻射力與吸引力，促進(jìn)物業(yè)）保證客戶群的長期輻射力與吸引力，促進(jìn)物業(yè)價(jià)值遞進(jìn)攀升價(jià)值遞進(jìn)攀升cc、利潤為先、利潤為先價(jià)速價(jià)速& &am

10、p;品質(zhì)品質(zhì)（1 1）看齊市府標(biāo)桿產(chǎn)品價(jià)格，整體均價(jià)達(dá)到）看齊市府標(biāo)桿產(chǎn)品價(jià)格，整體均價(jià)達(dá)到45004500元元/ /（3 3）打造湘潭）打造湘潭高品質(zhì)樓盤，為商業(yè)產(chǎn)品快速銷售及高品質(zhì)樓盤，為商業(yè)產(chǎn)品快速銷售及溢價(jià)溢價(jià)奠定市場基礎(chǔ)。奠定市場基礎(chǔ)。world union利用利用scqscq模型來確定核心問模型來確定核心問題題r1r1：非期望結(jié)果非期望結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果即即 s s：市場現(xiàn)狀：市場現(xiàn)狀r2r2：期望結(jié)果期望結(jié)果我們的期望目標(biāo)我們的期望目標(biāo)即即 開發(fā)商的目標(biāo)開發(fā)商的目標(biāo)cc（矛盾或沖突）（矛盾或沖突）qq（核心問題）（核心問題）world unionpart

11、 市場觀察the market observationworld union湘潭正處于城市價(jià)值快速提升中：長株潭城市群規(guī)劃實(shí)施，整合區(qū)域資源，加強(qiáng)了區(qū)域競爭力，湘潭城市地位進(jìn)一步得到提升，城市化進(jìn)程加快湘潭房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢（1）關(guān)于城市 07年12月7日國務(wù)院正式批準(zhǔn)武漢城市圈和湖南長株潭城市群成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型”建設(shè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū),長株潭城市群將成為中部崛起的重要發(fā)力點(diǎn)之一。探索以城市群的方式城市功能互補(bǔ)，增強(qiáng)，快速帶動(dòng)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新道路當(dāng)前長株潭一體化逐步推動(dòng)中，電力同網(wǎng)、移動(dòng)通訊費(fèi)用統(tǒng)一、交通一體化、規(guī)劃、財(cái)政政策一體化城際軌道投入使用后，長株潭核心區(qū)的通勤時(shí)間

12、將限制在30分鐘內(nèi)，長株潭至“3+5”其他中心城市為60分鐘，其他次中心城市之間往來在90分鐘。擬設(shè)置18個(gè)站點(diǎn)的長株潭城際鐵路，將加快城市群的建設(shè)和資源的整合,推動(dòng)三市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局巨變，加速湘潭的城市化進(jìn)程，影響湘潭房產(chǎn)開發(fā)熱潮。world union隨著長株潭融城規(guī)劃的逐步實(shí)施，湘潭房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，向北向東對(duì)接長沙、株洲，城市外擴(kuò)趨勢明顯，開始多組團(tuán)、多中心發(fā)展河西中心湘鋼湘紡城市結(jié)構(gòu)：2005年前，湘潭以河西雨湖區(qū)為城市中心，河?xùn)|依靠湘紡、湘鋼兩大企業(yè)分別形成板塘鋪中心及湘鋼企業(yè)生活區(qū)。河西板塊九華板塊建設(shè)路板塊市府板塊板塘鋪板塊雙馬板塊城市結(jié)構(gòu)：2003年九華經(jīng)濟(jì)片區(qū)的建立、20

13、05年湘潭市人民政府由雨湖區(qū)遷往岳塘區(qū)，帶動(dòng)河?xùn)|地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，城市開始向多組團(tuán)、多功能中心發(fā)展，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。world union城市總體規(guī)劃，湘潭將著力打造河?xùn)|岳塘新城，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|核心區(qū)邊緣，以市府為原點(diǎn)的核心區(qū)域未來將發(fā)展成為政務(wù)中心，經(jīng)濟(jì)中心岳塘新城岳塘新城荷塘物流園荷塘物流園雙馬工業(yè)園雙馬工業(yè)園核心區(qū)核心區(qū)建設(shè)雙馬工業(yè)園、荷塘現(xiàn)代綜合物流園和岳塘新城（簡稱“兩園一城”）建設(shè)“兩園一城”，重點(diǎn)在規(guī)劃編制、體制構(gòu)建與機(jī)制創(chuàng)新、載體建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化服務(wù)等方面取得突破，把“兩園一城”建設(shè)成為先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)和高端服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)，成為推進(jìn)新型工業(yè)化、新型城市化、現(xiàn)

14、代服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要載體，實(shí)現(xiàn)“再造一個(gè)岳塘”的目標(biāo)城市結(jié)構(gòu)：隨著長株潭城市群進(jìn)程的加快，湘潭城市版圖進(jìn)一步擴(kuò)張，根據(jù)湘潭城市總體規(guī)劃，將湘潭市域城鎮(zhèn)打造為“一心五區(qū)、兩軸兩通道”，向東建設(shè)岳塘新城區(qū)，形成城市副中心。新區(qū)空間將按“一心、三園、三片”進(jìn)行功能結(jié)構(gòu)布局，即以岳塘新城核心區(qū)為中心，建設(shè)紅旗水庫濕地公園、荷塘現(xiàn)代綜合物流園、竹埠港循環(huán)經(jīng)濟(jì)園、板塘生活片區(qū)、東部生活片區(qū)、北部生活片區(qū)等六個(gè)功能組團(tuán)。 world union 湘潭2020年主城區(qū)人口將超過200萬，gdp總量為3000億元左右，人均gdp達(dá)到8萬元以上。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增

15、速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系湘潭超過湘潭超過13%4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4% 萎縮萎縮 停滯停滯 穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展高速發(fā)展從湘潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r判斷，未來五年湘潭房地產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展階段湘潭市近六年來經(jīng)濟(jì)增速均保持在13%以上，按照國民經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，湘潭市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場需求旺盛。長株潭整體區(qū)域和核心地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)系列指標(biāo)預(yù)測見表 年份年份三市市域三市市域gdpgdp（億元）（億元）增長率增長率三市核心地區(qū)三市核心地區(qū)gdpgdp（億元）（億元）增長率增長率2004年1894.211002005年213012.5%129818%2010年3

16、75412%249914%2015年55168%402510%2020年79187.5%61939%根據(jù)規(guī)劃推薦指標(biāo)預(yù)測：長株潭核心地區(qū)人均gdp規(guī)劃到近期2010年為4萬元人民幣以上，到2020年達(dá)到8萬元人民幣以上。（2）關(guān)于市場world union年份年份gdpgdp（億元）（億元）人均人均gdpgdp（億元）（億元）城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率2010年7682.5653%2015年14604.6366%2020年30008.880%07年之前，湘潭房地產(chǎn)市場投資規(guī)模保持高速增長，08年首次出現(xiàn)負(fù)增長；09年市場快速回暖，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資48.21億元，同比增長40% 雖然湘潭房地產(chǎn)投資額不足

17、長沙十分之一，投資規(guī)模較小，但除08年外，一直保持著較高的增速，09年增長率更是遠(yuǎn)超長沙，市場前景看好湘潭房地產(chǎn)投資規(guī)模處于低位快速增長期，隨著長株潭一體化進(jìn)程的加快，城市化進(jìn)程的加快，未來房地產(chǎn)投資規(guī)模上升空間加大 湘潭經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展系列指標(biāo)湘潭經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展系列指標(biāo)world union從歷年供求來看，整體供應(yīng)量和銷售量都在擴(kuò)大，除了08年受到政策調(diào)控的影響外，整體表現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢。而在供求關(guān)系上，供不應(yīng)求的形勢日趨明顯。從歷年銷售情況上看，湘潭市場商品住宅均價(jià)保持穩(wěn)步上漲，09年達(dá)到最高值； 06-08年3年期間，商品住宅成交均價(jià)增幅呈加速態(tài)勢；受08年市場拐點(diǎn)影響，09年成交均價(jià)增幅減

18、小，但仍未改變價(jià)格穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，10年價(jià)格持續(xù)上漲近年湘潭房地產(chǎn)市場供銷兩旺，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，成交均價(jià)及成交量穩(wěn)步上升，年均成交量在160-180萬之間湘潭房地產(chǎn)市場歷年供銷走勢圖湘潭房地產(chǎn)市場歷年供銷走勢圖湘潭房地產(chǎn)市場歷年銷售均價(jià)走勢湘潭房地產(chǎn)市場歷年銷售均價(jià)走勢world union當(dāng)前湘潭市場發(fā)展向上勢頭良好：今年消化保持200萬平勢不可擋，均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)突破3200元/平 2010年1-10月網(wǎng)簽成交量已達(dá)170萬平，10年成交突破200萬平指日可待。2010年湘潭整體成交均價(jià)持續(xù)上漲，當(dāng)前已上漲到了新的歷史高度，8月份突破了3162元/平，10月份整體市場均價(jià)達(dá)3027元/

19、平。world union房地產(chǎn)市場格局初步形成，6大板塊自成價(jià)值體系，板塊功能明晰，市府板塊成為目前置業(yè)熱點(diǎn)板塊，建設(shè)路板塊、河西板塊次之板板塊塊區(qū)域區(qū)域?qū)傩詫傩詤^(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn)主流產(chǎn)品主流產(chǎn)品主力客戶特征主力客戶特征物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展水平展水平代表樓盤代表樓盤區(qū)域前景區(qū)域前景九華工業(yè)園區(qū)依托于工業(yè)區(qū)原有資源，未來發(fā)展九華示范區(qū)，但目前起步較晚，規(guī)劃實(shí)現(xiàn)較慢別墅工業(yè)園區(qū)企業(yè)高層管理人員，區(qū)域抗性較大兩極化別墅及低端住宅金僑陽光米拉逸墅莊園兩型社會(huì)示范區(qū)，遠(yuǎn)離城市中心河西老城區(qū)城市老城區(qū)，依托老城市中心及大學(xué)城發(fā)展，未來房地產(chǎn)發(fā)展空間有限多層，小高層；2房90100m2，3房120150m2政府機(jī)

20、關(guān)、私營企業(yè)主、大學(xué)城教師及普通職員高端客戶外溢至市府板塊中高端物業(yè)為主新景西城上筑白石古蓮城大學(xué)里商業(yè)中心非房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)建設(shè)路新城區(qū)依托湘鋼、電機(jī)兩大企業(yè)的發(fā)展，非城市熱點(diǎn)主流發(fā)展區(qū)域多層、小高層，兩房85-95為主，三房120-130為主湘鋼、電機(jī)企業(yè)職員及周邊機(jī)關(guān)工作人員高端客戶外溢市府板塊中低端物業(yè)為主華雅花園、湘電1號(hào)、霞光山莊非城市發(fā)展主流區(qū)市府城市中心城市經(jīng)濟(jì)中心、政務(wù)中心，置業(yè)熱點(diǎn)，地段優(yōu)勢明顯多層、小高層、高層。二房90-100為主，三房130-140為主高端客戶區(qū)域內(nèi)置業(yè)中低端客戶區(qū)域抗性小中高端物業(yè)為主東方名苑、新府華城、建新城國際社區(qū)、納帕溪谷新城政務(wù)中心置業(yè)熱點(diǎn)板塊

21、雙馬郊區(qū)工業(yè)園新興工業(yè)園區(qū)，房地產(chǎn)市場尚未起步別墅私宅為主置業(yè)需求小別墅物業(yè)為主五岳新城非城市發(fā)展主流區(qū)板塘老城區(qū)城市老城區(qū)，依托湘紡、湘玻兩大企業(yè)發(fā)展，未來發(fā)展岳塘新城，新興地產(chǎn)板塊公寓、多層，小高層，40-130一房到三房，以三房為主湘紡、湘玻企業(yè)職員及周邊居民、板塊內(nèi)拆遷戶，高端客戶外溢市府板塊中低端物業(yè)為主多倫國際商貿(mào)城東信花園卡羅街區(qū)芙蓉銘都長株潭城市群融城咽喉地帶，未來熱點(diǎn)地產(chǎn)板塊河西板塊九華板塊雙馬板塊板塘板塊市府板塊建設(shè)路板塊工業(yè)園區(qū)world union整體市場產(chǎn)品發(fā)展處于初級(jí)階段，物業(yè)檔次以中端品質(zhì)，中低容積率小高層為主產(chǎn)品類型，但市場已出現(xiàn)細(xì)分產(chǎn)品的趨勢 所屬板塊所屬板塊

22、檔次檔次項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模容積率容積率物業(yè)類型物業(yè)類型開發(fā)商開發(fā)商河西板塊高白石古蓮城總建筑面積100萬，一期4萬3.1小高層湘潭市道路建設(shè)綜合開發(fā)有限公司 中端大學(xué)里總占地6.6萬，總建筑面積18萬2.58小高層、高層、洋房大漢隆城西城上筑總占地86畝，總建筑面積11萬1.65小高層、多層湘潭新景集團(tuán)有限公司 中低香樟園南院總占地80畝，總建筑面積15萬2.96多層、小高層城郊置業(yè)世紀(jì)外灘總建筑面積9萬4.0高層湘潭金榮有限公司建設(shè)路板塊高中地凱旋城占地120畝，總建面25萬2.52多層，小高層湘潭中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 中端霞光山莊北苑占地104畝，總建筑面積18萬2.15多層城郊置業(yè)新

23、城國際占地38154，總建筑面積9.3萬2.34高層、小高層欲豐房地產(chǎn)有限公司友誼1號(hào)占地100畝，總建面26萬3.0小高層湘潭電機(jī)置業(yè)華雅花園占地178畝，總建面2.57小高層城郊置業(yè)低春滿江南占地258畝，總建筑面積30多萬1.79多層湘潭城市建筑開發(fā)有限公司市府板塊高東方名苑占地37萬，總建面80萬1.49小高層、高層、商業(yè)湘潭多凌華城置業(yè)有限公司中高建鑫城占地34萬，總建面150萬4.35高層，小高層建鑫地產(chǎn)開發(fā)有限公司納帕溪谷占地300畝，總建面71萬3.5小高層湘銀地產(chǎn)鉑宮總建筑面積61336.73 5.48公寓湘潭市依科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中端盤龍名府占地133139.99，總建面

24、:2340004.6高層湘潭市盤龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚玲瓏占地26畝，總建面17萬4.9高層湘潭云峰置業(yè)有限公司東方明珠總建筑面積13071.73 1.8多層?xùn)|之陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司書香庭院占地11萬，總建面27萬2.65高層、小高層金僑集團(tuán)新府華城占地10萬平米，總建面30萬3.04高層、小高層城郊置業(yè)低端湖湘林語一期約7萬2.3小高層銀展房地產(chǎn)有限公司world union在長株潭融城趨勢下，湘潭市房地產(chǎn)對(duì)市外及省外人士吸引力增加，外地人士在湘潭購房比例達(dá)40%2009年，湘潭市共銷售商品13801套，其中外地人群購買5608套，占銷售總量的41%，成為僅此于本市居民的第二大購房主力。數(shù)據(jù)

25、顯示，隨著長株潭三市融城的步伐不斷加快，三市之間的聯(lián)系更加緊密，湘潭市商品住宅逐漸成為其他兩市居民購房的重要選擇，還吸引了很多一線城市，如上海、深圳等地的居民來投資置業(yè)。 09 09年相關(guān)單位統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：外地人群購買年相關(guān)單位統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：外地人群購買56085608套，占銷售總量套，占銷售總量的的40%40%，成為僅此于本市居民的第二大購房主力，成為僅此于本市居民的第二大購房主力world union本地開發(fā)商是現(xiàn)今湘潭市場的主力軍，市場占有率及影響力高，形成市場壁壘。近年湘潭本地開發(fā)商以城郊與金僑為代表，在市場具有較高的影響力與號(hào)召力，客戶信任及支持力高，形成壁壘。那城郊的樓盤都很好賣，

26、還是塊地就可以全部賣完，客戶很信任他們的品牌，不會(huì)推遲交房或是搞別的，工程進(jìn)度很快，客戶口碑好。 芙蓉銘都置業(yè)顧問world union湘潭房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境小結(jié)：湘潭房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境小結(jié)：湘潭房地產(chǎn)發(fā)展的6個(gè)突出特點(diǎn)（1）上升型市場：房地產(chǎn)發(fā)展空間大，成交量價(jià)穩(wěn)步上漲，需求旺盛（2）擴(kuò)張型市場：形成多板塊格局，城區(qū)及新興板塊供應(yīng)逐漸增大（3）轉(zhuǎn)型期市場：產(chǎn)品類型處于初級(jí)階段，但已出現(xiàn)細(xì)分產(chǎn)品趨勢（4）外放型市場：外來購買人群比例較高，與市內(nèi)購房人口比近1：1（5）壟斷型市場：本地開發(fā)商占市場絕對(duì)份額，影響力高，建立市場壁壘房地產(chǎn)市場環(huán)境特點(diǎn)：整體活躍/河?xùn)|區(qū)域價(jià)值認(rèn)可/產(chǎn)品出現(xiàn)細(xì)分趨勢/外地人群購

27、買力度大/本地開發(fā)商主導(dǎo)市場world union白銀時(shí)代白銀時(shí)代青銅時(shí)代青銅時(shí)代u價(jià)格：2500元/平以下u消化量：700萬平以下u購買力：2009年gdp522億元，人均gdp1.8萬元黃金時(shí)代黃金時(shí)代u價(jià)格：2500-6000元/平u消化量：約1000萬平u購買力：2010年gdp768億元，人均gdp2.5萬元，預(yù)計(jì)2015年gdp將達(dá)到1460億元，人均gdp將達(dá)到4.6萬元u價(jià)格：6000元/平以上u消化量：1000萬平以上u購買力：預(yù)計(jì)gdp將達(dá)到3000億元以上，人均gdp將達(dá)到8.8萬元以上2005-20092005-20092010-20152010-20152016201

28、6湘潭房市“白銀時(shí)代”現(xiàn)在也許不是湘潭市場最好的黃金時(shí)代，但當(dāng)前湘潭正處于一個(gè)上升的白銀時(shí)代！整體環(huán)境機(jī)遇：湘潭樓市的穩(wěn)步上升期整體環(huán)境機(jī)遇：湘潭樓市的穩(wěn)步上升期world union本項(xiàng)目所屬板塊為建設(shè)路板塊邊緣，毗鄰工業(yè)園板塊，板塊均價(jià)2800元/，占位市場價(jià)值兌現(xiàn)第二梯隊(duì)地理位置：本項(xiàng)目位于建設(shè)路板塊邊緣，處于價(jià)格第二梯隊(duì)九華板塊雙馬板塊河西板塊河西板塊均價(jià)均價(jià)2600元元/建設(shè)路板塊建設(shè)路板塊均價(jià)均價(jià)2800元元/市府板塊市府板塊均價(jià)均價(jià)3200元元/板塘鋪板塊板塘鋪板塊均價(jià)均價(jià)2500元元/第一梯隊(duì)：市府板塊均價(jià)3200元/第二梯隊(duì)：建設(shè)路板塊均價(jià)第二梯隊(duì)：建設(shè)路板塊均價(jià)280028

29、00元元/ /第三梯隊(duì)：河西板塊均價(jià)2600元/板塘鋪板塊：均價(jià)2500元/板塊板塊依托資源依托資源主要物業(yè)形態(tài)主要物業(yè)形態(tài)九華板塊九華板塊九華工業(yè)園區(qū)別墅、小高層河西板塊河西板塊老城區(qū)，商業(yè)中心小高層為主建設(shè)路板塊建設(shè)路板塊湘鋼、電機(jī)大型企業(yè)集中區(qū)小高層為主市府板塊市府板塊政務(wù)中心、河?xùn)|新城區(qū)中心區(qū)小高層、高層板塘鋪板塊板塘鋪板塊河?xùn)|新城區(qū)小高層雙馬板塊雙馬板塊雙馬工業(yè)園別墅工業(yè)園板塊區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀與競爭分析world union建設(shè)路板塊發(fā)展較為成熟的河?xùn)|城區(qū)，周邊配套完善，是傳統(tǒng)的河?xùn)|商業(yè)中心，但由北往南城區(qū)形象趨于老舊，書院路為城郊分水嶺河?xùn)|老城河?xùn)|老城區(qū)區(qū)北向通過湘潭一橋與河西老城

30、區(qū)相連，南向依托湘鋼、電機(jī)兩大集團(tuán)，城區(qū)發(fā)展相對(duì)成熟，但城區(qū)形象較差企業(yè)支撐企業(yè)支撐 湘鋼、電機(jī)兩大型企業(yè)集團(tuán)為片區(qū)主要支撐，隨著市府東移，部分事業(yè)單位聚集新城商業(yè)新城商業(yè)中心中心河?xùn)|較早發(fā)展的板塊，商業(yè)相對(duì)更為集中，隨著商業(yè)步行街等相關(guān)配套的建設(shè)，逐步形成河?xùn)|城區(qū)的商業(yè)中心中低端置中低端置業(yè)人群業(yè)人群以湘鋼、電機(jī)企業(yè)職工為主，約占片區(qū)在售樓盤客戶構(gòu)成的60%以上，其次為企事業(yè)單位基層員工，少量私營企業(yè)主及企事業(yè)單位中高層管理人員建設(shè)路板塊特征及發(fā)展方向建設(shè)路板塊特征及發(fā)展方向本案本案建設(shè)路河?xùn)|大道芙蓉路書院路電工路步步高電器步步高百貨蓮城步行街步步高超市湘鋼集團(tuán)湘鋼集團(tuán)湘電集團(tuán)湘電集團(tuán)河?xùn)|商

31、圈建建 設(shè)設(shè) 路路 板板 塊塊world union建設(shè)路與芙蓉西路交匯處以南，城市化進(jìn)程較慢，板塊陌生感較強(qiáng)，周邊環(huán)境較差，生活配套缺乏，客戶認(rèn)知度低，抗性大湘潭河?xùn)|新區(qū)發(fā)展沿建設(shè)路及芙蓉路發(fā)展，建設(shè)路以南，以芙蓉路為界，城市發(fā)展緩慢，多為廠區(qū)生活小區(qū)或工廠用地，而生活配套則多為沿街的形象較差的小店，分布散、不成規(guī)模?？蛻綦S機(jī)訪談?wù)Z錄（的士司機(jī)）：客戶隨機(jī)訪談?wù)Z錄（的士司機(jī)）：過了曉塘路基本上感覺就很破了，書院路那邊的話基本上就感覺是郊區(qū)了，以前都是些菜土，荒山啊，現(xiàn)在湘潭河?xùn)|這邊那還沒開發(fā)的這么快，本來這邊人就比較少，要買房子也是在靠近市府啊，建設(shè)路北邊或者是霞光西路啵，居住方便，環(huán)境也好

32、些書院路項(xiàng)目周邊老舊居民房項(xiàng)目東邊湘纜菜市場芙蓉路芙蓉路曉塘路芙蓉路以南項(xiàng)目周邊及以南區(qū)域world union建設(shè)路板塊總供應(yīng)量較大，歷年至今累計(jì)供應(yīng)約80萬，板塊年均消化量約為9萬，項(xiàng)目消化周期差異較大，個(gè)盤月均消化量多在60007000之間，項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模入市時(shí)間清盤時(shí)間物業(yè)形態(tài)去化速度中地凱旋城占地150畝，總建面25萬2008年5月2014年10月多層、小高層20套/月霞光山莊北苑占地104畝，總建筑面積18萬2009年1月2011年年初多層62套/月新城國際占地38154，總建筑面積9.3萬2006年6月2008年年初高層、小高層25套/月友誼1號(hào)占地100畝，總建面26萬201

33、0年6月2012年3月小高層95套/月華雅花園占地178畝，總建面31萬2009年11月2011年6月小高層107套/月春滿江南占地258畝，總建筑面積30多萬2007年6月2012年10月多層51套/月20062006年年20092009年年20102010年年中地凱旋城，中地凱旋城，0808年年5 5月入市，月均銷售月入市，月均銷售2020套套霞光山莊霞光山莊 北苑，北苑，0909年年1 1月入市，月入市，月均銷售月均銷售6262套套新城國際，新城國際，0606年年6 6月月入市，月均銷售入市，月均銷售2525套套友誼友誼1 1號(hào)，號(hào)，1010年年6 6月入月入市，月均銷售市，月均銷售95

34、95套套20072007年年20082008年年20112011年年20122012年年20132013年年華雅花園，華雅花園，0909年年1111月入月入市，月均銷售市，月均銷售107107套套春滿江南，春滿江南，0707年年6 6月入市，月均銷售月入市，月均銷售5151套套world union銷售價(jià)格占位市場第二梯隊(duì)，目前板塊均價(jià)在24003600元/之間，已達(dá)板塊的價(jià)格瓶頸1、目前為湘潭市場價(jià)格第二梯隊(duì)。2、前期河?xùn)|老城區(qū)發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)以廠房住宅為主，后期大面積住宅土地供應(yīng)有限，且短期內(nèi)拆遷可能性不大，區(qū)域未來價(jià)值拔升難度大。3、目前區(qū)域未實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，與當(dāng)前市場實(shí)現(xiàn)單價(jià)最高產(chǎn)品差距

35、較大，約2000元/平項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模物業(yè)類型物業(yè)類型價(jià)格價(jià)格中地凱旋城占地120畝，總建面25萬多層，小高層3300霞光山莊北苑占地104畝，總建筑面積18萬多層3600新城國際占地38154，總建筑面積9.3萬高層、小高層2400友誼1號(hào)占地100畝，總建面26萬小高層2900華雅花園占地178畝，總建面31萬小高層3000春滿江南占地258畝，總建筑面積30多萬多層2500world union板塊內(nèi)商品房在售項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品單一，形象較低，市場影響力小，客戶面窄，性價(jià)比優(yōu)勢突出，區(qū)域缺乏明星項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)認(rèn)可點(diǎn)不認(rèn)可點(diǎn)不認(rèn)可點(diǎn)地段地段品質(zhì)差品質(zhì)差總價(jià)較低總價(jià)較低缺乏社區(qū)感缺乏社區(qū)感未來升值潛力

36、未來升值潛力居住環(huán)境差居住環(huán)境差面積段合適面積段合適產(chǎn)品附加值偏弱產(chǎn)品附加值偏弱工作生活的便利性工作生活的便利性基本沒有園林規(guī)劃基本沒有園林規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)不好戶型設(shè)計(jì)不好基本沒有運(yùn)動(dòng)場所基本沒有運(yùn)動(dòng)場所商業(yè)配套少商業(yè)配套少中心區(qū)道路擁擠，雜亂中心區(qū)道路擁擠，雜亂檔次檔次 項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模容積率容積率價(jià)格價(jià)格物業(yè)類型物業(yè)類型產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)中高中高中地凱旋城占地120畝，總建面25萬2.523300多層，小高層52-148開發(fā)商品牌，地段中等中等霞光山莊北苑占地104畝，總建筑面積18萬2.153600多層84-140開發(fā)商品牌，性價(jià)比新城國際占地38154，總建筑面積9.3萬2.

37、342400高層、小高層62-214地段及價(jià)格友誼1號(hào)占地100畝，總建面26萬3.02900小高層80-160產(chǎn)品戶型及開發(fā)商品牌華雅花園占地178畝，總建面31萬2.573000小高層55-160開發(fā)商品牌及規(guī)模低低春滿江南占地258畝，總建筑面積30多萬1.792500多層60-150價(jià)格關(guān)鍵詞：成熟、性價(jià)比關(guān)鍵詞：成熟、性價(jià)比中地凱旋城霞光山莊春滿江南華雅花園新城國際友誼1號(hào)world union客戶以板塊內(nèi)中低端客戶為主，中高端客戶流失至市府板塊，但吸引了部分進(jìn)城首置型客戶及市外投資型返鄉(xiāng)客。板塊客戶組成板塊客戶組成總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)年齡年齡收入收入項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)置業(yè)心理價(jià)置業(yè)心理價(jià)

38、位位湘鋼、湘纜、電機(jī)企業(yè)中高層管理人員1000人左右35-5010-15萬/年總價(jià)/品質(zhì)/品牌/升值潛力30-35萬私營企業(yè)主/生意人800人左右30-4520-60萬/年品質(zhì)/品牌/升值潛力40萬公務(wù)員及事業(yè)單位職員1000人左右25-408-10萬/年價(jià)格/地段25-30萬企業(yè)職工/教師4000人左右25-505-8萬/年價(jià)格/地段20-25萬周邊拆遷戶300人左右25-505-8萬/年價(jià)格/地段20-25萬板塊內(nèi)客戶組成板塊內(nèi)客戶組成world union從市場特征來看，項(xiàng)目的未來潛在競爭主要來自于本區(qū)域內(nèi)及周邊成熟區(qū)域板塊（市府板塊），版塊外競爭版塊內(nèi)競爭特征一：客戶的區(qū)域?qū)傩苑浅Ｍ怀?/p>

39、，即大多在工作地點(diǎn)周邊區(qū)域置業(yè)特征二：湘潭本地人承襲政府政策及城市發(fā)展方向， 大多在河?xùn)|新區(qū)置業(yè)，向西向北、置業(yè)的客戶較少特征三：建設(shè)路版塊屬于河?xùn)|老城區(qū)，生活配套較完善但城區(qū)形象趨于老舊，板塊內(nèi)商品房在售項(xiàng)目較少，以性價(jià)比優(yōu)勢突出，缺乏市場明星項(xiàng)目，由于后期住宅用地土地供應(yīng)有限，后期版塊內(nèi)競爭較小特征四：市府板塊屬性新城政務(wù)中心，隨著市政府的搬遷，規(guī)劃配套的落實(shí)，府前效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，是近年置業(yè)熱點(diǎn)，湘潭價(jià)格標(biāo)桿。開發(fā)樓盤多為規(guī)模大盤，品質(zhì)較高，物業(yè)類型豐富，市場認(rèn)可度高，以東方名苑、納帕溪谷為典型項(xiàng)目代表河西板塊九華板塊雙馬板塊板塘板塊市府板塊建設(shè)路板塊20102010年年20112011年年

40、20122012年年20132013年年20142014年年中地凱旋城中地凱旋城友誼友誼1 1號(hào)號(hào)華雅花園華雅花園春滿江南春滿江南東方名苑東方名苑建鑫國際社區(qū)建鑫國際社區(qū)納帕溪谷納帕溪谷新府華城新府華城書香庭院書香庭院未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量1616萬萬未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量1818萬萬未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量8 8萬萬未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量1818萬萬未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量6060萬萬未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量134134萬萬未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量 2323萬萬未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量 2121萬萬未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量 1111萬萬版塊內(nèi)競爭版塊內(nèi)競爭總供應(yīng)量總供應(yīng)量6060萬平萬平市府板塊競爭市府板塊競爭總供應(yīng)量總

41、供應(yīng)量249249萬平萬平world union規(guī)模：規(guī)模：30萬平米大社區(qū)。風(fēng)格：風(fēng)格：古典歐陸風(fēng)情。園林：園林：以中軸園林為主景觀軸，結(jié)合入口主軸景觀展示，打造現(xiàn)代歐式園林風(fēng)格。 銷售速度：銷售速度：湘潭市住宅項(xiàng)目年銷售冠軍，月均去化量107套。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：當(dāng)前普通樓棟均價(jià)3000元/平，樓王產(chǎn)品3200元/平版塊內(nèi)典型競爭項(xiàng)目：華雅花園湘潭市住宅項(xiàng)目年銷售冠軍，郊區(qū)大盤，當(dāng)前均價(jià)3000元/，城郊品牌+低開高走快速走量策略+社區(qū)完善配套區(qū)位及配套：區(qū)位及配套：建設(shè)路板塊，書院路以南，河?xùn)|郊區(qū)地段； 擁有岳塘公園、友誼廣場、步步高超市、湘潭第一醫(yī)院等區(qū)域完善配套戶型產(chǎn)品：戶型產(chǎn)品：

42、產(chǎn)品線豐富，從38-157平不等的公寓與住宅皆有，滿足不同客戶需求；戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，產(chǎn)品附加值有限社區(qū)完善配套：社區(qū)完善配套：籃球場、羽毛球場、乒乓球館、老年活動(dòng)中心、兒童游樂場、閱覽室、健身房低開高走營銷策略：低開高走營銷策略：09年11月一期開盤2280元/平，成為建設(shè)路板塊高性價(jià)比樓盤，銷售火爆；二期開盤2700元/平，良好的市場反應(yīng)拉動(dòng)價(jià)格增長，實(shí)現(xiàn)低開高走目標(biāo)與本項(xiàng)目區(qū)位條件相同，相隔較近，共享區(qū)域配套，存在競爭關(guān)系本項(xiàng)目產(chǎn)品線為市場主流產(chǎn)品，且為湘潭少見高附加值產(chǎn)品，形成競爭優(yōu)勢本項(xiàng)目規(guī)模較小，缺乏社區(qū)配套，但有近1萬平商業(yè)中心，從購物需求方面彌補(bǔ)社區(qū)配套的缺失，商業(yè)成為本項(xiàng)目的

43、賣點(diǎn)本項(xiàng)目意欲打造為建設(shè)路板塊高檔商住綜合體，實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙贏，以高端品質(zhì)為賣點(diǎn)world union產(chǎn)品線豐富，一房到四房皆有，前期推出85-157平的市場主流產(chǎn)品，后期推出一房小戶型產(chǎn)品戶型面積套數(shù)未售套數(shù)2房2廳85-945803房22廳145-157290140總計(jì)2260312126平三房戶型周正，南北通透大開間，短進(jìn)深的舒適尺度書房連接生活陽臺(tái)餐廚空間一體化設(shè)計(jì)南向大客廳，開間4.5米，寬敞氣派，提升生活舒適度88平兩房南向客廳通透明亮，開間4米，連接南向觀景大陽臺(tái)南向主臥，開間3.7米餐廚空間一體化設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離，干濕有別，確保私密三房產(chǎn)品整體居住舒適

44、度較高，三房產(chǎn)品整體居住舒適度較高，戶型周正，餐廚一體，雙陽臺(tái)戶型周正，餐廚一體，雙陽臺(tái)雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，產(chǎn)品附加值有限雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，產(chǎn)品附加值有限兩房產(chǎn)品面積適當(dāng)緊縮，實(shí)用兩房產(chǎn)品面積適當(dāng)緊縮，實(shí)用性強(qiáng)，餐廚一體，產(chǎn)品附加值性強(qiáng)，餐廚一體，產(chǎn)品附加值有限有限world unionp職業(yè)：城建教師p年齡：38歲p月收入：3000-5000元/月p成交情況：購買華雅花園120平3房p客戶語錄：我就是城建學(xué)院的老師，小孩也在附近上學(xué)，華雅花園離得近，價(jià)格也還能接受，我看了他們的規(guī)劃，里面配套很齊全，小孩想打球有籃球場，還有兒童游樂場、閱覽室這些，考慮得很周到，旁邊不遠(yuǎn)就有岳塘公園、步步高超市、湘潭第一醫(yī)院這些

45、生活配套，而且交通也很方便，等到住進(jìn)去了，生活應(yīng)該是比較舒適的，是個(gè)不錯(cuò)的小區(qū)。 林先生p職業(yè)：普通企業(yè)職員p年齡：32歲p月收入：2500元/月p成交情況：購買華雅花園85平2房p客戶語錄：華雅花園還不錯(cuò)，畢竟城郊的樓盤在我們湘潭還是口碑很好的，性價(jià)比較高，我就在建設(shè)路口那邊工作，上班很方便，買的時(shí)候還是兩千多，現(xiàn)在眼看著都漲到三千了，雖然書院路這邊算是郊區(qū)了，但是這樣的價(jià)格在河西或者市政府那邊肯定買不到同檔次的房子，里面的綠化和配套都不錯(cuò)，健身房可不是每個(gè)小區(qū)都會(huì)配的，覺得還是買得比較值的。 李小姐華雅花園客戶關(guān)注點(diǎn)：開發(fā)商品牌社區(qū)型大盤社區(qū)內(nèi)完善生活配套較高性價(jià)比world union規(guī)

46、模：規(guī)模：80萬平米大型高檔社區(qū)區(qū)位：區(qū)位：湖湘北路與絲綢路交匯處，緊鄰市政府，政治、文化、商業(yè)、生活中心區(qū) 。配套：緊配套：緊鄰市政府共享社區(qū)配套以及市政配套、生活氛圍濃。風(fēng)格：風(fēng)格：歐式新古典主義風(fēng)格。版塊外競爭項(xiàng)目研究1：東方名苑湘潭單價(jià)最高住宅項(xiàng)目(突破5000元/),目前均價(jià)4300元/歐式豪宅，地段+品質(zhì)+大尺度園林景觀+市政標(biāo)簽配套+展示東方名苑二期東方名苑二期核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)高端標(biāo)桿式高端標(biāo)桿式社區(qū)配套社區(qū)配套全精裝高端全精裝高端品質(zhì)園林品質(zhì)園林奢華觀景戶奢華觀景戶型產(chǎn)品型產(chǎn)品1.2萬平高端名仕會(huì)所（瑜伽館、桌球室、棋牌室、健身房等），客服中心，品牌超市，室外游泳池，3千平高檔

47、商業(yè)街，2個(gè)高端酒店，后期將建15萬平大型集中商業(yè)（引入五星級(jí)酒店、沃爾瑪購物中心、甲級(jí)商務(wù)樓、大型百貨商場、美食廣場、星級(jí)影院）皇家儀式感十米大聯(lián)排穹洞式入口景觀展示，200年的參天古樹沿中軸線依次鋪開，內(nèi)部1.8萬平私家湖景花園，百余種珍貴樹木，原石原材的園林小品，打造湘潭首席全精裝高端品質(zhì)園林二期主推137-190平的大平層奢華觀景戶型，氣派客廳與景觀陽臺(tái)宛如小型私家會(huì)所，給人闊綽奢華的空間感受，雙套房設(shè)計(jì)別具匠心，私密的內(nèi)部空間將高端物業(yè)的品質(zhì)格調(diào)精心展現(xiàn)東方名苑具有品質(zhì)感的展示及高端園林景觀和一期市場口碑，形成湘潭人心目中標(biāo)桿項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)單價(jià)突破5000元/平，成為湘潭單價(jià)最高住宅項(xiàng)目

48、world union項(xiàng)目配套展示到位，營銷中心會(huì)所、康體會(huì)所、商業(yè)街、酒店等標(biāo)桿性配套支撐項(xiàng)目價(jià)值入口處歐式商業(yè)街的打造、大型中心園林的展示，給客戶較強(qiáng)的視覺震撼感，奠定了華宅的基礎(chǔ)項(xiàng)目通過售樓處、會(huì)所與客服中心三大建筑的豪華打造，給各戶樹立項(xiàng)目的高端形象；其精裝歐式樣板房造價(jià)不菲，給客戶金碧輝煌的印象，強(qiáng)化了項(xiàng)目的豪宅品質(zhì)商業(yè)街的形象展示，體現(xiàn)社區(qū)成熟生活氛圍兩大酒店入駐開業(yè)，游泳館等標(biāo)志性配套結(jié)合銷售期，支撐項(xiàng)目價(jià)值體系world union新古典主義建筑立面，三段式格局，大理石、瓷磚貼面，品質(zhì)感強(qiáng)。三段式建筑立面，一層大理石貼面，以上為瓷磚貼面，品質(zhì)感強(qiáng)；暖色調(diào)的外墻顏色，偏厚重感建筑

49、立面線條感強(qiáng)一層入戶大堂，電子感應(yīng)門入戶，并安裝可視系統(tǒng)入戶為樓梯更換電梯，減少公攤面積的同時(shí)，喪失入戶大堂尊貴感。world union一期園林以中軸園林打造為主，功能齊全且集中,尺度大氣小區(qū)入口兒童游樂區(qū)中軸水系健身區(qū)中心廣場入戶外園林world union以90-140平兩房、三房為主力戶型，后期部分產(chǎn)品增加入戶花園等創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品附加值戶型設(shè)計(jì)分析：尺度舒適，飄窗戶型設(shè)計(jì)分析：尺度舒適，飄窗+ +雙陽臺(tái)雙陽臺(tái)+ +入戶花園高附加值入戶花園高附加值結(jié)構(gòu)劃分合理，多空間設(shè)計(jì)，靈活劃分主次空間后期部分大戶型中增加入戶花園創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品附加值臥室均帶觀景飄窗，提升居住舒適度雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，

50、面積半送，增加產(chǎn)品附加值戶型面積套數(shù)未售套數(shù)2房2廳89-1061501353房2廳119-1433302814房2廳153-1898880復(fù)式200以上4040總計(jì)608536贈(zèng)送入戶花園，可改房陽臺(tái)面積半送world unionp職業(yè)：湘鋼集團(tuán)管理人員p年齡：40歲p月收入：7000元/月p成交情況：購買東方名苑130平3房p客戶語錄：河?xùn)|這邊就是以市府這一塊為中心咯，看規(guī)劃以后肯定會(huì)越來越好，東方名苑我來看了幾次，越看越喜歡，雖然價(jià)格貴了點(diǎn)，但是感覺很有品質(zhì)，最終買了套3房。它里面配套滿齊全，酒店、超市、會(huì)所這些都有，聽他們銷售說，以后會(huì)有個(gè)市政公園，而且還要建個(gè)15萬平的商業(yè)中心，那就

51、有蠻大規(guī)模拉。東方名苑住的都是湘潭的有錢人，素質(zhì)都比較高，住在這里說出去也比較有面子，我很喜歡這里。 吳先生p職業(yè)：湘潭建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員p年齡：25歲p月收入：10000元/月p成交情況：購買東方名苑98平2房p客戶語錄：我自己就是做建筑的，當(dāng)然買房是從專業(yè)角度來比較的，東方名苑我關(guān)注了很久，河?xùn)|的標(biāo)桿項(xiàng)目吧，規(guī)模比較大，各方面來說都是湘潭最高級(jí)的。它的園林和建筑外立面顯得有品質(zhì)感，戶型比較周正，尺度舒適，我買的兩房可以隔成三房，滿劃算，而且我就是沖著它一期的11層小高層來買的，兩梯兩戶，又不很高，比那些二、三十層的高層住著舒適多了。 李小姐東方名苑客戶關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟊P規(guī)模社區(qū)配套品

52、質(zhì)建筑品質(zhì)園林world union項(xiàng)目開發(fā)商：項(xiàng)目開發(fā)商：湘銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模：規(guī)模：總占地面積162.22畝，總建筑面積約50萬平（一期30萬平），綠化率50%，容積率2.52區(qū)位：區(qū)位：河?xùn)|大道南側(cè)（盤龍山莊對(duì)面）配套：配套：靠近市政府，毗鄰數(shù)百畝的湖湘市政公園，盡享cbd核心市政配套風(fēng)格：風(fēng)格：南加州風(fēng)格物業(yè)類型：物業(yè)類型：一二期26棟小高層，合計(jì)2402套 均價(jià)：均價(jià)： 3900元/平米版塊外競爭項(xiàng)目研究2：湘銀熙城納帕溪谷目前均價(jià)3900元/，湘潭口碑品質(zhì)樓盤厚重的外立面提升品質(zhì)感，原生態(tài)園林增加居住舒適度及景觀面，完善的物業(yè)管理服務(wù)提升項(xiàng)目附加值核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)原生態(tài)景觀

53、園林：結(jié)合原生地貌，營建自然山水坡地園林景觀，威迪葡萄園、百米繽紛花溪、林蔭道，盡展南加州風(fēng)情高檔品質(zhì)建筑：南加州風(fēng)格建筑，湘潭罕見全通透板式小高層，最大200米樓間距多樣化產(chǎn)品：精裝單元門廳，超闊景觀陽臺(tái)，錯(cuò)層、復(fù)式多種生活空間高檔社區(qū)配套：3千平幼兒園、8千平南加州風(fēng)情商業(yè)街、西班牙風(fēng)情會(huì)所、豪華游泳池、網(wǎng)球場、mini高爾夫練習(xí)場品牌物管：國家一級(jí)物管湘銀物業(yè)，24小時(shí)貼身管家式服務(wù)，8大安保科技系統(tǒng)，封閉式社區(qū)管理world union一二期產(chǎn)品線為市場主流戶型段，產(chǎn)品類型多樣化，平層、錯(cuò)層、復(fù)式提供多種生活空間戶型面積二期套數(shù)二期未售套數(shù)2房2廳80-901803房2廳120-140

54、6891804房2廳160290120頂樓復(fù)式2003825總計(jì)1197325130平三房主臥帶270景觀窗臺(tái)書房與戶內(nèi)花園相連，擴(kuò)大室內(nèi)空間錯(cuò)層設(shè)計(jì)，起居室與客廳空間分離，增強(qiáng)私密性干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)，實(shí)現(xiàn)功能最大利用160平四房四明設(shè)計(jì)，南北通透，8米超闊觀景大陽臺(tái)5米開間超豪華客廳設(shè)計(jì)，氣派闊綽主臥帶270景觀窗臺(tái)獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)，連接觀景陽臺(tái)南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，生活視野無限延伸world unionp職業(yè)：私營業(yè)主p年齡：37歲p月收入：500010000元/月p成交情況：購買納帕溪谷130平3房p客戶語錄：我是在基建營那邊做生意的，在熙春園買了套房子自己住，想把媽媽爸爸從湘潭縣接到市里面來住

55、，他們老人家喜歡離公園近或者社區(qū)里面的環(huán)境很好的那種，第一次來納帕溪谷看房子就喜歡上這里的坡地溪谷園林了，非常的漂亮，而且這邊離市府也近，有發(fā)展?jié)摿?，旁邊還有個(gè)湖湘公園，這樣的社區(qū)還是很適合居住的，而且里面的配套很齊全，感覺很有檔次，以后小孩子跟著爺爺奶奶住，想學(xué)游泳什么的就在小區(qū)里面就有，就近也方便照看。 肖先生p職業(yè)：湘電集團(tuán)管理人員p年齡：45歲p月收入：8000元/月p成交情況：購買納帕溪谷160平4房p客戶語錄：我一開始就是猶豫是買東方名苑還是納帕溪谷，來現(xiàn)場看了后，還是決定買納帕溪谷。首先是很喜歡這里的自然山水的園林，比起東方名苑的硬質(zhì)景觀給人感覺更舒適，還一個(gè)就是物管很重要，這里

56、的小區(qū)入口就要刷卡進(jìn)去，外面的人不能隨便進(jìn)來，24小時(shí)有保安值班，湘銀物管應(yīng)該是湘潭最到位的了，住在這里很安全放心。 王先生納帕溪谷客戶關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ匀痪坝^資源社區(qū)高端配套品牌物業(yè)管理world union區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀小結(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀小結(jié)：建設(shè)路板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：建設(shè)路板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：（1）板塊消化量有限，但潛力巨大：受整體樓盤品質(zhì)影響，板塊年均消化量為9萬，板塊內(nèi)客戶購房需求未被滿足；（2）板塊內(nèi)缺乏明星項(xiàng)目：項(xiàng)目品質(zhì)低，市場影響力小，中高端客戶外溢現(xiàn)象嚴(yán)重；（3）板塊未來競爭受周邊版塊干擾大：周邊板塊品質(zhì)大盤持續(xù)放量供應(yīng)，未來版塊內(nèi)競爭小于板塊外競爭板塊市場現(xiàn)狀

57、特點(diǎn)：板塊客戶需求未被滿足/中高端客戶外溢嚴(yán)重/未來版塊內(nèi)競爭小，版塊外競爭大world union以日常生活服務(wù)與餐飲為主，建設(shè)路口為核心商圈，從北往南商業(yè)檔次逐步降低，租金遞減建設(shè)路口至霞光路口業(yè)態(tài)齊全，大型商業(yè)云集，且集中分布在建設(shè)路西側(cè)沿線，形成以步步高購物廣場為主的河?xùn)|核心商圈，包括有百貨、超市、電器城等，輻射整個(gè)河?xùn)|區(qū)域。此路段建設(shè)路東側(cè)商業(yè)為服務(wù)日常居民生活的住宅底商，業(yè)態(tài)以餐飲、煙酒店為主。霞光路口至芙蓉路口，商業(yè)主要集中在住宅底商，業(yè)態(tài)以餐飲、日用零售為主，有1個(gè)專業(yè)的工業(yè)品市場，2個(gè)高檔酒店，政府機(jī)關(guān)、銀行、通信公司在該段布點(diǎn)較多，其中政府機(jī)關(guān)4家，銀行網(wǎng)點(diǎn)3家，通信公司3

58、家。芙蓉路口至?xí)蕴谅房?，商業(yè)均為社區(qū)住宅底商，主要經(jīng)營中低檔餐飲、家居建材、煙酒行。曉塘路口至友誼廣場，主要為湘鋼和湘纜的社區(qū)居民房及沿街商業(yè)，住房與商鋪均十分破舊，形象落后，主要業(yè)態(tài)以餐飲、茶酒樓、診所藥房為主，其中診所藥房6家，唯一形象較好的商業(yè)為友誼廣場的華銀ktv。曉塘路口成為建設(shè)路沿線商業(yè)分布分界線，差別明顯，除卻建設(shè)路口商圈，往北至建設(shè)路口的居民社區(qū)一般，住宅底商形象中低檔次；往南至友誼廣場段居民社區(qū)房及住宅底商均十分破舊，形象落后。建設(shè)路口建設(shè)路口蓮城步行街蓮城步行街河?xùn)|大道河?xùn)|大道霞光路霞光路芙蓉路芙蓉路曉塘路曉塘路書院路書院路建建設(shè)設(shè)路路友誼廣場友誼廣場步步高電器城步步高電器

59、城步步高廣場步步高廣場步步高超市步步高超市華宇大酒店華宇大酒店華都大酒店華都大酒店藏酒庫藏酒庫湘潭工業(yè)品市場湘潭工業(yè)品市場市疾病預(yù)防中心市疾病預(yù)防中心市國稅局市國稅局市海關(guān)市海關(guān)友華家電友華家電大慶新村大慶新村湘纜住宅區(qū)湘纜住宅區(qū)湘鋼曉塘住宅區(qū)湘鋼曉塘住宅區(qū)霞光社區(qū)霞光社區(qū)葩金社區(qū)葩金社區(qū)霞城住宅區(qū)霞城住宅區(qū)2.8-32.8-3萬萬2.6-2.82.6-2.8萬萬6-76-7千千15-1850-6030-4015-3018-2525-2825-401.0-1.81.0-1.8萬萬25-3030左右30左右35左右售價(jià) 、租金單位：元/平月北南整體租金水平在整體租金水平在20-4020-40元元

60、/ /平，從北往南逐漸平，從北往南逐漸遞減，道路西側(cè)普遍高于東側(cè)遞減，道路西側(cè)普遍高于東側(cè)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析world union建設(shè)路口商圈市級(jí)商業(yè)中心，河?xùn)|核心商圈建設(shè)路口商圈：以河?xùn)|新城中心位置為依托，以步步高購物廣場為基礎(chǔ)形成河?xùn)|建設(shè)路口商圈：以河?xùn)|新城中心位置為依托，以步步高購物廣場為基礎(chǔ)形成河?xùn)|核心商圈，商圈以多個(gè)大型集中性商業(yè)為主體，結(jié)合蓮城步行街，成為河?xùn)|最高核心商圈，商圈以多個(gè)大型集中性商業(yè)為主體，結(jié)合蓮城步行街，成為河?xùn)|最高端商業(yè)中心區(qū)，商鋪售價(jià)多為端商業(yè)中心區(qū)，商鋪售價(jià)多為2.52.5萬萬/ /平左右平左右步步高購步步高購物廣場物廣場步步高步步高電器城電器城步步高步步高超市超市蓮蓮城城步步行行街街河?xùn)|大道建設(shè)路華隆地下華隆地下商業(yè)街商業(yè)街蓮城通蓮城通訊城訊城蘇寧電器蘇寧電器建設(shè)路