09月成都瑞升新都項(xiàng)目溝通稿 51p

1、瑞升新都項(xiàng)目溝通稿2013.09目錄第一部分：項(xiàng)目初步認(rèn)識第二部分：市場情況解讀第三部分：典型案例分析n 此次，能夠有機(jī)會接觸到貴公司的這個項(xiàng)目，世家機(jī)構(gòu)倍感榮幸。我們希望與貴司開展合作，并在今后有更多更廣泛的合作機(jī)會。n 鑒于接觸項(xiàng)目時(shí)間較短，獲取資料有限，本次溝通主要就對項(xiàng)目的初步理解及項(xiàng)目開發(fā)過程中可能遇到的部分問題進(jìn)行討論。寫在前面項(xiàng)目初步認(rèn)識區(qū)位偏遠(yuǎn)項(xiàng)目地處白鶴島板塊 為成都遠(yuǎn)郊新都與青白江交界區(qū)域 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯n 本案位于新都區(qū)與青白江區(qū)交界處（2400畝白鶴島旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)），屬新都區(qū)范圍，地處成金青快速通道重要節(jié)點(diǎn)位置(是連接成都、新都、青白江的重要交通樞紐)，自然環(huán)境優(yōu)越新

2、都城區(qū)距新都城區(qū)約6km距青白江城區(qū)約12km距成都市區(qū)約15km198板塊本案項(xiàng)目初步認(rèn)識交通不便項(xiàng)目地處成金青快速通道，路網(wǎng)暢通，但公共交通欠發(fā)達(dá)n 公交：成都市區(qū)乘坐20路、86路、112路到北湖客運(yùn)站，再轉(zhuǎn)乘601、602泰興路口下即可到達(dá)。n 自駕：出三環(huán)龍?zhí)读⒔?，沿成金青快速通道，前?2公里即可直達(dá)本案新都成都市區(qū)青白江成金青快速通道成金青快速通道項(xiàng)目初步認(rèn)識配套缺失項(xiàng)目附近配套缺失，臨近農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套，離區(qū)、市級配套較遠(yuǎn)n 教育：泰興中心小學(xué)、泰興鎮(zhèn)第二小學(xué)、泰興中學(xué)、石室中學(xué)北湖校區(qū)、38中n 銀行：農(nóng)行泰興分理處、郵政儲蓄泰興郵政支局、成都農(nóng)商行泰興分行n 購物：紅旗連鎖泰興

3、店n 休閑：白鶴島風(fēng)景區(qū)、北湖風(fēng)景區(qū)、熊貓基地、桂湖公園、寶光寺n 醫(yī)療：新都區(qū)婦幼保健院、市級綜合醫(yī)院、張庵社區(qū)美泉衛(wèi)生站、泰興公立衛(wèi)生院項(xiàng)目初步認(rèn)識項(xiàng)目整體特征千畝大盤，臨河、臨公園、臨風(fēng)景區(qū)，自然條件優(yōu)越總規(guī)劃用地1500畝白鶴島風(fēng)景區(qū)公園用地30米寬大河近5km河岸線城際快速通道項(xiàng)目初步認(rèn)識首期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃用地約1500畝，一期開發(fā)用地290畝項(xiàng)目一期地塊信息一期地塊住宅用地269.7887畝1.0容積率1.2建筑密度35%商業(yè)用地19.9930畝容積率1.5建筑密度40%注：住宅用地可兼容10%的商業(yè)建筑一期290畝n 交通便利（成都、新都、青白江之間的交通樞紐）n 自然環(huán)境優(yōu)越

4、（2400畝白鶴島風(fēng)景區(qū)內(nèi)），旅游資源豐富項(xiàng)目初步認(rèn)識小結(jié)項(xiàng)目關(guān)鍵詞：陌生區(qū)域臨大河遠(yuǎn)郊大盤低密度自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)優(yōu)勢：劣勢：n 遠(yuǎn)離城區(qū)，地塊僻遠(yuǎn)，板塊尚未形成n 地處兩區(qū)交界處，規(guī)劃、開發(fā)缺乏整體性，區(qū)域大盤開發(fā)難度大項(xiàng)目初步認(rèn)識項(xiàng)目思考項(xiàng)目整體定位：首期產(chǎn)品定位：n思考二如何確定住宅的物業(yè)物業(yè)組合，從而實(shí)現(xiàn)量高價(jià)優(yōu)的開發(fā)目標(biāo)？如何確定臨河商業(yè)的整體定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營及銷售模式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，如何更好的為整個項(xiàng)目增值？n思考一如何確立項(xiàng)目的核心競爭力，塑造項(xiàng)目價(jià)值體系？住宅與配套的開發(fā)怎么組合，開發(fā)次序如何？市場情況解讀第二部分：新都整體市場整體價(jià)格水平不高，但量價(jià)均呈上升趨勢，發(fā)展態(tài)

5、勢良好新都區(qū)市場項(xiàng)目整體供銷走勢圖n 2008年至今成交面積與成交均價(jià)均呈上升趨勢，發(fā)展態(tài)勢較好；n 新都區(qū)成交價(jià)格相對較低，目前整體均價(jià)尚未突破6000元/。大豐板塊保利198板塊本案新都板塊劃分本項(xiàng)目位于新都城區(qū)邊緣，游離于區(qū)域主要板塊之外新都城區(qū)新都主要板塊成交量新都城區(qū)及198板塊發(fā)展較為穩(wěn)定，相對成熟，大豐近年來發(fā)展迅速，成交量逐年上升新都區(qū)主要板塊成交面積（萬）板塊2009年2010年2011年2012年2013年198板塊43.7632.526.7937.1724.87大豐板塊42.3556.675.2186.1878.96新都城區(qū)100.77104.67107.87106.51

6、106.92n 新都城區(qū)市場較為穩(wěn)定，年成交面積均在100萬以上；n 198板塊發(fā)展較為穩(wěn)定，年成交面積在30-40萬；n 大豐板塊近兩年發(fā)展迅速，成交面積逐年上升；n 鳳凰山板塊發(fā)展緩慢，成交量較低。新都區(qū)各板塊2013年成交均價(jià)（元/，數(shù)據(jù)截止9月10日）保利198板塊6506大豐板塊5699新都城區(qū)4967新都主要板塊成交價(jià)格相對198板塊和大豐板塊，新都城區(qū)價(jià)格相對較低n 198板塊受品牌開發(fā)商大盤帶動，價(jià)格水平較高；n 大豐板塊由于距離成都市較近，價(jià)格同樣高于新都城區(qū)。項(xiàng)目周邊重點(diǎn)板塊分析新都新城區(qū)漢嘉國際社區(qū)東駿湖景灣川音嘉苑北歐印象新 都 新 城n 本項(xiàng)目距離新都新城區(qū)較近，新城

7、目前有33個項(xiàng)目在售，供應(yīng)量大，競爭激烈。n 新城規(guī)劃更加科學(xué)、便捷，同時(shí)可享受老城區(qū)完善配，生活非常方便。項(xiàng)目周邊重點(diǎn)板塊分析新都新城區(qū)項(xiàng)目漢嘉國際社區(qū)東駿湖景灣川音嘉苑北歐印象物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層別墅、多層、小高層、高層小高層、高層高層占地340畝500畝186畝45畝建筑面積80萬平16.7萬平27萬平23.5萬平月均去化多層2、中高層45、別墅3多層3、中高層40高層3高層40成交均價(jià)高層5800元/，別墅7500元/高層6500元/，多層9500元/5600元/5800元/配套周邊集合了小學(xué)、中學(xué)及各大醫(yī)院、商場等配套，目前已趨于成熟n 新都新城區(qū)物業(yè)形態(tài)多以小高層及高層為主，

8、部分項(xiàng)目有低密度產(chǎn)品供應(yīng)，物業(yè)形態(tài)基本全涵蓋；n 區(qū)域發(fā)展趨于成熟，部分項(xiàng)目規(guī)模較大，品質(zhì)較好，但目前價(jià)格水平仍然不高。項(xiàng)目周邊重點(diǎn)板塊分析新都老城區(qū)錦繡香城海倫國際博海城桂湖名城新 都 老 城n 新都老城區(qū)目前有20個在售項(xiàng)目左右。項(xiàng)目周邊重點(diǎn)板塊分析新都老城區(qū)項(xiàng)目桂湖名城海倫國際博海城錦繡香城物業(yè)形態(tài)高層多層、超高層多層、高層高層占地103.8畝138畝108畝29畝建筑面積14萬平40萬平25萬方13萬方月均去化45普通住宅50，別墅3高層505成交均價(jià)4200元/普通住宅5100元/，別墅5200元/5100元/4800元/配套周邊集合了小學(xué)、中學(xué)及各大醫(yī)院、商場等配套，屬城區(qū)成熟板塊

9、n 新都老城區(qū)物業(yè)形態(tài)多高層為主，物業(yè)形態(tài)相對單一；n 項(xiàng)目區(qū)域?qū)俪墒靺^(qū)，配套較齊全，但成交價(jià)格較低。保利198萬科五龍山重點(diǎn)個案掃描本案東駿湖景灣成都一鎮(zhèn)外城泰興里區(qū)域內(nèi)直接競品成都一鎮(zhèn)u 項(xiàng)目名稱：成都一鎮(zhèn)u 開發(fā)商：成都漢邦置業(yè)有限責(zé)任公司u 物業(yè)類型：高層、中高層住宅、商業(yè)u 裝修類型：清水u 總占地面積：55畝u 總建筑面積：17.2萬方（1.5萬方商業(yè)）u 綠化率：30%u 容積率：3.37u 物業(yè)費(fèi)：1.2元/平方米/月u 車位比：1:1.5u 戶型區(qū)間：45106 項(xiàng)目由8棟1826層的高層住宅和一棟16層樓的酒店，以及一條商業(yè)街步行街組成； 項(xiàng)目自2012年3月31日開盤推出

10、1號樓，月均去化量57套，目前均價(jià)為4100元/，價(jià)格較低； 項(xiàng)目目前存量422套，后期將以去化存量為主。u 項(xiàng)目名稱：外城泰興里u 開發(fā)商：成都斯邁康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司u 物業(yè)類型：高層u 裝修類型：清水、公共部分精裝u 總占地面積：34畝u 總建筑面積：8.7萬方u 綠化率：30%u 容積率：2.98u 物業(yè)費(fèi)：1.5元/平方米/月u 車位比：1:1u 戶型區(qū)間：44-103 項(xiàng)目由由7幢高層建筑構(gòu)成，共674戶，其中3號樓達(dá)31層是區(qū)域地標(biāo)性的建筑； 項(xiàng)目自2012年9月15日開盤，月均去化量48套，目前均價(jià)為3800元/，價(jià)格較低； 項(xiàng)目目前存量98套，余貨不多。區(qū)域內(nèi)直接競品外城泰興

11、里區(qū)域外競爭保利198項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，包容性極強(qiáng)，極具參考價(jià)值保利198板塊重點(diǎn)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)走量情況月份09年10年11年12年13年項(xiàng)目物業(yè)業(yè)態(tài)成交面積（）成交均價(jià)（元/）成交面積（）成交均價(jià)（元/）成交面積（）成交均價(jià)（元/）成交面積（）成交均價(jià)（元/）成交面積（）成交均價(jià)（元/）存量保利198獨(dú)棟別墅896719284103619313/392 雙拼別墅1606212978327412950/919165270 聯(lián)排別墅64467862713185/4333/13288108746834112211 疊拼別墅/66 花園洋房4353974473789/982/1 小高層71974452913

12、905/2912/357760013876954 中高層998704458122191/8779/62222632814426675925 高層9364946751206525429 154348/755016218702906461295 n 品牌開發(fā)商，低密度優(yōu)質(zhì)大盤，物業(yè)形態(tài)豐富；n 目前雙拼別墅價(jià)格在16500左右，聯(lián)排11000左右，高層6500左右；n 走量較快，年成交面積都在10萬以上，最高達(dá)30萬。新都板塊重點(diǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)走量情況（08年至今）月份09年10年11年12年13年項(xiàng)目物業(yè)業(yè)態(tài)成交面積（）成交均價(jià)（元/）成交面積（）成交均價(jià)（元/）成交面積（）成交均價(jià)（元/）成交面積（

13、）成交均價(jià)（元/）成交面積（）成交均價(jià)（元/）存量東駿湖景灣雙拼別墅6069632303/303無/聯(lián)排別墅120380014212/602無/花園洋房697855557278/30359172 多層123764319/175/102191061461950127 小高層1565152399314/5087/4046293/中高層33373424436769/41627/483765964393515999236 高層36965376711182/300/148520017154528 區(qū)域內(nèi)競爭東駿湖景灣地處新都新城區(qū)，距離項(xiàng)目較近，后期將形成直接競爭n 該項(xiàng)目占據(jù)良好的自然環(huán)境與地理位置，

14、屬于低密度優(yōu)質(zhì)大盤，物業(yè)形態(tài)豐富；n 目前高層價(jià)格在6500左右，洋房在9500左右。n 年成交面積在5-10萬之間。市場小結(jié)新都區(qū)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展態(tài)勢較好，但目前價(jià)格水平依然不高；主要幾個板塊項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，客群主要以地緣性及成都北門片區(qū)客戶為主，競爭十分激烈；區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目品質(zhì)不高，價(jià)格水平較低，地緣客戶量少且支付能力有限；區(qū)域外品牌開發(fā)商大盤眾多，產(chǎn)品線豐富且開發(fā)較早，區(qū)域配套相對完善。思考一：在地緣客戶無法支撐項(xiàng)目的情況下，如何準(zhǔn)確定位項(xiàng)目的目標(biāo)客戶？思考二：如何確定與周邊品牌開發(fā)商大盤項(xiàng)目競爭策略？項(xiàng)目思考典型案例分析第三部分：n保利198n萬科五龍山n保利石象湖保利公園198典

15、型案例1：保利公園198項(xiàng)目介紹（規(guī)模）超級大盤，6500畝公園社區(qū)項(xiàng)目位于成都北三環(huán)外蜀龍大道，距成都市中心約15公里，距成都中心天府廣場車行時(shí)間約30分鐘，距新都新城區(qū)約6公里，交通便捷。保利公園198項(xiàng)目總占地約6500畝，項(xiàng)目總建筑面積在200萬平米以上。一期舒伯特莊園典型案例1：保利公園198基本情況基本信息：成都首個超大規(guī)模頂級高爾夫生態(tài)復(fù)合項(xiàng)目 產(chǎn)品面全系覆蓋保利公園198總平圖保利公園198占地面積6500畝總建面200萬建筑類別 高層、小高層、疊拼聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟開盤時(shí)間2008年3月入住時(shí)間2009年10月（首期）戶數(shù)總戶數(shù)：1.5萬戶物管費(fèi)電梯2元/平方米物業(yè)地址三環(huán)蜀龍

16、路198號（熊貓基地旁）社區(qū)配套洲際皇冠酒店、國際錦標(biāo)級高爾夫球場、郁金香公園、金蘋果幼兒園、重點(diǎn)中學(xué)；百合郡2008.10玫瑰郡2009.10丁香郡2010.08薔薇郡2011.10海棠郡2012.07紫荊花語2013.012008年2009年2010年2011年2012年2013年典型案例1：保利公園198整體規(guī)劃（配套）自然資源豐富，高端配套聚集蝴蝶谷高爾夫會所198音樂公園國際體育運(yùn)動公園保利皇冠酒店金蘋果幼兒園3月郁金香花節(jié)亞洲最大的2200畝郁金香公園核心價(jià)值典型案例1：保利公園198產(chǎn)品分析獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層，產(chǎn)品線豐富典型案例1：保利公園198產(chǎn)品及客戶演變客群范圍擴(kuò)大以首

17、改、再改客群為主，首置客群為輔 產(chǎn)品主力面積段趨小n客群演變：自08年開盤至今，隨道路體系、生活配套及“北改”后專業(yè)市場的遷移，保利公園198客戶群體出現(xiàn)了以城北客群為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿潜奔皩I(yè)市場的省外客群為主，周邊二級城市及城東客群為輔的轉(zhuǎn)變過程，客群范圍逐步擴(kuò)大，客群由再改客群為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐允赘?、再改客群為主，首置客群為輔的局面；2009年2010年2011年2012年2013年110-130 130-150150-170 170以上90-11070 -90產(chǎn)品面積開盤時(shí)間客群來源主力面積段趨小典型案例1：保利公園198小結(jié)整體規(guī)劃：整體規(guī)劃：超大規(guī)模項(xiàng)目，整體規(guī)劃開發(fā)，帶動項(xiàng)目整體價(jià)值配套先

18、行：配套先行：先期打造公園等配套，加強(qiáng)項(xiàng)目呈現(xiàn)力，增強(qiáng)客戶信心全產(chǎn)品線覆蓋：全產(chǎn)品線覆蓋：產(chǎn)品線豐富，客戶覆蓋面廣產(chǎn)品及客戶演變：產(chǎn)品及客戶演變：主力產(chǎn)品面積逐漸減小，客群不斷向下覆蓋萬科五龍山典型案例2：萬科五龍山項(xiàng)目介紹（區(qū)位）地處城北遠(yuǎn)郊，北部新城核心區(qū)目前蜀龍大道可以直達(dá)項(xiàng)目，距離建設(shè)路直線距離13公里，距市中心約17km距成都市中心約15km萬科五龍山成都市中心典型案例2：萬科五龍山項(xiàng)目介紹（規(guī)模）千畝大盤，公園地產(chǎn)五龍山公園位于成都東北198區(qū)域，占地6100余畝，海拔約80米。2011年，作為首家千億級房產(chǎn)公司萬科此打造萬科史上規(guī)模最大、西南首個top系項(xiàng)目萬科五龍山，該項(xiàng)目規(guī)劃

19、二6100畝的五龍山公園內(nèi)，整個社區(qū)依山而建，最大高差達(dá)到80米，擁有12萬的湖匙，依山面水，風(fēng)景絕佳，且最大程度的保留了五龍山的原生森林，是距離城市最近的能獨(dú)享山、水、森林的山居別墅。典型案例2：萬科五龍山整體規(guī)劃（配套）自然資源豐富，高端配套聚集“一山兩湖三界四公園” 一 山：五龍山兩 湖：龍山湖、點(diǎn)睛湖（10萬的自然湖泊）三 界：三重景觀綠化帶四公園：山頂、森林、濕地、生態(tài)，四大主題公園五龍山項(xiàng)目是萬科27年來最大手筆，加之其top系產(chǎn)品的光環(huán)，因此在項(xiàng)目規(guī)劃的各個環(huán)節(jié)均有世界大師的參與，在項(xiàng)目規(guī)劃中，“原山規(guī)劃”、“植被保留”、“循環(huán)水系”是其中最主要的亮點(diǎn).項(xiàng)目規(guī)劃的近30萬兩大商業(yè)

20、組團(tuán)，分別為采用別具特色莊園集約式手法打造的“山語長廊”以及覆蓋半徑約10公里的“power-center”商業(yè)中心；此外萬科還將把“成都實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)?！币胛妪埳焦珗@區(qū)。典型案例2：萬科五龍山一期基本信息：萬科在成都打造的首個以生態(tài)山居、精裝修“終極居所”top系產(chǎn)品攬山（高層）攬山（高層）聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟獨(dú)棟萬科五龍山占地面積517畝（一期）總建面62萬建筑類別高層、小高層、洋房聯(lián)排、獨(dú)棟開盤時(shí)間2011年8月入住時(shí)間2013年12月（首期）戶數(shù)1716戶物管費(fèi)高層：2.4元/、洋房：3元/物業(yè)地址新都三河街道疊秀路(蜀龍大道熊貓基地旁)社區(qū)配套北湖風(fēng)景區(qū)、熊貓小鎮(zhèn)商業(yè)群、二臺子商業(yè)廣場、郁金

21、香公園、五星級假日酒店、高爾夫球場、陸軍總醫(yī)院；典型案例2：萬科五龍山產(chǎn)品分析萬科top系產(chǎn)品典型案例2：萬科五龍山營銷分析（客戶）別墅以成都客戶為主，高層以城北客戶為主別墅客戶來源：項(xiàng)目的聯(lián)排別墅房源起價(jià)為380萬元，獨(dú)棟別墅起價(jià)為700余萬，門檻高企導(dǎo)致本地區(qū)內(nèi)大量需求被排除在外，所以項(xiàng)目有較大部分為萬科”top”產(chǎn)品的忠實(shí)追隨者，因此成交客戶中有較多來自深圳和上海這兩個萬科曾經(jīng)開發(fā)過“top”產(chǎn)品的地區(qū)。根據(jù)售樓人員講解，在客戶方面，其實(shí)成都本土和川內(nèi)客戶仍舊是主力。九墅客戶來源：萬科五龍山普通住宅價(jià)格在130-300萬之間，針對對象是以中高收入家庭，典型的為私營業(yè)主，周邊學(xué)校大學(xué)教授、

22、以及從事高收入職業(yè)的社會精英人士。在區(qū)域分布上，普通住宅的客戶分布明顯以城北區(qū)域?yàn)橹鳌Ｙ徺I客戶年齡段來看，以中年人較多，年齡在30-45歲之間。典型案例2：萬科五龍山小結(jié)作為成都郊縣代表性樓盤，給我們以下幾點(diǎn)啟示：1、作為西南首個、萬科第一個開山之作，五龍山項(xiàng)目讓萬科的高端物業(yè)更加豐富，同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)中利用了諸多的先進(jìn)開發(fā)理念和綠色環(huán)保技術(shù)，這一點(diǎn)是值得學(xué)習(xí)借鑒的； 2、對資源的深度挖掘是萬科五龍山能夠初步成功的主要原因，這也是項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，項(xiàng)目讓人產(chǎn)生一種回歸田園印象，良好的銷售業(yè)績表明了市場對這點(diǎn)的認(rèn)同。 3、產(chǎn)品的打造能力及呈現(xiàn)能力是萬科的巨大優(yōu)勢。保利石象湖鄉(xiāng)村俱樂部典型案例3：保

23、利石象湖項(xiàng)目介紹（區(qū)位）遠(yuǎn)離成都，地處郊縣成都距成都約86km保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部項(xiàng)目位于成都蒲江縣，距離成都市中心86km，距成都雙流國際機(jī)場77km，具有獨(dú)立的成雅高速公路出入口，驅(qū)車到達(dá)成都市約40分鐘。典型案例3：保利石象湖項(xiàng)目介紹（規(guī)模）超級大盤，萬畝高端養(yǎng)老、度假生活區(qū)保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部項(xiàng)目景區(qū)總占地1.8萬畝，擁有超過2000畝的石象湖與妙音湖兩大湖面資源，植被覆蓋率達(dá)95%以上。目前已經(jīng)開發(fā)了三期，一期舒伯特莊園，二期貝多芬莊園，三期莫扎特莊園。一期舒伯特莊園二期貝多芬莊園三期莫扎特莊園典型案例3：保利石象湖整體規(guī)劃（配套）自然資源豐富，高端休閑度假配套聚集36洞pga級國際運(yùn)動公園希爾頓溫泉度假酒店花溪?dú)W式度假