臨沂市銀雀山公園項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

1、浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 臨沂市銀雀山公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄

2、蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅

3、袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅

4、襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃

5、葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄

6、薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅

7、薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆羋艿蒈衿芄羋蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肅莃葿螆罿莂

8、薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羈莈螀袁芀蕆蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅 臨沂市銀雀山公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)策劃部 2007年9月目錄前言一 城市概況與城市規(guī)劃1、城市概況2、城市規(guī)劃二 臨沂市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析1、臨沂市g(shù)dp2、固定資產(chǎn)投資3、房地產(chǎn)投資4、居民人居收入水平及消費(fèi)支出三 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況2、臨沂市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)供需狀況3、臨沂市商品房住宅區(qū)域分布分析4、臨沂市房地產(chǎn)土地供應(yīng)情況四 臨沂市住宅供應(yīng)市場(chǎng)分析1、板塊劃分2、各板塊供應(yīng)量分析3、板塊對(duì)比4、個(gè)案分析5、臨沂市住宅供應(yīng)市場(chǎng)

9、總結(jié)6、臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)五 區(qū)域需求市場(chǎng)分析1、區(qū)域需求市場(chǎng)調(diào)查概況2、區(qū)域需求市場(chǎng)調(diào)查分析 六 項(xiàng)目分析 1、項(xiàng)目概況 2、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 3、項(xiàng)目swot分析 4、項(xiàng)目總評(píng)七 項(xiàng)目定位1、發(fā)展戰(zhàn)略定位2、開發(fā)理念定位3、目標(biāo)客戶群定位4、產(chǎn)品定位5、整體規(guī)劃及開發(fā)周期定位6、價(jià)格定位八 項(xiàng)目投資收益分析結(jié)束語(yǔ)前言本次銀雀山項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查主要分為前期介入、后期規(guī)模市調(diào)兩部分，參與人員8名，共用時(shí)8天（規(guī)模市調(diào)6天）。工作區(qū)域主要集中在項(xiàng)目所在的蘭山老城區(qū)西南部、中部。工作內(nèi)容為市政信息收集、目標(biāo)消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查、區(qū)域背景資料收集。工作方式主要為入戶調(diào)查、入市調(diào)查、重點(diǎn)客

10、戶訪談、電話采訪、網(wǎng)上資料收集等。市政信息收集重點(diǎn)通過走訪規(guī)劃局、房管局、國(guó)土資源局、統(tǒng)計(jì)局等部門獲取。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查問卷則在水田路、通達(dá)路、金源路、臨西九路圍合區(qū)域展開，共計(jì)調(diào)查問卷320份，其中有效問卷286份。供應(yīng)市場(chǎng)樓盤調(diào)查以水田路、通達(dá)路、金源路、臨西九路圍合區(qū)域?yàn)橹行南蛩闹軘U(kuò)散，蘭山區(qū)南部、濱河大道、南祊區(qū)均有涉及。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查問卷覆蓋區(qū)域?yàn)椋含樼鹜趼罚ㄅR西七路）、王莊路（臨西六路）、工業(yè)大道、開陽(yáng)路沿線商鋪及居民區(qū)，包括苗莊小區(qū)、中興廠宿舍、監(jiān)獄宿舍、國(guó)棉八廠宿舍、魯南制藥廠宿舍等；蒙山大道、解放路、水田路沿線的五金機(jī)電、鋼材、衛(wèi)浴、板材、燈具、數(shù)碼電子產(chǎn)品、小家電、鞋帽箱包、

11、洗化用品、小商品批發(fā)市場(chǎng)；興隆路、開源路、商城路、通達(dá)路、紅旗路、銀雀山路、啟陽(yáng)路、金雀山路、平安路、金壇路、金源路沿街商鋪及事業(yè)單位。供應(yīng)市場(chǎng)樓盤調(diào)查共計(jì)25個(gè)，覆蓋范圍為：項(xiàng)目周邊可供參考樓盤，沂城花園、朗潤(rùn)馨園、臺(tái)北新城、榮華園、美多花園、天花園、豪情花園、冠蒙時(shí)代花園、寶德花園、同心花園、蘭山小區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房及舊村改造項(xiàng)目；蘭山區(qū)南部項(xiàng)目錦繡藍(lán)山、盛世華庭、凌云花園、陽(yáng)光高地；濱河大道項(xiàng)目外灘明珠、濱和國(guó)際、清水灣花園、東方花苑、觀河苑；南祊區(qū)齊魯園；羅莊區(qū)怡景天鵝湖一 城市概況與城市規(guī)劃1、城市概況地理位置臨沂市位于山東省東南部，地近黃海，東連日照,西接棗莊、 濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、

12、濰坊，南鄰江蘇。地跨東經(jīng)117度24秒119度11秒，北緯34度22秒36度22秒，南北最大長(zhǎng)距 228公里，東西最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大的地級(jí)市。交通運(yùn)輸臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。已經(jīng)復(fù)航的臨沂機(jī)場(chǎng)為國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場(chǎng)，可起降波音737、麥道82等機(jī)型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內(nèi)以4條過境國(guó)道 和14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京） 滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字

13、形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里。人口規(guī)模臨沂市是一個(gè)多民族聚居區(qū)，共有1022.7萬(wàn)人。其中臨沂市駐地蘭山區(qū)城區(qū)人口約60萬(wàn)。臨沂中心城區(qū)流動(dòng)人口占多數(shù)。根據(jù)臨沂市統(tǒng)計(jì)局對(duì)蘭山城區(qū)流動(dòng)人口調(diào)查顯示，進(jìn)入臨沂城區(qū)的流動(dòng)人口總量約為40萬(wàn)人。流動(dòng)人口量約占城區(qū)人口的70%。其中從市區(qū)南向出入的流動(dòng)人口分別是8.7萬(wàn)人、8.8萬(wàn)人，市區(qū)東向出入的人口是6.8萬(wàn)人、6.9萬(wàn)人，北向出入的人口是5.9萬(wàn)人、6.1萬(wàn)人，西向出入的人口是5.4萬(wàn)人、5.5萬(wàn)人。出入城區(qū)的流動(dòng)人口以本市及省內(nèi)為主，除客車和少量貨車及轎車外，多數(shù)為本市周邊縣的流動(dòng)人口本市周邊縣的流動(dòng)人口。大量的流動(dòng)人口為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了積極

14、作用：一是促進(jìn)了城區(qū)繁榮，二是流動(dòng)人口帶動(dòng)了消費(fèi)，促進(jìn)批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)比較發(fā)展，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。三是流動(dòng)人口有相當(dāng)部分會(huì)定居在城區(qū)，形成有效的住房需求，對(duì)臨沂市房地產(chǎn)業(yè)有重要的帶動(dòng)作用。2、城市規(guī)劃城市性質(zhì)魯東南地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心城市；具有濱水特色的歷史文化名城；以機(jī)械、品加工為主的工貿(mào)城市。城市總體布局城市用地發(fā)展方向?yàn)椋貉睾影l(fā)展，北上東進(jìn)。布局采用多中心組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。城市空間布局結(jié)構(gòu)：“一河五區(qū)”多城區(qū)組團(tuán)式的空間建設(shè)模式。一河即沂河，五片即蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊和東南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 城市功能分區(qū)蘭山片：是城市的經(jīng)濟(jì)中心和商貿(mào)物流中心、歷史文化中心。羅莊片：是城市的重要工業(yè)基地，以

15、能源、建材、化工、紡織工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體。河?xùn)|片：是城市的航空港和大型物業(yè)集散中心，以倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體，重點(diǎn)發(fā)展民營(yíng)企業(yè)。南坊片：是城市未來的行政中心、文化娛樂中心、體育中心、大型生活居住區(qū)和科研、療養(yǎng)基地。東南片：對(duì)外貿(mào)易加工基地，以省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體，建成為日照港、連云港和青島港服務(wù)的主要出口貨物加工集散地。 人口規(guī)模根據(jù)臨沂市城市規(guī)劃，到2010年城市人口為145萬(wàn)，其中常住人口118萬(wàn)，暫住人口為27萬(wàn)。遠(yuǎn)期（2020年）：城市人口為200萬(wàn)左右，其中常住人口170萬(wàn)，暫住人口為30萬(wàn)。二 城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析宏觀經(jīng)濟(jì)狀況是一個(gè)城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)

16、的總體背景，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是影響一個(gè)項(xiàng)目定位和成敗的重要因素。因此，要真正把握一個(gè)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，不能脫離對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正確認(rèn)識(shí)。1、臨沂市生產(chǎn)總值（gdp）2006年臨沂市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.86億元，增長(zhǎng)16.3%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值178.65億元，增長(zhǎng)3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值730.83億元，增長(zhǎng)18.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值495.38億元，增長(zhǎng)18.3%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為12.7：52：35.3，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。2007年上半年臨沂市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值781.25億元，增長(zhǎng)15.9，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值72.26億元，增長(zhǎng)4.1；第二產(chǎn)業(yè)增

17、加值419.22億元，增長(zhǎng)16.4；第三產(chǎn)業(yè)增加值289.77億元，增長(zhǎng)18。第三產(chǎn)業(yè)增加值所占比重同比提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。認(rèn)識(shí)：通過2006年全年及2007上半年臨沂市國(guó)民生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì)可以看出，臨沂市經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，社會(huì)財(cái)富迅速增加，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從三種產(chǎn)業(yè)增加值所占的比重看，第二產(chǎn)業(yè)所占比例超過50%，處于主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)所占比重持續(xù)增長(zhǎng)，2007年上半年所占比重增長(zhǎng)1.9個(gè)百分點(diǎn)。第二、第三產(chǎn)業(yè)作為生產(chǎn)總值的構(gòu)成主體，為臨沂市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固、持續(xù)快速發(fā)展準(zhǔn)備良好的條件。2、固定資產(chǎn)投資2006年全年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成530.2億元，同比增長(zhǎng)18.3%，其中，

18、第一產(chǎn)業(yè)投資7.3億元；第二產(chǎn)業(yè)投資350.2億元，其中工業(yè)項(xiàng)目投資266.4億元；第三產(chǎn)業(yè)投資172.7億元。投資規(guī)模5000萬(wàn)元以上項(xiàng)目460個(gè)，完成投資288.8億元；過億元項(xiàng)目210個(gè)，完成投資202.5億元。2007年上半年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成308億元，增長(zhǎng)24.8。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資6億元，增長(zhǎng)36.3；第二產(chǎn)業(yè)投資209.9億元，增長(zhǎng)35.7；第三產(chǎn)業(yè)投資92.1億元，增長(zhǎng)12.7。認(rèn)識(shí)：固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，形成了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的內(nèi)需，產(chǎn)生了一大批新生的生產(chǎn)能力。投資結(jié)構(gòu)趨向合理，第二產(chǎn)業(yè)投資為主體，第三產(chǎn)業(yè)投資為有利補(bǔ)充，形成良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)。 3、房地產(chǎn)投資2006年

19、臨沂市房地產(chǎn)投資完成50億元，增長(zhǎng)37.5%，其中商品房建設(shè)投資34.5億元，增長(zhǎng)69.7%。全年商品房施工面積517.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)58.2%；竣工面積178.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.5%；銷售面積186.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)69.9%；商品房銷售額31.6億元，增長(zhǎng)62.6%。2007年上半年房地產(chǎn)投資完成21.1億元，其中，商品房建設(shè)投資完成13.6億元，增長(zhǎng)32.4%。房屋施工面積479.1萬(wàn)平方米，商品房銷售面積96.5萬(wàn)平方米。 認(rèn)識(shí)：固定資產(chǎn)投資的迅速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，尤其2006年房地產(chǎn)投資占固定投資的約10%，2007年上半年約占7%。隨著固定資產(chǎn)投資帶來的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展

20、，房地產(chǎn)行業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)仍會(huì)保持一定速度的增長(zhǎng)。4、居民收入水平及消費(fèi)水平2006年城鄉(xiāng)居民收入水平提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10772元，增長(zhǎng)18%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6877元，增長(zhǎng)19.9%。城市居民人均可支配收入12355元，增長(zhǎng)14.1%;城市居民人均消費(fèi)性支出8795元，增長(zhǎng)17.2%。農(nóng)民人均純收入4083元，增長(zhǎng)13.4%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出2456元，增長(zhǎng)12.6%。2006年城鄉(xiāng)居民住房使用面積分別為23.8和28.4平方米。2007年上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5930元，增長(zhǎng)12.8。其中，工資性收入4789.3元，增長(zhǎng)13.2%；經(jīng)營(yíng)性收入501.9元

21、，增長(zhǎng)12.7%。城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)性支出4115.5元，增長(zhǎng)18%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2573元，增長(zhǎng)17.1。其中，來自第一產(chǎn)業(yè)收入1145元，增長(zhǎng)13.1%。農(nóng)民生活消費(fèi)性支出1158.6元，增長(zhǎng)16.3%。認(rèn)識(shí)：從上述資料可以看出2006年以來臨沂市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均消費(fèi)支出一直保持著較高的增長(zhǎng)，平均年增長(zhǎng)率均達(dá)到約18，這也與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)軌跡相匹配，綜合其增長(zhǎng)率，結(jié)合其gdp增長(zhǎng)速度，我行預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)其人均可支配收入將保持或超過這一平均增長(zhǎng)率。臨沂市城鎮(zhèn)居民可支配收入水平及消費(fèi)性支出的增長(zhǎng)，將會(huì)直接影響城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的消費(fèi)能力，對(duì)臨沂市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生直接促動(dòng)作用。臨

22、沂市城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié)：從總體上來說，臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)較為看好，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。針對(duì)本項(xiàng)目而言，將存在以下一系列的有利影響：ü 臨沂市經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，且增幅穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，開放房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。ü 臨沂市固定投資結(jié)構(gòu)趨于合理，并穩(wěn)步增長(zhǎng)，產(chǎn)生持續(xù)生產(chǎn)力，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展準(zhǔn)備后勁。ü 臨沂市城市居民可支配收入增長(zhǎng)速度較快，長(zhǎng)期來看這對(duì)于引入住宅市場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)是一個(gè)有利的因素。三 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、城市住宅發(fā)展概況 （資料來源：統(tǒng)計(jì)局、房管局） 隨著臨沂市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，

23、城市建設(shè)的加快，外來人口的增多，臨沂市房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期從臨沂市主要年份住宅建設(shè)情況可以看到，自05年以來發(fā)展最為顯著，全市住宅投資額為582221萬(wàn)，施工面積為6297753平米，無論是住宅市場(chǎng)投資額度還是施工面積都比2004年翻了一番，06年增長(zhǎng)幅度在30%以上。從房地產(chǎn)企業(yè)、企事業(yè)單位的投資額度及施工面積所占的比例來看，臨沂市企事業(yè)單位建房所占比例較大。2004年房地產(chǎn)投資額度、施工面積分別占全市房地產(chǎn)投資額度、施工面積的48.2%，48.41% ，2005年所占比例分別為60.85%、56.26%。自2006年，隨著政府加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)作，吸引眾多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，臨沂市商品房

24、市場(chǎng)發(fā)展突飛猛進(jìn)，2006全市住宅投資額762963萬(wàn)，施工面積8919106平米，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額373390萬(wàn)，占總投資額的48.93%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積4716580平米，占總施工面積的52.08%，企事業(yè)單位投資額389573，占總投資的51.06%，企事業(yè)單位施工面積4202526，占總施工面積47.11%。房地產(chǎn)企業(yè)投資額度與企事業(yè)單位投資額度與持平，房地產(chǎn)企業(yè)施工面積超過企事業(yè)單位施工面積。 2004-2006年全市、蘭山區(qū)住宅建設(shè)情況時(shí)間全市住宅投資額全市住宅竣工面積房地產(chǎn)企業(yè)投資額房地產(chǎn)企業(yè)施工面積單位投資額單位施工面積2004年2507523402558129

25、861（51.8%）1755053(51.58%)120891(48.2%)1647505(48.41%)2005年5822216297753227944(39.15%)2754313(43.73%)254277(60.85%)3543440(56.26%)2006年7629638919106373390(48.93%)4716580(52.08%)389573(51.06%)4202526(47.11%)蘭山住宅投資額蘭山住宅施工面積蘭山房產(chǎn)企業(yè)投資額蘭山房產(chǎn)企業(yè)施工面積蘭山單位投資額蘭山單位施工面積3793933824118187140(49.32%)2263227(59.18%)1922

26、53(50.68%)1560891(40.81%)2006年蘭山區(qū)住宅總投資額379393萬(wàn)，總施工面積3824118平米，其中房地產(chǎn)企業(yè)投資額187140，占總投資的49.32%，房地產(chǎn)企業(yè)施工面積2263227平米，占總施工面積的59.18%，企事業(yè)單位總投資額192253萬(wàn)，占總投資額的50.68%，企事業(yè)單位施工面積1560891平米，占總施工面積的40.81%。城市住宅發(fā)展概況總結(jié)：從臨沂市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的城市住宅建設(shè)情況可以看出，2006年臨沂市房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，06年的投資額度和施工面積為04、05年之和，房地產(chǎn)企業(yè)投資額度與企事業(yè)單位投資額度持平，房地產(chǎn)企業(yè)施工面積超過企事業(yè)單位施工

27、面積。而市政府所在地蘭山區(qū)住宅投資額度、施工面積分別占全市投資額度、施工面積的50%左右，蘭山區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)施工面積開始超過企事業(yè)單位施工面積。按照城市發(fā)展的現(xiàn)代化進(jìn)程規(guī)律看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于企事業(yè)單位開發(fā)規(guī)模。隨著臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，企事業(yè)單位建房納入經(jīng)濟(jì)適用房體系，進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)空間大大提升，未來兩年以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)為主體的住宅市場(chǎng)將得以充分發(fā)展。2、 住宅市場(chǎng)供需狀況 （2007年1-6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況）從臨沂市房產(chǎn)管理局了解到，目前臨沂市區(qū)可售房屋31965套，當(dāng)前臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。根據(jù)市房產(chǎn)管理局7月

28、上旬發(fā)布的臨沂市區(qū)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本情況，今年1至6月份，臨沂市區(qū)商品房登記備案14828套，同比增長(zhǎng)218%，商品房簽約12998宗，交易面積114.6萬(wàn)平方米，交易金額29.64億元。 來自臨沂市統(tǒng)計(jì)局城的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，月份臨沂市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)平穩(wěn)上漲，同比增長(zhǎng)，同比漲幅比上月提高個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，月份，住宅類商品房?jī)r(jià)格同比上漲，環(huán)比價(jià)格上漲，其中，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格與上年同月持平，普通住宅價(jià)格同比上漲，高檔住宅價(jià)格同比上漲。非住宅類商品房?jī)r(jià)格同比上漲。二手房?jī)r(jià)格溫和上漲，月份二手房銷售價(jià)格同比上漲，環(huán)比上漲，同比漲幅比上年同月回落個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，月全市商品房銷售面積達(dá)到萬(wàn)平方米，

29、比去年同期高出，需求繼續(xù)旺盛，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上漲。住宅市場(chǎng)供需狀況總結(jié)：從臨沂市住宅商品房供應(yīng)及消化情況可以看出，目前臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供需兩旺狀態(tài)，主要原因?yàn)榕R沂市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，外來人口增加，住房消費(fèi)能力與投資意愿持續(xù)上升，導(dǎo)致住房需求較大幅度增長(zhǎng)。據(jù)預(yù)測(cè)未來兩年內(nèi)，臨時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力依然存在，主要是商品房需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，這為臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。3、 臨沂市商品房區(qū)域分布分析 （資料來源：臨沂市規(guī)劃局、房管局）按照“一河五區(qū)”的城市規(guī)劃，目前臨沂市商品房市場(chǎng)也呈現(xiàn)規(guī)律性的片區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)。分為蘭山區(qū)濱河大道高檔樓盤集中區(qū)、涑河高檔樓盤集中區(qū)

30、、南坊新城開發(fā)區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)，發(fā)展方向?yàn)闁|進(jìn)北上，形式為老城區(qū)的改造及新城區(qū)的拓展。濱河大道沿線：憑借優(yōu)美的沂河自然資源，成為臨沂市高檔樓盤集中地，吸引臨沂富有一族來此置業(yè)投資，是目前最熱的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。目前濱河沿線分布十幾個(gè)樓盤，以外灘明珠、濱河國(guó)際、蘭亭水岸、觀河苑等為代表，基本為高層建筑，以大面積居多，價(jià)格在3500-4500/平米之間，消化狀況良好，屬于在建熱銷區(qū)域。涑河沿線：涑河綜合治理開發(fā)建設(shè)是臨沂市2006年的十大民心工程之一，臨沂市將用3年左右的時(shí)間，投資300多億元，將16平方公里的涑河規(guī)劃區(qū)建成兼具水鄉(xiāng)風(fēng)情和商業(yè)旅游功能的“江北秦淮河”。良好的區(qū)域前景大大提升涑河沿線

31、的土地價(jià)值，臨沂市政府也把涑河沿線區(qū)域作為重要的土地儲(chǔ)備資源和對(duì)外推介重點(diǎn)，吸引眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的目光。涑河沿線成為繼濱河大道之后房地產(chǎn)投資開發(fā)的又一條“黃金線”。 目前一期還建工程已動(dòng)工，共建設(shè)現(xiàn)代化多層和高層住宅樓63棟，共4312套住房，建筑面積為48萬(wàn)平方米，總投資5.3億元。由于拆遷尚在進(jìn)行中，涑河沿線屬于待建開發(fā)區(qū)域。南坊片區(qū)：1999年南坊區(qū)作為臨沂市政府服務(wù)文化及居住、娛樂中心規(guī)劃定位的確立，04年下半年南枋片區(qū)開始改造。隨著市政府及部分事業(yè)單位主樓的投入建設(shè)，還建項(xiàng)目及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如火如荼的進(jìn)行，水、電、暖、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，文化體育中心、沿河景觀工程建設(shè)，南坊片區(qū)的自然

32、環(huán)境、升值潛力、居住環(huán)境得到臨沂市民的認(rèn)可，成為政府招商引資的重要基地，也吸引眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐。截至2006年底，南坊片區(qū)共吸引客戶284家，簽約土地款27.5億元。目前尚城置業(yè)、瑞典gjw投資公司、韓國(guó)愛富集團(tuán)、香港盛世陽(yáng)光、浙江圣都投資等18個(gè)項(xiàng)目在南坊區(qū)簽約。該片區(qū)規(guī)劃改造13000畝地，現(xiàn)已放量70008000畝地，約700萬(wàn)平米，截至目前施工面積已完成約200萬(wàn)平米。住宅項(xiàng)目以現(xiàn)代高層建筑為主，還建項(xiàng)目以多層為主，單體項(xiàng)目規(guī)模較大，一般在10萬(wàn)平米以上，價(jià)格在2500-3500元/平米。由于區(qū)域生活配套及居住氛圍不足，目前消化情況一般。由于南坊規(guī)劃改造時(shí)間較早，且范圍較大，目前

33、屬于在建在售、待建待開發(fā)混合區(qū)域。 河?xùn)|區(qū)：作為臨沂市的“半壁江山”，以“旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和農(nóng)業(yè)示范區(qū)”為特色的河?xùn)|區(qū)正在崛起。工業(yè)園區(qū)建設(shè)、湯頭溫泉旅游度假區(qū)開發(fā)、濱河區(qū)域舊村改造、濱河主題景觀大道等22個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，全面鋪開，使河?xùn)|區(qū)進(jìn)入臨沂市民視線，開始受到眾多企業(yè)的關(guān)注。目前河?xùn)|區(qū)的商品房開發(fā)主要集中在沂河?xùn)|岸大道沿線，價(jià)格在1500元-2000元/平米。由于跨河交通原因及河?xùn)|歷史區(qū)域印象，目前與市中心的心理落差較大，河?xùn)|區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)南坊、濱河大道沿線區(qū)域較弱，尚需要時(shí)間積累，目前商品房屬于待建待開發(fā)區(qū)域。 羅莊區(qū)：以“工貿(mào)強(qiáng)區(qū)”為第一方略的羅莊區(qū)，依托臨沂市高新

34、技術(shù)開發(fā)區(qū)，打造魯南重要的工業(yè)基地，帶動(dòng)羅莊區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。受工業(yè)區(qū)環(huán)境影響，羅莊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢，主要的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集中在環(huán)境較好的雙月湖公園周邊，羅莊區(qū)東北部，與蘭山區(qū)交接處（清河南路附近），主要為舊村改造區(qū)域及經(jīng)濟(jì)適用房用地。目前羅莊區(qū)房?jī)r(jià)基本在1500元-2000元/平米，主要是羅莊區(qū)本地消化。目前屬于待改造待建區(qū)域。4、臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)狀況 （資料來源：臨沂市土地儲(chǔ)備中心）根據(jù)臨沂市土地儲(chǔ)備中心資料顯示，目前臨沂市住宅及商業(yè)用地土地儲(chǔ)備主要集中在涑河沿線、南坊片區(qū)、河?xùn)|區(qū)濱河沿線、羅莊區(qū)東北部，另外蘭山區(qū)城區(qū)有隨機(jī)分布。涑河沿線：以高檔住宅用地、商業(yè)用地為主，規(guī)劃出

35、讓土地2000畝，由于涑河整治、拆遷費(fèi)用較高，土地底價(jià)較高，預(yù)計(jì)在140-190萬(wàn)/畝。雖然眾多開發(fā)商關(guān)注本區(qū)域，但高土地成本、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)使開發(fā)企業(yè)大部分處于觀望狀態(tài)，目前土地拍賣狀況不理想，據(jù)透露僅有一宗地成功拍賣。為防止出現(xiàn)流拍，涑河區(qū)域土地使用權(quán)出讓的前期推介工作已經(jīng)移交涑河指揮部。南坊片區(qū)：以居住用地、機(jī)關(guān)事業(yè)單位用地、文體中心用地、旅游用地、企業(yè)用地為主?，F(xiàn)土地放量7000-8000畝，規(guī)劃約2000畝的公務(wù)員社區(qū)，是政府重要的居住用地儲(chǔ)備基地，目前土地底價(jià)約70萬(wàn)/畝，吸引眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，將是臨沂市未來的房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)。 河?xùn)|片區(qū)：以居住用地、旅游用地、工業(yè)用地為主，居

36、住用地集中為沿河舊村改造。土地底價(jià)約60萬(wàn)/畝，2007年上半年濱河200多畝地放出，交易額1個(gè)多億。據(jù)土地儲(chǔ)備中心人員透露，近期河?xùn)|區(qū)有100多畝的土地推出。 濱河大道沿線：濱河大道沿線土地前期基本釋放完畢，目前的土地放量主要集中在南線，羅莊片區(qū)，由于濱河大道已經(jīng)被炒熱，土地底價(jià)較高，近期南線一宗158畝地塊，交易額為4.4億，合278萬(wàn)/畝。 蘭山區(qū)中心城區(qū)：蘭山區(qū)中心城區(qū)的用地較為零散，主要集中為舊廠區(qū)、單位的拆遷用地。目前已知的計(jì)劃處讓土地為蘭山區(qū)開陽(yáng)路以北地塊，原臨沂市師范學(xué)院所在地，規(guī)劃為商業(yè)及住宅用地，土地底價(jià)約150萬(wàn)/畝。在通達(dá)路南段、金雀山與蒙山大道之間計(jì)劃規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房，

37、目前尚在研討中。而本項(xiàng)目所在的蘭山區(qū)西南部，尚未成為政府重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)，區(qū)域改造較慢。用地隨機(jī)性較大，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)舊城改造職能，很大程度為招商引資性質(zhì)。羅莊區(qū)：羅莊區(qū)受區(qū)域發(fā)展影響，目前房地產(chǎn)開發(fā)速度相對(duì)緩慢，土地儲(chǔ)備基本在東北部、雙月湖區(qū)域。羅莊區(qū)清河南路計(jì)劃規(guī)劃約10萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用房。臨沂市國(guó)有土地使用權(quán)出讓預(yù)公告宗地編號(hào)土地座落面積（平米）土地用途使用年限（年）規(guī)劃條件2007-y013位于蘭山區(qū)開陽(yáng)路北側(cè)。東至經(jīng)協(xié)賓館，西至羲之路，南至開陽(yáng)路，北至臨沂師范學(xué)院家屬院。33782.2商業(yè)住宅商業(yè)40年，住宅70年容積率2.5，建筑密度25%，綠地率35%2007-y014位于蘭山區(qū)開陽(yáng)路

38、以北。北至臨沂師范學(xué)院家屬院，南至開陽(yáng)路，西至小巷，東至羲之路。22558商業(yè)住宅商業(yè)40年住宅70年容積率2.5，建筑密度25%，綠地率35%2007-y015位于羅莊高新區(qū)雙月湖北側(cè)。東至高新技術(shù)服務(wù)中心、美華集團(tuán)，南至雙月湖路，西至湖西崖村居民區(qū)、羅莊區(qū)交通管理所，北至小路。69971商業(yè)住宅商業(yè)40年住宅70年容積率1.0，建筑密度28%，綠地率35%2007-y016位于河?xùn)|區(qū)銀橋街北側(cè)。東至順政路，西鄰臨沂市國(guó)土資源局河?xùn)|分局用地，南至銀橋街，北鄰河?xùn)|區(qū)九曲街道辦事處褚莊居委會(huì)用地。59450.6商業(yè)住宅商業(yè)40年住宅70年容積率1.8，建筑密度25%，綠地率30%。其他技術(shù)指標(biāo)詳

39、見臨規(guī)劃2006100號(hào)規(guī)劃通知書四 臨沂市住宅供應(yīng)市場(chǎng)分析住宅供應(yīng)市場(chǎng)樣本項(xiàng)目如下：（樣本未涉及河?xùn)|片區(qū)）項(xiàng)目名稱發(fā)展商項(xiàng)目位置清水灣山東森信集團(tuán)濱河大道中段（美澳國(guó)際學(xué)校東鄰）開元上城山東開元置業(yè)發(fā)展有限公司金雀山路東段濱河國(guó)際山東前田置業(yè)發(fā)展有限公司濱河大道（小埠東橡膠壩西側(cè)）蘭亭水岸臨沂市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司臨沂市濱河路中段觀河苑臨沂市恒居置業(yè)有限公司通達(dá)路車管所北側(cè)，聚財(cái)路向南100米東方花苑臨沂市宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨沂市通達(dá)路與聚財(cái)路交匯處外灘明珠山東君道置業(yè)有限公司涑河與濱河大道交匯處陽(yáng)光高第臨沂玉山置業(yè)集團(tuán)沂蒙路與金壇路交匯處御園金頂臨沂玉山置業(yè)集團(tuán)沂州路與金壇路交匯處凌云花園

40、臨沂市凌云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司八一路與金源路交匯處盛世華庭臨沂誠(chéng)德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司八一路與金源路交匯處錦園臨沂嘉順置業(yè)有限公司新華路與平安路交匯處 臺(tái)北新城臨沂臺(tái)北新城建設(shè)發(fā)展有限公司臨沂蒙山大道與啟陽(yáng)路交匯處榮華園臨沂市三陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀雀山路與王莊路交匯處奧爾諾國(guó)際公館臨沂市奧爾諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨沂市通達(dá)路113號(hào)錦繡藍(lán)灣投資商：融合集團(tuán) 開發(fā)商：錦繡置業(yè)通達(dá)路與金四路交匯處同心花園臨沂蘭華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司水田路與臨西七路交匯處冠蒙時(shí)代花園臨沂市冠蒙房地產(chǎn)開發(fā)公司解放路與工業(yè)大道交匯處豪情花園臨沂市鑫圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨西三路與金二路交匯處海天花園鑫恒基地產(chǎn) 中凱集團(tuán) 華特公

41、司臨西三路與金二路交匯處沂龍灣臨沂尚城置業(yè)有限公司臨沂通達(dá)大橋北側(cè)齊魯園山東冠魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南坊區(qū)沂蒙六路與三和三街交匯處朗潤(rùn)苑臨沂朗潤(rùn)置業(yè)有限公司臨沂市南坊新區(qū)沂蒙路北段怡景天鵝湖臨沂隆豐行怡景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨沂市高新區(qū)羅八路與雙月園路交匯處陽(yáng)光翠湖嘉園臨沂市沂州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臨沂市高新區(qū)雙月園路與羅八路交匯處 1、板塊劃分根據(jù)板塊分析理論劃分依據(jù)，對(duì)臨沂住宅供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行板塊劃分。劃分如下：濱河沿線板塊： 以濱河大道為東起點(diǎn)、西到沂州路、北至聚財(cái)路、南至沂河路圍合的區(qū)域。此板塊近期新增項(xiàng)目較多，各樣本項(xiàng)目的單體供應(yīng)量均在5萬(wàn)平方米以上，其中濱河國(guó)際的建筑面積接近50萬(wàn)；這些項(xiàng)目

42、在樓盤品質(zhì)、社區(qū)規(guī)劃等方面具有一定的代表性，對(duì)板塊的拉動(dòng)效應(yīng)較為明顯。隨著樣本項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開發(fā)的進(jìn)展，以及沿河景觀被廣大購(gòu)房者認(rèn)可和其它潛在項(xiàng)目的面世，此板塊的居住環(huán)境會(huì)得到進(jìn)一步升級(jí)，板塊的范圍也將會(huì)不斷擴(kuò)張。蘭山區(qū)中心城區(qū)板塊： 沂州路以西、鐵路線以北、臨西九路以東、北至聚財(cái)路圍合的區(qū)域。此板塊主要覆蓋臨沂市老城區(qū)，該區(qū)域?yàn)榕R沂城區(qū)發(fā)展較早，人氣、居住密度、商業(yè)最為集中的區(qū)域，新增住宅相對(duì)較少，居住區(qū)主要是各個(gè)單位自建的家屬區(qū)。此區(qū)域價(jià)格和消費(fèi)群體屬于臨沂市第二梯度段。但隨著涑河沿線開發(fā)治理的加快，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)，地價(jià)攀升至一級(jí)梯度，借助老城區(qū)的成熟配套、便利交通，即將呈現(xiàn)的美麗

43、風(fēng)景，涑河沿線住宅價(jià)格及消費(fèi)群體將成為第一梯度段。南坊板塊: 祊河以北、沂河以西圍合區(qū)域。此區(qū)域?yàn)榕R沂市新的行政中心、市區(qū)文教、體育、科研以及新的大型生活居住組團(tuán)。此板塊潛在供應(yīng)量較大。隨著新行政中心的啟用，此板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速發(fā)展。羅莊板塊： 沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以北圍合的區(qū)域。此板塊距離中心城區(qū)有一定的距離，區(qū)域整體供應(yīng)量相對(duì)于其他板塊偏少，居住生活配套尚不完善，該板塊樓盤基本都帶有一定體量的商業(yè)配套設(shè)施，以滿足購(gòu)房者的基本生活需求。2、各板塊供應(yīng)量分析本節(jié)將所選擇樣本按板塊劃分歸結(jié)，通過板塊內(nèi)樓盤特征指標(biāo)和個(gè)案分析，總結(jié)其板塊特征和產(chǎn)品特性并預(yù)測(cè)板塊未來發(fā)展?fàn)顩r。

44、 沂河沿線板塊Ø 項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）入市時(shí)間樓體類型主力戶型銷售均價(jià)（元/平方米）清水灣12302005高層三室兩廳3400開元上城10232006年高層三室兩廳4100濱河國(guó)際22502007年5月疊拼/高層三室兩廳/四室兩廳4000蘭亭水岸1.56.5預(yù)計(jì)6月高層三室兩廳4500觀河苑1.552005高層三室兩廳/四室兩廳3500東方花苑38.52006年12月高層三室兩廳3800外灘明珠4607年10月開盤高層三室兩廳兩衛(wèi)預(yù)計(jì)4500注：因外灘明珠未開盤可變因素較多，不列入下面統(tǒng)計(jì)分析。Ø 供應(yīng)面積沂河沿線板塊在售樓盤整體規(guī)模較大，

45、板塊內(nèi)在售住宅總供應(yīng)量較大，達(dá)123萬(wàn)平米。其10萬(wàn)以下樓盤占總量的50%，21萬(wàn)平方米以上的所占比例為50%。其中以濱河國(guó)際的樓盤規(guī)模為最大，達(dá)50萬(wàn)平米。隨著沂河沿線板塊建設(shè)的加快，規(guī)模性滾動(dòng)式開發(fā)成為該板塊的主要開發(fā)方式。Ø 樓型與戶型項(xiàng)目名稱樓體類型主力戶型主力面積（m2）熱銷面積（m2）滯銷面積（m2）清水灣高層三室兩廳150以上153/116170/212開元上城高層三室兩廳150150160以上濱河國(guó)際疊拼/高層三室兩廳/四室兩廳123_150150/118168以上蘭亭水岸高層三室兩廳202/176/168/145/127/91六種戶型均等127/145176以上觀河

46、苑高層三室兩廳/四室兩廳160/196135196/203東方花苑高層三室兩廳158/129100/129194Ø 樓體類型：板塊內(nèi)部樓盤多為大盤項(xiàng)目，項(xiàng)目出于各種需要均做到了多樣化配比。從住宅角度看，小高層和高層已成為市場(chǎng)的主流，購(gòu)房群體對(duì)小高層、高層產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)正在逐步的加深；受儲(chǔ)存土地集中放量影響，板塊未來的供應(yīng)量會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的增長(zhǎng)。Ø 戶型：板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目很大的一部分比例，戶型面積在130-180之間；別墅類產(chǎn)品的戶型面積較大，戶型分布多在200-400平方米之間。板塊內(nèi)各樓盤的戶型設(shè)計(jì)相對(duì)而言較為先進(jìn)，各

47、樓盤在設(shè)計(jì)戶型時(shí)基本上考慮到戶型的通風(fēng)、采光、觀景效果，目前市場(chǎng)現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，客廳采光設(shè)計(jì)也較為妥當(dāng)，在處理動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離等方面也各有千秋。Ø 熱銷面積與滯銷面積板塊內(nèi)的熱銷面積集中在100-150平米之間，160平米以上的為滯銷面積。Ø 銷售價(jià)格沂河沿線板塊的當(dāng)前的加權(quán)均價(jià)為3900元/，各樓盤價(jià)格區(qū)間如上圖所示，樓盤銷售均價(jià)集中在3500-4000元/之間。依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)使該板塊內(nèi)的住宅銷售均價(jià)居全市各板塊銷售價(jià)格的最高位。Ø 銷售速度項(xiàng)目名稱銷售周期（月）總銷售面積（）銷售率銷售速度（/月）清水灣二期7

48、1800060%2570開元上城105600040%5600濱河國(guó)際11500025%15000觀河苑72250075%3210東方花苑53000035%5950注：銷售速度=本期建筑面積*銷售率/銷售周期（單位：/月）銷售周期=住宅銷售率實(shí)現(xiàn)日期-住宅開售日期（單位：月）并根據(jù)銷售間歇期做適當(dāng)修正。根據(jù)以上樣本得出，沂河沿線板塊平均銷售速度為6450平米/月，其中銷售速度最快的樓盤為濱河國(guó)際，其銷售速度為15000平米/月，分析原因，主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目開盤當(dāng)月銷售速度較快。剔出該項(xiàng)目沂河沿線板塊平均銷售速度為4360平米/月。Ø 客戶群分析項(xiàng)目名稱客群特征清水灣南部、羅莊及郯城開元上

49、城二次以上置業(yè)的商人及政府官員等成功人士為主,周邊九縣成功人士約占15%濱河國(guó)際本市二次以上置業(yè)的商人為主觀河苑通達(dá)路批發(fā)市場(chǎng)商人客群為主東方花苑通達(dá)路批發(fā)市場(chǎng),二次置業(yè)以上因沂河沿線板塊住宅項(xiàng)目戶型大、單價(jià)高，每套住宅總價(jià)多在50萬(wàn)元以上，其主力客群為財(cái)力較強(qiáng)的二次以上置業(yè)的成功人士。 中心城區(qū)板塊Ø 項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）入市時(shí)間樓體類型主力戶型銷售均價(jià)（元/平方米）陽(yáng)光高第5122006年9月高層一室一廳/兩室兩廳3050御園金頂242005年8月高層三室兩廳3400凌云花園1.54-高層三室兩廳2900盛世華庭1.56.82007年6月13高層

50、二室兩廳3000錦園13.62006年11月高層三室兩廳3100臺(tái)北新城401002006年1月高層二室兩廳/三室兩廳3000榮華園212007年6月高層三室兩廳/四室兩廳3100冠蒙時(shí)代8192006年9月多層、高層（4棟）二室兩廳/三室兩廳多層2700，高層3000Ø 供應(yīng)面積中心城區(qū)板塊在售樓盤總規(guī)模大，達(dá)170萬(wàn)平米。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有4萬(wàn)平米，大盤規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平米。板塊內(nèi)10萬(wàn)平米以下的小規(guī)模樓盤比例最大，占板塊內(nèi)住宅總數(shù)量的50%。Ø 樓型與戶型項(xiàng)目名稱樓體類型（整盤）主力戶型主力面積（m2）熱銷面積（m2）滯銷面積（m2）陽(yáng)光高第高層

51、二室兩廳/三室兩廳5070/135110/135/60145以上中單元御園金頂高層三室兩廳160170120/164170凌云花園高層三室兩廳138156110三居156盛世華庭高層二室兩廳9011090110150以上錦園高層三室兩廳160170136/172200（三居）臺(tái)北新城高層二室兩廳/三室兩廳80110/13580110二居160以上榮華園高層三室兩廳/四室兩廳12914870/129165以上大戶型冠蒙時(shí)代多層、小高層二室兩廳/三室兩廳90/1201308090/120140以上中心城區(qū)土地放量小，板塊內(nèi)用地強(qiáng)度較大，90%以上的住宅項(xiàng)目為高層；三居室為主力戶型，并配以一定比例的

52、兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小，主力面積集中在80-140平米之間，其中熱銷面積為80-120平米，滯銷戶型為145平米以上的大戶型。Ø 銷售價(jià)格通過對(duì)中心城區(qū)板塊在售住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)的分析，得出板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為2955 元/平米。以3000元/平米為界，銷售均價(jià)在3000元/平米以下和3000元/平米以上的的樓盤數(shù)量各占板塊內(nèi)住宅總數(shù)量的50%。Ø 銷售速度項(xiàng)目名稱銷售周期（月）總銷售面積（m2）銷售率銷售速度（/月）陽(yáng)光高第76000050%8570御園金頂203800095%1900凌云花園盛世華庭錦園5600030%1200臺(tái)北新

53、城64250050%7083榮華園冠蒙時(shí)代711900085%17000去除尚處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的樓盤，對(duì)已售板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售速度進(jìn)行分析，得出板塊內(nèi)住宅住宅項(xiàng)目的平均銷售速度為7151平米/月，銷售速度較快。其中銷售速度最快的樓盤為冠蒙時(shí)代，其銷售速度為17000平米/月，主要是由于該項(xiàng)目是多層產(chǎn)品，價(jià)格相對(duì)較低；銷售速度最慢的為錦園，為1200平米/月。Ø 客戶群分析項(xiàng)目名稱客群特征陽(yáng)光高第首次置業(yè)較多,部分投資客群，客群覆蓋面較廣御園金頂羅莊私營(yíng)業(yè)主為主,事業(yè)單位為輔凌云花園周邊客群為主盛世華庭周邊原住民錦園周邊居民為主臺(tái)北新城周邊原住民、周邊批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主為主榮華園周邊汽貿(mào)、建

54、材批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主為主冠蒙時(shí)代周邊原住民及批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主為主因板塊內(nèi)項(xiàng)目較沂河沿線板塊戶型較小，總價(jià)較低，離工作地點(diǎn)近，周邊市政、生活配套齊全，故受到首次置業(yè)者的追捧。主力客群以周邊居民首次置業(yè)為主。 南坊板塊Ø 項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）入市時(shí)間樓體類型主力戶型銷售均價(jià)沂龍灣791232006年10月多層、小高層、高層三室兩廳2800齊魯園18402007年5月高層四室兩廳2700朗潤(rùn)苑14.630-多層、小高層、高層三室兩廳-Ø 供應(yīng)量分析南坊板塊區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)充足，土地規(guī)模較大，樓盤體量在臨沂市四大住宅樓盤中，平均樓盤規(guī)模最大，達(dá)70萬(wàn)平米。隨著新行政中心的啟用，此板塊房地