0關(guān)于土地款返還的報告

1、0關(guān)于土地款返還的報告 土地返還款合同約定不同，財務(wù)處理不同 房地產(chǎn)企業(yè)與國土部門簽訂的土地出讓合同中，對政府給予的土地返還款的用途進(jìn)行了不同的約定，根據(jù)“不同的合同約定決定不同的賬務(wù)處理”，否則會有稅收風(fēng)險。有鑒于此，依據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，結(jié)合我公司市政、道路、二期土地返還、4a配套等需求，把土地返還款窮盡歸納為六種情形（假設(shè)返還款均是3000萬元，單位下同）： 第一種情況：土地返還款就地建安置房 土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，法律實質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)企業(yè)銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。為此，土地返還款就地

2、建安置房的賬務(wù)處理如下： 收到返還款時： 借：銀行存款 3000 貸：預(yù)收賬款 3000 借：營業(yè)稅金及附加 165（3000*5.5%） 貸：銀行存款 165 完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時： 借：預(yù)收賬款： 3000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 3000（確認(rèn)收入要納稅） 第二種情況：土地返還款用于房地產(chǎn)企業(yè)代理拆遷和代理支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金返還用于支付動遷戶補(bǔ)償款和拆遷費(fèi)用時，企業(yè)應(yīng)沖減往來和做其他業(yè)務(wù)收入處理。 收到土地返還款時： 借：銀行存款 3000 貸：其它應(yīng)付款 3000 代理支付動遷補(bǔ)償款和拆遷工程款業(yè)務(wù)時： 借：其它應(yīng)付款被拆遷戶 1500 其它應(yīng)付款拆遷公司 1000 貸：銀行存款 2500

3、同時，借：其它應(yīng)付款 500 貸：其它業(yè)務(wù)收入 500 （確認(rèn)收入要納稅） 第三種情況：土地返還款用于拆遷補(bǔ)償支出 根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（財法字19956號）第七條的規(guī)定，在計算土地增值稅增值額時，具體的扣除項目為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的項目范圍具體為：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。 這里要特別注意的是作為開發(fā)成本中的房地產(chǎn)企業(yè)拆

4、遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出是“凈支出”，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。 因此，土地返還款用于拆遷補(bǔ)償支出的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 3000 貸：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3000 （確認(rèn)收入要納稅） 第四種情況：土地返還款用于項目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)（即紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施） 收到返還款時： 借：銀行存款 3000 貸：專項應(yīng)付款 3000支付建筑

5、企業(yè)工程款時： 借：專項應(yīng)付款 3000（不涉及納稅問題） 貸：銀行存款 3000 如果支付建筑工程款后還有剩余的“專項應(yīng)付款”，則應(yīng)把剩余的“專項應(yīng)付款”結(jié)轉(zhuǎn)到“營業(yè)外收入”。 第五種情況：土地返還款用于企業(yè)在項目內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施（即紅線之內(nèi)建基礎(chǔ)設(shè)施） 所得稅涉稅處理的法律依據(jù)國稅發(fā)200931號：第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套

6、設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理（即開發(fā)費(fèi)用允許計入開發(fā)成本）。 （二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。 除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 土增稅涉稅處理的法律依據(jù)國稅發(fā)2006187號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施的

7、扣除按應(yīng)按以下原則處理： 1.建成后根據(jù)銷售合同和具有法律效力的有關(guān)證明文件的約定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除（即開發(fā)費(fèi)用允許計入開發(fā)成本）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供移交的相關(guān)證明文件或材料； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)企業(yè)自用的，其成本、費(fèi)用不得扣除。 結(jié)合上述法規(guī)，又區(qū)分兩種情形：（1）、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的，無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施 公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或

8、無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。公共配套設(shè)施是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)，而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。 國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法（財綜200668號）第十五條規(guī)定：“土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”。 根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總

9、成交價款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)收到政府土地返還款，并用于項目內(nèi)開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪、會所、物業(yè)管理場所等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，既是土地出讓前政府應(yīng)支出的前期開發(fā)費(fèi)用，相應(yīng)形成土地出讓成本，又屬于政府土地出讓收入的使用范圍，納入財政預(yù)算管理。即將收到財政返還的土地出讓金沖減“開發(fā)成本土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。 有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)明確發(fā)文直接沖減開發(fā)成本，例如xx市地稅局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)

10、土地增值稅清算工作的通知（大地稅函2008188號）規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的土地批件、土地出讓金繳費(fèi)證明以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目”。 xx市地稅局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法（青地稅發(fā)2008100號）規(guī)定：“對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財政補(bǔ)貼款項，抵減房地產(chǎn)

11、開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額”。 根據(jù)以上規(guī)定分析，土地返還款用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施（即紅線之內(nèi)建基礎(chǔ)設(shè)施）的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 3000 貸：開發(fā)成本土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3000（補(bǔ)助沖減成本） 如果協(xié)議約定土地返還款用于項目內(nèi)電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施、派出所、學(xué)校和醫(yī)院等，并要進(jìn)行移交給政府和有關(guān)單位的，則視同為由政府出資購買全部或部分公共配套設(shè)施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。 （2）、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生、企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建

12、設(shè)，完工后有償移交 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第十八條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。 基于此規(guī)定，如果協(xié)議約定土地返還款用于項目內(nèi)電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施、派出所、學(xué)校和醫(yī)院等，并要進(jìn)行移交給政府和有關(guān)單位的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 3000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 3000（確認(rèn)收入要納稅） 第六種情況：土地返還款用于乙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補(bǔ)貼或政府補(bǔ)助的賬務(wù)處理 在土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓