房屋租賃合同無效情形

1、房屋租賃合同無效情形.doc房屋租賃合同無效情形房屋租賃合同無效的情形1、未經(jīng)開工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無效。2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。4、出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未根據(jù)建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。5、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未根據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建立的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。6、租賃期限超過臨時(shí)建筑的用法期限，超過局部無效。7、租賃期限超過二十年的，超過局部無效。8、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過局部的商定無

2、效，但出租人與承租人另有商定的除外。一、占用房屋一方當(dāng)事人支付房屋用法費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)如何確定?房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同商定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有用法費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。對于房屋用法費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)參照合同商定的租金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還可以綜合考慮如下因素：(1)房屋是否具備正常用法條件，如是否存在斷水?dāng)嚯姷扔绊懏?dāng)事人正常用法的情形;(2)當(dāng)事人是否已經(jīng)根據(jù)商定的用處用法了房屋，如合同雖然無效，但當(dāng)事人已經(jīng)根據(jù)商定用處在租賃房屋從事經(jīng)營行為;(3)對于合同無效雙方各自過錯(cuò)程度。二、當(dāng)事人對于租賃房屋的裝飾裝修應(yīng)當(dāng)如何處理?依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問

3、題的說明第九條之規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部;不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部;不同意利用的，由雙方根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。出租人是否同意利用，不能僅依據(jù)出租人的口頭表示，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合出租人的事實(shí)行為來推斷。如出租人在事實(shí)上已經(jīng)實(shí)際利用了裝飾裝修物，那么應(yīng)視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋用法人所必需物品，那么應(yīng)適當(dāng)考慮通過折價(jià)方式處理。承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)展裝飾裝修的，對于出租人同意利用的裝飾

4、裝修物，可折價(jià)歸于出租人全部;對于出租人不同意利用的，那么應(yīng)當(dāng)由承租人自行擔(dān)當(dāng)損失。三、出租人與承租人因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，如存在轉(zhuǎn)租，是否應(yīng)當(dāng)通知次承租人或追加次承租人參與訴訟?租賃合同被認(rèn)定無效時(shí)，轉(zhuǎn)租合同亦不能履行，為一并處理合同無效的法律后果，次承租人應(yīng)當(dāng)參與訴訟，不僅需要擔(dān)當(dāng)騰退房屋的義務(wù)，在需要對租賃房屋的裝飾裝修價(jià)值進(jìn)展評估時(shí)，還應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)協(xié)作評估的責(zé)任。因此假如出租人并未起訴次承租人，那么人們法院需就房屋房屋返還問題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一并解決合同無效的法律后果。人民法院也可以基于判決執(zhí)行問題及愛護(hù)次承租人利益的需要，挺直依職權(quán)追加次承租人作為無獨(dú)立懇求權(quán)第三人參與訴訟。四、租賃合同無效，轉(zhuǎn)租合同是否有效?租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的效力應(yīng)當(dāng)分別審查，即分別依據(jù)合同法及相關(guān)司法說明的規(guī)定對合同效力進(jìn)展各自審查。出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必定無效。五、租賃合同無效，次承租人是否可以在出租人與承租人之間的訴訟中挺直要求承租人或出租人賠償賠償裝飾裝修物損失或擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任?出租人與承租人之間的租賃合同假如被法院確認(rèn)為無效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的，該主見與出租人和承租人