房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸標(biāo)準(zhǔn)及操作指引

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸標(biāo)準(zhǔn)及操作指引房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸標(biāo)準(zhǔn)及操作指引名目一、前言1、目的2、適用范圍3、術(shù)語和定義二、管理職責(zé)和權(quán)限三、操作職責(zé)和流程1、融資方案設(shè)計(jì)階段2、融資申請(qǐng)階段3、貸款發(fā)放和用款階段4、貸后監(jiān)管、銷售和還款階段四、開發(fā)貸融資標(biāo)準(zhǔn)1、融資金額2、操作時(shí)限3、利率指導(dǎo)要求4、融資期限5、增信和監(jiān)管6、獎(jiǎng)懲罰法五、其他一、前言1.目的為深化支持各區(qū)域公司融資業(yè)務(wù)開展，貫徹集團(tuán)“充分受權(quán)、過問不攬權(quán)、支持不包辦的管理要求；指導(dǎo)各區(qū)域公司申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)；明確責(zé)任主體、進(jìn)步融資效率、降低融資本錢、優(yōu)化集團(tuán)資源配置；由集團(tuán)融資管理中心特制定集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作

2、手冊(cè)，供融資團(tuán)隊(duì)和人員遵照?qǐng)?zhí)行。2.適用范圍適用于集團(tuán)及區(qū)域公司房地產(chǎn)工程向各銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款。3.術(shù)語和定義1)準(zhǔn)入：銀行為申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的客戶設(shè)置的資格門檻。2)貸款評(píng)估：由銀行客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)部和評(píng)估部共同組成的工程小組對(duì)借款人的信譽(yù)等級(jí)、借款的合法性、平安性、盈利性等狀況進(jìn)展調(diào)查，對(duì)工程的地段、配套、市場(chǎng)、產(chǎn)品定位等狀況進(jìn)展調(diào)查，核實(shí)抵押物、保證人狀況，最終完成貸款評(píng)估報(bào)告或稱貸款調(diào)查報(bào)告。3)集團(tuán)授信：指由總行組織多家分支行聯(lián)動(dòng)，為集團(tuán)客戶整體核定包括多種授信品種在內(nèi)的統(tǒng)一綜合授信額度，在規(guī)定的期限內(nèi)不得超過最高授信限額。二、管理職責(zé)和權(quán)限1.區(qū)域公司1)區(qū)域公司是開發(fā)貸的責(zé)

3、任主體，負(fù)責(zé)制定融資方案、用款還款方案及重要合同條款；2)負(fù)責(zé)完成融資立項(xiàng)、融資方案、資金類協(xié)議整理，匯總后分別報(bào)送集團(tuán)審批；3)負(fù)責(zé)完成向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)展融資申請(qǐng)、用款、貸后監(jiān)管、還款的詳細(xì)操作，包括簽訂集團(tuán)審批同意后的借款合同、抵押合同，協(xié)作辦理抵押、解押等工作；4)各區(qū)域公司負(fù)責(zé)各集團(tuán)授信合作銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)的溝通維護(hù)，區(qū)域所在地省行由集團(tuán)融資管理中心幫助區(qū)域公司溝通維護(hù)。2.集團(tuán)融資管理中心1)負(fù)責(zé)編制集團(tuán)年度融資方案；2)幫助區(qū)域公司設(shè)計(jì)融資方案；集團(tuán)融資管理中心每季度對(duì)市場(chǎng)融資本錢進(jìn)展摸底，依據(jù)實(shí)際狀況對(duì)本錢標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展修訂并公布。3)幫助和指導(dǎo)區(qū)域公司跟銀行之間的會(huì)談和溝通；4)負(fù)責(zé)審查

4、、供應(yīng)報(bào)送銀行的涉及集團(tuán)公司的資料；5)負(fù)責(zé)審核和管理融資節(jié)點(diǎn)放款、還款，催促各區(qū)域公司完成融資任務(wù)；6)集團(tuán)高管和融資管理中心負(fù)責(zé)各集團(tuán)授信合作銀行總行、集團(tuán)所在地省分行、集團(tuán)授信發(fā)起支行的溝通維護(hù)。三、操作職責(zé)和流程1.融資方案設(shè)計(jì)階段區(qū)域公司1)編制工程可研報(bào)告；2)前期接觸銀行，完成當(dāng)?shù)劂y行開發(fā)貸狀況摸底；3)依據(jù)工程節(jié)點(diǎn)方案和集團(tuán)年度融資方案提出經(jīng)區(qū)域公司審核通過的，本工程的初步融資方案包括貸款金額、時(shí)間、抵押物等。集團(tuán)融資管理中心4)編制年度融資方案；5)挑選備選銀行，確定主辦銀行、輔辦銀行；6)對(duì)融資方案提出指導(dǎo)看法，共同優(yōu)化融資方案；7)審批貸款方案。2.融資申請(qǐng)階段區(qū)域公司1

5、)向銀行報(bào)送資料、申請(qǐng)銀行準(zhǔn)入，依據(jù)區(qū)域公司融資指標(biāo)，上報(bào)集團(tuán)融資管理中心融資額度；2)協(xié)作銀行進(jìn)展貸款調(diào)查并完善資料，協(xié)作銀行工程評(píng)估工作以及抵押物評(píng)估假設(shè)銀行要求；3)跟進(jìn)貸款經(jīng)辦行向市分行、省分行總行報(bào)送資料，上貸審會(huì)。集團(tuán)融資管理中心4)幫助供應(yīng)集團(tuán)資料；5)供應(yīng)全程協(xié)作、指導(dǎo)，跟蹤審批結(jié)果；6)按月匯總各區(qū)域公司的貸款申請(qǐng)進(jìn)度，報(bào)送集團(tuán)；7)集團(tuán)授信流程：負(fù)責(zé)牽頭各銀行總行對(duì)于集團(tuán)準(zhǔn)入及授信業(yè)務(wù)的操作。3.資料清單依據(jù)銀行要求，可增減區(qū)域公司1)營業(yè)執(zhí)照2)組織機(jī)構(gòu)代碼證3)稅務(wù)登記證4)開戶答應(yīng)證5)貸款卡6)資質(zhì)證書7)驗(yàn)資報(bào)告最新8)章程9)法人身份證復(fù)印件10)近 3 年審計(jì)

6、報(bào)告及即期報(bào)表11)土地出讓合同12)土地發(fā)票、契稅發(fā)票13)工程投資批復(fù)發(fā)改委注：此處需要配比銀行認(rèn)可的總投資浮動(dòng)空間14)土地證15)用地規(guī)劃答應(yīng)證16)設(shè)計(jì)方案批復(fù)17)擴(kuò)初批復(fù)18)環(huán)評(píng)批復(fù)19)工程規(guī)劃答應(yīng)證20)施工答應(yīng)證21)可行性討論報(bào)告融資版22)總包合同融資版23)借款申請(qǐng)書24)股東會(huì)決議/股東打算如：同意借款、同意抵押25)依據(jù)銀行要求供應(yīng)的其他材料集團(tuán)融資管理中心1)營業(yè)執(zhí)照2)組織機(jī)構(gòu)代碼證3)稅務(wù)登記證4)開戶答應(yīng)證5)貸款卡6)資質(zhì)證書7)驗(yàn)資報(bào)告最新8)章程9)法人身份證復(fù)印件10)近 3 年審計(jì)報(bào)告及即期報(bào)表11)股東會(huì)決議如：同意擔(dān)保12)依據(jù)銀行要求供應(yīng)

7、的其他材料4.貸款放款用款階段區(qū)域公司1)伴隨銀行核保；2)依據(jù)銀行要求，負(fù)責(zé)開立監(jiān)管賬戶包括貸款監(jiān)管戶、銷售監(jiān)管戶等，辦理相關(guān)貸款劃付手續(xù)，落實(shí)提款；3)負(fù)責(zé)辦理抵押工作；4)依據(jù)工程工程、銷售進(jìn)度編制初步用款方案，上報(bào)集團(tuán)備案；5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)總包單位，確保受托支付的資金平安，開發(fā)貸資金原那么上放款次日全額轉(zhuǎn)出，最遲不超過一周時(shí)間。集團(tuán)融資管理中心6)負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)域公司與貸款銀行的合同簽訂、審核重要條款如還款方式、利率、設(shè)定的還款期限等，并審批相關(guān)事項(xiàng)主要關(guān)注事項(xiàng)：貸款本錢的收費(fèi)方式；7)編制匯總提款方案。5.貸后監(jiān)管、銷售、還款階段區(qū)域公司1)依據(jù)銀行要求供應(yīng)貸后檢查材料；2)依據(jù)銀行額度狀況

8、安排按揭件，派件應(yīng)關(guān)注前期客戶的放款周期；3)負(fù)責(zé)跟進(jìn)開發(fā)貸款銀行的按揭回款歸集；4)負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)劂y行的溝通協(xié)調(diào)，以及還款時(shí)的詳細(xì)業(yè)務(wù)操作，在滿足銀行還款底線的前提下，盡可能延長低本錢融資金額的用法效率。集團(tuán)融資管理中心1)審核還款方案。四、開發(fā)貸融資標(biāo)準(zhǔn)1.融資金額融資金額目的為工程總投資的55%，原那么上不得小于土地款總額的60%；2.操作時(shí)限獲得兩證一規(guī)后2.5個(gè)月完成開發(fā)貸放款；風(fēng)險(xiǎn)亮燈機(jī)制：黃燈代表工程已獲得施工證，尚未獲得開發(fā)貸批復(fù)；橙燈代表工程預(yù)售證獲得前一周，尚未辦妥土地抵押；紅燈代表工程預(yù)售證獲得滿一個(gè)月，仍未放款；3.利率指導(dǎo)要求原那么上方案單列市、省會(huì)城市、地級(jí)市參照以下要

9、求：一線城市不能超過基準(zhǔn)上浮10%；新一線城市強(qiáng)二線不能超過基準(zhǔn)上浮18%；二線城市不能超過基準(zhǔn)上浮30%；三線城市不能超過6.3%年化；四線城市可做開發(fā)貸不能超過6.5%年化；百強(qiáng)縣參照三線城市標(biāo)準(zhǔn)，其他縣級(jí)市或以下參照地級(jí)市下一檔利率標(biāo)準(zhǔn)，城市劃分標(biāo)準(zhǔn)參見附件一中國城市分級(jí)完好名單；備注：開發(fā)貸綜合利率超過上述標(biāo)準(zhǔn)的，需對(duì)城市融資環(huán)境進(jìn)展充分比價(jià)并報(bào)集團(tuán)一事一議；區(qū)域拿地工程所在城市為四線、五線城市，區(qū)域拿地前申請(qǐng)不做開發(fā)貸必需滿足以下兩個(gè)指標(biāo)：1、不做開發(fā)貸不影響現(xiàn)金流歸正；2、不做開發(fā)貸不影響工程凈利潤率。區(qū)域在拿地前需根據(jù)區(qū)域開發(fā)貸銀行狀況摸底表要求，認(rèn)真充分排摸當(dāng)?shù)厝谫Y環(huán)境，包括當(dāng)?shù)厥欠裼秀y行機(jī)構(gòu)做開發(fā)貸、其他開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐娜谫Y狀況等，在充分論證后上報(bào)集團(tuán)，集團(tuán)一事一議。4.融資期限一般二到三年；5.增信和監(jiān)管增信措施和監(jiān)管要求參照集團(tuán)相關(guān)擔(dān)保和監(jiān)管賬戶資金要求執(zhí)行；6.獎(jiǎng)懲罰法獎(jiǎng)懲根據(jù)集團(tuán)融資月度排名管理方法及開發(fā)貸款融資鼓勵(lì)機(jī)制執(zhí)行，區(qū)域融資責(zé)任人兩次紅燈的挺直淘汰工程不