房產(chǎn)二貸業(yè)務(wù)流程

1、房產(chǎn)二貸業(yè)務(wù)流程房產(chǎn)二次抵押業(yè)務(wù)流程適用范圍：適用于當(dāng)?shù)卦试S辦理房產(chǎn)的二次抵押貸款業(yè)務(wù)，該房產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押貸款，還有肯定的剩余價(jià)值。且房產(chǎn)證在抵押人手中。一、信息理解：1. 理解借款人信息：個(gè)人信息工作、收入、家庭信息2. 確認(rèn)借款金額、借款期限、借款利率、借款用處及還款來(lái)源3. 抵押房產(chǎn)的根本狀況房屋坐落位置、房屋面積、房屋建立年月、產(chǎn)權(quán)狀況、可否上市交易、一貸金額、是否有一貸合同、是否出租或預(yù)備出租、房產(chǎn)性質(zhì)估算房屋大致市值范圍，確認(rèn)借款額度。4.符合條件的需告知其業(yè)務(wù)流程及費(fèi)用擔(dān)當(dāng)形式。二、貸前調(diào)查:1.查看證件：借款人：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明抵押人：抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證、土地用法

2、權(quán)證、一貸合同、夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明2.一次看房：抵押人與業(yè)務(wù)人員到抵押房產(chǎn)處，查看抵押房產(chǎn)的基本信息房屋坐落位置、房屋面積、門牌號(hào)拍照、房屋建立年月、房屋的共有權(quán)人、房屋性質(zhì)可否上市交易、證件是否齊全、是否出租或預(yù)備出租、是否有老人居住，推斷房屋能否進(jìn)展抵押，并針對(duì)所抵押的房產(chǎn)通過房產(chǎn)中介確定大致市值。3.房管局查檔：伴隨抵押人到房管局查檔，落實(shí)房產(chǎn)是否做過抵押、是否存在查封、凍結(jié)、可否上市交易、能否做抵押登記及一貸金額、期限。4.保證住宅調(diào)查：查看保證住宅的產(chǎn)權(quán)證、保證住人相關(guān)信息。解答保證住宅人關(guān)于其應(yīng)擔(dān)當(dāng)義務(wù)范圍的相關(guān)問題。5.確定房產(chǎn)市值：找房產(chǎn)中介確定抵押房產(chǎn)的市值找評(píng)

3、估所對(duì)抵押房產(chǎn)市值做評(píng)估備注：依據(jù)當(dāng)?shù)胤抗芫忠?，要求到固定?chǎng)所做評(píng)估的，到房管局指定的評(píng)估所評(píng)估，沒有指定的，那么找一家評(píng)估所建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，可對(duì)抵押房產(chǎn)市值做低評(píng)，掌握風(fēng)險(xiǎn)。三、查找放款客戶將借款信息金額、期限、利率照實(shí)告知放款客戶，并理解貸款客戶有無(wú)特別要求。將抵押房產(chǎn)的信息照實(shí)告知放款客戶，依據(jù)放款客戶的意愿，如需二次看房，伴隨貸款客戶到抵押房產(chǎn)處查看房產(chǎn)，并向鄰居詢問該房產(chǎn)主人是否是抵押人、抵押人的口碑、抵押房產(chǎn)有無(wú)出現(xiàn)過影響房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的因素，如：火災(zāi)或令人忌諱的事情等。四、借貸條件協(xié)商定案。借放款雙方就借款金額、借款期限、利率、進(jìn)展協(xié)商；再次告知雙方辦理流程、費(fèi)用負(fù)擔(dān)及繳費(fèi)方式，核

4、實(shí)雙方卡號(hào)，說明款項(xiàng)交接方式及流程。五、簽署效勞協(xié)議收取效勞費(fèi)1.借貸雙方?jīng)]有異議，雙方簽署效勞協(xié)議。2.效勞協(xié)議簽署完畢后，收取借款客戶效勞費(fèi)一次性收取或?qū)嵭衅渌问绞杖?。六、簽署二次抵押類民間借貸合同1、查看貸款到期日，如為公休日，告知雙方須按時(shí)還款，工作日撤押；2、確認(rèn)雙方對(duì)于借貸合同內(nèi)容無(wú)疑義，無(wú)異議；3、互換證件進(jìn)展再次查看，確認(rèn)在場(chǎng)人員，進(jìn)展合同簽署。4、借貸期限最長(zhǎng)6個(gè)月且抵押期限不得超過一次抵押期限。七、到房管局做抵押登記業(yè)務(wù)人員伴隨借款人、抵押人、貸款人帶好相關(guān)資料到房管局做二次抵押登記手續(xù)。八、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書，房產(chǎn)證原件交接給中介方。依據(jù)房管局下他項(xiàng)權(quán)利證書的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)到房

5、管局領(lǐng)取他項(xiàng)；抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證需放在中介方手中，假設(shè)放款人要求將房產(chǎn)證原件放自己手中保管，且借款人同意的狀況下，需讓放款人出具收到房產(chǎn)證原件的收到條，且借、放款雙方均需簽署具結(jié)書。九、放款：在場(chǎng)人員：借款人、貸款人、中介方人員賬號(hào)：借款借據(jù)上借款人賬號(hào)或借款借據(jù)指定的賬號(hào)1.按時(shí)到房管局領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書，按時(shí)放款2.假設(shè)當(dāng)?shù)胤抗芫窒滤?xiàng)的時(shí)間較長(zhǎng)，借款客戶想提早拿到款項(xiàng)，可實(shí)行以下方式：詢問借款客戶，辦理加急，加急費(fèi)由借款客戶支付詢問放款客戶看法，假設(shè)放款客戶同意不見他項(xiàng)放款，伴隨借款客戶、放款客戶到銀行轉(zhuǎn)賬。3.保存好轉(zhuǎn)賬憑條假設(shè)通過網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬形式轉(zhuǎn)賬后打印轉(zhuǎn)賬憑證，或手機(jī)拍照打印憑證，中介方

6、留轉(zhuǎn)賬憑證復(fù)印件假設(shè)通過銀行自助存取款機(jī)atm或銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬，打印、留取轉(zhuǎn)賬憑條，中介方留轉(zhuǎn)賬憑證復(fù)印件備注：大額借款金額到銀行柜臺(tái)進(jìn)展轉(zhuǎn)賬4.首期利息支付以現(xiàn)金形式支付首期利息。假設(shè)擔(dān)憂借款人不支付利息，可以實(shí)行以下幾種方式：借款人先以現(xiàn)金支付利息，貸款人再進(jìn)展打款貸款人先轉(zhuǎn)局部款項(xiàng)，借款人以現(xiàn)金形式支付首期利息，再打剩余的借款金額打包收取利息、效勞費(fèi)十、催款催息十一、還款撤押：撤押時(shí)簽署合同的當(dāng)事人必需全部到場(chǎng)，撤押后當(dāng)場(chǎng)銷毀或還給借款人相關(guān)證件。業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：1、借款人還款來(lái)源的真實(shí)性及有效性2、房屋共有權(quán)人狀況3、逾期房子如何變現(xiàn)問題；4、重復(fù)抵押的抵押率掌握問題5、一貸抵押的真實(shí)狀況6

7、、房地產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性。風(fēng)險(xiǎn)建議：1.落實(shí)客戶借款用處是否屬實(shí)、及還款來(lái)源生意市場(chǎng)前景/運(yùn)營(yíng)情況、借款人口碑有無(wú)其他負(fù)債、抵押物是否可以進(jìn)展轉(zhuǎn)讓、房屋共有權(quán)人是否同意、抵押物是不是合法；2.依據(jù)抵押人供應(yīng)的結(jié)婚證和房產(chǎn)證日期及房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人狀況推斷產(chǎn)權(quán)共有狀況；4.提早做好市場(chǎng)調(diào)研，詢問當(dāng)?shù)胤课葜薪?，或到?dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)展評(píng)估，適當(dāng)掌握抵押率。5.提早落實(shí)當(dāng)?shù)胤ㄔ涸趫?zhí)行房產(chǎn)時(shí)的特別要求，依據(jù)要求在辦理業(yè)務(wù)操作時(shí)提早做好相關(guān)資料的預(yù)備。6.要求供應(yīng)一貸抵押貸款合同，假設(shè)無(wú)法供應(yīng)，到當(dāng)?shù)胤抗芫只蜣k理一貸的抵押貸款銀行進(jìn)展查詢。必需落實(shí)一貸的真實(shí)信息。7.二貸加一貸抵押率掌握在90%以內(nèi)。假設(shè)借、放款客戶

8、同意可以超出此抵押率范疇那么需簽署具結(jié)書。8.二貸借款時(shí)間不能超過一貸借款到期日；9.到房管局核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性。資料預(yù)備：一客戶資料：借款人:1夫妻雙方身份證二代身份證2夫妻雙方戶口簿戶主聯(lián)、索引表、常住人口登記卡3婚姻證明結(jié)婚證；民政局開具未婚證明；離婚證及民政局開具未再婚證明抵押人：1夫妻雙方身份證二代身份證2夫妻雙方戶口簿戶主聯(lián)、索引表、常住人口登記卡3婚姻證明結(jié)婚證；民政局開具未婚證明；離婚證及民政局開具未再婚證明4一貸合同或銀行、房管局出具的證明一貸金額的文件；5抵押房產(chǎn)房產(chǎn)證保證住宅人：1二代身份證；2保證住宅房產(chǎn)證。放款人：?身份證二代身份證二合同資料：1、借款效勞協(xié)議原件2、放款效勞協(xié)議原件3、民間借貸合同原件4、同意抵押聲明復(fù)印件5、