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文檔簡介
1、萬隆國際房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃書第一部分 綜述一、項(xiàng)目的基本情況本項(xiàng)目占地面積19200平米,總建筑面積87000平米,建筑規(guī)模為地下8000平米,地上79000平米,建筑容積率為4.11,分為兩棟住宅樓、一棟寫字樓共三棟單體建筑,地下一層、地上14-16層。本項(xiàng)目位于石家莊市裕華東路與育才街交匯處,城市核心地段,項(xiàng)目向北500米為北國先天下購物廣場,距離北國商城2公里左右。凱撒皇宮、新山東酒店、超越健身館等配套設(shè)施均位于項(xiàng)目3公里之內(nèi)。 本項(xiàng)目周邊集中大量寫字樓、銀行、賓館及辦事機(jī)關(guān),為入駐企業(yè)及人群搭建良好的商務(wù)平臺。同時(shí),項(xiàng)目附近有多家省市級醫(yī)院,提供可靠的醫(yī)療保障。項(xiàng)目周圍學(xué)校眾多,其中科
2、技大學(xué)、師大及經(jīng)貿(mào)大緊鄰本項(xiàng)目,重點(diǎn)中學(xué)四十三距離本項(xiàng)目僅3公里。二、項(xiàng)目的發(fā)展模式與合作方式本項(xiàng)目采用自有資金和銀行貸款相結(jié)合的發(fā)展模式。三、本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)論性指標(biāo)本項(xiàng)目總投資為336985500元平均每平方米造價(jià)為3873元??備N售額為551500000元。其中住宅部分總建筑面積為6萬平方初步定價(jià)為6000元每平方米。銷售金額為360000000元。寫字樓部分格定位在8000元每平方米,總建筑面積為1.9萬平方米。總銷售額為152000000元。車位總計(jì)395個(gè)總造價(jià)為每個(gè)車位價(jià)格為100000元則總銷售額為39500000元。第二部分市場研究與方案構(gòu)思第一章 項(xiàng)目市場研究一、
3、石家莊市房地產(chǎn)市場走勢分析1.回顧與展望1)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2007年石家莊市建設(shè)項(xiàng)目投資完成668億元,增長38.3;施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)330個(gè),增長42.9,新開工項(xiàng)目345個(gè),增長46.6;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資522億元,增長38.7,施工面積和竣工面積達(dá)到698萬平方米和608萬平方米,分別比上年增長26.3和28.9。 2)房地產(chǎn)市場情況2007年712月份,石家莊市取得預(yù)售資格的項(xiàng)目145個(gè),共計(jì)預(yù)售面積436.85萬,銷售面積492.34萬。數(shù)據(jù)顯示,512月份市場銷售面積大于預(yù)售面積,從市場角度看有一定的消費(fèi)市場存在。石家莊市商品房均價(jià)比較表 表1-1石家莊:商品房價(jià)格表 單位元/平
4、方米 月份123456789101112價(jià)格318032003300334033803400346035003550361036203680展望2008年的石家莊房地產(chǎn)市場必然前景美好。 整個(gè)市場處以供略小于求的市場供給銷售兩旺。3、結(jié)論隨著石家莊市政府三年城市大變樣徹底清除城中村的計(jì)劃的實(shí)施,必然為石家莊市的商品房市場帶來大的客戶群。因而年初討論的“拐點(diǎn)”問題在石家莊不會出現(xiàn),石家莊的房價(jià)還會有小幅上升。二、 石家莊市裕華區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢分析2007年裕華區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資完成108億元,增長28.3;施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)60個(gè),增長32.9,新開工項(xiàng)目45個(gè),增長26.6;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資102億
5、元,增長28.7,施工面積和竣工面積達(dá)到108萬平方米和88萬平方米,分別比上年增長25.3和26.9。 上述數(shù)據(jù)顯示石家莊市裕華區(qū)的房地產(chǎn)投資無論是從投資總額還是新開工項(xiàng)目等均落后于本市的平均水平。造成這一現(xiàn)象主要原因是裕華區(qū)可用建設(shè)用地較之其他地區(qū)要少一些。加之在石家莊流傳著有錢人住橋東(主要在裕華區(qū))的規(guī)律。因而裕華區(qū)的房價(jià)較之其他地區(qū)要高一些。 隨著對小馬村、尖領(lǐng)村、方北村等城中村改造的進(jìn)行裕華區(qū)的房地產(chǎn)市場必然會更為的活躍。三、 本項(xiàng)目臨近地段的房地產(chǎn)走勢1、區(qū)位特點(diǎn) 本項(xiàng)目所在地處一環(huán)二環(huán)之間位于省會中央核心商務(wù)圈和東南商務(wù)圈兩大商圈交叉地帶的相對空白區(qū)域。周圍醫(yī)療、銀行、商業(yè)、健
6、身、娛樂、教育配套設(shè)施完備。2、典型樓盤分析裕華水晶位于裕華區(qū)與富強(qiáng)大街交匯口,緊鄰民心河,西接中央核心商務(wù)圈,是冠德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的高檔公寓。總建筑面積為41647平方米,綠化率高達(dá)31%。主要戶型為一居和二居,為白領(lǐng)階層精心打造,園區(qū)內(nèi)綠化面積大,水景設(shè)計(jì)巧妙,完善。物業(yè)管理費(fèi)為3元/月/平米,取暖費(fèi)30元/年/平米。 物業(yè)類型: 高檔公寓 價(jià)格: 均價(jià)6500元(人民幣)/平米 裝修狀況: 精裝戶型結(jié)構(gòu)表1-2:戶型面積(平方米)單價(jià)(均價(jià))估價(jià)1室1廳1衛(wèi)436500元(人民幣)/平米279500元/套2室2廳1衛(wèi)826500元(人民幣)/平米533000元/套2室1廳1衛(wèi)85
7、6500元(人民幣)/平米533000元/套該項(xiàng)目臨近本項(xiàng)目并且目標(biāo)客戶群相似,通過該項(xiàng)目在推出后迅速被搶購一空可以看出本項(xiàng)目前景十分美好。 3、本地段樓盤購買對象及購買心理分析居住物業(yè)客戶圈層圖石家莊市的高級白領(lǐng)和私營業(yè)主投資者其他客戶 第一圈層客戶:這類客戶以石家莊市的私營業(yè)主、企業(yè)的中高層管理者,以及外來石家莊經(jīng)商的商業(yè)主。因?yàn)榈鼐墐?yōu)勢的關(guān)系,這類客戶將成為本項(xiàng)目挖掘的第一批客戶。因?yàn)樗麄冃枰囊膊皇呛唵巫∷歉咂肺?、高品質(zhì)的物業(yè)。第二圈層客戶:這類客戶包括石家莊市一些投資者他們主要看中本項(xiàng)目優(yōu)越的區(qū)位和巨大的升值潛力。第三圈層客戶:一些小公司購買寫字樓自用或投資。購買自用既解決了公
8、司辦公場所同時(shí)又能保值升值??粗斜卷?xiàng)目便利的交通,地處兩大商務(wù)圈的空白區(qū)的優(yōu)越區(qū)位。1、 結(jié)論:在本地段無論是開發(fā)高檔公寓還是寫字樓都有巨大的客戶群。第二章 項(xiàng)目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境本項(xiàng)目屬于廠房拆遷。周圍臨近石門公園。周圍配套:項(xiàng)目向北500米為北國先天下購物廣場,商業(yè)面積20萬平米,集購物、娛樂、休閑、餐飲多元化業(yè)態(tài)于一體;距離北國商城2公里左右。凱撒皇宮、酒吧、ktv、保定會館、全聚德、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、新山東酒店、中體倍力、天天形體、超越健身館等配套設(shè)施均位于項(xiàng)目3公里之內(nèi)。 本項(xiàng)目周邊集中大量寫字樓、銀行、賓館及辦事機(jī)關(guān),為入駐企業(yè)及人群搭建良好的商務(wù)平臺。同時(shí),項(xiàng)目附近有多家
9、省市級醫(yī)院,提供可靠的醫(yī)療保障。項(xiàng)目周圍學(xué)校眾多,其中科技大學(xué)、師大及經(jīng)貿(mào)大緊鄰本項(xiàng)目,重點(diǎn)中學(xué)四十三距離本項(xiàng)目僅3公里。本項(xiàng)目交通情況:位于裕華路與育才街交叉口,交通便捷。裕華路為雙向6車道,駕車向西15分鐘可達(dá)火車站,向東10分鐘可達(dá)京石高速入口。育才街為雙向2車道,向北可至北國開元商城,向南可至懷特商城。公交線路有6(省第一醫(yī)院至省三院)、30(南焦站至人民商場)、32(天山水榭花都至 人民廣場)路。隨著裕華路發(fā)展,未來將增加多路公交線路。本項(xiàng)目地處鬧市難免有一定的噪音和空氣污染但是本項(xiàng)目超高的綠化率可以彌補(bǔ)這一缺陷。地塊臨近樓盤分析見附錄三。從以上幾個(gè)樓盤可以看出本地段所處的區(qū)位售價(jià)從
10、4000元每平方米到9000元每平方米不等。二、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析優(yōu)勢(s)*區(qū)域優(yōu)勢項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橐画h(huán)二環(huán)之間,區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通的便利,升值潛力大是客戶心動的主要因素。*環(huán)境優(yōu)勢項(xiàng)目臨近石門公園。*配套優(yōu)勢項(xiàng)目周邊臨近科技大學(xué)、師大及經(jīng)貿(mào)大,重點(diǎn)中學(xué)四十三中教育優(yōu)勢明顯。周圍成熟的醫(yī)療商業(yè)以及商務(wù)配套設(shè)施構(gòu)成本項(xiàng)目明顯的配套優(yōu)勢。*選擇優(yōu)勢本項(xiàng)目包含寫字樓和住宅兩種物業(yè)形態(tài)對投資者有很大的吸引力。劣勢(w)*競爭劣勢周邊項(xiàng)目的相繼建成,對本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格與建筑檔次要求有很大的影響,是客戶群爭奪戰(zhàn)中的強(qiáng)硬對手。*規(guī)劃劣勢由于本項(xiàng)目地塊狹小規(guī)劃起來困難很難形成自己獨(dú)具特色的社區(qū)景觀。機(jī)會(o)*
11、城市人口的不斷增多。*市場狀態(tài)新華區(qū)城中村改造速度的加快。*區(qū)域發(fā)展伴隨著石家莊社會、經(jīng)濟(jì)、文化的持續(xù)不斷發(fā)展,區(qū)域內(nèi)會產(chǎn)生投資居住兩相宜的局面,對項(xiàng)目的規(guī)劃帶來多樣性發(fā)展空間。*意向客戶項(xiàng)目的位置與規(guī)劃會吸引社會新銳人士、中產(chǎn)階級和省外一些購房者等。威脅(t)*競爭威脅裕華區(qū)各樓盤的競爭威脅。*潛在威脅潛在的項(xiàng)目帶來的開發(fā)威脅。*宏觀政策的進(jìn)一步調(diào)控,商品房等到拿到預(yù)售證時(shí)才能上市銷售,前期資金回籠慢帶來的資金壓力。三、結(jié)論本項(xiàng)目因?yàn)槠涿黠@的區(qū)位優(yōu)勢,在投入市場后必然能夠帶來不小的轟動。資金能夠迅速的回籠。四、地塊建設(shè)條件本項(xiàng)目地塊屬于熟地需要拆遷,因?yàn)樵瓉頌楣I(yè)廠房故不存在拆遷困難的風(fēng)險(xiǎn)。
12、目前還沒有進(jìn)行拆遷。第三章 項(xiàng)目市場定位一、 項(xiàng)目的消費(fèi)群細(xì)分和市場定位1、目標(biāo)消費(fèi)群定位“泛精英階層”:解決規(guī)模化與中高端市場容量有限的矛盾,盡量擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。將家庭年收入5萬元以上階層定義為“泛精英階層”:一個(gè)事業(yè)、知識和財(cái)富不斷“成長和發(fā)展中”的階層。一個(gè)奔向“小康”,并開始擁有固定資產(chǎn)的階層。力爭快速地消化周邊置業(yè)人群,擴(kuò)大分割石家莊整體消費(fèi)市場的份額。分為“薪富”、“中富”和“先富”三類。薪富精英階層:1、家庭生命周期和特征:1.1 處于初婚期(從結(jié)婚建立家庭到生育第一個(gè)子女的時(shí)期),部分為單身人士;1.2年齡由25至35歲;1.3 家庭年收入5萬8萬元;1.4 一般沒有私
13、家車;1.5 多為“非創(chuàng)業(yè)型”人士,我們稱之為“銀領(lǐng)”,主要是有以下幾類:知識型人才,如教師、醫(yī)生、專業(yè)技術(shù)人員;公務(wù)員,如:企事業(yè)單位干部;企業(yè)中的高級白領(lǐng)。1.6 事業(yè)剛起步,但很有發(fā)展?jié)摿Γ?.7 年輕、寬裕、學(xué)歷較高,觀念超前,經(jīng)濟(jì)和家庭負(fù)擔(dān)相對較輕,對賺錢信心十足,不屑于“藏”錢,習(xí)慣先花“未來錢”。2、購房動機(jī)和消費(fèi)心理:2.1 為改善居住環(huán)境或結(jié)婚需求購房,基本為自住購房,需求迫切。2.2 有勇氣借貸購房,有足夠的還款能力。2.3 易受媒體廣告影響。2.4 求新、求美。表3-1:購房需求與開發(fā)對策:購房需求開發(fā)對策家庭結(jié)構(gòu)簡單,面積要求不高,承受總價(jià)較低6090平方米的2室2廳積
14、蓄不多,僅能支付首期,裝修、購買家具、電器壓力大降低置業(yè)門檻低價(jià)入市輕松付款提供精裝修提供家具電器一體化貸款關(guān)心未來子女教育,同樣在乎自身成長周圍名校林立中富精英階層:1、家庭生命周期和個(gè)體特征:1.1 處于生育期(從第一個(gè)孩子出生到最小一個(gè)孩子被撫養(yǎng)成人的時(shí)期)。1.2 夫妻年齡由3045歲。1.3 家庭年收入8萬至10萬元。1.4 部分擁有一輛國產(chǎn)私家車。1.5 主要包括:大型外資、合資和國有企業(yè)的高級管理人員,我們稱之為“金領(lǐng)”;中小型私營企業(yè)主;政府機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)干部;商品批發(fā)市場的經(jīng)營業(yè)主,不少是來自外地。1.6 有較高的素質(zhì)和教養(yǎng),有較好的職業(yè)和身份,有新的文化背景,新的人生體驗(yàn),緊追
15、時(shí)代的脈搏,追求新的生活方式;1.7 有事業(yè)心,工作勤奮;事業(yè)成功或有良好的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神;1.8 受過良好的教育,有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景;1.9 生活方式積極、健康、向上。2、 購房動機(jī)和消費(fèi)心理:2.1 為子女就讀名校而買房;2.2 為改善生活環(huán)境而換房;2.3 住宅的投資功能愈來愈為更多的人所關(guān)注;2.4 追求健康和舒適;2.5 效仿及炫耀動機(jī);2.6 注重房屋的實(shí)用性、合理性;2.7求新、求美。表3-2:購房需求與開發(fā)對策購房需求開發(fā)對策戶型面積不宜太大廳、房面積要適中接受總價(jià)處于中等水平120150平方米的3室2廳偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境周圍名校林立需要良好的社區(qū)
16、生活超高的綠化率提升生活素質(zhì)開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)精致的細(xì)部處理生活享受的設(shè)施先富精英階層:1、家庭生命周期和特征:1.1 處于生育期(從第一個(gè)孩子出生到最小一個(gè)孩子被撫養(yǎng)成人的時(shí)期)和滿巢期(第一個(gè)孩子成家離開家庭的時(shí)期);1.2 夫妻年齡由4055歲;1.3 家庭年收入10萬30萬元;1.4 一般擁有一輛私家車;1.5 主要指中型私營業(yè)主,如:多年的服裝、小商品經(jīng)銷商(其中部分是外地人)、餐飲業(yè)的經(jīng)營者等等;1.6 成熟、穩(wěn)健、富有;1.7 步入資產(chǎn)者的行列,表現(xiàn)在擁有各自企業(yè)的若干股權(quán)。2、購房動機(jī)和消費(fèi)心理;2.1.為子女就讀名校而買房;2.2.為改善生活環(huán)境而換房;2.
17、3.部分為投資功能;2.4.追求健康和舒適;2.5.效仿及炫耀動機(jī);2.6.追求華麗、高貴甚至奢華;2.7.注重房屋的高檔次、舒適性與附加價(jià)值。表3-3:購房需求與開發(fā)對策:購房需求開發(fā)對策追求高檔次戶型面積要大廳、房面積大追求私密空間大戶型:155(所占比例很?。╅g隔:大3室2廳偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境周圍名校林立考慮投資收益良好的區(qū)位優(yōu)勢,開發(fā)寫字樓提升生活素質(zhì)發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)精致的細(xì)部處理生活享受的設(shè)施心理的滿足名牌高尚社區(qū)前期引進(jìn)集團(tuán)購買:針對石家莊當(dāng)?shù)氐恼块T、企業(yè)事業(yè)單位,如銀行、電信局、公檢法等。本項(xiàng)目主力購買群中富階層:石家莊的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)仍然以第一、
18、第二產(chǎn)業(yè)為主,第三產(chǎn)業(yè)中除了商業(yè)批發(fā)業(yè)有較長的歷史,相對較為發(fā)達(dá)外,私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限,使之城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不活躍。由此,結(jié)合“泛精英階層”的定位,其中的“先富階層”數(shù)量局限,難以持續(xù)地支持高價(jià)位、大戶型的大批量出貨。而另一方面,也導(dǎo)致“薪富階層”,即白領(lǐng)階層絕對與相對數(shù)量均較少、專業(yè)技術(shù)人員的個(gè)人價(jià)值也難以充分地體現(xiàn)(可以從薪酬來衡量)。因此,意味著處于精英階層的第二梯隊(duì)中富階層,將在未來的若干幾年內(nèi),占據(jù)房地產(chǎn)市場中高端產(chǎn)品的大部分消費(fèi)量,將組成本項(xiàng)目最重要的購買群體。針對目標(biāo)客戶群的具體現(xiàn)狀,對于本項(xiàng)目的開發(fā)也有著明確的指導(dǎo)意義,一是,首期開發(fā)針對目標(biāo)市場的最大人群中富階層,滿足這一人群的生
19、活需要;二是,在后期的開發(fā)過程中,可適量引入滿足“泛精英階層”另二種人群的產(chǎn)品,如:在物業(yè)類型、產(chǎn)品的層次設(shè)計(jì)上給予突破,以擴(kuò)大本項(xiàng)目的消費(fèi)層面,提高開發(fā)及銷售的速度。二、樓盤概念的導(dǎo)出 本樓盤因其特殊的地理位置因而在概念上“時(shí)代精英棲居領(lǐng)地”。寫字樓部分為兩大商務(wù)圈之間的橋梁空白點(diǎn)。第三部 分項(xiàng)目方案策劃第四章 項(xiàng)目規(guī)劃方案一、規(guī)劃目標(biāo)和基本構(gòu)思 本項(xiàng)目因其特殊的地理位置和鎖定的目標(biāo)客戶群,因而要求有超高的綠化率,較低的容積率由于土地比較小因而,整個(gè)居住區(qū)內(nèi)盡可能的進(jìn)行綠化。在車位設(shè)計(jì)上,采用地下車庫這樣盡可能的提高項(xiàng)目的綠化率。1、小區(qū)建筑小品入口:區(qū)內(nèi)設(shè)保安。住宅樓下有寬廣的地下停車場指
20、示牌:居住區(qū)設(shè)置各種指示牌,如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈:保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳:設(shè)在廣場。宣傳欄:設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜,便以觀看。垃圾桶:在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。綠地:在住宅樓的空間出。二 項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱:萬隆國際占地面積:19200平方米總建筑面積87000平方米其中:地下建筑面積8000平方米地上建筑面積79000平方米層數(shù):地上:三棟樓分別為14、15、16層 地下:兩層。容積率:4.11停車位:395個(gè)綠化面積:10000平米綠化率:52.1%建筑形式
21、:共分為a、b、c三棟單體建筑,其中:兩棟為公寓,一棟為寫字樓。第五章 項(xiàng)目的投資經(jīng)營方案一 經(jīng)營方案策劃1、 投資組合方式本項(xiàng)目采用的是自有資金和銀行和銀行貸款相結(jié)合的模式。2、 具體每年銷售比例由于本項(xiàng)目開發(fā)面積較小因而我們計(jì)劃分三年完成銷售具體比例為第一年15%、第二年40%、第三年為45%。第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 一建設(shè)規(guī)模占地面積:19200平方米總建筑面積87000平方米其中:地下建筑面積8000平方米地上建筑面積79000平方米。容積率:4.11停車位:395個(gè)。綠化面積:10000平米。綠化率:52.1%(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附錄)二產(chǎn)品方案1、根據(jù)附近樓盤的調(diào)查,住宅部分戶型
22、為: 一室一廳一廚一衛(wèi)約65平米 兩室兩廳一廚一衛(wèi)約125平米 三室兩廳一廚兩衛(wèi)約155平米2、住宅部分技術(shù)設(shè)備條件1) 室外1.外墻:采用高級進(jìn)口外墻涂料,局部面磚裝飾。2.屋面:現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2) 室內(nèi):1.內(nèi)墻:廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚:廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面:廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。4.窗:戶外窗用彩鋁窗。5.門:分戶門為高級防盜、防火門,陽臺門為彩鋁門。6.廚房:贈送套裝櫥柜(吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭)、抽油煙機(jī)。7.衛(wèi)生間:公衛(wèi):內(nèi)墻高級瓷磚到頂,頂棚鋁合金扣板吊頂,地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水
23、龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間:預(yù)留給、排水管道;地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間:墻面乳膠漆,地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設(shè)備:1.電梯:均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng):有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng),報(bào)裝后可立即使用。3.電氣配置:開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4.煤氣:煤氣管道安裝到廚房。5.給水:變頻式供水系統(tǒng),每戶獨(dú)立水表。6.排水:有組織排水,預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4) 智能化系統(tǒng):1.安全防范系統(tǒng):家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”
24、智能系統(tǒng):ic卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng):小區(qū)局域網(wǎng)(可接入internet)、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。三 工程進(jìn)度假定本項(xiàng)目的前期拆遷及三通一平工作在三個(gè)月內(nèi)完成。假定本項(xiàng)目建安施工在十八個(gè)月內(nèi)施工完畢。表6-1項(xiàng)目的假定持續(xù)時(shí)間:項(xiàng)目分項(xiàng)持續(xù)時(shí)間(月)前期施工準(zhǔn)備完成拆遷及三通一平3建安施工基礎(chǔ)施工3結(jié)構(gòu)施工6裝修施工5竣工清理及驗(yàn)收1具體施工進(jìn)度見工程施工橫道圖第七章 項(xiàng)目營銷方案一、 項(xiàng)目營銷策劃 1、賣點(diǎn)整合1)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位的依據(jù)根據(jù)對項(xiàng)目地塊分析及產(chǎn)品特征,我們認(rèn)為本項(xiàng)目項(xiàng)目定位上不可盲目攀大、拔高;太低也不好,會與競爭對手形成雷同。因此在項(xiàng)目
25、定位上務(wù)必以差別化原則來統(tǒng)攬項(xiàng)目的整體定位。故本項(xiàng)目總體定位上應(yīng)是爭取裕華區(qū)、周邊區(qū)域的白領(lǐng)階層及城區(qū)投資群體,通過周圍無與倫比的成熟的配套設(shè)施 ?!耙愿咚刭|(zhì)形象品質(zhì)定位區(qū)別于周邊質(zhì)素不高的樓盤,以無競爭態(tài)勢進(jìn)入市場,以性價(jià)比吸引市場”。2 )、賣點(diǎn)細(xì)分a、教育賣點(diǎn)b、區(qū)位賣點(diǎn)c、文化賣點(diǎn)d、配套賣點(diǎn)e、交通賣點(diǎn)f、時(shí)尚賣點(diǎn)g、商業(yè)賣點(diǎn)h、投資賣點(diǎn)2、產(chǎn)品建議1)項(xiàng)目整體形象建議【都市新貴棲居領(lǐng)地】項(xiàng)目特征:擁有中心的地段、完善的市政、生活配套、濃厚的教育環(huán)境、以及小區(qū)配套完善的物業(yè)管理。區(qū)域定位:以項(xiàng)目所在地周邊為主,輻射其他地區(qū)。功能定位:滿足中高檔需求。建筑風(fēng)格:浪漫且簡約、時(shí)
26、尚的現(xiàn)代風(fēng)格。3、 推盤方案及步驟建議1)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略a、景觀先行、物業(yè)先行、生活配套先行、工地形象先行。b、小規(guī)模市場亮相先行、客戶登記先行。c、以面向高端市場的商品房開發(fā)。2)推盤方案根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)策略,低調(diào)開發(fā),蓄水造市,以樹立社區(qū)品質(zhì)形象托市來吸引人氣,首推部分質(zhì)素一般單位,在價(jià)格上低開高走,結(jié)合活動、行銷渠道集中在認(rèn)購期7天出貨,迅速回籠資金。每次蓄水放號推盤均以四個(gè)階段進(jìn)行:客戶登記階段、認(rèn)購階段、開盤階段,尾盤促銷階段。3)步聚建議a、客戶登記期b、認(rèn)購期c、開盤期d、尾盤期二、企劃推廣1、品牌形象之推廣總精神及廣告主題1)整合傳播平臺搭建營銷平臺的構(gòu)建將解決的問題是,在哪個(gè)層面上
27、開展?fàn)I銷策劃工作,如何對整合傳播的資源進(jìn)行合理的利用和配合,規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)并直接服務(wù)于銷售,擬建立:“分類廣告+人脈行銷+節(jié)點(diǎn)活動”三位一體的整合傳播平臺,針對各期的不同任務(wù),選擇不同的平臺組合向受眾傳達(dá)信息。2) 推廣主題概念及分析a、項(xiàng)目名:萬隆國際項(xiàng)目名分析:a、不落俗套、清新,跳出目前常規(guī)性的花園、灣、島、城等命名方式。b、命名中的指向性,直接道出項(xiàng)目的主要市場攻擊點(diǎn):大氣、檔次、時(shí)尚休閑、尊貴、永恒、浪漫等。c、萬隆,體現(xiàn)出本項(xiàng)目無與倫比的地理位置優(yōu)勢,暗含是投資者理想的投資項(xiàng)目。d、國際,突出項(xiàng)目的大氣磅礴。d、整體案名,尊貴大氣,又不失中國文化的深厚內(nèi)涵底蘊(yùn)。也暗合本案海派建筑的中
28、西文化合璧之意。3)推廣總體精神對于本案所處區(qū)域歷史與發(fā)展的認(rèn)知,目標(biāo)客戶群體對健康生活的渴求,項(xiàng)目營銷策劃及推廣的需要,確定“高檔、人文、健康、投資首選”為本案的總概念?!岸际行沦F棲居領(lǐng)地” 4) 指導(dǎo)意義項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的直到思想,是營銷策劃塑造的主題。主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義在于圍繞主體概念全程策劃推廣;在于依托概念設(shè)計(jì)策劃獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn);在于推動熱賣現(xiàn)場的氣氛塑造;在于廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性;在于市場策劃的針對性和競爭性。2 、企劃推廣策略建議1)、階段推廣考慮本案的特殊性,必須輔以特別的手段和方式,以特別的時(shí)機(jī)引爆樓市。三大“戰(zhàn)役”,環(huán)
29、環(huán)逼近,結(jié)合游擊迂回戰(zhàn)術(shù),瞬間釋放。欲有驚濤之澎湃,必先蓄勢于高峽第一場戰(zhàn)役:懸念式的媒體宣傳戰(zhàn)術(shù)目標(biāo):產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入,樹立便捷、人文、健康、高檔、升值潛力大的品牌形象。引起目標(biāo)客源的廣泛關(guān)注,讓他們接受本案觀點(diǎn)。不涉及具體產(chǎn)品細(xì)節(jié),引起懸念,“蓄勢”待發(fā)。運(yùn)作思路:采取多種渠道形式與消費(fèi)者雙向溝通;“只說不賣”,全面宣傳產(chǎn)品幾大賣點(diǎn);樹立產(chǎn)品形象,積蓄消費(fèi)欲望。這一階段的主要目的有二:儲蓄消費(fèi)欲望,等到放號認(rèn)購時(shí)瞬間釋放,為認(rèn)購造勢;宣傳本案產(chǎn)品理念。第二場戰(zhàn)役:激起購買欲望的產(chǎn)品導(dǎo)入戰(zhàn)術(shù)目標(biāo):炒作優(yōu)越的“區(qū)位優(yōu)勢”、“濃厚教育氛圍”等概念,確立本案的稀有價(jià)值;集中兵力,大量密集的海報(bào)與
30、單頁派發(fā),蓄積客源;初步產(chǎn)品概念導(dǎo)入,引起市場興趣;接受咨詢,確定購買意向,初選房源單位。運(yùn)作思路:“集約化生活”的形象展示。第三場戰(zhàn)役:排山倒海般的公開面市“便利與自然,健康與自由,在這里完美結(jié)合”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo):集中兵力,釋放房源,促成集中成交,形成“火爆賣場”保證二天左右的強(qiáng)銷消化,于外界不利因素及競爭對手反擊前奠定勝果運(yùn)做思路:大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大;急攻快打,迅速占領(lǐng)市場;經(jīng)過前面較長時(shí)間的蓄勢,必須有一個(gè)大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。建議采用區(qū)域內(nèi)掃蕩式攻擊、行銷等手法轟動市場;放號后的一個(gè)月內(nèi),采用多輪銷售促進(jìn)活動,強(qiáng)打快攻一個(gè)月,勝利完成此階段剩余房源。3、內(nèi)部認(rèn)購方案1) 內(nèi)部
31、認(rèn)購的目的a、在項(xiàng)目正式開盤前確定意向購房客戶,防止已登記客戶的流失。b、在正式發(fā)售前取得良好的預(yù)定業(yè)績,為正式開盤打好底氣。c、通過前期蓄水鋪墊,周邊民眾對萬隆國際有一定認(rèn)知,趁勢推出部分單元認(rèn)購,先到先得的觀念勢必產(chǎn)生一定的市場轟動。d、階段性的價(jià)格抬升,讓客戶感受到萬隆國際的“升值潛力”。e、進(jìn)一步檢測客戶需求,為價(jià)格調(diào)整、銷控提供及時(shí)的市場反饋。f、新聘業(yè)務(wù)員參與實(shí)踐的約好機(jī)會,為今后銷售打下堅(jiān)實(shí)的基本功。2)內(nèi)部認(rèn)購流程a、客戶篩選由于通過前期工作會積累一批意向客戶,但這部分客戶可能對項(xiàng)目的價(jià)格、戶型都不甚了解,基于種種原因,這些客戶未必是我們真正的目標(biāo)客戶,所以我們之前有必要對已經(jīng)
32、登記的客戶進(jìn)行一次篩選,再次進(jìn)行項(xiàng)目介紹,確保真正有誠意的客戶在正式預(yù)定當(dāng)日來接待中心繳付大定金(初定為1萬元人民幣)b、執(zhí)行流程時(shí)間安排 工作安排 遞交內(nèi)部認(rèn)購計(jì)劃書 執(zhí)行方案的討論、確定 價(jià)目表的調(diào)整 方案的最終定稿 第一批待推單元的價(jià)目表 工作分工明細(xì) 細(xì)化銷控方案的出臺標(biāo)準(zhǔn)房型圖、價(jià)格表 內(nèi)部及關(guān)系客戶的先期領(lǐng)號 通知(電話)客戶 日要正式領(lǐng)號, 日來接待中心參觀、咨詢。 展示大廳接待客戶、咨詢相關(guān)問題 接待處的現(xiàn)場布置(包括展板、效果圖等) 模型、折頁等銷售道具的準(zhǔn)備 價(jià)目表公開 定金收據(jù)的制作 財(cái)務(wù)人員的安排 若當(dāng)日下雨,準(zhǔn)備戶外雨棚 保安力量加強(qiáng) 客戶在接待中心分批集中排隊(duì)領(lǐng)號,
33、80組一天,一個(gè)號子一個(gè)人(如替人代定的,需當(dāng)事人親自到場)先到先得,定金10000元,單元不得重復(fù)預(yù)定。 正式分批預(yù)定,認(rèn)購相應(yīng)單元 控制進(jìn)場簽約人數(shù),保證現(xiàn)場次序和足夠的人氣度 三、售樓中心包裝1、售樓中心包裝的必要性對于本案來說,售樓中心作為一個(gè)窗口,將直接影響到銷售的業(yè)績。對于消費(fèi)者來說,售樓中心是體現(xiàn)一個(gè)樓盤品質(zhì),開發(fā)商實(shí)力,品位的第一印象,一個(gè)好的售樓中心能夠直接吸引客戶的注意力。是本案推向市場的第一步。一個(gè)好的售樓中心,它可以直接體現(xiàn)個(gè)案的策劃思路,突出其優(yōu)勢所在,在vi視覺系統(tǒng)中占有一席之地。2、本案售樓中心建議考慮到本案特性,售樓處設(shè)立在人流密集的次干道上,因此本案售樓中心選
34、址在新興大街較為合適。為了達(dá)到整盤包裝超值性這一效果。在售樓中心的包裝上要做到高雅、新潮、獨(dú)具一格,因此建議在售樓中心的建造上采取以下幾項(xiàng)措施:外觀:在售樓中心的外形上力爭達(dá)到本案獨(dú)有特色,顏色采用本案vi系統(tǒng)的主色調(diào)與其他宣傳資料達(dá)成統(tǒng)一。吸引消費(fèi)者注意力。整個(gè)售樓中心外形還需有明顯標(biāo)識,門頭不體現(xiàn)“售樓”及“銷售”字眼,取而代之為“接待中心”或“咨詢中心”等。 內(nèi)部包裝: 售樓中心內(nèi)部,借助外形的大開面達(dá)到明亮的采光效果,同時(shí)配以良好的照明系統(tǒng),保持售樓中心光線明亮,使客戶在洽談過程中始終保持明快的心情。內(nèi)部色調(diào)采用系統(tǒng)色中較為溫馨的顏色。增強(qiáng)客戶歸屬感。內(nèi)部裝修簡潔、大氣,符合時(shí)代快節(jié)奏
35、,設(shè)主控與洽談區(qū)域。提升本案售樓中心專業(yè)化印象。銷售道具:在售樓中心內(nèi)擺置各式點(diǎn)綴、突出個(gè)案品味,同時(shí)配以模型、logo墻、展板等銷售道具,使銷售更具洽談氛圍。所有道具的選取、設(shè)計(jì)、制作必須符合vi要求,另外增設(shè)背景音樂,活躍氣氛。(本案為初步方案,具體方案待定)三、銷售費(fèi)用為:本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售額的1.1%提取。共計(jì)為6066500元。第八章 物業(yè)管理方案一、 本項(xiàng)目的服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式) 1、 什么是實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式 即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外,還提供了多種多樣的特約服務(wù),將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中,并明碼標(biāo)價(jià),除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外,客戶可根據(jù)
36、自己的需要選擇不同的特約服務(wù),并支付相應(yīng)的費(fèi)用。 快速、完善的服務(wù)形式:首按責(zé)任制+三分鐘服務(wù)承諾1)首按責(zé)任制 每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議,任何一位員工接到建議后,統(tǒng)一傳遞到辦公室,并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。 接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢,因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對方,爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在1 2天,一般不超過一周,特殊情況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄,并告
37、知第一接待人。 2)三分鐘服務(wù)承諾 第一接待人接到客戶的建議時(shí),應(yīng)及時(shí)將客戶的建議反饋到辦公室,由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方,為客戶提供相應(yīng)的服務(wù),這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況,無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應(yīng)在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時(shí)間內(nèi),趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。 2、突出、貼心的文明禮貌:三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù) 1)三米微笑服務(wù) 管理處人員見到客戶必須微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時(shí),必須自然微笑示意,微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn),等客戶到身邊時(shí),輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時(shí),也必須遵守三米微笑服務(wù)
38、原則。 2)站立式服務(wù) 站立式服務(wù)表現(xiàn)在:a、各固定崗(道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不同,應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù),早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時(shí)間為:7:309:00,11:3012:00,13:4514:30,17:3018:30。b、接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí),在客戶進(jìn)門時(shí),也必須站立并微笑致意,客戶離開時(shí),也必須站立微笑送別,并目送客戶出門為止。 全天候的服務(wù)時(shí)間 a、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù),客戶有任何需求可以得到最及時(shí)的服務(wù)。 b、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù),客戶普通維修事項(xiàng)可以得到是及時(shí)的
39、服務(wù),有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。 c、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù),并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話,以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問題,應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場,給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫助。 d、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū),隨時(shí)待命,以便為客戶提供服務(wù)。3、豐富的社區(qū)文化活動 豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動,還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來,變客戶被動接受管理處提供的文化活動,為客戶主動參與各種活動,并在整個(gè)小區(qū)中形成一種獨(dú)特的文
40、化氛圍,一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。 4、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù) 常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng),對公共場所進(jìn)行管理,對全體客戶提供共同的服務(wù),而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中,因此開展多種多樣的特約服務(wù),不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入,也大大方便了客戶的生活,同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容。5、實(shí)行完全的封閉式管理 傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理,并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理,而我們實(shí)行的完全封閉式管理,是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外,其他送水、送飯、送報(bào)人員
41、將完全不能進(jìn)入小區(qū),而由物業(yè)的人來完成這些服務(wù),進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí),把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是物業(yè)做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。二、 費(fèi)用記取本項(xiàng)目費(fèi)用記取參照類似項(xiàng)目得出住宅本分為每月每平方米1元。寫字樓為每月每平方米2.3元。第四部分 項(xiàng)目可行性研究第九章 項(xiàng)目投資估算及資金籌集計(jì)劃一、 開發(fā)成本估算本項(xiàng)目總投資為本項(xiàng)目總投資為336985500元平均每平方米造價(jià)為3873元具體情況見表9-1表9-1:投資估算表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)第一年第二年第三年1開發(fā)建設(shè)投資3348815002303374759946810027299251.1 一、土地費(fèi)用79000000790000
42、001.2 二、前期工程費(fèi)用6860000686000001.3 三、建筑安裝工程費(fèi)1854100001112460007416400001.4 四、(小區(qū))配套建設(shè)費(fèi)0001.5 五、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2350000014100000940000001.7 六、開發(fā)間接費(fèi)6860000411600027440000 經(jīng)營成本301630000215322000863080000 八、管理費(fèi)6860000343000034300000 九、財(cái)務(wù)費(fèi)用3600000360000016000000 十、銷售費(fèi)用606650090997524266002729925 十一、其他費(fèi)用986500029595
43、0029595000 十二、不可預(yù)見費(fèi)6860000411600027440002固定資產(chǎn)投入00003流動資金8900000267000017800000項(xiàng)目總投資 (1+2+3)3369855002330074751012481002729925二、資金籌措、投資計(jì)劃及利息償還1、具體的資金運(yùn)用情況見表11-4。2、本項(xiàng)目自有資金為210000000元貸款為90000000元。年利率為8%,每年結(jié)息一次計(jì)劃第一年還款本息合計(jì)53600000元,第二年還款為4160000元其具體的運(yùn)用情況見表11-5。第十章 項(xiàng)目銷售收入測算一、 各種物業(yè)形式單價(jià)估算。1、 住宅部分售價(jià)為6000元每平方米
44、??墒勖娣e為60000平方米則銷售總額為6000元/平方米*60000平方米=360000000元2、 寫字樓部分為8000元每平方米??墒勖娣e為19000平方米則銷售總額為8000元/平方米*19000平方米=152000000元3、車位定價(jià)每個(gè)100000元,銷售總額為395/個(gè)*100000元=39500000元。4、銷售總額為住宅銷售總額+寫字樓部分銷售總額+車位銷售額=551500000元二、銷售進(jìn)度安排計(jì)劃第一年銷售量占總銷售量的15%預(yù)計(jì)銷售額為82725000元。第二年所用工程完成預(yù)計(jì)銷售量占總銷售量的40%預(yù)計(jì)銷售額為220600000元。第三年完成剩余的45%的銷售預(yù)計(jì)銷售
45、額為248175000元。三、具體銷售情況表表10-1:銷售情況表物業(yè)類型計(jì)量單位單價(jià)建筑面積(m2)可售面積(m2)項(xiàng)目套數(shù)可售套數(shù)銷售收入(萬元)銷售模式住宅元/60006000060000360000000按建筑面積寫字樓元/80001900019000152000000車庫元/個(gè)10000039539539500000按項(xiàng)目套數(shù)合計(jì)8700087000551500000第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)一、 稅金計(jì)算稅金具體記取參照石家莊市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)具體記取詳見表11-1。表11-1稅金計(jì)算表序號項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年記取方式1銷售收入551500000827250002206000002481
46、750002經(jīng)營稅金及稅金附加47980500719707519192200215912252.1 營業(yè)稅38605000579075015442000173722500.072.2 城市維護(hù)建設(shè)稅2702350405352.510809401216057.50.072.3 教育費(fèi)附加1158150173722.5463260521167.50.032.5 交易管理費(fèi)2757500413625110300012408750.0052.6 交易印花稅2757500413625110300012408750.005二、損益表與靜態(tài)分析表11-2項(xiàng)目損益表項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)第一年第二年第三年
47、1經(jīng)營收入551500000827250002206000002481750001.1銷售收入551500000827250002206000002481750001.2出租收入01.3自營收入02經(jīng)營成本336985500505478251347942001516434752.1商品房分?jǐn)偨?jīng)營成本336985500505478251347942001516434752.2出租房分?jǐn)偨?jīng)營成本02.3自營房分?jǐn)偨?jīng)營成本03經(jīng)營稅費(fèi)30884000165450014339000148905003.1銷售稅費(fèi)30470375165450014339000148905003.1.1營業(yè)稅及附加2660
48、987582725012133000136496253.1.2交易管理費(fèi)及印花稅3860500413625220600012408754銷售費(fèi)用6066500909975242660027299255財(cái)務(wù)費(fèi)用52000003600000160000006固定資產(chǎn)投資7開發(fā)利潤1723640002601270067440200789111008所得額1723640002601270067440200789111009所得稅568801208584191222552662604066310稅后利潤11548388017428509451849345287043710.1應(yīng)付利潤010.2歸還墊支利
49、潤及凈投資回收010.3未分配利潤115483880174285094518493452870437三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)分析表11-3項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1現(xiàn)金流入551500000827250002206000002481750001.1銷售收入551500000827250002206000002481750002現(xiàn)金流出432845544241486141138488966463910132.1固定資產(chǎn)投資0002.2經(jīng)營資金0002.3開發(fā)總投資3325355002303374759946810027299252.4銷售費(fèi)用6066
50、500909975242660027299252.5經(jīng)營稅費(fèi)30884000165450014339000148905002.6土地增值稅2.7所得稅56880120858419122255266260406633凈現(xiàn)金流量-158761141821110342017839874累計(jì)凈現(xiàn)金流量-158761141-76650107125133880現(xiàn)值系數(shù)(p/f,i%,n)10.92592590.85733885凈現(xiàn)值-15876114176028735.185172997245.376累計(jì)凈現(xiàn)值-158761141-82732405.81590264839.556計(jì)算指標(biāo) irr31% npv90264839.556 靜態(tài)投資回收期1.62年動態(tài)投資回收期1.70年根據(jù)上表求出靜態(tài)投資回收期為1.62年,動態(tài)回收期為1.7年均小于項(xiàng)目投資期2年。內(nèi)部收益率為31%大于項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率20%。四、 資金來源運(yùn)用表接還貸能力分析1、資金來源與運(yùn)用見表11-4表11-4:資金來源與運(yùn)用表開發(fā)經(jīng)營期序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1資金來源29872500030460000001.1銷售收入827250002206000002481750001.
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