合肥濉溪路和嘉國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓營(yíng)銷

1、和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)一一目標(biāo)梳理與問題界定目標(biāo)梳理與問題界定二二市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略三三營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和企業(yè)層面企業(yè)層面項(xiàng)目層面項(xiàng)目層面嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和2000年以前年以前老式辦公樓老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程2000年左右年左右大型國(guó)企高檔辦公樓大型國(guó)企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤(rùn)安大廈2003-04年年寫字樓市場(chǎng)化起步寫字樓市場(chǎng)化起步財(cái)富廣場(chǎng)一期美地陽(yáng)光大廈仁和大廈天徽大廈2005年年今今寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期財(cái)富廣場(chǎng)二期CBD中央廣場(chǎng)徽商國(guó)際大廈香港廣

2、場(chǎng)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)圣大國(guó)際廣場(chǎng)逐漸被市場(chǎng)淘汰逐漸被市場(chǎng)淘汰部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，標(biāo)定了合肥高檔寫標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象字樓的形象個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入市個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)化寫字樓開發(fā)，場(chǎng)化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場(chǎng)寫字樓開發(fā)被市場(chǎng)看好，供應(yīng)量放大，看好，供應(yīng)量放大，市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分品開始細(xì)分寫字樓市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)諸如寫字樓市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立客戶素質(zhì)等寫字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，能夠郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)

3、領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，能夠成為市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。成為市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。嘉國(guó)際廣場(chǎng)和北一環(huán)片區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)美菱大道美菱大道長(zhǎng)江路片區(qū)長(zhǎng)江路片區(qū)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和市場(chǎng)環(huán)境核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)未來發(fā)展趨勢(shì)租金租金/售價(jià)售價(jià)租售狀況租售狀況片區(qū)分析片區(qū)分析嘉國(guó)際廣場(chǎng)和核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)未來發(fā)展趨勢(shì)租金租金/售價(jià)售價(jià)租售狀況租售狀況片區(qū)分析片區(qū)分析百大CBD市場(chǎng)環(huán)境嘉國(guó)際廣場(chǎng)和核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)未來發(fā)展趨勢(shì)租金租金/售價(jià)售價(jià)租售狀況租售狀況片區(qū)分析片區(qū)分析國(guó)際商務(wù)中心市場(chǎng)環(huán)境嘉國(guó)際廣場(chǎng)和核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力未來發(fā)展趨勢(shì)未來發(fā)展趨勢(shì)租金租金/

4、售價(jià)售價(jià)租售狀況租售狀況片區(qū)分析片區(qū)分析綠地藍(lán)海綠地藍(lán)海新城國(guó)際新城國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境嘉國(guó)際廣場(chǎng)和寫字樓硬傷1嘉國(guó)際廣場(chǎng)和寫字樓硬傷2嘉國(guó)際廣場(chǎng)和寫字樓硬傷3物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司物業(yè)管理僅限于簡(jiǎn)單的保安和保潔服務(wù)物業(yè)管理僅限于簡(jiǎn)單的保安和保潔服務(wù)一般甲級(jí)寫字樓擁有名聲卓著具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司一般甲級(jí)寫字樓擁有名聲卓著具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司嘉國(guó)際廣場(chǎng)和寫字樓硬傷4甲級(jí)寫字樓電梯單部服務(wù)面積甲級(jí)寫字樓電梯單部服務(wù)面積通常在通常在5000600050006000平方米平方米/ /部部嘉國(guó)際廣場(chǎng)和合肥現(xiàn)有的寫字樓存在著一些的硬傷本項(xiàng)目正處于設(shè)

5、計(jì)階段，可以完全避免這些缺陷嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1 1、寫字樓前景比較樂觀：寫字樓前景比較樂觀：市場(chǎng)在售的純寫字樓市場(chǎng)在售的純寫字樓前景比較樂觀前景比較樂觀，純寫字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫字樓的形象、檔次對(duì)自用類客戶，純寫字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫字樓的形象、檔次對(duì)自用類客戶的吸引力大；老項(xiàng)目存在著一定硬傷；的吸引力大；老項(xiàng)目存在著一定硬傷；2 2、辦公樓區(qū)域化：辦公樓區(qū)域化：寫字樓市場(chǎng)區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨寫字樓市場(chǎng)區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨辦公樓區(qū)域化辦公樓區(qū)域化的是辦公樓的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。這已成為市場(chǎng)明顯特征?？蛻舻膮^(qū)域化

6、和集群化。這已成為市場(chǎng)明顯特征。3 3、區(qū)域形象重要：區(qū)域形象重要：香港廣場(chǎng)癥結(jié)在于價(jià)格期望值太高；同地段的天徽大廈的成功銷售但入駐率低、租金水平低、打擊了香港廣場(chǎng)癥結(jié)在于價(jià)格期望值太高；同地段的天徽大廈的成功銷售但入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對(duì)其形象形成致命影響。投資信心，也對(duì)其形象形成致命影響。由此可見毗鄰的寫字樓形象的重要性。由此可見毗鄰的寫字樓形象的重要性。4 4、商務(wù)公寓漸漸弱化：商務(wù)公寓漸漸弱化：以徽商以徽商國(guó)際大廈為代表的國(guó)際大廈為代表的商務(wù)公寓商務(wù)公寓價(jià)格上也呈現(xiàn)出過渡性產(chǎn)品的特性，整體價(jià)格介于住宅與純商務(wù)價(jià)格上也呈現(xiàn)出過渡性產(chǎn)品的特性，整體價(jià)格介于住宅與純商務(wù)寫字

7、樓之間，價(jià)格在寫字樓之間，價(jià)格在3400550034005500，但電梯配備不足和空調(diào)問題，但電梯配備不足和空調(diào)問題影響影響其建成后的入駐率、出租率。其建成后的入駐率、出租率。5 5、24小時(shí)辦公：小時(shí)辦公： 2424小時(shí)辦公小時(shí)辦公是財(cái)富廣場(chǎng)區(qū)別于市場(chǎng)同檔次產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)。主題空中花園已成為財(cái)富廣場(chǎng)的重要特色，是財(cái)富廣場(chǎng)區(qū)別于市場(chǎng)同檔次產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)。主題空中花園已成為財(cái)富廣場(chǎng)的重要特色，但其與商務(wù)活動(dòng)的結(jié)合還不夠密切，應(yīng)該加強(qiáng)其溝通功能。但其與商務(wù)活動(dòng)的結(jié)合還不夠密切，應(yīng)該加強(qiáng)其溝通功能。嘉國(guó)際廣場(chǎng)和本項(xiàng)目本項(xiàng)目8 8月月 9 9月月1010月月1111月月1212月月金色地帶金色地帶眾城

8、國(guó)際眾城國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)三期財(cái)富廣場(chǎng)三期1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月1010月月1111月月 1212月月入市相對(duì)滯后在北一環(huán)片區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目入市相對(duì)較晚，存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。包括財(cái)富廣場(chǎng)三期、金色地帶、眾城國(guó)際。嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和本體條件嘉國(guó)際廣場(chǎng)和財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊財(cái)富廣場(chǎng)二、三期財(cái)富廣場(chǎng)二、三期本體條件嘉國(guó)際廣場(chǎng)和本體條件安徽郵電大廈安徽郵電大廈CBD中央廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)置地廣場(chǎng)置地廣場(chǎng)建筑面積41000平方米，高178.38m,地上39層，地下

9、2層，裙房3層。外立面石材加玻璃幕墻。13萬平米綜合體：寫字樓、公寓、住宅、百大CBD購(gòu)物中心。位于三孝口繁華地段。本項(xiàng)目本項(xiàng)目嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1 、項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，交通設(shè)計(jì)合理，擁有多條公交路線2 、可以借勢(shì)于傳統(tǒng)的市中心人氣，沒有市中心交通擁堵的缺點(diǎn)3 、財(cái)富廣場(chǎng)的1，2，3期工程與本項(xiàng)目共同打造本區(qū)合肥市新興純商務(wù)寫字樓片區(qū)的形象。4 、項(xiàng)目周邊商務(wù)配套設(shè)施缺乏嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和對(duì)于投資者來說：對(duì)于投資者來說：開發(fā)商的品牌是其投資主要關(guān)注點(diǎn)之一，這點(diǎn)本項(xiàng)目暫時(shí)拼不過財(cái)富廣場(chǎng)對(duì)于使用者來說：對(duì)于使用者來說：?jiǎn)螌用娣e過小，也是本項(xiàng)目的一個(gè)硬傷（甲級(jí)寫字樓單層面積通常在1500平米以

10、上）對(duì)于項(xiàng)目本身來說：對(duì)于項(xiàng)目本身來說：周邊的商務(wù)配套缺乏，也是影響項(xiàng)目形象和商務(wù)感的一個(gè)因素嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1. 濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的商務(wù)價(jià)值具備成熟的優(yōu)勢(shì)商務(wù)價(jià)值具備成熟的優(yōu)勢(shì)，短期內(nèi)發(fā)展前，短期內(nèi)發(fā)展前景高于其他區(qū)域景高于其他區(qū)域2. 政務(wù)新區(qū)在強(qiáng)勢(shì)利好的刺激下長(zhǎng)期升值潛力被看好，政務(wù)新區(qū)在強(qiáng)勢(shì)利好的刺激下長(zhǎng)期升值潛力被看好，但成熟尚待時(shí)但成熟尚待時(shí)日日；地段地段產(chǎn)品產(chǎn)品1. 產(chǎn)品水平快速上升，市場(chǎng)反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點(diǎn)和特色被迅速?gòu)?fù)制和產(chǎn)品水平快速上升，市場(chǎng)反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點(diǎn)和特色被迅速?gòu)?fù)制和升級(jí)；升級(jí)；2. 與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，不具備壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，不

11、具備壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和保持項(xiàng)目在保持項(xiàng)目在的領(lǐng)先地位，促進(jìn)租售，后期難免被超越的領(lǐng)先地位，促進(jìn)租售，后期難免被超越合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易于被模仿和超越；于被模仿和超越；租售表現(xiàn)良好，積聚市場(chǎng)知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高租售表現(xiàn)良好，積聚市場(chǎng)知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高市場(chǎng)接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；市場(chǎng)接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場(chǎng)一線水平；招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場(chǎng)一線水平；成為市場(chǎng)

12、的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。成為市場(chǎng)的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。嘉國(guó)際廣場(chǎng)和片區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)；片區(qū)內(nèi)地段優(yōu)勢(shì)共享產(chǎn)品無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；問題解析問題解析樹立高形象，成為市場(chǎng)明星，提升企業(yè)品牌。1實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和安全的現(xiàn)金流。2新起項(xiàng)目逐漸改善原有項(xiàng)目各項(xiàng)缺點(diǎn)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)無明顯優(yōu)勢(shì)1辦公區(qū)域集中化，越來越明顯2和嘉國(guó)際廣場(chǎng)一一目標(biāo)梳理與問題界定目標(biāo)梳理與問題界定二二市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略三三營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國(guó)際廣場(chǎng)和市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略嘉國(guó)際廣場(chǎng)和高端寫字樓價(jià)值體系二元價(jià)值體系市場(chǎng)現(xiàn)象解析市場(chǎng)現(xiàn)象解析案例借鑒案例借鑒產(chǎn)品產(chǎn)品地段地段產(chǎn)品產(chǎn)品地段地段

13、模型研究：高端寫字樓價(jià)值體系模型研究：高端寫字樓價(jià)值體系嘉國(guó)際廣場(chǎng)和建筑面積41000平方米，高178.38m,地上39層，地下2層，裙房3層。外立面石材加玻璃幕墻。p入市時(shí)間：2000年左右p區(qū)位：老城區(qū)成熟地段p盈利模式：持有招租p目前租金：65元/平米月p領(lǐng)袖租戶：索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等p租戶構(gòu)成：郵電大廈租戶性質(zhì)10%55%35%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位嘉國(guó)際廣場(chǎng)和財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶性質(zhì)75%20%5%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位據(jù)項(xiàng)目組實(shí)地走訪的結(jié)果，目前財(cái)富廣場(chǎng)一期的實(shí)際空置率在10%左右，主力租戶為商貿(mào)物流等實(shí)力較弱的本地公司，行

14、業(yè)附加值較低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。也有部分國(guó)際大公司，但比重不大。作為主力租戶的中小型成長(zhǎng)型公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性差、租金承受力弱經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性差、租金承受力弱，是造成財(cái)富廣場(chǎng)一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿(mào)/物流建筑/房地產(chǎn)咨詢/法律/會(huì)計(jì)電子/電器/設(shè)備信息/軟件/科技建材/裝飾政府/組織醫(yī)藥/化工/日用品廣告/傳媒金融/保險(xiǎn)其他休閑/旅游/會(huì)展嘉國(guó)際廣場(chǎng)和p入市時(shí)間：1990年p區(qū)位：北京CBD核心位置p業(yè)主：對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部&馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)p盈利模式：持有招租p領(lǐng)袖租戶：摩根斯坦利、

15、殼牌石油、匯豐、埃克森美孚、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工p租戶構(gòu)成：世界500強(qiáng)企業(yè)57家，其中排名前十位的5家國(guó)貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標(biāo)性知名度，成為實(shí)現(xiàn)高租金的強(qiáng)力支撐，雖然近年來CBD大量高品質(zhì)的項(xiàng)目入市，但仍然不能撼動(dòng)國(guó)貿(mào)的領(lǐng)袖地位。案例研究：嘉國(guó)際廣場(chǎng)和35%35%37%37%27%27%57%57%32%32%11%11%0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%總統(tǒng)大廈總統(tǒng)大廈火炬大廈火炬大廈本地企業(yè)本地企業(yè)外地企業(yè)外地企業(yè)外企外企p入市時(shí)間：2002年p區(qū)位：沈陽(yáng)金融商貿(mào)中心和平北大街p業(yè)

16、主：沈陽(yáng)瑪莉藍(lán)國(guó)際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司p盈利模式：持有招租p領(lǐng)袖租戶：通用、強(qiáng)生、柯達(dá)、愛默生、韓國(guó)SK、佳能、住友、三星、出口信保、東方航空p租戶構(gòu)成：7.7萬平米規(guī)模雙塔造形5A智能化系統(tǒng)仲量聯(lián)行物管案例研究：嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1.高端寫字樓通常位于成熟地段，物業(yè)形象、產(chǎn)品配置和服務(wù)水平好；2.優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)是高端寫字樓的核心價(jià)值，僅憑產(chǎn)品難以超越；3.優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)和高租金相輔相成；4.產(chǎn)權(quán)的完整性是形成優(yōu)良租戶結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)。嘉國(guó)際廣場(chǎng)和租戶地段產(chǎn)品收益保證租金承受力經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性建筑形象內(nèi)部配置服務(wù)水平成熟性昭示性可達(dá)性本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品方面處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，通本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品方面處于市場(chǎng)第一梯

17、隊(duì)，通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)成為市場(chǎng)領(lǐng)袖是我們的機(jī)會(huì)。過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)成為市場(chǎng)領(lǐng)袖是我們的機(jī)會(huì)。檔次標(biāo)定企業(yè)知名度企業(yè)形象嘉國(guó)際廣場(chǎng)和打時(shí)間差適度前瞻抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務(wù)區(qū)形成規(guī)模抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務(wù)區(qū)形成規(guī)模片區(qū)內(nèi)金色地帶、眾城國(guó)際等項(xiàng)目先與本項(xiàng)目投入片區(qū)內(nèi)金色地帶、眾城國(guó)際等項(xiàng)目先與本項(xiàng)目投入市場(chǎng)，與財(cái)富三期聯(lián)合造勢(shì)，后發(fā)制人市場(chǎng)，與財(cái)富三期聯(lián)合造勢(shì)，后發(fā)制人引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)，差異化營(yíng)銷，奠定領(lǐng)袖地位；引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)，差異化營(yíng)銷，奠定領(lǐng)袖地位；產(chǎn)品配合：增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，配合租戶升級(jí)策略產(chǎn)品配合：增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，配合租戶升級(jí)策略整體戰(zhàn)略嘉國(guó)際廣場(chǎng)和市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略市場(chǎng)研

18、究與整體戰(zhàn)略嘉國(guó)際廣場(chǎng)和使用者購(gòu)買者行業(yè)分布企業(yè)性質(zhì)租金承受能力需求面積價(jià)值關(guān)注點(diǎn)購(gòu)買動(dòng)機(jī)面積需求行業(yè)特征價(jià)值關(guān)注點(diǎn)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和統(tǒng)計(jì)范圍：財(cái)富廣場(chǎng)一期、郵電大廈、CBD中央廣場(chǎng)、金城大廈、潤(rùn)安大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。行業(yè)分布18%16%14%11%9%7%6%6%5%4%2%1%1%0%25%商貿(mào)/物流信息/軟件/科技電子/電器/設(shè)備咨詢/法律/會(huì)計(jì)建筑/房地產(chǎn)金融/保險(xiǎn)廣告/傳媒建材/裝飾醫(yī)藥/化工/日用品政府/組織休閑/旅游/會(huì)展食品/煙酒其他文化/教育合肥中高檔寫字樓入駐企業(yè)性質(zhì)70%22%8%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企

19、/單位嘉國(guó)際廣場(chǎng)和合肥寫字樓企業(yè)性質(zhì)與租金水平的關(guān)系787858585353515146464545434341410%20%40%60%80%100%郵電CBD金城潤(rùn)安萬通財(cái)富一期天徽國(guó)際商會(huì)企業(yè)性質(zhì)占比0102030405060708090租金水平本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位租金企業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系45525670%22%8%4045505560本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位0%10%20%30%40%50%60%70%80%按企業(yè)性質(zhì)統(tǒng)計(jì)平均租金企業(yè)數(shù)量占比隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢(shì)，而外企數(shù)量明顯上升；外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于

20、本地企業(yè)；本地企業(yè)數(shù)量占70%；嘉國(guó)際廣場(chǎng)和金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金；金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金；咨詢服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱；咨詢服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱；傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱；傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱；行業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系514653464745454914%9%7%17%16%11%6%6%4042444648505254電子/電器/設(shè)備建筑/房地產(chǎn)金融/保險(xiǎn)商貿(mào)/物流信息/軟件/科技咨詢/法律/會(huì)計(jì)廣告/傳媒建材/裝飾0%5%10%15%20%行業(yè)平均租金企業(yè)數(shù)量

21、占比嘉國(guó)際廣場(chǎng)和大量知名企業(yè)在合肥的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需大量知名企業(yè)在合肥的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求小（如求?。ㄈ鏘BM在財(cái)富廣場(chǎng)一期僅租賃在財(cái)富廣場(chǎng)一期僅租賃150平米）。平米）。但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨郵電大廈入住企業(yè)承受面積分布13%35%39%13%3000平方米以上5001000平方米300500平方米200300金城大廈入住企業(yè)承受面積分布11%50%14%25%1000平方米以上5001000平方米200300平方米200平方米以下嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1.市場(chǎng)主流租戶為本地中小型企業(yè)；2.跨國(guó)公司和全國(guó)性公司租

22、金承受力高，面積需求通常較大，部分知名企業(yè)承租小面積；3.金融保險(xiǎn)、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對(duì)較弱；4.租戶結(jié)構(gòu)決定寫字樓租金水平；嘉國(guó)際廣場(chǎng)和財(cái)富二期業(yè)主置業(yè)目的59%41%投資自用財(cái)富二期投資客成交面積區(qū)間分布18%52%15%7%2%3%3%100以下100-150150-200200-300300-400400-600800-1500市場(chǎng)市場(chǎng)以中小投資需求為主以中小投資需求為主，成交面積區(qū)間集中在，成交面積區(qū)間集中在100-150平米，總價(jià)區(qū)間約平米，總價(jià)區(qū)間約50-80萬萬2除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現(xiàn)的市場(chǎng)化寫字樓均

23、采用了直接銷售的盈利模式。1嘉國(guó)際廣場(chǎng)和常規(guī)模式下的客戶分布常規(guī)模式下的客戶分布嘉國(guó)際廣場(chǎng)和高單價(jià)不成為寫字樓投資障礙，租金回報(bào)及物業(yè)本身的保值升值是決定投資行為的關(guān)鍵因素。目前合肥市場(chǎng)的投資客對(duì)目前合肥市場(chǎng)的投資客對(duì)9%的投資回報(bào)率接受度很高。的投資回報(bào)率接受度很高。以財(cái)富廣場(chǎng)二期的銷售為例開盤當(dāng)天推出206套，成交185套，均價(jià)5100元/平米，銷售火爆；按財(cái)富一期租金42元/平米/月計(jì)算，每年平均出租11個(gè)月，則財(cái)富廣場(chǎng)二期的年投資回報(bào)率為42*11/5100=9%；決定投資行為的另一個(gè)因素是投資風(fēng)險(xiǎn)性，就寫字樓投資來說，主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：對(duì)開發(fā)商的信任度：按期交房、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等兌現(xiàn)承諾

24、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的租金水平嘉國(guó)際廣場(chǎng)和財(cái)富二期自用業(yè)主行業(yè)分布34%16%13%10%9%6%3%3%1%1%3%1%0%27%商貿(mào)/物流咨詢/法律/會(huì)計(jì)建筑/房地產(chǎn)電子/電器/設(shè)備醫(yī)藥/化工/日用品建材/裝飾廣告/傳媒其他金融/保險(xiǎn)食品/煙酒信息/軟件/科技休閑/旅游/會(huì)展政府/組織財(cái)富二期自用客戶成交面積區(qū)間分布14%39%8%18%13%3%1%4%100以下100-150150-200200-300300-400400-600600-800800-1500根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)極少購(gòu)買寫字樓。外地駐肥企

25、業(yè)極少購(gòu)買寫字樓。嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1.市場(chǎng)以中小投資需求為主，投資額100萬以上的投資者占1/3左右；2.投資者關(guān)注投資回報(bào)率與投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)9%的回報(bào)率接受度高；3.自用買家以本地企業(yè)為主，需求面積比投資客大，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流；嘉國(guó)際廣場(chǎng)和在快速發(fā)展的市場(chǎng)中，本項(xiàng)目承擔(dān)了引導(dǎo)合肥寫字樓市場(chǎng)需求分級(jí)的在快速發(fā)展的市場(chǎng)中，本項(xiàng)目承擔(dān)了引導(dǎo)合肥寫字樓市場(chǎng)需求分級(jí)的責(zé)任，責(zé)任，以高租金承受力的企業(yè)為主力租戶定位，奠定項(xiàng)目未來的租金以高租金承受力的企業(yè)為主力租戶定位，奠定項(xiàng)目未來的租金實(shí)現(xiàn)水平。實(shí)現(xiàn)水平?？紤]到合肥市場(chǎng)高租金承受力、需求面積大的企業(yè)相對(duì)有限，在盡量考慮到合肥市場(chǎng)高租金承受力、需求面積大的企業(yè)相

26、對(duì)有限，在盡量吸引這些企業(yè)入駐的同時(shí)，吸引這些企業(yè)入駐的同時(shí)，提高租戶的包容性提高租戶的包容性，控制風(fēng)險(xiǎn)。，控制風(fēng)險(xiǎn)。樹標(biāo)桿包容性知名企業(yè)租金承受力高，并開始從傳統(tǒng)寫字樓中外溢，但總量有限；市場(chǎng)中的購(gòu)買者以中小投資客為主，大單投資客較少；自用購(gòu)買者以本地企業(yè)為主，外地企業(yè)和外企極少購(gòu)買寫字樓；市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1.產(chǎn)權(quán)的整體性：協(xié)調(diào)租戶關(guān)系，保證租戶的整體素質(zhì)；2.產(chǎn)品定位準(zhǔn)確：昭示企業(yè)形象、適應(yīng)其辦公需求；1.保證產(chǎn)權(quán)不過于分散；2.提升產(chǎn)品的適應(yīng)性；1.完全排除中小投資客將影響銷售速度，陷入潛在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；2.完全排除市場(chǎng)主流租戶，將有可能使項(xiàng)目面臨有名無市的窘境。樹標(biāo)桿，租戶升級(jí)

27、包容性，控制風(fēng)險(xiǎn)以產(chǎn)品內(nèi)部差異化為基礎(chǔ)，營(yíng)銷策略為手段，實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)。以產(chǎn)品內(nèi)部差異化為基礎(chǔ)，營(yíng)銷策略為手段，實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)。1.實(shí)現(xiàn)對(duì)中小投資客的包容性；2.實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)主流租戶的包容性；市場(chǎng)條件策略目標(biāo)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和標(biāo)桿性企業(yè)標(biāo)桿性企業(yè)外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)；金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、電子電器、信息軟件等行業(yè)；租金承受力強(qiáng)，形象要求極高；租賃為主；跟隨型企業(yè)跟隨型企業(yè)本地領(lǐng)先企業(yè)為主；商貿(mào)物流、裝飾裝修等；租金承受力較弱，形象要求較高；有購(gòu)買需求；4F21F24F高高端端樓樓層層中中端端樓樓層層使用者使用者購(gòu)買者購(gòu)買者大單投資客大單投資客大單自用購(gòu)買者大單自用購(gòu)買者控制中小投資客比例控制

28、中小投資客比例自用購(gòu)買者自用購(gòu)買者中小投資客中小投資客商業(yè)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和吸引標(biāo)桿型企業(yè)入住吸引標(biāo)桿型企業(yè)入住大量本地下游企業(yè)大量本地下游企業(yè)投資者跟隨投資者跟隨嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵詞：區(qū)位、品質(zhì)、性價(jià)比核心客戶核心客戶重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶游離客戶游離客戶本區(qū)域投資客自用客戶異地投資者嘉國(guó)際廣場(chǎng)和市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略嘉國(guó)際廣場(chǎng)和領(lǐng)袖企業(yè)跟隨企業(yè)預(yù)計(jì)總租賃面積1/2以上外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)；電子電器、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、信息軟件等行業(yè)；能承受市場(chǎng)最高租金；客戶訴求：p頂尖形象p高檔配置p成熟地段p租戶勻質(zhì)p一流服務(wù)本地領(lǐng)先企業(yè)為主；房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)；

29、有購(gòu)買需求，關(guān)注性價(jià)比；客戶訴求：p高端形象p成熟地段p頂尖企業(yè)聚集p合理的使用成本嘉國(guó)際廣場(chǎng)和自用自用投資投資自用兼投資：購(gòu)買較大面積，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。價(jià)值訴求：p租金回報(bào)率p物業(yè)保值升值潛力p投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值訴求：p高形象p性價(jià)比p服務(wù)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和市場(chǎng)容量面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目如何市場(chǎng)容量面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)反映？實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)反映？核心問題核心問題1. 打時(shí)間差，規(guī)避提早入市項(xiàng)目，領(lǐng)先政務(wù)新區(qū)發(fā)展；打時(shí)間差，規(guī)避提早入市項(xiàng)目，領(lǐng)先政務(wù)新區(qū)發(fā)展；2. 突破傳統(tǒng)價(jià)值體系，突破傳統(tǒng)價(jià)值體系，從租戶結(jié)構(gòu)

30、升級(jí)入手，差異化營(yíng)銷從租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)入手，差異化營(yíng)銷；3. 產(chǎn)品內(nèi)部差異化，實(shí)現(xiàn)樹標(biāo)桿和包容性雙重目標(biāo)，保證形象產(chǎn)品內(nèi)部差異化，實(shí)現(xiàn)樹標(biāo)桿和包容性雙重目標(biāo)，保證形象同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)；解決思路解決思路嘉國(guó)際廣場(chǎng)和形象定位核心商務(wù)區(qū)核心商務(wù)區(qū)純商務(wù)純商務(wù)高品質(zhì)辦公樓高品質(zhì)辦公樓dede和嘉國(guó)際廣場(chǎng)一一目標(biāo)梳理與問題界定目標(biāo)梳理與問題界定二二市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略三三營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國(guó)際廣場(chǎng)和營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國(guó)際廣場(chǎng)和面對(duì)市場(chǎng)，我們應(yīng)該如何表現(xiàn)？嘉國(guó)際廣場(chǎng)和本項(xiàng)目發(fā)展策略？本項(xiàng)目發(fā)展策略？嘉國(guó)際廣場(chǎng)和比硬件、比客戶嘉國(guó)際廣場(chǎng)和S（優(yōu)勢(shì)

31、）：S1、三面環(huán)路，交通靈活，昭示性強(qiáng)S2、市政規(guī)劃大型公交站，位于北一 環(huán)立交出口S3、項(xiàng)目處于規(guī)劃階段，順應(yīng)市場(chǎng)可 調(diào)整的范圍大W（劣勢(shì)）：W1、與財(cái)富廣場(chǎng)隔街對(duì)望，項(xiàng)目周邊 無景觀資源，視野較差W2、開發(fā)商品牌效應(yīng)不強(qiáng)，比起財(cái)富 廣場(chǎng)明顯較弱 O（機(jī)會(huì)）：O1、北區(qū)規(guī)劃為合肥CBD核心區(qū)， 與財(cái)富廣場(chǎng)等項(xiàng)目構(gòu)成集聚O2、合肥市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯 ，帶 來較大的寫字樓需求量T（威脅）：T1、與財(cái)富廣場(chǎng)三期同期投入市場(chǎng)，威 脅較大，片區(qū)價(jià)格比較難以突破T2、政務(wù)新區(qū)、馬鞍山路規(guī)劃大量寫字 樓項(xiàng)目，造成片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)SWOTSWOT分析分析嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和OT戰(zhàn)略：戰(zhàn)略：把握機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅 把

32、握北一環(huán)在合肥人心目中已經(jīng)建立起的CBD概念 連同財(cái)富廣場(chǎng)一、二、三期，及濉溪路另外幾個(gè)寫字樓項(xiàng)目， 共同建立商務(wù)核心 分析周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品，走差異化路線，使非同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 建立標(biāo)準(zhǔn)？整合資源？結(jié)合品質(zhì)？由于片區(qū)是共同營(yíng)造的氛圍所以，當(dāng)財(cái)富廣場(chǎng)引起關(guān)注時(shí)，我們同樣能分享關(guān)注反之亦然產(chǎn)品價(jià)值不能有效引起關(guān)注但在同樣的地段關(guān)注程度下，它能影響購(gòu)買決定思考：思考：嘉國(guó)際廣場(chǎng)和體現(xiàn)項(xiàng)目差異化，主打純商務(wù)感及產(chǎn)品路線嘉國(guó)際廣場(chǎng)和怎樣體現(xiàn)商務(wù)感及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)？產(chǎn)品補(bǔ)充建議嘉國(guó)際廣場(chǎng)和體現(xiàn)商務(wù)感四大要素嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1、內(nèi)、外交通組織順暢u內(nèi)部交通組織獨(dú)立性u(píng)辦公區(qū)高樓層與低樓層形成交通分離u電梯等候時(shí)間小于30秒項(xiàng)

33、目地塊市中心u外部位于北一環(huán)立交口u寫字樓辦公客戶擁有專用通道u設(shè)置出租車下客、等候區(qū)u市政規(guī)劃在項(xiàng)目前設(shè)置大型公交樞紐站財(cái)富廣場(chǎng)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和2、智能化系統(tǒng)、24小時(shí)水電n保證入住客戶私密性、安全性n體現(xiàn)樓體高檔品質(zhì)n24小時(shí)分控水電，客戶享受自用自給的便利n智能化會(huì)議中心，提供對(duì)話平臺(tái)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和3、知名的物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司的渠道，接洽潛在客戶嘉國(guó)際廣場(chǎng)和4、完善的配套設(shè)施n銀行n餐飲n商務(wù)中心n咖啡廳n便利店嘉國(guó)際廣場(chǎng)和體現(xiàn) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 五大要素n建筑外立面n大 堂n停 車n電 梯n細(xì) 節(jié)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1、建筑外立面關(guān)鍵詞：風(fēng)格鮮明、氣勢(shì)宏大在低部及入口處做足文章嘉國(guó)際廣場(chǎng)和2、大堂關(guān)鍵

34、詞：簡(jiǎn)潔、明亮、高大大堂挑高810米面積600700平方米（大堂作為正式售樓處，以給客戶直觀感受）可參考郵電大廈嘉國(guó)際廣場(chǎng)和3、停車關(guān)鍵詞：車位比高、進(jìn)出方便設(shè)置23個(gè)出口，方便進(jìn)出地下連通，滿足200平米/1車位的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目停車位300350左右，如空間不夠可設(shè)置雙層機(jī)械停車位VIPVIP車位車位嘉國(guó)際廣場(chǎng)和4、電梯關(guān)鍵詞：高速、單部服務(wù)面積、縮短等候時(shí)間滿足6000平米/1部電梯，等候時(shí)間不超過30秒的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)伤歉髋渌牟浚ǜ咚?350KG）電梯，高低層區(qū)分流電梯廳簡(jiǎn)潔、明亮，公共空間不一定要用最好的材料，但要有視覺沖擊推薦品牌:迅達(dá)、三菱、OTIS嘉國(guó)際廣場(chǎng)和5、細(xì)節(jié)關(guān)鍵詞：實(shí)用

35、、品位嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和主要解決三個(gè)問題嘉國(guó)際廣場(chǎng)和嘉國(guó)際廣場(chǎng)和營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國(guó)際廣場(chǎng)和總營(yíng)銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價(jià)值整合提升公司品牌價(jià)值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會(huì)圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會(huì)精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報(bào)紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時(shí)售樓處展示大堂展示項(xiàng)目物料展示圍檔、樓體展示掃樓客戶單買客戶名單銷控客戶三年發(fā)展規(guī)劃嘉國(guó)際廣場(chǎng)和總營(yíng)銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價(jià)值整合提升公司品牌價(jià)值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會(huì)圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會(huì)精品辦公樓巡展物業(yè)管理公

36、司簽約報(bào)紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時(shí)售樓處展示大堂展示項(xiàng)目物料展示圍檔展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國(guó)際廣場(chǎng)和區(qū)域價(jià)值整合提升區(qū)域價(jià)值整合提升【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：片區(qū)規(guī)劃及合肥商務(wù)遠(yuǎn)景內(nèi)容：片區(qū)規(guī)劃及合肥商務(wù)遠(yuǎn)景報(bào)紙媒體配合報(bào)道嘉國(guó)際廣場(chǎng)和區(qū)域價(jià)值整合提升區(qū)域價(jià)值整合提升【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：與財(cái)富廣場(chǎng)三期、北區(qū)其他寫內(nèi)容：與財(cái)富廣場(chǎng)三期、北區(qū)其他寫 字樓項(xiàng)目聯(lián)合炒作項(xiàng)目字樓項(xiàng)目聯(lián)合炒作項(xiàng)目報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道嘉國(guó)際廣場(chǎng)和區(qū)域價(jià)值整合提升區(qū)域價(jià)值整合提升【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊

37、急性：重要度：重要度：內(nèi)容：政府對(duì)片區(qū)規(guī)劃文件、項(xiàng)目文件內(nèi)容：政府對(duì)片區(qū)規(guī)劃文件、項(xiàng)目文件嘉國(guó)際廣場(chǎng)和總營(yíng)銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價(jià)值整合提升公司品牌價(jià)值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會(huì)圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會(huì)精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報(bào)紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時(shí)售樓處展示大堂展示項(xiàng)目物料展示圍檔展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國(guó)際廣場(chǎng)和公司品牌價(jià)值推廣公司品牌價(jià)值推廣【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：開發(fā)商介紹、簽約儀式內(nèi)容：開發(fā)商介紹、簽約儀式報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道嘉國(guó)際廣場(chǎng)和公司品牌價(jià)值推廣公司品牌價(jià)值推廣【營(yíng)銷推廣攻

38、略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容：開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項(xiàng)目和嘉集團(tuán)英文名+LOGO公司介紹三跨為一組沿濉溪路布置三跨為一組沿濉溪路布置持續(xù)時(shí)間：2個(gè)月左右嘉國(guó)際廣場(chǎng)和總營(yíng)銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價(jià)值整合提升公司品牌價(jià)值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會(huì)圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會(huì)精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報(bào)紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時(shí)售樓處展示大堂展示項(xiàng)目物料展示圍檔展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國(guó)際廣場(chǎng)和產(chǎn)品體系建立產(chǎn)品體系建立【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：項(xiàng)目產(chǎn)品介紹、

39、新工藝、新材料內(nèi)容：項(xiàng)目產(chǎn)品介紹、新工藝、新材料報(bào)紙、平面媒體加大力度推廣嘉國(guó)際廣場(chǎng)和產(chǎn)品體系建立產(chǎn)品體系建立【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：一線城市甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容：一線城市甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和產(chǎn)品體系建立產(chǎn)品體系建立【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：物管、物管顧問簽約內(nèi)容：物管、物管顧問簽約報(bào)紙、平面媒體進(jìn)行報(bào)道嘉國(guó)際廣場(chǎng)和總營(yíng)銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價(jià)值整合提升公司品牌價(jià)值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會(huì)圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會(huì)精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報(bào)紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時(shí)

40、售樓處展示大堂展示項(xiàng)目物料展示圍檔展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國(guó)際廣場(chǎng)和【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】報(bào)紙、平面媒體報(bào)紙、平面媒體推廣策略推廣策略嘉國(guó)際廣場(chǎng)和【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】廣電媒體廣電媒體推廣策略推廣策略和嘉國(guó)際，商務(wù)經(jīng)典，坐落北一環(huán)CBD核心區(qū)域商務(wù)快線：0551-XXXXXXX嘉國(guó)際廣場(chǎng)和推廣策略推廣策略緊急性：緊急性：重要度：重要度：【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】報(bào)紙、平面媒體報(bào)紙、平面媒體重要節(jié)點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn)傳遞內(nèi)容傳遞內(nèi)容軟文推出強(qiáng)度軟文推出強(qiáng)度0808年年8 8月，定向推廣月，定向推廣深摸客戶，相關(guān)內(nèi)容傳遞以及演繹深摸客戶，相關(guān)內(nèi)容傳遞以及演繹0707年年1212月，

41、區(qū)域論壇月，區(qū)域論壇北區(qū)北區(qū)CBDCBD核心價(jià)值核心價(jià)值中強(qiáng)度中強(qiáng)度0808年年1 1月底，產(chǎn)品發(fā)布會(huì)月底，產(chǎn)品發(fā)布會(huì)高強(qiáng)度高強(qiáng)度0707年年9 9月，項(xiàng)目亮相，開工儀式月，項(xiàng)目亮相，開工儀式中強(qiáng)度中強(qiáng)度0808年年3 3月，物業(yè)管理公司簽約活動(dòng)月，物業(yè)管理公司簽約活動(dòng)服務(wù)對(duì)于高品質(zhì)，獨(dú)享商務(wù)空間服務(wù)對(duì)于高品質(zhì)，獨(dú)享商務(wù)空間中強(qiáng)度中強(qiáng)度弱弱宣揚(yáng)產(chǎn)品價(jià)值，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)宣揚(yáng)產(chǎn)品價(jià)值，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)0808年年6 6月，正式售樓處開放月，正式售樓處開放口碑傳播口碑傳播弱弱0808年年9 9月，老帶新活動(dòng)月，老帶新活動(dòng)中強(qiáng)度中強(qiáng)度進(jìn)展?fàn)顩r傳達(dá)，項(xiàng)目信息傳遞進(jìn)展?fàn)顩r傳達(dá)，項(xiàng)目信息傳遞開發(fā)商、項(xiàng)目介紹，各方

42、合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開發(fā)商、項(xiàng)目介紹，各方合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手0808年年4 4月，開盤月，開盤中強(qiáng)度中強(qiáng)度0707年年1212月，公司月，公司VIVI、LOGOLOGO完成完成集團(tuán)品牌形象塑造，項(xiàng)目宣傳集團(tuán)品牌形象塑造，項(xiàng)目宣傳高強(qiáng)度高強(qiáng)度客戶體驗(yàn)，直觀感受客戶體驗(yàn)，直觀感受嘉國(guó)際廣場(chǎng)和2007 092008 01整版報(bào)廣，主要在合肥晚報(bào)以及新安晚報(bào)，每家1次產(chǎn)品發(fā)布會(huì)集團(tuán)VI面市開工儀式開盤前1周，高強(qiáng)度報(bào)廣，主要媒體同時(shí)使用；每家1次/周開盤1周后主要媒體通報(bào)銷售狀況總體推廣強(qiáng)度示意總體推廣強(qiáng)度示意2007 09緊急性：緊急性：重要度：重要度：推推廣廣策策略略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】廣告強(qiáng)度廣告

43、強(qiáng)度2007 122008 04開盤區(qū)域論壇中強(qiáng)度報(bào)廣，主流媒體同時(shí)使用；整版低強(qiáng)度硬廣，主要依靠軟文項(xiàng)目亮相低強(qiáng)度硬廣，主要依靠軟文各家媒體交替使用，總頻率3次/周；客戶活動(dòng)信息2008 06高強(qiáng)度報(bào)廣，主流媒體同時(shí)使用；整版，高強(qiáng)度硬廣高強(qiáng)度硬廣正式售樓處啟用2007 122008 012008 042008 06嘉國(guó)際廣場(chǎng)和推廣策略推廣策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：內(nèi)容：LOGO、案名、電話、案名、電話路旗布置區(qū)域嘉國(guó)際廣場(chǎng)和推廣策略推廣策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：項(xiàng)目?jī)?nèi)容：項(xiàng)目SLOGEN 案名、電話案名

44、、電話嘉國(guó)際廣場(chǎng)和總營(yíng)銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價(jià)值整合提升公司品牌價(jià)值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會(huì)圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會(huì)精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報(bào)紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時(shí)售樓處展示大堂展示項(xiàng)目物料展示圍檔、樓體展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國(guó)際廣場(chǎng)和展示策略展示策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：選址位置要求：昭示性強(qiáng)選址位置要求：昭示性強(qiáng)嘉國(guó)際廣場(chǎng)和展示策略展示策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：關(guān)鍵詞：裝修到位，展示做足關(guān)鍵詞：裝修到位，展示做足嘉國(guó)際廣場(chǎng)和展示策略展示策略緊急性：緊急

45、性：重要度：重要度：核心筒入口門口廣場(chǎng)濉濉 溪溪 路路接待區(qū)展 示 區(qū)隔墻洗手間辦公區(qū)體驗(yàn)區(qū)洽談區(qū)放映廳簽約室售樓處布置售樓處布置嘉國(guó)際廣場(chǎng)和引導(dǎo)處安排引導(dǎo)處安排2名中年穩(wěn)重紳士風(fēng)名中年穩(wěn)重紳士風(fēng) 度的物業(yè)管理人員做指引度的物業(yè)管理人員做指引 2、入戶給客戶以大氣、高服務(wù)的沖擊。、入戶給客戶以大氣、高服務(wù)的沖擊。展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國(guó)際廣場(chǎng)和甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)高檔寫字樓標(biāo)簽；提高其購(gòu)買欲甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)高檔寫字樓標(biāo)簽；提高其購(gòu)買欲 推動(dòng)銷售進(jìn)程。推動(dòng)銷售進(jìn)程。展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國(guó)際廣場(chǎng)和讓客戶切身體驗(yàn)項(xiàng)目特點(diǎn)；提高其購(gòu)買欲，推動(dòng)銷售進(jìn)程讓客戶切身體驗(yàn)項(xiàng)目特點(diǎn)；提

46、高其購(gòu)買欲，推動(dòng)銷售進(jìn)程展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國(guó)際廣場(chǎng)和可圍繞樓體沙盤布置，也可根據(jù)需要在大堂靠近窗戶可圍繞樓體沙盤布置，也可根據(jù)需要在大堂靠近窗戶 一側(cè)布置，目的要最大限度體驗(yàn)大堂的闊氣。一側(cè)布置，目的要最大限度體驗(yàn)大堂的闊氣。接待用桌距要適量增大，減小互相干擾。接待用桌距要適量增大，減小互相干擾。 2、可以在桌椅之間布置隔簾，提高私密性，感受尊貴感。、可以在桌椅之間布置隔簾，提高私密性，感受尊貴感。 展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國(guó)際廣場(chǎng)和1、可分割為幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間、可分割為幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間 2、各室互不干擾，增加私密性、各室互不干擾，增加私密性 3、提升服務(wù)

47、品質(zhì)，體現(xiàn)尊貴感、提升服務(wù)品質(zhì)，體現(xiàn)尊貴感展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國(guó)際廣場(chǎng)和展示策略展示策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內(nèi)容：內(nèi)容：LOGOLOGO、案名、電話、賣點(diǎn)詮釋、案名、電話、賣點(diǎn)詮釋大幕墻低圍擋嘉國(guó)際廣場(chǎng)和圍墻做法圍墻做法緊急性：緊急性：重要度：重要度：形象墻高形象墻高9米米 n傳達(dá)純商務(wù)理念，突出傳達(dá)純商務(wù)理念，突出項(xiàng)目精品氣質(zhì)項(xiàng)目精品氣質(zhì)n展示本項(xiàng)目突出賣點(diǎn)展示本項(xiàng)目突出賣點(diǎn)n樹立合肥高檔寫字樓標(biāo)樹立合肥高檔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)n營(yíng)造項(xiàng)目氣勢(shì)營(yíng)造項(xiàng)目氣勢(shì)8888888售樓処和嘉國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域區(qū)域前景前景價(jià)值價(jià)值展示展示項(xiàng)目賣項(xiàng)目賣點(diǎn)羅列點(diǎn)羅列純

48、商務(wù)感純商務(wù)感寫字樓演寫字樓演繹繹商商標(biāo)標(biāo)起航起航LOGO備注：該形象墻部分為中英文對(duì)照，體現(xiàn)國(guó)際感備注：該形象墻部分為中英文對(duì)照，體現(xiàn)國(guó)際感嘉國(guó)際廣場(chǎng)和圍墻做法圍墻做法備注：該形象墻部分為中英文對(duì)照，體現(xiàn)國(guó)際感備注：該形象墻部分為中英文對(duì)照，體現(xiàn)國(guó)際感和嘉集團(tuán)項(xiàng)目介紹SLOGENLOGO三跨為一組沿三跨為一組沿紅線紅線布置布置嘉國(guó)際廣場(chǎng)和展示策略展示策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：東洗衣場(chǎng)路、蒙城路昭示性較好人流量、車流量大南環(huán)城北路，低處遮擋昭示性最好人流量、車流量最大西面向財(cái)富廣場(chǎng)，財(cái)富廣場(chǎng)遮擋昭示性中等人流量、車流量較小北濉溪路、無遮擋昭示性較好人流量、

49、車流量大嘉國(guó)際廣場(chǎng)和展示策略展示策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：廣告面廣告面廣告面廣告面嘉國(guó)際廣場(chǎng)和總營(yíng)銷舉措?yún)^(qū)域論壇區(qū)域價(jià)值整合提升公司品牌價(jià)值推廣建立產(chǎn)品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會(huì)圍墻包裝產(chǎn)品發(fā)布會(huì)精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報(bào)紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時(shí)售樓處展示大堂展示項(xiàng)目物料展示圍檔、樓體展示掃樓客戶單買客戶名單銷控客戶三年發(fā)展攻略嘉國(guó)際廣場(chǎng)和最直接的方法，針對(duì)目標(biāo)客戶營(yíng)銷最直接的方法，針對(duì)目標(biāo)客戶營(yíng)銷客戶策略客戶策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：嘉國(guó)際廣場(chǎng)和捕捉其他項(xiàng)目的捕捉其他項(xiàng)目的

50、B類客戶類客戶客戶策略客戶策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：A類客戶B類客戶嘉國(guó)際廣場(chǎng)和給客戶選擇越少越好，更不要自己打自己給客戶選擇越少越好，更不要自己打自己客戶策略客戶策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：廣場(chǎng)廣場(chǎng)廣場(chǎng)廣場(chǎng)濉 溪 路財(cái)富廣場(chǎng)高高中中低低高高中中低低1234561 23 45 67商鋪商鋪7嘉國(guó)際廣場(chǎng)和按照100、300、500、1000平方不同面積，對(duì)自用購(gòu)買客戶針對(duì)性營(yíng)銷客戶策略客戶策略【營(yíng)銷推廣攻略營(yíng)銷推廣攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：為客戶量身定做的企業(yè)發(fā)展與辦公樓需求關(guān)系分析為客戶量身定做的企業(yè)發(fā)展與辦

51、公樓需求關(guān)系分析包括：辦公樓規(guī)劃布局三五年發(fā)展調(diào)整格局變化企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，辦公仍可合理利用嘉國(guó)際廣場(chǎng)和一切營(yíng)銷舉措，都為客戶成交嘉國(guó)際廣場(chǎng)和營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國(guó)際廣場(chǎng)和熱烈、隆重、有效、營(yíng)造強(qiáng)大的社會(huì)影響力！912912346嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件一關(guān)鍵事件一緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件二關(guān)鍵事件二緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件三關(guān)鍵事件三緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件四關(guān)鍵事件四緊急性：緊急性：重要度：

52、重要度：【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件五關(guān)鍵事件五緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】軟文力度軟文力度中強(qiáng)度中強(qiáng)度嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件六關(guān)鍵事件六緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】軟文力度軟文力度中強(qiáng)度中強(qiáng)度嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件七關(guān)鍵事件七緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】報(bào)紙公告報(bào)紙公告/ /媒體炒做（前一周）媒體炒做（前一周）客戶信函客戶信函/ /電話通知（前一周）電話通知（前一周）合同系統(tǒng)測(cè)試完成以及合同公示合同系統(tǒng)測(cè)試完成以及合同公示電腦銷售系統(tǒng)電腦銷售系統(tǒng)/Pos/Pos機(jī)機(jī)人員配備到位人員配備到位模型、沙盤到位模型、沙盤到位銷售物料到位銷售物料到位現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造茶點(diǎn)準(zhǔn)備到位茶點(diǎn)準(zhǔn)備到位嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件八關(guān)鍵事件八緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體具體事件營(yíng)銷攻略事件營(yíng)銷攻略】嘉國(guó)際廣場(chǎng)和關(guān)鍵事件九關(guān)鍵