房地長開發(fā)項目全程策劃方案論文

1、 畢 業(yè) 設 計（論文）中文題目房地產開發(fā)項目全程策劃方案設計英文題目xiamen 2012 p01 process plan design of real estate development project 院 系：土木工程與建筑學院年級專業(yè)：姓 名：學 號：指導教師：職 稱：201 年 月 日畢業(yè)設計（論文）誠信聲明書本人鄭重聲明：在畢業(yè)設計（論文）工作中嚴格遵守學校有關規(guī)定，恪守學術規(guī)范；我所提交的畢業(yè)設計（論文）是本人在 指導教師的指導下獨立研究、撰寫的成果，設計（論文）中所引用他人的文字、研究成果，均已在設計（論文）中加以說明；在本人的畢業(yè)設計（論文）中未剽竊、抄襲他人的學術觀點、

2、思想和成果，未篡改實驗數(shù)據(jù)。本設計（論文）和資料若有不實之處，本人愿承擔一切相關責任。學生簽名： 年 月 日廈門2012p01房地產開發(fā)項目全程策劃方案設計【摘 要】房地產業(yè)已經成為我國國民經濟的支柱行業(yè)。隨著房地產市場的日趨成熟，購房者越來越理性，房地產開發(fā)商之間的競爭越來越激烈。因此，房地產項目全程策劃工作顯得尤為重要，一個良好的項目策劃，是項目開發(fā)成功的關鍵因素。房地產項目全程策劃包括：市場調研、項目建設的必要性分析、技術的合理性分析、投資的可靠性分析等。其中，對項目進行財務評價。評價項目的投資效益是項目前期策劃的重中之重。本文以房地產全程策劃的思維模式為理論基礎，擬定了廈門2012p0

3、1地塊項目的定位策劃、工程實施策劃、營銷策劃等。項目定位策劃運用swto分析，工程的實施策劃以項目管理的思想和方法為指導，分別擬定項目的質量、進度、成本控制方案。營銷推廣策劃運用相關營銷策劃在項目投資分析的基礎上對區(qū)域市場及競爭樓盤的調查分析?！娟P鍵詞】 ：房地產 項目定位 財務評價 營銷策劃xiamen 2012 p01 process plan design of realestate development project【abstract】the real estate industry has become the pillar industry of national econom

4、y in our country. as the real estate market matures, buyers are more and more rational, growing competition between real estate developers. therefore, real estate projects throughout the planning work is particularly important, a good project planning, project development is key factors of success.

5、real estate project process plan include: market research, analysis of the necessity of project construction, the rationality of the technology, the reliability of the investment analysis and so on. among them, the financial evaluation of project. evaluation of investment benefit is the key of the p

6、re-project planning.in this paper, based on the theory of the real estate throughout the planning mode of thinking, to formulate the xiamen 2012 p01 plot the positioning of the project planning, project planning, marketing planning, etc. localization project planning using swto analysis, the impleme

7、ntation of the project planning guided by the ideas and methods of project management, respectively formulate project quality, progress and cost control plan. marketing planning with relevant marketing planning in the project investment analysis of regional market on the basis of the investigation a

8、nd analysis of competition and development【keywords】the real estate project location financial evaluation marketing planning目錄第一章 總論81.1 房地產策劃的概念81.2 房地產策劃的發(fā)展過程81.3 房地產策劃的現(xiàn)狀91.4 房地產策劃的內容91.5 本文研究的目的、范圍以及方法10第二章 項目概況及項目背景112.1 項目基本概況112.2 項目背景12第三章 市場調查與預測分析13 3.1廈門寫字樓分析133.2 寫字樓銷售市場分析143.3 寫字樓市場因應探討

9、153.4 市場復蘇跡象153.5 寫字樓市場需求方向分析163.6 寫字樓開發(fā)方向分析163.7 個案調查173.8 廈門未來寫字樓市場變動趨勢分析193.9 項目周邊環(huán)境及配套分析19第四章 市場定位策略與產品策劃234.1 項目swot分析234.2 市場定位24第五章 設計方案簡介與方案必選255.1總體設計方案255.2商業(yè)圈設計方案255.3寫字樓設計方案265.4寫字樓系統(tǒng)配置295.5 寫字樓客梯布置295.6 洗手間布置295.7 強電、弱電、新風機房29第六章 節(jié)能專篇306.1 相關法規(guī)依據(jù)306.2 用能標準和節(jié)能規(guī)范306.3 項目所在地能源供應情況306.4 能源消

10、耗種類及數(shù)量316.5 項目節(jié)能措施及效果分析33第七章 營銷攻略與市場推廣397.1項目營銷策略397.2 項目營銷推廣建議45 7.3 銷售推廣之宏觀戰(zhàn)略47第八章 投資估算與資金籌措498.1投資估算498.2開發(fā)成本49 8.2.1土地費用49 8.2.3建安工程費49 8.2.5開發(fā)間接費用508.3開發(fā)費用51 8.3.1管理費用51 8.3.2銷售費用49 8.3.3財務費用49第九章 財務效益、經濟與社會效益評價539.1財務效益評價53 9.1.1財務效益評價依據(jù)53 9.1.2盈利能力分析53 9.1.3清償能力分析53 9.1.4資金平衡能力分析和資產負債分析53 9.1

11、.5盈虧平衡分析53 9.1.6敏感性分析549.2經濟和社會效益評價55 9.2.1符合政府相關政策55 9.2.2對社會經濟的影響559.3項目綜合評價55第十章 結論與建議5610.1項目結論5610.2項目建議56致謝57參考文獻58附錄597第一章 總論1.1 房地產策劃的概念 我國的房地產市場，在19世紀初期就產生了雛形，在這之后一直隨著國家經濟和社會的發(fā)展一直完善。從新中國成立至今，我國房地產業(yè)更是發(fā)生了翻天覆地的變化。尤其是從1993年開始，面對房地產市場過熱的情況。我國出臺了一系列的法規(guī)，使得房地產過熱的勢頭得到有效的緩解，房地產行業(yè)中的泡沫被大量的挖掘出來。我國房地產行業(yè)進

12、行了一系列的嚴格整頓，規(guī)范了房地產市場的主體行為。因此，我國的房地產市場開始進入了一個良性發(fā)展的階段。同時，也就是從這時開始。我國的房地產策劃開始受到越來越多房地產商的重視。有關房地產策劃的理論、觀點如雨后春筍般的展現(xiàn)出來，越來越多成功策劃使得房地產項目獲得了很大的收益，同時也有很多死盤被神奇的救活。房地產全程策劃貫穿了房地產項目開發(fā)的整個過程，是一項極為重要的工作。一般由開發(fā)商聘用專業(yè)的房地產策劃公司來執(zhí)行。從大的范圍來講，房地產全程策劃的內容主要包括：項目的前期定位、項目的推廣整合、項目的銷售招商等。1.2 房地產策劃的發(fā)展過程根據(jù)房地產開發(fā)項目在其所運用的各種策劃技術手段來分類?？梢詫⒎?/p>

13、地產策劃劃分為三個階段。既：單項策劃階段，綜合策劃階段和符合策劃階段。第一，單項策劃階段：既運用單一的技術手段來對項目進行策劃。并且在某一種技術手段上進行深入的深化、拓展。并最使得項目獲得良好的效果。這種階段的成功案例就是廣州順德的碧桂園項目，該項目創(chuàng)造性的提出了一系列全新的生活方式。再加之前期的大量廣告媒體的宣傳攻勢，使得消費者在傳統(tǒng)觀念上發(fā)生了很大的轉變。對于之前的只是單純的買房子，轉而變成了入住碧桂園是一種身份地位的象征。因為大家都認為，碧桂園是成功人士的家園。所以，碧桂園策劃項目的成功就在于其深化了某一種單一的策劃手段。通過這個策劃案例，驗證了那句話：“好項目不是找來的，是是策劃出來的

14、”。由此可見，房地產策劃在項目開發(fā)中的重要性。在這一階段，強調項目所蘊含的文化因素所產生的名牌效應作為主導作用。從此房地產策劃得到了業(yè)界普遍的認可。第二，綜合策劃階段：就是具體的項目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主要軸線。綜合運用投資、市場、廣告和營銷等一系列技術手段，使得銷售達到預期的效果。在這個階段策劃成功的案列也不勝枚舉，例如：廣州翠湖山莊項目。其主題是“非一般度假或生活居所”，在這一策劃的主線題之下，輔之以優(yōu)秀的園林設計方案。在此之后又推出了獨具匠心的營銷策劃方案隨后，又組織策劃了一些公共活動。在這些綜合策劃活動的推動下，使得翠湖山莊取得了很好的銷售業(yè)績。在這一階段，逐漸形成了房地產策劃

15、的理論，并且出現(xiàn)了策劃理論的百家爭鳴。在此階段主要產生了王志剛的“策劃基本理論”和馮佳的“全程策劃理論”。第三，復合策劃階段：就是使狹義地產和泛地產相結合。既房地產策劃除了在房地產領域運用之外，還可以運用房地產領域以外的其他技術。所謂泛地產就是不局限于以房子為核心，是在某一特定的概念下營造一種個性化的主體功能區(qū)域，房子在這里或許不是主體，可能成為附屬的配套設施。1.3 房地產策劃的現(xiàn)狀房地產策劃的開始是在深圳、上海和廣州等一些沿海發(fā)達城市。經過多年的房地產策劃的積累和實踐。使得在第一線的策劃人員積累了許多豐富的案例和非常有價值的策劃理論。在最近的幾年內，內陸的一些城市也開始逐漸對房地產策劃注重

16、起來。這些城市學習策劃的方式主要有一下幾種。第一,派一些專業(yè)的人士到沿海發(fā)達城市學習，通過參加一系列的培訓班學到相關的理論和原理。第二,高薪聘用知名的策劃專家到內地的開發(fā)項目擔任項目開發(fā)的中策劃或總監(jiān)。但與此同時，內地的策劃人員不可避免的會出現(xiàn)一些“雷同”的現(xiàn)象。要想房地產策劃健康可持續(xù)的發(fā)展，一條最可行的，也是最有效的方法就是創(chuàng)新。房地產策劃是在人們的爭議中發(fā)展，成長起來的。在這些年中，即時人們對房地產策劃的經濟價值和社會價值有了普遍的認可度。但是，還是有不少的人對于房地產策劃的價值和地位持否認態(tài)度。當前，有些人認為房地產策劃對于房地產策劃沒有太多的作用。另一些人認為房地產策劃過于神秘，過分

17、的夸大了房地產策劃在房地產行業(yè)中所起到的作用。如果我們可以用一種客觀的心態(tài)來看待正在成長的房地產行業(yè)，就不會出現(xiàn)上述這些過于苛刻或者盲目崇拜的心理1.4 房地產策劃的內容房地產項目策劃主要包括一下內容：第一，項目相關消費者心理與行為分析；第二，房地產項目的策劃；第三，項目土地使用權的獲?。坏谒?，項目房地產市場調查；第五，房地產項目市場定位；第六，房地產項目的價格策略；第七，房地產項目的投資策略；第八，房地產項目的廣告策略；第九，房地產項目的銷售策略；第十，房地產項目物業(yè)管理的前期介入。在這一系列的策劃活動中，項目的可行性研究是策劃的核心活動。項目可行性研究所主要解決的問題包括：項目建設的必要性

18、，技術的可能性和投資的可靠性。在項目前期策劃的重點，是對項目進行技術經濟分析，對項目的投資效益進行評價。房地產項目全程策劃從資源整合、項目定位、投資分析、產品設計、營銷推廣等一系列環(huán)節(jié)中進行“全過程”策劃，各個環(huán)節(jié)相互連貫，缺一不可。1.5 本文研究的目的、范圍以及方法房地產開發(fā)項目全程策劃，是房地產商品開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。通過本文對真實存在的，廈門2012p10地塊進行分析。從而論證該項目的可行性。本項目的地點位于美麗的海上花園廈門。本文側重于分析項目建設的必要性和投資的可靠性。研究范圍包括廈門市房地產現(xiàn)狀的分析，廈門市地產發(fā)展基本情況，市場現(xiàn)狀及預測，項目自身條件，項目規(guī)劃設計要點，項目定位和

19、運作，配套設施設計建議，項目投資估算及財務評價。本文是在充分的進行市場調查的基礎上，大量收集了項目相關的資料和詳細的數(shù)據(jù)后，并進行詳細的分析。第二章 項目概況及項目背景2.1 項目基本概況1)項目名稱：廈門2012p01地塊2)項目地塊綜述：2012p01地塊位于湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側，土地用途為商務金融用地、住宿餐飲用地。該地塊均緊鄰高林居住區(qū)、湖里萬達廣場，并近距翔安隧道入口，周邊交通較為便利，在萬達進駐之后商業(yè)氛圍也在逐步提升。3)項目經濟技術指標項目2012p01地塊位置湖里區(qū)兩岸金融中心區(qū)仙岳路南側土地用途辦公、商業(yè)土地面積（m2）10730.257容積率

20、8.20地上建筑面積（m2）88000以下計價建筑面積（m2）88000不同性質建筑面積（m2）辦公：76840以下商業(yè)：11000以下開閉所：60以下4)項目的區(qū)域規(guī)劃 2012p01地塊所在的湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)，地處廈門島東部商務區(qū)中心。周邊包括五緣灣營運中心區(qū)、湖里高新技術園(總部園區(qū))、五通海峽旅游中心、湖里萬達廣場、觀音山營運中心區(qū)、廈門軟件園、翔安新城、同安新城、集美新城、會展北區(qū)等，形成強大的集聚和輻射效應。隨著兩岸金融中心項目的加速推進，五通高林片區(qū)正朝著一流商務區(qū)快速邁進。而作為片區(qū)之中的商務金融用地，2012p01地塊均具有一定的升值潛力。5)地塊來源：廈門4.13土拍

21、會上，福建寶呈凱瑞爾投資有限公司和漳州寶呈眾華投資有限公司聯(lián)合競買以1億5170萬競價摘得湖里兩岸金融中心地塊，建筑面積88000平2012p01地塊，樓面價1724元/平。6)項目開發(fā)現(xiàn)狀：地塊內部還未平整。2.2 項目背景u 金融中心區(qū)規(guī)劃范圍為南至會展南路和文興東路，北至五緣灣，西至金山路，東至海岸線，將形成“一帶一核多節(jié)點”的格局。包括金融核心區(qū)、國際會展區(qū)、金融監(jiān)管區(qū)、觀音山商務總部區(qū)、高林五通國際服務區(qū)及五緣灣商務運營中心區(qū)等六大規(guī)劃片區(qū)。兩岸金融中心將匯集焦點，成為海西金融產業(yè)的聚集平臺。兩岸金融中心以打造兩岸直接通匯中心、臺企和臺商特色金融服務中心、新臺幣兌換中心、兩岸貨幣計價

22、結算中心、區(qū)域性柜臺交易中心為目標 。為此，廈門出臺了一系列金融鼓勵政策，扶持和引導力度較大，將有力地推動兩岸區(qū)域性金融服務中心金融招商引資，促進金融產業(yè)和人才集聚。第三章 市場調查與預測分析3.1廈門寫字樓分析目前在廈門的寫字樓主要分為三個層次，集中在五個區(qū)域：湖里東渡片區(qū)、江頭片區(qū)、湖濱北路片區(qū)、富山片區(qū)、鷺江道片區(qū)等。 第一層次：鷺江道片區(qū)。該片區(qū)處于廈門老市區(qū)，中華十大名街中山路、海上花園鼓浪嶼均處于該片區(qū)，因此這里也成了廈門最主要的高檔寫字樓集中地。處于該片區(qū)的建設銀行大廈、國際銀行大廈、銀行中心等耳熟能詳?shù)膶懽謽?，都是國內外大企業(yè)喜歡入駐的，企業(yè)在此可以展現(xiàn)自身實力和形象，樹立企業(yè)

23、良好的社會形象和信用度。而規(guī)劃中的萬豪大酒店、裕景國際大酒店、鉆石海岸等頂級建筑，更是讓人們對其cbd功能深信不疑。從政府將住宅項目鉆石廣場重新定位為寫字樓項目，以及在對爛尾樓第一廣場和建設大廈的處理中的優(yōu)惠措施中，我們可以看出廈門未來“外灘”的前景。 代表項目：建設銀行大廈、國際銀行大廈、銀行中心第二層次：富山片區(qū)、湖濱北路片區(qū)。湖濱北路片區(qū)以規(guī)劃商務、金融、辦公室等第三產業(yè)為主，隨著體育中心的改造，體育路的拓寬，廈門藝術中心的立項，為該片區(qū)寫字樓市場提供了眾多利好，而市政府也為濱北打造成“廈門的陸家嘴”提供了政策支持。片區(qū)內有像興業(yè)大廈、中閩大廈、稅保大廈等中高檔寫字樓。代表項目：（1）濱

24、北：稅保大廈、興業(yè)大廈、中閩大廈（2）富山：帝豪大廈、soho、國貿大廈第三層次：江頭片區(qū)、湖里東渡。湖里作為特區(qū)的發(fā)祥地，在廈門以港立市的規(guī)劃發(fā)展中扮演著重要的角色。而對辦公樓有著極大需求的港口物流業(yè)則催生了湖里寫字樓市場的發(fā)展，如銀龍大廈、裕成大廈、海天物流中心、象嶼大廈等。然而，目前該片區(qū)的辦公環(huán)境和配套設施欠缺，因此許多品牌貨運物流公司會選擇臨近的西海岸和湖濱北路片區(qū)的寫字樓項目辦公，整個片區(qū)寫字樓的使用率還未飽和。從城市業(yè)態(tài)上看，江頭是以家裝、建材、服裝等業(yè)態(tài)為主的閩南區(qū)域中心市場。因此該片區(qū)寫字樓市場處于中低檔次，商住的準寫字樓占據(jù)較大的市場份額。如長安大廈、科瑞大廈soho辦公樓

25、、臺商會館等。代表項目：（1）江頭：科瑞大廈、臺商會館、長安大廈（2）東渡：銀龍大廈、象嶼大廈、海天物流中心、裕成大廈3.2 寫字樓銷售市場分析 3.2.1 廈門市思明區(qū)寫字樓銷售市場簡要分表3-1 思明區(qū)寫字樓樓銷售面積：（2011年6月2012年4月）表3-2思明區(qū)寫字樓銷售套數(shù)：（2011年6月2012年4月）表3-3思明區(qū)寫字樓銷售價格：（2011年6月2012年4月） 數(shù)據(jù)來源:廈門市建設與管理局3.2.2 寫字樓市場分析有數(shù)據(jù)表明，2008年2012年，廈門住宅的平均價格不斷走高，每平方米價格從12000多元上升到19000多元，而同期廈門寫字樓的均價也接連上升，從15000多元每

26、平方米的高位提升到23000多元每平方米。2011年，與住宅市場的火爆相比，廈門的寫字樓市場呈現(xiàn)出平緩狀態(tài)。從去年來看，寫字樓保持低價位的波動，沒有較大幅度的上升趨勢。而寫字樓的開發(fā)成本遠高于住宅的開發(fā)成本，這意味著寫字樓開發(fā)回報低，風險高。因此許多開發(fā)商不愿意介入寫字樓市場。 高端寫字樓出租狀況良好，但銷售狀況卻與其它檔次的寫字樓類似，舉步維艱。3.3 寫字樓市場因應探討近年來，廈門的寫字樓市場相對于其它的商業(yè)用房市場而言比較低迷，導致市場的供應量逐漸減少。去年前三季度寫字樓的新竣工量僅為2.18萬平方米，比前年同期下降了76.8，創(chuàng)近年來供應量的新低。另外，去年29月商品房空置面積為83.

27、25萬平方米，比前年同期低34左右。然而，廈門的中檔寫字樓還是有一定的需求空間的，部分項目銷售良好。 廈門作為一個以服務和貿易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經濟發(fā)展水平決定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)都希望在廈門找到一些與知名企業(yè)毗鄰的辦公樓，尋找更好的發(fā)展空間。但是，廈門前期設計的寫字樓都是面積比較大，這些寫字樓與當?shù)氐慕洕l(fā)展不協(xié)調。3.4 市場復蘇跡象寫字樓市場近年來一直處于相對低彌狀態(tài)，隨著廈門經濟發(fā)展，寫字樓市場是否將觸底反彈？我們將從寫字樓需求、供應量、空置量等三方面進行分析。3.4.1 新增供應量銳減由于寫字樓市場相對低彌，入市供應量一直處于較低水平，并處于下降

28、趨勢，去年前三季度新竣工量僅為2. 18萬，比前年同期下降了76.8%，降低到近年來供應量的最低點。而去年29月份，寫字樓銷售量為9.89萬，可以說在未來一段時間將出現(xiàn)需求與供應缺口。（數(shù)據(jù)來源：廈門市建設與管理局）3.4.2 空置面積下降。根據(jù)廈門市建設與管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年2-9月份商品房空置面積為83.25萬，比前年同期128.92萬降低了35.20%，其中辦公寫字樓空置面積6.86萬。空置量下降說明了需求在增加。3.4.3 存在需求空間中檔寫字樓有一定需求空間，部分項目銷售良好，如海灣財富中心、世紀晶華，世紀晶華原是華能大廈，項目停工許久，在前年恢復動工，開發(fā)商將18層以上單元的

29、大戶型住宅改成寫字樓功能，在住宅市場火爆的情形下，反其道而行之，也達到89%的銷售業(yè)績，可見寫字樓仍存在一定的需求空間。從以上三方面簡要分析，寫字樓市場將會存在一定的市場空間，相信在將來，將觸底反彈，寫字樓租售價會穩(wěn)步上升，并將進入一個長期的持續(xù)增長的發(fā)展階段。3.5 寫字樓市場需求方向分析作為一個以服務和貿易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經濟發(fā)展水平決定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。這些活躍于廈門經濟各個環(huán)節(jié)的中小型企業(yè)，尤其是廣告、it、設計、傳媒、中介等新型服務型企業(yè)，無疑組成了城市經濟建設發(fā)展的生力軍。這些企業(yè)雖然規(guī)模小，投入少，但都希望能在繁華的市中心找到適合自己的辦公空間，

30、與一些知名公司客戶比肩為鄰，樹立良好的企業(yè)形象，尋找進一步發(fā)展的成長空間。但事實是，目前多數(shù)寫字樓為上世紀90年代后期產品，規(guī)劃配套落后，存在配套比較落后、面積規(guī)劃過大、租金費用高昂等缺陷，眾多的中小型企業(yè)承擔不起，不得不寄居于商住樓中。位于湖里的海天物流中心就是一個很好的例證。該項目抓準物流行業(yè)在湖里區(qū)的重要作用，對其進行專業(yè)化定位，針對物流行業(yè)使用需求進行科學管理，靈活區(qū)隔、充分滿足物流行業(yè)需求，在寫字樓市場比較低迷的情況下，還是創(chuàng)造了寫字樓銷售奇跡。在入伙后，就深受物流公司的喜愛，其出租率都維持在89%以上。隨著網絡時代到來，人們對寫字樓物業(yè)配套、硬件設施、周邊環(huán)境有著更高的要求。隨著廈

31、門經濟發(fā)展，廈門作為東南沿海中心城市的地位將越來越顯著，加上人居環(huán)境的改善和城市品牌的提升，綜合競爭能力不斷增強。許多閩南金三角地區(qū)實力雄厚的企業(yè)也開始注意樹立企業(yè)形象和公司品牌，辦公樓便是他們展示地位和經濟實力的極佳場所。因此我們相信廈門寫字樓市場未來是道路雖然曲折，但前途光明的！3.6 寫字樓開發(fā)方向分析有專業(yè)人士從目前廈門房地產市場的供求關系分析，供求雙方存在一個矛盾，即過剩的大面積、功能分散的高檔寫字樓，與短缺的、集合各種社會功能的經濟型寫字樓之間的矛盾。產生這種矛盾的很大一部分原因就是，不少開發(fā)企業(yè)為了片面追求利益的最大化，不愿意在住宅市場形勢大好的情形下去開發(fā)寫字樓，更不愿意在一些

32、經濟型寫字樓項目上動腦筋，從而忽略了業(yè)已存在的巨大需求。 事實上，不少公司表示其實他們也不愿意“蝸居”居民小區(qū)。要堵更要疏，有業(yè)界人士建議相關政府部門應加強引導，從規(guī)劃到建設進行把關，如果市場上可供選擇的寫字樓多，那么一些小公司不僅不會把住所選在住宅樓里，就連已經開在小區(qū)里的公司自己都會慢慢搬離。 寫字樓事實上目前也并不是到了稀缺的地步，根據(jù)市建設與管理局的統(tǒng)計，截至今年3月，全市辦公寫字樓空置5.45萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置面積22.75萬平方米。市建設與管理局的房地產開發(fā)與物業(yè)管理處同時表示，下一步將調整供應結構，引導開發(fā)企業(yè)多建設經濟型寫字樓。3.7 個案調查 中閩大廈鉆石海岸廈門第一

33、廣場東方·財富廣場（喜多國際office）立信大廈總結：（1）開發(fā)產品以高端主導目前競爭對手寫字樓都定位為高級寫字樓，其中不少為5a智能化甲級寫字樓。（2）注重物業(yè)管理開發(fā)商聘請一流的物業(yè)管理公司管理物業(yè)成為主流。（3）配套成熟目前競爭對手寫字樓周邊配套都比較好，而且內部規(guī)劃配套業(yè)非常優(yōu)良；同時大部分都具有良好的海景資源。（4）強打總部經濟牌，銷售理想 競爭對手普遍利用總部經濟概念炒作，售價普遍在15000元/以上，銷售比較理想。3.8 廈門未來寫字樓市場變動趨勢分析1、 隨著城市大規(guī)劃方案的實施，整個廈門正在向東部發(fā)展已成不爭的事實，東部吸引大量的科技型、創(chuàng)業(yè)型等新興行業(yè)的客戶進入

34、。 2、今后兩三年商務樓宇將會放量供應。其中，大部分都規(guī)劃有商務樓宇部分，市場供應不容樂觀。 3、與其他省城市相比，廈門寫字樓租金水平偏低，廈門核心商務區(qū)寫字樓平均租金在1.5-3元/ m2·日，比廣州、深圳等發(fā)達城市低30-50%，由此凸現(xiàn)出廈門寫字樓的投資價值。投資性客戶將會持續(xù)成為商務樓宇的重要客戶來源之一。4、新規(guī)劃的項目中，整體操作越來越比較到位，從定位、設計、戶型等諸多方面進一步拉近與國內發(fā)達城市如北京、深圳等的距離。在產品結構上標榜智能化寫字樓、商務中心等新型產品獨領風騷；同時概念型，個性化，小戶型寫字樓將持續(xù)熱銷。3.9 項目周邊環(huán)境及配套分析2012p01地塊緊鄰湖

35、里萬達廣場，可享湖里萬達的商業(yè)及生活配套，并近距高林居住區(qū)及湖邊花園保障房，人流量較大。另外，地塊南側緊鄰軟件園二期及觀音山片區(qū)，北側則是高端配套聚集的五緣灣片區(qū)，西側靠近湖邊水庫片區(qū)。地塊周邊的住宅樓盤包括有特房山水尚座、中國鐵建海曦、寶龍御湖觀邸、世茂湖濱首府 、國貿天琴灣等，其中不乏有高端樓盤。圖3-1兩岸金融中心湖里指揮部圖3-2高林居住區(qū)圖3-3湖里萬達廣場圖3-4高林公交站圖3-5加油站圖3-6特房山水系樓盤圖3-7軟件園二期圖3-8五緣灣濕地公園第四章 市場定位策略與產品策劃4.1 項目swot分析優(yōu)勢1）、毗鄰萬達商業(yè)廣場，可借此聚集人氣；2）、緊鄰仙岳路與城市路網齊

36、備，環(huán)島干道，翔安隧道口，交通便捷，輻射力強；3）、地塊所在區(qū)域規(guī)劃起點高，國企和臺資金融企業(yè)總部背景，商務形象良好；4）、國貿品牌優(yōu)勢和信達免稅商業(yè)經營優(yōu)勢；劣勢1）、屬城市新建區(qū)，周邊生活配套及現(xiàn)有消費客群尚有待培育；2）、與仙岳路存在一定高差并有綠化帶隔離，同時仙岳路將全線高架，商業(yè)昭示性受到一定影響；3)、地塊現(xiàn)狀有村道和電線貫穿南北，土地移交時尚不能馬上遷移改造；4)、商業(yè)規(guī)模有限且不緊鄰生活區(qū)，不能作為傳統(tǒng)社區(qū)型商業(yè)定位；5)、寫字樓招商有既定產業(yè)政策約束，商業(yè)物業(yè)也有自持要求，項目經濟效益難以作為短期投資回報考量；機會1)、海西戰(zhàn)略背景下的廈門發(fā)展前景；2)、廈門作為兩岸金融門戶

37、的戰(zhàn)略規(guī)劃的政策利好以及兩岸金融中心的規(guī)劃高度；3)、廈門高端寫字樓存量有限，島內土地資源日益稀缺；4)、老城區(qū)交通擁堵，島內商務辦公重心向東部轉移的大趨勢；5)、量體規(guī)模超過目前市場現(xiàn)有甲級寫字樓，未來產品品質打造空間較大；6)、商業(yè)物業(yè)的高端定位對寫字樓形象的提升作用。威脅1)、東部寫字樓空置較多，在建項目量體龐大，租賃價格較為低迷；2)、兩岸金融中心內部地塊規(guī)劃類似，政策背景類似，未來招商競爭較強；尤其是會展片區(qū)的海峽交流中心項目，在建筑形象檔次、規(guī)模、商業(yè)配套、公建配套方面均優(yōu)于本案；3)、未來幾年廈門將陸續(xù)建設一些城市綜合體項目，例如裕景中心、自行車廠地塊等，寫字樓與商業(yè)招商競爭均會

38、加大。4)、寫字樓物業(yè)只能自用和定向金融行業(yè)招商，存在一定招商壓力。4.2 市場定位定位方向：廈門新一代的地標式智能超甲級寫字樓客群定位：保障集團自留，重點金融方向，招商外企為主，實力民企租賃客群核心客群：國貿系統(tǒng)自用，預計6萬平米；金融類企業(yè)機構，預計2萬平米（按1000-2000平米/租戶，參照現(xiàn)有甲級寫字樓入駐情況已放大）；重要客群：跨國企業(yè)及實力民企的企業(yè)總部或海西總部，預計 2萬平米 （按500-2000平米/租戶） ；于廈門設立分公司或辦事處的物流航運、進出口貿易、金融保險、建筑/ 房地產、it高科技、專業(yè)服務等外資企業(yè)，預計1萬平米（按300-1000平米/租戶）；其它客群：辦事

39、處或小型公司，預計1萬平米（按200-500平米/租戶）；銷售客群1)、鑒于項目周邊市場水平及未來增值潛力，建議前期除必要的定向銷售外其它以自持為主，待時機成熟再行銷售；2)、分棟按層嚴格銷控，高區(qū)景觀樓層盡量避免租賃拆分，未來可靈活針對優(yōu)質客戶銷售 ；3）、核心客群是引導目錄中列明的金融、類金融行業(yè)的大型企業(yè)、機構和部門，以及其他配套行業(yè)（例如信息咨詢、會計事務所、律師行等）第五章 設計方案簡介與方案必選5.1總體設計方案2012p01地塊項目由兩棟國際甲級寫字樓和底下是五層商業(yè)樓組成。建設用地面積10730.237平方米，總建筑面積88000平方米, 其中地上總建筑面積88000萬平方米。

40、 其中寫字樓總高度82米，18層，建筑面積76840平方米，鋼筋混凝土結構，層高3.9米,凈高2.75米，另設100高架空地板，vav空調系統(tǒng)。分高、中、低區(qū)共設15部客梯、2部轉換梯、2部消防梯。 商城總高度22.5米，5層，建筑面積11000平方米，鋼筋混凝土結構，層高4.5米,四管制風機盤管系統(tǒng)。共設10部客梯（分高、低區(qū)）、1部消防梯。圖5-1 寫字樓圖5-2 寫字樓平面圖5.2商業(yè)圈設計方案5.2.1業(yè)態(tài)組合方案屋頂：空中花園、娛樂場、招商目標；5層：大型餐飲酒樓、書店小書屋；4層：太平洋百貨、巴黎春天百貨、中博電子城；3層：太平洋百貨、特色餐飲、白領音樂吧、美容spa； 2層：特色

41、餐飲、連鎖餐廳；1層：精品步行街，旗艦品牌店、特色餐飲、星巴克、臺灣咖啡語茶；負一層：停車場 。5.2.2業(yè)態(tài)組合方案26層：大型餐飲酒樓婚禮殿堂（兼娛樂演藝中心）、休閑式書店；5層：培訓中心；4層：兒童主題百貨、休息區(qū)餐飲區(qū)；3層：家樂福、特色餐廳；2層：家樂福；1層：精品步行街、旗艦品牌店、特色餐廳；5.3寫字樓設計方案 表1-1房間組成表 層別房間名稱數(shù)量軸線面/ m2備注一層門廳164.8不包括走廊接待室251.84一般辦公室6107.64包括專用衛(wèi)生間大空間辦公室2207.36會議室2107.64二層會議室2103.68一般辦公室6311.04大空間辦公室2207.36三、四以上樓層

42、會議室3168.48一般辦公室6311.04大空間辦公室2207.36各層樓梯間377.36電梯井25.76管道井15.76衛(wèi)生間253.82包括盥洗室走廊192.42包括電梯走廊5.3.1 平面設計建筑朝向為南北向，長為66.8m，寬為17.2m，平面布置滿足長寬比小于5，采用縱向7.3m、9.0m橫向7.3m的柱距，滿足建筑開間模數(shù)和進深的要求。該設計采用內廊式組合，使平面緊湊、組合靈活，走廊面積相對比例較小，滿足使用要求，又節(jié)約用地?？v、橫向定位軸線均與柱軸線重合，外墻、走廊墻壁平齊，滿足美觀與使用要求。門廳位于人流集散的交通樞紐，起著室內外空間的過渡作用。門廳面積主要根據(jù)建筑物的性質、

43、規(guī)模、功能要求及其空間處理確定，面積為65.8m2滿足使用要求。樓梯采用雙折式，設三座，每個樓梯寬度為1.8m，符合規(guī)范要求。一層層高3.8m,其他層層高3.8m，臺階踏步采用b=300mm,h=150mm,級數(shù)由相應層高控制，平臺寬度d=2000mm,梯間進深7.2m，開間3.6m。各層設有兩部電梯，進深和開間各為2.4m，門寬為1.1m。走廊，依據(jù)功能使用要求及防火疏散規(guī)定，該方案走廊寬為2.7m。衛(wèi)生間，每層二間，建筑面積為52.84m2，布置在建筑縱向端。衛(wèi)生間根據(jù)使用人數(shù)確定坐式大便器、小便槽數(shù)目；在各衛(wèi)生間內設置前室，作為盥洗室。個別大空間辦公室設有專用衛(wèi)生間，進深為2.4m開間為

44、3.6m,建筑面積為8.64m2，在各衛(wèi)生間內設置前室，作為盥洗室。根據(jù)設計任務要求，每層設立大空間辦公室、一般辦公室、小空間辦公室、中型會議室，大型會議室。（見各層平面圖）。主要房間的設計考慮以下幾點： 第一、主要房間的布置宜使用方便，影響較小，面朝南；第二、大空間辦公室設有專用衛(wèi)生間；第三、房間布置應兼顧建筑結構要求；5.3.2 立面設計該建筑立面為了滿足采光和美觀需求，設置了大面積的玻璃窗。背立面、正立面窗戶成組排列，墻面外裝飾采用水刷石，大小間隔，層高的錯層，以及室外樓梯、門廊、室內外高差均使整體產生一種特殊的感覺，莊重中靈活，而更顯親切。5.4寫字樓系統(tǒng)配置1、空調系統(tǒng)設計辦公空間的

45、舒適度很大程度上依賴于空調系統(tǒng)的設計。參考設計方案如下：a、采用vav系統(tǒng)。vav系統(tǒng)：變風量（varied air volume，簡稱vav）空調系統(tǒng)。b、24小時租戶冷卻水系統(tǒng)c、紫外線殺菌燈為更好的提高寫字樓的空氣質量，采用紫外線殺菌燈對于空調送風進行處理。2、柴油發(fā)電機組的設置考慮到未來新技術的發(fā)展，以及會增添的輔助設備，寫字樓在雙路供電的基礎上，又增設了柴油發(fā)電機組，除了提供消防等重要負荷外，可提供每層電腦機房及為該機房服務的空調系統(tǒng)用電。不但為客戶提供了確實可靠的用電保障，而且為客戶檔次的提升預留了很大空間。3、辦公區(qū)域架空地板設置在寫字樓的辦公區(qū)域設置了100高的架空地板，作為強

46、、弱電線路的敷設空間。使得辦公區(qū)域的布置更為靈活，潔凈。并可滿足特殊客戶群體（諸如it業(yè)）的辦公需求。4、衛(wèi)星電視及有線電視設置寫字樓屋頂預留了衛(wèi)星電視接收裝置，并考慮了機房位置。也是為辦公建筑的可持續(xù)發(fā)展預留了發(fā)展空間。5、交通系統(tǒng)設計寫字樓電梯5分鐘運載能力：11%以上；電梯等候時間：30秒以內。均可滿足國際甲級寫字樓標準。電梯等候時間：是指某一臺電梯剛離開到下一次電梯來到的時間間隔。5分鐘運載能力：是指每五分鐘內，電梯單向運送人數(shù)占服務區(qū)域總人數(shù)的百分比。6、其他寫字樓內設置了諸如手機室內無限覆蓋系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、公共區(qū)域無線上網系統(tǒng)、資訊科技顯示系統(tǒng)等等。各項先進設

47、備系統(tǒng)的配置，使得辦公環(huán)境更為舒適、便捷，并為將來預留了一定的發(fā)展、改造、空間。5.5 寫字樓客梯布置根據(jù)寫字樓用戶人數(shù)以及高峰期等候時間，本項目寫字樓需要設置8部電梯，并且以成對進行布置，兩兩客梯為一組。為了提高客梯使用效率，客梯進行上下分區(qū)，以50m高度為一區(qū)?？吞莶捎贸休d噸數(shù)為1150kg，門寬為1.1m的電梯，這樣對于用戶使用起來不是很擁擠。5.6 洗手間布置根據(jù)一般情況每400平米一個男廁位一個便斗及1個女廁位,洗手盆可根據(jù)廁位4:1來定,并且設置殘疾廁位還有清潔間。在寫字樓首層并不設置廁所，為了防止大堂有異味，而是在上二層進行設置廁所。廁所隔斷依照1.5m一個隔斷，并且將隔斷做吊頂

48、設置，方便廁所清潔。5.7 強電、弱電、新風機房本項目寫字樓將新風機房放在避難層及屋頂層，通過安裝其屋頂與地下室之間相連的垂直風道，大體在60-80m左右設置一個防火分區(qū)，一個放火分區(qū)設置一組立風道，風道為1-2平米，這樣出來的橫向管道在一般的吊頂里就能排開。第六章 節(jié)能專篇6.1 相關法規(guī)依據(jù)中華人民共和國節(jié)約能源法；中華人民共和國可再生能源法；中華人民共和國電力法中華人民共和國建筑法；民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設部部長令第76號）；廈門市節(jié)約能源條例；廈門市人民政府關于加強節(jié)能工作的意見（廈府2007104號）；廈門市人民政府關于印發(fā)廈門市固定資產投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法的通知（廈府2

49、008292號）廈門市經濟發(fā)展局關于實施廈門市固定資產投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法的通知（廈經能2008325號）6.2 用能標準和節(jié)能規(guī)范公共建筑節(jié)能設計標準（gb50189-2005）；綠色建筑評價標準（gb/j50378-2006）；外墻外保溫工程技術規(guī)范（cjj36-2006）；外墻外保溫工程技術規(guī)范（jcj144-2004）；民用建筑熱工設計規(guī)范（gb50176-93）；建筑照明設計規(guī)范（gb50034-2004）；建筑采光設計標準（gb/t50033-2001）；民用建筑電氣設計規(guī)范（jgj/t16-92）；建筑外門窗氣密、水密、抗風壓性能分級標準及檢測方法（gbt/7106-2

50、008）；綜合耗能計算通則（gb/t2589-2008）；房間空氣調節(jié)器能效限定值及能效等級（gb120213-2010）；電力變壓器能效限定值及能效等級（gb24790-2009）；用能單位能源計量器具配備和管理通則（gb17167-2006）；中小學校建筑設計規(guī)范gbj 99-866.3 項目所在地能源供應情況由于地域資源限制的原因，長期以來廈門地區(qū)的能源99%以上需要從外地調入，自給率不到1%，能源對外依賴性強、供需矛盾大。隨著經濟的持續(xù)發(fā)展，能源和水資源的短缺問題日益突出；節(jié)能減排任務艱巨、意義重大。廈門2012p01地塊工程建設用地地址位于湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口

51、西南側，區(qū)內水、電等配套設施齊全，項目用電均由市電網絡供應，項目用水由市政用水管網供應。本項目已獲廈門市政府批準，項目運行所需電力及水供應可以得到較好的保障。6.4 能源消耗種類及數(shù)量6.4.1 水表6-1用水量估算表序號項目數(shù)量用水定額日用水量日數(shù)年用水量備注（m³/d）（d）（m³/a）1商業(yè)616598l/·d493.27 365180044.28 新鮮水2辦公1149640l/人·d459.84 300137952.00 新鮮水3道路及綠化393782m3/·年215.77 78756.00 雨水小計2177.50 764898.58

52、4未預見水量上述用水量合計的10%217.75 76489.86 5總用水量2395.25 841388.44 6凈用水量（新鮮水）754756.84 本項目商業(yè)用水按每年365天計，寫字樓用水按每年300天計（考慮加班的可能），未預見用水量按各項用水的10%計。用水定額按xx主要行業(yè)?。ㄓ茫┧~取用。辦公人數(shù)按 “辦公人數(shù)=辦公建筑面積/6.5”計算。本項目年用新鮮水約754756.84m³。日最高用水量為2395.25 m³，年用水總量為841388.44 m³。本項目將對裙房屋面雨水進行回收利用，回收的雨水用于綠化。6.4.2 電年耗電量功率密度（w/）&

53、#215;建筑面積（）×運行天數(shù)（d）×每天小時×使用系數(shù)（x1）/103根據(jù)全國民用建筑工程設計技術措施電氣節(jié)能專篇的規(guī)定，民用建筑的電力負荷計算在方案設計階段，可根據(jù)單位指標法進行計算。根據(jù)表2.2.2-1的規(guī)定，結合本項目的實際情況，辦公用電取70 w/，商業(yè)取100 w/，住宅取60 w/，酒店取60 w/，地下建筑取10 w/。具體用電量估算如下：表6-2 項目用電量估算表序號類別數(shù)量年用電量計算功率密度 （w/）建筑面積 （）運行天數(shù)（d）每天小時（h）使用系數(shù) （x1）年用電量qn （萬kw·h）1辦公707472730080.7878.792商業(yè)10061659365120.71890.463地下建筑：商業(yè)部分10033000365120.71011.784地下建筑：其他部分1096505365100.7246.57合 計5456.41本項目用電負荷類別分析如下表：表6-3 用電負荷類別分析表類別用電百分比分類別年耗電量辦公商業(yè)住宅地下建筑辦公商業(yè)（含地下建筑商業(yè)部分）住宅