【報(bào)告】山水別墅項(xiàng)目報(bào)告

1、.鎮(zhèn) 江 我 家 山 水 別 墅 項(xiàng) 目 報(bào) 告第一部分市宏觀經(jīng)濟(jì)分析2 / 41一、城市概況一）城市區(qū)劃.總面積為 3848 平方公里，下轄京口、潤(rùn)州、丹徒、新區(qū)四個(gè)區(qū)， 丹陽(yáng)、句容、揚(yáng)中三個(gè)縣級(jí)市；二）城市性質(zhì)是國(guó)家歷史文化名城，長(zhǎng)江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅行城市； 1978 年， 被國(guó)務(wù)院列為對(duì)外開放城市； 1986 年，口岸經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)對(duì)外開放； 1986 年底， 被國(guó)務(wù)院列為其次批國(guó)家歷史文化名城； 1988 年，被國(guó)務(wù)院列為沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)；市因地處滬寧工業(yè)帶、長(zhǎng)江和水道十字交匯點(diǎn)，具備進(jìn)展基礎(chǔ)工業(yè)所必要的港口、交通、能源、水利、用地與城市依靠等優(yōu)勢(shì)條件；在沿江產(chǎn)業(yè)帶戰(zhàn)略定位中，

2、充分發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)， 成為以為龍頭的 “長(zhǎng)三角” 經(jīng)濟(jì)帶加工制造、 倉(cāng)儲(chǔ)、貿(mào)易的重要基地，與到高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的重要節(jié)點(diǎn)；8 / 41二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)健康增長(zhǎng)近幾年，經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)， 運(yùn)行質(zhì)量不斷提高； 2000 年躋身南經(jīng)濟(jì)板塊； 2001年進(jìn)入全國(guó)國(guó)生產(chǎn)總值超 500 億元、人均超 2000 美元城市行列；2005 年市實(shí)現(xiàn)國(guó)生產(chǎn)總值 833.5 億元，比上年增長(zhǎng) 15；實(shí)現(xiàn)人均國(guó)生產(chǎn)總值28241 元，比上年增長(zhǎng) 14.2%；0205年鎮(zhèn)江國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）833.5560.9643.6781.162002年2003年2004年2005年0205年鎮(zhèn)江國(guó)

3、內(nèi)人均生產(chǎn)總值（單位：億元）261652824121018240892002年2003年2004年2005年二）財(cái)政收入、人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)市的財(cái)政收入與人均可支配收入也在不斷連續(xù)提升， 其中 2005 年全市財(cái)政收入為 118.42 億元，同比增長(zhǎng) 26.6 ，城鎮(zhèn)居民收入為 12394 元，同比增長(zhǎng) 14.1%；02 05年鎮(zhèn)江市財(cái)政收入（億元）02 05年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）56.873.9292.12118.428202945110858123942002年2003年2004年200220年05年2003年2004年2005年三）與周邊城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比、等城市國(guó)生產(chǎn)總值與人均可

4、支配收入（2005 年）對(duì)比表城市國(guó)生產(chǎn)總值（億元）人均可支配收入（元/ 人）市區(qū)平均住宅房?jī)r(jià)402616275.9505024131499744301472123844023922113793430833123943330通過(guò)上述數(shù)據(jù)對(duì)比可知，目前市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力與人均可支配收入等都處于全省的中下游水平，但其市區(qū)平均住宅房?jī)r(jià)與人均可支配收入比例相對(duì)合理，與其他城市相比，房?jī)r(jià)仍有部分穩(wěn)固上升空間；三、 城市規(guī)劃1、城市整體布局規(guī)劃“一城兩翼”將來(lái)城市空間進(jìn)展方向?qū)⒂稍鹊难亟耙弧弊中芜M(jìn)展調(diào)整為沿江沿路“t” 字形進(jìn)展；重點(diǎn)沿江進(jìn)展，擴(kuò)充東西兩翼，適度向南進(jìn)展，拉大主城框架；城市總體布局結(jié)構(gòu)由原

5、先的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼；1） 主城構(gòu)筑“山、水、城”的城市空間框架，強(qiáng)化城市中心的服務(wù)功能；由主城核心區(qū)、南徐新城、谷陽(yáng)新城、南山風(fēng)景區(qū)、丁卯新城五大片區(qū)構(gòu)成，人口按90 萬(wàn)左右掌握；2） 東翼基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和配套適量的生活用地，由諫壁、化工區(qū)和大港三部分組成；人口按 20 萬(wàn)左右掌握；3） 西翼基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)區(qū)， 由龍門和高資兩部分組成； 人口按 10 萬(wàn)左右掌握；2、交通規(guī)劃臨江近海，水陸交通極為便利；世界著名的“黃金水道”長(zhǎng)江和京杭大運(yùn).河在此交匯，潤(rùn)揚(yáng)大橋與揚(yáng)中北渡一起，構(gòu)成長(zhǎng)江南北又一通道；全市現(xiàn)有航道72條、640 公里，其中干線航道 1

6、2 條、232 公里；滬寧高速大路、京滬鐵路、滬寧二級(jí)大路穿市而過(guò)； 養(yǎng)護(hù)大路總里程 1792 公里， 104、312 國(guó)道和 101、218、222、224、321 省道構(gòu)成與外省、市連接的大路網(wǎng)絡(luò)；市區(qū)距機(jī)場(chǎng)和機(jī)場(chǎng)均為60 公里；港是全國(guó)主樞紐港之一， 岸線長(zhǎng) 65 公里，高資港、大港、揚(yáng)中港構(gòu)成港口群體；在城市整體規(guī)劃中，對(duì)外交通作如下規(guī)劃：以滬寧高速和海溧高速大路構(gòu)成的“黃金十字”為構(gòu)架，形成一港、二站、六放射的對(duì)外交通體系；一港組合港，包括大港區(qū)、龍門港區(qū)、諫壁港區(qū)和高資港區(qū)； 二站滬寧鐵路站和京滬高速鐵路站；六放射由至句容、 揚(yáng)中、丹陽(yáng)和茅山、 寶華、訪仙的一級(jí)大路， 形成半小時(shí)城

7、市圈；3、城市進(jìn)展戰(zhàn)略定位市在將來(lái)城市建設(shè)與進(jìn)展中，將實(shí)施沿江開發(fā)戰(zhàn)略、環(huán)境優(yōu)化戰(zhàn)略和可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)與環(huán)境的和諧進(jìn)展；依據(jù) 城市建設(shè) 20022021 城市規(guī)劃方案，下一輪城市進(jìn)展目標(biāo)是：1） 城市面貌使進(jìn)展成為名副其實(shí)的江南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市， 清爽秀麗、布滿靈氣和活力的江南名城， 社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)展的現(xiàn)代文明城市，人居環(huán)境正確、生態(tài)質(zhì)量上乘的山水型生態(tài)城市；2） 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)近期市區(qū)人均接近均水平（ 2007 年達(dá)到均水平，領(lǐng)先達(dá)到小康水平） ， 中期領(lǐng)先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，遠(yuǎn)期達(dá)到國(guó)領(lǐng)先的小康水平；11 / 413） 社會(huì)目標(biāo)各項(xiàng)事業(yè)全面進(jìn)展，具有高效運(yùn)行、功能齊全的社會(huì)保證體系和公共設(shè)

8、施服務(wù)體系；4） 人民生活目標(biāo)居民人均住宅建筑面積、人均可支配收入、人均消費(fèi)性支出等生活指標(biāo)達(dá)到國(guó)領(lǐng)先的小康生活水平；5） 城市建設(shè)目標(biāo)建成布局合理、環(huán)境美麗、個(gè)性鮮明的山林城市和濱江城市，建成與小康社會(huì)相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)網(wǎng)路；6） 環(huán)境愛護(hù)目標(biāo)近期達(dá)到國(guó)家環(huán)境愛護(hù)模城市和園林城市標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)期達(dá)到生態(tài)城市標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境愛護(hù)綜合指標(biāo)優(yōu)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；近幾年經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，但經(jīng)濟(jì)整體水平落后于南其他地區(qū)；隨著 市建設(shè)步伐的加快以與市政府一城兩翼戰(zhàn)略規(guī)劃的制定，城市進(jìn)展格局已經(jīng)出現(xiàn)雛形；經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)保等各項(xiàng)進(jìn)展目標(biāo)已經(jīng)提上日程；其次部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r一）房地產(chǎn)開發(fā)投資加快2005 年

9、，全市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資343.7 億元，比上年增長(zhǎng) 35.4%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 54.5 億元，增長(zhǎng) 39；投資領(lǐng)域在活力明顯增強(qiáng)，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅上升；.02-05 年鎮(zhèn)江固定資產(chǎn)投資（單位：億元）25 / 41185.5237.1320.5343.72002年2003年2004年2005年02-05 年房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：億元）54.53139.219.82002年2003年2004年2005年二）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展趨向成熟2005 年商品房銷售金額為 22.5 億元，增長(zhǎng)率達(dá)到 17.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資高增長(zhǎng)的勢(shì)頭將保持其良好的快速進(jìn)展，同時(shí)

10、房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)仍將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品質(zhì)的提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好表現(xiàn)為：市政建設(shè)加快，城市化進(jìn)程快速提升；受都市圈的輻射，更多的市民來(lái)投資購(gòu)房；2002 2006 年市區(qū)商品住宅進(jìn)展情形表年份新開工面積（萬(wàn)）竣工面積（萬(wàn)）銷售面積（萬(wàn)）平均200276.75552.92003110.8559.1966.262004145.997.578.92005109.95155.41110.47200（6 前三季度）227.7136.56177.2市場(chǎng)從 2002 2005 年房地產(chǎn)竣工面積基本大于銷售面積，2006 年前三季度，房地產(chǎn)的竣工量小于市場(chǎng)銷售面積約40 萬(wàn)，逐步消化掉部分市場(chǎng)結(jié)余

11、面積，市場(chǎng)需求旺盛；2、2005 年房?jī)r(jià)上漲 6.4 在南各城市中，的房?jī)r(jià)處于較低的水平，但近年來(lái)始終保持穩(wěn)步上升的進(jìn)展趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005 年末全市的住宅均價(jià)為2963 元/ ，其中主城區(qū)的住宅均價(jià)為 3330元/ ，同比上升了 6.4 ；2005 年的房?jī)r(jià)只有的 1/2 左右，這不僅帶動(dòng)了本地客群的消費(fèi)， 而且對(duì)外來(lái)投資也具有較大的吸引力；3、別墅市場(chǎng)進(jìn)展快速在我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) , 別墅銷售量占房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷售的10%,近 3-4年別墅銷售僅占總銷售的 7%-8%低,于同地域其他市場(chǎng) . 隨著國(guó)家土地市場(chǎng)的進(jìn)一步收縮, 別墅正在成為稀缺資源 , 別墅市場(chǎng)開頭走俏 .上世紀(jì)末房地產(chǎn)

12、市場(chǎng)開頭顯現(xiàn)別墅物業(yè)，當(dāng)時(shí)的代表樓盤是錦江花苑，價(jià)格在 1500 元/ 左右； 2000 年以后別墅市場(chǎng)的進(jìn)展依舊緩慢，開發(fā)量和價(jià)格等增長(zhǎng)幅度較??；從 2005 年開頭，別墅進(jìn)入大的進(jìn)展時(shí)期，當(dāng)年供應(yīng)量達(dá)到了10.5 萬(wàn)， 06年前三季度就達(dá)到達(dá)到了 9.18 萬(wàn)，1-11 月市場(chǎng)去化量為 13.6 萬(wàn)， 市場(chǎng)需求旺盛；二、土地市場(chǎng)討論1、2005 年土地市場(chǎng)概況2005 年全年，市國(guó)有土地掛牌成交 45 幅，總面積 199 萬(wàn)平方米，總成交金額18 億，平均地價(jià)為 61 萬(wàn)元/ 畝，出讓用地的容積率分布為 0.8 2.01 不等，實(shí)際答應(yīng)建筑面積為 245 萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為 745

13、元/ ；周邊市郊的土地供應(yīng)占全市總供應(yīng)量的75.39 ，可以明顯判定出的土地供應(yīng)方向，也與市“沿江沿路 t字形進(jìn)展”的大方向相吻合；2、2005 年市低密度地塊成交一覽表地塊面總建筑成交價(jià)樓面地價(jià)序號(hào)地塊地址容積率出讓時(shí)間供地方式中買單積（畝）面積 （萬(wàn)元）（元/ ）拆除地面建筑1南徐路北園藝場(chǎng)3.8612600440169205.1.8.市園藝良物長(zhǎng)江路以北、金山路 1拆除地面建筑139.430.6157804900310505.1.17金地置業(yè)號(hào)物拆除地面建筑1新河西岸路以西89.611.05632008200129705.4.22.賽格特房物潤(rùn)州區(qū)喬鎮(zhèn) 312 國(guó)道1南檀山路西南248.

14、060.9148860560037605.7.7拆除地面建筑物潤(rùn)揚(yáng)國(guó)際拆除地面建筑1丁卯橋路 81 號(hào)15.510.95997090090305.10.21房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物2丁卯片區(qū)碳素制品廠64.911.01423804450105005.10.21新區(qū)城物拆除地面建筑1山巷路東側(cè)33.281220008600390905.11.11泰來(lái)房地物1官塘鎮(zhèn)151.870.880960310038305.12.22拆除地面建筑大祥貿(mào)物2丹徒區(qū)dt0520309.841202100950047305.12.26現(xiàn)狀銀翔房地3丹徒區(qū)dt052127.24117000110064705.12.26現(xiàn)狀豪斯嘉房

15、地 2006年拆除地面建筑土地市場(chǎng)信息不完整 , 因此在本報(bào)告中未列出 . 2005 年低容積率地塊出讓主要來(lái)自丹徒、 城東和大港； 且地塊的出讓時(shí)間多數(shù)在 2005.10-2005.12 之間；地塊容積率在 0.8-1.0 之間，低容積率地塊的出讓，將使得別墅市場(chǎng)供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)更加猛烈；三、政策規(guī)劃2006 年 11 月，市市房管局、國(guó)土資源局、規(guī)劃局、建設(shè)局、進(jìn)展和改革共同發(fā)布住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2021 年），在規(guī)劃政策方面，明確規(guī)定“停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格掌握低密度，大套型住房土地供應(yīng)”；該條例的出臺(tái)， 將在肯定時(shí)間導(dǎo)致別墅市場(chǎng)供應(yīng)量的削減， 對(duì)后期別墅價(jià)格走勢(shì)將

16、產(chǎn)生較大的影響；四、小結(jié)第一,市固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展日趨成熟；其次,周邊市郊的土地供應(yīng)占全市總供應(yīng)量七成以上，土地供應(yīng)方向與市“沿江沿路 t字形進(jìn)展”的大方向相吻合；第三，政府對(duì)別墅土地供應(yīng)的叫停，致使別墅更加稀缺，對(duì)后期別墅價(jià)格走勢(shì)將產(chǎn)生較大的影響；第三部分別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀名稱開發(fā)商建筑形狀主力面積銷售均價(jià)單套總價(jià)銷售率優(yōu)獨(dú)立未開盤雙拼未開盤南山中住房地產(chǎn)聯(lián)排180 200 3600 元/ 7085 萬(wàn)一期一組團(tuán)95疊加157 183 3200 元/ 5570 萬(wàn)一期一組團(tuán)70力之城萬(wàn)科地產(chǎn)聯(lián)排180 6000 元/ 100120 萬(wàn)未開盤聯(lián)排270

17、280 4000 元/ 100130 萬(wàn)一期 100城邦農(nóng)工商疊加170 220 3100 元/ 5580 萬(wàn)一期 90名洲維科置業(yè)聯(lián)排180-220 4800 元/ 90120 萬(wàn)按揭、50%款世紀(jì)名家港華芳房聯(lián)排230 4300 元/ 100 萬(wàn)21.7%按揭、一、 在售別墅項(xiàng)目概況表門地產(chǎn)疊加170-190 3900 元/ 7090 萬(wàn)100%款獨(dú)立270-350 5800 元/ 160220 萬(wàn)24%尚郡祥盛房地產(chǎn)聯(lián)排200 未定200 萬(wàn)/ 套（一獨(dú)立400 期）200 萬(wàn)臨楓佳昇置業(yè)雙拼280 4200 元/ 120 萬(wàn)41.7%聯(lián)排250 3500 元/ 80100 萬(wàn)33.3%

18、頤和家中房鴻都房獨(dú)立300 6800 元/ 200210 萬(wàn)35%園地產(chǎn)聯(lián)排230 4500 元/ 100120 萬(wàn)70%雙拼300 6000 元/ 180200 萬(wàn)100%翠竹園恒順置業(yè)聯(lián)排200 5400 元/ 100120 萬(wàn)90%獨(dú)立雙拼山莊恒順置業(yè)未定未定未定聯(lián)排疊加星城天和房產(chǎn)疊加200 4350 元/ 90110 萬(wàn)70目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目共 11 個(gè)，別墅項(xiàng)目獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排、疊加形狀齊全；建筑形狀主力面積均價(jià)總價(jià)獨(dú)立別墅300400 5000 7000 元/ 200 萬(wàn)左右雙拼別墅280300 4200 6000 元/ 120 200 萬(wàn)元聯(lián)排別墅180250 3600 4800

19、 元/ 80120 萬(wàn)疊加別墅170200 3100 4350 元/ 7090 萬(wàn)本項(xiàng)目雙拼別墅主力面積為 200400 ，均價(jià) 6500 元/ ，單套總價(jià)為 200 300 萬(wàn)；聯(lián)排別墅主力面積為 200240 ，均價(jià) 5500 元/ ，單套總價(jià) 150 萬(wàn)左右；本項(xiàng)目在別墅項(xiàng)目均價(jià)與市場(chǎng)無(wú)差異較小，但單套面積較市場(chǎng)高出許多，導(dǎo)致總價(jià)大幅提升，后期市場(chǎng)去化存在較大抗性；二、在售別墅項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積建筑形狀別墅總戶數(shù)優(yōu)勢(shì)君臨南山30 萬(wàn)22 萬(wàn)疊加、聯(lián)排等約 850 戶升值劣勢(shì)多層、小高層、優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科魅力之城1000 畝90 萬(wàn)約 600 戶聯(lián)排別墅劣勢(shì)情境洋房、聯(lián)排別墅、

20、優(yōu)勢(shì)風(fēng)景城邦1200 畝64 萬(wàn)約 670 戶疊加別墅、小高層劣勢(shì)多層、小高層、高層、優(yōu)勢(shì)江山名洲54.6 萬(wàn)66 萬(wàn)120 戶聯(lián)排別墅劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)華芳·世紀(jì)名門12 萬(wàn)14 萬(wàn)多層、小高層、高層、聯(lián)排、疊加別墅62 戶劣勢(shì)聆湖尚郡24 萬(wàn)7.7 萬(wàn)獨(dú)立、聯(lián)排別墅250 戶優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)御墅臨楓6.7 萬(wàn)4.5 萬(wàn)獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅160 戶劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)別墅江南·頤和家園60.37 萬(wàn)60 萬(wàn)小高層、多層、別墅79 戶劣勢(shì)高優(yōu)勢(shì)恒順翠竹園7.07 萬(wàn)40584.7 別墅162 戶高劣勢(shì)恒美山莊27 萬(wàn)40 萬(wàn)小高層、多層、別墅（規(guī)劃中）規(guī)劃中優(yōu)勢(shì)多層、小高層、復(fù)式別天和星城149.

21、43 畝18 萬(wàn)48 戶劣勢(shì)墅、商貿(mào)目前別墅市場(chǎng)大盤較多，代表樓盤有君臨南山、萬(wàn)科魅力之城、風(fēng)景城邦，別墅規(guī)劃總戶數(shù)均在 600 戶以上，此類樓盤開發(fā)周期都較長(zhǎng)， 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響力較大；距離本項(xiàng)目最近為江山名洲，規(guī)劃120 套聯(lián)排別墅，江景資源豐富，較本項(xiàng)目單套面積小 20 ，總價(jià)低 3060 萬(wàn)；三、別墅供應(yīng)量分析項(xiàng)目名稱總建面積別墅面積別墅已去化面積別墅整體別（平方米）（平方米）（平方米）開發(fā)周期獨(dú)立雙君臨南山22 萬(wàn)22 萬(wàn)1.4 萬(wàn)三期0.25 萬(wàn)0.萬(wàn)科魅力之城90 萬(wàn)12 萬(wàn)五期風(fēng)景城邦64 萬(wàn)14 萬(wàn)1.4萬(wàn)五期江山名洲66 萬(wàn)2.4萬(wàn)1.2萬(wàn)一期華芳世紀(jì)名門14 萬(wàn)1.3萬(wàn)0.

22、5萬(wàn)一期聆湖尚郡7.7萬(wàn)7.7萬(wàn)1.1萬(wàn)六期6.5 萬(wàn)御墅臨楓4.5萬(wàn)4.5萬(wàn)2.35 萬(wàn)三期1.江南·頤和家1.9萬(wàn)60 萬(wàn)3 萬(wàn)一期0.97 萬(wàn)園恒順翠竹園4 萬(wàn)4 萬(wàn)3.9 萬(wàn)一期0.恒美山莊40 萬(wàn)剩余總建面積 36天和星城18 萬(wàn)1 萬(wàn)0.7 萬(wàn)一期7.7 萬(wàn)2總計(jì)71.9 萬(wàn)14.45 萬(wàn)目前別墅市場(chǎng)總上市量為 71.9 萬(wàn) 恒美山莊剩余總建面積 36 萬(wàn)，規(guī)劃未定， 其中有部分別墅體量 ，市場(chǎng)去化量 14.45 萬(wàn)，別墅市場(chǎng)結(jié)余量 57.45 萬(wàn)（其中獨(dú)立別墅 7.7 萬(wàn)，雙拼別墅 2 萬(wàn)，聯(lián)排別墅 25.6 萬(wàn)，疊加別墅 22.15 萬(wàn)），市場(chǎng)后期體量較大；但由于大盤

23、開發(fā)周期較長(zhǎng)，因此每年上市總量有限，市場(chǎng)供需基本平穩(wěn)，為本項(xiàng)目后期上市供應(yīng)良好機(jī)會(huì)；四、別墅年去化量明細(xì)項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間別墅總建面積06 年去化面積（平方米）（平方米）君臨南山06 年 6 月22 萬(wàn)1.4 萬(wàn)萬(wàn)科魅力之城07 年 1 月12 萬(wàn)風(fēng)景城邦06 年 5 月14 萬(wàn)1.4 萬(wàn)江山名洲2006 年 6 月2.4 萬(wàn)1.2 萬(wàn)華芳·世紀(jì)名門2006 年 4 月1.3 萬(wàn)0.5 萬(wàn)聆湖尚郡2006 年 11 月7.7 萬(wàn)1.1 萬(wàn)御墅臨楓2006 年 4 月4.5 萬(wàn)1.8 萬(wàn)江南·頤和家園2004 年 12 月3 萬(wàn)1.9 萬(wàn)恒順翠竹園2005 年 12 月4 萬(wàn)3

24、.9 萬(wàn)天和星城2004 年 12 月1 萬(wàn)0.4 萬(wàn)總計(jì)13.6 萬(wàn)2005年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量為 10.5 萬(wàn)，共 418 套；2006 年別墅市場(chǎng)總供應(yīng)量為12.28 萬(wàn)， 06 年去化量為 13.6 萬(wàn)，供求比為 0.9 ：1，06 年整個(gè)別墅市場(chǎng)供應(yīng)量有所增加，但市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的局面；五、客群分析通過(guò)本次調(diào)研，目前在售別墅樓盤客源差異不大，以政府機(jī)關(guān)中高層治理者以與個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主，該部分客群收入高且穩(wěn)固，客群主要來(lái)源于主城區(qū)，年齡在3550 左右；六、個(gè)案分析 君臨南山 項(xiàng)目概況 :君臨南山位于南徐大道與檀山路交匯處西側(cè)，毗鄰將來(lái)市政府， 項(xiàng)目總占地約 300000 平

25、方米，總建面積約 220000 平方米，容積率為0.76 ，整個(gè)項(xiàng)目以聯(lián)排、疊加別墅為主，輔以少量的雙拼、 獨(dú)立別墅；項(xiàng)目整體分三期開發(fā)，一期以聯(lián)排與疊加別墅為主，其中聯(lián)排102 戶，主力面積 180200 平方米，均價(jià) 3600 元/ 平方米；疊加 316 戶，主力面積157 183 平方米，均價(jià) 3200 元/ 平方米；目前在售為一期一組團(tuán)，其中聯(lián)排40 套， 銷售率 95，疊加 52 套，銷售率 70，銷售情形良好； 一期交付日期為 2007 年年底；項(xiàng)目二期以聯(lián)排與疊加為主，其中聯(lián)排124 套，疊加 108 套，面積規(guī)劃未出， 三期以聯(lián)排為主，另外有少量的的雙拼與獨(dú)立，其中聯(lián)排約 18

26、0 戶，雙拼 20 戶，獨(dú)立 8 戶，面積規(guī)劃未出；客群特點(diǎn) : 政府機(jī)關(guān)工作人員、三資企業(yè)業(yè)主等，年齡3045 歲；媒體推廣方式 : 晨報(bào)、京江晚報(bào)，戶外大牌（大市口、路路口）樓盤名稱君臨南山占地面積300000 平方米建筑面積220000 平方米項(xiàng)目定位高尚純別墅社區(qū)容積率0.76開發(fā)商中住房地產(chǎn)聯(lián)排 3600 元/ 平方米建筑形狀疊加、聯(lián)排等樓盤均價(jià)疊加 3200 元/ 平方米06 年 6 月開盤，一期一組團(tuán)聯(lián)排商鋪均價(jià)未定分期銷售情形95，疊加 70項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目超低容積率，規(guī)劃為高尚純別墅社區(qū)，定位高端；項(xiàng)目推出的別墅主力面積適中， 價(jià)格普遍較低， 單套別墅總價(jià)在 6090 萬(wàn)，購(gòu)

27、房者接受程度較高； 項(xiàng)目地理位置位于將來(lái)新城市中心南徐新城，后期升值空間較大；中住房地產(chǎn)品牌購(gòu)房者較為認(rèn)可，整體銷售率較高；目前項(xiàng)目周邊配套尚不完善，短期難以提升項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)； 萬(wàn)科魅力之城 項(xiàng)目概況：萬(wàn)科魅力之城位于檀山路西側(cè)， 占地面積 1000 畝，總建筑面積約 90 萬(wàn)平方米， 項(xiàng)目分五期開發(fā)，開發(fā)周期 10 左右，整個(gè)社區(qū)以多層、小高層、聯(lián)排別墅為主；該項(xiàng)目方案 07 年 1 月開盤，目前一期一組團(tuán)正在接受預(yù)定， 該組團(tuán)推出多層和聯(lián)排別墅， 其中聯(lián)排別墅 62 套，主力面積 180 平方米， 均價(jià) 6000 元/ 平方米， 總價(jià)在 100130 萬(wàn)，其中贈(zèng)送（ 3538 平方米的露臺(tái)，

28、50 平方米的地下室， 30 平方米左右的花園）；估計(jì)一期聯(lián)排別墅總量為 124 套，整體社區(qū)聯(lián)排別墅約 600 套左右；.客群特點(diǎn) : 政府機(jī)關(guān)工作人員、私營(yíng)業(yè)主等，年齡3550 歲；媒體推廣方式: 京江晚報(bào)，項(xiàng)目周邊站臺(tái)燈箱等樓盤名稱萬(wàn)科魅力之城占地面積1000 畝建筑面積90 萬(wàn)平方米綠化率30容積率1.35開發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)建筑形狀多層、小高層、樓盤均價(jià)聯(lián)排 6000 元/ 平方米聯(lián)排別墅商鋪均價(jià)未定分期銷售情形一期一組團(tuán) 07 年 1 月開盤項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目憑借萬(wàn)科地產(chǎn)品牌打入市場(chǎng)， 產(chǎn)品知名度較高， 得到廣大購(gòu)房者的認(rèn)可；但由于開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，缺失部分客源； 風(fēng)景城邦 風(fēng)景城邦項(xiàng)目位于丹

29、徒新區(qū)丹徒區(qū)政府旁邊， 項(xiàng)目總占地 1200 畝，規(guī)劃總建面積 64 萬(wàn)平方米， 項(xiàng)目分五期開發(fā)，開發(fā)周期26 / 41.810 年，項(xiàng)目以西班牙風(fēng)情為主，產(chǎn)品有情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層；目前在售為一期，在售為情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層；其中聯(lián)排別墅 16 套，主力面積 270280 平方米，均價(jià)為 4000 元/ 平方米，總價(jià)在 120 萬(wàn)左右，已銷售終止；疊加別墅 52 套，主力面積 170220 平方米，均價(jià) 3100 元/ 平方米，總價(jià) 70 萬(wàn)左右，目前銷售率 90；估計(jì)后期聯(lián)排別墅約 100 套，疊加別墅 500 套，主力面積規(guī)劃未出；客群特點(diǎn) : 政府機(jī)關(guān)工

30、作人員、私營(yíng)業(yè)主等，年齡3050 歲；媒體推廣方式 : 京江晚報(bào)，戶外大牌（大潤(rùn)發(fā)超市西側(cè)）樓盤名稱風(fēng)景城邦占地面積1200 畝建筑面積64 萬(wàn)平方米綠化率30容積率0.8開發(fā)商農(nóng)工商情境洋房、聯(lián)排別墅、聯(lián)排 4000 元/ 平方米建筑形狀樓盤均價(jià)疊加別墅、小高層疊加 3100 元/ 平方米分期銷售情形一期聯(lián)排銷售終止，疊加銷售率90項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目整體規(guī)劃量較大，單套別墅項(xiàng)目總價(jià)較低，銷售情形良好；項(xiàng)目位于丹徒新區(qū)，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，肯定程度上影響銷售進(jìn)度； 江山名洲 項(xiàng)目概況：江山名洲地處京口區(qū)濱江大道北側(cè)，是由維科置業(yè)開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)鑫中建，項(xiàng)37 / 41優(yōu)惠措施：按揭、一次性付款享受98

31、折；樓盤名稱江山名洲占地面積54.6 萬(wàn)建筑面積66 萬(wàn)綠化率42%容積率1.2開發(fā)商維科置業(yè)建筑層高2.9 建筑結(jié)構(gòu)框架建筑形狀聯(lián)排別墅、多層樓盤均價(jià)聯(lián)排別墅 4800 元/ 多層 3500-3800 元/ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：目總占地面積 54.6 萬(wàn)，總建筑面積 66 萬(wàn)，綠化率 42%；項(xiàng)目共分 6 期開發(fā)，一期 2006.06 開盤，物業(yè)為聯(lián)排別墅、多層；聯(lián)排別墅共 24 棟 120 套，主力面積 180-220 ，均價(jià) 4800 元/ ，銷售率 50%；多層共 16 棟，銷售價(jià)格 3500-3800 元/ ；商業(yè)與會(huì)所： 商業(yè)規(guī)劃中，會(huì)所共 3 個(gè)，面積未定；物業(yè)費(fèi)： 0.75 元/

32、83;月（暫定價(jià)格）客群特點(diǎn)： 人，年齡在 45-60 歲之間，主要是電力系統(tǒng)、政府、私營(yíng)業(yè)主；投資比例低于 10%；推廣方式： 報(bào)紙（靖江晚報(bào)、 日?qǐng)?bào)、晨報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)），大牌（大市口、 東門廣場(chǎng)、）；該項(xiàng)目位于京口區(qū)濱江大道北側(cè)，靠近長(zhǎng)江風(fēng)景和環(huán)境資源優(yōu)越，客群定位中高檔； 華芳·世紀(jì)名門 項(xiàng)目概況：華芳·世紀(jì)名門位于新區(qū)丁卯區(qū)健力寶路與緯五路交匯處（市民廣場(chǎng)北側(cè)），是由家港華芳房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)， 規(guī)劃設(shè)計(jì)是中濤園林， 項(xiàng)目占地面積 12 萬(wàn)，總建筑面積 14 萬(wàn)，容積率 1.2 ，綠化率 38%；項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，一期 2006.4 開盤銷售；一期共 20 棟多層，

33、8 棟聯(lián)排，一棟疊加；二期規(guī)劃建多層、小高層和高層，目前詳細(xì)規(guī)劃未定；一期多層 20 棟，主力面積 90-120 ，主力戶型 2 房 2 廳 1 衛(wèi)、3 房 2 廳 1 衛(wèi)， 均價(jià) 2980 元/ ；聯(lián)排別墅 8 棟 46 套，主力面積 180-230 ，均價(jià) 4300 元/ ，銷售率 21.7%疊加別墅 1 棟 16 套，主力面積 170-190 ，均價(jià) 3900 元/ ，銷售率 100%；物業(yè)費(fèi)用： 多層 0.5 元/ ·月，聯(lián)排別墅 0.8 元/ ·月，疊加別墅 0.6 元/ ·月；客群特點(diǎn)： 別墅客群主要來(lái)之市區(qū)，年齡40 歲左右，聯(lián)排別墅的購(gòu)買群主要是高

34、校教授，疊加別墅主要仍是生意人；幾乎沒有投資；推廣方式： 揚(yáng)子晚報(bào)，大牌（市民廣場(chǎng)） 優(yōu)惠措施： 別墅安揭、一次性付款 99 折；樓盤名稱華芳·世紀(jì)名門占地面積12 萬(wàn)建筑面積14 萬(wàn)綠化率38%容積率1.2開發(fā)商家港華芳房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑層高2.9 建筑結(jié)構(gòu)磚混、框架聯(lián)排 4300 元/ 、疊加 3900 元/聯(lián)排、疊加、多層、小建筑形狀樓盤均價(jià)高層、高層多層 2980 元/ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目處于丁卯區(qū)（市民廣場(chǎng)北側(cè)） ，是市丁卯區(qū)的中心地段，后期升值潛力較大； 聆湖尚郡 項(xiàng)目概況：聆湖尚郡位于丹徒區(qū)，開發(fā)商祥盛房地產(chǎn)開發(fā)公司，該項(xiàng)目是純別墅物業(yè)，占地 24 萬(wàn)，總建筑面積 7.7

35、萬(wàn)；項(xiàng)目共分 6 期開發(fā)，目前在售二期；一期共 26 棟獨(dú)棟別墅，主力面積 270-350 ，銷售率 100%，二期 38 套獨(dú)棟別墅，主力面積 270-350 ，均價(jià) 5800 元/ ，銷售率 24%；車位與花園： 車位配比 1： 1，送花園；商業(yè)與會(huì)所： 商業(yè)規(guī)劃中，會(huì)所 2 個(gè)，面積未定；物業(yè)費(fèi)用： 暫定 1.7 元/ ·月；客群特點(diǎn)： 主要是人，年齡在 40-60 歲之間，私營(yíng)企業(yè)老板是主力客群；投資比例低于 10%；推廣方式： 大牌（市政府鄰近，解放路與正東路交匯處）樓盤名稱聆湖尚郡占地面積24 萬(wàn)建筑面積7.7 萬(wàn)開發(fā)商祥盛房地產(chǎn)開發(fā)公司容積率0.32建筑結(jié)構(gòu)磚混、框架建

36、筑形狀獨(dú)棟、聯(lián)排樓盤均價(jià)獨(dú)棟別墅 5800 元/ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目為純別墅物業(yè) （主要是獨(dú)棟別墅） ，定位高端， 與其他項(xiàng)目形成了差異化競(jìng)爭(zhēng)；該項(xiàng)目單棟別墅總價(jià)在 200 萬(wàn)左右，總價(jià)高，市場(chǎng)去化率較低； 御墅臨楓 項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于丹徒新區(qū)谷陽(yáng)大道旁，由佳昇置業(yè)進(jìn)綻開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑，占地面積 100 畝，總建筑面積 4.5 萬(wàn)，容積率 0.67 ，綠化率 50%；項(xiàng)目 共 分 三 期 開 發(fā) ， 一 期2006.4 開盤，二期 2006.8 開盤， 三期未開盤；一期共 7 套獨(dú)棟別墅，面積 400 ，價(jià)格 200 萬(wàn)/ 套，銷售率 100%；雙拼別墅共 20 套，面積 278-280 ，

37、均價(jià) 4000 元/ ，銷售率 100%；聯(lián)排別墅共 22 套，面積 250 ，均價(jià) 3300 元/ ，銷售率 100%；二期共 24 套雙拼別墅，面積 280 ，均價(jià) 4200 元/ ，銷售率 41.7%；聯(lián)排別墅共 12 套，面積 250 ，均價(jià) 3500 元/ ，銷售率 33.3%；三期規(guī)劃中；車位與會(huì)所情形： 車位配比 1：1，1 個(gè)會(huì)所，面積 3000 ；客群特點(diǎn)： 人，年齡 45 歲左右，主要是私營(yíng)業(yè)主，少量政府人員；推廣方式： 報(bào)紙（靖江晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、晨報(bào)） ，大牌（市政府旁），投資比例低于10%；樓盤名稱御墅臨楓占地面積6.7 萬(wàn)建筑面積4.5 萬(wàn)綠化率50%容積率0.67開

38、發(fā)商佳昇置業(yè)進(jìn)展建筑層高3 建筑形狀獨(dú)棟/ 雙拼/ 聯(lián)排別墅樓盤均價(jià)獨(dú)棟 200 萬(wàn)/ 套、雙拼均價(jià) 4200 元/ 、聯(lián)排均價(jià) 3500 元/ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目丹徒新區(qū)谷陽(yáng)大道旁， 交通便利， 到市區(qū)僅 10 分鐘車程； 且項(xiàng)目為純別墅物業(yè)，整體置業(yè)人群素養(yǎng)較高；別墅戶型大，總價(jià)較高； 江南·頤和家園 項(xiàng)目概況 :江南·頤和家園坐落于東部風(fēng)景秀麗的禹山風(fēng)景區(qū)，環(huán)繞二十一 世紀(jì)樂園；社區(qū)東靠谷陽(yáng)北路、北 連宗澤路、西面禹山路、南臨學(xué)府 路依山傍水， 環(huán)境美麗， 空氣清爽；整個(gè)社區(qū)占地 60.37 公頃，總建筑面積約 60 萬(wàn)平方米，為目前規(guī)模最大的智能化生態(tài)園林社區(qū)；目前江

39、南·頤和家園由一期、二期清漪苑、 三期帝庭苑和別墅區(qū)御景苑組成， 由隸屬于中房集團(tuán)的中房鴻都房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)；當(dāng)期小高層 220 套，均價(jià) 2900 元/ ，銷售率 90%；多層 370 套，均價(jià) 2700 元/ ，銷售率 100%；別墅區(qū)御景苑開盤時(shí)間 2005 年 5 月，獨(dú)立別墅總套數(shù) 54 套，均價(jià) 6800 元/ ， 銷售率 40%；聯(lián)排別墅總套數(shù) 25 套，均價(jià) 4500 元/ ，銷售率 70%；客群特點(diǎn)： 購(gòu)買者主要來(lái)自于本地人，購(gòu)買人群主要是生意人和企事業(yè)高層；媒體推廣形式： 在項(xiàng)目周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)；樓盤名稱江南·頤和家園占地面積60.37 萬(wàn)建

40、筑面積60 萬(wàn)綠化率42%容積率1.1開發(fā)商中房鴻都房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑形狀多層、小高層、別墅建筑結(jié)構(gòu)框架小高層 2900 元/ 建筑層高2.9m樓盤均價(jià)多層 2700 元/ 別墅獨(dú)立 6800 元/ ，聯(lián)排4500 元/ 商鋪均價(jià)無(wú)分期銷售情形共分三個(gè)組團(tuán)，當(dāng)期別墅銷售率 65項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于學(xué)府路，交通便利；整個(gè)小區(qū)由多層、小高層和別墅組成；該項(xiàng)目周邊學(xué)區(qū)氛圍深厚，距離市區(qū)較近，交通便利；一期、二期的交付，給項(xiàng)目后期開發(fā)積存了人氣，為項(xiàng)目后期銷售奠定了基礎(chǔ)； 恒順翠竹園 項(xiàng)目概況 :“恒順翠竹園”是由恒順置業(yè)進(jìn)展投資開發(fā)的原生態(tài)高檔別墅區(qū)；翠竹園項(xiàng)目位于學(xué)府路二十一世紀(jì)樂園后側(cè)， 占地

41、7.07 公頃，設(shè)計(jì)總建筑面積 40584.7 平方米，其中雙拼別墅 44 套（ 13585 平方米），聯(lián)排別墅 118 套（ 26919 平方米），容積率0.58，綠化率 31.32%；項(xiàng)目開盤時(shí)間 2005 年 12 月，交付時(shí)間 2006 年 9 月 30 日；聯(lián)排別墅均價(jià) 5400 元/ ，主力面積 200 ，銷售率 100%；雙拼均價(jià) 6000 元/ ，主力面積 300 ，銷售率 95%；客群特點(diǎn)： 購(gòu)買者主要來(lái)自于本地人，購(gòu)買人群主要是生意人、中產(chǎn)階級(jí)以上和政府官員；媒體推廣形式： 在項(xiàng)目周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)；樓盤名稱恒順翠竹園占地面積7.07 萬(wàn)建筑面積40584.7綠化率

42、31.32%容積率0.58開發(fā)商恒順置業(yè)進(jìn)展建筑形狀聯(lián)排、雙拼建筑結(jié)構(gòu)磚混別墅雙拼 6000 元/ 建筑層高2.9m樓盤均價(jià)聯(lián)排 5400 元/ 05 年 12 月開盤商鋪均價(jià)無(wú)分期銷售情形06 年 9 月 30 號(hào)交付項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于學(xué)府路，交通便利；整個(gè)小區(qū)分墅組成；該項(xiàng)目距離市區(qū)較近，交通便利；項(xiàng)目開發(fā)商是當(dāng)?shù)刂髽I(yè)， 企業(yè)形象深化人心， 為項(xiàng)目推廣奠定的基礎(chǔ)； 恒美山莊 項(xiàng)目概況 :該項(xiàng)目占地約為 27 公頃，總建筑而積約 40 萬(wàn)平 方米 ，規(guī)劃 容積率1.192 ，綠地率高達(dá) 46.2 ，住宅類型主要有雙拼、 聯(lián)排、疊拼別墅， 多層花園洋房，小高層等，周邊配備有超市、銀行、商

43、鋪、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、 幼托、學(xué)校、會(huì)所等齊全的生活消遣設(shè)施；該項(xiàng)目分兩期開發(fā)， 一期開盤時(shí)間 2006 年 6 月，小高層 200 套，均價(jià) 3600 元/，銷售率 50%；多層 200 套，均價(jià) 3500 元/ ，銷售率 50%；二期規(guī)劃中，開盤時(shí)間未定；客群特點(diǎn)： 目前購(gòu)買者主要來(lái)自于本地人，購(gòu)買人群主要是企事業(yè)單位職工，政府公務(wù)員；媒體推廣形式： 在項(xiàng)目周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)；樓盤名稱恒美山莊占地面積27 萬(wàn)建筑面積40 萬(wàn)綠化率46.2%容積率1.92開發(fā)商恒順置業(yè)進(jìn)展建筑形狀小高層、多層、別墅建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層高2.9m樓盤均價(jià)小高層 3600 元/ 、多層 3500 元/ 商鋪均價(jià)無(wú)分期銷售情形一期（當(dāng)期）小高層、多層銷售率50%；二期規(guī)劃中項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于學(xué)府路，交通便利；整個(gè)小區(qū)由小高層、多層和別墅組成；該項(xiàng)目距離市區(qū)較近，交通便利，是規(guī)劃中心生活區(qū)；項(xiàng)目開發(fā)商是當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，企業(yè)形象深化人心，為項(xiàng)目推廣奠定的基礎(chǔ)； 天和星城 天和星城位于南徐路 5 號(hào)，項(xiàng)目總占地面積 149.43 畝，總建筑面積 18 萬(wàn)，項(xiàng)目分兩期開發(fā)， 整個(gè)小區(qū)集多層、小高層、復(fù)式別墅與商貿(mào)為一體的綜合小區(qū)；項(xiàng)目一期為多層、小高