后海片區(qū)踩盤報告

1、一場繁華的預謀郭瀟文深圳19天心得匯報這是一場預謀一場關于繁華共享的預謀其幕后推手不止一位參與這場預謀的 有以下這些人房地產(chǎn)開發(fā)商深圳市國土局深圳市政工程隊賽艇選手及觀光客置業(yè)者深圳市規(guī)劃委員會深圳市市場管理局建筑工地的工人餐飲店老板中原的各位同仁And so on他們在預謀些什么？這場預謀發(fā)生在哪里？繁華？和房價有關系嗎？先來看看以下數(shù)據(jù)6 . 6 . 深圳首個6星級會所項目在這里10 . 2010年10盤同發(fā)在這里 2009年單季度銷售1100套房子的項目在這里10萬. 別墅價格10萬/全城最高的 項目在這里20億. 深圳史上第五個全年銷售額超過20個億的項目在這里40億. 深圳史上最智能

2、豪宅全年銷售40個億的項目在這里這里 就是深圳后海灣詳說后海灣后海灣之繁華后海灣之預謀地理認知周邊情況分區(qū)規(guī)劃數(shù)據(jù)回顧房價對比客戶分析總結思考區(qū)域價值1.環(huán)境優(yōu)勢2.交通形態(tài)3.配套設施4.政策導向開發(fā)現(xiàn)狀口岸價值SWOT分析1 1、地理認知、地理認知后海灣填海區(qū)位于南山蛇口東部，深圳灣與珠江出?？诮粎R處，由后海濱路以東、濱海大道以南和深圳灣圍合而成，總面積537.06公頃。詳說后海灣區(qū)域四至區(qū)域四至西起：后海大道南鄰：東濱路東至：沙河西路北到：濱海大道大后海區(qū)域：包含東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)、南山商業(yè)文化區(qū)。除了法定圖則中的區(qū)域，還包括了蛇口東填海區(qū)、蛇口碼頭區(qū)、西部口岸區(qū)，以及正在

3、建設的南山商業(yè)文化區(qū)，共同構成了人們心中的大后海區(qū)。2、周邊情況、周邊情況后海灣填海區(qū)與多個居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)相連，起著承上啟下的連接作用，使各組團形成連續(xù)的、一體化的布局，互補共生、協(xié)調(diào)發(fā)展。分類居住用地行政教育等用地商業(yè)服務業(yè)用地公共綠地詳說后海灣蛇口東填海區(qū)蛇口東填海區(qū)商業(yè)用地商業(yè)用地北區(qū)科科苑苑路路東區(qū)西區(qū)深圳灣口岸、西部通道、城墻公園卓越維港、曦灣、太古城、三湘海尚、鴻威海怡灣畔等 東區(qū)西區(qū)F1世界摩托艇賽場、體育中心、深圳歌劇院、藝術館等天虹、華潤、中石油總部等城城市市功功能能南區(qū)3、分區(qū)規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃后海分區(qū)圖詳說后海灣 區(qū)域建筑面積一覽表項目總面積（平方米）西區(qū)面積（平方米

4、）冬區(qū)面積（平方米）居住面積157227015722700辦公面積57600230055300商業(yè)面積975708757010000公共配套設施面積85685845051180其他面積218002180合計1815305174664568600詳說后海灣詳說后海灣片區(qū)用地性質(zhì)面積（公頃）比例（%）西區(qū)居住用地二類居住用地72.6735.1054.4126.28三類居住用地32.3624.23配套設施用地5.213.90政府/團體/社區(qū)用地行政辦公用地7.590.365.680.27文化娛樂用地0.800.60教育科研設計用地5.974.47社會福利+醫(yī)療用地0.460.34道路廣場用地道路用地

5、28.2227.8121.1420.83廣場用地0.410.31綠地公共綠地25.0625.0618.7718.77合計133.54100.00東區(qū)政府/團體/社區(qū)用地口岸設施用地110.60110.6062.3762.37道路廣場用地道路用地21.3119.8512.0111.19社會停車庫用地1.460.82市政公用設施用地交通設施用地1.181.180.670.67綠地公共綠地42.7328.1424.0915.87生產(chǎn)防護綠地14.598.22特殊用地軍事用地0.730.730.410.41水城和其他用地發(fā)展備用地0.800.800.450.45合計177.35100.00初步了解后海

6、之后，見證繁華時刻到了后海灣之繁華我們來回顧一些數(shù)據(jù) 深圳首個6星級會所項目在這里【皇庭港灣皇庭港灣】 豪華歐式按摩石泳池10 . 2010年10盤同發(fā)在這里后海灣之繁華曦灣鴻威海怡灣寶能太古城君匯新天三湘海尚1100. 2009年單季度銷售1100套房子的項目在這里后海灣之繁華【寶能太古城寶能太古城】 創(chuàng)造單日銷售近創(chuàng)造單日銷售近1515億神話億神話0909年第三季度深圳樓盤成交龍虎榜年第三季度深圳樓盤成交龍虎榜冠軍冠軍銷售銷售11001100套套銷售中心銷售中心10萬. 別墅價格10萬/全城最高的項目在這里后海灣之繁華別墅別墅1010萬萬/ /全城價格天花全城價格天花20億. 深圳史上第五

7、個全年銷售額超過20個億的項目在這里后海灣之繁華【卓越維港卓越維港】 20032003年以來，全市唯一一個單月套數(shù)、年以來，全市唯一一個單月套數(shù)、冠軍、金額三料冠軍冠軍、金額三料冠軍深圳史上第深圳史上第5 5個當年銷售額過個當年銷售額過2020億億的項目項目開啟后海灣板塊領漲時代開啟后海灣板塊領漲時代40億. 深圳史上最智能豪宅全年銷售40個億的項目在這里后海灣之繁華【三湘海尚三湘海尚】 20092009年最具影響力科技智能大宅年最具影響力科技智能大宅20092009年深圳銷售排名第二年深圳銷售排名第二三個月連續(xù)三次開盤即售罄三個月連續(xù)三次開盤即售罄全年實現(xiàn)全年實現(xiàn)4040億億銷售額銷售額后海

8、灣之繁華 后海灣項目房價比對表樓盤開盤時間建筑類別當前價格戶型漲幅三湘海尚09.9.5多層，高層48000元/1402房，1483房，175-2284房，236-306頂層復式及280別墅。20%寶能太古城09.9.26高層33000元/北區(qū)主力戶型為130-170三房四房，207-306四至五房及頂層復式；南區(qū)主力戶型為40-89一至三房。27%曦灣08.12.6高層，疊墅2000萬/套疊墅面積為200多平，高層全部為復式單位，主力戶型在80-130的兩房和三房。高層24%君匯新天09.11.5高層36000元/主力戶型為156-233的四房和五房。6%鴻威海怡灣09.12.29高層，洋房3

9、2000元/89兩房，140-165的大戶型，256-300的海際別墅。14%2009年，后海成為了全深圳房價漲幅最高的地方，漲幅高達50%，從卓越維港1.8萬/起步，到2009年海尚2.7萬/每起步，到如今？后?？蛻舴治龊蠛？蛻舴治龊蠛持比A后海主力購買客戶的年紀都偏大，多為多次買房者，他們的工作范圍不局限在南山，其中50%、60%是深圳本地的成功人士，還有一部分是全國各地以及海內(nèi)外、國內(nèi)外的專業(yè)人士和企業(yè)高管?？蛻袈殬I(yè)私企老板最多客戶職業(yè)私企老板最多舉例舉例: :君匯客戶詳析君匯客戶詳析后海灣之繁華ABCD35-45歲經(jīng)濟實力自住型投資型職業(yè)生涯高峰成家立業(yè)改善居住套總價620-650萬

10、首付200萬房貸20年月均30000年收入100萬月租金7500計，空置率5年，年支出8%，純收益 帶動西部濱海區(qū)的聯(lián)動發(fā)展，強化西部濱海區(qū)在珠江東岸黃金走廊的中心位置西部通道，20分鐘可到達香港迪士尼、香港國際機場，港深往來極為便利。形成深港半小時創(chuàng)新圈，加快深港同城化進程 為后海帶來1800萬人流，使后海將成為粵港重要的咽喉 從深圳側蛇口東角頭填海區(qū)跨海至香港側鰲勘石，全長4770米 總容車量：12.2萬，日可通關車輛5.86萬輛次，全國約50%的出入境車輛 配套：一地兩檢模式的聯(lián)檢大樓 ，80多條過境通道，日處理6萬人次過關 對房地產(chǎn)的影響對房地產(chǎn)的影響 大規(guī)模公建配套的建設和居住環(huán)境的

11、升級，將進一步提升后海片區(qū)的土地價值和居住價值增加住宅需求：往來人流、物流會增大，消費和投資都會增強，購房需求增加增加寫字樓需求：吸引物流、運輸?shù)绕髽I(yè)進駐南山，對區(qū)域的寫字樓需求增加口岸板塊的重大意義：口岸板塊的重大意義：深、粵、港三位一體的經(jīng)濟共融，和福田、皇崗口岸形成財經(jīng)商務走廊當然 利好不會使我們失去理性StrengthStrengthWeaknessWeaknessOpportunityOpportunityThreatsThreats后海灣SWOT分析位置優(yōu)勢：擁有海資源，良好的生態(tài)環(huán)境和多樣的休閑娛樂設施，更是西部通道進出深港的門戶。 規(guī)劃優(yōu)勢：政府高度重視后海填海區(qū)的規(guī)劃，根據(jù)地

12、塊的地緣情況對后海進行多元合理的城市規(guī)劃，形成一個相互配合、相互促進、相互補充、協(xié)調(diào)發(fā)展的城市功能系統(tǒng)，使得片區(qū)的價值得到進一步提升。 深圳灣口岸的車流量大，會帶來一定的廢氣污染。 由于后海灣填海區(qū)是一塊新生的土地，片區(qū)內(nèi)的配套建設需要一定的時日才能完善，因此住宅區(qū)的生活便利度短期內(nèi)將相對較低。 豪宅區(qū)：利用自身擁有的自然稟賦，形成濱海豪宅示范區(qū)。 金融區(qū)：利用政府的政策支持和口岸經(jīng)濟的支持，發(fā)展市級金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 文體中心：開發(fā)中的眾多大型文體設施，有利于片區(qū)發(fā)展成為深圳新的文體中心。 旅游休閑區(qū)：片區(qū)內(nèi)擁有眾多景觀區(qū)域和各種大型文體設施，有潛力發(fā)展成為深圳新的旅游休閑區(qū)。 高尚濱海居住區(qū)的競爭對手主要為