精品資料黃石開發(fā)區(qū)目市場調(diào)研及整體定位

1、黃黃石石開發(fā)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目市場調(diào)研及整體定位市場調(diào)研及整體定位謹(jǐn)呈：湖北三鼎盛世投資集團(tuán)：2008-gw25-1武漢今久行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二零零八年九月報告背景報告背景本項(xiàng)目的初步想法，需要從市場角度及其在其他城市項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)給出項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略與總體定位并給予論證。因此，本報告的結(jié)構(gòu)更著重于針對性解決定位問題。我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目的宏觀愿景?，F(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是隨著市場的變化和項(xiàng)目的發(fā)展在動態(tài)變化的。項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)1 現(xiàn)金流：現(xiàn)金流：此項(xiàng)目在短期內(nèi)盡快的實(shí)現(xiàn)資金回流。目標(biāo)目標(biāo)2 品牌

2、：品牌：將本項(xiàng)目做成黃石市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的標(biāo)志性項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的昭示性，同時提高該公司在黃石市的社會知名度，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目地處項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū)桂林南路和廣西路交匯處開發(fā)區(qū)桂林南路和廣西路交匯處，屬，屬政務(wù)政務(wù)區(qū)區(qū)的濱湖商務(wù)的濱湖商務(wù)組團(tuán)組團(tuán), ,毗臨磁湖毗臨磁湖, ,區(qū)域人口素質(zhì)相對較高區(qū)域人口素質(zhì)相對較高, ,具有開發(fā)優(yōu)勢。具有開發(fā)優(yōu)勢。用地性質(zhì)為商業(yè)辦公，控規(guī)要求有高層或超高層建筑。用地性質(zhì)為商業(yè)辦公，控規(guī)要求有高層或超高層建筑。交通銀行已訂購部分寫字樓的底商和部分塔樓。交通銀行已訂購部分寫字樓的底商和部分塔樓。 黃石經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于黃石市南部新城區(qū) ，北接黃石港區(qū)，南

3、接大冶市，西臨鄂州下陸，南靠磁湖，規(guī)劃總面積約為22平方公里，開發(fā)區(qū)總?cè)丝?.88萬，常住人口6.3萬人。土地性質(zhì)、控規(guī)要求限定了項(xiàng)目發(fā)展方向。技術(shù)思路技術(shù)思路問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場競爭分析市場競爭分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定市場研究市場研究問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場競爭分析市場競爭分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定城市概況城市概況 - 黃石黃石是湖北第二大工業(yè)城市是湖北第二大工業(yè)城市黃石市是湖北省重要的以工業(yè)制造

4、為主的重工業(yè)基地，資源頗豐，是全省第二大工業(yè)和商品集散中心。是鄂東主要的交通樞紐和水運(yùn)航道，是湖北通向浙贛的交通門戶。地級市，下轄五區(qū)一市一縣?？?cè)丝?51.75萬人,城市人口124.87萬人城市化率49.6%。城市化水平較高。是我國著名的礦冶城市，支持產(chǎn)業(yè)有治金、建材、能源、機(jī)械、化工、紡織、服裝等。具有明顯的工業(yè)比重較大 。黃石規(guī)劃發(fā)展黃石規(guī)劃發(fā)展- 山水園林宜居城市的發(fā)展定位山水園林宜居城市的發(fā)展定位 舊城改造和新城建設(shè)相結(jié)合的發(fā)展原則 。城區(qū)原有工業(yè)外遷,城市環(huán)境整頓初見成效。城市綠化覆蓋率增加到,建成了人民廣場，改造了條城市道路綠化帶，形成了以磁湖、青山湖環(huán)湖綠化為中心、以道路綠化為

5、紐帶、公園、風(fēng)景區(qū)綠化與居住區(qū)、單位庭院綠化快速發(fā)展的城市園林綠化格局。 沿江、環(huán)磁湖和黃荊山新區(qū)開發(fā)區(qū)建設(shè)，老城區(qū)改造，形成合理的城市布局形態(tài)。環(huán)磁湖開發(fā)，重點(diǎn)推進(jìn)磁湖北岸，南岸休閑觀光特色景觀和高檔節(jié)地生態(tài)小區(qū)建設(shè)。 本市人均本市人均gdpgdp與省內(nèi)主要城市對比與省內(nèi)主要城市對比，房地，房地產(chǎn)處于發(fā)展產(chǎn)處于發(fā)展中的回調(diào)中的回調(diào)階段階段2005年，黃石市經(jīng)濟(jì)總量位居全省第五位，一二、三比值為:8.0：53.1：38.9。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景樂觀。2007年,全市生產(chǎn)總值467億元,與2003年比,年均增長14%;按gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系看，gdp增長速度大于8，黃石市房

6、地產(chǎn)處于長期發(fā)展中的中期回調(diào)階段。 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展2005年湖北省部分城市人均年湖北省部分城市人均gdp武漢市宜昌市襄樊市黃石市各市g(shù)dp（億元）2238608.06601.54 362人均gdp（元）26238152381040714358人均可支配收入108508710.718144.828502.76規(guī)劃用地現(xiàn)狀規(guī)劃用地現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目地塊解析-本市本市政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)城市中心的轉(zhuǎn)移，尤其是市政部門的落戶，將帶動整片區(qū)域的發(fā)展，好的教育及市政配套環(huán)境

7、將促進(jìn)開發(fā)區(qū)成為黃石高檔居住區(qū)。規(guī)劃確定到2020年，開發(fā)區(qū)人口達(dá)到14萬。項(xiàng)目地處滋湖西岸，臨桂林大道，步行至磁湖5分鐘,區(qū)域自然、綠化、人文環(huán)境較好。沿團(tuán)城山開發(fā)區(qū)桂林南路，黃石市規(guī)劃局將陸續(xù)建設(shè)大型體育中心、大型商務(wù)組團(tuán)及沿湖高檔居住組團(tuán)。在臨湖邊還將建設(shè)濱水高級酒店區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃地塊規(guī)劃及其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊規(guī)劃及其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)用地性質(zhì) 商業(yè)辦公商業(yè)辦公用地面積用地面積 30畝畝建筑密度建筑密度 33-36建筑限高建筑限高 容積率容積率 3.0-5.5綠地率綠地率 30停車泊位停車泊位 0.8出口方位出口方位 西北西北項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定-位于自然景觀好，具旅游資源位于自然景觀好，具旅游資

8、源的工業(yè)城市的工業(yè)城市新新區(qū)的復(fù)合型區(qū)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目。工業(yè)城市工業(yè)城市政務(wù)政務(wù)區(qū)（區(qū)（開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)）復(fù)合型復(fù)合型商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目目區(qū)域區(qū)域界定界定毗臨磁湖毗臨磁湖位于位于桂林南路商務(wù)桂林南路商務(wù)區(qū)區(qū) 政府四大家落戶至開發(fā)區(qū)，相關(guān)政府辦事機(jī)構(gòu)也將跟隨市委市政府遷至開發(fā)區(qū)，隨著市政配套的完善及新城區(qū)的美化，開發(fā)區(qū)無疑將成為黃石新行政中心。開發(fā)區(qū)規(guī)劃的市級濱水商務(wù)組團(tuán)內(nèi)有利于項(xiàng)目發(fā)展。項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)項(xiàng)目用地條件目用地條件，復(fù)合型復(fù)合型商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目商務(wù)氛圍尚不成熟，但具有商業(yè)價值，需要物業(yè)組合最大化挖掘土地價值，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。黃石市界定黃石市界定湖北省主要

9、工業(yè)城市湖北省主要工業(yè)城市工業(yè)產(chǎn)值占經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，人均可支配收入逐年提高，具有強(qiáng)大的市場潛力。市場分析市場分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場競爭分析市場競爭分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定我們通過我們通過s-c-qs-c-q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題分析問題？r1r1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果r2r2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果s=s=情境情境c=r1,r2c=r1,r2q=如何從如何從r1到到r2s s：情境（：情境（situationsit

10、uation）項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場）項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場）開發(fā)指標(biāo)決定本項(xiàng)目為復(fù)合型開發(fā)指標(biāo)決定本項(xiàng)目為復(fù)合型商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)位具有商地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)位具有商業(yè)價值。業(yè)價值。現(xiàn)有控詳規(guī)劃容積率指標(biāo)為現(xiàn)有控詳規(guī)劃容積率指標(biāo)為3.0，土地面積土地面積30畝，畝，建筑面積約建筑面積約合合6萬平米。萬平米。規(guī)劃中的規(guī)劃中的“三館一中心三館一中心”及觀湖景帶將提升本項(xiàng)目的品質(zhì)及競及觀湖景帶將提升本項(xiàng)目的品質(zhì)及競爭力。爭力。地塊西側(cè)桂林南路是開發(fā)區(qū)到山南開發(fā)區(qū)、大冶、陽新縣的必地塊西側(cè)桂林南路是開發(fā)區(qū)到山南開發(fā)區(qū)、大冶、陽新縣的必經(jīng)之路。經(jīng)之路。開發(fā)區(qū)及黃石地區(qū)暫無大型商業(yè)辦公

11、及商業(yè)項(xiàng)目。開發(fā)區(qū)內(nèi)企開發(fā)區(qū)及黃石地區(qū)暫無大型商業(yè)辦公及商業(yè)項(xiàng)目。開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)眾多，但大部分企業(yè)有以自有物業(yè)作辦公用地，租買辦公樓的業(yè)眾多，但大部分企業(yè)有以自有物業(yè)作辦公用地，租買辦公樓的企業(yè)較少。企業(yè)較少。r1r1：非期望結(jié)果：非期望結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)桂林南路，卻不屬于開發(fā)區(qū)中心地段。按常規(guī)物業(yè)價值發(fā)展很難實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)率的要求。從物業(yè)類型上：復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，按控詳規(guī)劃，沒有發(fā)揮地塊最大價值，物業(yè)組合成為實(shí)現(xiàn)效益的關(guān)鍵。同類商業(yè)辦公物業(yè)供應(yīng)量較少，但寫字樓市場還處于起步期，需求不旺。規(guī)模較小使得項(xiàng)目從形象上樹標(biāo)志品牌按常規(guī)劃物業(yè)發(fā)展局限因素較大，很難達(dá)

12、到品牌形象高度。從區(qū)域位置上從區(qū)域位置上從物業(yè)類型上從物業(yè)類型上從競爭上從競爭上從形象上從形象上r2r2：期望結(jié)果：期望結(jié)果我們的期望目標(biāo)我們的期望目標(biāo)從財務(wù)指標(biāo)上：復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過差異化定位，最大化挖掘土地價值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化和資金周轉(zhuǎn)率的優(yōu)化平衡。從物業(yè)類型上：定位物業(yè)以實(shí)現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化為指導(dǎo)目標(biāo)，物業(yè)種類間相互兼容，支持項(xiàng)目定位和項(xiàng)目的長期可持續(xù)發(fā)展。從競爭上：避免與常規(guī)物業(yè)形態(tài)直接競爭，找準(zhǔn)定位差異，打開客戶心智，占領(lǐng)市場制高點(diǎn)。從品牌上：將本項(xiàng)目做成本市的標(biāo)志性項(xiàng)目之一，具有較強(qiáng)的昭示性，同時提高三鼎盛世在1+8城市圈的社會知名度，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。從從財務(wù)指標(biāo)上財務(wù)指標(biāo)上

13、從物業(yè)類型上從物業(yè)類型上從競爭上從競爭上從品牌上從品牌上cc：矛盾或沖突：矛盾或沖突 （c complicationomplication） r1r1與與r2r2之間存在著的矛盾或沖突之間存在著的矛盾或沖突r1r2從財務(wù)指標(biāo)上：復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過差異化定位，最大化挖掘土地價值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化和資金周轉(zhuǎn)率的優(yōu)化平衡。從物業(yè)類型上：定位物業(yè)以實(shí)現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化為指導(dǎo)目標(biāo)，物業(yè)種類間相互兼容，支持項(xiàng)目定位和項(xiàng)目的長期可持續(xù)發(fā)展。從競爭上：避免與常規(guī)物業(yè)形態(tài)直接競爭，找準(zhǔn)定位差異，打開客戶心智，占領(lǐng)市場制高點(diǎn)。從品牌上：將本項(xiàng)目做成本市的標(biāo)志性項(xiàng)目之一，具有較強(qiáng)的昭示性，同時提高三鼎盛世在1

14、+8城市圈的社會知名度，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)桂林南路，卻不屬于開發(fā)區(qū)中心地段。按常規(guī)物業(yè)價值發(fā)展很難實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)率的要求。從物業(yè)類型上：復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，按控詳規(guī)劃，不能承接市場現(xiàn)存需求，物業(yè)組合成為實(shí)現(xiàn)效益的關(guān)鍵。同類商業(yè)辦公物業(yè)供應(yīng)量較少，但寫字樓市場還處于起步期，需求不旺。規(guī)模較小使得項(xiàng)目從形象上樹標(biāo)志品牌按常規(guī)劃物業(yè)發(fā)展局限因素較大，很難達(dá)到品牌形象高度。qq：提出問題：提出問題 （questionquestion） 要實(shí)現(xiàn)從要實(shí)現(xiàn)從r1r1到到r2r2必須要回答的核心問題必須要回答的核心問題打破開發(fā)傳統(tǒng)觀念影響,樹立適合項(xiàng)目發(fā)展的差異定位觀。以差異化競爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品競爭力，增強(qiáng)對

15、目標(biāo)群體的吸納力。減小土地性質(zhì)和控規(guī)要求對開發(fā)定位價值形成的影響。1.如何制定項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，即突破固有的不利因素，確定物業(yè)類型與比例，使之相互依托，相輔相成，避免陷入市場冷戰(zhàn)實(shí)現(xiàn)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化平衡？2.本項(xiàng)目如何形成核心競爭力，提升項(xiàng)目的品牌？市場研究市場研究問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場競爭分析市場競爭分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目物業(yè)類型可能性分析項(xiàng)目物業(yè)類型可能性分析項(xiàng)目物業(yè)類型項(xiàng)目物業(yè)類型確定物業(yè)類型確定物業(yè)類型不確定物業(yè)類型不確定物業(yè)類型寫字樓商業(yè)廣場產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)式公寓？經(jīng)營性酒店寫字樓

16、寫字樓和其它和其它組合物業(yè)組合物業(yè)商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)裙樓底商？必有物業(yè)必有物業(yè)類型類型項(xiàng)目背景條件分析意味著：項(xiàng)目背景條件分析意味著：項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析商業(yè)辦公用地高層規(guī)劃區(qū)xx可取資金沉淀巨大偏離地塊屬性寫字樓和組合型物業(yè)寫字樓和經(jīng)營性酒店寫字樓和商業(yè)廣場寫字樓和寫字樓和其它其它組合組合型型物業(yè)物業(yè)黃石商業(yè)市場特征評述黃石商業(yè)市場特征評述 1、依托舊有商業(yè)中心形成的傳統(tǒng)商業(yè)商圈。依托舊有商業(yè)中心形成的傳統(tǒng)商業(yè)商圈。商業(yè)中心主要位于中心城區(qū),由傳統(tǒng)商業(yè)格局形成,表現(xiàn)在商場檔次不高,商業(yè)街租金高于商場租金兩方面，仍處于傳統(tǒng)商業(yè)為市場主力的階段。2、體量小、規(guī)模不大，缺乏主題商業(yè)。、體

17、量小、規(guī)模不大，缺乏主題商業(yè)。中心城區(qū)商業(yè)多數(shù)體量較小，依靠大區(qū)域形成規(guī)模，但單體面積在1-2萬平米左右。依托傳統(tǒng)商業(yè)類型經(jīng)營，缺乏主題商業(yè)。3、未來商業(yè)會集中在一定時期大量投放、未來商業(yè)會集中在一定時期大量投放首先是商業(yè)的發(fā)展晚于住宅發(fā)展，隨城市功能格局延展，決定了商業(yè)市場的需求將加大，在這一時期商業(yè)投放量較大。 4、房地產(chǎn)開發(fā)開始關(guān)注到項(xiàng)目商業(yè)價值的挖掘。、房地產(chǎn)開發(fā)開始關(guān)注到項(xiàng)目商業(yè)價值的挖掘。列如團(tuán)城山開發(fā)區(qū)山水明城為代表的住宅小區(qū)，沿街商業(yè)及商業(yè)內(nèi)街的規(guī)劃對商業(yè)價值的重視和挖掘可見一斑。同時也說明了開發(fā)商對土地價值認(rèn)識的提高，以及開發(fā)水平、規(guī)劃水平的提高。黃石房商業(yè)市場發(fā)展評述黃石房

18、商業(yè)市場發(fā)展評述 1、多元商圈、主題商業(yè)逐漸形成。多元商圈、主題商業(yè)逐漸形成。多元商圈是新都市主義造城的產(chǎn)物，隨著區(qū)域功能分工，逐漸形成賦有特色的商圈類型，如專業(yè)市場將取代百貨公司。主題商業(yè)是代表一個城市商業(yè)水平現(xiàn)代化的標(biāo)志，是傳統(tǒng)商業(yè)的升級換代。2、社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)開發(fā)主要模式。、社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)開發(fā)主要模式。社區(qū)商業(yè)的形成將分流集中商業(yè)如大賣場、大超市的客源市場，更符合家庭對便捷、無障化的要求。3、商業(yè)主題更細(xì)分。、商業(yè)主題更細(xì)分。如一站式休閑購物中心的產(chǎn)生、兒童城、女人街等根據(jù)需求細(xì)分的商業(yè)定位。 商業(yè)地產(chǎn)迎來新的機(jī)遇商業(yè)地產(chǎn)迎來新的機(jī)遇 從投資角度來看，07年全國商業(yè)營業(yè)用房的投資總額

19、是2775.56億元，同比增長17.9%，連續(xù)3年保持在17%左右的，跟社會消費(fèi)品零售總額保持了協(xié)調(diào)，去年消費(fèi)品零售總額是8萬9千億元，同比增長16.8%。 一方面住宅開發(fā)備受宏觀調(diào)控沖擊，相對而言商業(yè)地產(chǎn)受到政策性的影響較少，客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。另一方面國家出臺了一系列政策積極擴(kuò)大內(nèi)需，商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)提供了更廣闊的舞臺。產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店29起源于瑞士，盛行于世界起源于瑞士，盛行于世界 即timeshare hotel，由瑞士人亞歷山大.耐首先提出的，是產(chǎn)權(quán)酒店的起源。 “產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）”是本世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級的一種投資方式。

20、時權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)上世90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店30 在我國，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)，之后逐步在全國蔓延。 湖北省產(chǎn)權(quán)式酒店起步較晚，最早為武漢的圣淘沙酒店，隨后出現(xiàn)了陽光新天地（紐賓凱國際大酒店）等項(xiàng)目。除此之外，產(chǎn)權(quán)式酒

21、店仍在增加中。這些項(xiàng)目無論是開發(fā)商還是經(jīng)營者或是投資人，均取得了較好的收益。 其發(fā)展速度可以表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓31 服務(wù)式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。介于酒店和住宅公寓兩者之間的 靈活定位，產(chǎn)權(quán)完全自有，不管是投資還是自住，業(yè)主都會有足夠的選擇空間，投資商可以根據(jù)市場情況任意利用其中一方的投資回報機(jī)會。服務(wù)式公寓有助于規(guī)避風(fēng)險，而且此類產(chǎn)品與傳統(tǒng)酒店

22、相比利潤波動更小。 服務(wù)式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項(xiàng)目。 服務(wù)式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個性化的，它不流于一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。 選擇服務(wù)式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù),彰顯氣派。服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓市場研究市場研究問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場競爭分析市場競爭分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目界定

23、項(xiàng)目界定百事威百事威同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 1.1.百事威百事威尊邸尊邸 杭州西路與石應(yīng)湖交界處 占地31畝，總建筑面積68000 ，容積率2.23 綠化率33.5%建筑形態(tài)觀景小高層11+1和17+1，面積100-200價格2800-3000。商業(yè)主要以臨街商鋪和內(nèi)商為主，小區(qū)入口有4層8000 商場+會所，價格5000-9000. 2.2.天域天域名流天地名流天地 團(tuán)城山白馬路與杭州路交匯處。占地24畝建筑面積：85278.45 ，容積率：5.31綠化率：39.73%住宅形態(tài)超高層30層2棟、28層1棟呈品子形，面積65-131 價格2800-3200。商

24、業(yè)3層6000 整體出售（一樓層高5.8m），均價7000. 3. 3.麗島麗島半山華府半山華府 團(tuán)城山杭州西路新區(qū)二路76號 ，用地面積183畝總建筑面積12萬平米，容積率1.0綠化率65%，二期為面積區(qū)間80140 的純多層住宅。價格3600-4000。商業(yè)以臨街商鋪為主，現(xiàn)已基本銷售完畢，價格一層16000，二層8000. 4.4.至尊門第至尊門第 肖湖路與桂林南路交界處 7萬平米 ，占地面積45畝，建筑面積：68000 ，容積率2.23、綠化率33.5%，建筑形態(tài)多層+高層22層2棟，面積50-300 價格2650-3800，高層底商2層共計(jì)4000 整體出售，價格18000。 5.5

25、.湖景花園湖景花園 桂林西路和廣州路交匯處，占地120畝建筑面積200000 容積率2.5綠化率35%，89118三房，一期61多層，6棟，二期7棟加南部商住14棟，三期中央小學(xué)，14棟61住宅，高層1棟， 住宅均價2800，商業(yè)價格未出來 6.6.琥珀山莊琥珀山莊 團(tuán)城山桂林南路201號，占地面積100畝、建筑面積90286m2，容積率：1.36、綠化率35%該項(xiàng)目已經(jīng)全部售完同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目1.1.磁湖山莊磁湖山莊 4星級酒店，占地約80畝，黃石高檔酒店之一，集住宿、餐飲、會議、休閑等眾多項(xiàng)目于一體，裝修高檔，服務(wù)專業(yè)。同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 餐飲類：餐飲類：1.1.九龍

26、太子九龍?zhí)?黃石新建大型餐飲酒店，面積約30002.2.金三九金三九 老牌知名餐飲，面積約20003.3.青龍酒家青龍酒家 面積約10004.4.石華酒家石華酒家 面積約6005.5.青蓮酒家青蓮酒家 面積約600 同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 超市類：超市類：1.1.中商百貨中商百貨 武漢知名超市品牌，面積約20002.2.武商量販武商量販 武漢知名超市品牌，面積約30003.3.中百超市（?。┲邪俪校ㄐ。?小型便民超市，面積約6004.4.便民超市便民超市 小型便民超市，面積約500同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目1、房地產(chǎn)處于以住宅為開發(fā)主導(dǎo)的初級階段，產(chǎn)品鏈不完全，缺乏細(xì)分市場。、房地

27、產(chǎn)處于以住宅為開發(fā)主導(dǎo)的初級階段，產(chǎn)品鏈不完全，缺乏細(xì)分市場。從供給市場分析，以住宅產(chǎn)品為市場主導(dǎo)，當(dāng)中住宅產(chǎn)種類單一，同質(zhì)化開發(fā)定位嚴(yán)重。缺乏投資型物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。住宅產(chǎn)品開發(fā)中，需求細(xì)分市場還未被開發(fā)所關(guān)注，缺少白領(lǐng)、商務(wù)、老年公寓等需求的細(xì)分物業(yè)。2 2、房地產(chǎn)業(yè)投資增長回歸平穩(wěn)。、房地產(chǎn)業(yè)投資增長回歸平穩(wěn)。2007年，黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成19.60億元，比上年增長15.58%。全年房屋施工面積達(dá)到275.40萬平方米，增長6.5%。房地產(chǎn)交易市場持續(xù)活躍，全年商品房屋銷售面積達(dá)到118.55萬平方米，增長18.9%，商品房屋銷售額達(dá)到22.95億元，增長44.4%；其中，住宅銷售額

28、21.80億元，增長51.92%。此階段的特點(diǎn)是市場進(jìn)入整合階段，應(yīng)當(dāng)避免同質(zhì)化定位帶來的價格競爭。3、未來市場風(fēng)起云涌，開發(fā)勢必更專業(yè)、市場更細(xì)分。、未來市場風(fēng)起云涌，開發(fā)勢必更專業(yè)、市場更細(xì)分。湖北房地產(chǎn)業(yè)投資額創(chuàng)增幅新低，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，開發(fā)市場勢必更加專業(yè)，關(guān)注需求細(xì)分市場成為開發(fā)趨勢。黃石房地產(chǎn)市場分析小結(jié)黃石房地產(chǎn)市場分析小結(jié) 供應(yīng)市場供應(yīng)市場黃石房地產(chǎn)市場分析小結(jié)黃石房地產(chǎn)市場分析小結(jié) 供應(yīng)市場供應(yīng)市場4、城市化建設(shè)推動地產(chǎn)發(fā)展，開發(fā)由中心城區(qū)向新區(qū)擴(kuò)散，城市功能逐漸細(xì)分、城市化建設(shè)推動地產(chǎn)發(fā)展，開發(fā)由中心城區(qū)向新區(qū)擴(kuò)散，城市功能逐漸細(xì)分。2004年以前，黃石的商

29、品房圍繞中心城區(qū)開發(fā)，隨著城市化推進(jìn)，城市功能格局逐漸形成，住宅開發(fā)逐步向次中心城區(qū)推移，尤其是團(tuán)城山開發(fā)區(qū)勢頭日漸凸現(xiàn)。中心城區(qū)受規(guī)模限制，很難出現(xiàn)大規(guī)模社區(qū)，更加突顯其商務(wù)功能。5、由于對土地價值的重視，小高層、高層住宅成為開發(fā)主體由于對土地價值的重視，小高層、高層住宅成為開發(fā)主體。由于招牌掛使土地價值得以提升，開發(fā)成本增加，小高層、高層作為削減土地成本，合理利用土地的最佳建設(shè)方式，成為房地產(chǎn)市場的主要建筑形態(tài)。6、開發(fā)商逐漸意識到商業(yè)價值，未來兩年內(nèi)小高層的底商集中放量。開發(fā)商逐漸意識到商業(yè)價值，未來兩年內(nèi)小高層的底商集中放量。隨著開發(fā)商對商業(yè)價值的認(rèn)識，商業(yè)在住宅小區(qū)和單體住宅樓的定位

30、中得以重視，從目前的集供給市場來看，供給市場投放時間較為集中，需求市場則相應(yīng)需要緩沖時間，才能達(dá)成平衡，因此在商業(yè)定位上需要引起重視。黃石房地產(chǎn)市場分析小結(jié)黃石房地產(chǎn)市場分析小結(jié) 需求市場需求市場1 1、即有流失，又有吸納的市場需求。即有流失，又有吸納的市場需求。高端市場由于與武漢的距離較近，交通可達(dá)性好，存在一部分客戶分流，表現(xiàn)在當(dāng)?shù)貨]有建成的別墅小區(qū)，沒有在建別墅項(xiàng)目，別墅開發(fā)僅為樓盤中彌補(bǔ)市場的邊際戶型。低端市場由于中心城區(qū)與荊州接壤，存在一部分中低端客戶的流失，表現(xiàn)在宇航香格里拉的熱銷。另一方面，作為地級市，又有下轄地區(qū)如大冶市的高端需求市場被黃石吸納。 2 2、居住需求群體仍是當(dāng)前的

31、主流群體，存在一部分未被滿足的投資需要群體居住需求群體仍是當(dāng)前的主流群體，存在一部分未被滿足的投資需要群體。以提高居住舒適度形成的需要群體仍是當(dāng)前的主流群體，但隨著家庭投資渠道的單一、收入水平的增加、住房條件的改善，以保值、增值為目的的投資群體顯現(xiàn)。4、需求由中心城區(qū)向開發(fā)新區(qū)擴(kuò)散，更加關(guān)注、需求由中心城區(qū)向開發(fā)新區(qū)擴(kuò)散，更加關(guān)注物業(yè)物業(yè)的品質(zhì)的品質(zhì)和產(chǎn)品的創(chuàng)新和產(chǎn)品的創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)格局由于城市化的推進(jìn)，形成區(qū)域化、組團(tuán)化，區(qū)域功能定位更加明顯。由此帶動需求市場格局的形成，由中心城區(qū)向開發(fā)新區(qū)擴(kuò)散，更多的客戶開始關(guān)注物業(yè)物業(yè)的品質(zhì)的品質(zhì)和產(chǎn)品和產(chǎn)品的創(chuàng)新的創(chuàng)新。綜合分析小結(jié)綜合分析小結(jié) 結(jié)論

32、：黃石商業(yè)和住宅市場均處于快速發(fā)展期。市場空白點(diǎn)多，容易突破。結(jié)論：黃石商業(yè)和住宅市場均處于快速發(fā)展期。市場空白點(diǎn)多，容易突破。給予本項(xiàng)目的啟示：關(guān)鍵是尋求給予本項(xiàng)目的啟示：關(guān)鍵是尋求財務(wù)指標(biāo)最優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)最優(yōu)化的開發(fā)方案。的開發(fā)方案。項(xiàng)目定位研究的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目定位研究的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目研究標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目研究標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)因內(nèi)因外因外因市場支撐研究宏觀經(jīng)濟(jì)支撐研究項(xiàng)目利潤指標(biāo)限制研究項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)限制研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目定位研究外因：宏觀經(jīng)濟(jì)支持研究外因：宏觀經(jīng)濟(jì)支持研究 黃石市生產(chǎn)總值逐年上漲。 潛在消費(fèi)力大。人均可支配收入正逐年提高。p 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，三次產(chǎn)業(yè)全面增長。初步核算，2007年黃石市完成生產(chǎn)總值（gdp）

33、466.68億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長16.4%，是1996年以來增幅最高的一年。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值37.52，增長10.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值247.62億元，增長19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值181.54億元，增長13.0%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為8.0：53.1：38.9。與此同時，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，2007年，黃石市人均生產(chǎn)總值達(dá)到19292元，比上年增長20.24%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值144.08億元，年均增長10.8%。，占到gdp比重達(dá)到39.8%，比2000年提高一個百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)化經(jīng)營也邁上新的臺階，2005年農(nóng)業(yè)增加值達(dá)到30.5

34、6億元，年均增長5.1%。項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目定位研究外因：市場支持研究外因：市場支持研究 黃石市位于湖北東南，地理位置優(yōu)越，交通便利。東北臨長江，與浠水縣、蘄春縣、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武漢市，西南與咸寧市、通山縣為鄰，東南與江西省武寧縣、瑞昌縣接壤。黃石市國土面積4582.9平方公里，東西長約88.3公里，南北寬約91.6公里。全市耕地和林地資源占全市土地面積的52.09，主要分布在大冶市和陽新縣。 黃石是鄂東南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)及商業(yè)中心，城市綜合實(shí)力位于湖北省前茅。 黃石不僅是一個工業(yè)大市，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，而且還一個城鎮(zhèn)化率很高的城市，有125萬城鎮(zhèn)人口，市區(qū)人口就有70萬，近50%的城鎮(zhèn)化率

35、在湖北省乃至全國都名列前茅，但黃石商業(yè)發(fā)展水平與其工業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平很不相稱。項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目定位研究外因：外因：需求需求支持研究支持研究 黃石酒店市場發(fā)展較為落后，近80萬人口的大城市，只分布著四星級酒店一家，三星級酒店三到四家，其余均為小型酒店。除酒店量較少外，設(shè)施陳舊過時也是黃石酒店業(yè)的特點(diǎn)，雖然經(jīng)過改造和擴(kuò)建，仍滿足不了市場需求。入住率超過八成也能反映酒店市場總體供給量不足。除了酒店供應(yīng)不足外，還有四個方面造成了酒店業(yè)在黃石較為火爆：f 交通樞紐成就酒店業(yè)火爆f 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)成就酒店業(yè)火爆f 旅游業(yè)發(fā)展促成酒店業(yè)火爆f 消費(fèi)比例加重促成酒店業(yè)火爆 物業(yè)組合物業(yè)組合的研究的研究外

36、因：商業(yè)與外因：商業(yè)與物業(yè)擬合度分析比對物業(yè)擬合度分析比對寫字樓寫字樓產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓銷售慢銷售慢無參照項(xiàng)目銷售快商務(wù)商務(wù)投資自住/投資與商業(yè)擬合度適中與商業(yè)擬合度適中與商業(yè)擬合度高與商業(yè)擬合度高與商業(yè)擬合度與商業(yè)擬合度高高售價高售價高售價高售價低市場空白（可補(bǔ)缺）市場空白（可補(bǔ)缺） 市場空白（可補(bǔ)缺）市場空白（可補(bǔ)缺）規(guī)模小難與區(qū)域其他樓盤抗衡,價值受損.具有市場需求售價高住宅對商業(yè)類型有一定限制主題主題商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目固有物業(yè)類型和其他項(xiàng)目固有物業(yè)類型和其他可能出現(xiàn)的物業(yè)類型關(guān)系分析可能出現(xiàn)的物業(yè)類型關(guān)系分析寫字樓寫字樓產(chǎn)權(quán)酒產(chǎn)權(quán)酒店店酒店式公酒店式公寓寓難以達(dá)到最大化

37、價值。兩種產(chǎn)品可兼容性強(qiáng),物業(yè)價格優(yōu)勢明顯.市場需求明顯最大化挖掘區(qū)域價值實(shí)現(xiàn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益相互限制相互限制相互支持關(guān)系相互支持關(guān)系具有市場空白售價高與商業(yè)定位相互依托具有市場空白售價低產(chǎn)品可兼容寫字樓寫字樓+ +產(chǎn)權(quán)式酒店定位驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)式酒店定位驗(yàn)證: :關(guān)鍵驅(qū)動因素（關(guān)鍵驅(qū)動因素（kpikpi）分析）分析kpi分析分析外因外因內(nèi)因內(nèi)因需求分析市場競爭項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制工業(yè)化主導(dǎo)的城市發(fā)展下的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)工業(yè)化主導(dǎo)的城市發(fā)展下的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制研究制研究工業(yè)化主導(dǎo)的城市空間極化產(chǎn)業(yè)集聚新企業(yè)進(jìn)入上游企業(yè)需求擴(kuò)大，下游企業(yè)投入降低上游企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模效益，下游企業(yè)效益提高地方盈利能力和積累能力增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚

38、模型相關(guān)要素集聚加速城市化加速房地產(chǎn)市場發(fā)展本市本市的城市化水平較高，而且處于由的城市化水平較高，而且處于由第二第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)與第三產(chǎn)業(yè)并重的過渡時期產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)與第三產(chǎn)業(yè)并重的過渡時期可持續(xù)發(fā)展研究中心采用如下指標(biāo)綜合評定城市化水平：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：人均gdp、第二產(chǎn)業(yè)增加值年gdp的比重、第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重、稅收占gdp比重城市帶動作用：城市g(shù)dp占區(qū)域gdp比重、城市人口占總?cè)丝诒戎爻青l(xiāng)共同發(fā)展：城鄉(xiāng)居民收入差異城市居民生活：人均可支配收入、人均住宅使用面積家庭投資興起.注：04年數(shù)據(jù)城市化水平%100后期中期初期7030城市化水平的logistic曲線n根據(jù)城市化水平的logistic

39、曲線，哈市的城市化水平處在城市化發(fā)展的中長期，是由工業(yè)主導(dǎo)城市化發(fā)展轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城市化發(fā)展的過渡時期，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同促進(jìn)城市化發(fā)展。城市化發(fā)展最根本的一般動力源泉是社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。社會經(jīng)濟(jì)推動城市化進(jìn)程可以分為三個階段： 初期：城市的產(chǎn)生和興起階段 中期：工業(yè)化主導(dǎo)城市發(fā)展階段 后期：第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展階段我國從改革開發(fā)之后才真正走向城市化發(fā)展道路，城市化的一般動力機(jī)制才發(fā)揮作用，同時在城市化過程中，政府政府政策的大力支持政策的大力支持也構(gòu)成城市化發(fā)展的推動力之一，并發(fā)揮著不可忽視的作用。商業(yè)商業(yè)+ +產(chǎn)權(quán)式酒店定位驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)式酒店定位驗(yàn)證: :關(guān)鍵驅(qū)動因素（關(guān)鍵驅(qū)動因素（kpikpi

40、）分析）分析kpi分析分析外因外因內(nèi)因內(nèi)因需求分析市場競爭項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制黃石市進(jìn)一步利用房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期模型對市進(jìn)一步利用房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期模型對市場進(jìn)行判斷場進(jìn)行判斷合理價格合理價格發(fā)展階段危機(jī)階段復(fù)蘇階段蕭條階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在理論上講，是存在周期的，一般會經(jīng)歷復(fù)蘇階段、發(fā)展階段、危機(jī)階段、蕭條階段等循環(huán)過程。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平在這種周期的循環(huán)中不斷提高，合理價格平穩(wěn)上升。我們利用我們利用livqlivq模型對本項(xiàng)目發(fā)展方向進(jìn)行模型對本項(xiàng)目發(fā)展方向進(jìn)行驗(yàn)證驗(yàn)證我們利用物業(yè)發(fā)展方向判斷模型進(jìn)行分析判斷。根據(jù)客戶的實(shí)際情況，我們確定物業(yè)發(fā)展方向判斷模型的四個參數(shù)權(quán)重。物業(yè)形象物業(yè)形象i

41、mage物業(yè)價值物業(yè)價值value回現(xiàn)速度回現(xiàn)速度liquidity容積率容積率quantity20%10%20%50%20%20%30%30%45%45%5%5%房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場定位綜合判定定位綜合判定組合物業(yè)綜合判定：組合物業(yè)綜合判定：寫字樓寫字樓+ +產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店+ +服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓的產(chǎn)品定位的產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：國際生態(tài)商務(wù)城國際生態(tài)商務(wù)城結(jié)論結(jié)論平面規(guī)劃平面規(guī)劃市場研究市場研究問題界定和結(jié)構(gòu)化分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向制定戰(zhàn)略發(fā)展方向項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場競爭分析市場競爭分析經(jīng)

42、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定成本估算（按成本估算（按3.03.0容積率）容積率）序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱工程量工程量單位成本單位成本總金額總金額備注備注m2m2元元/m2/m2萬元萬元開發(fā)成本開發(fā)成本2042320423一一土地成本土地成本608646086437037022522252約約7474萬萬/ /畝畝二二前期費(fèi)用前期費(fèi)用和建安成本和建安成本6086460864298629861817118171精裝修費(fèi)用按精裝修費(fèi)用按10001000元元/ /平米平米開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用33003300一一管理費(fèi)用管理費(fèi)用545545二二財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用1 10 00000預(yù)估預(yù)估三三銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用10501050四四不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)705705合計(jì)合計(jì)2372323723收入預(yù)測收入預(yù)測（按（按3.03.0容積率）容積率）銷售建面銷售建面（平米）（平米）均價（元均價