鄭州鄭東新區(qū)高鐵站前商務(wù)區(qū)市場(chǎng)定位報(bào)告

1、鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)高鐵站前商務(wù)區(qū)高鐵站前商務(wù)區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域背景區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn) 在分析城市的思路中在分析城市的思路中 理解項(xiàng)目地塊的價(jià)值理解項(xiàng)目地塊的價(jià)值區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解項(xiàng)目發(fā)展

2、市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域背景區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)鄭州經(jīng)濟(jì)鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍子湖龍子湖高校園區(qū)高校園區(qū)科技物流園區(qū)科技物流園區(qū)商住物流區(qū)商住物流區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（cbdcbd）中央政務(wù)區(qū)中央政務(wù)區(qū)（cgdcgd）市政辦公區(qū)市政辦公區(qū)鄭州高新鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊地塊價(jià)值

3、的理解角度地塊價(jià)值的理解角度 項(xiàng)目地塊位于金水東路以南，心怡路以東，現(xiàn)狀用地為平地，總用地面積170畝。 對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃，我們將基于價(jià)值視角下，充分理解地塊價(jià)值，從而做出符合城市，符合市場(chǎng)的規(guī)劃建議。 我們分別將從城市視城市視角角，發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)，地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域背景區(qū)域背景四個(gè)角度來審視項(xiàng)目的地塊價(jià)值，尋找地塊的發(fā)展與定位方向。 新一輪的發(fā)展進(jìn)程：新一輪的發(fā)展進(jìn)程：中原城市的崛起中原城市的崛起武漢武漢濟(jì)南濟(jì)南合肥合肥西安西安太原太原中原地區(qū)位于中國(guó)中部，是核心區(qū)域之一中原城市有著悠久的歷史和廣闊的發(fā)展前景中原地區(qū)的發(fā)展地位有著承上啟下的作用中原地區(qū)的崛起是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的有利支撐

4、區(qū)位區(qū)位：鄭州為中原地區(qū)城市群的核心交通交通：鄭州為中原地區(qū)的交通樞紐中心城市城市：中原六省的省會(huì)城市為核心組成中心中心：鄭州為中原各城市的聚焦中心城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景城市地位在區(qū)域發(fā)展中凸顯城市地位在區(qū)域發(fā)展中凸顯 鄭州的核心地理優(yōu)勢(shì)使其成為中原地區(qū)乃至全國(guó)的交通樞紐中心。鄭州處于中原地區(qū)的核心地理位置為其帶來了較大發(fā)展時(shí)機(jī)。鄭州處于多條鐵路和國(guó)道的交匯處，城市戰(zhàn)略價(jià)值大。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國(guó)道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國(guó)文明機(jī)場(chǎng)的新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)城市通航。擁有亞洲

5、最大的列車編組站和全國(guó)最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個(gè)省會(huì)城市地位優(yōu)勢(shì)明顯省會(huì)城市地位優(yōu)勢(shì)明顯城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)新一輪的需求擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)新一輪的需求擴(kuò)張 鄭州房地產(chǎn)投資情況鄭州房地產(chǎn)投資情況第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速發(fā)展為城市功能的轉(zhuǎn)型城市功能的轉(zhuǎn)型打下了基礎(chǔ)，也帶來了消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變變。鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增速增速?gòu)?003年后開始趨緩，但仍然維持在維持在20%20%以上以上。房地產(chǎn)投資的增加從側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，人民收入增加。 鄭州

6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r （億元）（億元）2003200420052006200720082009城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)迅速，鄭州已吸引越來越多的私營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)。私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)迅速，鄭州已吸引越來越多的私營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)。鄭州從第一、二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的城市向現(xiàn)代都市發(fā)展，鄭州從第一、二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的城市向現(xiàn)代都市發(fā)展， 領(lǐng)導(dǎo)性城市已逐步形成領(lǐng)導(dǎo)性城市已逐步形成 圖1：鄭州私營(yíng)企業(yè)年注冊(cè)量（2005-2007）200520062007圖2：鄭州外資企業(yè)年注冊(cè)量（2005-2007）20052006200

7、7城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn)第一產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)實(shí)力與比重規(guī)模相對(duì)不足。2008年，在第二產(chǎn)業(yè)中，增長(zhǎng)最大的幾個(gè)行業(yè)分別是非金屬礦產(chǎn)加工業(yè)和煤炭開采業(yè)等?？梢钥闯鰧?duì)鄭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的還是傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)的帶動(dòng)下增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯。工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，商貿(mào)服務(wù)行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對(duì)薄弱。商貿(mào)服務(wù)行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對(duì)薄弱。2004-20082004-2008鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)

8、構(gòu)200420052006200720082004200520062007城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景 產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變帶動(dòng)城市定位的變更產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變帶動(dòng)城市定位的變更重工業(yè)城市重工業(yè)城市以第一產(chǎn)業(yè)為主的城市，如長(zhǎng)春服務(wù)性城市服務(wù)性城市多為旅游城市或后花園城市，如泰山、深圳領(lǐng)導(dǎo)性城市領(lǐng)導(dǎo)性城市以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，大力發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，如上海、北京產(chǎn)業(yè)型城市產(chǎn)業(yè)型城市以生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主的城市，如東莞鄭州作為中原地區(qū)的核心鄭州作為全國(guó)性的交通樞紐中心鄭州作為經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的省會(huì)城市鄭州作為第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的城市鄭州的城市目標(biāo)必定是引領(lǐng)中原地區(qū)

9、發(fā)展的核心城市鄭州的城市功能必定是以發(fā)展服務(wù)、辦公、核心商業(yè)為主的城市鄭州城市定位：領(lǐng)導(dǎo)性城市鄭州城市定位：領(lǐng)導(dǎo)性城市城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景定位的思考：定位的思考：城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價(jià)值機(jī)會(huì)的實(shí)現(xiàn)城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價(jià)值機(jī)會(huì)的實(shí)現(xiàn)區(qū)位：核心的地理位置使其成為中原地區(qū)核心地區(qū)核心城市：中原區(qū)域核心地位推動(dòng)城市的快速崛起快速崛起經(jīng)濟(jì)：快速崛起的勢(shì)頭帶動(dòng)了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變催生城市功能的轉(zhuǎn)變城市功能的轉(zhuǎn)變城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)

10、域背景城市定位對(duì)本地塊的啟示城市定位對(duì)本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域背景區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)中心組團(tuán)中心組團(tuán)東移東移北擴(kuò)北擴(kuò)城市規(guī)劃格局城市規(guī)劃格局北擴(kuò)東移的發(fā)展戰(zhàn)略，西向、南北擴(kuò)東移的發(fā)展戰(zhàn)略，西向、南向發(fā)展相對(duì)受到工業(yè)區(qū)及鐵路制約。向發(fā)展

11、相對(duì)受到工業(yè)區(qū)及鐵路制約。鄭州建成區(qū)的格局還主要集中在中心組團(tuán)，以組團(tuán)集中模式為主，呈滾動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)；城市格局受西側(cè)京廣線和南側(cè)隴海線的分割，鄭州市實(shí)行的是“北擴(kuò)東移”的發(fā)展戰(zhàn)略，如果要完成特大城市的發(fā)展目標(biāo)，必須拉大城市框架；由于鄭州北向受到黃河制約，西向、南向受到老工業(yè)區(qū)和鐵路等因素的影響，城市的主要發(fā)展方向?yàn)橄驏|；從長(zhǎng)期來看，鄭東新區(qū)發(fā)展定位以商務(wù)投資區(qū)為主，北區(qū)定位于居住科技文化及旅游度假區(qū)。 城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景城市的發(fā)展需求格局的轉(zhuǎn)變城市的發(fā)展需求格局的轉(zhuǎn)變東移和高鐵帶來的城市變化東移和高鐵帶來的城市變化

12、新商務(wù)新商務(wù)cbdcbd和高鐵商務(wù)區(qū)的形成和高鐵商務(wù)區(qū)的形成鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)鄭州向東發(fā)展鄭東新區(qū)已鄭州向東發(fā)展鄭東新區(qū)已成城市發(fā)展定局，而高鐵成城市發(fā)展定局，而高鐵站的建設(shè)大大推動(dòng)了城市站的建設(shè)大大推動(dòng)了城市向東的發(fā)展，格局新區(qū)未向東的發(fā)展，格局新區(qū)未來發(fā)展必定向好！來發(fā)展必定向好！也許在也許在0404、0505年鄭州人還對(duì)高鐵商務(wù)區(qū)的發(fā)展保持懷疑的時(shí)候，到年鄭州人還對(duì)高鐵商務(wù)區(qū)的發(fā)展保持懷疑的時(shí)候，到0909年高鐵的建設(shè)已使得人們對(duì)區(qū)域的發(fā)展充滿信心！年高鐵的建設(shè)已使得人們對(duì)區(qū)域的發(fā)展充滿信心！但目前鄭東新區(qū)由于缺乏產(chǎn)業(yè)人口支撐，生活?yuàn)蕵放涮兹狈?，現(xiàn)最但目前鄭東新區(qū)由于缺乏產(chǎn)業(yè)人口支撐，生活

13、娛樂配套缺乏，現(xiàn)最大問題是人氣嚴(yán)重不足，這也是政府致力解決的問題，但這是城市大問題是人氣嚴(yán)重不足，這也是政府致力解決的問題，但這是城市新區(qū)發(fā)展的通病和必經(jīng)階段！新區(qū)發(fā)展的通病和必經(jīng)階段！范圍：西起107國(guó)道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路，規(guī)劃面積約150平方公里，人口260萬，在2030年建完；截止08年底，完成固定資產(chǎn)投入約400億元，在建和建成房屋面積1500多萬平方米，城市配套日趨完善； cbd3.45平方公里范圍建設(shè)基本完成，已實(shí)現(xiàn)10通標(biāo)準(zhǔn)，基本滿足入住需求。截止07年底，東區(qū)入住人口達(dá)到20萬人；高鐵站的開工建設(shè)，大大推進(jìn)了鄭汴一體化的進(jìn)程，進(jìn)一步加快鄭東新區(qū)

14、發(fā)展進(jìn)程；高鐵高鐵商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景 鄭州正由單核城市中心向多核模式發(fā)展鄭州正由單核城市中心向多核模式發(fā)展舊中心舊中心大型居住區(qū)大型居住區(qū)新中心新中心城市中心由單核模式向雙核模式轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大了城市范圍政府的導(dǎo)向讓城市新中心的形成趨勢(shì)：趨勢(shì)：?jiǎn)栴}：?jiǎn)栴}：城市老中心功能陳舊，輻射范圍有限城市新中心人氣不足，整體成熟尚需時(shí)日模式的轉(zhuǎn)變使得城市的輻射范圍擴(kuò)大，影響力進(jìn)一步加模式的轉(zhuǎn)變使得城市的輻射范圍擴(kuò)大，影響力進(jìn)一步加強(qiáng)，為今后城市快速的擴(kuò)張和發(fā)展打下了好的基礎(chǔ)強(qiáng)，為今后城市快速的擴(kuò)張和發(fā)展打下了好的基礎(chǔ)城市

15、角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景北擴(kuò)北擴(kuò)東移東移城市中心城市中心位于發(fā)展軸上，享受城市發(fā)展的最大紅利位于發(fā)展軸上，享受城市發(fā)展的最大紅利城市的東移成為鄭州發(fā)展的主軸之一：項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)槌鞘懈哞F新城，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)槌鞘行轮行牡腸bd商務(wù)區(qū)輻射區(qū)域，區(qū)域的地位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目所在區(qū)域的城市地位處于上升期，未來有較好的發(fā)展前景。項(xiàng)目位置高鐵站的建成，真正的開啟了鄭州的另一扇高鐵站的建成，真正的開啟了鄭州的另一扇“城市之城市之門門”，未來城市的集成中心，一切將蜂擁而至。而項(xiàng)，未來城市的集成中心，一切將蜂擁而至。

16、而項(xiàng)目位于城市新中心高鐵商務(wù)區(qū)核心，成為連接城市新目位于城市新中心高鐵商務(wù)區(qū)核心，成為連接城市新cbdcbd區(qū)的樞紐，城市戰(zhàn)略位置明顯。區(qū)的樞紐，城市戰(zhàn)略位置明顯。高鐵站高鐵站城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的的轉(zhuǎn)變催生新轉(zhuǎn)變催生新一輪一輪價(jià)值機(jī)價(jià)值機(jī)會(huì)會(huì)的實(shí)現(xiàn)的實(shí)現(xiàn)城市：城市的擴(kuò)張和高鐵站的建成將帶來新的城城市：城市的擴(kuò)張和高鐵站的建成將帶來新的城 市中心的形成以及中原核心輻射范圍的擴(kuò)大市中心的形成以及中原核心輻射范圍的擴(kuò)大土地：中心城區(qū)的土地稀缺，土地價(jià)值不斷上升土地：中心城區(qū)的土地

17、稀缺，土地價(jià)值不斷上升中心：中心核心區(qū)域在發(fā)展中擴(kuò)大中心：中心核心區(qū)域在發(fā)展中擴(kuò)大價(jià)值：價(jià)值體現(xiàn)出發(fā)展的重要性和必然性價(jià)值：價(jià)值體現(xiàn)出發(fā)展的重要性和必然性城市發(fā)展帶來的探討：城市發(fā)展帶來的探討：城市發(fā)展趨勢(shì)決定了地塊崛起的必然性城市發(fā)展趨勢(shì)決定了地塊崛起的必然性城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景城市發(fā)展對(duì)本地塊的啟示城市發(fā)展對(duì)本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域背景區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)

18、域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn) 鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)市場(chǎng)主要由兩大版塊組成：鄭東中央商務(wù)區(qū)、鄭州高鐵站前商務(wù)區(qū)，本地塊位于高鐵站前商務(wù)區(qū)本地塊位于高鐵站前商務(wù)區(qū)內(nèi)，是位于鄭州未來新的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，地塊價(jià)值有很大程度的提升潛力。內(nèi)，是位于鄭州未來新的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，地塊價(jià)值有很大程度的提升潛力。鄭東中央商務(wù)區(qū)鄭東中央商務(wù)區(qū)鄭州高鐵鄭州高鐵站前商務(wù)區(qū)站前商務(wù)區(qū)二七商圈二七商圈（市中心）（市中心）建材物流建材物流商圈商圈城市角度

19、城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景城市模式轉(zhuǎn)變中的飛速發(fā)展城市模式轉(zhuǎn)變中的飛速發(fā)展cbd區(qū)區(qū)高鐵高鐵商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)cbdcbd板塊板塊城市主要發(fā)展方向，依托高起點(diǎn)的規(guī)劃、政府投入以及外地品牌開發(fā)商進(jìn)入，形成市場(chǎng)最大熱點(diǎn)板塊，主要規(guī)劃集中高端辦公，以投資需求為主要特征中州大道以東，金水東路以北板塊板塊板塊房地產(chǎn)特征板塊房地產(chǎn)特征區(qū)域范圍區(qū)域范圍迅猛發(fā)展下鄭東新區(qū)房產(chǎn)板塊分化出不同的特性迅猛發(fā)展下鄭東新區(qū)房產(chǎn)板塊分化出不同的特性基本形成了城市區(qū)域發(fā)展最基本形成了城市區(qū)域發(fā)展最快、檔次最高的物業(yè)水平，快、檔次最高的物業(yè)水平，價(jià)格和物業(yè)類型明顯突

20、出；價(jià)格和物業(yè)類型明顯突出；城市格局發(fā)展受政府政策影城市格局發(fā)展受政府政策影響巨大！響巨大！高鐵高鐵商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)城市主要發(fā)展方向，依托高起點(diǎn)的規(guī)劃、政府投入以及外地品牌開發(fā)商進(jìn)入，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊之一，規(guī)劃為大量住宅及高鐵站前配套，以商務(wù)居住為主要特征金水東路以南，鄭汴路以北，中州大道以東城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景鄭東新區(qū)板塊分析：標(biāo)桿的鄭東新區(qū)板塊分析：標(biāo)桿的cbdcbd板塊和熱點(diǎn)的高鐵商務(wù)區(qū)板塊和熱點(diǎn)的高鐵商務(wù)區(qū)cbdcbd板塊板塊高鐵商務(wù)區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)依托資源依托資源城市新核心地段/優(yōu)美的環(huán)境/濃厚的商務(wù)氛圍/通達(dá)的

21、交通條件/大型品牌開發(fā)商托市城市規(guī)劃、交通通達(dá)、政府投入、大型品牌開發(fā)商托市。產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式受規(guī)劃限定的影響，產(chǎn)品基本為商務(wù)辦公，項(xiàng)目規(guī)劃高端，產(chǎn)品形式已達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，價(jià)格較高。本區(qū)域產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯，總價(jià)較高，產(chǎn)品形式多樣，以高層產(chǎn)品和商務(wù)住宅綜合體為主，住宅主力面積區(qū)間在140平方米左右。客戶特征客戶特征客戶來源于全市各區(qū)域及市外。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，投資及自用需求為主，生意人及知名企業(yè)為主。客戶來自于全市及市外，層次較高，多數(shù)屬于中高端、非首次置業(yè)客戶，以改善型需求為主。價(jià)格平臺(tái)價(jià)格平臺(tái)市場(chǎng)價(jià)格處于全市最高水平，辦公價(jià)格普遍達(dá)到了10000元/平米以上，住宅價(jià)格也達(dá)到了8000元/平米以上

22、。市場(chǎng)價(jià)格水平達(dá)到65007500元/平米。代表樓盤代表樓盤綠地天璽廣場(chǎng)、綠城百合公寓綠地原盛國(guó)際、高速奧蘭花園城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景站前商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為鄭東新區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性熱點(diǎn)之一，隨著政府部門的搬遷、市政設(shè)施的日益完善，各個(gè)品牌項(xiàng)目紛紛落戶于此，該區(qū)域項(xiàng)目已經(jīng)成為鄭東新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格走向的風(fēng)向標(biāo)之一。隨著區(qū)域項(xiàng)目紛紛開工建設(shè)，地段的生活成熟度及價(jià)值潛力也大大提升，該區(qū)域顯然已成為鄭東新區(qū)最重要的精英人士聚集區(qū)。 綠地綠地新客碼站前廣場(chǎng)新客碼站前廣場(chǎng)中豪中豪匯景灣匯景灣soho新干線新干線正商?hào)|方港灣正商?hào)|方港灣城市角

23、度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景特點(diǎn)：規(guī)劃前景好、區(qū)域潛力大、價(jià)格上升速度快、客層購(gòu)買力強(qiáng)特點(diǎn)：規(guī)劃前景好、區(qū)域潛力大、價(jià)格上升速度快、客層購(gòu)買力強(qiáng)隨著區(qū)域價(jià)值的躍升，項(xiàng)目地塊的稀缺性漸顯隨著區(qū)域價(jià)值的躍升，項(xiàng)目地塊的稀缺性漸顯東區(qū)東區(qū)北區(qū)北區(qū)南區(qū)南區(qū)西區(qū)西區(qū)中區(qū)中區(qū)坐擁巨大腹地城市的東擴(kuò)使得鄭東新區(qū)形成了眾多大型的中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，大量的住宅樓在此板塊新建，將成為本項(xiàng)目的巨大腹地城市發(fā)展主方向項(xiàng)目位于鄭州新中心的核心位置，屬于城市發(fā)展的主方向，高鐵及cbd的崛起必然將帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)升級(jí)與消費(fèi)升級(jí)。城市土地稀缺城市中心土地資源的

24、緊缺，使得本項(xiàng)目地塊更顯彌足珍貴，同時(shí)由于地塊緊臨高鐵站，獨(dú)一的區(qū)位條件更顯示了地塊的稀缺性。城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變催生新一輪變催生新一輪價(jià)值機(jī)會(huì)價(jià)值機(jī)會(huì)的實(shí)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展的理解：發(fā)展的理解：城市發(fā)展趨勢(shì)城市發(fā)展趨勢(shì)決定了城市崛決定了城市崛起的必然性起的必然性板塊發(fā)展帶來的探討：板塊發(fā)展帶來的探討：板塊：鄭東新區(qū)帶動(dòng)高鐵區(qū)域的發(fā)展板塊：鄭東新區(qū)帶動(dòng)高鐵區(qū)域的發(fā)展成交量：核心區(qū)域帶動(dòng)次級(jí)區(qū)域成交量：核心區(qū)域帶動(dòng)次級(jí)區(qū)域發(fā)展：板塊之間的發(fā)展不平衡發(fā)展：板塊之間的發(fā)展不平衡趨

25、勢(shì)：中心區(qū)域的土地減少，使得未趨勢(shì)：中心區(qū)域的土地減少，使得未 來的開發(fā)區(qū)域移向城市外圍來的開發(fā)區(qū)域移向城市外圍房產(chǎn)板塊的發(fā)展凸顯未來中心地塊的核心價(jià)值房產(chǎn)板塊的發(fā)展凸顯未來中心地塊的核心價(jià)值城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域背景區(qū)域背景典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析

26、前期定位策略思考前期定位策略思考項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值研究地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊價(jià)值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)項(xiàng)目所在的城市行政區(qū)為城市新核心鄭東新區(qū)項(xiàng)目所在的城市行政區(qū)為城市新核心鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)中原區(qū)金水區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)鄭東新區(qū)為鄭州城市未來行政中心，新城核心的聚集區(qū)。鄭東新區(qū)開發(fā)力度處于城市領(lǐng)頭羊的地位鄭東新區(qū)在房地產(chǎn)板塊的劃分中擁有核心的cbd板塊和高鐵高鐵商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)板塊。鄭東新區(qū)的城市地位是其他區(qū)域所無法比喻的。城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景跨越式發(fā)展體現(xiàn)出價(jià)

27、值變遷跨越式發(fā)展體現(xiàn)出價(jià)值變遷鄭東新區(qū)是未來鄭州市乃至中原六省的商務(wù)核心鄭東新區(qū)是未來鄭州市乃至中原六省的商務(wù)核心鄭東新區(qū)有著兩大影響中原的核心板塊，cbd板塊和高鐵商務(wù)區(qū)板塊。鄭州政府和省機(jī)關(guān)都要搬遷至此，新的行政商務(wù)核心區(qū)已經(jīng)逐漸形成。由于政府及政策的導(dǎo)向影響，未來該區(qū)域?qū)R集中原大多數(shù)經(jīng)濟(jì)及各大行業(yè)龍頭企業(yè)，中原核心的地位更加穩(wěn)固。高鐵站的建成將形成鄭州新的城市之門，以更高效、更齊全的對(duì)中原進(jìn)行配套服務(wù)。城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)二七區(qū)管城區(qū)管城區(qū)中原區(qū)中原區(qū)依托省機(jī)關(guān)，市委區(qū)域配套成熟， 商

28、務(wù)氛圍濃交通便利，是政治、經(jīng)濟(jì)中心商業(yè)、辦公、居住氛圍最濃厚 的區(qū)域定位定位未來城市cbd核心區(qū)域，城市熱點(diǎn)區(qū)域政策導(dǎo)向和城市發(fā)展趨勢(shì)目前區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)區(qū)域多為老城區(qū)，規(guī)劃功能落后；品質(zhì)不高，硬件設(shè)施和 軟件條件較差 區(qū)域發(fā)展都較為滯后以工業(yè)區(qū)和老的住宅區(qū)為主，改變可能性較低區(qū)域價(jià)值劃分：鄭東新區(qū)位于鄭州城市頂端區(qū)域價(jià)值劃分：鄭東新區(qū)位于鄭州城市頂端區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域現(xiàn)狀城市核心城區(qū)城市核心城區(qū)未來城市中心未來城市中心城市老城區(qū)城市老城區(qū)金水區(qū)金水區(qū)城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景房產(chǎn)板塊的房產(chǎn)板塊的發(fā)展凸顯發(fā)展凸顯未未來中心地塊來中

29、心地塊的核心價(jià)值的核心價(jià)值定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變催生新一輪變催生新一輪價(jià)值機(jī)會(huì)價(jià)值機(jī)會(huì)的實(shí)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展的理解：發(fā)展的理解：城市發(fā)展趨勢(shì)城市發(fā)展趨勢(shì)決定了城市崛決定了城市崛起的必然性起的必然性區(qū)域探索帶來的思考：區(qū)域探索帶來的思考：區(qū)域：城市未來核心區(qū)域區(qū)域：城市未來核心區(qū)域作用：城市發(fā)展的領(lǐng)頭羊作用：城市發(fā)展的領(lǐng)頭羊價(jià)值：城市核心價(jià)值的凸顯價(jià)值：城市核心價(jià)值的凸顯發(fā)展：核心規(guī)劃推動(dòng)發(fā)展發(fā)展：核心規(guī)劃推動(dòng)發(fā)展板塊的價(jià)值：板塊的價(jià)值：區(qū)域的價(jià)值地位決定了區(qū)域的價(jià)值地位決定了項(xiàng)目升級(jí)的必然性項(xiàng)目升級(jí)的必然性城市角度城市角度發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解

30、地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景區(qū)域發(fā)展對(duì)本地塊的啟示區(qū)域發(fā)展對(duì)本地塊的啟示城市視角城市視角：鄭州的經(jīng)濟(jì)處于高速的發(fā)展階段，為項(xiàng)目帶來機(jī)遇發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)：地塊位于城市發(fā)展主方向決定了地塊崛起的必然性地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)：地塊對(duì)城市土地資源的占有愈顯地塊的稀缺性區(qū)域背景區(qū)域背景：鄭東新區(qū)的發(fā)展要求項(xiàng)目地塊的升級(jí)與功能重新定位居住形態(tài)居住形態(tài)商務(wù)形態(tài)商務(wù)形態(tài)消費(fèi)形態(tài)消費(fèi)形態(tài)+ +項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目的項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向展方向規(guī)劃的使命種種的理由讓我們不得不認(rèn)真地對(duì)待項(xiàng)目地塊，我們將通過對(duì)區(qū)域居住形態(tài)，商務(wù)形態(tài)與消費(fèi)形態(tài)的研究，結(jié)合地塊自身?xiàng)l件來尋找適合我們的戰(zhàn)略發(fā)展方向戰(zhàn)略發(fā)展方向頌

31、唐觀點(diǎn)頌唐觀點(diǎn)對(duì)本地塊價(jià)值的理解對(duì)本地塊價(jià)值的理解 在區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀中在區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀中 尋找項(xiàng)目地塊的價(jià)值尋找項(xiàng)目地塊的價(jià)值區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析供需分析供需分析價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)品牌升級(jí)品牌升級(jí)市場(chǎng)潛力市場(chǎng)潛力重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析推廣手段推廣手段客群分析客群分析生活習(xí)性生活習(xí)性項(xiàng)目項(xiàng)目體量（）體量（）容積率容積率建筑形態(tài)建筑形態(tài)開發(fā)商開發(fā)商開盤時(shí)間開盤時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度綠地原盛國(guó)際38萬2.5寫字樓商業(yè)、酒店老街坊2008.3.15尾盤美盛中

32、心16萬寫字樓商業(yè)、酒店美盛地產(chǎn)未定奠基綠地新客碼站前廣場(chǎng)37萬7.2辦公、soho酒店、商業(yè)綠地集團(tuán)未定售樓處在建中豪匯景灣33萬3.5高層住宅中豪置業(yè)未定前期預(yù)約高速奧蘭花園45.6萬3.2小高層多層、高層辦公、商業(yè)高速地產(chǎn)2009.12.19熱銷soho新干線3.6萬3.48小高層住宅商業(yè)百利地產(chǎn)2009.12.27尾盤中央特區(qū)70萬3.33高層客屬地產(chǎn)2009.4.18熱銷東方鼎盛時(shí)代23.6萬2.36小高層高層?xùn)|方鼎盛未定前期預(yù)約聚龍城德國(guó)印象10萬3.58高層多層聚龍置業(yè)2008.4.26熱銷區(qū)域市場(chǎng)特征：區(qū)域市場(chǎng)云集了鄭州現(xiàn)階段較為代表性的樓盤，綜合性項(xiàng)目占據(jù)了一定的比例，也代表

33、了區(qū)域市場(chǎng)特征：區(qū)域市場(chǎng)云集了鄭州現(xiàn)階段較為代表性的樓盤，綜合性項(xiàng)目占據(jù)了一定的比例，也代表了該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，大量的品牌開發(fā)商的成功導(dǎo)入推動(dòng)了品質(zhì)和價(jià)值的提升。高鐵商務(wù)區(qū)成為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，大量的品牌開發(fā)商的成功導(dǎo)入推動(dòng)了品質(zhì)和價(jià)值的提升。高鐵商務(wù)區(qū)成為了鄭州房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域之一。而之前的良好規(guī)劃和宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，使得投資和二次置業(yè)行了鄭州房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域之一。而之前的良好規(guī)劃和宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，使得投資和二次置業(yè)行為在近為在近1-21-2年內(nèi)集中爆發(fā)，使得市場(chǎng)需求猛增；但投資行為的增長(zhǎng)，導(dǎo)致了區(qū)域許多樓盤的人氣不足。年內(nèi)集中爆發(fā)，使得市場(chǎng)需求猛增；但

34、投資行為的增長(zhǎng)，導(dǎo)致了區(qū)域許多樓盤的人氣不足。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺，居住形態(tài)升級(jí)加速區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺，居住形態(tài)升級(jí)加速區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析供需分析供需分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)2009年鄭東新區(qū)商品房整體成交均價(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定在5000500060006000元/ /區(qū)間，市場(chǎng)長(zhǎng)期呈供不應(yīng)求關(guān)系，銷售量波動(dòng)較小，除年初1、2月份銷量偏低外，全年大部分月份銷售量在12.512.5萬以上。量?jī)r(jià)持續(xù)上升

35、的杠桿效應(yīng)將促成量?jī)r(jià)持續(xù)上升的杠桿效應(yīng)將促成“富人區(qū)富人區(qū)”的形成，的形成，同時(shí)也引領(lǐng)了鄭州高端消費(fèi)的方向！同時(shí)也引領(lǐng)了鄭州高端消費(fèi)的方向！p土地供應(yīng)緊縮、地價(jià)上漲、片區(qū)區(qū)域價(jià)值提升；土地供應(yīng)緊縮、地價(jià)上漲、片區(qū)區(qū)域價(jià)值提升；p市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)仍顯不足；市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)仍顯不足；p人口大省的單核城市對(duì)周邊地市的人口大省的單核城市對(duì)周邊地市的“首位首位”效應(yīng)吸引；效應(yīng)吸引；p以前房?jī)r(jià)基數(shù)不高；以前房?jī)r(jià)基數(shù)不高；p房地產(chǎn)水平高速發(fā)展；房地產(chǎn)水平高速發(fā)展；p預(yù)計(jì)這一增長(zhǎng)勢(shì)頭會(huì)持續(xù)發(fā)展！預(yù)計(jì)這一增長(zhǎng)勢(shì)頭會(huì)持續(xù)發(fā)展！p房?jī)r(jià)持續(xù)走高的原因：房?jī)r(jià)持續(xù)走高的原因：區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)

36、目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析品牌升級(jí)品牌升級(jí)p大量外地開發(fā)商進(jìn)駐鄭州大量外地開發(fā)商進(jìn)駐鄭州也從另一方面說明鄭州房地也從另一方面說明鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展向好；產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展向好；p鄭州未來隨城市擴(kuò)張進(jìn)程鄭州未來隨城市擴(kuò)張進(jìn)程的加快，城市的吸聚力將進(jìn)的加快，城市的吸聚力將進(jìn)一步加強(qiáng)，外地客戶置業(yè)趨一步加強(qiáng)，外地客戶置業(yè)趨勢(shì)仍將持續(xù)加強(qiáng)。勢(shì)仍將持續(xù)加強(qiáng)。隨著鄭東新區(qū)建設(shè)展開，外地的國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商如“天津順馳”、“浙江綠城”、“上海綠地”、“奧園”、“上海中凱”、“升龍”等陸續(xù)進(jìn)入鄭州市場(chǎng)外地客戶受鄭州省會(huì)城市良好城市配套的吸引，外地購(gòu)買構(gòu)成鄭州房地產(chǎn)購(gòu)買力的半壁江山，

37、占到5成以上購(gòu)房人群漸趨年輕化，購(gòu)房觀念開始轉(zhuǎn)變。外地一流開發(fā)商的進(jìn)駐拉高鄭州市場(chǎng)的整體水平，帶來新的開發(fā)理外地一流開發(fā)商的進(jìn)駐拉高鄭州市場(chǎng)的整體水平，帶來新的開發(fā)理念，奠定鄭東房地產(chǎn)開發(fā)在鄭州的整體地位。念，奠定鄭東房地產(chǎn)開發(fā)在鄭州的整體地位。品牌開發(fā)商的進(jìn)入大大提升人們對(duì)居住環(huán)境的要求品牌開發(fā)商的進(jìn)入大大提升人們對(duì)居住環(huán)境的要求鄭東新鄭東新區(qū)區(qū)富人區(qū)富人區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移老城區(qū)老城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析市場(chǎng)潛力市場(chǎng)潛力居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人區(qū)的形成富人區(qū)的形成 隨著鄭州城市的東擴(kuò)，鄭州的居住形態(tài)發(fā)

38、生變化，人口正在轉(zhuǎn)移，其中鄭東新區(qū)正利用其價(jià)格的門檻逐漸向高端居住區(qū)發(fā)展。項(xiàng)目向住宅與商務(wù)項(xiàng)目向住宅與商務(wù)發(fā)展具備可行性發(fā)展具備可行性項(xiàng)目地塊若以普通住宅和商業(yè)為主要發(fā)展方向，可行性較高但對(duì)區(qū)域貢獻(xiàn)度低，考慮到地塊的稀缺性，我們認(rèn)為更應(yīng)以高端住宅和特色商務(wù)為主要發(fā)展方向高端住宅和特色商務(wù)為主要發(fā)展方向，從而最大程度提高土地價(jià)值。鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于本地塊的啟示地塊傾向于以高端住宅和

39、特色商務(wù)為主的發(fā)展方向，但必須進(jìn)一步對(duì)地塊傾向于以高端住宅和特色商務(wù)為主的發(fā)展方向，但必須進(jìn)一步對(duì)特色商務(wù)的可行性及發(fā)展提升形式進(jìn)行近一步探討！特色商務(wù)的可行性及發(fā)展提升形式進(jìn)行近一步探討！目前國(guó)家新政對(duì)于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不是那么明顯，作為中原經(jīng)濟(jì)核心目前國(guó)家新政對(duì)于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不是那么明顯，作為中原經(jīng)濟(jì)核心的鄭州有著充足的房地產(chǎn)客群，而樓市的價(jià)格也是上漲的較為理性，房地產(chǎn)項(xiàng)的鄭州有著充足的房地產(chǎn)客群，而樓市的價(jià)格也是上漲的較為理性，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠良好的地段和產(chǎn)品來迎合市場(chǎng)需求，而在潛力十足的鄭東新區(qū)高鐵目主要依靠良好的地段和產(chǎn)品來迎合市場(chǎng)需求，而在潛力十足的鄭東新區(qū)高鐵商

40、務(wù)區(qū)受到了市場(chǎng)的熱捧現(xiàn)象將會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)，給本地塊成功運(yùn)作提供了有力的商務(wù)區(qū)受到了市場(chǎng)的熱捧現(xiàn)象將會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)，給本地塊成功運(yùn)作提供了有力的信心支撐。信心支撐。高鐵商務(wù)區(qū)呈現(xiàn)出供需兩旺，居住形態(tài)升級(jí)加速的特點(diǎn)高鐵商務(wù)區(qū)呈現(xiàn)出供需兩旺，居住形態(tài)升級(jí)加速的特點(diǎn)住宅市場(chǎng)的巨大潛力凸顯升級(jí)的持久性住宅市場(chǎng)的巨大潛力凸顯升級(jí)的持久性量?jī)r(jià)持續(xù)上升的杠桿效應(yīng)將促成量?jī)r(jià)持續(xù)上升的杠桿效應(yīng)將促成“富人區(qū)富人區(qū)”的形成的形成鄭東新區(qū)引領(lǐng)高端消費(fèi)方向鄭東新區(qū)引領(lǐng)高端消費(fèi)方向品牌開發(fā)商的進(jìn)入將提升對(duì)居住環(huán)境的需求品牌開發(fā)商的進(jìn)入將提升對(duì)居住環(huán)境的需求鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成區(qū)域市

41、場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解地塊價(jià)值的戰(zhàn)略理解項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)定位典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析供需分析供需分析價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)品牌升級(jí)品牌升級(jí)市場(chǎng)潛力市場(chǎng)潛力重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析推廣手段推廣手段客群分析客群分析生活習(xí)性生活習(xí)性本案本案132456789101112131、綠地原盛國(guó)際；2、美盛中心；3、正商?hào)|方港灣；4、飛馬國(guó)際地塊；5、龍升地塊；6、綠地新客碼站前廣場(chǎng)；7、中央特區(qū)；8、中豪匯景灣；9、高速奧蘭花園；10、東方鼎盛時(shí)代；11、旭日龍園；12、soho新干線；13、聚龍城德國(guó)印象區(qū)域

42、房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析區(qū)域呈現(xiàn)群雄逐鹿，百花齊放態(tài)勢(shì)區(qū)域呈現(xiàn)群雄逐鹿，百花齊放態(tài)勢(shì)綠地綠地原盛國(guó)際原盛國(guó)際占地面積占地面積（平方米）（平方米）160080區(qū)域區(qū)域位置位置金水東路、東風(fēng)東路交界處總建筑面積總建筑面積(平方米平方米)380000總戶數(shù)總戶數(shù)1456容積率容積率3.28開盤開盤時(shí)間時(shí)間2008.3.15綠化率綠化率40%物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)辦公、酒店、商業(yè)開發(fā)商開發(fā)商河南老街坊置業(yè)有限公司物業(yè)物業(yè)管理管理科瑞物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型76-3000銷售銷售情況情況現(xiàn)均價(jià)為7243元/

43、銷售已接近90%區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析該項(xiàng)目為高鐵商務(wù)區(qū)內(nèi)較早進(jìn)行開發(fā)的純商務(wù)辦公項(xiàng)該項(xiàng)目為高鐵商務(wù)區(qū)內(nèi)較早進(jìn)行開發(fā)的純商務(wù)辦公項(xiàng)目，但產(chǎn)品面規(guī)劃的十分豐富，從目，但產(chǎn)品面規(guī)劃的十分豐富，從5a5a辦公到創(chuàng)業(yè)型辦辦公到創(chuàng)業(yè)型辦公，從國(guó)際星級(jí)酒店到酒店式公寓，從娛樂休閑到主公，從國(guó)際星級(jí)酒店到酒店式公寓，從娛樂休閑到主流精品餐飲商業(yè)，充分體現(xiàn)了優(yōu)越的整體功能，產(chǎn)品流精品餐飲商業(yè)，充分體現(xiàn)了優(yōu)越的整體功能，產(chǎn)品面也是適合于不同階層的需求，加之抓住了先前的市面也是適合于不同階層的需求，加之抓住了先前

44、的市場(chǎng)空白點(diǎn)，成功的完成了銷售。場(chǎng)空白點(diǎn)，成功的完成了銷售。綠地綠地原盛國(guó)際原盛國(guó)際辦公戶型辦公戶型mono戶型戶型戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)：主力戶型為主力戶型為150150平米平米戶型區(qū)間在戶型區(qū)間在230-300230-300平米平米辦公面積區(qū)間適合中小型企業(yè)購(gòu)買，很辦公面積區(qū)間適合中小型企業(yè)購(gòu)買，很好的控制了總價(jià)，把客源層范圍擴(kuò)大。好的控制了總價(jià)，把客源層范圍擴(kuò)大。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析項(xiàng)目于項(xiàng)目于2008年開始推盤，以年開始推盤，以“新客站新客站地鐵口地鐵口”作為其主推作為其主推廣核心，以廣

45、核心，以鄭東新區(qū)新商務(wù)價(jià)鄭東新區(qū)新商務(wù)價(jià)值的訴求來引導(dǎo)客群，主要針值的訴求來引導(dǎo)客群，主要針對(duì)生意人、中小企業(yè)及部分投對(duì)生意人、中小企業(yè)及部分投資客資客。該項(xiàng)目距離新客站僅。該項(xiàng)目距離新客站僅500米，在推廣上無論是品質(zhì)度還米，在推廣上無論是品質(zhì)度還是推廣形象上都要高于區(qū)域內(nèi)是推廣形象上都要高于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，其價(jià)格也穩(wěn)定上漲。其他項(xiàng)目，其價(jià)格也穩(wěn)定上漲。項(xiàng)目集項(xiàng)目集“商業(yè)、辦公、酒店商業(yè)、辦公、酒店”于一體，由于一體，由8 8座寫座寫字樓總計(jì)字樓總計(jì)3030萬，萬，1 1座座2 2萬國(guó)際星級(jí)酒店（由綠萬國(guó)際星級(jí)酒店（由綠地集團(tuán)與喜達(dá)屋（地集團(tuán)與喜達(dá)屋（starwoodstarwood）聯(lián)合打

46、造國(guó)際星級(jí)）聯(lián)合打造國(guó)際星級(jí)酒店酒店雅樂軒酒店），以及雅樂軒酒店），以及6 6萬大型高端餐萬大型高端餐飲娛樂商業(yè)中心組成。辦公飲娛樂商業(yè)中心組成。辦公+ +酒店酒店+ +商業(yè)，多種業(yè)商業(yè)，多種業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃，互利共生，寫字樓入駐公司為商業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃，互利共生，寫字樓入駐公司為商業(yè)和酒店帶來強(qiáng)大消費(fèi)力，商業(yè)（名流餐飲區(qū)）為和酒店帶來強(qiáng)大消費(fèi)力，商業(yè)（名流餐飲區(qū)）為商務(wù)款待提供饕餮之地，星級(jí)酒店既提供商務(wù)洽商務(wù)款待提供饕餮之地，星級(jí)酒店既提供商務(wù)洽談場(chǎng)地，又便于接待商務(wù)伙伴，體現(xiàn)商務(wù)誠(chéng)意，談場(chǎng)地，又便于接待商務(wù)伙伴，體現(xiàn)商務(wù)誠(chéng)意，三大業(yè)態(tài)形成強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)合力，締造鄭州新城市核三大業(yè)態(tài)形成強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)合力，締

47、造鄭州新城市核心區(qū)純商神話。心區(qū)純商神話。項(xiàng)目規(guī)劃特色項(xiàng)目規(guī)劃特色項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析u該項(xiàng)目與該項(xiàng)目與cbd項(xiàng)目而言檔次略項(xiàng)目而言檔次略遜一籌，因此在價(jià)格上也體現(xiàn)出遜一籌，因此在價(jià)格上也體現(xiàn)出其相對(duì)優(yōu)勢(shì)（其相對(duì)優(yōu)勢(shì)（7243元元/）。）。u項(xiàng)目作為項(xiàng)目作為3838萬方的大型城市綜萬方的大型城市綜合體，以辦公、星級(jí)酒店、美食合體，以辦公、星級(jí)酒店、美食和商業(yè)完美結(jié)合，在短短和商業(yè)完美結(jié)合，在短短2 2年內(nèi)年內(nèi)基本去化完畢，且區(qū)位與金水東基本去化完畢，且區(qū)位與金水東路地塊相鄰，在前期的定位和操路地塊相鄰，在前期的定位和操作上有著相當(dāng)大的參考價(jià)值。作上有著相當(dāng)大

48、的參考價(jià)值。綠地綠地原盛國(guó)際原盛國(guó)際區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析中豪中豪匯景灣匯景灣占地面積占地面積（平方米）（平方米）94285.7區(qū)域區(qū)域位置位置金水東路、心怡路交界處總建筑面積總建筑面積(平方米平方米)330000總戶數(shù)總戶數(shù)777容積率容積率3.5開盤開盤時(shí)間時(shí)間未定綠化率綠化率54%物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)高層住宅開發(fā)商開發(fā)商河南中豪置業(yè)有限公司物業(yè)物業(yè)管理管理綠城物業(yè)產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型90二房變?nèi)?20三房變四房最高贈(zèng)送達(dá)40 銷售銷售情況情況均價(jià)7000元/ 區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理

49、解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析該項(xiàng)目依靠自然河道打造水岸居住生活，而大面積的贈(zèng)送讓其該項(xiàng)目依靠自然河道打造水岸居住生活，而大面積的贈(zèng)送讓其產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力十足，該項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)少數(shù)幾個(gè)品質(zhì)樓盤之一，加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力十足，該項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)少數(shù)幾個(gè)品質(zhì)樓盤之一，加之靠近綠地之靠近綠地原盛國(guó)際商業(yè)配套，獲得了區(qū)域行政機(jī)關(guān)等高收原盛國(guó)際商業(yè)配套，獲得了區(qū)域行政機(jī)關(guān)等高收入人群的熱捧。入人群的熱捧。中豪中豪匯景灣匯景灣項(xiàng)目戶型分析項(xiàng)目戶型分析特點(diǎn)：特點(diǎn)：多贈(zèng)送：多贈(zèng)送：9017090170多樣戶型，創(chuàng)新多樣戶型，創(chuàng)新9090兩房變?nèi)齼煞孔內(nèi)?房，房，1201

50、20兩房變四房，贈(zèng)送面積達(dá)兩房變四房，贈(zèng)送面積達(dá)4040。大面寬、多采光大面寬、多采光戶型功能齊全、靈活多變戶型功能齊全、靈活多變區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析項(xiàng)目是項(xiàng)目是“cbdcbd中央商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、cgdcgd中央政務(wù)中央政務(wù)區(qū)、新東站商圈區(qū)、新東站商圈”的黃金結(jié)點(diǎn)，暢享的黃金結(jié)點(diǎn)，暢享cbdcbd商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)行政核心配套資源，商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)行政核心配套資源，享七里河一線河景。享七里河一線河景。經(jīng)典經(jīng)典artdecoartdeco建筑特征，將藝術(shù)美與實(shí)建筑特征，將藝術(shù)美與實(shí)用美合二為一。

51、采用世界上最先進(jìn)的排用美合二為一。采用世界上最先進(jìn)的排水技術(shù)水技術(shù)-同層排水，酒店式入戶大堂，同層排水，酒店式入戶大堂，并引入皇室管家服務(wù)模式，多重資源配并引入皇室管家服務(wù)模式，多重資源配置締造世界級(jí)灣區(qū)的居住享受。置締造世界級(jí)灣區(qū)的居住享受。項(xiàng)目規(guī)劃特色項(xiàng)目規(guī)劃特色項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析u該項(xiàng)目與本案地塊相鄰，為大型住宅該項(xiàng)目與本案地塊相鄰，為大型住宅為主的項(xiàng)目，其主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)公務(wù)員為主的項(xiàng)目，其主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)公務(wù)員等高收入人群進(jìn)行定向投放，居稱該項(xiàng)等高收入人群進(jìn)行定向投放，居稱該項(xiàng)目一期已被預(yù)訂完畢。目一期已被預(yù)訂完畢。u該項(xiàng)目住宅體量屬于大型，且戶型具該項(xiàng)目住宅體量屬于大型，且戶型具

52、有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，贈(zèng)送面積較大，有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，贈(zèng)送面積較大，性價(jià)比很高，將來勢(shì)必和本案產(chǎn)品有直性價(jià)比很高，將來勢(shì)必和本案產(chǎn)品有直接的競(jìng)爭(zhēng)，但其產(chǎn)品對(duì)本案而言有很大接的競(jìng)爭(zhēng)，但其產(chǎn)品對(duì)本案而言有很大的參考價(jià)值。的參考價(jià)值。中豪中豪匯景灣匯景灣區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案分析個(gè)案分析項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目推廣定位項(xiàng)目推廣定位廣告訴求點(diǎn)廣告訴求點(diǎn)綠地原盛國(guó)際高鐵商圈核心綜合體高鐵、地鐵商務(wù)、投資美盛中心地鐵口政務(wù)區(qū)五星級(jí)商務(wù)聯(lián)邦高鐵、地鐵商務(wù)、投資綠地新客碼站前廣場(chǎng)世界級(jí)商務(wù)綜合體高鐵商務(wù)、投資中豪匯景灣33萬平米世界

53、級(jí)灣岸建筑群高鐵、地鐵、河灣景觀高速奧蘭花園鄭東新門戶 精工建筑群 高鐵、汽車站、配套、建筑品質(zhì)soho新干線地鐵口soho一族地鐵、投資中央特區(qū)鄭東新區(qū)中央核心生活區(qū)生活氛圍、配套正商?hào)|方港灣鄭東新區(qū)cbd之上國(guó)際主張私享領(lǐng)域cbd生活配套聚龍城德國(guó)印象cbd地鐵口精適生活地鐵、cbd、生活氛圍、配套區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃定位主要作為高鐵商務(wù)配套及為政府機(jī)關(guān)搬遷作為定向住房供應(yīng)，而推廣上基本以區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃定位主要作為高鐵商務(wù)配套及為政府機(jī)關(guān)搬遷作為定向住房供應(yīng)，而推廣上基本以“高鐵高鐵”、“地鐵地鐵”帶來的未來國(guó)際化的便捷生活為主要訴求點(diǎn)，成為了全鄭州甚至中原的熱點(diǎn)，大量吸引了中部各類帶來的未來國(guó)際化

54、的便捷生活為主要訴求點(diǎn)，成為了全鄭州甚至中原的熱點(diǎn)，大量吸引了中部各類客群的目光，整個(gè)區(qū)域也隨之越來越成熟，現(xiàn)階段體現(xiàn)出了較大的投資傾向?？腿旱哪抗?，整個(gè)區(qū)域也隨之越來越成熟，現(xiàn)階段體現(xiàn)出了較大的投資傾向。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析推廣手段推廣手段未來配套、投資價(jià)值成為了該區(qū)域廣告的主要訴求點(diǎn)未來配套、投資價(jià)值成為了該區(qū)域廣告的主要訴求點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目主要項(xiàng)目客群組成主要項(xiàng)目客群組成綠地原盛國(guó)際市區(qū)客源+企事業(yè)單位+私營(yíng)業(yè)主中豪匯景灣市區(qū)客源+企事業(yè)單位+私營(yíng)業(yè)主高速奧蘭花園市區(qū)客源+周邊原住居民+企事業(yè)單位+私營(yíng)業(yè)主

55、+縣鎮(zhèn)居民soho新干線市區(qū)客源+企事業(yè)單位+私營(yíng)業(yè)主中央特區(qū)市區(qū)客源+周邊原住居民+企事業(yè)單位+私營(yíng)業(yè)主正商?hào)|方港灣市區(qū)客源+周邊原住居民+縣鎮(zhèn)居民+私營(yíng)業(yè)主聚龍城德國(guó)印象市區(qū)客源+周邊原住居民+企事業(yè)單位+私營(yíng)業(yè)主區(qū)域客源特征：區(qū)域現(xiàn)階段體現(xiàn)出的客源較為豐富，質(zhì)量較高的企事業(yè)單位行政人區(qū)域客源特征：區(qū)域現(xiàn)階段體現(xiàn)出的客源較為豐富，質(zhì)量較高的企事業(yè)單位行政人員和周邊外來私營(yíng)業(yè)主在購(gòu)買過程中充分體現(xiàn)出了較強(qiáng)的購(gòu)買力和對(duì)于高品質(zhì)產(chǎn)品員和周邊外來私營(yíng)業(yè)主在購(gòu)買過程中充分體現(xiàn)出了較強(qiáng)的購(gòu)買力和對(duì)于高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度，他們成為了該區(qū)域購(gòu)房的主體，而這些也是本項(xiàng)目未來的目標(biāo)客源。的需求度，他們成為了該區(qū)

56、域購(gòu)房的主體，而這些也是本項(xiàng)目未來的目標(biāo)客源。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析客群分析客群分析有著較強(qiáng)購(gòu)買力的客群相對(duì)應(yīng)的就是對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度有著較強(qiáng)購(gòu)買力的客群相對(duì)應(yīng)的就是對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度l 從客源總量來看區(qū)域的客源層非常豐富，從客源總量來看區(qū)域的客源層非常豐富，支撐了該版塊能夠成為鄭州樓市的熱點(diǎn)區(qū)域之一，無論是樓盤數(shù)量、還是市場(chǎng)供需量都位于鄭州前列。l 從客源層次來看區(qū)域的客源層非常飽滿，從客源層次來看區(qū)域的客源層非常飽滿，有購(gòu)買soho新干線公寓的低端客源；有購(gòu)買中央特區(qū)、高速奧蘭花園等項(xiàng)目的中端客源；也

57、有購(gòu)買綠地原盛國(guó)際的高端客源；每個(gè)層次的房源都有充足的客源支撐。l 從需求目的來看區(qū)域的客源層比較均衡，從需求目的來看區(qū)域的客源層比較均衡，低總價(jià)剛性需求客源支撐了各樓盤中小戶型跑量，奧蘭花園、中豪匯景灣等項(xiàng)目則擁有大量改善型需求客源支撐。新客站及地鐵給區(qū)域則吸引了很多的投資性需求客戶。l 從客源來源來看區(qū)域的客源層范圍很廣，從客源來源來看區(qū)域的客源層范圍很廣，區(qū)域周邊大量的建材市場(chǎng)帶來的豐富的剛性需求客源層，可以稱之為“新鄭州人”，而眾多政府機(jī)關(guān)及其配套部門則形成改善型需求，而日漸成熟的配套和發(fā)展?jié)摿t吸引了大量的市區(qū)客戶，而周邊所屬原縣鎮(zhèn)則有很多遷居到該區(qū)域的需求。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房

58、地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析客群分析客群分析生活習(xí)性的變化帶動(dòng)商務(wù)形態(tài)的提升生活習(xí)性的變化帶動(dòng)商務(wù)形態(tài)的提升生活消費(fèi)形態(tài)正逐漸由生活消費(fèi)形態(tài)正逐漸由購(gòu)買經(jīng)濟(jì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)向向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)升級(jí)升級(jí)第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代第五代第五代第六代第六代馬路店鋪大棚時(shí)代獨(dú)立店鋪大百貨商場(chǎng)超市大賣場(chǎng)時(shí)代shoppingmallshoppingcenter發(fā)展發(fā)展歷程歷程經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式模式生活生活消費(fèi)消費(fèi)形態(tài)形態(tài)露天為市、沿街為場(chǎng) ，擺地?cái)偂⒁?臨 時(shí) 攤 位以“大棚”基本設(shè)施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室圍繞某一區(qū)域，自然集中形成獨(dú)

59、立店面大型室內(nèi)市場(chǎng)，完備設(shè)施的商場(chǎng)式環(huán)境和完善服務(wù)，統(tǒng)一管理構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)，內(nèi)部主要以精品店形式構(gòu)成，檔次、環(huán)境和平臺(tái)均升級(jí)良好的購(gòu)物環(huán)境，先進(jìn)的購(gòu)物理念和綜合的購(gòu)物服務(wù)，使平臺(tái)進(jìn)一步升級(jí)高品質(zhì)體驗(yàn)式消費(fèi)，滿足精神層面上的需求百貨購(gòu)物時(shí)代，滿足生活需求為目的自主購(gòu)物時(shí)代，滿足購(gòu)物消費(fèi)的需求簡(jiǎn)單的物流平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)激烈簡(jiǎn)單的物品交換消費(fèi)時(shí)代生活必需消費(fèi)為主區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項(xiàng)目啟示典型項(xiàng)目啟示區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析生活習(xí)性生活習(xí)性小結(jié)：小結(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷較為旺盛，而知名開發(fā)商大量進(jìn)入，也表明物業(yè)形態(tài)將長(zhǎng)期處于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷較為旺盛，而

60、知名開發(fā)商大量進(jìn)入，也表明物業(yè)形態(tài)將長(zhǎng)期處于 不斷升級(jí)狀態(tài)；不斷升級(jí)狀態(tài)；量?jī)r(jià)的持續(xù)上升，充分體現(xiàn)該區(qū)域高消費(fèi)能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力，也進(jìn)一步量?jī)r(jià)的持續(xù)上升，充分體現(xiàn)該區(qū)域高消費(fèi)能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力，也進(jìn)一步 促進(jìn)鄭東促進(jìn)鄭東“富人區(qū)富人區(qū)”的逐漸形成；的逐漸形成；從客源而言，高鐵商務(wù)區(qū)的客戶總量非常豐富，大大支撐了區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)的供銷從客源而言，高鐵商務(wù)區(qū)的客戶總量非常豐富，大大支撐了區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)的供銷 平穩(wěn)發(fā)展；平穩(wěn)發(fā)展；生活消費(fèi)習(xí)性由消費(fèi)經(jīng)濟(jì)向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的升級(jí)印證了發(fā)展高品質(zhì)物業(yè)的必然性和時(shí)效性。生活消費(fèi)習(xí)性由消費(fèi)經(jīng)濟(jì)向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的升級(jí)印證了發(fā)展高品質(zhì)物業(yè)的必然性和時(shí)效性。區(qū)域房