政策調(diào)控的變化對于產(chǎn)品影響趨勢分析(重慶版)

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010政策調(diào)控的變化對于產(chǎn)品影響趨勢分析（重慶版）code of this report | 2 copyright centaline group, 2010提 綱一普通住宅類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢二別墅類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢三寫字樓類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢code of this report | 3 copyright centaline group, 2010一普通住宅類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢1.高層產(chǎn)品將依然市場供應(yīng)主力；2.兩房、三房依然是市場供應(yīng)和需求主力；3.公租房將提升商品房市場平均購買力，同時換房需求

2、的持續(xù)增加，將使自住需求向三房為主方向逐漸轉(zhuǎn)移；4.洋房將逐漸退出主城核心市場code of this report | 4 copyright centaline group, 2010高層產(chǎn)品將依然市場供應(yīng)主力1.2006年5月29日，“7090”政策的出臺，使多數(shù)洋房和別墅項目放滿了開發(fā)節(jié)奏，2007年供應(yīng)量明顯減少；2.2007年的火爆，以及2006年的順延，使2008年的洋房市場供應(yīng)有所反彈；3.但2008年至今，伴隨著主城低容積率地塊的減少、政策的不穩(wěn)定、市場的劇烈波動，開發(fā)商出于風(fēng)險的考慮，洋房、別墅類的供應(yīng)始終未能有突破；4.從2007年開始，3以上高容積率地塊出讓占比呈上升趨

3、勢，雖然10年受兩江新區(qū)（北碚、蔡家）等低容積率地塊出讓的影響，占比有所下降，但累計可開發(fā)高層體量仍占主要比例。5.高層類產(chǎn)品始終占據(jù)市場85%以上的份額。code of this report | 5 copyright centaline group, 20101.兩房、三房依然是需求主力；兩者占市場需求的80%以上；2.伴隨著樓市調(diào)控政策的松與緊，以及樓市的漲跌，市場的需求也呈現(xiàn)漲跌有序；3.一房和單間配套總體呈現(xiàn)走低態(tài)勢；4.兩房和三房的需求則根據(jù)市場情況相互補充；房價漲幅較大，則兩房需求增加；市場處于熊市，則三房需求增加，同期三房大面積需求也增加；5.受2010年度房價猛增的影響，大

4、戶型需求跌入低谷；從目前市場整體所處階段來看，整體處于熊市，且房價漲幅得到抑制，應(yīng)是戶型面積需求放大的市場階段。兩房、三房依然是需求主力；code of this report | 6 copyright centaline group, 20101. 單套平均供應(yīng)建筑面積根據(jù)市場漲跌具備很強的自我調(diào)整能力；2. 從近兩年供地情況分析，結(jié)合供地區(qū)域現(xiàn)狀，未來1-2年，市場將受別墅類和洋房類產(chǎn)品影響，整體呈現(xiàn)單套面積放大趨勢。未來供應(yīng)依然以兩房三房為主，但2011-2012年，整體供應(yīng)呈單套面積放大趨勢。code of this report | 7 copyright centaline gr

5、oup, 2010公租房將提升商品房市場平均購買力，同時換房需求的持續(xù)增加，將使自住需求向三房為主方向逐漸轉(zhuǎn)移。重慶市主城區(qū)公租房三年總體規(guī)劃圖1. 將有效滿足城市中低收入階層的住房需求；2. 但公租房的接受度的三大因素必須同步解決：交通、配套和租金；以上三個問題不能同期解決，將影響公租房實際效果；3. 將在實現(xiàn)“低端有保障”的前提下，有效提升市場平均購買力；拉大市場需求面積、三房比例等數(shù)據(jù)。code of this report | 8 copyright centaline group, 20101. 短期內(nèi)，受銀行政策影響，部分換房需求被壓抑；但從中期來看，在房價增速得到控制的前提下，客

6、戶渴望換房的需求依然強勁；2. 長期的中小戶型為主的供應(yīng)政策，與中國人傳統(tǒng)的居住觀念的沖突，5年的周期將到，在未來必然出現(xiàn)換房的集中需求；3. 對于調(diào)控新政中可能的限購預(yù)期，以及銀行對于二套房貸款限制政策的影響，使更多的首置客戶將借助現(xiàn)階段熊市機會，入市選擇大兩房、三房或更大功能空間戶型。4. 公租房的中小戶型為主的結(jié)構(gòu)體系，不能解決發(fā)展性的需求，該部分人群未來的換房需求仍將有市場承擔(dān)；5. 普通住宅仍將以兩房和三房需求為主；6. 套內(nèi)70平米以內(nèi)的兩房，以及110平米以內(nèi)的三房仍將是短中期消費主力；但受換房、低端客戶部分退出市場等因素影響，三房比例短期會呈階段性放大趨勢。code of th

7、is report | 9 copyright centaline group, 2010洋房將逐漸退出主城核心市場洋房物業(yè)2007年至2010年1-11月市場走勢圖 洋房物業(yè)市場受經(jīng)濟型聯(lián)排別墅、疊拼別墅和大戶型高層產(chǎn)品的擠壓，市場整體去化情況不容樂觀，目前市場中還有約大量的存量物業(yè)，同時，洋房物業(yè)價格漲幅也直接受到影響，洋房產(chǎn)品相對尷尬。code of this report | 10 copyright centaline group, 2010洋房物業(yè)未來3年總潛在供應(yīng)統(tǒng)計分析洋房物業(yè)未來3年各板塊潛在供應(yīng)洋房物業(yè)未來三年面臨約440萬方新增及存量供應(yīng)，潛在供應(yīng)套數(shù)約為3.5萬余套，后

8、市競爭激烈。code of this report | 11 copyright centaline group, 20102007-2010年洋房物業(yè)價格平均增幅約為5.4%，中原以樂觀態(tài)勢預(yù)計，未來三年洋房物業(yè)價格漲幅維持在6%-9%，目前受區(qū)域配套限制，洋房產(chǎn)品市場尚不夠成熟，加之從市場橫向比較來看，洋房產(chǎn)品市場份額將逐漸被小面積別墅或大面積大平層所擠壓，因此，洋房產(chǎn)品價格預(yù)期不容樂觀。未來價格走勢預(yù)判code of this report | 12 copyright centaline group, 201015%41%2010年1-11月物業(yè)成交均價對比圖洋房平層產(chǎn)品作為高層產(chǎn)品的

9、競爭對象，建面均價約高于高層產(chǎn)品15%，而洋房躍層產(chǎn)品作為別墅產(chǎn)品的競爭對象，建面均價較別墅產(chǎn)品低40%，洋房產(chǎn)品溢價有限，經(jīng)濟回報率低于別墅產(chǎn)品，同時，洋房平層相對高層也無太大溢價能力。洋房成交均價橫向?qū)Ρ萩ode of this report | 13 copyright centaline group, 2010龍湖u城在售精裝高層1號樓精裝房源，目前僅余38戶型，均價8000元/；在售戶型面積92-139清水洋房，平層均價7000-8000元/平米，躍層10000元/；同區(qū)域別墅售價16000元/平米。金科陽光小鎮(zhèn)洋房最小戶型面積為83兩房變四房，可贈送90，124-240四房至五房，

10、折后均價7800元/。同區(qū)域別墅售價12000-15000元/平米。龍湖源著35、36棟洋房，套內(nèi)面積100-150，最大使用面積為260，均價14500元/，一次性付款每平米優(yōu)惠400元，首付6成每平米優(yōu)惠200元。同區(qū)域高層價格在11000元/平米。近區(qū)域（鴻恩寺）別墅27000元/平米。代表洋房項目與高層售價對比code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 2010年洋房產(chǎn)品價格漲幅較緩，主要是受到08-09年存量物業(yè)的影響，目前市場尚有大量存量洋房物業(yè)未消化； 未來三年洋房預(yù)計放量440萬方，競爭激烈；未來三年預(yù)計洋房

11、物業(yè)建面均價年增幅在6%-9%之間； 洋房產(chǎn)品受到經(jīng)濟型聯(lián)排別墅和大戶型高層產(chǎn)品的擠壓，洋房中間層產(chǎn)品僅能維持板式高層的售價，躍層產(chǎn)品售價遠低于別墅產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品溢價能力有限，經(jīng)濟回報率低于別墅產(chǎn)品； 目前洋房產(chǎn)品呈現(xiàn)別墅化發(fā)展方向，底躍與頂躍成為主流配置，長期來看，洋房產(chǎn)品市場空間萎縮。1234洋房物業(yè)發(fā)展趨勢結(jié)論code of this report | 15 copyright centaline group, 2010二、別墅類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢1.未來兩年，重慶別墅供應(yīng)量大；2.雖然受房產(chǎn)稅、銀行貸款政策等政策影響，別墅銷售短期出現(xiàn)困境，但城市發(fā)展帶來的強大需求，市場依然看好；3.城市別

12、墅將成為市場新寵，具備強勢資源的資源型別墅和具備城市配套的城市地段型別墅將二分天下。code of this report | 16 copyright centaline group, 2010未來兩年，重慶別墅供應(yīng)量大；2009年至2010年，兩年間重慶2以內(nèi)的容積率新供應(yīng)的可建筑體量超過了840萬平米，根據(jù)目前市場上的別墅規(guī)劃設(shè)計形式，按照20%換算為別墅體量，也已經(jīng)超過了160萬平米，而09-10年年均別墅去化也僅70萬平米左右。未來兩年重慶別墅的供應(yīng)將遠超前期，市場競爭較為激烈。code of this report | 17 copyright centaline group, 2

13、010圖：2005-2010年別墅供應(yīng)及成交量趨勢圖（套，億元）圖：2008-2010年別墅成交均價趨勢圖（元/平米）05-09年供應(yīng)量與銷售量分別以28%和40%的速度增長，放量明顯；09年由于宏觀市場影響，供銷量分別增長56%和96%，市場供需兩旺；2010年供需量再創(chuàng)新高。 2010年別墅整體成交均價為10286元/，首超10000元/，成交均價環(huán)比上升14%，增幅明顯；雖然受房產(chǎn)稅、銀行貸款政策等政策影響，別墅銷售短期出現(xiàn)困境，但城市發(fā)展帶來的強大需求，市場依然看好；code of this report | 18 copyright centaline group, 2010從整體成

14、交來看，產(chǎn)品供應(yīng)多樣性趨勢明顯，聯(lián)排別墅是市場成交主力；聯(lián)排別墅市場容量呈上升趨勢；獨棟、類獨棟受政策影響，供銷量環(huán)比減小；從成交價格來看，各類產(chǎn)品價格均有一定的增幅，尤以獨棟和雙拼價格表現(xiàn)最為突出。圖：2008-2010年各類物業(yè)成交均價趨勢圖（元/平米）圖：2008-2010年各類物業(yè)成交量趨勢圖（套）從2010年來看，主城核心區(qū)別墅已經(jīng)突破2萬元/平米，其增長速度啊遠超平均水平。code of this report | 19 copyright centaline group, 2010400獨棟別墅1 8 10 69 142 78 聯(lián)排別墅1736 1244 442 208 99 2

15、4 疊拼別墅402 127 41 15 6 0 總計總計2139213913791379493493292292247247102102比例比例46%46%30%30%11%11%6%6%5%5%2%2%2010年別墅成交以300以下的聯(lián)排、疊拼為主。獨棟成交面積主要集中在350-400之間；聯(lián)排別墅成交面積主要集中在250以下；疊拼別墅主要集中在200以下。表：2010年各產(chǎn)品不同面積段成交情況（套）code of this report | 20 copyright centaline group, 20102010年1月-2011年1月別墅市場每月供需情況（萬）新國十條新國八條、春節(jié)重慶

16、主城別墅市場2010年1月-2011年1月共計推售74.25萬 ，共計去化70萬，雖受房地產(chǎn)政策影響，經(jīng)過政策消化期的恢復(fù)，整體發(fā)展態(tài)勢較為強勁。需求恢復(fù)期code of this report | 21 copyright centaline group, 20101.別墅用地供應(yīng)的限制，助長其稀缺屬性，長遠來看，增值潛力巨大；2.2010年別墅均價同比2009年增長15%，漲幅高于商品房價格增幅，未來三年預(yù)計別墅價格年漲幅將繼續(xù)增大；3.就重慶別墅市場來看，別墅產(chǎn)品受國家調(diào)控政策影響較大，但由于其稀缺屬性，需求潛力大，市場去化率較快，重慶別墅產(chǎn)品市場存量較少；4.隨著別墅單價的上漲，為控制

17、總價，單套別墅面積將減小，經(jīng)濟型別墅將越來越得到市場認同。5.以萬科悅府、保利江上明珠等為代表的城市別墅將成為別墅新寵。code of this report | 22 copyright centaline group, 2010三、寫字樓類產(chǎn)品發(fā)展趨勢1.城市發(fā)展決定了寫字樓產(chǎn)品的需求將持續(xù)走高；2.解放碑、江北嘴、觀音橋?qū)⒊蔀槭袌鋈齻€熱點區(qū)域；3.對于住宅類物業(yè)投機和投資的限制，將進一步推動寫字樓物業(yè)市場的發(fā)展；code of this report | 23 copyright centaline group, 2010重慶寫字樓市場正快速邁向“發(fā)展階段”，政府將全力打造多元化中高檔商

18、務(wù)辦公集群，寫字樓市場將迎來全新的時期p核心動因 房地產(chǎn)熱潮 供需失衡 經(jīng)濟復(fù)蘇 需求多元化 企業(yè)追求形象 客戶價值多元化p表現(xiàn)形式 商務(wù)辦公 商住與商務(wù)辦公共存 純商務(wù)形象 個性化形象p客戶特征 中小型企業(yè) 成長型企業(yè) 大中型企業(yè) 各種類型的企業(yè) p產(chǎn)品特征 中低檔寫字樓 商住樓宇 商務(wù)公寓 中高檔寫字樓 高檔寫字樓 p客戶關(guān)注 地段、交通 地段、 交通、性價比 地段、配置、服務(wù) 地段、配置、服務(wù)、生態(tài)1990年至1998年1999年至2007年2007年至2015年2015年以后區(qū)域項目建筑面積解放碑商圈新華國際41000創(chuàng)匯首座21000聯(lián)合國際28000日月光廣場200000英利國際金

19、融中心8800對外銷售觀音橋商圈海洋國際28000觀音橋cosmo4800協(xié)信中心40000江北嘴金融街重慶金融中心158000南部長江國際43000萬達廣場59000國匯中心29000code of this report | 24 copyright centaline group, 2010區(qū)域項目級別立面大堂電梯空調(diào)層高車位解放碑商圈新華國際甲級low-e低輻射鍍膜中空玻璃和鋁板約300，高9米蒂森，7部分層變頻中央空調(diào)3.6-3.8m308個，每1000.8個創(chuàng)匯首座乙級玻璃幕墻、雙層中空low-e玻璃約300三菱，5部分體空調(diào)3.6-5.7m200個,每1000.23個聯(lián)合國際乙級

20、中空玻璃，局部采用高級外墻涂料約50019部295個，每1000.25個日月光廣場甲級部分石材加鋁板日立，7部3m約1000個英利國際金融中心甲級內(nèi)呼吸式雙層中空玻璃幕墻結(jié)構(gòu)美國原裝otis20部vav4.2-4.5m600個，每1000.38個觀音橋商圈海洋國際甲級low-e中空玻璃鋁合金材料約300，高9米日立，6部江水熱泵中央空調(diào)4m493個，每1001.8個觀音橋cosmo乙級斷橋中空玻璃3003部中央空調(diào)5.8m238個協(xié)信中心甲級中空玻璃+鋁板+涂料1000，高6.8米通力，8部vav中央空調(diào)3.7m約300個，每1000.7個 江北嘴金融街重慶金融中心甲級low-e中空玻璃500

21、，高7.9米三菱，9部江水熱泵中央空調(diào)3.9m、5.8m1180個，每1000.75個南部長江國際甲級6mm厚鋼化鍍膜9a6mm厚鋼化中空lowe玻璃380，高11米日立，10部vrv中央空調(diào)3.6m、3.9m約300個，每1000.7個國匯中心甲級low-e中空玻璃+石材1000國際品牌選一10部vav和vrv空調(diào)處理系統(tǒng)，帶新風(fēng)系統(tǒng)4.05m2000個code of this report | 25 copyright centaline group, 2010經(jīng)過多年發(fā)展和演變，重慶寫字樓形成了渝中、北部、南部三大片區(qū)，隨著城市的南北縱向發(fā)展，重慶市寫字樓主要分布在渝中片區(qū)、北部片區(qū)和南

22、部片區(qū)，其中渝中區(qū)寫字樓主要集中在解放碑中心板塊和兩路口-上清寺板塊；北部片區(qū)主要集中在觀音橋板塊、紅旗河溝板塊和新牌坊板塊；南部片區(qū)主要集中在南坪中心區(qū)域。從重慶已供應(yīng)寫字樓市場分布來看，渝中區(qū)為絕對的核心，且是最早發(fā)展區(qū)域，從渝中向南北方向延展，北部片區(qū)的高興園為政府利用政策杠桿主要針對高新科技、生物制藥等類型企業(yè)；而作為重慶金字塔尖的企業(yè)更多將總部布局在配套齊全的核心商圈，特別是因為歷史因素形成的解放碑商圈區(qū)域；同時作為重慶未來代表的江北嘴也是首選區(qū)域之一。code of this report | 26 copyright centaline group, 2010中央商務(wù)區(qū)central business district江北嘴解放碑 定位：重慶商貿(mào)中心 面積： 121萬增至212萬 現(xiàn)狀：商務(wù)氛圍早已形成，且商務(wù)地位居全市第一，商務(wù)總量、租售水平均位居第一 定位：商務(wù)辦公職能，包括一部分商貿(mào)職能 現(xiàn)狀：基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)階段，商務(wù)市場已經(jīng)正式啟動觀音橋定位：時尚商務(wù)中心、國際商務(wù)中心、重慶市最大步行街、高端居住區(qū)解放碑約100萬項目體量（萬）預(yù)估推售時間環(huán)球金融中心7.152011-2013國開金融中心162011-2013申基二期18.82011-2013環(huán)球金融中心202012-2014新港大廈132012-2013江北嘴約物業(yè)形態(tài)開發(fā)量（萬）寫字樓26