欣白金灣府邸辦公樓營銷案

1、1 。2宏觀經(jīng)濟(jì)研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)十一五重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)十一五重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)虹口區(qū)虹口區(qū)上海市上海市虹口區(qū)虹口區(qū)上海市上海市航運(yùn)業(yè)金融業(yè)航運(yùn)業(yè)商貿(mào)業(yè)知識服務(wù)業(yè)物流業(yè)商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)旅游會(huì)展業(yè)商貿(mào)旅游文化休閑業(yè) 信息產(chǎn)業(yè)知識服務(wù)業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)制造業(yè)社區(qū)服務(wù)業(yè)n依據(jù)上海市建設(shè)“四個(gè)中心”的發(fā)展戰(zhàn)略，虹口區(qū)大力促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)分別為航運(yùn)服務(wù)業(yè)、知識服務(wù)業(yè)、商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。n圍繞“航運(yùn)虹口”的定位，虹口區(qū)將全力建設(shè)北外灘航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)，增強(qiáng)航運(yùn)服務(wù)業(yè)的影響力、輻射力和

2、競爭力，形成高層次、寬領(lǐng)域、全方位的航運(yùn)服務(wù)業(yè)體系。3區(qū)域發(fā)展策略一：確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展策略一：確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃n北外灘沿江重點(diǎn)區(qū)域占地面積67公頃，黃浦江岸線長約2.2公里，共有17個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,總建筑面積約130萬平方米，總投資約200億人民幣，主要位于航運(yùn)商貿(mào)區(qū)以及項(xiàng)目所在的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)。n項(xiàng)目地塊是區(qū)域的商業(yè)中心和文娛中心，與北側(cè)的歷史風(fēng)貌區(qū)有機(jī)結(jié)合，地塊內(nèi)的高層建筑是區(qū)域地標(biāo)性建筑之一。l航運(yùn)商貿(mào)區(qū)l商貿(mào)辦公區(qū)l商住綜合區(qū)l中高檔居住區(qū)l提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)北外灘未來規(guī)劃功能區(qū)北外灘未來規(guī)劃功能區(qū)航運(yùn)商貿(mào)區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū) 歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目北外灘

3、是上海市政府確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，將大力發(fā)展航服務(wù)業(yè)，北外灘是上海市政府確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，將大力發(fā)展航服務(wù)業(yè)，成為上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分。成為上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分。4區(qū)域發(fā)展策略二：確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域發(fā)展策略二：確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展資本密集型產(chǎn)業(yè)資本密集型產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集約化經(jīng)營的特點(diǎn)，附加值也比較高知識密集型產(chǎn)業(yè)知識密集型產(chǎn)業(yè)高附加值，與金融、保險(xiǎn)業(yè)組成金融航貿(mào)商務(wù)業(yè)，構(gòu)成國際航運(yùn)中心城市的核心上游產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)航運(yùn)融資及其管理服務(wù)航運(yùn)融資及其管理服務(wù)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營相對分散，產(chǎn)業(yè)附加值較低 共計(jì)10方面：航運(yùn)融資、海事

4、保險(xiǎn)、海事仲裁、海損理算、航運(yùn)交易、航運(yùn)咨詢、公估公證、航運(yùn)組織、航運(yùn)專業(yè)機(jī)構(gòu)和船舶管理共計(jì)4方面：郵輪經(jīng)濟(jì)、貨物運(yùn)輸、船舶租賃、拖船作業(yè)共計(jì)10方面：碼頭服務(wù)、集裝箱堆場、倉儲服務(wù)、船舶代理、貨運(yùn)代理、報(bào)關(guān)服務(wù)、理貨服務(wù)、內(nèi)陸運(yùn)輸服務(wù)、船舶供應(yīng)服務(wù)、船員勞務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈劃分劃分產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈特征特征產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容內(nèi)容中游產(chǎn)業(yè)中游產(chǎn)業(yè)海運(yùn)業(yè)海運(yùn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)海運(yùn)輔助、港口服務(wù)業(yè)海運(yùn)輔助、港口服務(wù)業(yè)從航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值附加值來看從航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值附加值來看, ,中上游產(chǎn)業(yè)是北外灘未來引入的主導(dǎo)行業(yè)中上游產(chǎn)業(yè)是北外灘未來引入的主導(dǎo)行業(yè) 5產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢一：港區(qū)分離產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢一：港區(qū)分離虹口區(qū)上海

5、航交所虹口區(qū)上海航交所75 km75 km32 km32 km上海市地圖上海市地圖費(fèi)利克斯托港費(fèi)利克斯托港 倫敦倫敦 140 km140 kmn1940年倫敦采取港區(qū)分離的模式，將港口硬件設(shè)施外移到離市中心以東40公里的提爾伯里和沿河下游，此后又逐步移到費(fèi)利克斯托港，但倫敦依靠波羅的海航運(yùn)交易所拓展航運(yùn)中上游產(chǎn)業(yè)，并成為全球頂級國際航運(yùn)中心。n上海北外灘目前與倫敦類似的港區(qū)分離的航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展條件，以及以航交所拓展航運(yùn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的模式，表明上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)中上游產(chǎn)業(yè)鏈未來發(fā)展存在的潛在空間。6產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢二：航運(yùn)交易所產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢二：航運(yùn)交易所n上海航交所未來主要職能包括：航運(yùn)市場行為的

6、監(jiān)管中心上海航交所未來主要職能包括：航運(yùn)市場行為的監(jiān)管中心 、規(guī)范市場行為的培訓(xùn)中心、航運(yùn)市場信息、規(guī)范市場行為的培訓(xùn)中心、航運(yùn)市場信息中心、中國航運(yùn)政策研究中心、改善口岸軟環(huán)境的協(xié)調(diào)中心和航運(yùn)專業(yè)會(huì)展中心中心、中國航運(yùn)政策研究中心、改善口岸軟環(huán)境的協(xié)調(diào)中心和航運(yùn)專業(yè)會(huì)展中心 。n上述職能有助于北外灘能夠吸引更多航運(yùn)服務(wù)的上中游企業(yè)的入駐。上述職能有助于北外灘能夠吸引更多航運(yùn)服務(wù)的上中游企業(yè)的入駐。海事組織海事組織船代貨代船代貨代航運(yùn)交易航運(yùn)交易信息服務(wù)信息服務(wù)船舶交易船舶交易集中了包括上海海事局等11家區(qū)域性功能機(jī)構(gòu),是國內(nèi)航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一航運(yùn)服務(wù)企業(yè)2000余家，船運(yùn)業(yè)務(wù)占全

7、市總量的79.6%。航運(yùn)企業(yè)（分公司）達(dá)800多家虹口虹口世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù)集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)2004年上海航運(yùn)交易所完成船舶交易鑒證125艘次北外灘上海航交所北外灘上海航交所倫敦倫敦約20%的世界著名船東在倫敦設(shè)有辦事處700多家船代公司，完成世界50%的油輪運(yùn)輸和30%-40%的干散貨運(yùn)輸?shù)那⒄労贤澜缗琶谝坏纳⒇涍\(yùn)價(jià)指數(shù)至少擁有15個(gè)國際組織總部以及眾多的國際航運(yùn)機(jī)構(gòu)、協(xié)會(huì)世界超過50%的新船或二手船通過倫敦波羅的海航運(yùn)交易所進(jìn)行買賣倫敦波羅的海航交所倫敦波羅的海航交所7上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)的未來發(fā)展上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)的未來發(fā)展未來的北外灘將形成相互支撐的多層次、成體系的現(xiàn)代航運(yùn)

8、服務(wù)平臺未來的北外灘將形成相互支撐的多層次、成體系的現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)平臺船代貨代、報(bào)關(guān)報(bào)檢等貨運(yùn)客運(yùn)船公司、船舶租賃等2008200820102010年年中游產(chǎn)業(yè)要形成亮點(diǎn)20102010年以后年以后航運(yùn)信息、咨詢、金融、商務(wù)等目前目前大量下游航運(yùn)貨代服務(wù)企業(yè) 上游服務(wù)業(yè)接軌國際先進(jìn)水平時(shí)間時(shí)間現(xiàn)狀現(xiàn)狀/ /目標(biāo)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)重點(diǎn)現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)的中上游高附加值企業(yè)將是未來商業(yè)地產(chǎn)的潛在主力客戶上海市北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃上海市北外灘現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃航運(yùn)服務(wù)航運(yùn)服務(wù)海事保險(xiǎn)海事保險(xiǎn)航運(yùn)金融航運(yùn)金融郵輪經(jīng)濟(jì)郵輪經(jīng)濟(jì)8區(qū)域發(fā)展策略三：外部交通網(wǎng)絡(luò)的形成區(qū)域發(fā)展策略三：外部交通網(wǎng)絡(luò)的形成n地

9、鐵4號線和規(guī)劃的12號線在項(xiàng)目東側(cè)和北側(cè)都設(shè)有站點(diǎn)，未來區(qū)域與市中心的聯(lián)系將更加緊密n新建路隧道建成后將會(huì)增強(qiáng)北外灘區(qū)域與小陸家嘴區(qū)域的連通性n地塊北側(cè)東大名路和東長治路道路拓寬正在進(jìn)行，未來這兩條道路將由2車道變?yōu)?車道，區(qū)域出行將有一定改觀北外灘區(qū)域未來地鐵、越江隧道和道路拓寬的完成將在一定程度上改善區(qū)北外灘區(qū)域未來地鐵、越江隧道和道路拓寬的完成將在一定程度上改善區(qū)域交通的便利程度域交通的便利程度對外交通對外交通現(xiàn)狀現(xiàn)狀地鐵4號線已建成通車12號線規(guī)劃中隧道大連路隧道已建成通車新建路隧道在建道路拓寬東大名路（2車道變4車道）施工中東長治路（2車道變4車道）施工中虛線為在建或規(guī)劃，實(shí)線為已建

10、成大木橋路方向大木橋路方向藍(lán)村路方向藍(lán)村路方向巨峰路方向巨峰路方向地鐵站點(diǎn)地鐵站點(diǎn)本項(xiàng)目大連路站楊樹浦路站提籃橋站大連路隧道新建路隧道東大名路東長治路4號線12號線市區(qū)及漕河涇方向市區(qū)及漕河涇方向910項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目地塊屬性分析總建筑面積33856總占地面積4111建筑高度17層用地屬性辦公：12974商業(yè)：10995車位：174個(gè)鵬欣北外灘辦公項(xiàng)目指標(biāo)鵬欣北外灘辦公項(xiàng)目指標(biāo)5a5a智能辦公樓智能辦公樓住宅：白金灣府邸住宅：白金灣府邸酒店酒店公平路客運(yùn)碼頭公平路客運(yùn)碼頭11圖圖 例例北延伸段北延伸段中心段中心段南延伸段南延伸段協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)核心區(qū)核心區(qū)黃浦江兩岸綜合開發(fā)黃浦江兩岸綜合開發(fā)

11、黃浦江兩岸綜合開發(fā)的規(guī)劃岸線長度約85公里，面積約73.3平方公里，橫跨上海七個(gè)區(qū)。 規(guī)劃控制范圍包括核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)兩部分。 核心區(qū)分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吳淞口南止徐浦大橋總面積約66.6平方公里。 協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，總面積約6.7平方公里。核心區(qū)北延伸段核心區(qū)北延伸段 北延伸段位于寶楊路、淞寶路、逸仙路、軍工路和江海路、浦東北路之間，面積27.3平方公里。 隨著吳淞口水上客運(yùn)樞紐及三岔港大型綠地的建設(shè)，北延伸段將結(jié)合沿江廠區(qū)改造，塑造上海嶄新的河口（黃浦江入長江口）面貌。核心區(qū)中心段核心區(qū)中心段 中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄盧浦大橋，面積22.6平方公里。 目前

12、中心段港區(qū)林立，未來該區(qū)域?qū)⑾蚪鹑谫Q(mào)易、文化旅游以及生態(tài)居住的方向發(fā)展。逐步提升中心段的土地效益。核心區(qū)南延伸段核心區(qū)南延伸段 南延伸段位于內(nèi)環(huán)線、宛平南路、石龍路、龍吳路、外環(huán)線和濟(jì)陽路之間，面積16.7平方公里。 有關(guān)規(guī)劃明確南延伸段以住宅建設(shè)以及第三產(chǎn)業(yè)為主的地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向，突出居住、文化、旅游、高科技研發(fā)及生態(tài)等五大功能。協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū) 協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，范圍包括軍工路-平?jīng)雎?通北路-榆林路-大連路-東長治路-虹口港-漢陽路-吳淞路-天潼路-四川中路-金陵東路-中山東路-東大名路-楊樹浦路-東門路-中華路-海朝路-斜土路-魯班路-中山南路，總面積約6.7平方公里。 協(xié)調(diào)區(qū)建設(shè)將同

13、核心區(qū)的景觀建設(shè)或產(chǎn)業(yè)開發(fā)保持一致，以確保同周邊環(huán)境的和諧發(fā)展，同時(shí)為向市區(qū)腹地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸段協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)北外灘位于浦江開發(fā)的核心中心段，為上海市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。北外灘位于浦江開發(fā)的核心中心段，為上海市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目地塊屬性分析12項(xiàng)目周邊景觀優(yōu)勢項(xiàng)目周邊景觀優(yōu)勢n項(xiàng)目南面沿黃浦江展開，具有良好的寬江景資源；直面陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域的現(xiàn)代建筑群是黃浦江畔的一道亮麗風(fēng)景。n項(xiàng)目北臨提籃橋歷史文化區(qū)，擁有大量的西方建筑，極具歷史底蘊(yùn)。n項(xiàng)目西側(cè)隔黃埔江相望的外灘是馳名中外的旅游景點(diǎn)，萬國建筑群吸引了世界各地的游客。地塊東眺：瑞豐

14、大廈地塊北眺：提籃橋保護(hù)區(qū)地塊西眺：新外灘花園和上?？瓦\(yùn)中心地塊南眺：小陸家嘴建筑群地塊周邊自然人文景觀資源極為豐富，積極利用對于提升物業(yè)價(jià)值有較大意義地塊周邊自然人文景觀資源極為豐富，積極利用對于提升物業(yè)價(jià)值有較大意義本案本案13項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢n虹口區(qū)是國內(nèi)航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一。而北外灘區(qū)域匯聚了包括上海航運(yùn)交易所、中國港口協(xié)會(huì)等在內(nèi)的6家航運(yùn)服務(wù)功能性機(jī)構(gòu)，具有良好的航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境n上海航運(yùn)交易所是中國唯一的國家級水運(yùn)交易市場，其所發(fā)布的集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)，已成為繼波羅的海散貨運(yùn)價(jià)指數(shù)之后的世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù) n北外灘區(qū)域內(nèi)的上海國際港客運(yùn)中心是上海唯一的國際客運(yùn)碼頭，全

15、面建成后可接待郵輪游客100萬人次。136542上海港國際客運(yùn)中心編號編號機(jī)構(gòu)名稱機(jī)構(gòu)名稱1上海航運(yùn)交易所2上海船東協(xié)會(huì)3上海船東互保協(xié)會(huì)4上海報(bào)關(guān)協(xié)會(huì)5中國港口協(xié)會(huì)6上海港口協(xié)會(huì)北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)服務(wù)要素聚集度高，擁有多家航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)服務(wù)要素聚集度高，擁有多家航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好14區(qū)域區(qū)域虹口區(qū)虹口區(qū)2006年航運(yùn)類企業(yè)數(shù)2000（家）2004-2006年引進(jìn)外資航運(yùn)項(xiàng)目數(shù)164 （家）2006年引進(jìn)航運(yùn)公司數(shù)800 （家）代表航運(yùn)公司dhl、uti 、羅賓遜、中海汽車船運(yùn)、上港物流等n截至到2006年，虹口區(qū)已有航運(yùn)企業(yè)2000余家。其中

16、，中海運(yùn)、中遠(yuǎn)集運(yùn)以及上海國際港務(wù)集團(tuán)等“龍頭”企業(yè)均落戶于北外灘區(qū)域。n近3年間，北外灘共引進(jìn)外資航運(yùn)項(xiàng)目164個(gè)，吸引了大量世界知名航運(yùn)物流公司和國內(nèi)重量級航運(yùn)企業(yè)來此投資發(fā)展。n中國大陸前十位集裝箱運(yùn)輸企業(yè)有7家落戶北外灘，運(yùn)力占全國的86.5%；水上運(yùn)輸增加值占上?？偭康?7%，主營收入占上?？偭康?3% 2006年上海航運(yùn)公司營業(yè)收入比較年上海航運(yùn)公司營業(yè)收入比較73%27%北外灘航運(yùn)公司營業(yè)收入比重上海市其他區(qū)縣航運(yùn)公司營業(yè)收入比重北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)企業(yè)聚集，并匯集多家航運(yùn)船務(wù)龍頭企業(yè)，是上海水上運(yùn)輸?shù)闹饕M成部北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)企業(yè)聚集，并匯集多家航運(yùn)船務(wù)龍頭企業(yè)，是上海水上運(yùn)輸?shù)闹?/p>

17、要組成部分分項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢15項(xiàng)目郵輪經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢項(xiàng)目郵輪經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢n項(xiàng)目旁正在建設(shè)的國際客運(yùn)中心是國內(nèi)首個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的郵船母港，目前嘉年華旗下歌詩達(dá)公司的“愛蘭歌娜”號已將北外灘作為母港開設(shè)5天6夜中日韓定班航線 。預(yù)計(jì)國際客運(yùn)中心未來5年郵輪客運(yùn)量將達(dá)50萬人次，最終將實(shí)現(xiàn)100萬人次的客運(yùn)量 。國際客運(yùn)中心建成所帶來的大批豪華郵輪游客將是區(qū)域酒店和商業(yè)設(shè)施的潛在消費(fèi)群體國際客運(yùn)中心建成所帶來的大批豪華郵輪游客將是區(qū)域酒店和商業(yè)設(shè)施的潛在消費(fèi)群體為預(yù)測值上海港國際客運(yùn)中心郵輪客運(yùn)量上海港國際客運(yùn)中心郵輪客運(yùn)量郵輪游客數(shù)量（萬人次）2.582.66501000306090120200620

18、07h1*2010*201216項(xiàng)目周邊道路交通劣勢項(xiàng)目周邊道路交通劣勢編號路名單雙向車道數(shù)道路等級1東大名路單向2次干路2楊樹浦路雙向4次干路3公平路南段雙向1支路4大連路雙向4主干路5東長治路雙向2次干路6秦皇島路雙向1支路7惠民路雙向2次干路8霍山路雙向2次干路9海門路南段單向2次干路10公平路北段雙向2次干路11臨潼路雙向2次干路項(xiàng)目四至及周邊道路現(xiàn)狀項(xiàng)目四至及周邊道路現(xiàn)狀北外灘區(qū)域缺乏與市中心連接的主北外灘區(qū)域缺乏與市中心連接的主干道和快捷交通，影響區(qū)域?qū)ν馔ǜ傻篮涂旖萁煌?，影響區(qū)域?qū)ν馔ㄟ_(dá)性達(dá)性n與項(xiàng)目臨近的東大名路和東長治路是北外灘區(qū)域通向市中心的主要道路，兩條道路均屬兩車道的次

19、干路，區(qū)域與市中心的連通性較差。n與項(xiàng)目臨近的其他道路也以次干路和支路為主，而且部分道路為單行道，區(qū)域內(nèi)部的連通性也受到限制。n目前區(qū)域內(nèi)無與市中心直接連接的地鐵等快捷交通方式，區(qū)域交通便利度較差。n軌道交通4號線以及大連路隧道雖然連接北外灘與小陸家嘴，但由于線路途徑均為外圍區(qū)域，對于兩地之間的互通往來促進(jìn)作用不明顯。主干路次干路支路單線為單向雙線為雙向6510298741大連路隧道11317項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析n與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為重要的商務(wù)中心。n項(xiàng)目北臨提籃橋歷史文化區(qū)，南接黃浦江，面朝陸家嘴和外灘，景觀資源十分豐富n項(xiàng)目所在區(qū)域航運(yùn)類企業(yè)聚集，具有

20、良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和基礎(chǔ)n北外灘對外交通便利度較差，區(qū)域內(nèi)缺乏和市中心連接的主要干道，同時(shí)也缺乏地鐵等現(xiàn)代交通工具。n由于部分物業(yè)的開發(fā)早于北外灘整體規(guī)劃，因此區(qū)域內(nèi)各物業(yè)布局顯得較為凌亂。尤其是沿江物業(yè)，無論是建筑天際線還是物業(yè)功能定位，均較為散亂。n北外灘作為上海第一個(gè)濱江概念的商務(wù)區(qū)，也是上海市惟一尚未開發(fā)的市級商務(wù)區(qū)，市場關(guān)注度較高。n北外灘產(chǎn)業(yè)的更新，也為區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇的開發(fā)提供良好的機(jī)遇。n項(xiàng)目臨近的上海國際客運(yùn)中心是國內(nèi)首個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)郵船母港， 未來5年將帶來50萬人次的郵輪游客，這部分游客成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的潛在消費(fèi)群體。n北外灘除沿江區(qū)域外，大部分地塊尚處于待拆遷狀態(tài)，而動(dòng)拆遷的不

21、確定性將影響整個(gè)區(qū)域的開發(fā)建造。同時(shí)區(qū)域環(huán)境的不協(xié)調(diào)，將間接影響區(qū)域高檔物業(yè)的市場價(jià)值。1819全市甲級寫字樓分布特征全市甲級寫字樓分布特征外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)上海市外環(huán)區(qū)域地圖虹橋虹橋南京西路南京西路小陸家嘴小陸家嘴人民人民廣場廣場淮海路淮海路徐家匯徐家匯n上海市甲級及以上寫字樓集中在人民廣場極其周邊，主要分布區(qū)域?yàn)槟暇┪髀?、人民廣場、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開發(fā)區(qū)。n小陸家嘴區(qū)域甲級及以上寫字樓達(dá)19棟，占全市總量39.5%，是目前為止甲級寫字樓集中度最高的區(qū)域。n浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級及以上寫字樓，占全市總量的11.4%。20n 第一季度新增供應(yīng)僅52,000平方米，市

22、場獲得短暫間歇以消化去年的大規(guī)模供應(yīng)n 由于一些租戶縮減租賃面積或遷至非甲級寫字樓，第一季度甲級寫字樓凈吸納量為負(fù)4,600平方米n 受需求萎靡和大量待租空置面積影響，租金在第一季度下跌4.8%n 甲級寫字樓整體空置率上升至17.2%，其中浦東新區(qū)最高，達(dá)26.8%n 關(guān)于放寬保險(xiǎn)公司投資范圍的新政策將于10月起生效n 未來幾年浦西和浦東的新增供應(yīng)將趨向均衡全市寫字樓市場供求全市寫字樓市場供求空置率走勢空置率走勢21區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨饏^(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鹂罩寐首邉菘罩寐首邉輓 隨著甲級寫字樓市場供過于求的局面依然持續(xù)，租金在2009年第一季度繼續(xù)下跌。南京西路去年交付的幾個(gè)項(xiàng)目拉低了該區(qū)域平均租

23、金；淮海中路由于缺乏新增供應(yīng)，租金下調(diào)幅度不大。這使得以上兩個(gè)區(qū)域平均租金持平，共同成為上海寫字樓租金最高的商務(wù)區(qū)。在此之前，滬上寫字樓租金最高的區(qū)域由南京西路獨(dú)享多年。n 由于市場變動(dòng)不大、新增供應(yīng)有限，多數(shù)區(qū)域的甲級寫字樓空置率在第一季度都較為穩(wěn)定。然而在虹橋由于兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，甲級寫字樓存量上升了13.8%，同時(shí)由于新增供應(yīng)僅有6.8%的入駐率，使該區(qū)域整體空置率升至21.8%。22全市甲級寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測全市甲級寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測287,978704,474715,316486,5634,268,5714,973,0455,688,3616,174,92401,000,0002,

24、000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002007*200820092010新增供應(yīng)累計(jì)供應(yīng)建筑面積建筑面積(m2)n未來供應(yīng)主要分布在浦東陸家嘴，截至2010年,浦東陸家嘴預(yù)計(jì)新增供應(yīng)大約123萬平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個(gè)項(xiàng)目就提供了226,000平方米的新增供應(yīng)。n未來甲級寫字樓持續(xù)供應(yīng)將緩解目前市場供小于求的狀況。23全市甲級寫字樓未來需求預(yù)測全市甲級寫字樓未來需求預(yù)測287,978704,474715,316486,563388,937423,746416,796456,0962.8%8.0%12.3%11.8%0100

25、,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020072008200920100%2%4%6%8%10%12%14%建筑面積建筑面積(m2)空置率空置率n雖然未來寫字樓需求仍將保持強(qiáng)勁增長勢頭，但由于未來甲級寫字樓供應(yīng)量較大，因此預(yù)期未來三年上海甲級寫字樓市場空置率會(huì)逐步增加，在2009年達(dá)到高峰12.3%新增供應(yīng)新增吸納量空置率24全市甲級寫字樓租金指數(shù)全市甲級寫字樓租金指數(shù)n 市場存有大量甲級寫字樓空置面積，導(dǎo)致租金繼續(xù)下跌。然而由于新增供應(yīng)有限，租金下跌幅度較上一季度小幅放緩。n 與上一季度類似，許多已有項(xiàng)目的租戶選擇續(xù)租，空置

26、面積大部分位于新交付的項(xiàng)目，此外經(jīng)濟(jì)下滑也使部分辦公單位被退租。n 在第一季度末，上海甲級寫字樓平均租金為人民幣7.5元每平方米每天（33.4美元每平方米每月），整體空置率上升至17.2%。n 租金在2009年第一季度繼續(xù)下跌，整體甲級寫字樓租金指數(shù)自年初開始累計(jì)下跌了4.8%。中心區(qū)和非中心區(qū)的甲級寫字樓租金分別下跌了4.1%和5.6%。n 去年大部分新增供應(yīng)位于浦東，受此影響，浦東在租金和入駐率方面的表現(xiàn)都弱于浦西。隨著新項(xiàng)目提供更多折扣和更為優(yōu)惠的免租期，整體市場受到的租金下行壓力將越來越大。25全市甲級寫字樓未來租金預(yù)測全市甲級寫字樓未來租金預(yù)測n未來三年由于空置率上升，租金將有可能出

27、現(xiàn)回調(diào)的趨勢，這也是對目前寫字樓租金上漲過快的市場調(diào)整2010年后，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來國際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對于上海甲級寫字樓市場持肯定態(tài)度2402332222102.7%-2.8%-4.7%-5.3%1952012072132192252312372432007200820092010-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%￥/m2/月月租金增長率租金增長率租金租金增長率2627虹口區(qū)寫字樓市場價(jià)量走勢分析虹口區(qū)寫字樓市場價(jià)量走勢分析時(shí)間時(shí)間項(xiàng)目項(xiàng)目板塊板塊供應(yīng)面積供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)銷售價(jià)格銷售價(jià)格0809嘉杰國際廣場四川北路、四平路板塊170371402.12.

28、3(售罄)駿豐國際財(cái)富廣場233331602.2（09年05月）榮欣大廈9210811嘉和國際大廈四川北路、四平路板塊1847273.0（09年04月）上海國際客運(yùn)中心東外灘板塊425651434.5（成交均價(jià)）0812上海國際客運(yùn)中心東外灘板塊27035284.5（成交均價(jià)）0901上海國際客運(yùn)中心東外灘板塊497054.5（成交均價(jià)） 虹口區(qū)08090901月辦公產(chǎn)品供應(yīng)集中，其中以四川北路板塊為主，而本案所處的北外灘板塊僅有“上海國際客運(yùn)中心”項(xiàng)目，該項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到4.5萬元/，同時(shí)拉高了區(qū)域成交均價(jià)。28北外灘板塊辦公樓市場價(jià)量走勢分析n08年至今東外灘板塊辦公產(chǎn)品主力供應(yīng)項(xiàng)目僅有“

29、上海國際客運(yùn)中心”，該項(xiàng)目0811月上市，總計(jì)達(dá)到74570，176套。截至0905月共計(jì)去化67210，166套。n值得關(guān)注的是，0811月，“上海國際客運(yùn)中心”項(xiàng)目集中成交143套，成交均價(jià)達(dá)到39593元/。而08120901月，該項(xiàng)目突然提價(jià)至55000元/，成交23套，之后即無成交紀(jì)錄。截至目前，該項(xiàng)目整盤成交均價(jià)達(dá)到45000元/。n“上海國際客運(yùn)中心”項(xiàng)目剩余房源主要以出租為主。n“上海國際客運(yùn)中心”項(xiàng)目目前租賃價(jià)格達(dá)到1.321.46美元/，較08年年底下浮約10%。而空置率達(dá)到50%，投資回報(bào)率為3.9%。資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)29北外灘寫字樓分布特征北外灘

30、寫字樓分布特征 * 高檔寫字樓高檔寫字樓：租金租金水平在 3 元/m2/天以上，或售價(jià)售價(jià)超過 20,000 元/m2定義為高檔寫字樓（下同）n地塊周邊寫字樓整體檔次較低，高檔寫字樓多為近年新增供應(yīng)項(xiàng)目，且部分高檔項(xiàng)目仍在招商中；n寫字樓主要集中在虹口吳淞路沿線，以及黃浦江沿線。以下我司將以這兩個(gè)區(qū)域的不同特征研究北外灘區(qū)域?qū)懽謽悄壳暗默F(xiàn)狀。單位:萬平方米大連路路平公路名大東路治長東路嘴家周路陽溧路淞吳1581041220161711142915212425136718 32319221.1.bmtowerbmtower2.宇航大廈3.揚(yáng)子江大廈4.4.上海灘國際大廈上海灘國際大廈5.5.耀江

31、國際廣場耀江國際廣場6.太平洋保險(xiǎn)公司7.國家電網(wǎng)辦公樓8.8.森林灣大廈森林灣大廈9.海泰國際大廈19. 海運(yùn)大樓20. 金岸大廈21. 晟隆大廈22. 港運(yùn)大廈23. 臨江大廈24. 建愛大廈25. 鼎立大廈10.海泰時(shí)代大廈海泰時(shí)代大廈11.家化金融大廈12.海灣大廈海灣大廈13.景泰大樓14.東泰大廈15.愛思大廈16.遠(yuǎn)洋大廈17.華聯(lián)集團(tuán)大廈18.中國聯(lián)通分公司高檔中低檔商住樓自用樓未來供應(yīng)自用24%非自用76%自用自用非自用非自用28.667.7827.43高檔高檔商住商住中低檔中低檔101.3630北外灘高檔寫字樓入住企業(yè)特征北外灘高檔寫字樓入住企業(yè)特征區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓入駐企業(yè)

32、行業(yè)分布區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布( % )( % ) * 北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)包括北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)包括：上海航運(yùn)交易所、上海海事局、上海市船 東協(xié)會(huì)、上海國際貨運(yùn)代理協(xié)會(huì)、中國港口協(xié)會(huì)、上海貨主協(xié)會(huì)、中國海事仲裁委員會(huì)上海分會(huì)。 區(qū)域內(nèi)入駐寫字樓主要行業(yè)面積分布區(qū)域內(nèi)入駐寫字樓主要行業(yè)面積分布物流23.2%貿(mào)易8.2%加工制造6.7%it4.5%房地產(chǎn)3.4%貨運(yùn)代理38.3% 主導(dǎo)行業(yè)0102030405060708090100 20001500-20001000-1500500-1000200-500100-200 10045%40%

33、17%41%50%42%30%39%17%44%50%45%貨運(yùn)貨運(yùn)代理代理物流物流航運(yùn)航運(yùn)貿(mào)易貿(mào)易加工加工制造制造itit 房地產(chǎn)房地產(chǎn)10262422218129 入駐企業(yè)總數(shù)入駐企業(yè)總數(shù)( ( 家家 ) ) 辦公面積辦公面積 (m2)航運(yùn)15.7%n由于北外灘地區(qū)集中了一大批航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)*，因此區(qū)域內(nèi)行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯。n入駐企業(yè)中接近70%的企業(yè)屬于貨運(yùn)代理、航運(yùn)和物流行業(yè)；此外貿(mào)易、it、咨詢、房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)入駐數(shù)量也較為明顯。n目前入駐企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是企業(yè)大都規(guī)模較小，缺少世界著名跨國企業(yè)或大型國企得入駐，究其原因主要是交通不便和樓宇品質(zhì)不高。%31小結(jié)小結(jié)市

34、場供需租金走勢n北外灘高檔寫字樓主要分布在吳淞路沿線和濱江沿線，市場新增供應(yīng)量較小。n北外灘區(qū)域由于靠近航運(yùn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。高檔辦公樓需求大、新增供應(yīng)少，導(dǎo)致其高品質(zhì)物業(yè)接近滿租。 n北外灘高檔寫字樓租金逐年上升，但與全市相比還存在一定差距，目前達(dá)到 rmb 149 / m2 月。客戶特征n全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在金融、專業(yè)服務(wù)等高增值服務(wù)業(yè)；n租賃面積多集中在 1000-2000m2 及以上。n北外灘高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在航運(yùn)、貿(mào)易和物流等北外灘支柱產(chǎn)業(yè)；n企業(yè)規(guī)模較小，租賃面積多在 1000m2 以下全市全市北外灘北外灘n

35、全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓金目前維持在rmb 240 元 / m2 月 的平均水平。n全市甲級寫字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場、徐家匯等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，商務(wù)區(qū)內(nèi)，n年供應(yīng)量基本保持在30萬m2左右。北外灘航運(yùn)服務(wù)業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對外交通不便，北外灘航運(yùn)服務(wù)業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對外交通不便，目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。32北外灘寫字樓未來供應(yīng)北外灘寫字樓未來供應(yīng)大連路路平公路名大東路治長東路嘴家周路陽溧路淞吳國中世紀(jì)廣場金港廣場(app地塊)中美信托大廈海泰中心一期弘基休閑廣場匯德豐廣場漢

36、榮國際廣場瑞豐大廈上海港國際客運(yùn)中心20072008200920102010以后以后金港廣場13.6國際客運(yùn)中心8.1 5.8國中世紀(jì)廣場5.9瑞豐大廈4.1弘基休閑廣場11.0中美信托大廈5.2海泰中心一期9.0漢榮國際廣場3.8匯德豐廣場4.0總計(jì)總計(jì) ( 萬萬m2 )4.18.116.828.513.0過去2年北外灘區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)較少，2007和2008年分別為4.1萬m2和8.1萬m2；2009年以后市場供應(yīng)有所放量，2009-2010年2年間新增45.3萬m2；2010年前新增高檔寫字樓體量為57.5萬m2，為現(xiàn)有北外灘高檔寫字樓面積的2倍，發(fā)展勢頭迅猛。33市場供需租金走勢n市

37、中心土地供應(yīng)日益稀缺，未來像本項(xiàng)目區(qū)域這類有濱江優(yōu)勢的項(xiàng)目更是鳳毛麟角。n由于浦東甲級寫字樓新增供應(yīng)大幅增加，有可能拖累全市甲級寫字樓租金下滑，但下跌幅度有限?？蛻籼卣鱪市中心未來主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是面向高增值服務(wù)業(yè)，主要客戶來源于此；另外陸家嘴對金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安等對于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢全市未來全市未來區(qū)域未來區(qū)域未來區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會(huì)繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會(huì)繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)域?qū)竭\(yùn)業(yè)的聚集度未來將更高。隨著市中心土地供應(yīng)的稀缺和本項(xiàng)目區(qū)域無可比擬的

38、江景優(yōu)勢，域?qū)竭\(yùn)業(yè)的聚集度未來將更高。隨著市中心土地供應(yīng)的稀缺和本項(xiàng)目區(qū)域無可比擬的江景優(yōu)勢，本項(xiàng)目將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。本項(xiàng)目將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。n未來區(qū)域周邊高檔寫字樓仍然集中分布在吳淞路沿線和濱江沿線；n吳淞路沿線距離稍遠(yuǎn)，對本項(xiàng)目不構(gòu)成直接競爭；濱江沿線2010年供應(yīng)達(dá)到高峰，體量約19.5萬m2，有一定競爭壓力。n預(yù)計(jì)未來北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?，其稀缺江景?yōu)勢和無法比擬的集聚商務(wù)環(huán)境，將對區(qū)域內(nèi)支持的航運(yùn)業(yè)起到極大的拉動(dòng)和提升。n預(yù)計(jì)未來區(qū)域?qū)τ诤竭\(yùn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時(shí)對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的500強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。

39、北外灘寫字樓未來市場預(yù)測北外灘寫字樓未來市場預(yù)測34消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研 小結(jié)小結(jié)n有搬遷意向的企業(yè)略超過總量的一半，占 50.7%；n其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位；n地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫字樓的重要考量n企業(yè)搬遷意愿企業(yè)搬遷意愿 n寫字樓產(chǎn)品偏好寫字樓產(chǎn)品偏好n標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓仍為市場主流產(chǎn)品；n各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在 1500-2500 m2 ，500 強(qiáng)企業(yè)傾向于 2000-2500m2 ，航運(yùn)業(yè)巨頭多集中在 1500-2000 m2 ；n對室內(nèi)凈高要求基本在 2.7 米以上。n企業(yè)對寫字樓租買意向企業(yè)對寫字樓租買意向 n外資傾向于租賃的比例大大高于購買，尤其在金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和貨運(yùn)代