鄭州市龍子湖高校園區(qū)項目物業(yè)發(fā)展初判32p

1、龍子湖高校園區(qū)項目物業(yè)發(fā)展初判龍子湖高校園區(qū)項目物業(yè)發(fā)展初判目錄目錄 項目本體分析 開發(fā)商問題解析 市場格局 城市產(chǎn)業(yè)背景及政府主導下的整體市場機會 寫字樓競爭市場下的項目機會 客戶需求帶來的機會cbd發(fā)展模式研究板塊發(fā)展成熟度龍子湖區(qū)板塊定位：人文科技新區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)功能龍子湖區(qū)板塊定位：人文科技新區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)區(qū)（河南省新的人才輸出地、技術(shù)產(chǎn)出地，為鄭州市乃至河南省的發(fā)展提供了強有力的人才及技術(shù)支撐。） 龍子湖區(qū)項目位于鄭東新區(qū)龍子湖高校園區(qū)湖心島位置，通達性好，是政府繼cbd、龍湖地區(qū)之后即將重點開發(fā)的區(qū)域處于政府強勢推動的城市新區(qū)域處于政府強勢推動的城市新區(qū)域項目區(qū)位板塊分析1. 龍

2、子湖區(qū)位于鄭東新區(qū)東部，處在新107國道、連霍高速公路、京珠高速公路和隴海鐵路圍合而成的區(qū)域內(nèi)，總面積約40平方公里。龍子湖區(qū)包括龍子湖高校園區(qū)和科技園區(qū)。2. 龍子湖高校園區(qū)位于龍子湖區(qū)的北部，主要有高校建設(shè)區(qū)、高校教職工居住區(qū)和金水區(qū)拆遷居民安置小區(qū)及部分科研、商住等項目。3. 高校建設(shè)區(qū)位于賈魯支河以南，東風渠、金水東路以北，規(guī)劃面積約11.21平方公里，占地約2.26平方公里圓環(huán)狀的龍子湖和占地約1平方公里的湖心島位于中央，入駐各高校沿環(huán)狀道路呈扇形布置在龍子湖周圍，科研機構(gòu)、學術(shù)交流中心、大型圖書館、體育館和公益性設(shè)施等布置在湖心島上。 龍湖區(qū)基本情況龍湖區(qū)基本情況6號線1號線龍子湖

3、中心站 便捷的交通：京廣、徐蘭兩大客運專線形成的鄭州綜合交通樞紐距此不足2公里，鄭汴城際鐵路自南側(cè)通過，地鐵1號線和6號線通達園區(qū)并在湖心島交匯； 完善的基礎(chǔ)設(shè)施：以4條快速道路和多條主干道為主形成了完善的城市道路體系，電力、通訊、供水、供熱、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。 旺盛的消費需求：高校園區(qū)是建設(shè)以大學新校區(qū)為核心的城市新區(qū)，位于龍子湖區(qū)北中部，人口近23萬，帶來強勁的消費需求。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)體系已經(jīng)形成，交通路線正在逐步完善，目前已有2路公交車路過；大學園區(qū)，周邊大中專院校資源豐富；目前已經(jīng)有8所院校入駐龍子湖大學城，共有師生共有20萬余人龍子湖高校園區(qū)現(xiàn)狀目前處在發(fā)展初期，主干道路已建成，大

4、部分目前處在發(fā)展初期，主干道路已建成，大部分高校已經(jīng)入住，陌生區(qū)域認知逐步化解，正步高校已經(jīng)入住，陌生區(qū)域認知逐步化解，正步入初步發(fā)展期。入初步發(fā)展期。周邊資源強勢，以生態(tài)休閑、商務(wù)辦公、學術(shù)交流為主，未來發(fā)展前景看好周邊資源強勢，以生態(tài)休閑、商務(wù)辦公、學術(shù)交流為主，未來發(fā)展前景看好游泳中心步行商業(yè)街停車場濱水景觀平臺噴泉廣場產(chǎn)業(yè)園孵化基地綜合商場生態(tài)景觀島學術(shù)交流中心文化中心（圖書館）3萬人廣場規(guī)劃指標與限制條件規(guī)劃指標與限制條件 用地10.5畝（7000） 建筑面積：46900 容積率6.7 b44號地塊 限高120米 560萬/畝項目屬性界定：位于中原自主創(chuàng)新示范區(qū)，具備強勢生態(tài)資源和市

5、政資源，項目屬性界定：位于中原自主創(chuàng)新示范區(qū)，具備強勢生態(tài)資源和市政資源，打造文明高科技企業(yè)新名片打造文明高科技企業(yè)新名片地塊屬性地塊屬性對本項目的價值點界定對本項目的價值點界定城市層級城市層級位于政府重點發(fā)展的區(qū)域中定位為高校園區(qū)的寫字樓集中用地區(qū)域?qū)蛹墔^(qū)域?qū)蛹壐咝＜校虡I(yè)配套尚未形成地塊地塊層級層級經(jīng)濟指標容積率6.7，總建筑面積6.7萬平米用地性質(zhì)屬于人文科技新區(qū)綜合商業(yè)用地交通狀況臨城市干道，地鐵1、6號線，進入性好景觀資源人工湖環(huán)繞，景觀資源優(yōu)越地形地貌地塊基本平整政府強勢主導的政府強勢主導的以創(chuàng)新和生態(tài)環(huán)保為主題的以創(chuàng)新和生態(tài)環(huán)保為主題的龍子湖高校園區(qū)內(nèi)的龍子湖高校園區(qū)內(nèi)的純商務(wù)

6、寫字樓項目純商務(wù)寫字樓項目自主創(chuàng)新型企業(yè)寫字樓區(qū)自主創(chuàng)新型企業(yè)寫字樓區(qū)城市產(chǎn)業(yè)背景及政府主導下的整體市場機會第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，未來需求走勢看好十二五”時期經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的目標確定為服務(wù)業(yè)增加值占gdp的比重達到50% ?！笆濉币?guī)劃建議提出，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，建立公平、規(guī)范、透明的市場準入標準，探索適合新型服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展的市場管理辦法，調(diào)整稅費和土地、水、電等要素價格政策，營造有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策和體制環(huán)境。推動特大城市形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 表表1 119801980年年20092009年河南省三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)狀況年河南省三

7、次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)狀況單位：單位：% %年份年份第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1980407412181199034935529620002304543162009143566291從貢獻率變化看，工業(yè)主導地位明顯、帶動作用不斷增強。第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率由1981年的615%演變?yōu)?009年的51%；第二產(chǎn)業(yè)對全省生產(chǎn)總值增長的貢獻率由1981年的69%上升到2009年的648%，其中工業(yè)貢獻率由102%提高到551%；第三產(chǎn)業(yè)貢獻率由316%下降到300%。河南第三產(chǎn)業(yè)增長仍緩慢，遠期對寫字樓市場拉動有限（一）河南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次低（一）河南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次低河南三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理

8、。河南三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。20092009年，河南三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為年，河南三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為14143 3：56566 6：29291 1，與全國平均水平相比，第一產(chǎn)業(yè)比重過高、第三產(chǎn)業(yè)比，與全國平均水平相比，第一產(chǎn)業(yè)比重過高、第三產(chǎn)業(yè)比重過低，其中，第一產(chǎn)業(yè)高出全國重過低，其中，第一產(chǎn)業(yè)高出全國3 37 7個百分點。第三產(chǎn)業(yè)低于全國個百分點。第三產(chǎn)業(yè)低于全國13135 5個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重在全國居各省市區(qū)最后一位。個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重在全國居各省市區(qū)最后一位。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)滯后。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)滯后。20092009年，全省交通運輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等三大傳統(tǒng)服務(wù)

9、行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)增加值的年，全省交通運輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等三大傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)增加值的47%47%，高于全，高于全國平均水平國平均水平9 94 4個百分點。但金融、信息服務(wù)、科技服務(wù)、商務(wù)與租賃服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)僅占個百分點。但金融、信息服務(wù)、科技服務(wù)、商務(wù)與租賃服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)僅占15157%7%，低于全國平均水平，低于全國平均水平7 76 6個百分點。個百分點。河南雖有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢，但尚無一家河南雖有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢，但尚無一家5a5a級物流企業(yè)。河南尚無一家跨省經(jīng)營的區(qū)域性商業(yè)銀行，省會鄭州目前僅有一家外資級物流企業(yè)。河南尚無一家跨省經(jīng)營的區(qū)域性商業(yè)銀行，省會鄭州目

10、前僅有一家外資銀行，而武漢已有銀行，而武漢已有5 5家。文化和旅游領(lǐng)域至今沒有一家上市企業(yè)。家。文化和旅游領(lǐng)域至今沒有一家上市企業(yè)。 第二產(chǎn)業(yè)占gdp比重逐漸上升，說明工業(yè)是鄭州市的主導產(chǎn)業(yè)；近年來第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降；第一產(chǎn)業(yè)比重較低；第一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，近年來變化較??；自2003年以來，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時第二產(chǎn)業(yè)的比率波動上升。三產(chǎn)分布比例一三產(chǎn)分布比例一 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長比例穩(wěn)定，變化較小第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長比例穩(wěn)定，變化較小第一產(chǎn)業(yè)（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）2003200342.00 360.00

11、 330.00 2004200443.70 401.90 376.50 2005200546.20 453.60 427.00 2006200648.80 573.70 479.60 2007200760.00 738.00 576.00 2008200872.00 873.00 705.00 2009200977.10 1070.50 853.90 0%20%40%60%80%100%2003200420052006200720082009第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描5935663374958346936410640118225031540

12、954805958646372237619020004000600080001000012000140002009200820072006200520042003人均消費性支出（元/人）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元/人）自2003年以來，鄭州城鎮(zhèn)人均可支配收入逐年穩(wěn)步增加，與此同時人均消費支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加。社會消費品零售總額和人均可支配收入雙雙大增長，社會消費品零售總額和人均可支配收入雙雙大增長，鄭州房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大鄭州房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大市場化成熟期：市場化成熟期：地段主導，板塊形成、客戶充分細分，整購比例上升，小投資客退出地段主導，板塊形成、客戶充分細分，整購比例

13、上升，小投資客退出市場化成熟期市場化成熟期經(jīng)濟背景城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導地位供供 應(yīng)應(yīng)供應(yīng) 主體專業(yè)開發(fā)商為主；需需 求求客戶 特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)等；產(chǎn)品高端產(chǎn)品：建筑形象地標化、設(shè)備設(shè)施尖端化、物業(yè)管理品牌化、辦公功能純粹化；國際品牌與團隊； 板塊認知已經(jīng)深入人心，各板塊客戶、產(chǎn)品平臺標準建立；項目開發(fā)方向主要由地段主導； 投資投資機構(gòu)整購；財富階層；成交 關(guān)鍵 驅(qū)動 因素自用商務(wù)成熟度與聚集度、企業(yè)所依賴的資源聚集度；產(chǎn)品：客戶素質(zhì)、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理；盈利模式大部分持有出租，部分項目對外

14、銷售；投資對固定資產(chǎn)升值保值、租金實現(xiàn)的信心；對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心階段標志板塊（及板塊的標志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標準建立、客戶充分細分寫字樓競爭市場下的項目機會寫字樓市場板塊從目前的銷售價格看，cbd市場最具優(yōu)勢，均價最高，龍子湖尚未形成寫字樓氛圍，片區(qū)內(nèi)市場沒有參考物業(yè)目前寫字樓主要集中在cbd、龍湖南區(qū)、省府行政區(qū)、綜合交通樞紐區(qū)四個板塊，現(xiàn)有總量約？萬m2隨著城市的向東發(fā)展，2-3年后，cbd、龍湖南區(qū)、省府行政區(qū)、綜合交通樞紐區(qū)將幾乎沒有寫字樓供應(yīng)，寫字樓供應(yīng)將集中在龍湖中心區(qū)和龍子湖板塊東區(qū)寫字樓的開發(fā)梯次：cbd龍湖南區(qū)行政區(qū)綜合交通樞紐區(qū)下一個政府強勢推進的區(qū)域：龍湖中心區(qū)域龍子

15、湖中心區(qū)按照物業(yè)檔次、目前售價/租金將板塊分級物業(yè)檔次平均租金區(qū)間 平均售價區(qū)間（元/天/）（元/）依托cbd、會展中心政策導向和城市發(fā)展趨勢交通便利，是寫字樓最集中區(qū)域；入駐企業(yè)行業(yè)，影響力力大，實力雄厚高端純寫字樓供應(yīng)的熱點區(qū)域依托省機關(guān)、區(qū)域配套成熟；依托綜合交通優(yōu)勢cbd龍子湖區(qū)龍湖中心區(qū)省府行政區(qū)綜合交通樞紐區(qū)依托高校聚合優(yōu)勢商務(wù)氛尚未成型東區(qū)第一層級鄭東cbd板塊鄭州已經(jīng)發(fā)展成熟的商務(wù)圈，主要由會展業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的區(qū)域政府導向、會展業(yè)帶動成熟公建配套高檔住宅區(qū)核心驅(qū)動力：租金/售價：租金：售價：物業(yè)管理費：租售狀況：交通便利，氛圍成熟，出租率在80%左右

16、銷售狀況較好，以投資客戶為主未來發(fā)展趨勢：未來五年內(nèi)，將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)有限國際、國內(nèi)，知名企業(yè)進駐機構(gòu)，以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主客戶特征：cbd各發(fā)展階段客戶分布特征高比例投資客中型服務(wù)性企業(yè)500強實業(yè)型企業(yè)2002年2007年2012年市場投資價值認同投資比例低中高低高低產(chǎn)業(yè)類型第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司、市場部、研發(fā)部、銷售部或辦事處第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行工業(yè)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等咨詢顧問公司、設(shè)計單位、會計事物所、律師事物所、物業(yè)公司、進出口貿(mào)易公司等銀行、證券、保險等公司企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)

17、民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司項目名稱總建（萬）寫字（萬）福昇大廈7.85.1樂地國際金融中心5.84.8匯智大廈6.25國泰財富中心64.8千璽廣場 189綠地之窗36.518升龍廣場5418美盛中心1610建業(yè)總部港109合計160.383.7確定潛在供應(yīng)量鄭東新區(qū)在售寫字樓存量約20萬左右，其中cbd寫字樓存量約8萬。鄭東新區(qū)潛在寫字樓供應(yīng)量約83萬左右，其中cbd潛在市場供應(yīng)量約30萬，但通過調(diào)研，匯智、樂地、國泰項目采取整售策略，目前cbd寫字樓散售供應(yīng)量約16萬，約占鄭東新區(qū)寫字樓市場二成。鄭州東區(qū)潛在供應(yīng)客戶客戶特征特征關(guān)注點關(guān)注點外地企業(yè)辦事處及外地企業(yè)辦事處及分支機構(gòu)分支機構(gòu)資

18、金雄厚，對租金不敏感；只租不買；要求形象；對鄭州現(xiàn)狀寫字樓不滿意；形象高端；市中心繁華地段、交通便利；配套完善；成長型及高知服務(wù)成長型及高知服務(wù)型中小企業(yè)型中小企業(yè)規(guī)模不大，對辦公面積要求不高；有一定實力；對使用成本和租金較敏感；對改善環(huán)境較急迫；高性價比；形象貼近寫字樓、商務(wù)配套齊全；戶型空間可變，能自由組合；可24小時辦公；草創(chuàng)型企業(yè)草創(chuàng)型企業(yè)處在發(fā)展階段，實力不強；對租金和物管費很敏感；可換可不換，不急迫；總價；實用率高；辦公和居住一體；投資客投資客鄭州轄區(qū)內(nèi)中小企業(yè)、政府官員；大型企業(yè)的高管；地段；總價；升值潛力；區(qū)域發(fā)展前景與規(guī)劃；易于出租；租金回報；按揭方式；產(chǎn)權(quán)年限各類型客戶特征

19、及對辦公物業(yè)的關(guān)注點各類型客戶特征及對辦公物業(yè)的關(guān)注點1、鄭東新區(qū)是完全獨立于老鄭州的新區(qū)，是集中全市資源、乃至全省力量建設(shè)的一個新城。2、鄭東新區(qū)經(jīng)歷了8個年頭的發(fā)展已經(jīng)進入了新城快速發(fā)展期。進入快速發(fā)展期后，商務(wù)及商業(yè)地產(chǎn)將進入蓬勃發(fā)展期。目前區(qū)域內(nèi)主要出現(xiàn)了以資源、產(chǎn)品和綜合體為核心競爭力的三種競爭主題典型樓盤典型樓盤行署國際行署國際典型樓盤典型樓盤千禧大廈千禧大廈典型樓盤典型樓盤綠地原盛國際綠地原盛國際美盛中心美盛中心競爭主題競爭主題資源競爭資源競爭: 以絕對資源以絕對資源產(chǎn)品競爭：通過高品質(zhì)產(chǎn)品競爭：通過高品質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新來贏的客戶和產(chǎn)品創(chuàng)新來贏的客戶綜合體定位競爭：商貿(mào)綜合體定位競爭

20、：商貿(mào)綜合體開發(fā)，寫字樓作綜合體開發(fā)，寫字樓作為商業(yè)配套為商業(yè)配套東區(qū)競爭狀況市場上的寫字樓創(chuàng)新空白：生態(tài)環(huán)保型寫字樓及辦公空間內(nèi)部的豐富化 辦公人性化、舒適化方向發(fā)展，提出符合時代發(fā)展潮流的概念 如生態(tài)型寫字樓、環(huán)保節(jié)能型寫字樓、智能化寫字樓等 隨著寫字樓產(chǎn)品的演變，下一階段這將是創(chuàng)新的新機會，能吸引本地大部分主流以上客戶辦公功能的提升辦公功能的提升目前市場空白目前市場空白的寫字樓創(chuàng)新機的寫字樓創(chuàng)新機會會市場機會總結(jié)寫字樓市場長期看是上升中的市場“高校園區(qū)”規(guī)劃催熟新寫字樓市場，使其從成本型市場向產(chǎn)品型市場轉(zhuǎn)變，高價值產(chǎn)品溢價區(qū)間將不斷提高，為本案創(chuàng)新及品質(zhì)溢價帶來機會整體市場機會整體市場機會競爭機會競爭機會客戶機會機會客戶機會機會直面趨勢化的大機會積極利用市場供應(yīng)空白的機會，形成核心競爭力提前運作，搶占市場時機提供更專業(yè)的商務(wù)環(huán)境、更彈性的空間p隨著近幾年寫字樓市場的放量和自有寫字樓開發(fā)項目增加，這部分客戶大部分已經(jīng)被消化，且增量有限p置業(yè)關(guān)注點：昭示性、高形象、高檔次的商務(wù)配套、良好的物管服務(wù)p創(chuàng)新偏好：個性化的風格，體現(xiàn)檔次和品味設(shè)計的追求，如生態(tài)化辦公、內(nèi)庭院等；核心客戶重要客戶偶得客戶p置業(yè)關(guān)注點：昭示性、形象提升，商務(wù)感p創(chuàng)新偏好：服務(wù)升級，商務(wù)配套的提升重要客戶重要客戶實力雄厚的泛行業(yè)企業(yè)，被其它板塊分流核心客戶核心客戶成長型和創(chuàng)業(yè)型自住公司p置業(yè)關(guān)注點：低總價、