f土地法 第六章 土地使用權(quán)劃撥與出讓

1、土土 地地 法法 學學 法學院教學課程法學院教學課程第六章第六章 土地使用權(quán)劃撥與出讓土地使用權(quán)劃撥與出讓第二節(jié)第二節(jié) 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓 本節(jié)主要內(nèi)容：本節(jié)主要內(nèi)容：一、土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別三、土地使用權(quán)出讓的程序四、土地使用權(quán)的出讓方式五、土地使用權(quán)出讓合同上海雙塔上海雙塔北京國貿(mào)三期北京國貿(mào)三期以上的高檔建筑用地使用權(quán)，能否全部通過劃撥的方式取得？對于不能的，將如何取得？ 根據(jù)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第7 7條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指：國家將國有土地條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指：國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給

2、土地使用者，由土地使用者向國使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一、土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓（一）概念（一）概念 土地管理法土地管理法第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。但國家并不完全對土地進行實際的占有、利用，而是實現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離。但國家并不完全對土地進行實際的占有、利用，而是實現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離。創(chuàng)設(shè)財產(chǎn)權(quán)創(chuàng)設(shè)財產(chǎn)權(quán)（二）理解（二）理解1 1出讓是讓渡使用權(quán)的行為，不影響或改變出讓是讓渡使用權(quán)的行為，不影響或改變 國家的土地所有權(quán)

3、。國家的土地所有權(quán)。2 2出讓人的單一性和受讓人的廣泛性出讓人的單一性和受讓人的廣泛性 在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，一方當事人是土地所有者，即國家，由國家在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，一方當事人是土地所有者，即國家，由國家授權(quán)地方人民政府土地管理部門來代表，稱之為出讓方；授權(quán)地方人民政府土地管理部門來代表，稱之為出讓方； 特定特定 另一方是土地使用者，可以是境內(nèi)外公司、企業(yè)經(jīng)濟組織和個人，另一方是土地使用者，可以是境內(nèi)外公司、企業(yè)經(jīng)濟組織和個人，稱之為受讓方。稱之為受讓方。不特定不特定3 3出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的特殊方式出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的特殊方式 憲法（憲法（10.410.4）與土地管理法（

4、）與土地管理法（2.42.4）土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為統(tǒng)稱為）土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為統(tǒng)稱為“轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓”。 但出讓與轉(zhuǎn)讓同屬于使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式，分別是國家壟斷但出讓與轉(zhuǎn)讓同屬于使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式，分別是國家壟斷土地一級市場土地一級市場在法律上在法律上的反映和的反映和土地二級市場土地二級市場中所發(fā)生的法律行為和法律關(guān)系。中所發(fā)生的法律行為和法律關(guān)系。（三）特征（三）特征 1. 1. 期限性期限性 根據(jù)根據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例出讓轉(zhuǎn)讓條例第第1212條，土地使用權(quán)出讓條，土地使用權(quán)出讓最高年限最高年限按下列用途規(guī)定：按下列用途規(guī)定： 居住用地居住用地7070年；工業(yè)用地年；工業(yè)用地5050年；教育、科技、文

5、化、衛(wèi)生、體育用地年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地5050年；年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年；年； 綜合或者其他用地綜合或者其他用地5050年。年。 土地管理法土地管理法第第5555條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的單位，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土的單位，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。地。2. 2. 有償性有償性與劃撥土地使用權(quán)的明顯區(qū)別與劃撥土地使用權(quán)的明顯區(qū)別3. 3. 權(quán)利行使的相對任意性權(quán)利行使的相對任意性4. 4. 本質(zhì)是民事法

6、律行為本質(zhì)是民事法律行為二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別民事行為行政行為有償、有期限無償、無期限相對任意處置流轉(zhuǎn)限制兩種不同的取得方式：三、土地使用權(quán)出讓的程序三、土地使用權(quán)出讓的程序（一）擬訂出讓方案（一）擬訂出讓方案（新增建設(shè)用地的出讓）（新增建設(shè)用地的出讓） 市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)會同城市規(guī)劃和建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門等共同擬定?；緝?nèi)容：位置、面積、用途、年限、出讓方式等。編制編制土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同（草約）（草約）向有批準權(quán)限的上級人民政府地政部門預(yù)報向有批準權(quán)限的上級人民政府地政部門預(yù)報（二）審批（二）審批1. 1. 審批權(quán)限審批權(quán)限

7、原規(guī)定：耕地原規(guī)定：耕地10001000畝以上、其他土地畝以上、其他土地20002000畝以上，畝以上，由國務(wù)院批準；耕地由國務(wù)院批準；耕地3 3畝以下、其土地畝以下、其土地1010畝以下，由畝以下，由縣級人民政府批準?？h級人民政府批準。土地管理法土地管理法（第（第4545條），征地時的審批權(quán)限如下：條），征地時的審批權(quán)限如下： 基本農(nóng)田；基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過基本農(nóng)田以外的耕地超過3535公頃公頃的，由國務(wù)院批準的，由國務(wù)院批準 其他土地超過其他土地超過7070公頃公頃的，若征用基本農(nóng)田以外的耕地的，若征用基本農(nóng)田以外的耕地3535公頃以下，其他土地公頃以下，其他土地7070公公頃

8、以下的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。頃以下的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。2. 正式報批根據(jù)擬定的方案和相關(guān)部門的審批材料（三）組織實施（三）組織實施 出讓方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府出讓方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府對土地管理部門組織實施。對土地管理部門組織實施。 出讓方與受讓方簽訂出讓方與受讓方簽訂出讓合同出讓合同，6060日內(nèi)支付出讓金，日內(nèi)支付出讓金，然然后辦理登記，領(lǐng)取后辦理登記，領(lǐng)取國有土地使用證國有土地使用證。（四）備案（四）備案 東方（集團）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡東方（集團）總公司出于家電

9、行業(yè)效益滑坡考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職工的安置問題，該公考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職工的安置問題，該公司未經(jīng)批準將其位于王城東街司未經(jīng)批準將其位于王城東街6060號的國有劃撥土地（批準號的國有劃撥土地（批準用途為倉儲用地）用途為倉儲用地）1400014000平方米改作經(jīng)營性用地，并于平方米改作經(jīng)營性用地，并于20012001年年6 6月正式動工建設(shè)月正式動工建設(shè)“金碧輝煌圓環(huán)娛樂城金碧輝煌圓環(huán)娛樂城”，該項目工程于該項目工程于20032003年年5 5月竣工，目前已投入經(jīng)營。月竣工，目前已投入經(jīng)營。案例分析：案例分析：請問：東方公司的行為屬何種性質(zhì)？請問：東方公司的行為屬何種性質(zhì)？

10、應(yīng)該如何處理？應(yīng)該如何處理？四、土地使用權(quán)的出讓方式四、土地使用權(quán)的出讓方式 出讓與轉(zhuǎn)讓條例第13條、房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定： 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。 出讓方式：國有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和 程序?qū)型恋氐氖褂脵?quán)確認給土地使用者。（一）協(xié)議（一）協(xié)議 是指土地使用權(quán)的是指土地使用權(quán)的有意受讓人有意受讓人直接向作為直接向作為出讓方的土地所有者出讓方的土地所有者提出有償使用土提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權(quán)一致意見的方

11、式。出讓土地使用權(quán)一致意見的方式。 政府或政府委托政府或政府委托土地管理部門選擇土地管理部門選擇（二）招標（二）招標 是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，競投競投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標人某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標人擇優(yōu)擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。確定土地使用者的出讓方式。（三）拍賣（三）拍賣 是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時間、地點，利用公開場所，就所出讓的是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時間、地點，利用公開場所，就所出讓的土地使用權(quán)土地使用權(quán)公開叫價公開叫價競投，按競投，按“價高者得價高者得”

12、的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的方式。方式。 （四）掛牌出讓（四）掛牌出讓實例：實例： 2005 2005年年8 8月月2525日，哈藥集團千手佛房地產(chǎn)開發(fā)公司以日，哈藥集團千手佛房地產(chǎn)開發(fā)公司以74007400萬元的價格，競?cè)f元的價格，競拍購得友誼路拍購得友誼路505505號地段號地段5038.7m5038.7m2 2土地土地, ,平均地價為平均地價為1450014500元元/m/m2 2 ，創(chuàng)下哈爾濱，創(chuàng)下哈爾濱市土地最高價。市土地最高價。 1080010800元元/m/m2 2 （20032003年）年）1170011700元元/m2 /m2 （2004200

13、4年）年）“超白金超白金”地段地段! ! 其他城市的土地使用權(quán)拍賣價格更是高得驚人！其他城市的土地使用權(quán)拍賣價格更是高得驚人！五、土地使用權(quán)出讓合同五、土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓人出讓人與土地使用權(quán)與土地使用權(quán)受讓人受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。系的協(xié)議。（一）概念（一）概念國家國家（二）特征（二）特征 1兼有民事合同和行政合同的雙重屬性 2. 出讓合同標的的特殊性3. 是嚴格的要式合同（三）訂立的原則 1遵守國家法律、法規(guī)和政策 2符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求 3堅持平等、自愿、有償（四）土地使用權(quán)出讓合同的主要條款 1雙方當事人的名稱、住所； 2所出讓土地的位置、四鄰界至、 面積等自然狀況； 3土地使用期限，即出讓期限； 4出讓金的數(shù)額及給付方式； 5土地使用規(guī)則；6違約責任； 7雙方認為應(yīng)約定的其他方式； 8糾紛的解決方式； 9訂立的地點、日期（五）當事人的權(quán)利義務(wù)（五）當事人的權(quán)利義務(wù)出讓方權(quán)利： 繼續(xù)享有土地所有權(quán)； 監(jiān)督檢查權(quán)； 收回土地使用權(quán)； 依法解除合同權(quán)； 請求違約賠償權(quán)； 提起仲裁或起訴權(quán)。出讓方義務(wù)： 按合同約定提供土地使用權(quán)； 提供必要支持； 保證受讓方權(quán)利不受干涉。受讓方權(quán)利：合同屆滿后可續(xù)期，并重新簽訂合同 作為民