上海浦東北蔡新希望企業(yè)家園區(qū)B201地塊前期定位報告優(yōu)劣分析版49p

1、浦東北蔡新希望企業(yè)家園區(qū)b2-01地塊前期定位報告2011年10月14日項目研究思路認知項目特征，挖掘項目重點問題?；陧椖康目傮w定位，針對項目進行經(jīng)濟測算項目基地條件分析項目swot分析項目潛在開發(fā)條件分析壹叁在認知項目的前提上，針對本項目可開發(fā)物業(yè)市場進行針對性分析，確定本項目定位方向基于項目swot的物業(yè)市場分析項目總體定位及產(chǎn)品建議貳項目投資測算與土地價格建議認知項目特征，挖掘項目重點問題。項目基地條件分析項目swot分析項目潛在開發(fā)條件分析項目基地條件分析項目研究思路壹壹本項目經(jīng)濟技術(shù)指標川楊河川楊河羅山路羅山路華夏西路華夏西路項目項目數(shù)量數(shù)量總用地面積（m2）43300容積率1.2

2、、1.3建筑面積（m2）53770用地性質(zhì)c6,教育科研用地本項目地塊場地平坦，適宜開發(fā)建設。項目地塊方正，臨近城市干道，適合房地產(chǎn)開發(fā)。項目用地為教育科研性質(zhì)，具備開發(fā)總部園區(qū)、研發(fā)基地的基本條件。 建筑限高24米，只能做多層物業(yè)開發(fā)。 地塊北臨川楊河，南臨三林浦，西沿先生浜，水系豐富，生態(tài)環(huán)境資源豐富。175175米米175175米米315米210米三三 林浦林浦本項目用地四至現(xiàn)狀項目地塊周邊拆遷已基本結(jié)束，但整個園區(qū)拆遷完畢仍需一段時間。認知項目特征，挖掘項目重點問題。項目基地條件分析項目swot分析項目潛在開發(fā)條件分析項目潛在開發(fā)條件分析項目研究思路壹壹浦東新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局規(guī)劃區(qū)域發(fā)展

3、重點一軸即從虹橋機場到浦東國際機場城市發(fā)展主軸的浦東段是上海東西軸線現(xiàn)代服務業(yè)集聚帶重要組成，包括龍陽路樞紐、迪士尼樂園、上海東站等重大項目三帶沿黃浦江綜合發(fā)展帶，以小陸家嘴和世博地區(qū)為核心與金融中心建設有關(guān)的金融、商務、會展、旅游等現(xiàn)代服務業(yè)濱江沿海發(fā)展帶，以外高橋海港、浦東國際機場、洋山深水港、南匯新城為核心與航運中心建設有關(guān)的航運、貿(mào)易、物流功能，旅游休閑產(chǎn)業(yè)及重裝備、航空等先進制造業(yè)中部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，以外高橋、金橋、張江、臨港等產(chǎn)業(yè)區(qū)為主體戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)“7+1”生產(chǎn)力布局陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)板塊發(fā)展金融、商貿(mào)商務、航運服務及相關(guān)專業(yè)服務業(yè)上海綜合保稅區(qū)板塊國際航運

4、及相關(guān)服務、國際貿(mào)易和高端先進制造業(yè)張江高科技園區(qū)板塊張江高科技園區(qū)板塊集成電路、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、電子信息、集成電路、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、電子信息、汽車零部件以及相關(guān)生產(chǎn)性服務業(yè)汽車零部件以及相關(guān)生產(chǎn)性服務業(yè)金橋出口加工區(qū)板塊生產(chǎn)性服務業(yè)和先進制造業(yè)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊高端裝備制造業(yè)、新材料等新興產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)南匯新城板塊航運貿(mào)易、文化創(chuàng)意、會展旅游、科研教育、健康休閑、生態(tài)居住國際旅游度假區(qū)板塊以上海迪士尼樂園為核心，培育旅游會展、文化創(chuàng)意、商業(yè)零售、體育休閑等產(chǎn)業(yè)項目地處城市發(fā)展主軸和張江高科技園區(qū)板塊項目地處城市發(fā)展主軸和張江高科技園區(qū)板塊輻射區(qū)域輻射區(qū)域北蔡鎮(zhèn)2011年上半年經(jīng)濟發(fā)展情況

5、20112011年上半年全鎮(zhèn)各業(yè)總收入累計完成年上半年全鎮(zhèn)各業(yè)總收入累計完成154.72154.72億元，億元，比上年同期增長比上年同期增長13.53%13.53%。其中：二產(chǎn)累計完成。其中：二產(chǎn)累計完成39.8639.86億億元，比上年同期增長元，比上年同期增長3.48%3.48%。三產(chǎn)累計完成。三產(chǎn)累計完成114.86114.86億元，億元，比上年同期增長比上年同期增長17.49%17.49%。招商引資情況：上半年全鎮(zhèn)完成內(nèi)資招商引資情況：上半年全鎮(zhèn)完成內(nèi)資3232個，注冊資金個，注冊資金4329143291萬元；外資萬元；外資8 8個，合同外資個，合同外資8957.788957.78萬美

6、元。萬美元。汽車配件制造行業(yè)汽車配件制造行業(yè)4s4s汽車銷售產(chǎn)業(yè)汽車銷售產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)大型商貿(mào)網(wǎng)點、物流大型商貿(mào)網(wǎng)點、物流北蔡鎮(zhèn)產(chǎn)北蔡鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局展，布局合理，特合理，特色產(chǎn)業(yè)明色產(chǎn)業(yè)明顯，汽車顯，汽車零配件制零配件制造、房地造、房地產(chǎn)已成為產(chǎn)已成為鎮(zhèn)兩大產(chǎn)鎮(zhèn)兩大產(chǎn)業(yè)支柱業(yè)支柱 以德爾福、岱美為龍頭以德爾福、岱美為龍頭以御橋路、滬南公路、蓮溪路兩線為代表以御橋路、滬南公路、蓮溪路兩線為代表以大華、萬科、香溢為代表以大華、萬科、香溢為代表以樂購購物中心、御橋購物中心為主以樂購購物中心、御橋購物中心為主北蔡鎮(zhèn)地塊規(guī)劃布局新希望企業(yè)家園御橋商貿(mào)中心北蔡工業(yè)園北蔡地區(qū)

7、園區(qū)和功能區(qū)分布北蔡地區(qū)園區(qū)和功能區(qū)分布項目項目1.51.5公里范圍內(nèi)主要為物業(yè)類型相似度比較高的新希望企業(yè)家園和張江高科；公里范圍內(nèi)主要為物業(yè)類型相似度比較高的新希望企業(yè)家園和張江高科；3 3公里范圍公里范圍內(nèi)的北蔡工業(yè)園區(qū)多為公司自建辦公樓和工廠，以及少量出租辦公物業(yè)；內(nèi)的北蔡工業(yè)園區(qū)多為公司自建辦公樓和工廠，以及少量出租辦公物業(yè)；6 6公里范圍內(nèi)的北公里范圍內(nèi)的北蔡鎮(zhèn)中心和御橋商貿(mào)中心為生活和商業(yè)中心，御橋未來規(guī)劃有辦公物業(yè)，為商業(yè)配套性質(zhì)。蔡鎮(zhèn)中心和御橋商貿(mào)中心為生活和商業(yè)中心，御橋未來規(guī)劃有辦公物業(yè)，為商業(yè)配套性質(zhì)。張江高科1.5km3km6km功能區(qū)功能區(qū)新希望企業(yè)家園區(qū)北蔡工業(yè)園

8、區(qū)北蔡鎮(zhèn)中心御橋商貿(mào)中心占地面積139.18公頃，定位為依托新浦東產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、以中小企業(yè)為主“企業(yè)新干線”總部園區(qū)。距離北蔡鎮(zhèn)北1公里，南臨滬南公路，北依華夏西路中環(huán)線，入駐企業(yè)以汽車配件和印刷業(yè)為主，而且可開發(fā)土地面積294畝，定位為生產(chǎn)性服務業(yè)。包括高科西路以南，蓮園路以北，蓮溪路以西，博華路以東的范圍，是北蔡地區(qū)的交通樞紐地帶?？傆玫孛娣e為49.08公頃。將打造成融合購物、娛樂、辦公、酒店、公共服務等綜合功能的區(qū)域核心。位于滬南路以西，浦城熱電廠（含）以東，南接康橋鎮(zhèn)，北臨華夏西路（中環(huán)線）?？砷_發(fā)地塊面積175畝，定位為現(xiàn)代服務業(yè)、總部經(jīng)濟和商務辦公功能，目前已禁止紅星美凱龍和宜家家居以

9、及4s汽車銷售一條街。新希望企業(yè)家園規(guī)劃情況環(huán)境功能園區(qū)管理功能教育培訓功能生活服務功能商務服務功能企業(yè)研發(fā)功能總部辦公功能功能組成功能組成總體定位總體定位建設成為面向長三角需求、依托新浦東產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、以中小企業(yè)為主、將專業(yè)生產(chǎn)服務環(huán)境/生活環(huán)境/生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)組織的“企業(yè)新干線”總部園區(qū)。功能定位功能定位為多種企業(yè)辦公與研發(fā)類型的復合，兼顧適當?shù)纳?、商務配套服務功能；同時，以基地良好的生態(tài)環(huán)境為基礎，力求創(chuàng)造園區(qū)獨特的環(huán)境品質(zhì)。 本案本案項目區(qū)位分析本項目受張江高科技園區(qū)、中環(huán)高架、羅山路主干道、浦東南北產(chǎn)業(yè)帶等利好因素促迚，區(qū)位優(yōu)勢較強，利本項目受張江高科技園區(qū)、中環(huán)高架、羅山路主干道、浦東

10、南北產(chǎn)業(yè)帶等利好因素促迚，區(qū)位優(yōu)勢較強，利于項目開發(fā)。于項目開發(fā)。 項目位于北蔡鎮(zhèn)東部，東面緊依羅山路主干道接張江高科技園區(qū)，南面近中環(huán)夏西高架路，西側(cè)為北蔡工業(yè)區(qū)。 項目南北、東西交通便利。 項目緊靠新浦東南北產(chǎn)業(yè)帶（由外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技產(chǎn)業(yè)園及康橋工業(yè)區(qū)等所形成的產(chǎn)業(yè)帶）。 項目處于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及三林世博功能區(qū)的輻射范圍內(nèi)。 基地處于三林世博功能區(qū)三大圈層(現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)圈層、傳統(tǒng)服務產(chǎn)業(yè)圈層和都市產(chǎn)業(yè)圈層)的都市產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)。 距離世博會會場約8.5公里，距離陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心約9公里，距離浦東國際機場約20公里。本案項目交通可達性分析道路交通華夏西路中環(huán)路華夏西路

11、中環(huán)路張江高科張江高科羅山路羅山路滬南路滬南路 園區(qū)東面緊依羅山路，距羅山路、華夏西路立交上下匝道500米 沿羅山路向北5公里至張江立交南北高架 南面近中環(huán)華夏西路高架路 項目向西3公里至滬南路，為貫徹北蔡鎮(zhèn)南北的主干道 在園區(qū)道路規(guī)劃方面，將連接滬南路的綠科路向東延伸與張江中科路連通，增加了羅山路兩側(cè)的聯(lián)系，也將改善張江中區(qū)的交通環(huán)境，提高張江、三林東西向的交通能力。 園區(qū)內(nèi)道路呈環(huán)形+枝狀形態(tài)，有利于園區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀設計及組織各地塊內(nèi)交通。環(huán)形道路保證了內(nèi)部建筑物及中庭綠地的寧靜，并能為各建筑物提供均好的可達性。本項目外圍交通條件良好，南本項目外圍交通條件良好，南北高架、中環(huán)線緊鄰項目地塊，

12、北高架、中環(huán)線緊鄰項目地塊，同時通過規(guī)劃中的綠科路延長同時通過規(guī)劃中的綠科路延長段與張江直接連通。段與張江直接連通。本案本案1313號線號線2121號線號線華夏中路站華夏中路站項目交通可達性分析公共交通本案 項目距軌交13號線和21號線華夏中路羅山路站約500米，可達性強。 13號線由嘉定江橋鎮(zhèn)華江路站至浦東張江路站，均為地下線，共有31個站，經(jīng)華夏中路站向東進入張江區(qū)域，一期計劃于2012年開通 21號線北起龍陽路，南至臨港新城，全長約59公里，設有13座車站，包括3座地下車站及10座高架車站，計劃于2012年底建成通車。本項目臨近規(guī)劃建設中的軌道交通本項目臨近規(guī)劃建設中的軌道交通1313號

13、線和號線和2121號線，軌交通達性較高，公交可達性一般。號線，軌交通達性較高，公交可達性一般。軌道交通 目前，項目周邊公交線路包括北蔡1路、南川專線、南南線和龍?zhí)J專線，公交可達性一般。 園區(qū)規(guī)劃在綠科路環(huán)業(yè)東路交叉口西南側(cè)設置一處綜合交通樞紐（含公共停車場），供社會車輛停放和公交首末站使用。公交交通項目周邊現(xiàn)狀認知項目特征，挖掘項目重點問題。項目基地條件分析項目swot分析項目潛在開發(fā)條件分析項目swot分析項目研究思路壹壹項目地塊swot分析 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素優(yōu)勢（strength)劣勢（weakness)本項目地處中環(huán)線，距南北高架5km，道路及軌交交通條件良好；本項目毗

14、鄰張江高科和北蔡工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集輻射效應很強； 其它相似位置的產(chǎn)業(yè)園或開發(fā)區(qū)(如金橋開發(fā)區(qū)等)的土地成本大大高于基地的土地成本；項目自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)。 項目公共交通可達性一般，規(guī)劃中的軌道交通途經(jīng)本項目，但預計在2015年之后；地塊周邊多為工業(yè)企業(yè)，辦公氛圍不佳； 川楊河為航道，水質(zhì)差，自然景觀受影響。機會（opportunity）sowo北蔡總部辦公物業(yè)較為缺乏，為本項目成功創(chuàng)造了條件；綠科路規(guī)劃向東延展可進一步提高項目與張江高科的交通可達性及改善周邊商務環(huán)境；本項目所在新希望企業(yè)家園的整體建設可有效帶動周邊辦公氣氛，提升環(huán)境質(zhì)量和區(qū)位品質(zhì)。區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)聚集資源優(yōu)勢為項目的開發(fā)奠定了基礎

15、，而北蔡地區(qū)內(nèi)缺乏具有一定規(guī)模的總部經(jīng)濟類物業(yè)則使本項目的開發(fā)具備一定潛力；同時周邊物業(yè)的不斷開發(fā)將帶動項目周邊辦公氛圍。從項目景觀處理的角度協(xié)調(diào)與周邊工業(yè)企業(yè)和川楊河的關(guān)系，消除其對本項目形成的不利影響；本項目內(nèi)部道路交通設計時充分考慮到羅山路、綠科路和軌道交通的便利性。風險（threats）stwt 項目臨近的工業(yè)企業(yè)可能對項目所在區(qū)域造成環(huán)境，空氣，噪音等方面的污染；本項目與周邊以及張江園區(qū)內(nèi)相似項目存在一定的競爭關(guān)系。利用項目定位與自身獨特優(yōu)勢，差異化與周邊項目的相似性，形成獨特的競爭優(yōu)勢。加大項目四周的綠化和環(huán)境美化力度，對外圍噪音等的潛在影響起到一定的隔離作用。在認知項目的前提上，

16、針對本項目可開發(fā)物業(yè)市場進行針對性分析，確定本項目定位方向基于項目swot的總部物業(yè)市場分析項目總體定位及產(chǎn)品建議貳項目研究思路貳基于項目swot的總部辦公物業(yè)市場分析外環(huán)內(nèi)總部經(jīng)濟企業(yè)辦公偏好性2011年第三季度上海工業(yè)物業(yè)租售價格分析雖然國際經(jīng)濟形勢持續(xù)蕭條，企業(yè)生產(chǎn)量有所回落，但受供應緊缺影響，租售價格繼續(xù)上漲。雖然國際經(jīng)濟形勢持續(xù)蕭條，企業(yè)生產(chǎn)量有所回落，但受供應緊缺影響，租售價格繼續(xù)上漲。 就工業(yè)物業(yè)形態(tài)來說，研發(fā)辦公和物流倉儲一直是近年來比較熱門的物業(yè)需求類型，但市場上新就工業(yè)物業(yè)形態(tài)來說，研發(fā)辦公和物流倉儲一直是近年來比較熱門的物業(yè)需求類型，但市場上新增的有限供給很難滿足大量的租

17、戶需求，因此不少電商開始自建物流地產(chǎn)增的有限供給很難滿足大量的租戶需求，因此不少電商開始自建物流地產(chǎn) 。2011年第三季度上海工業(yè)物業(yè)需求分析由于可利用工業(yè)土地的逐年減少，上海工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)基本從土地經(jīng)濟過渡到樓宇經(jīng)濟，因此市場上對研發(fā)辦公類物業(yè)的需求在逐季上升；隨著上海經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的加快，研發(fā)辦公和標準倉庫在未來或會成為工業(yè)物業(yè)需求市場主要物業(yè)類型。 10003000面積的工業(yè)物業(yè)仍是市場需求主力；1000以下的小面積工業(yè)物業(yè)需求有所下降，而3000-5000和5000-8000的中型面積工業(yè)物業(yè)需求占比都有一定比例的上漲。 上海跨國公司總部機構(gòu)分布情況分析從2004年到2010年六

18、年間，上?？鐕究偛繖C構(gòu)數(shù)從331家躍升至837家，每年保持凈增85家左右的增長速度。美國百事可樂公司、雅芳公司、韓國lg公司等在滬設立研發(fā)中心，截至2010年底，在滬外資研發(fā)中心累計達到319家。 浦東新區(qū)目前跨國企業(yè)總部的數(shù)量幾乎占據(jù)了上海全部跨國企業(yè)總部數(shù)量的半壁江山。跨國企業(yè)總部數(shù)量其次較多的為徐匯、長寧等中心區(qū)域。由此可以看出，各個區(qū)域的成熟度、開放程度及政策優(yōu)勢等都是影響跨國公司總部機構(gòu)選址的重要因素。 上?？鐕究偛繖C構(gòu)分布情況分析國內(nèi)企業(yè)的總部辦公大部分集中在市中心的區(qū)域，尤以徐匯區(qū)的數(shù)量占比居多。近兩年受困于市中心區(qū)域各種商務成本的提升，總部企業(yè)也開始向松江、奉賢等郊區(qū)遷

19、移。 隨著上海土地資源的緊張及中心區(qū)域各項商務成本的不斷攀升，越來越多的企業(yè)將總部地址選在了上海郊區(qū)。據(jù)最新的一項相關(guān)調(diào)查顯示，總部園區(qū)獨棟辦公已經(jīng)成為不少企業(yè)辦公的首選，在調(diào)查中有38.90的投資者表示會先考慮市郊總部園區(qū)，而只有17.70%的投資者會考慮甲級寫字樓，這一部分企業(yè)主要為跨國企業(yè)和金融類企業(yè)。 浦東上半年工業(yè)土地供應情況地塊名稱土地用途出讓面（平方米）規(guī)劃指標要求起拍價(萬元)起拍樓板價容積率建筑密度浦東新區(qū)御橋社區(qū)09-01地塊商業(yè)用地，辦公樓18568.94不大于45%348354689.97 國際醫(yī)學園區(qū)b1-01-05地塊辦公樓,其他商服用地,商業(yè)用地201971.5不

20、大于35%81642694.79 國際醫(yī)學園區(qū)a1-03-08地塊商業(yè)用地,辦公樓,其他商服用地32778.12不大于35%161102457.43 國際醫(yī)學園區(qū)c1-01-02儲備地塊辦公樓,商業(yè)用地34807.41.6不大于35%144312591.22 洋山保稅港區(qū)a3002地塊其他商服用地4014.1以核定的設計方案為準以核定的設計方案為準12042999.43 浦東上半年商服和辦公土地供應情況浦東新區(qū)上半年商服和辦公用地拍賣溢價率約為18%，全市溢價率約為13%。新希望企業(yè)家園辦公物業(yè)供應分析用地性質(zhì)用地性質(zhì)用地代用地代碼碼建筑面積建筑面積（萬平方米（萬平方米）比例（比例（%）公共設

21、施面積公共設施面積c75.0894.07其中商業(yè)金融面積c216.5320.71科研辦公設施面積c658.5573.37一類工業(yè)用地一類工業(yè)用地m14.265.34市政公用設施用地市政公用設施用地u0.470.59其中供應設施面積u10.240.30交通設施面積u20.230.29總建筑面積總建筑面積79.81100.00規(guī)劃范圍總用地規(guī)劃范圍總用地139.18容積率容積率0.57該區(qū)域?qū)⒂性搮^(qū)域?qū)⒂?2.8162.81萬平米的科研辦公和一類工萬平米的科研辦公和一類工業(yè)辦公物業(yè)供應。業(yè)辦公物業(yè)供應。本案本案項目周邊市場情況分析基礎信息富海商務苑半島科技園潤和苑張江創(chuàng)業(yè)園地址畢升路299弄達爾文

22、路88號張衡路1000弄蔡倫路1690號價格詳情租金均價3.2元/平米/天租金均價3.6元/平米/天租金均價3.8元/平米/天租金均價2.8元/平米/天裝修情況毛坯毛坯毛坯公共部分精裝入住時間2008年現(xiàn)房已開業(yè)2006年7月14日開盤時間2004年2007年9月1日2008年2006年開發(fā)商上海張江信息安全產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司上海新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海潤和生物科技產(chǎn)業(yè)有限公司上海張江創(chuàng)業(yè)源科技發(fā)展有限公司建筑面積26716380008000063975.7占地面積31936420008286879700產(chǎn)權(quán)年限50年50年50年50年車位數(shù)50個90600建筑形式由16獨棟別墅辦公樓和多棟

23、5-6層辦公樓組成由5-6層1300-2400 平米的19棟獨立辦公別墅組成由4棟綜合辦公樓和40余棟商務別墅組成園區(qū)內(nèi)均為獨棟辦公樓，每棟約1300平米，得房率高張江總部辦公物業(yè)張江總部辦公物業(yè)項目周邊市場情況分析辦公物業(yè)項目名稱位置租金物業(yè)費蓮融商務樓綠科路1.6元/平米/天6元/平米/月由北蔡鎮(zhèn)政府開發(fā)蓮誠商務樓蓮溪路1.6元/平米/天6元/平米/月由北蔡鎮(zhèn)政府開發(fā)博龍國家大酒店高科中路2.2元/平米/天未定由北蔡鎮(zhèn)政府開發(fā)中建綠科園綠科路1.4元/平米/天6元/平米/月企業(yè)自建辦公樓出租住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)項目名稱位置售價(萬元/平米) 項目名稱售價(萬元/平米)海上國際錦繡路成山路2.8

24、世外桃源小區(qū)沿街商業(yè)2.2五星路小區(qū)五星路附近2.05-2.1大華錦繡華城成山路2.45-3.5北蔡辦公、住宅和商業(yè)物業(yè)北蔡辦公、住宅和商業(yè)物業(yè)大華錦繡華城是近期推出的舊盤加推項目，本周25413元/平方米的成交價比精裝房開盤價35000元/平方米下跌了18.86個百分點，即使剔除毛坯供應的因素，仍有相當明顯的價格讓步。半島科技園（張江創(chuàng)星園）半島科技園（張江創(chuàng)星園）半島科技園由新希望集團開發(fā)，總建筑面積3.5萬平米，由19棟4-6層獨棟辦公樓組成，每棟面積在1300-2400平米之間，得房率90%。租金毛坯租金毛坯3.6元元/平米平米/天天項目周邊辦公案例分析半島科技園（張江創(chuàng)星園）半島科技

25、園（張江創(chuàng)星園）項目周邊辦公案例分析戶型面積：戶型面積：2 2棟棟13001300,1,1棟棟14001400,13,13棟棟20002000,2,2棟棟24002400和和1 1棟棟32003200，單層面積約，單層面積約400400 創(chuàng)星園為其園內(nèi)孵化器，分割小面積辦公樓出租 入駐企業(yè)比較雜亂，以科技類為主項目周邊辦公案例分析半島科技園（張江創(chuàng)星園）半島科技園（張江創(chuàng)星園）項目周邊辦公案例分析蓮融商務樓蓮融商務樓總建筑面積總建筑面積 11891平方米，標準層面標準層面積積 800平方米，共5層，基本滿租項目周邊辦公案例分析蓮融商務樓蓮融商務樓入駐企業(yè)類型：房地產(chǎn)、貿(mào)易、投資咨詢等項目周邊辦

26、公案例分析蓮誠綜合樓蓮誠綜合樓滿租。項目周邊辦公案例分析潤和國際總部潤和國際總部園園張江潤和國際總部園共有四棟綜合辦公樓和40余棟商務別墅，綠化率：51% 。項目總占地面積82868.1平方米，總建筑面積91454.67平方米，計入容積率的總建筑面積為77227.61平方米，停車泊位共322輛。 園區(qū)還配置了300人多功能會議中心、可容納千人用餐的食堂、室內(nèi)網(wǎng)球館、游泳池、健身中心、商務中心等現(xiàn)代辦公生活必須的設施和建筑。項目周邊辦公案例分析潤和國際總部園潤和國際總部園租金毛坯租金毛坯3.8元元/平米平米/天；裝修（帶吊頂）天；裝修（帶吊頂）4.5元元/平米平米/天天辦公綜合樓面積約辦公綜合樓

27、面積約5000平米，單層面積平米，單層面積850平米平米項目周邊辦公案例分析潤和國際總部園潤和國際總部園1212號樓戶型圖號樓戶型圖地下一層一層三層二層在認知項目的前提上，針對本項目可開發(fā)物業(yè)市場進行針對性分析，確定本項目定位方向基于項目swot的總部物業(yè)市場分析項目總體定位及產(chǎn)品建議貳項目研究思路貳項目總體定位及產(chǎn)品建議項目總體定位及布局建議入口廣場綠化廣場中央景觀服務配套獨棟辦公樓和企業(yè)會所區(qū)域服務配套區(qū)域多層研發(fā)辦公樓區(qū)域物業(yè)形態(tài)和面積建議物業(yè)類型面積建筑或功能構(gòu)成多層研發(fā)辦公樓180003棟6層，單層面積800左右的研發(fā)辦公樓，可自由分割面積。獨棟企業(yè)總部3400020棟800-300

28、0左右獨棟總部辦公樓企業(yè)會所和服務配套設施1800包括企業(yè)會所、員工食堂、便利店和咖啡吧等 建筑限高24米，多層研發(fā)樓最高6層建筑層高建議樓層高度樓層高度建議建議建筑層高(m)4.00室內(nèi)凈高(m)2.70架空地板(mm)100內(nèi)部空間建議外部空間建議服務配套建議基于項目的總體定位，針對項目進行經(jīng)濟測算項目投資測算與土地價格建議叁項目財務指標測算項目研究思路叁假設年投資回報率分別為8%、10%，轉(zhuǎn)換系數(shù)分別為1.0237、1.0233商業(yè)用地使用年限40年有關(guān)手續(xù)費用忽略不計北蔡地區(qū)辦公租金1.6元/平米/天；張江園區(qū)均價3.2元/平米/天銷售價格定位日租金(元/平方米/天)1.61.822.

29、22.42.52.62.833.23.43.64年租金(元/平方米/年)584657730803876 912.5949102210951168124113141460售價(元/平方米)7131 8022 8914 9805 10697 11142 11588 12479 13371 14262 15153 16045 17828 投資收益率為8%的售價：投資收益率為10%的售價：日租金(元/平方米/天)1.61.822.22.42.52.62.833.23.43.64年租金(元/平方米/年)584657730803876 912.5949102210951168124113141460售價(

30、元/平方米)5707 6421 7134 7848 8561 8918 9274 9988 10701 11415 12128 12841 14268 項目投資不含土地成本和稅費項目投資不含銷售費用和相關(guān)稅費暫不考慮地下室和人防工程暫不考慮財務成本除土地成本和銷售費用等，項目投資項目投資1.171.17億元，億元， 單位單位成本成本21682168元元/ /平米平米項目投資測算序號序號項目名稱項目名稱面積面積單價單價金額金額二二前期工程費前期工程費32007153200715三三建安工程費建安工程費83000000830000003.13.1地上建筑面積地上建筑面積53000530008300

31、0000830000003.1.13.1.1獨棟獨棟18000180001500150027000000270000003.1.23.1.2多層多層35000350001600160056000000560000003.23.2地下庫房人防面積地下庫房人防面積0 0220022000 0四四基礎設施費用基礎設施費用22535500225355004.14.1基礎設施費基礎設施費537705377025025013442500134425004.24.2室外道路費用室外道路費用64956495200200129900012990004.34.3室外綠化費用室外綠化費用19485194854004

32、0077940007794000五五配套設施費用配套設施費用115500011550005.15.1會所會所370370150015005550005550005.15.1服務配套服務配套40040015001500600000600000六六開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用3296736.453296736.45七七開發(fā)期間費用開發(fā)期間費用3395638.5443395638.5447.17.1管理費用管理費用3395638.5443395638.544九九項目投資項目投資537705377021682168116583590116583590由下由下2 2表可以看出，土地價格折算樓板價表可以看出，

33、土地價格折算樓板價1500-25001500-2500元元/ /平米可以接受。平米可以接受。土地競拍價格建議按按8%8%投資收益率推算售價計算投資收益率推算售價計算銷售收入銷售收入377943000377943000472442000472442000566941000566941000590526000590526000614164000614164000661387000661387000708663000708663000755886000755886000803109000803109000850385000850385000944884000944884000銷售面積銷售面積5300

34、0530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000平均售價平均售價7131713189148914106971069711142111421158811588124791247913371133711426214262151531515316045160451782817828銷售率銷售率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%10

35、0%100%100%100%項目投資項目投資116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 銷售費用等銷售費用等32125155 32125155 40157570 40157570 48189985 481

36、89985 50194710 50194710 52203940 52203940 56217895 56217895 60236355 60236355 64250310 64250310 68264265 68264265 72282725 72282725 80315140 80315140 土地成本土地成本+ +利利潤潤229234255 229234255 315700840 315700840 402167425 402167425 423747700 423747700 445376470 445376470 488585515 488585515 531843055 53184

37、3055 575052100 575052100 618261145 618261145 661518685 661518685 747985270 747985270 單位單位4263 4263 5871 5871 7479 7479 7881 7881 8283 8283 9087 9087 9891 9891 10695 10695 11498 11498 12303 12303 13911 13911 按按10%10%投資收益率推算售價計算投資收益率推算售價計算銷售收入銷售收入30247100030247100037810200037810200045373300045373300047265400047265400