現(xiàn)代飯店選擇承租包經(jīng)營方法

1、現(xiàn)代飯店選擇承租包經(jīng)營者的方法    隨著我國經(jīng)濟的深入發(fā)展，現(xiàn)代飯店業(yè)也蓬勃發(fā)展。飯店投資者從原來單一由國有、集體單位投資，發(fā)展成外資、股份企業(yè)、民營資本等眾多形式。飯店的經(jīng)營方式從原來單一的誰投資誰經(jīng)營，也發(fā)展成多種方式的經(jīng)營格局。實際上，許多飯店投資者愿意將飯店主體自己經(jīng)營，配套或經(jīng)營難度大的項目外包經(jīng)營，甚至租賃經(jīng)營。但如何實施租賃和外包經(jīng)營？如何選擇承租經(jīng)營者和承包經(jīng)營者？許多業(yè)主感到一下子無從著手。      一、不同經(jīng)營方式的利與弊      

2、;目前，通常采用的經(jīng)營方式有4種。      一是自己經(jīng)營即由飯店所有者進行所有投資并自己經(jīng)營管理。這樣做能統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一運作，利于打造自己的品牌；市場形勢好，經(jīng)營得當，收益最高。但也有弊端，主要是前期人、財、物投入大，如經(jīng)營不當或市場形勢不好，經(jīng)營風險大，經(jīng)營管理者壓力大。      二是全部租賃經(jīng)營即飯店租賃經(jīng)營，是甲乙雙方簽訂租賃經(jīng)營合同，甲方將租賃物出租給乙方；乙方在租賃期內(nèi)按合同約定向甲方支付租金；乙方對租賃物具有使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和自負盈虧責任；甲方對租賃物保留所有權(quán)。租賃物一

3、般是甲方通過竣工驗收后的建筑物、共用工程設施設備，也可含按經(jīng)營標準已裝修完畢的建筑，或含經(jīng)營用的設施設備，具體由甲乙雙方根據(jù)實際情況商定。好處是僅竣工驗收合格后的建筑和主要共用工程設施設備租賃，甲方可省去飯店的裝修和經(jīng)營設備投資，也不用搞經(jīng)營策劃，不用  招聘和培訓員工，還可省去開辦費等；乙方經(jīng)營順利，甲方有較長期穩(wěn)定租金收入，不用操開業(yè)經(jīng)營成敗之心；收益較穩(wěn)定，可避免不可預測的市場風險；乙方一般是獨立法人獨自承擔經(jīng)濟和法律責任。      弊端為較大規(guī)模的飯店可能一時難找到既有經(jīng)營能力又有經(jīng)濟實力的乙方，容易拖延時間，延誤項目啟用；

4、享受不到因市場形勢好為經(jīng)營帶來的更豐厚的利潤和知名度、美譽度；因乙方先期投入大，合同期長（10年左右）；租金收入風險與經(jīng)營風險有一定關(guān)聯(lián)性。      三是全部承包經(jīng)營即一般甲方對經(jīng)營場地裝修和主要經(jīng)營設備投資后，甲乙雙方簽訂承包經(jīng)營合同；乙方在承包期內(nèi)按合同約定向甲方支付承包金，享有飯店資產(chǎn)使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，獨立核算、自負盈虧；甲方只對飯店原有資產(chǎn)保留所有權(quán)；承包時間長短由雙方商定。好處是甲方無需投入經(jīng)營所用流動資金，也可省去日常經(jīng)營管理之心，只需按合同收取承包金，乙方經(jīng)營良好，甲方的利益可以得到保障。弊端為甲方仍需較大的固定資產(chǎn)投入；如果乙方

5、經(jīng)營不好，有可能退包，甲方還需要再組織經(jīng)營班子；在承包期間會出現(xiàn)重經(jīng)營，輕維護保養(yǎng)的掠奪性經(jīng)營現(xiàn)象；不利于飯店品牌的創(chuàng)建。一般乙方不是獨立法人，甲方將承擔法人的責任。      四是部分出租或承包，部分自己經(jīng)營即甲方根據(jù)自身條件，對經(jīng)營項目進行分析，將易產(chǎn)生效益、有能力經(jīng)營的項目自己經(jīng)營，其余項目租賃或外包經(jīng)營。好處是主體項目自己經(jīng)營管理，有利于主體質(zhì)量的保證，能減少初期投資，能化解部分經(jīng)營壓力，分解部分經(jīng)營風險，獲得部分較穩(wěn)定的收益。弊端為因有部分項目租賃或外包經(jīng)營，平時需加強內(nèi)、外的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一性溝通。    &

6、#160; 二、實施招租招包前，業(yè)主自己首先要明確的事項      1、哪些項目擬對外租賃經(jīng)營或承包經(jīng)營？      2、租賃或發(fā)包項目的位置、建筑面積、實際可經(jīng)營面積、公攤面積？ 3、租賃或發(fā)包項目的相鄰或周邊環(huán)境情況？      4、提供裝修和經(jīng)營設施設備否？      5、提供營業(yè)執(zhí)照、稅務證和相關(guān)經(jīng)營許可證（衛(wèi)生、治安、文化、消防、環(huán)保）否？6、租賃或承包期限？

7、0;    三、業(yè)主需提供的條件      1、項目的建筑安裝工程通過竣工驗收，完成共用工程的設施設備安裝調(diào)試運行；      2、租賃或發(fā)包項目的建筑具有產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證）；      3、擬租賃或發(fā)包項目及主體的共用工程裝備情況（供水、電、汽、燃料，空調(diào)系統(tǒng)，電話、電腦、電視、監(jiān)控、消防系統(tǒng)，停車位，排水和水處理、垃圾站、化糞池、綠化等環(huán)保系統(tǒng)，員工餐廳、更衣、淋浴等后勤設施。） 

8、     4、供水、電、燃氣、燃油、熱力蒸汽、空調(diào)及計量表安裝到戶；      5、提供租賃或發(fā)包部分及相關(guān)部分的建筑圖和各類管線圖。      四、雙方需協(xié)商明確的事項      1、租期或承包期。一般需要乙方投資固定資產(chǎn)，如裝修、經(jīng)營設備等，考慮到投資風險和利益，期限較長，510年為一期；無需固定資產(chǎn)投資的，期限在15年內(nèi)。      2、租金

9、或承包金。租金或承包金的定價，可按投資的合理回報年數(shù)來倒推算出單位面積年、月、日的租金；也可按市場行情定價，或公開招投標或詢標議標定價。定價先定第一年的起步價，再考慮以后幾年的價格。      3、付款時間與方式。一般乙方希望先使用后付款，從甲方的角度，考慮到投資及時、安全回收，宜選擇先付款后使用的原則，且提前半至一年一付款，避免拖欠款的情況發(fā)生。      4、營業(yè)執(zhí)照和各類經(jīng)營許可證。一般而言，乙方圖省事和方便，希望甲方提供營業(yè)執(zhí)照和各類經(jīng)營許可證。而甲方考慮到安全和責任，一般不愿提供，而要

10、求乙方自行辦理，但提供所需的基礎資料，如立項批文、項目竣工驗收批文（建筑質(zhì)監(jiān)、消防、環(huán)保等）、產(chǎn)權(quán)證等。      5、合同到期或提前終止合同，對相關(guān)事宜的約定。若繼續(xù)合作，不會有糾紛，最多是對原有條款的友好協(xié)商完善。若不再合作，則涉及到的財產(chǎn)處理需明確，避免糾紛，如乙方投入的裝飾、設施設備、經(jīng)營用的物品是否拆除、搬走？不拆除、搬走，又如何折價？如何正常移交，而不影響繼續(xù)營業(yè)？等等。      6、在租賃或承包經(jīng)營期間，甲乙雙方的產(chǎn)品如何能為雙方客人方便消費、記賬和結(jié)算？如何在統(tǒng)一的CIS下，形

11、成統(tǒng)一的服務理念和質(zhì)量，一致對外共同營銷、共同打造酒店品牌、共同樹立酒店形象？甲乙雙方必須明確，乙方嚴格按照甲方所確定的星級飯店標準和要求投資經(jīng)營與管理。      五、實施招租招包經(jīng)營的方法和步驟      1、董事會決議，明確招租招包經(jīng)營項目與范圍，授權(quán)實施。      2、成立招租招包工作領(lǐng)導小組。3、起草招租招包文件1）招租招包工作進程安排計劃表；      2）招租招包信息發(fā)布稿、發(fā)布途

12、徑、發(fā)布次數(shù)、發(fā)布時間；      3）主體項目和招租招包項目的情況介紹、投標條件和要求；      4）投標標書評分標準；      5）投標報名登記表、參加招租招包答疑會和現(xiàn)場勘察簽到表、遞交投標標書登記表；6）中標通知書、租賃或承包經(jīng)營合同書；      7）招租招包工作經(jīng)費預算。      4、發(fā)布招租招包信息、舉行答疑會、接受投標并進行評標。      5、進行議標，發(fā)中標通知書，洽談合同并簽訂。      6、甲乙雙方相關(guān)部門和人員正式按合同銜接，貫徹落實合同條款。      六、互諒互讓和諧共贏  飯店采用招租招包經(jīng)營，一般是業(yè)主無資金再投資，或?qū)υ偻顿Y信心不足，或?qū)?jīng)營前景沒把握，或無能力組織開業(yè)經(jīng)營，但又不愿將可經(jīng)營的