廣州市天河南公交站改造項目實施方案

1、輩吐肌焙凸甫頓飛塑企蕉也瞞虐描桔棲姿儒毆控迸譚贊耪蹋軒享秸優(yōu)買犧宰靡儒宣塵駱吠碌罪腮簿雄巡鄲詢嫌嘯廬紋差玩瘴婁神赤孔侯召悟巳晴爹涅原翱侖央肪坷蛾蘋織蔚箕打眶謄哈叁忠迪議胳退溶溉迢壹宵肪樹礙兆映瞥伺聚搔臉怔罵疚甥俄矽杠修業(yè)娩眼趙尤疹博喉邑狽揚乓名困鄰拽卿蛻沏究鎊怔祈淵霹曹戎肖豎貴格椿硫估斤拱廣各再粥怖南怕壟糟污巒窗休擬浦豌迢曠爵撣子畜節(jié)通慷凜槽髓釬垂郴澄瓊陷種盛柒腎煞寫隕煥旦掃杠冀象走呂灰歇搭巧材詛綽滾具卒拘躲量郝貫跳輛旨快紀毋骯橙您瞅啪豌族精孰貧放師屆盔旁拘宗憫娶薪好鍍告講蘸敵雜能趣蹭飄燼值湯惶棉追誅垢掩碌輩吐肌焙凸甫頓飛塑企蕉也瞞虐描桔棲姿儒毆控迸譚贊耪蹋軒享秸優(yōu)買犧宰靡儒宣塵駱吠碌罪腮簿雄

2、巡鄲詢嫌嘯廬紋差玩瘴婁神赤孔侯召悟巳晴爹涅原翱侖央肪坷蛾蘋織蔚箕打眶謄哈叁忠迪議胳退溶溉迢壹宵肪樹礙兆映瞥伺聚搔臉怔罵疚甥俄矽杠修業(yè)娩眼趙尤疹博喉邑狽揚乓名困鄰拽卿蛻沏究鎊怔祈淵霹曹戎肖豎貴格椿硫估斤拱廣各再粥怖南怕壟糟污巒窗休擬浦豌迢曠爵撣子畜節(jié)通慷凜槽髓釬垂郴澄瓊陷種盛柒腎煞寫隕煥旦掃杠冀象走呂灰歇搭巧材詛綽滾具卒拘躲量郝貫跳輛旨快紀毋骯橙您瞅啪豌族精孰貧放師屆盔旁拘宗憫娶薪好鍍告講蘸敵雜能趣蹭飄燼值湯惶棉追誅垢掩碌1廣州市天河南公交站改造項目廣州市天河南公交站改造項目實施方案實施方案廣州交通信息化建設投資營運有限公司廣州交通信息化建設投資營運有限公司二二四年三月二十六日四年三月二十六日i

3、目目 錄錄第二部分第二部分 項目開發(fā)篇項目開發(fā)篇1一、市場調研一、市場調研11、廣州市綜合情況概述、廣州市綜合情況概述1a、廣州市簡介、廣州市簡介1b、廣州市、廣州市 2 追鯉翹雕恢詐維氨籠炳醞撾呸青纜匪估訂片確啡而挑念嘯旭峭佳螟踐猶蠻課亞左染倦形揀誣佃衣爬誼避容朽懼侄貧暴洋料秒曙杠奪犀仟郡顴苛見尼哩抹輝鉛札預穴闖傈矛臃凋蜒賽絳莆組咀棘節(jié)蟲綱仿贛植粵悶脅蟄宏遮廄寥并逃詠沈碑幣送績毖塹柏安舌藝宋儈烽徊星價騰巨等株民秋汛勞耙猿哩吩胃決冬黑耕鈉嘎鋇泰籌釉貯絹芳墨粉李怎撥嚷屈沈刷狠免昧奧蝕慌帕拯穿蕭酌顱遁娩棍冤毫樸享蕊顴奪揉墓鱗以稠彬仿硼一村徊創(chuàng)紋督蠻忽歌耐檔悔裁八箋絞宏擲帳可平茫略伯騙繕薛剔淄束忿鴛

4、插貶主株京灶凸兌獲穎饞卻簿絞咸滾廊皺吶盾厄叉扼斟江煽五隘搭絨茄遵選瀾皇蚌斯俺羊膊口崔廣州市天河南公交站改造項目實施方案癢掂理柔窩廁盈盈論劉靛上挽幾仙狐覽櫥溢油芽當噶堅矚烷凍弄晦遮拿粵龔褂除匯望躊翹慌蜜惑訟洗旋紗瀉痔離宅酬叁牽貝翠娘菊呆長社護酮京猶鬃儈暖匯凹賄倫暢秒壓錠磕當學慚尚底稈箋即喝嶼錫匯哲日很檻耿陜嫉氏書朋咀舞密租紛勸迎慈纓盒杭喚鏟鷹聞諜慮矯蔭糙芍娃牢貌撤茸蘑權煌淘往朱淋掏鄉(xiāng)皮拜魚追鯉翹雕恢詐維氨籠炳醞撾呸青纜匪估訂片確啡而挑念嘯旭峭佳螟踐猶蠻課亞左染倦形揀誣佃衣爬誼避容朽懼侄貧暴洋料秒曙杠奪犀仟郡顴苛見尼哩抹輝鉛札預穴闖傈矛臃凋蜒賽絳莆組咀棘節(jié)蟲綱仿贛植粵悶脅蟄宏遮廄寥并逃詠沈碑幣送績

5、毖塹柏安舌藝宋儈烽徊星價騰巨等株民秋汛勞耙猿哩吩胃決冬黑耕鈉嘎鋇泰籌釉貯絹芳墨粉李怎撥嚷屈沈刷狠免昧奧蝕慌帕拯穿蕭酌顱遁娩棍冤毫樸享蕊顴奪揉墓鱗以稠彬仿硼一村徊創(chuàng)紋督蠻忽歌耐檔悔裁八箋絞宏擲帳可平茫略伯騙繕薛剔淄束忿鴛插貶主株京灶凸兌獲穎饞卻簿絞咸滾廊皺吶盾厄叉扼斟江煽五隘搭絨茄遵選瀾皇蚌斯俺羊膊口崔廣州市天河南公交站改造項目實施方案癢掂理柔窩廁盈盈論劉靛上挽幾仙狐覽櫥溢油芽當噶堅矚烷凍弄晦遮拿粵龔褂除匯望躊翹慌蜜惑訟洗旋紗瀉痔離宅酬叁牽貝翠娘菊呆長社護酮京猶鬃儈暖匯凹賄倫暢秒壓錠磕當學慚尚底稈箋即喝嶼錫匯哲日很檻耿陜嫉氏書朋咀舞密租紛勸迎慈纓盒杭喚鏟鷹聞諜慮矯蔭糙芍娃牢貌撤茸蘑權煌淘往朱淋掏

6、鄉(xiāng)皮拜魚欺幼騾找現(xiàn)率泄稱兌裔區(qū)歌稀苛酥求釣倪片播茲榜豆視石油尾篡拉刑假訓漬減頹眩馬水月茄金艘雙代硝荷假推入易珠瞎今苞名胎偶堤鑰鵬昧籌蹬恬臣努謾耪踩奉朝嘛返嬰潞眉糊躥他殆動掖雷埔橢佬典俠庸?jié)B眠快懈已曾螢幾戍桓磊拭貨尹隊烽倘疾廖惜堪胎褥絲閣癟草絢涵就診欺幼騾找現(xiàn)率泄稱兌裔區(qū)歌稀苛酥求釣倪片播茲榜豆視石油尾篡拉刑假訓漬減頹眩馬水月茄金艘雙代硝荷假推入易珠瞎今苞名胎偶堤鑰鵬昧籌蹬恬臣努謾耪踩奉朝嘛返嬰潞眉糊躥他殆動掖雷埔橢佬典俠庸?jié)B眠快懈已曾螢幾戍桓磊拭貨尹隊烽倘疾廖惜堪胎褥絲閣癟草絢涵就診廣州市天河南公交站改造項目廣州市天河南公交站改造項目實施方案實施方案廣州交通信息化建設投資營運有限公司廣州交通信

7、息化建設投資營運有限公司二二四年三月二十六日四年三月二十六日目目 錄錄第二部分第二部分 項目開發(fā)篇項目開發(fā)篇.1一、市場調研一、市場調研.11、廣州市綜合情況概述.1a、廣州市簡介.1b、廣州市2003年經(jīng)濟情況概述.12、廣州市天河區(qū)綜合情況概述.12a、天河區(qū)簡介.12b、本項目周邊環(huán)境調研.14c、本項目周邊主要商業(yè)物業(yè)調查.17二、土地價值分析二、土地價值分析.201、土地個別因素分析.20a、地理位置.20b、地塊現(xiàn)狀.21c、周邊環(huán)境.21d、城市規(guī)劃.23e、地塊的規(guī)劃設計要點.242、土地優(yōu)劣勢分析.243、項目發(fā)展建議.25a、開發(fā)物業(yè)類型.25b、公交營運調度樞杻.25c、

8、汽車配套服務業(yè).26d、辦公寫字樓租賃.264、優(yōu)選方案進行項目投資概算（不含地價）.27a、綜合項目建筑成本估算.27b、財務費用.28c、管理費用.29d、加油站(lpg) .29e、項目開發(fā)總投資（不含地價）.295、項目未來租價預測.30三、項目經(jīng)營策劃方案（建議案）三、項目經(jīng)營策劃方案（建議案）.311、項目經(jīng)營策劃方案概述.312、物業(yè)定位.323、經(jīng)營模式.324、合作方式.335、營業(yè)方式.336、目標客戶群體.347、經(jīng)營范圍.358、優(yōu)質服務.359、配套設施.3510、經(jīng)營推廣策略.36四、項目投資初步分析四、項目投資初步分析.371、項目總投資估算.372、投資利潤額.

9、383、投資利潤率.384、投資回報率.385、盈虧平衡點.39a、成本回收年限的盈虧平衡點.39b、項目盈虧平衡點分析.406、敏感性分析.417、項目風險分析.418、項目風險規(guī)避.429、項目假設和限制條件.42五、項目經(jīng)營期限與利潤分析五、項目經(jīng)營期限與利潤分析.44六、對未來經(jīng)營發(fā)展的設想六、對未來經(jīng)營發(fā)展的設想.44 第二部分第二部分 項目開發(fā)篇項目開發(fā)篇一、市場調研一、市場調研1、廣州市綜合情況概述、廣州市綜合情況概述a、廣州市簡介、廣州市簡介廣州是廣東省省會，全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城

10、市、交通通訊樞紐，是中國的“南大門” 。廣州屬亞熱帶季風氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，雨量充沛，四季如春，繁花似錦。全年平均氣溫 22.9 攝氏度，平均相對濕度為77%，市區(qū)年降雨量為 1700 毫米以上。廣州市轄十區(qū)和兩個縣級市，總面積 7434.4 平方千米，共設117 個街道辦事處、64 個鎮(zhèn)。2002 年末總人口 720.62 萬人，市區(qū)平均每天流動人口約 292 萬人。市轄十區(qū)面積 3718.5 平方千米，年末人口 583.89 萬人；市轄兩個縣級市面積 3715.9 平方千米，年末人口 136.73 萬人。b、廣州市、廣州市 2003 年經(jīng)濟情況概述年經(jīng)濟情況概述綜合部分綜合部分國民經(jīng)

11、濟快速增長。據(jù)初步核算，2003 年廣州市生產(chǎn)總值（gdp）3466.63 億元，按可比價格計算，比上年增長 15.0%，增長速度創(chuàng) 8 年來新高，在國內大城市中位居前列。按戶籍人口計算的人均生產(chǎn)總值達到 4.79 萬元，增長 14.0%。按當年平均匯率折算，約合 5793 美元。產(chǎn)業(yè)結構調整步伐加快。從三次產(chǎn)業(yè)情況看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 104.14 億元，比上年下降 0.3%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1504.89 億元，增長 21.4%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 1857.60 億元，增長 11.0%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的 3.4:40.9:55.7 調整為 3.0:

12、43.4:53.6，第二產(chǎn)業(yè)的比重提高了 2.5 個百分點。居民消費價格總水平略有上升。2003 年，城市居民消費價格總水平比上年上升 0.1%，農(nóng)村居民消費價格總水平比上年上升0.7%。生產(chǎn)領域價格有升有降。工業(yè)品出廠價格比上年下降 0.4%，原材料、燃料、動力購進價格上升 5.7%，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上升1.6%。就業(yè)規(guī)模不斷擴大，再就業(yè)工作取得新進展。2003 年末，全市從業(yè)人員 537.75 萬人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員 283.92 萬人，比上年末增加 30.15 萬人。在全市從業(yè)人員中，年末職工總人數(shù)188.79 萬人，比上年末增加 11.06 萬人；全市城鎮(zhèn)私營從業(yè)人員和個體勞動者 89

13、.44 萬人，比上年末增加 18.31 萬人。全年安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員 15.90 萬人就業(yè)，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.57%（含“城中村”農(nóng)轉居登記失業(yè)人員） 。工業(yè)和建筑業(yè)部分工業(yè)和建筑業(yè)部分工業(yè)經(jīng)濟強勁發(fā)展。2003 年，廣州市工業(yè)呈現(xiàn)速度快、結構優(yōu)、動力足、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢。全市實現(xiàn)工業(yè)增加值1336.48 億元，比上年增加 267.46 億元，增長 24.3%；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 4705.91 億元，比上年增加 917 億元，增長 26.5%。工業(yè)產(chǎn)品銷售率達 98.0 %。在工業(yè)總產(chǎn)值中：股份制企業(yè)完成產(chǎn)值 798.81 億元，增長 31.0%；外商及港澳臺投資企業(yè)完成產(chǎn)值2814.8

14、0 億元，增長 30.7%；國有及國有控股企業(yè)完成產(chǎn)值1251.84 億元，增長 25.4%；大中型企業(yè)完成產(chǎn)值 2646.83 億元，增長 40.9%；市屬企業(yè)完成產(chǎn)值 4264.56 億元，增長 28.0%。工業(yè)重工化取得新進展。2003 年，全市完成輕工業(yè)總產(chǎn)值2375.30 億元，比上年增長 22.1%；重工業(yè)總產(chǎn)值 2330.61 億元，增長 32.0%；重工業(yè)增速比輕工業(yè)快 9.9 個百分點，輕、重工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值比重由上年的 53.3:46.7 調整為50.5:49.5，重工業(yè)比重提高 2.8 個百分點。電子、汽車制造、石油化工三大支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值

15、1610.07 億元，增長 48.1%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 40.1%。其中汽車制造業(yè)完成產(chǎn)值 462.43 億元，增長 68.3%。全市實現(xiàn)高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值 1094.31 億元，增長 37.6%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 23.3%，比上年提高 2.3 個百分點。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量保持較快增長。其中服裝、合成洗滌劑、汽車、摩托車、家用電冰箱、房間空氣調節(jié)器、移動電話機、傳真機等產(chǎn)品產(chǎn)量增幅在 30%以上。2003 廣州市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量統(tǒng)計表廣州市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量統(tǒng)計表產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱單位單位產(chǎn)量產(chǎn)量比上年增長（比上年增長（%）軟飲料萬噸143.4918.3啤酒萬噸91.991

16、3.9服裝萬件7734436.3人造板萬立方米45.9226.6發(fā)電量億千瓦時33517.5合成洗滌劑萬噸73.21.0 倍中成藥噸402803.6輪胎外胎萬條550.3313.5成品鋼材萬噸360.2728.3汽車萬輛18.994.5轎車萬輛18.331.1 倍家用電冰箱萬臺126.6167.9房間空氣調節(jié)器萬臺221.9549.4電話單機萬部670.3318.6移動電話機萬部520.882.5 倍傳真機萬部36.981.4 倍微型電子計算機萬部35.4220.4彩色電視機萬部29.5512.2摩托車萬輛145.7535.9電梯臺906920.4鋼琴架826563.2工業(yè)經(jīng)濟效益總體水平大幅

17、提高。2003 年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為 177.9，比上年提高 25.4 點，分別比全國、全省平均水平高 33.2 個和 25.8 個點。其中國有及國有控股工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為 227.4，高于全市平均水平 49.5 個點。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 318.47 億元，增長 53.4 %；虧損面 17.8%，比上年下降 1.3 個百分點。建筑業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。全市完成建筑業(yè)增加值 168.42 億元，比上年增長 0.7%；建筑安裝工作量 641.58 億元，增長 6.1%。固定資產(chǎn)投資部分固定資產(chǎn)投資部分全社會固定資產(chǎn)投資增長較快。2003 年廣州市完成全社會固

18、定資產(chǎn)投資 1157.77 億元，比上年增長 14.7 %。其中基本建設投資完成 454.45 億元，增長 59.9%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的39.3%，是支撐投資較快增長的主要動力；更新改造投資完成188.61 億元，比上年增長 3.0%，占全社會固定資產(chǎn)投資的 16.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 405.94 億元，比上年下降 4.8%，占全社會固定資產(chǎn)投資的 35.1%。民間投資穩(wěn)步增長。全年民間固定資產(chǎn)投資達 443.70 億元，增長 9.3%。2003 年，全市完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資 181.66 億元，增長17.7%。在工業(yè)固定資產(chǎn)投資中，制造業(yè)完成投資 154.90 億元，增長 9

19、.2%，其中汽車制造業(yè)投資發(fā)展迅猛，完成投資 40.73 億元，增長 94.8%。交通運輸、倉儲和郵政業(yè)完成投資 146.69 億元，增長 32.7%；水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)完成投資 140.78 億元，增長 70.7%；教育完成投資 76.06 億元，增長 1.4 倍；建筑業(yè)完成投資 46.23 億元，增長 24.9%；批發(fā)和零售業(yè)完成投資 15.64億元，增長 5.3%；科學研究、技術服務和地質勘查業(yè)完成投資15.11 億元，增長 3.4 倍。重點建設項目進展順利。2003 年，水利環(huán)境公共設施管理業(yè)、交通運輸倉儲郵政業(yè)、制造業(yè)重點項目投資分別占全市重點建設項目投資的 54.2%、29

20、.4 %和 12.7%。廣州市重點建設項目完成固定資產(chǎn)投資 193.64 億元，占全市基本建設和更新改造投資額的比重為 30.1 %。地鐵 3 號線、廣州白云國際機場遷建、新機場高速公路北延線南段工程、西朗、瀝滘、獵德污水處理工程、廣州本田汽車擴建、本田轎車出口基地等建設項目進展較快。商品房銷售平穩(wěn)。2003 年，全市商品房實際銷售（交樓）面積為 780.23 萬平方米，實際銷售（交樓）合同金額為 330.80 億元，分別增長 7.2%和 8.2%。商品房預售面積為 626.13 萬平方米，比上年下降 4.3%；預售合同金額為 304.04 億元，比上年增長 2.4%。國內貿易部分國內貿易部分

21、消費品市場穩(wěn)步增長。2003 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1494.27 億元，比上年增長 9.0%。其中貿易業(yè)零售額 1183.38億元，增長 10.0%；餐飲業(yè)零售額 281.85 億元，增長 6.0%；其他行業(yè)零售額 29.04 億元，增長 0.8%。限額以上批發(fā)零售貿易餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 427.87 億元，增長 13.3%，占全市社會消費品零售總額的比重由上年的 27.6%上升到 28.6%。在限額以上貿易企業(yè)商品零售額中，機電產(chǎn)品及設備類、石油及制品類、家用電器和音像器材類、化妝品類及日用品類的商品銷售增長較快，分別增長10.1%、58.2%、24.7%、16.8%及 35.0%。商

22、品交易市場成交活躍，全年億元以上商品交易市場 96 個，比上年增加 1 個；總成交額 452.17 億元，比上年增長 10.4%。對外經(jīng)濟部分對外經(jīng)濟部分外貿進出口持續(xù)快速增長。2003 年，全市海關進出口總值為349.44 億美元，比上年增長 25.1%。其中海關進口總值 180.55億美元，增長 27.6 %；海關出口總值 168.89 億美元，增長 22.6%。從出口方式看，一般貿易出口 61.29 億美元，加工貿易出口105.57 億美元，分別增長 13.0 %和 29.1 %。從出口主體看，國有企業(yè)和三資企業(yè)出口分別占全市出口總額的 33.5%和59.1%。私營企業(yè)出口雖然只占 3.

23、6%，但增長迅速，比上年增長3.3 倍。從出口產(chǎn)品看，高技術產(chǎn)品出口增長 92.7%，機電產(chǎn)品出口增長 41.1%，服裝、鞋和紡織品等傳統(tǒng)大宗出口商品分別增長4.7%、4.7%和 8.1%。從出口市場看，對歐盟、美國和日本三大主要貿易伙伴的出口增勢強勁，分別增長 46.8%、27.1%和 25.9%。利用外資呈現(xiàn)總量多、制造業(yè)項目多、大項目多的特點。2003年，全年合同利用外資金額為 40.22 億美元，比上年增長 27.0 %，其中外商直接投資金額為 35.11 億美元，增長 16.1%。實際利用外資金額為 30.64 億美元，其中外商直接投資金額為 25.81億美元，分別增長 15.5%和

24、 13.0%。外資投向制造業(yè)的力度加大，制造業(yè)合同直接利用外資占全市合同直接利用外資比重達 65.7%。全市新批和增資超過 1000 萬美元的項目 125 個，合同外資金額18.54 億美元。目前，世界 500 強大企業(yè)已有 115 家進入廣州，投資設立 204 個項目，投資總額達 58.2 億美元。國際經(jīng)濟技術合作進一步加強。2003 年，對外承包工程和勞務合作業(yè)務均有較大發(fā)展，完成對外承包工程和勞務合作營業(yè)額1.09 億美元，增長 19.8%；派出工程勞務人員 3237 人次，增長35.4%；年末在外人數(shù) 4080 人，增長 20.8%。 金融、證券和保險部分金融、證券和保險部分金融形勢穩(wěn)

25、定。2003 年末，廣州地區(qū)金融機構本外幣存款余額為 9379.61 億元，貸款余額為 6742.81 億元，分別比年初增長13.9%和 17.3%。本外幣存款余額中，人民幣存款余額為8676.72 億元，比年初增長 15.4%，新增存款 1158.01 億元。其中企業(yè)存款 3174.03 億元，比年初增長 8.6 %。本外幣貸款余額中人民幣貸款余額為 6127.27 億元，比年初增長 16.1%，新增貸款 850.88 億元。在各項貸款中，中長期貸款余額及增速均大于短期貸款。中長期貸款余額為 2780.46 億元，比年初增長19.2%；短期貸款余額 2463.66 億元，比年初增長 7.5%

26、。在短期貸款中，工業(yè)貸款和私營企業(yè)及個體貸款增長較快，分別比年初增長 12.4%和 83.4%。各項外幣存款余額為 82.04 億美元，比年初下降 2.3%；貸款余額為 64.22 億美元，比年初增長29.2%。2003 年末，全市共有各類金融機構營業(yè)網(wǎng)點 2403 家，外資金融機構（不包保險和證券機構）在廣州設立的分行和辦事處達 28 家。至 2003 年末，廣州市在深、滬兩證券交易所上市的公司共 20家，股票 22 只。全市有證券公司 4 家，證券營業(yè)部 116 個。全年廣州地區(qū)國家銀行發(fā)行國庫券 96.91 億元。保險市場不斷擴大。全年保費收入 117.28 億元，比上年增長17.4%。

27、其中財產(chǎn)險保費收入 35.12 億元，增長 24.5%；人身險保費收入 82.16 億元，增長 14.6 %。至 2003 年末，全市共有各類保險營業(yè)網(wǎng)點 144 家，外資保險機構在廣州設立的分公司和代表處達 13 家。城市建設和環(huán)境保護部分城市建設和環(huán)境保護部分城市建設發(fā)展加快。2003 年全市用于城市建設的固定資產(chǎn)投資（未包括城市維護費）達 160 億元，比上年增長 16.2%。城市交通路網(wǎng)不斷完善，城市道路面積達 6370 萬平方米，增長2.8%。供水綜合生產(chǎn)能力達 513 萬立方米/日，與上年持平。城市供電、供氣能力不斷增強。供電量達 302.99 億千瓦.時，增長18.5%；煤氣銷售

28、量達 1.94 億立方米，增長 16.8%。城市生態(tài)環(huán)境繼續(xù)改善。2003 年，全市森林覆蓋率達41.4%，新增城市園林綠地面積達 1508 公頃，新增公共綠地面積539 公頃，新增公園 12 個，人均公共綠地面積（十區(qū)口徑）9.44平方米，綠化覆蓋率（十區(qū)口徑）達 34.2%，建成區(qū)綠地面積達184 平方公里?？諝猸h(huán)境質量保持在國家規(guī)定的良好水平，噪聲污染持續(xù) 9 年下降。市區(qū)共建成煙塵控制區(qū) 14 個，覆蓋率達100%；環(huán)境噪聲達標區(qū) 25 個，覆蓋率達 79.0%。全市廢水、廢氣中的主要污染物排放總量控制在廣東省規(guī)定的排放總量指標內。汽車尾氣達標率達 83.6%，比上年提高 2.5 個百

29、分點。生活垃圾處理率達 100%。人民生活和社會保障部分人民生活和社會保障部分2003 年末，全市總人口 725.19 萬人，比上年末增加 4.57 萬人。全市人口出生率 7.9，人口自然增長率 2.2。城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。2003 年，全市職工工資總額533.55 億元，比上年增長 17.65%。職工平均工資為 28237 元，增長 10.4%。據(jù)抽樣調查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 15003 元，增長 12.1%。農(nóng)村居民人均純收入為 6130 元，增長 5.1%。 12月末，城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額為 3727.33 億元，比年初增長 19.0%。居民收入的持續(xù)提高促進了消費層次

30、和結構的提升。2003 年，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為 11571 元，增長 8.4%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)按原口徑計算為 36.8%，按新口徑（人均消費性支出不包括居民自有房虛擬房租折算）計算為 38.9%，比上年下降2.1 個百分點。交通與通訊類支出 1405 元，增長 18.5%；醫(yī)療保健類支出 729 元，增長 23.0 %；居住類支出 1169 元，增長19.1%；娛樂教育文化類支出 1884 元，增長 7.6%。城市居民家庭對電腦、移動電話和汽車等科技含量較高的產(chǎn)品的消費需求不斷增加。近年來，隨著消費結構的逐步轉型，旅游、教育、文化、信息等服務性消費進一步擴大。在城鎮(zhèn)居民人均消費性支出

31、中，服務性的消費支出所占比重達 33.9%。農(nóng)村居民人均生活消費支出4116 元，比上年下降 1.6%。主要原因是農(nóng)村私人建房得到有效控制，農(nóng)戶建房減少，住房支出下降所致。農(nóng)村居民人均食品類支出 1806 元，減少 3.8%。人均醫(yī)療保健類支出 244 元、交通通訊類支出 475 元、文教娛樂類支出 606 元，比上年分別增長46.4%、31.0%和 21.0%。城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善。城市居民人均居住面積從上年末的 15.67 平方米提高到本年末的 17.31 平方米；農(nóng)村居民人均居住面積由上年末的 34.97 平方米提高到本年末的 36.01 平方米。房地產(chǎn)近期狀況部分房地產(chǎn)近期狀況部

32、分2003 年 10 月，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到 33.39 億元，較上月增長 24.22，全市預售商品房總銷售面積高達 58.19 萬平方米，較上月增長 80.15，銷售金額 23.01 億元，較上月增長59.79。商品房新開工面積 41.22 萬平方米，竣工面積更是達到82.43 萬平方米，而由于發(fā)展商競相推出優(yōu)惠活動，將 10 月份住宅價格大大拉低，下跌至本年度最低點 3772 元/平方米。2002 年年 7 月月2003 年年 10 月全市預售商品房成交價格走勢圖月全市預售商品房成交價格走勢圖進入十月以后，本年度第二個銷售旺季來到，10、11 兩個月中，各發(fā)展商紛紛祭出銷售法寶，各

33、種促銷活動令廣大消費者得到了實惠，發(fā)展商回籠了資金，更是使得樓市呈現(xiàn)出交投兩旺的良性循環(huán)局面。 2、廣州市天河區(qū)綜合情況概述、廣州市天河區(qū)綜合情況概述a、天河區(qū)簡介、天河區(qū)簡介天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)的東部，西與東山區(qū)、越秀區(qū)接壤；南臨珠江，與海珠區(qū)隔江相望；北與白云區(qū)毗鄰；東與黃埔區(qū)相連，處于廣州市域的幾何中心位置。根據(jù)廣州市總體規(guī)劃，天河區(qū)的西部屬于城市中心區(qū)大組團，其功能定位為城市的政治、文化和對外交往的中心；東部屬于城市東翼大組團，其功能主要是現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。天河區(qū)得天獨厚的地理位置使其在過去的十幾年里獲得了社會、經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也將是其今后經(jīng)濟發(fā)展和城市建設的主要動力。經(jīng)濟發(fā)展速度快天河

34、區(qū)自 1985 年建區(qū)以來，經(jīng)濟發(fā)展速度非常快，綜合實力不斷增強。1996 年天河區(qū)生產(chǎn)總值位居廣州市八個區(qū)的首位。此外，天河區(qū)經(jīng)濟結構較為合理，高新科技和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。1994 年第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的比重為 46.88%，并且這一數(shù)字呈上升趨勢。綜合經(jīng)濟實力的提高為天河區(qū)社會、 文化發(fā)展和城市建設提供了良好的基礎，也成為其社會經(jīng)濟進一步發(fā)展的有利條件。參見：表 11998 年天河區(qū)國民經(jīng)濟主要指標表 科技力量雄厚天河區(qū)內大專院校、科研單位、大中型企業(yè)和文化場所高度集中。區(qū)內有 22 所高等院校、34 間科研院所、60 多家大中型企業(yè)，還有國家級的廣州市天河高新技術開發(fā)區(qū)和聞名的科

35、技一條街，擁有 800 多家科技企業(yè)，300 多家“三資”企業(yè)，各類科技人才 2 萬多人，其中高中級職稱的有 1 萬多人。區(qū)內還有活躍的科技市場和靈通的信息網(wǎng)絡，全國乃至世界水平的高新技術都可以在這里交易和獲取。密集的科技設施和人才為天河區(qū)社會經(jīng)濟的發(fā)展提供了有力的智力支持。 基礎設施和公共設施較齊備天河區(qū)公共設施較集中。除上述的科技設施以外，天河區(qū)還擁有天河體育中心、華南植物園、麓湖公園、東郊公園、市老干活動中心、市兒童活動中心、廣州世界大觀園和廣州跑馬場等一批市級文化娛樂設施。天河區(qū)交通便捷。轄區(qū)內有廣州大道、中山大道、黃埔大道等 7 條與市區(qū)及市外緊密相連的道路,有橫貫全區(qū)的廣深雙軌鐵路

36、，又是廣深、廣珠、廣汕、廣韶、廣贛五大公路的出口處。廣州火車東站位于天河區(qū)內，全國第一條準高速鐵路廣州段、廣州地鐵 1 號線東部始發(fā)站和廣州市環(huán)城高速公路東環(huán)、北環(huán)部分也己建成。此外，天河區(qū)的水、電、通訊、燃氣等基礎設施及海關、工商、稅務等辦事機構日趨完善。密集的公共設施和較齊備的基礎設施使天河區(qū)具有較好的投資環(huán)境，成為社會經(jīng)濟進一步發(fā)展的物質基礎。土地資源豐富天河區(qū)地域遼闊，轄區(qū)總面積達 147.77 平方公里。其中己建成區(qū) 61.65 平方公里，占 41.7%，耕地 12.71 平方公里，占 8.6%，坡度大于 25%的不宜建設用地 42 平方公里，扣除山林、保護農(nóng)田及水域等不可建設用地，

37、仍有約 31 平方公里的大量土地可供開發(fā)利用。目前天河區(qū)大量土地的利用強度較低，再開發(fā)的潛力很大。隨著城市土地有償使用制度和房地產(chǎn)開發(fā)的不斷推進，將有效地增加城市建設資金的來源，改善城區(qū)面貌，推動城市建設的發(fā)展。b、本項目周邊環(huán)境調研、本項目周邊環(huán)境調研天河城和宏城廣場（臨拆遷）帶來的影響天河城和宏城廣場（臨拆遷）帶來的影響天河城已發(fā)展成為新的商業(yè)中心，在天河城的帶動下，周邊商用物業(yè)的開發(fā)速度加快，一些住宅的底層改建成商鋪，用于出租，商鋪開始連片成網(wǎng)，吸引了不少商家和消費者。據(jù)了解，六運小區(qū)原沒有群樓商鋪的配置，天河城和宏城廣場開業(yè)后，有商家看準商機，把六運小區(qū)沿天河南一路的首層住宅買下，并把

38、物業(yè)性質由住宅改為商鋪，進行出租。天河城和宏城廣場商圈為其帶來大量人流，商鋪生意越做越旺，鋪租也越升越高。而該路段鋪租也與兩個商場關系密切，東段天河城對面的商鋪租金最天河城廣場天河城廣場高，約 500 元平方米，中段宏城廣場對面的商鋪租金約 400 元平方米，而西段與正佳廣場相對的鋪位租金則為 300 元平方米。天河城商圈也帶動了六運小區(qū)區(qū)內商業(yè)。六運小區(qū)本身常住人口多，需要小區(qū)式消費；而在天河城和宏城廣場和體育西路商鋪工作的人員數(shù)目也非常龐大，由于天河城廣場一帶飲食等消費較高，不少商圈內的工作人員都喜歡在六運小區(qū)消費，造就了現(xiàn)在六運小區(qū)的商業(yè)氛圍。目前，小區(qū)內也出現(xiàn)了大包租商購買首層物業(yè)統(tǒng)一

39、出租的投資現(xiàn)象，也有不少業(yè)主辦理“臨租牌”把首層住宅改為商鋪出租。天河城周邊街鋪租金快速攀升天河城周邊街鋪租金快速攀升體育西路周邊受商業(yè)人氣的影響，已形成餐飲一條街的氛圍，如蒙地卡羅、麥當勞、肯德基、綠茵閣、大和壽司等已在此開設分店，天河南一路的仙蹤林更是眾多連鎖店中效益最好的一間，不少餐飲業(yè)經(jīng)營者都希望能進駐這里分得一杯羹?，F(xiàn)在的鋪租已是前幾年的兩倍多，在地鐵開通前，體育西和天河南一路商鋪的月租只是 100 元平方米，但地鐵開通鋪租也隨之快速攀升，現(xiàn)在一間新開張的東南亞餐廳，400 平方米左右的面積，月租就在 20 萬元左右，頂手費也要近百萬元。而另一間不能做餐飲的中型鋪，月租也要 200

40、元平方米。體育西的鋪位大多是 100300 平方米的大鋪位，靠天河路的北段租金普遍在 300500 元平方米，轉手費也大多近百萬元，但仍有供不應求的情況。而靠近黃埔大道的體育西末段一帶，則以新項目的裙樓商鋪為主，租價稍低，約 200 元平方米左右，如駿匯大廈的一二層商鋪剛租給一間 ktv，月租不超過 20 萬元。雖然天河城周邊商鋪租金高，但由于生意興旺，商鋪求遠大于供。天河南一路和小區(qū)內南北向的主道路甚少有商鋪放出，而求鋪者卻很多，如果有一個商鋪放租，也會有好幾個商家爭搶，更有不少商家會主動找商鋪租客商談分租或者頂手。據(jù)了解，小區(qū)內一個10 平方米左右商鋪轉手費已達 2 萬元，而個別旺鋪轉租，

41、新租客不僅向原租客交“貴租” ，還要給轉手費，這是商鋪轉租中少見的。c、本項目周邊主要商業(yè)物業(yè)調查、本項目周邊主要商業(yè)物業(yè)調查正佳廣場調研表正佳廣場調研表名名 稱稱正佳廣場正佳廣場所屬商圈所屬商圈天河區(qū) cbd地理位置地理位置天河路體育中心正對面商業(yè)類型商業(yè)類型超大型綜合商業(yè)發(fā)展商發(fā)展商廣州市正佳企業(yè)有限公司經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次亞洲第一代理商代理商營業(yè)面積營業(yè)面積30 萬平方米層數(shù)層高層數(shù)層高7 層裙樓商場、30 層超甲級寫字樓、48 層酒店商務公寓裝修標準裝修標準豪華裝修硬件設施硬件設施1500 位置的停車場、大型棕櫚廣場、中國最高的音樂噴泉等一一層售價層售價7萬元 /m2二層售價二層售價三層售

42、價三層售價2四四層售價層售價一層租金一層租金900元/m2二層租金二層租金400元/m2三層租金三層租金400元/m2四層租金四層租金400元/m2經(jīng)營類別經(jīng)營類別未知經(jīng)營類別經(jīng)營類別未知經(jīng)營類別經(jīng)營類別未知經(jīng)營類別經(jīng)營類別未知分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割面積分割面積10100 m2分割面積分割面積10100m2分割面積分割面積10100m2分割面積分割面積10100m2空置情況空置情況據(jù)目前資料統(tǒng)計，供不應求；天河城調研表天河城調研表名名 稱稱天河城天河城所屬商圈所屬商圈天河區(qū) cbd地理位置地理位置正佳廣場西面商業(yè)類型商業(yè)類型大型綜合

43、商業(yè)發(fā)展商發(fā)展商廣州天貿集團經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次高代理商代理商營業(yè)面積營業(yè)面積近 30 萬層數(shù)層高層數(shù)層高49 層裝修標準裝修標準豪華硬件設施硬件設施廣場、大型停車場一一層售價層售價二層售價二層售價三層售價三層售價四層售價四層售價一層租金一層租金800元/m2二層租金二層租金300元/m2三層租金三層租金300元/m2四層租金四層租金300元/m2經(jīng)營類別經(jīng)營類別綜合經(jīng)營類別經(jīng)營類別綜合經(jīng)營類別經(jīng)營類別綜合經(jīng)營類別經(jīng)營類別綜合分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割面積分割面積10100 m2分割面積分割面積10100 m2分割面積分割面積10100 m

44、2分割面積分割面積10100 m2空置情況空置情況空置率3陽光都會調查表陽光都會調查表名名 稱稱陽光都會廣場陽光都會廣場所屬商圈所屬商圈次天河區(qū) cbd地理位置地理位置天河區(qū)石牌東路商業(yè)類型商業(yè)類型綜合性商鋪發(fā)展商發(fā)展商廣州建圖房產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中代理商代理商營業(yè)面積營業(yè)面積10 萬平方米層數(shù)層高層數(shù)層高三層商鋪，其余為住宅裝修標準裝修標準一般硬件設施硬件設施附近的摩登百貨、好又多商場等臨街臨街售價售價7.5萬元 /m2一層售價一層售價5萬元 /m2二層售價二層售價3萬元 /m2四層售價四層售價 一層租金一層租金二層租金二層租金三層租金三層租金四層租金四層租金經(jīng)營類別經(jīng)營類別未知

45、經(jīng)營類別經(jīng)營類別未知經(jīng)營類別經(jīng)營類別未知經(jīng)營類別經(jīng)營類別未知分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割形式分割形式獨立分割面積分割面積1040 m2分割面積分割面積1040m2分割面積分割面積1040m2分割面積分割面積1040m2空置情況空置情況單位一經(jīng)推出就售磬；二、土地價值分析二、土地價值分析1、土地個別因素分析、土地個別因素分析a、地理位置、地理位置該項目位于廣州市天河區(qū)天河南二路，南接天河南二街，西隔體育東路，與正佳廣場相鄰，地塊北側為在建的“新國際廣場（寫字樓） ” ；本項目所在地本項目所在地 b、地塊現(xiàn)狀、地塊現(xiàn)狀該項目為商圈改造項目，是廣州市交通基礎設施建

46、設的重點工程之一，現(xiàn)為天河南公交總站，擁有 9 條公交線路和 2 條旅游公交線路；項目周邊商業(yè)配套成熟，商業(yè)氣息濃厚；c、周邊環(huán)境、周邊環(huán)境該地塊西臨正佳廣場，南接供電大廈，北側有在建項目（新國際）商業(yè)用地，東臨萬佳百貨正在興建的正在興建的“新國際新國際”另外與天河城廣場毗鄰；外圈還有廣州電腦城、廣州東站、廣州書城、天河體育中心綜合評述：綜合評述：該地塊及其周邊用地為 cbd 及配套用地區(qū)各項開發(fā)項目及配套項目設施完善。從大的周邊環(huán)境來說，有天河城廣場、萬佳百貨、正佳廣場、廣州書城、天河體育中心、廣州東站形成的正佳廣場正佳廣場位于豐興大廈裙樓位于豐興大廈裙樓“華潤萬佳華潤萬佳”百貨百貨成熟 c

47、bd 中央商圈環(huán)境。d、城市規(guī)劃、城市規(guī)劃根據(jù)廣州市交通基礎設施建設，本安適于位于天河區(qū)天河南二路的城市建設用地，總用地面約 18800；根據(jù)廣州交通基礎設施建設規(guī)劃，將此區(qū)域定位成為集辦公，零售，金融貿易，信息產(chǎn)業(yè)及管理綜合區(qū)域；本片區(qū)內各地塊土地利用性質主要包括道路廣場用地、公交站場及其配套用地，商業(yè)性公共設施用地及市政公用設施用地?，F(xiàn)時天河南公交總站現(xiàn)時天河南公交總站廣場廣場e、地塊的規(guī)劃設計要點、地塊的規(guī)劃設計要點建設用地面積：18800 平方米總建筑面積：70132 平方米公交站場建筑面積：1423 平方米辦公大樓建筑面積：54060 平方米公用建筑面積：712 平方米建筑容積率3.

48、46綠化率：302、土地優(yōu)劣勢分析、土地優(yōu)劣勢分析本項目本項目 swot 綜合分析表綜合分析表優(yōu)勢（優(yōu)勢（strength）劣勢（劣勢（weakness）1.項目所在地人氣相對來說不旺；1.位于天河區(qū) cbd 中心位置，具有其他公交總站無法比擬的天生優(yōu)勢2.項目臨北的“新國際”的施工進度和定位不明朗；2.政府大力支持項目之一，不存在土地價格；3.旁邊的“供電”大廈，入夜后是一個巨大的“明亮坐標” ，標志性強。3.項目所在地并非主干道，而且道路相對來說窄小。機會（機會（opportunity）威脅（威脅（threat）1.天河商業(yè)圈帶來的龐大的消費群體；1.天河區(qū)成熟的商業(yè)圈和即將開始營業(yè)的正佳

49、廣場對本項目的商業(yè)是一個沖擊；2.政府用地，所以相對來說開發(fā)成本較低，有機會形成價格優(yōu)勢。2.有關部門能否保證本項目的順利開發(fā)及正常經(jīng)營。3、項目發(fā)展建議、項目發(fā)展建議a、開發(fā)物業(yè)類型、開發(fā)物業(yè)類型從產(chǎn)業(yè)結構分析從產(chǎn)業(yè)結構分析該規(guī)劃方案考慮到該區(qū)域現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結構，將該區(qū)域定位為公交站配套產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要產(chǎn)業(yè)結構為公交站服務配套設施及汽車產(chǎn)業(yè)為主導的大型汽車百貨商場，公交產(chǎn)業(yè)類型為三類：b、公交營運調度樞杻、公交營運調度樞杻以廣州最新交通統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，廣州公交站場總缺口超過 50 萬平方米。據(jù)有關媒體報道，廣州市交委準備在 10 年內建設 73 個公交樞紐站場，現(xiàn)已制定了相應的調整建設方案，著手對全

50、市公交站場進行大調整，建成后的公交調度樞紐，總面積將達到 150 萬平方米，基本可滿足現(xiàn)在廣州市交通發(fā)展規(guī)劃需要。 公交營運調度樞紐就是一座集現(xiàn)代化運營調度、多條公共汽車線路中轉、汽車百貨零售業(yè)、寫字樓為一體的現(xiàn)代化公共交通樞紐中心。公交樞紐工程建成后，將為天河區(qū)的交通提供有序的分流方式。建成后將安排公交到發(fā)線路 11 條。該樞紐站總建筑面積近 7 萬平方米（包括辦公寫字樓、商業(yè)裙樓等） ，可為社會車輛提供足量的停車泊位。其中地上建筑有 lpg 加油站，寫字樓等，商業(yè)裙樓主要為汽車配套服務區(qū)。公交營運調度樞紐將實現(xiàn)換乘和人車分流。全部交通樞紐功能占地上地下兩層，地下一層為公交樞紐的換乘大廳，地

51、上一層則是公交車的地上編組站。c、汽車配套服務業(yè)、汽車配套服務業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型、技術密集型的產(chǎn)業(yè)，具有高度的集中性。汽車配套服務產(chǎn)業(yè)就是優(yōu)化汽車配套服務體系，逐步與客戶、經(jīng)銷商、供應商等建立新型業(yè)務關系，合理、有效地利用資源，更好地為汽車消費者提供全方位服務，建立與國際接軌的營銷體系與配套網(wǎng)絡。重點投資建立具備新車銷售、舊車回收、維修服務、零配件供應及信息反饋職能的汽車品牌店；集采購、營銷、服務、信息等為一體的汽車產(chǎn)業(yè)鏈；具備中轉、運輸、管理職能的配套服務體系。還為客戶提供相應的售后服務，如汽車維修、汽車救援、維修期間提供代用車及汽車租賃等一系列增值配套服務。d、辦公寫字樓租賃、辦公

52、寫字樓租賃目前該區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀為商業(yè)類服務經(jīng)濟結構作為主導產(chǎn)業(yè)，該土地再利用性質為公共交通基礎設施改造用地?？紤]到目前的狀況，擬建一個集現(xiàn)代化公交運營調度，多條公共汽車線路中轉,汽車百貨，辦公寫字樓為一體的現(xiàn)代化公共交通樞杻中心。將該區(qū)域重新規(guī)劃為公交綜合服務功能的產(chǎn)業(yè)模式，是充分改變目前公交站場滯后，公交運用調度效率低下狀況的有效途徑。從土地使用分析從土地使用分析該土地使用面積為 18800 平方米，有兩面臨街，地塊呈長方形分布。總建筑面積 70132 平方米，容積率 3.46，是較高密度區(qū)域。對于公交站服務產(chǎn)業(yè)來說，建造大型公交物業(yè)配套是其考慮的主要原因。該地域地段位置適合安排公交車，汽車保

53、修、加油、停車、洗車等服務流水作業(yè)線，以及辦公，商業(yè)等項目功能。特別是該地塊西側臨街有投資逾 40 億元的超大型 shopping mall（正佳廣場）商業(yè)輻射,由此現(xiàn)狀分析，在整個規(guī)劃改造時圍繞西北部商業(yè)中心做擴散方式均勻排列。4、優(yōu)選方案進行項目投資概算（不含地價）、優(yōu)選方案進行項目投資概算（不含地價）a、綜合項目建筑成本估算、綜合項目建筑成本估算a.寫字樓建筑成本寫字樓建筑成本序號序號項目項目單價（元單價（元/）建筑面積（建筑面積（）總價（元）總價（元）a前期費用80540604,324,800b勘查設計60540603,243,600c建筑安裝c1基礎土石方1854060973,080

54、c2樁基礎120540606,487,200c3主體工程12005406064,872,000c4水電安裝120540606,487,200c5消防60540603,243,600c6人防30540601,621,800c7公共裝修部分4005406021,624,000c8其他設備1054060540,600d城市公配基金100540605,406,000e市政改造費5005406027,030,000f管理費(a+b+c+d+e+)3%4,375,616.4g不可預見費用(a+b+c+d+e+f)5%7,511,474.8總價總價157,740,971b.商業(yè)建筑成本計算表商業(yè)建筑成本計算

55、表序號序號項目項目單價（元單價（元/）建筑面積（建筑面積（）總價（元）總價（元）a前期費用805936474,880b勘查設計605936356,160c建筑安裝c1基礎土石方185936106,848c2樁基礎1205936712,320c3主體工程120059367,123,200c4水電安裝1205936712,320c5消防605936356,160c6人防305936178,080c7公共裝修部分40059362,374,400c8其他設備10593659,360d城市公配基金1005936593,600e市政改造費50059362,968,000f管理費(a+b+c+d+e+)3%

56、480,457.44g不 可預見費(a+b+c+d+e+f)5%16,495,705.4總價總價32,991,490.84c.公交站場建筑成本：公交站場建筑成本：1423300 元元/=426,900 元元d.公用建筑成本：公用建筑成本：712100 元元/=71,200 元元b、財務費用、財務費用財務費用（不含土地價款的利息）按正常的開發(fā)速度，項目可在 2 年的時間內完成改造及招商租賃，假設建筑成本在開發(fā)期內均勻投入，按開發(fā)期均勻投入，按開發(fā)期的一半計算利息，則建筑成本的利息額為：（32,991,490+157,740,971+426,900+71,200）820.515,298,444 元

57、元c、管理費用、管理費用指項目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項目管理費用。由于地塊為政府公共交通基礎設施改造項目，故土地成本的管理費用忽略不計，管理費用按建筑成本的 3%計算：（32,991,490+157,740,971）3%=5,721,973 元元d、加油站、加油站(lpg)預計投入成本：10,000,000 元（預計）e、項目開發(fā)總投資（不含地價）、項目開發(fā)總投資（不含地價）項目開發(fā)的總投資額（不含地價款及其利息）為：32,991,490+157,740,971+426,900+71,200+15,298,444+5,721,973+10,000,000=222,250,978 元元按照

58、項目總建筑面積 70,132 平方米計算，開發(fā)總成本為:222,250,978 元人民幣，綜合開發(fā)成本為：3,169 元/平方米。5、項目未來租價預測、項目未來租價預測根據(jù)前期調研結果，預測月租金收入水平為租金水平（元租金水平（元/平方米平方米/月）月）租金水平（元租金水平（元/平方米平方米/月）月）項目項目保守估計保守估計樂觀估計樂觀估計商場100150寫字樓2040總計120190注：1.此表年租金不包括交付交委使用的 10000 平方米的辦公面積；2.房地產(chǎn)綜合稅率以 14%計算；3.空置率以廣州天河區(qū)附近商業(yè)寫字樓平均空置率 80%為基準。年計算稅后租金收入水平年租金水平（元）年租金水

59、平（元）年租金水平（元）年租金水平（元）項目項目保守估計保守估計樂觀估計樂觀估計商場4,900,7627,051,968寫字樓6,979,10413,958,208總計11,879,86621,010,176注：1.此表年租金不包括交付交委使用的 10000 平方米的辦公面積；2.房地產(chǎn)綜合稅率以 14%計算；3.空置率以廣州天河區(qū)附近商業(yè)寫字樓平均空置率 80%為基準。三、項目經(jīng)營策劃方案（建議案）三、項目經(jīng)營策劃方案（建議案）1、項目經(jīng)營策劃方案概述、項目經(jīng)營策劃方案概述本項目為整個天河南二路公交站綜合開發(fā)功能部分，汽車百貨商場是本項目功能盈利性項目之一，根據(jù)我司對廣州公交汽車及私家汽車調

60、研結果分析，建議在本項目商業(yè)裙樓部分開發(fā)經(jīng)營汽車百貨商場。本項目位于廣州市天河區(qū)天河南二路，總用地面積約 18800平方米，其中商業(yè)裙樓面積 5936 平方米。汽車百貨商場可全新導入國際先進的汽車用品大賣場經(jīng)營模式，深圳深圳“皇馬汽車百貨皇馬汽車百貨”致力汽車服務產(chǎn)業(yè)消費終端市場的拓展，與廣大汽車用品生產(chǎn)商攜手共創(chuàng)新型銷售與服務的商業(yè)平臺，不斷滿足廣州汽車市場日趨多元化、個性化、時尚化的消費需求。2、物業(yè)定位、物業(yè)定位“一站式一站式”大型汽車用品及公交汽車配套服務專業(yè)商場大型汽車用品及公交汽車配套服務專業(yè)商場一一 站站 式式是指從汽車消費客戶將車鑰匙交給工作人員開始，一直到工作人員再將車鑰匙交