沈陽于洪區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告39p

1、沈陽市于洪區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告沈陽市于洪區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告20112011年年8 8月月2727日日目目 錄錄一一 、沈陽市概況、沈陽市概況二、于洪在沈陽二、于洪在沈陽三、沈陽市房地產(chǎn)概況三、沈陽市房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 （一）于洪新城（一）于洪新城 （二）丁香湖新城（二）丁香湖新城五、于洪區(qū)土地市場概況五、于洪區(qū)土地市場概況六、東方今典投資方向六、東方今典投資方向一、沈陽市概況一、沈陽市概況遼寧省政區(qū)圖遼寧省政區(qū)圖 沈陽市位于遼寧省中北部（見右圖），遼寧省省會，中國東北地區(qū)最大的中心城市，也是中國長城以北最大的城市，具有重要的經(jīng)濟和戰(zhàn)略地位。沈陽市現(xiàn)轄十區(qū)一市三

2、縣，總面積約1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，常住人口786萬。一、沈陽市概況一、沈陽市概況 沈陽市現(xiàn)有六個市區(qū)以及八個郊區(qū)及所屬郊縣（市）。 其中市區(qū)有（見右圖）：大東區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)、沈河區(qū)、鐵西區(qū)、渾南新區(qū)，郊區(qū)及所屬郊縣（市）（見右圖）：于洪區(qū)（部分市區(qū)）、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)（部分市區(qū)）、沈北新區(qū)（原新城子區(qū)）、新民市（縣級市）、法庫縣、康平縣、遼中縣。沈陽市行政區(qū)劃圖沈陽市行政區(qū)劃圖一、沈陽市概況一、沈陽市概況 國內(nèi)生產(chǎn)總值（國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdpgdp） 沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)展水平一直保持在全國較高位置，2010年沈陽gdp實現(xiàn)突破5000億元。2007年及2008年兩年時

3、間，該市地區(qū)生產(chǎn)總值兩年累計上漲近56%（見下圖）另外，沈陽市人均gdp增幅也保持在年增長12%左右，保持在全國前列。 沈陽人均可支配收入穩(wěn)步提高，2010年，人均可支配收入達到20541元（北京2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到29073元），居民的消費能力將進一步增強。一、沈陽市概況一、沈陽市概況 人均可支配收入人均可支配收入二、于洪在沈陽二、于洪在沈陽 于洪區(qū)毗鄰母城，半環(huán)市區(qū)，區(qū)政府駐地距市政府11公里，是沈陽西部最具活力的經(jīng)濟增長板塊之一，是沈陽市工業(yè)西擴和城市外展“北進”的重要承載區(qū)域。 現(xiàn)轄區(qū)面積774 平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積96 平方公里，建成區(qū)面積34.4 平方公里。

4、全區(qū)總?cè)丝?1 萬，農(nóng)業(yè)人口25.1 萬人。2010 年，于洪區(qū)實現(xiàn)gdp 324億元，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達到19936 元，增長11.5%。二、于洪在沈陽二、于洪在沈陽 于洪區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略：工業(yè)立區(qū)、對外開放、和諧發(fā)展。目標任務(wù)：提升區(qū)域城市功能，建設(shè)沈陽新城區(qū)；拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，建設(shè)沈陽大工業(yè)區(qū)；優(yōu)化整合環(huán)境資源，建設(shè)沈陽生態(tài)景觀區(qū)。發(fā)展布局：一區(qū)、兩城、一帶。于洪區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖于洪區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖三、沈陽市房地產(chǎn)概況（三、沈陽市房地產(chǎn)概況（2006-20102006-2010） 2008年，沈陽商品房和商品住宅銷售低迷，2009年迅速復蘇，2010年小幅增長，在商品房和商品住宅方面也是量價齊

5、升，但由于國家在2010年出臺了一系列控制房價過快上漲的政策，也使得2010年沈陽樓市沒有迅速發(fā)展。三、沈陽市房地產(chǎn)概況（三、沈陽市房地產(chǎn)概況（2006-20102006-2010） 2009年經(jīng)濟復蘇以來，沈陽市商品房和商品住宅價格較為快速增長，20102010年，萬科，金地，華潤等品牌開發(fā)商紛紛開發(fā)豪宅市場，在價格方面拉年，萬科，金地，華潤等品牌開發(fā)商紛紛開發(fā)豪宅市場，在價格方面拉動了沈陽市整體價格。動了沈陽市整體價格。三、沈陽市房地產(chǎn)概況（三、沈陽市房地產(chǎn)概況（20112011年年7 7月）月）商品房供應量商品房供應量 7月份全市供應量為167.08 萬平方米，環(huán)比下降18.24%，供應

6、套數(shù)為19643 套。其中住宅供應面積為146.98萬平方米，占總供應量87.97%，商品住宅供應套數(shù)為16046套，商業(yè)用房供應面積為191109.24 平方米，占總供應量11.44%，供應套數(shù)為3157套。三、沈陽市房地產(chǎn)概況（三、沈陽市房地產(chǎn)概況（20112011年年7 7月）月）商品房供應量分布商品房供應量分布 7月沈陽各區(qū)域商品房供應量同比環(huán)比基本呈現(xiàn)下降趨勢，受不同區(qū)域可供開發(fā)土地資源所限以及樓市調(diào)控的影響，二環(huán)外各區(qū)域的商品房供應量已經(jīng)遠超老市內(nèi)五區(qū)； 環(huán)外區(qū)域商品房供應充足，適宜居住，價格合理，受到廣大購房的傾睞。尤其尤其是鐵西區(qū)和于洪區(qū)受剛性需求的影響，近期商品房供應量繼續(xù)維

7、持高位態(tài)勢。是鐵西區(qū)和于洪區(qū)受剛性需求的影響，近期商品房供應量繼續(xù)維持高位態(tài)勢。三、沈陽市房地產(chǎn)概況（三、沈陽市房地產(chǎn)概況（20112011年年7 7月）月）住宅供應量分布住宅供應量分布 7月份商品住宅供應量最大的是沈北新區(qū)，為44.52萬平，環(huán)比持續(xù)上升，于洪區(qū)緊跟其后，這兩個面積大區(qū)土地資源豐富，均以剛性需求為主導，尤其是于洪區(qū)，樓盤基本分布在二環(huán)和三環(huán)之間，項目體量較大，而二環(huán)內(nèi)受到政策的打壓，從于洪區(qū)、蘇家屯以及沈北區(qū)的住宅供應量可以看出，開發(fā)商將拿地目標轉(zhuǎn)移到二環(huán)至三環(huán)乃至三環(huán)以外地區(qū)。三、沈陽市房地產(chǎn)概況（三、沈陽市房地產(chǎn)概況（20112011年年7 7月）月）商品房成交量商品房成

8、交量 7月商品房共成交142.18 萬平方米，成交量環(huán)比上升14.54%，同比上升8.49%，成交套數(shù)為15699套，近期，國家采取一系列調(diào)控房價的措施，包括限購令的推出以及銀行信貸緊縮、提高貸款利息，加強對樓市的進一步調(diào)控。從近幾個月的成交情況來看，沈陽的商品房還處于剛性需從近幾個月的成交情況來看，沈陽的商品房還處于剛性需求為主導的市場格局，成交量基本維持在每個月求為主導的市場格局，成交量基本維持在每個月100100萬平的高位態(tài)勢。萬平的高位態(tài)勢。從表中可以看出，今年的成交量較比去年同期有大幅提升，人們對商品房的需求還在持續(xù)增加，對沈陽樓市的上升空間有一定預期。三、沈陽市房地產(chǎn)概況（三、沈陽

9、市房地產(chǎn)概況（20112011年年7 7月）月）商品房成交分布商品房成交分布 本月二環(huán)外各區(qū)域依然是商品房成交的主力區(qū)域，其中于洪區(qū)、鐵西區(qū)受剛性需求的導向，商品房成交量繼續(xù)維持高位態(tài)勢。渾南新區(qū)、蘇家屯區(qū)、長白島地區(qū)受到發(fā)展大渾南、全運會以及政府南遷等利好政策影響，商品房成交量持續(xù)放量走高，另外本區(qū)域不受限購令影響，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃合理，環(huán)境適宜居住，受到廣大購房者的傾睞，保證了區(qū)域商品房成交量的走高。市內(nèi)五區(qū)由于商品房供應量有限，受到限購令市內(nèi)五區(qū)由于商品房供應量有限，受到限購令影響，成交量繼續(xù)萎縮。影響，成交量繼續(xù)萎縮。三、沈陽市房地產(chǎn)概況（三、沈陽市房地產(chǎn)概況（20112011年年7 7月

10、）月）住宅住宅 7月鐵西區(qū)和于洪區(qū)繼續(xù)位于商品住宅成交前兩位，各占成交比例的22%和17%，這兩個區(qū)域均為剛性需求的首選區(qū)域，區(qū)域成熟度高，發(fā)展進程快，逐步發(fā)展為人口居住大區(qū)。二環(huán)內(nèi)各區(qū)域新項目較少，在售樓盤多處于中尾盤銷售期間，住宅成交量進一步萎縮。三、沈陽市房地產(chǎn)市場小結(jié)三、沈陽市房地產(chǎn)市場小結(jié)n價格方面：目前，沈陽市住宅綜合銷售均價為6000元/;較2010年底上漲1000元/，月銷售套數(shù)在13000-15000套，戶均面積為91，月銷售面積在130萬方左右，月銷售額80-100億元。n區(qū)域情況：不管是供應還是成交，鐵西、于洪于洪、東陵、蘇家屯與沈北新區(qū)在所有區(qū)縣當中排名靠前；由于區(qū)域自

11、身土地存量巨大，政府又以土地為導向，土地價格較便宜，因此該地區(qū)吸引大量開發(fā)商競相拿地，房地產(chǎn)發(fā)展較核心區(qū)域發(fā)展迅猛；沈陽市二環(huán)以內(nèi)為限購區(qū)域，因此二環(huán)外區(qū)域為目前住宅供應和銷售的熱點區(qū)域。三、沈陽市房地產(chǎn)市場小結(jié)三、沈陽市房地產(chǎn)市場小結(jié)n客戶來源：國企改革讓沈陽在房地產(chǎn)發(fā)展早期的經(jīng)濟重心主要圍繞企業(yè)改制脫困展開，而居民可支配收入較低讓沈陽在第一輪房價炒作中“幸免于難”，所以形成了形成了沈陽以剛性需求和改善性需求為主的市場，沈陽以剛性需求和改善性需求為主的市場，由于剛需的強烈拉動，未來沈陽房地產(chǎn)將會從自身特點出發(fā)，增加中小戶型，中低價位的普通商品房有效緩解剛需。n開發(fā)和營銷方面：市場上知名開發(fā)商

12、云集，很多樓盤系出名門，但無論從產(chǎn)品設(shè)計還是景觀園林來看，并無沿襲其在北京上海深圳等一線城市的開發(fā)理念和開發(fā)經(jīng)驗，營銷人員也均為本地招聘，素質(zhì)參差不齊，服務(wù)意識和客戶意識有待提高。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 丁香湖新城和于洪新城作為于洪區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的兩個熱門區(qū)域，在產(chǎn)品和價位上都有較大差異，因此我們對這兩個區(qū)域的房地產(chǎn)市場做了重點調(diào)查分析。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況丁香湖新城概況丁香湖新城概況 丁香湖新城位于洪區(qū)的西北部，二環(huán)與三環(huán)路中間?？偯娣e23.5 平方公里。目前，沈陽東有棋盤山，南有渾河，北有七二四公園，西有丁香湖公園，使沈陽向“北方水城”再邁進一步。 近年

13、來，丁香湖地區(qū)已經(jīng)受到各大房地產(chǎn)商的關(guān)注和青睞，尤其是隨著保利、華潤和萬科三大品牌開發(fā)商的進入，丁香湖地區(qū)的發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g已受到了極大認可，而該地區(qū)作為沈城北二環(huán)邊唯一待開發(fā)地區(qū)，未來的區(qū)域價值不可估量。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 丁香湖新城概況丁香湖新城概況丁香湖實景，攝于丁香湖實景，攝于20112011年年8 8月月2626日下午日下午1818點點四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 丁香湖新城概況丁香湖新城概況丁香湖實景，攝于丁香湖實景，攝于20112011年年8 8月月2626日下午日下午1818點點四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況丁香湖新城區(qū)域丁香湖新城

14、區(qū)域項目名稱開發(fā)企業(yè)規(guī)模(萬)入市時間物業(yè)類型銷售均價（元/）2010年成交(萬)共成交(萬)未開發(fā)體量(萬)樓面地價（元/）華潤橡樹灣華潤902010.4洋房聯(lián)排高層洋房1.3萬/聯(lián)排1.6-2.3萬/高層5500-6000元/3,53.574非招拍掛保利上林灣保利602007.11多層洋房多層6000洋房700011.932.427.6非招拍掛中海城中海2802010.8多層高層聯(lián)排別墅多層6500高層5300聯(lián)排別墅1.3萬/15.715.72641207恒大城恒大872008.9高層 6500（精裝）15.740.446.6未知萬科魅力之城萬科29.22007.12高層洋房高層 700

15、0洋房 9300819.69.6未知綠地老街坊綠地302008.7高層高層 52006.518.811.2非招拍掛五彩上筑廣信6.82010.10高層高層 5700224.8非招拍掛泰華林莊園興和242010.6多層小高層多層 4000小高層36504.14.119.9非招拍掛四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 丁香湖新城樓盤個案丁香湖新城樓盤個案英倫英倫 華潤橡樹灣二期高層紅橡公館于七月底開盤，當天推出房源560套，本次開盤推出產(chǎn)品面積段為70-170平方米，戶型為一房到三房，價格區(qū)間價格區(qū)間5500-60005500-6000元元/ /平方米平方米,均價5800元/平方米，當日成交8

16、0%，我們進行調(diào)研時，正在進行集中簽約，客戶量很大，銷售人員明顯不足。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 丁香湖新城樓盤個案丁香湖新城樓盤個案華潤橡樹灣售樓部四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況丁香湖新城樓盤個案丁香湖新城樓盤個案 目前，丁香湖東側(cè)最大的一塊土地已被中鐵和萬科聯(lián)合開發(fā)，案名為：中鐵萬科香湖盛景，主要產(chǎn)品類型為花園洋房和板式觀景高層，洋房面積在155-220，精裝高層面積在90-160，精裝修高層均價未定，約為7000元/，暫定于10月份開盤，目前認籌階段。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 于洪新城于洪新城四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況于洪新城于洪新城

17、項目名稱開發(fā)企業(yè)規(guī)模(萬)入市時間物業(yè)類型銷售均價（元/）陽光100國際新城陽光1001552011.4多層,小高層,高層沿河觀景高層8000元/恒大綠洲恒大2002010.6129棟高層、27棟小高層高層6300元/碧桂園銀河城碧桂園集團652010.6高層別墅高層5000聯(lián)排別墅13000四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況于洪新城房地產(chǎn)發(fā)展歷程于洪新城房地產(chǎn)發(fā)展歷程2005年，瑞士風情小鎮(zhèn)住宅均價2900元/平方米，成為于洪新城內(nèi)率先公布價格的地產(chǎn)企業(yè)； 2006年，陽光100開盤均價達到了3500元/平方米；2007年，陽光100憑借其區(qū)域內(nèi)稀缺的河景住宅，住宅均價已經(jīng)達到了430

18、0元/平方米，而且臨河的景觀大宅最高價已經(jīng)逼近萬元；欲打造“跨越世紀的豪宅”的恒大綠洲，在2007年底時為穩(wěn)步有升的區(qū)域房價又添了一把火，起價6000元/平方米；2007年下半年，碧桂園在于洪新城開始施工；2008年，碧桂園銀河城開始推盤，并以別墅為主打，最高售價達10000/平方米； 新城內(nèi)這些大盤的升溫，讓于洪新城一下變得炙熱起來，目前較好地段（如沿著渾新城內(nèi)這些大盤的升溫，讓于洪新城一下變得炙熱起來，目前較好地段（如沿著渾河的陽光河的陽光100100）價格已達）價格已達80008000元元/ /。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 于洪新城樓盤個案于洪新城樓盤個案陽光陽光10010

19、0售樓售樓部部四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 于洪新城樓盤個案于洪新城樓盤個案恒大綠洲會所前廣場四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況 于洪新城樓盤個案于洪新城樓盤個案恒大綠洲單元門入口恒大綠洲單元門入口恒大綠洲小區(qū)景觀恒大綠洲小區(qū)景觀四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況于洪新城房地產(chǎn)市場小結(jié)于洪新城房地產(chǎn)市場小結(jié)1. 于洪新城是于洪區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，目前已進入開發(fā)商有陽光100、恒大、碧桂園、還有以宏發(fā)為代表的一些本地開發(fā)商；進入較早的開發(fā)商占據(jù)了于洪新城較好位置的地塊（目前渾河沿岸地塊已基本開發(fā)完畢），所開發(fā)項目，自05年入市以來，一直以較慢的節(jié)奏進行開發(fā)，多數(shù)在囤地

20、；2. 由于進入市場較早，開發(fā)節(jié)奏又比較慢，本版塊目前的產(chǎn)品設(shè)計相對比較落后，售價較高的碧桂園別墅，也缺乏高端項目的品質(zhì)。3. 該地區(qū)目前價格因為位置不同價格差異較大，大致在6000-8000左右。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)2008年2009年2010年銷售面積（萬）數(shù)值170.3238.9257.8同比-9.31%40.30%7.99%批準預售（萬）數(shù)值309.0287.5232.7同比-60.15%133.54%銷售均價（元/）數(shù)值413746564919同比13.68%12.54%5.65%成交土地居住建筑面積（可查到的公開土地數(shù)據(jù)）68.9萬4

21、12.8萬226.3萬于洪區(qū)房地產(chǎn)市場2010年銷售增長放緩，區(qū)域總體市場呈現(xiàn)供大于求的局面。銷售均價漲幅有所回落，上漲速度較為緩慢。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況特征特征n產(chǎn)品特點： 于洪區(qū)土地供應充沛，一直以來是多層、小高層產(chǎn)品集中的區(qū)域。區(qū)域客戶最能接受的產(chǎn)品類型是多層和板式高層產(chǎn)品，產(chǎn)品面積在80-120 左右，其次是60-80面積段產(chǎn)品，建筑密度略小，突出實用性。戶型以70-90 面積段產(chǎn)品以兩房為主，而90-120 產(chǎn)品則是以三房為主，其中最受歡迎的是80-100 大兩房和100-120 的小三房產(chǎn)品，突出居住的舒適性。n價格特點： 區(qū)域客戶可以接受的產(chǎn)品價位，別墅在1500020000 元/平米，洋房在800011000 元/平，多層產(chǎn)品在60007000 元/平，高層產(chǎn)品在50006000 元/平。產(chǎn)品總價在35-70 萬之間，其中最能接受的總價在45-60 萬之間。一直以來，于洪區(qū)整體價格上浮速度緩慢，中高檔項目價格有上漲空間。四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況四、于洪區(qū)房地產(chǎn)概況特征特征n 近幾年來，隨著國內(nèi)知名開發(fā)商入駐于洪，開發(fā)中高檔樓盤，直接提升了區(qū)域價值，加之區(qū)域內(nèi)客戶主要以剛性需求為主，故該區(qū)域的房價變化仍是保持整體向上的趨勢。相對于沈陽市市內(nèi)五區(qū)，未來