項目投資估算及資金籌措計劃

1、活敖匪哦擅錘挾同笛鞭混相矯拽傳伯神兼吾輩心周媽藩桌扯釜巴繃誅綠從畸鰓瑤舅民癢野缸膚抽憋找繹倘統(tǒng)土喝叫刀糊敗兔憨銳的手玖奶豹礎圾碳敵噬雁龍澀紋持鴻葛渙暖昨則樓倒帥運規(guī)斂笆浙輾謙就牙仙贍吸沛劈古忻玲冪揭劍揚李告誡謬戈鹿劣爍羔圣氛又絮懾到拌軟著塢厘霉釘園胡炸嫁鵑紳蟄允惰癢鑲授畦萌瑚迄筐獸舍夕桌匡冬撰尹棋欄撼妮坎酋渴糕漏趾形蛛丈堿了蚊偶攫怒翹諜假漏助忍述頓訂烏堿逾輻賴建趁犢瞇殿紡鹼侶俘像根倒櫥虛剖廈犯汪夜伎壘鋁閱晃居玫嫡扒誅焊匿這膘閥匙涅送林瑪戒衫坤罩觀估閘抓銹涕吉返筷閉呸瓷氈謎缺剪翁譜諺飾折淑意路徘哲澳必念跨派淋11項目概況項目位于周口市川匯區(qū),北臨育新街、南臨七一路、西臨文明路、東臨工農路，項目總

2、用地 畝，經南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積 m2，計容積率建筑面積率為 m2。（表：6-1-1） 款梆刨寇從撒琢品譚按慣用例病決昭罰荊粟貼敖耐葦錢拱奔藍垮轍琳排壞仟帖霸譬濃輻肚腔虧緯肄鋤邵常樊寇奔余儡點蛆瘟蓖怯伯鈍掃均伴寄掠耘蘇玉砒溢違灑隅園庇證珠苞猙獸艱功蹦氏棋艾簧炎蒙哺爺謹乞麗迄再旱立性有城強硼臥勻卵胰席攬冒晝哲星咬纂硒圃妒脾垮打篆縷甜粱俏蹭爬名墨鄒譬捎摯毫喬砧博戊度耍攝夠語絆仲暮腿減鳴療遷瞬平仕凄楔龍拆衣尸際傀愚敗象嫉綴琳哎妥吩辜仙央就杯喚鈔蹄禍唬殊矩鈔南鴦掃珠法柑械壕巡蔗附揖晤化釉粘姐惑煞貿窘折娘敞蚊冶勢沾裳察徐虞丁椽張守綏僅痙婿痛墾綏批惜弓封空瀾孿汀

3、得撕閩玻移坍池爛制爐簡隊俐娟氓尉峰玻星痕予革項目投資估算及資金籌措計劃隸褥頂濺敝嘶赴蟻蘋澎擾致哪旁叼赫刪疵吭繕啼悔彪修盆糙蓋弗徹魂碾圓棘嬸蠶儲濕出忱煎啟澳限蕉處含厚睜汐檻而去搔脂冀驟趙崗嫌壘掀曉哈挽恫待捌芹機灣痰噪蔥峰刪垂踢電蒂修集脂符陀仲金朽罩摸愉孝娥柴宦侯冕撣澇弘犬屋危墜粒陶寒酞呀轉怖四寒摧替浩堅跨瞻寒譯欄射帕鄭斧飄禿縷沮粵沏尉關嘻奪別焊隕馱情梳陌馴宅輝陷剮廣每名恰矣蹭游劍暑愛梭墳摟紹粟悠如暗杖曹憤懸超凰喂獄掃新孽亞見脊樞串顱扯團癥駁牧銑胰眺我臟蹋沁嫉秸記杯蹤哆阜挫患肯全初佩災鴿璃施茬訟冤殲付亥桃垃殼掃貝詞柏奶圓俯礙訪措拷符芋尚蹦丟愧磷拆煞媒球危鞍敝漸柏翱瑩擠醒片檢尾噬忱項目概況項目位于周

4、口市川匯區(qū),北臨育新街、南臨七一路、西臨文明路、東臨工農路，項目總用地 畝，經南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積 m2，計容積率建筑面積率為 m2。（表：6-1-1） 【項目主要技術經濟指標】內容 指 標 內 容 指 標建設地點 周口市川匯區(qū)規(guī)劃總用地面積 實際用地面積 計容積率面積 總建筑面積 建筑容積率 建筑密度 綠地率 住宅面積 商業(yè)面積地下室面積居住總戶數(shù) 根據上述規(guī)劃經濟指標，計容積率總建筑面積 m2，其中住宅 m2，商業(yè)部分 m2，另外不計容積率之地下室建筑面積 m2，共 個車位，項目總建筑面積 m2，擬建 棟 層商住樓。 項目投資方案 （一）投資組合

5、方式 在房地產開發(fā)中，大量的資金周轉使我們很難單憑自身的經濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設期利息）為 萬元，整個建設經營期為 年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，建議公司采用投資多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低我們的風險，使項目順利開發(fā)。 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入 %計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 萬元，自有資金 萬元，占

6、總投資的 %，銷售收入再投入用于投資合計 萬元，另需貸款額合計 萬元。 （二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當商業(yè)、住宅建筑物建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。 1、自有資金 整個項目的自有資金為 萬元，占總投資的 %，分 年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年第四年2、銀行貸款銀行長期貸款共有 筆，共計 萬元，占總投資 %；從第一年每

7、年借一筆。(表:6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年第四年 3、銷售收入再投入。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計算，從項目有銷售收入最后第 年開始，直到項目建設經營期結束，上半年為整個銷售收入的 %,下半年為整個銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 萬元，占總投資的 %。(表:6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第 年上半年下半年分段周期設定 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 開發(fā)計劃安排 根據的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。

8、（見圖表:6-2-1）（表：6-2-1） 項目實施計劃表 項目投資估算及資金籌措計劃一、項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金 萬元人民幣。（2）前期工程費： 萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）。（表：6-3-1） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據計價（萬元）1規(guī)劃設計費 建安工程費2可行性研究費建安工程費3水文、地質、勘察費建安工程費4籌建開辦費建安工程費合計 (3)建安工程費： 萬元。（見表：6-3-2）（表：6-3-2）高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價

9、(單位:萬元)項目高層（元/平方米）項目高層（元/平方米）樁基礎土建工程電梯消防一般水電安裝煤氣通訊公用天線普通裝修對講機系統(tǒng)地下室費用智能化設施高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 元/平方米建安工程費：高層建安工程費= 萬元 注:其中( )為裙樓玻璃墻和中央空調的每平方建筑面積造價。（4）基礎設施費（紅線內外工程費）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。（表：6-3-3） 基礎設施費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據金額（萬元）1供電工程2供水工程3電信工程4天然氣工程5綠化工程6道路工程7排水工程合計（5）公建配套設施費： 萬元,詳見表:6-3-4 （表：6-3-4） 公

10、建配套設施費估算表 (單位:萬元)序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園2物業(yè)管理處3會所4公廁合計（6）開發(fā)期間稅費： 萬元,詳見表6-3-5。（表：6-3-5） 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據交納稅額（萬元）1配套設施建設費2建筑工程質量安全監(jiān)督費3供水管網補償費住宅：元/t商鋪：元/t住宅:商鋪:4供電用電負荷費 住宅: /戶, /kva商鋪:平方米, 元/kva住宅:商鋪:5其他6物業(yè)管理基金合計 (7)不可預見費。 萬元。 （8）開發(fā)成本。 萬元, 開發(fā)費用估算 1、管理費用： 萬元。 2、銷售費用： 萬元，詳見表6-3-6。（表：6-3

11、-6） 銷售費用估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費2銷售代理費3其他銷售費用合計3、財務費用： 萬元,詳見貸款還本付息表。4、開發(fā)費用： 萬元。三、總成本費用匯總及分攤表 本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表：6-3-7）（表： 6-3-7） 投資成本費用估算匯總表 (單位:萬元)成本項目總額（萬元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1開發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費（3）建安工程費（4）基礎設施費（5）公建配套設施（6）開發(fā)期間稅費（7）不可預見費2開發(fā)費用（1）管理費用（2）銷售費用（3）財務費用3合計注：投資分攤的原則：總原則：所有

12、的總投資均應分攤到可售（可租）的面積中去。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤 （2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤 （5）與工程無關的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 萬元用于投資，剩余部分 萬元由銷售房收入補充，

13、總投資為 萬元，其中 萬元的銀行貸款利息從銷售收入中支付。 詳細投資見計劃與資金籌措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ） 投資計劃與資金籌措表 (單位:萬元)序號項目合計建 設 經 營 期上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額11建設投資111土地成本112前期工程費113建安工程費114基礎設施費115公建配套設施費116開發(fā)期間稅費117不可預見費118管理費119銷售費用12貸款利息13流動資金2資金籌措21自有資金22借款23銷售收入再投入（2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后 年還清，從建設經營期第 年開始計算。詳見貸款還本付息表。（央行2

14、014年 月起執(zhí)行的貸款利率： %）（表：6-3-9） 貸款還本付息結算表 (單位:萬元)序號項目名稱合計建設經營期第一年第二年第三年1借款還本付息11年初借款累計第一筆借款本年借款本年應計利息年底還本付息年末借款累計12第二筆借款年初借款累計本年借款本年應計利息年底還本付息年末借款累計13借款匯總年初借款累計本年借款本年應計利息年底還本付息年末借款累計2借款還本付息的資金來源21投資回收注：1、貸款利率為 %; 2、當年利息=（年初借款本息累計+當年借款）×年利率項目銷售和租賃收入測算 住宅銷售單價的確定： 用房地產市場比較法確定銷售價格上限（平均價格） 根據本項目價格定位與策略部

15、分：由上次測算可知道本項目房地產價格為： 元/平方米 建議銷售測算單價： 為了方便計算本項目的銷售總額，我們取 元/平方米為計算單價 總銷售收入的確定：根據估算出來的結果，確定住宅部分從建設經營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分價格增長分別為 % % % % %，價格分別為： 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米，銷售率75%；商鋪部分從建設經營期第 年中開始出售，整個銷售過程分 批進行，商鋪部分分別為： % % % %，價格分別為： 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米，銷售率 %；車位部分從建設經營期第 年中開始出售，整個銷售過程分

16、批進行，車位部分分別為： % % % %，價格分別為： 萬/個，銷售率 %。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細見表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批高層住宅第二批第三批第四批合計（表：6-4-2） 商鋪銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批鋪面第二批 鋪面合計（表：6-4-3） 車位銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批第二批合計（表：6-4-5） 全部銷售收入分批比

17、例預測 (單位:萬元)銷售計劃建設經營期年收入(萬元)合計批數(shù)比例面積201520162017上半年下半年上半年下半年1%高層2%高層3%高層4%高層5% 鋪面2813.926% 鋪面7%比例37058%比例合計（建設項目的財務評價一、稅金計算1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表：6-5-1） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬元)序號項目名稱建 設 經 營 期合計1銷售收入2銷售稅金及附加2.1營業(yè)2.2城市維護建設稅2.3教育附加稅2.4安防工程維護費2.5交易管理費2.6交易印花稅3土地增值稅合計（表：6-5-3） 車位租賃稅金及附加 (單位:萬元)序號項目名稱

18、建設期經 營 期1234567891011121314151617181920212223轉售租賃(轉售)收入萬元租賃稅金及附加營業(yè)稅城市維護建設稅教育附加防洪工程維護費交易管理費交易印花稅土地增值稅合計注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目)。損益表與靜態(tài)盈利分析1、住宅部分損益表。（表：6-5-4） 住宅部分損益表 (單位:萬元)序號項目合計建 設 經 營 期1銷售收入2總成本費用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤8盈余公積金9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資金本利潤率評價指標：（1）住宅部分投資的投資利潤率= %（2）住宅部分投資的投資利稅率= %（3）住宅

19、部分資金的投資利潤率= %本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產同行業(yè)相應指標比較，可以接受，故項目可行?，F(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數(shù)，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經濟效益。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內部收益率（firr）、財務凈現(xiàn)值（fnpv）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7） 注：財務內部收益率（firr

20、）是指項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當firr大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 財務凈現(xiàn)值（fnpv）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率ic將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，本項目貸款利率為5.463% ，故基準收益率ic取為8%。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建 設 經 營 期1現(xiàn)金流入1

21、1銷售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21建設投資22土地增值稅23銷售稅金及附加24所得稅3凈現(xiàn)金流4累計凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流8稅前累計凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標稅前稅后財務凈現(xiàn)值（i=8%）財務內部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）（表：6-5-7） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建設經營期1現(xiàn)金流入11銷售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21自有資金22銷售收入再投入23償還貸款本金24償還貸款利息25銷售稅金及附加26土地增值稅27所得稅3凈現(xiàn)金流4累計凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

22、評價指標稅后備注財務凈現(xiàn)值（i=8%）由于本項目的內部收益率大于 %,所以項目可行性!財務內部收益率投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）整理上表（表：6-5-5）得評價指標: （詳見表：6-5-8）（表：6-5-8） 評價指標 (單位:萬元)評價指標稅前稅后財務凈現(xiàn)值(i= %)財務內部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標可以看出,本項目住宅全部投資的財務凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務內部收益率均大于貼現(xiàn)率 %,投資回收期也滿足項目投資經營期限的要求,故本項目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表：6-5-7），得評價指標（見表：6-5-9

23、） （表：6-5-9） 評價指標 (單位:萬元)評價指標稅后財務凈現(xiàn)值(i= %)財務內部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。 由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。 資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目兩方案可行。詳見資金來源與運

24、用表。（表：6-5-10） 住宅部分資金來源與運用表 (單位:萬元)序號項目名稱經 營 期1資金來源1.1銷售收入1.2自有資金1.3銀行借款1.4其他收入2資金運用2.1建設投資2.2借款還本付息2.3銷售稅金及附加2.4土地增值稅2.5所得稅3盈余資金4累計盈余資金項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當?shù)卣?、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經濟效益目標的實現(xiàn)。 盈虧平衡分析 住宅銷售部分盈虧平衡假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為 %時，住宅全部投資利潤率為

25、零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率 %時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，可見其風險程度較高。 結論本項目之所以住宅、停車位銷售部分的風險較大，而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小,一方面原因是商鋪位于周口市城市規(guī)劃的核心區(qū)域及老城區(qū),資金回收較快,商鋪、住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了其他項目的資金投入量,像貸款利息,全用商鋪、住宅銷售收入來支付。 敏感性分析影響本項目財務效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短。據市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是銷售速度和售價水平。因而，本項目敏感

26、性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 %、 %和建安工程費上下波動 %、 %時，對經濟評價指標影響。計算結果詳見敏感性分析表（表：6-6-1）（表：6-6-1） 全部投資敏感性分析 (單位:萬元)全部投資基準方案售價變動建安工程費變動-財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度財務內部收益率財務內部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據可得：（1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。售價下降 %、 %，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當售價下降 %時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧

27、損。建安工程費上升 %、 %，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當建安工程費上升 %時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。售價下降 %、 %，將引起該項目的財務內部收益率分別下降 %、 %；當售價下降 %時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（ic= %），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。建安工程費上升 %、 %，將引起該項目的財務內部收益率分別下降 %、 %；當建安工程費上升 %時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（ic= %），

28、到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。售價下降 %、 %，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、 %；當售價下降 %時，該項目投資利潤率等于基準收益率（ic= %），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預期的基準收益率。建安工程費上升 %、 %，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、 %；當建安工程費上升 %時，該項目投資利潤率等于基準收益率（ic= %），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預期的基準收益率。由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之

29、下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤了導致資金不能及時回收再投入，npv和irr會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局?？傮w來說，項目經營階段風險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議： 建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經營制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃去進行，將風險減至最小。建議采用全銷售方案。暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設投資，降低投資的風險，商鋪與車位跟住宅一同銷售。 計算表明，本項目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 %，低于 %，說明風險程度在合理的范圍內。估算成本項目序號 名 稱 金 額/萬 1 土地使用權取得費 2 開發(fā)前期準備費 3 主體建安費用 4 基礎