4月廣東中山大龍嘉盛中山項(xiàng)目策劃溝通報(bào)告79p

1、12珠三角/中山/開(kāi)發(fā)區(qū)中山綜合環(huán)境概況 政通城興 區(qū)域環(huán)境3珠三角 “中山“不能忽視的經(jīng)濟(jì)整體4珠江三角洲，即珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州市和肇慶市，總?cè)丝?230萬(wàn)，土地總面積41698平方公里，其中建設(shè)用地（包括城市建設(shè)用地、建制鎮(zhèn)建設(shè)用地和村莊建設(shè)用地）面積6640平方公里。 中山是珠三角核心工業(yè)城市，四小龍之一珠三角地區(qū)5珠江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)最重要的特點(diǎn)是外向型經(jīng)濟(jì)1. 經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。1980年到1996年，珠江三角洲地區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增17.8%，不僅高于全省14.5%、全國(guó)9.7%的同期平均增長(zhǎng)速度，而且高于亞洲“四小龍”經(jīng)濟(jì)

2、起飛階段的平均增長(zhǎng)速度，地區(qū)的生產(chǎn)總值從1980年的80億美元急升至2005年的2321.7億美元。2. 外向型經(jīng)濟(jì)總體水平較高。珠江三角洲地區(qū)充分發(fā)揮毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢(shì)和僑胞遍及世界各地的有利條件，以國(guó)際市場(chǎng)為導(dǎo)向，以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為依托，推動(dòng)外向型經(jīng)濟(jì)高水平、快速度發(fā)展。3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理。珠江三角洲地區(qū)已經(jīng)完成了從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向重要的制造業(yè)中心的轉(zhuǎn)變，并成功實(shí)現(xiàn)了第二、第三產(chǎn)業(yè)雙重主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面聯(lián)動(dòng)發(fā)展?？傮w上看，珠江三角洲地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到工業(yè)化，再到產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。4. 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化格局基本形成。改革開(kāi)放以來(lái)，形成了以國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)為導(dǎo)向、以經(jīng)濟(jì)效益為中心、

3、以資源開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)、以種養(yǎng)業(yè)為支柱，農(nóng)工技貿(mào)一體化、產(chǎn)加銷一條龍的專業(yè)化生產(chǎn)、社會(huì)化服務(wù)、企業(yè)化管理的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式。 5. 城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)均衡發(fā)展。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著農(nóng)村工業(yè)化的發(fā)展，珠江三角洲地區(qū)加速城鎮(zhèn)化。70年代末只有幾十個(gè)城鎮(zhèn)，80年代中期增加到200個(gè)，1992年達(dá)到406個(gè)，1994年達(dá)到597個(gè)。15年增長(zhǎng)近10倍。中山、東莞兩市，只轄建制鎮(zhèn)，而沒(méi)有縣和鄉(xiāng)的建制。6. 社會(huì)流動(dòng)走向健康有序。珠江三角洲地區(qū)是全國(guó)最大的外來(lái)工聚集地?，F(xiàn)在，在該地區(qū)就業(yè)的外來(lái)務(wù)工者有數(shù)百萬(wàn)，形成了規(guī)模龐大、富有特色的外來(lái)務(wù)工人員流動(dòng)群。這種社會(huì)流動(dòng)符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的邏輯，是人力資源優(yōu)化配置的自然體現(xiàn)。經(jīng)

4、過(guò)多年的探索和努力，政府有關(guān)部門和勞務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)外來(lái)務(wù)工者的管理，已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了依法管理，使社會(huì)流動(dòng)從無(wú)序走向了有序。 珠三角經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)62008年珠三角經(jīng)歷企業(yè)倒閉潮廣東省近日宣布，全省08年1-9月企業(yè)關(guān)閉總數(shù)為7148家，關(guān)閉企業(yè)主要集中在珠三角地區(qū)，關(guān)閉企業(yè)數(shù)包括關(guān)閉、停業(yè)、歇業(yè)和搬遷。其中關(guān)閉數(shù)量較多的地市分別是東莞市1464家、中山市956家、珠海市709家、深圳市704家、汕尾市587家、佛山市526家以及潮州市432家。 受國(guó)內(nèi)外嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，關(guān)閉的企業(yè)絕大多數(shù)因規(guī)模不大、技術(shù)不高和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，沒(méi)辦法適應(yīng)形勢(shì)的變化，導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)關(guān)閉。在倒閉的企業(yè)中，大多數(shù)屬于小化肥、小鋼鐵等

5、落后產(chǎn)能中小企業(yè)，另外有相當(dāng)數(shù)量企業(yè)系因經(jīng)營(yíng)管理不善、盲目投資而倒閉。此外，還有部分中小企業(yè)因提升產(chǎn)業(yè)檔次的需要，響應(yīng)省委省政府的號(hào)召，有意識(shí)地將原有企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移升級(jí)。 中山受阻珠三角經(jīng)濟(jì)形勢(shì)7珠三角的鳳凰涅槃“十年大跨越”。珠江三角洲地區(qū)率先在全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化”。定量的描述則主要涉及到三個(gè)指標(biāo)：第一個(gè)指標(biāo)，到2020年，珠江三角洲地區(qū)生產(chǎn)總值比2007年增長(zhǎng)約2倍，達(dá)到72500億元，力爭(zhēng)趕上韓國(guó)；第二個(gè)指標(biāo)，到2020年，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到135000元（約折合19400美元），超過(guò)現(xiàn)在臺(tái)灣地區(qū)水平，實(shí)現(xiàn)從上中等收入水平向高收入國(guó)家和地區(qū)水平邁進(jìn)的目標(biāo)；第三個(gè)指標(biāo)，到2020年

6、，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到85.0%，生態(tài)環(huán)境明顯改善。中山機(jī)遇珠三角經(jīng)濟(jì)前景8“中國(guó)第一橋”港珠澳大橋?qū)⒂?016年完成通車港珠澳大橋是一座連接香港、珠海和澳門的巨大橋梁，工程建設(shè)內(nèi)容包括：港珠澳大橋主體工程、香港口岸、珠?？诎丁拈T口岸、香港接線以及珠海接線。大橋主體工程采用橋隧組合方式，大橋主體工程全長(zhǎng)約29.6公里，海底隧道長(zhǎng)約6余公里。港珠澳大橋主體建造工程于2009年12月15日開(kāi)工建設(shè)，以期于2015至2016年完成，大橋投資超700億元，約需6年建成。港珠澳大橋12月15日上午正式開(kāi)建，珠澳口岸人工島將率先動(dòng)工。 珠三角經(jīng)濟(jì)機(jī)遇9珠三角的幾何圓心、“環(huán)伶仃洋經(jīng)濟(jì)圈” 的投資洼地 中山作為

7、珠三角區(qū)域的幾何圓心 中山，將成為珠三角未來(lái)的交通樞紐。中山目前正在加大鋪設(shè)交通網(wǎng)絡(luò) 內(nèi)通外拓，全面建設(shè)“五橫六縱九加密”干線公路網(wǎng)。而港珠澳大橋貫通后，由香港開(kāi)車到珠海、中山或者澳門，只需15-20分鐘。深中通道建成后，中山至深圳只要半個(gè)小時(shí)。廣珠輕軌通車后，中山至廣州只需半個(gè)小時(shí)。中山房市 珠三角價(jià)值洼地10在深圳搜房網(wǎng)發(fā)布的6月份深圳新開(kāi)的22個(gè)樓盤中，樓盤中標(biāo)明的最低價(jià)格為每平方米“7000多元”，而均價(jià)注明在10000元以上的樓盤就占了一半。22個(gè)樓盤中關(guān)外的樓盤占了14個(gè)。合富輝煌首席分析師黎文江表示：“預(yù)計(jì)今年廣州全市十區(qū)一手住宅的均價(jià)在1萬(wàn)12萬(wàn)元平方米，中心六區(qū)為13萬(wàn)16萬(wàn)

8、元平方米?！?“現(xiàn)在東莞市區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米大都在6000元以上，好貴，飆得太快?！鄙狭藦V州日?qǐng)?bào)1月18日a19版 佛山市的房地產(chǎn)銷售在今年一季度開(kāi)始已超越廣州，排在全省的第一。2009年1月11月全市住宅均價(jià)5801元/平方米，同比增長(zhǎng)5.21%。廣東省房協(xié)發(fā)布的2010年廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書（下稱“藍(lán)皮書”）認(rèn)為，中山房市2009年“量?jī)r(jià)齊升”，商品住宅成交面積、金額均大幅度增長(zhǎng)，達(dá)歷史最高位，成交均價(jià)4394元/平方米，微升1.8。在“珠中江”一體化的大背景和城際輕軌、港珠澳大橋、深中大橋等大型基建項(xiàng)目拉動(dòng)下，2010年、2011年將出現(xiàn)新的投資增長(zhǎng)期，預(yù)測(cè)2010年年度商品住宅成交面積在55

9、0萬(wàn)元/平方米左右保持穩(wěn)定；成交均價(jià)同比增幅在1520之間，最終實(shí)現(xiàn)年度均價(jià)約5000元/平方米，其中城區(qū)增幅在2025之間保持堅(jiān)挺，最終達(dá)到5800元/平方米左右。 根據(jù)市房地產(chǎn)登記中心產(chǎn)權(quán)登記資料，珠海全年全市商品房預(yù)購(gòu)均價(jià)7912元/平方米，香洲區(qū)商品房預(yù)購(gòu)均價(jià)更是在9月份突破一萬(wàn)元，正式進(jìn)入房?jī)r(jià)的“萬(wàn)元時(shí)代”，到12月份，預(yù)購(gòu)均價(jià)已達(dá)到11686元/平方米。 中山房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)期2010年有較大升值潛力10000元/平方米以上 10000元/平方米以上 6000元/平方米以上 均價(jià)5801元/平方米均價(jià)4393元/平方米均價(jià)7912元/平方米中山房市 珠三角價(jià)值洼地11中山 被“遺忘”的

10、宜居城市12昔日“魚米之鄉(xiāng)”，今日工業(yè)化強(qiáng)市1970年代的末期，中山以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，與鄰近的港澳少有經(jīng)濟(jì)合作。1980年代后期，中山經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，與東莞、南海、順德一起，被并稱為“廣東四小虎”。20世紀(jì)末，中山市國(guó)有經(jīng)濟(jì)全面滑坡，1998年至2001年對(duì)國(guó)有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行了改革。2009年，中山市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1564.43億元，同比增長(zhǎng)10.2%，比上半年提升2.9個(gè)百分點(diǎn)。中山 發(fā)展歷程13中山市，位于珠江三角洲中部偏南的西部、北江下游出海處，北接廣州市番禺區(qū)和佛山市順德，西鄰江門市區(qū)、新會(huì)區(qū)和珠海市斗門區(qū)，東南連珠海市，東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區(qū)相望。地處“環(huán)伶仃洋經(jīng)濟(jì)圈

11、”中山 區(qū)域位置141個(gè)國(guó)家級(jí)火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)；5個(gè)街道辦事處：石岐區(qū)辦事處、東區(qū)辦事處、西區(qū)辦事處、南區(qū)辦事處、五桂山辦事處；18個(gè)鎮(zhèn)：黃圃鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)、阜沙鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、橫欄鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、板芙鎮(zhèn)、神灣鎮(zhèn)、坦洲鎮(zhèn)?？?cè)丝?40萬(wàn)。祖籍該市的海外華僑和旅居港澳臺(tái)同胞共80多萬(wàn)人。中山市下轄中山 行政區(qū)劃15中山市整體第二產(chǎn)業(yè)呈逐年下降趨勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)緩慢上升數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市信息中心 中山 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)16近年來(lái)，中山重點(diǎn)發(fā)展電子信息、紡織服裝、電氣機(jī)械、化學(xué)制品、金屬制品等支柱產(chǎn)業(yè)，并獲得了良好的gdp增長(zhǎng)。此外，珠三角地區(qū)各市的

12、人均可支配收入均在全國(guó)前列，并呈現(xiàn)繼續(xù)上升的趨勢(shì)。從中山市近三年的表現(xiàn)來(lái)看，已經(jīng)從人均18897元到了2008年的21560元。雖然排名有所下降，但仍名列全國(guó)前20名。中山人整體仍然是全國(guó)高收入，富人眾多，屬于先富起來(lái)的一批人。中山 人均收入17國(guó)企改革2005年出現(xiàn)就業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)，但2008年金融危機(jī)，全市從業(yè)人員出現(xiàn)突然下降，中山整體就業(yè)形勢(shì)受國(guó)家政策和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響很大。年末全市從業(yè)人員走勢(shì)圖年末常住人口走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市信息中心 中山 就業(yè)形勢(shì)18全市規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量逐年上升，利潤(rùn)總額也呈上升態(tài)勢(shì)，整體經(jīng)濟(jì)信心向好。規(guī)模以上企業(yè)年末數(shù)量走勢(shì)圖規(guī)模以上企業(yè)年末利潤(rùn)總額走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中山

13、市信息中心 中山 規(guī)模企業(yè)1909年中山市場(chǎng)的外向型經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響開(kāi)始顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題有待解決。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市信息中心 中山 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)20中山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年遞增，近年趨緩，但整體房屋建筑施工面積逐年下降，竣工面積也在寬幅區(qū)間內(nèi)波動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市信息中心 中山 房市情況21中山市整體房地產(chǎn)施工面積占比大，竣工面積偏少，商品房空置面積微漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市信息中心 中山 房市情況22火炬開(kāi)發(fā)區(qū) 中山，生活向東23項(xiàng)目名稱中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)辦部門國(guó)家科技部、廣東省政府和中山市政府 創(chuàng)辦年1990年開(kāi)發(fā)區(qū)定位國(guó)家級(jí)高新區(qū) 經(jīng)濟(jì)圈珠江口經(jīng)濟(jì)圈 面積 70平方公里 開(kāi)發(fā)區(qū)總?cè)丝?0萬(wàn) 周邊依

14、托人口中山251萬(wàn)，珠海145萬(wàn)，江門421萬(wàn)，順德115萬(wàn)，澳門55.7萬(wàn)企業(yè)工業(yè)企業(yè)1000多家規(guī)模以上企業(yè)500多家，世界500強(qiáng)企業(yè)近20家 城市發(fā)展支持中山市委、市政府于2005年強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)?xùn)|部沿海開(kāi)發(fā)。 發(fā)展依托“環(huán)伶仃洋經(jīng)濟(jì)圈” 發(fā)展周期國(guó)際金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)振興時(shí)代中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)，國(guó)家級(jí)高新區(qū)。國(guó)家科技部、廣東省政府和中山市政府于1990年共同創(chuàng)辦。東臨珠江口，與深圳、香港隔海相望?；鹁骈_(kāi)發(fā)區(qū) 基本情況242009年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值226.08億元，工業(yè)總產(chǎn)值900.52億元，稅收收入32.59億元，出口總值預(yù)計(jì)51.96億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量均位居全市首位。 火炬開(kāi)發(fā)區(qū) 火速

15、發(fā)展25火炬開(kāi)發(fā)區(qū) 創(chuàng)造之城 在這片面積70平方公里、總?cè)丝?0萬(wàn)的熱土上，匯聚了來(lái)自20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的知名企業(yè)，工業(yè)企業(yè)1000多家，其中規(guī)模以上企業(yè)500多家，世界500強(qiáng)企業(yè)近20家，出口創(chuàng)匯位居中國(guó)十強(qiáng)，同時(shí)擁有國(guó)家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)包裝印刷基地、中國(guó)電子中山基地、中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地、中國(guó)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化（中山）示范基地、國(guó)家火炬計(jì)劃裝備制造中山（臨海）基地，中國(guó)綠色食品產(chǎn)業(yè)基地，七塊國(guó)家級(jí)牌子居全國(guó)高新區(qū)之最。電子信息、健康醫(yī)藥、包裝印刷、化學(xué)工業(yè)、汽配工業(yè)等五大主題產(chǎn)業(yè)，以及裝備制造、節(jié)能和新能源、微電子和通訊、生物科技四大新興優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)已成為珠江口經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)一個(gè)閃光的亮點(diǎn)。

16、近年來(lái)，火炬區(qū)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，2009年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值226.08億元，工業(yè)總產(chǎn)值900.52億元，稅收收入32.59億元，出口總值預(yù)計(jì)51.96億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量均位居全市首位，且增長(zhǎng)率全部達(dá)到兩位數(shù)，其中出口和實(shí)際利用外資增設(shè)全市第一。 26火炬開(kāi)發(fā)區(qū) 科技之城 全區(qū)擁有50家高新技術(shù)企業(yè)，約占全市總數(shù)的1/4；2009年全區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值突破558億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的69.3 %以上，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的44.7%左右。 這里是廣東省科技人才基地，聚集著上萬(wàn)名來(lái)自世界各地的才智精英，擁有新型儲(chǔ)能材料研究及電子、通訊、生物、化工、包裝印刷技術(shù)等 60 多

17、個(gè)市級(jí)以上科研機(jī)構(gòu)和研發(fā)中心，共承擔(dān)國(guó)家863計(jì)劃12項(xiàng)、國(guó)家火炬計(jì)劃56項(xiàng)、國(guó)家重點(diǎn)新產(chǎn)品15項(xiàng)，創(chuàng)造了200 多個(gè)科研成果，其中半數(shù)獲得科技成果獎(jiǎng)。投資5億元建成的火炬創(chuàng)業(yè)園已成為中小型企業(yè)孵化基地、博士后工作站、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地，并逐步形成大學(xué)科技園區(qū)。先后創(chuàng)辦了株州工學(xué)院中山包裝學(xué)院、廣州外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)中山外語(yǔ)學(xué)校、中山火炬高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院。龐大的科技創(chuàng)新體系和科技創(chuàng)新平臺(tái)，為高新區(qū)的科技騰飛插上了堅(jiān)實(shí)的翅膀。 27火炬開(kāi)發(fā)區(qū) 未來(lái)之城 近年來(lái)，中山高新區(qū)從提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的角度出發(fā)，在一個(gè)40平方公里的海島上開(kāi)辟出一個(gè)堪稱珠三角“重量級(jí)”的臨海工業(yè)園。該工業(yè)園立足于搞大產(chǎn)業(yè)、大港口、大物流

18、、大規(guī)模、大發(fā)展，瞄準(zhǔn)上游產(chǎn)業(yè)，將重點(diǎn)發(fā)展裝備制造、新能源、新材料和現(xiàn)代物流業(yè)。38億元的巨型投入，萬(wàn)噸級(jí)深水碼頭的興建，2000公頃的規(guī)劃用地，將書寫中山大工業(yè)格局中濃墨重彩的一筆。當(dāng)前，開(kāi)發(fā)區(qū)正在著力開(kāi)發(fā)建設(shè)科技產(chǎn)業(yè)帶、鯉魚工業(yè)園、華南現(xiàn)代中醫(yī)藥城、逸仙微電子工業(yè)園等新興園區(qū)，大力發(fā)展裝備制造、微電子與通信設(shè)備、健康醫(yī)藥等新興優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，為新一輪的大發(fā)展積蓄力量。十一五”期間，中山高新區(qū)將全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高自主創(chuàng)新能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展；加強(qiáng)社會(huì)事業(yè)建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧園區(qū)。預(yù)計(jì)到2011年，全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到1300億元，稅收達(dá)到4

19、5億元，出口創(chuàng)匯突破80億美元，有望跨入全國(guó)高新區(qū)的前列，成為珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、科技進(jìn)步、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民安康的璀璨明珠。 282008年，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)共實(shí)現(xiàn)稅收5.44億元，比增20.75%；完成固定資產(chǎn)投資26.67億元，比增13.62%；銷售面積31.88萬(wàn)平方米，同比下降56.25%；銷售額17億元，同比下降51.83%，每平方米均價(jià)（含別墅、商業(yè)地產(chǎn)）5332元，比增10.09%；施工面積153萬(wàn)平方米，比2007年略有增長(zhǎng)；竣工面積38.74萬(wàn)平方米，同比下降30.05%；空置面積19.02萬(wàn)平方米，比去年同期下降26.79%，凈減少6.96萬(wàn)平方米。08年火炬開(kāi)發(fā)區(qū)房

20、地產(chǎn)逆市而上，欣欣向榮09年市場(chǎng)銷售回暖，但空置率急劇上升2009年1-11月，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)完成投資11.59億元，同比下降54.32%；銷售面積45.41萬(wàn)平方米，比增75.13%；銷售額21.35億元，比增55.21%；空置面積51.63萬(wàn)平方米。火炬開(kāi)發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)情況29中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后30本體分析/競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析 此城漸紅 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)31本體分析321占地面積（平米）6.215 萬(wàn)2總建筑面積(平米)27.45萬(wàn)3住宅占地（平米）4.23萬(wàn)4住宅建面（平米）19.86萬(wàn)5容積率3.56建筑高度住宅主體將近100米規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目概況33戶型面積所占面積（萬(wàn)

21、）面積占比戶數(shù)戶數(shù)占比小于1006.814934.3%75641.72%101-1309.755449.10%81645.03%130以上3.298216.60%24013.25%戶型配比項(xiàng)目概況34項(xiàng)目四至東側(cè)為逸仙工業(yè)園區(qū)，西側(cè)東陽(yáng)路，東陽(yáng)路西側(cè)為中山市外語(yǔ)學(xué)校，基地南側(cè)為東鎮(zhèn)大道，基地北側(cè)為八公里河。35項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)域發(fā)展前景美好作為中山的重要發(fā)展新區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)既具有自身良好的發(fā)展后勁，又背靠中山整體經(jīng)濟(jì)的保障。隨著路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)展，中山投資洼地的價(jià)值將得到進(jìn)一步發(fā)掘。36項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 處于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)項(xiàng)目所在，屬于開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置。從功能設(shè)置上，屬于居住區(qū)，距離居住配套區(qū)、商業(yè)區(qū)、文娛中心中央公

22、園以及科研區(qū)都距離適中。37項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地塊方正，緊鄰天然水系項(xiàng)目地塊方正，北方有天然水系八公里河，提供自然清新的空氣外，還對(duì)項(xiàng)目水景的打造創(chuàng)造良好條件38項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 半圍合規(guī)劃，最大化減少對(duì)視在我們走訪的很多項(xiàng)目中多發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)都存在樓間距過(guò)小，產(chǎn)生對(duì)視的情況，包括凱茵新城的山坡景觀公寓。本案在樓座排布上盡量減少了對(duì)視，具有更好的私密性。39項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 大面積水景園林水系園林是南方住宅常用的模式，本案利用天然水系，打造大面積水景，并且使景觀與公共區(qū)域充分結(jié)合，具有一定的優(yōu)勢(shì)。40項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 立面具品質(zhì)感項(xiàng)目通過(guò)對(duì)屋面、墻面、門窗的不同材質(zhì)，色彩肌理的變化，形成樸實(shí)、簡(jiǎn)練的風(fēng)格。整個(gè)小區(qū)造型獨(dú)特，輕巧

23、，富于光影變化和錯(cuò)落的輪廓。41項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 建筑高度優(yōu)勢(shì)本案32層的樓高，將近100米。在目前開(kāi)發(fā)區(qū)可謂是傲視群樓的狀態(tài)。從外型上具有高樓的氣勢(shì)感；從居住上具有視野的開(kāi)闊性。42項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 自身配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目本身處于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)，兼具各種配套。小區(qū)內(nèi)部又設(shè)置將近2萬(wàn)平米的公共設(shè)施，包括幼兒園和底商?？捎行浹a(bǔ)目前周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少所造成的日常生活配套短缺。43項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)歷經(jīng)了時(shí)間的考驗(yàn)和證明，所以相信； 相信了品牌的力量和承諾，所以無(wú)憂；“開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)小區(qū)，提供滿意服務(wù)，關(guān)注業(yè)主需求，堅(jiān)持持續(xù)改進(jìn)” 大龍地產(chǎn)44項(xiàng)目劣勢(shì)盤點(diǎn)n 開(kāi)發(fā)成本較高 項(xiàng)目樓面價(jià)達(dá)到880元，相對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)（市）內(nèi)一些早期拿

24、地開(kāi)發(fā)商成本較高。n 建筑周期較長(zhǎng)，入市尚待時(shí)日，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高n 火炬建發(fā)集團(tuán)作為一級(jí)開(kāi)發(fā)商，其產(chǎn)品目前品牌度較高，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)n 以中小戶型為主，置業(yè)客群相對(duì)集中，整體氣質(zhì)或品質(zhì)難以拔升n 當(dāng)?shù)乜腿禾貏e理性的消費(fèi)特點(diǎn)，決定項(xiàng)目需增加更多的投入提升性價(jià)比n 目前中山房地產(chǎn)供應(yīng)較大，客源短缺45競(jìng)爭(zhēng)分析46中山房地產(chǎn)市場(chǎng)概述n 東區(qū)版塊n 西區(qū)版塊n 石歧區(qū)版塊n 南區(qū)版塊n 火炬開(kāi)發(fā)區(qū)版塊中山房地產(chǎn)市場(chǎng)以四城區(qū)和火炬開(kāi)發(fā)區(qū)為主要開(kāi)發(fā)版塊。47中山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊特征與本區(qū)域相關(guān)性強(qiáng)產(chǎn)品類型相似，爭(zhēng)奪市區(qū)客群未來(lái)潛力巨大，將對(duì)人群有吸納價(jià)位相對(duì)較高，相關(guān)性較弱。東區(qū)版塊西區(qū)版塊南部版塊配套客群?jiǎn)?/p>

25、從城區(qū)四個(gè)版塊來(lái)看，四版塊各有優(yōu)勢(shì)。與開(kāi)發(fā)區(qū)版塊競(jìng)爭(zhēng)最激烈的當(dāng)屬東區(qū)版塊。石歧區(qū)版塊本案關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品多層為主，兼有小高層和洋房第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，投資客群相對(duì)多商貿(mào)發(fā)達(dá)，配套齊全，交通便利多小高層與別墅成熟的社區(qū)，商業(yè)配套完善高端人群，改善型居住需求為主。老工業(yè)區(qū)，私營(yíng)企業(yè)主較多普通住宅為主交通便利，配套相對(duì)較差高層普通住宅商業(yè)配套與教育都很完善公務(wù)員與工業(yè)企業(yè)員工較多48尚 城實(shí)地璟湖城遠(yuǎn)洋城世紀(jì)新城萬(wàn)科城市風(fēng)景凱茵新城碧雅居第五大道健康花城群英華庭本案合生帝景苑競(jìng)品項(xiàng)目概況49項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑面積（）容積率均價(jià)（元/平方米）主力戶型（）群英華庭普宅23萬(wàn)3.54800140-160第五大道普

26、宅41萬(wàn)3.73430096-127健康花城普宅75萬(wàn)2.14200120-146尚城普宅、別墅35萬(wàn)1.5490089-140璟湖城普宅28.9萬(wàn)2.38560072-113遠(yuǎn)洋城普宅、別墅150萬(wàn)1.15800125-180；116-140萬(wàn)科城市風(fēng)景普宅52萬(wàn)1.494500-480086-103世紀(jì)新城普宅、別墅150萬(wàn)1.4600093-140，230競(jìng)品項(xiàng)目概況產(chǎn)品類型：普通住宅；主力戶型：集中在90-140平方米；銷售價(jià)格：均價(jià)集中在4000-6000元/平米之間。50群英華庭 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目位置：火炬區(qū)世紀(jì)大道n 總建筑面：23萬(wàn)n 容積率：3.5n 綠化率：40%n 產(chǎn)品類

27、型：19-26高層（層）n 開(kāi)發(fā)周期：共三棟樓，目前在售n 主力戶型：140-160n 均價(jià)：4800元/平米n 開(kāi)發(fā)商：中山火炬區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展總公司 配套資源：環(huán)抱得能湖公園，緊鄰國(guó)際會(huì)展中心、世紀(jì)廣場(chǎng)、國(guó)賓大酒店等核心區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，同時(shí)小區(qū)內(nèi)有會(huì)所、商業(yè)街、圖書館等。作為建發(fā)傾力打造的高端產(chǎn)品，占據(jù)核心區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，同時(shí)戶型舒適，但所剩不多，不構(gòu)成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。51群英華庭 銷售、客群及推廣情況項(xiàng)目在中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布網(wǎng)上無(wú)法查得相關(guān)銷售信息，所以近期的銷售情況不得而知。據(jù)其他途徑，該項(xiàng)目去年銷售情況良好。目前只剩下30套房子，且戶型偏大，多為200平米以上房源。該項(xiàng)目2005年取得銷售許可

28、證，5年銷售20萬(wàn)平米，銷售速度較慢。這與該產(chǎn)品定位高端有很大關(guān)系?？腿杭巴茝V表現(xiàn)：項(xiàng)目客群為：開(kāi)發(fā)區(qū)中高層管理人員、外語(yǔ)學(xué)院老師、中山市區(qū)以及鎮(zhèn)上的私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員，多用于自住。部分來(lái)自珠三角等外地，自住和投資兼有。推廣渠道廣泛：報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶型大牌、道旗項(xiàng)目雖然所剩房源不多，但因其配套更成熟、產(chǎn)品更高端，二手房會(huì)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)與本案形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。銷售情況52第5大道 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目位置： 開(kāi)發(fā)區(qū) 國(guó)際會(huì)展中心旁n 總建筑面：45萬(wàn)n 容積率：3.73n 綠化率：45%n 產(chǎn)品類型：高層（16層）n 開(kāi)發(fā)周期：加州陽(yáng)光二期n 開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年5月n 主力戶型：90-130n 均

29、價(jià)：預(yù)計(jì)4300元/平米n 開(kāi)發(fā)商：中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司 賣點(diǎn)：入戶花園、超大陽(yáng)臺(tái)，加州步行街園林：5萬(wàn)平米加州園林，6000平米的平臺(tái)花園。配套資源：科技新城配套以及自身的加州商業(yè)街不足：多為一梯三戶，相對(duì)密度較大。項(xiàng)目外立面略顯簡(jiǎn)陋，色彩搭配品質(zhì)感較弱。項(xiàng)目一期基本售罄，社區(qū)氛圍成熟，生活便利程度優(yōu)于本案。存量戶型面積與本案類似，將形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。53第5大道 銷售、客群及推廣情況本次推出共有8棟16層高的300余套單位，面積分別為90130平方米的兩房至四房單位。其中兩棟更包含了超過(guò)200平方米的復(fù)式單位。 客群及推廣表現(xiàn)：項(xiàng)目一期加州陽(yáng)光客群以開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)、中高管以及周邊鎮(zhèn)區(qū)改善

30、型需求為主，占總數(shù)的65%，20%來(lái)自中山市自住人群，少部分來(lái)自市區(qū)和其他地方的投資客。推廣與整個(gè)科技新城綁定，主要以報(bào)紙、電視和網(wǎng)絡(luò)、戶外和道旗。項(xiàng)目后期尚有大量余量，因此會(huì)與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)，本案可研究該項(xiàng)目在推盤方面的技巧。銷售情況54健康花城 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目位置：火炬區(qū)康樂(lè)大道30號(hào)n 總建筑面：75萬(wàn)n 容積率：2.10n 綠化率：75%n 產(chǎn)品類型：一期高層（9-18層），二期高層（18層）n 開(kāi)發(fā)周期：二期第一組團(tuán)已近尾盤，第二組團(tuán)即將入市n 開(kāi)盤時(shí)間：一期03年；二期2007年11月n 主力戶型：120-146n 均價(jià)：4200元/平米n 開(kāi)發(fā)商：中山市宇宏住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公

31、司賣點(diǎn)：緊湊型4房，為三代同堂者打造。園林：多層次植被打造高綠化率的水景園林。配套資源： 3000平方米的運(yùn)動(dòng)會(huì)所和8000平方米的社區(qū)商業(yè)配套，2000平方米的雙語(yǔ)幼兒園。不足：樓間距小，對(duì)視嚴(yán)重，私密性稍差。樓盤外立面顯得有點(diǎn)陳舊。項(xiàng)目一期已經(jīng)入住，社區(qū)氛圍成熟，生活便利程度優(yōu)于本案。存量戶型面積與本案類似，具有競(jìng)爭(zhēng)。55健康花城 銷售、客群及推廣情況項(xiàng)目一期推盤13棟，共20售罄。2007年3月推出二期6棟， 目前可售為102套，月均成交37套?？腿杭巴茝V表現(xiàn)：項(xiàng)目二期客群75%屬于自住，主要來(lái)自于開(kāi)發(fā)區(qū)中高管和外語(yǔ)學(xué)院老師，周邊私營(yíng)企業(yè)主，多為自住或者給老人住。25%用于投資，人群來(lái)自

32、中山市和珠三角其他城市。推廣較少，主要靠報(bào)紙、電視和朋友介紹。項(xiàng)目一二期體量已成規(guī)模，后期產(chǎn)品占地已經(jīng)不多，因此容積率會(huì)相應(yīng)提高。戶型跟本案將產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。銷售情況預(yù)售證號(hào)批準(zhǔn)日期批準(zhǔn)套數(shù)待售套數(shù)中建房（預(yù)）字第2008224號(hào) 2008-09-10 709 85 中建房（預(yù)）字第2007278號(hào) 2007-11-09 218 17 一期二期56尚城 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目位置：火炬區(qū)孫文東路n 總建筑面：35萬(wàn)n 容積率：1.5n 綠化率：42%n 產(chǎn)品類型：多層、小高層、聯(lián)排別墅n 開(kāi)發(fā)周期：二期n 開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年5月n 主力戶型：110-140n 均價(jià)：4800-5000元/平米n 開(kāi)發(fā)

33、商：中山鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賣點(diǎn)：低密住宅，原生生態(tài)園林，坡地地形。園林：30000m原生山野及8000m原生銀合歡叢林，并保留了原有的自然湖、井、大量珍貴樹(shù)木。配套資源：三層運(yùn)動(dòng)會(huì)所，1500游泳池。不足：簡(jiǎn)歐立面顯舊，不受當(dāng)?shù)叵M(fèi)者歡迎。此外位置近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，配套相對(duì)低端。項(xiàng)目介于市區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)之間，產(chǎn)品低密，戶型稍大，可直接截留一部分城里優(yōu)質(zhì)客戶。57尚城 銷售、客群及推廣情況項(xiàng)目一期目前90平米和100平米的戶型已經(jīng)基本售罄，僅余部分140平米大戶型。二期將于5月份開(kāi)盤，目前正在蓄客當(dāng)中。 推出戶型面積區(qū)間為104-140平米。月均銷售速度僅為8套?？腿杭巴茝V表現(xiàn)：項(xiàng)目客戶多為自住所用，

34、一部分來(lái)自周邊鎮(zhèn)上的企業(yè)主，一部分來(lái)自市內(nèi)公務(wù)員和企業(yè)中高層員工。投資客主要來(lái)自廣州以及珠江、江門等城市。推廣目前主要是道旗、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)和電視。項(xiàng)目走的是差異性路線，其自然條件和產(chǎn)品定位都有別于本案，但總體品質(zhì)上優(yōu)于本案，存在競(jìng)爭(zhēng)。銷售情況中建房（預(yù)）字第2010022號(hào) 2010-01-26 26 9 中建房（預(yù)）字第2010005號(hào) 2010-01-12 52 16 中建房（預(yù)）字第2007226號(hào) 2007-09-13 47 8 中建房（預(yù)）字第2007225號(hào) 2007-09-13 22 2 中建房（預(yù)）字第2007186號(hào) 2007-08-17 44 5 中建房（預(yù)）字第200715

35、9號(hào) 2007-07-24 44 3 中建房（預(yù)）字第2007160號(hào) 2007-07-24 24 3 中建房（預(yù)）字第2007137號(hào) 2007-06-21 24 2 中建房（預(yù)）字第2007129號(hào) 2007-06-18 19 0 58實(shí)地璟湖城 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目位置：火炬區(qū)博愛(ài)七路(麥當(dāng)勞得來(lái)速餐廳旁) n 總建筑面：28.9萬(wàn)n 容積率：2.3n 綠化率：35%n 產(chǎn)品類型：高層（25層）n 開(kāi)發(fā)周期：四期（共22棟，1764戶） 一期高層已全部售磬入住 二期高層正在發(fā)售n 開(kāi)盤時(shí)間：2010年1月16日二期開(kāi)盤n 主力戶型：70-100n 均價(jià)：5700元/平米（含1200元/簡(jiǎn)裝修

36、）n 開(kāi)發(fā)商：中山實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 賣點(diǎn)：送1200元/精裝修；低首付8萬(wàn)園林：8000湖景，巴厘島風(fēng)情設(shè)計(jì)配套資源：1700生活體驗(yàn)館；周邊名校林立；麥當(dāng)勞得來(lái)速汽車店及華潤(rùn)萬(wàn)家；三之三觀景高爾夫；緊鄰京珠高速出入口等不足：二期臨博愛(ài)路主干道受噪音污染；項(xiàng)目東北兩側(cè)為原住村民，社區(qū)周邊環(huán)境配套不足二期一期一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)緩慢，兩年半只開(kāi)發(fā)不到30%，位置要好于本案，整體產(chǎn)品品質(zhì)一般59實(shí)地璟湖城 銷售、客群及推廣情況一期地下車位項(xiàng)目一期07年11月份入市，到08年4月份基本售磬，戶型面積在110-200，共推出280套房源，月均銷售速度為56套，銷售情況較好，開(kāi)盤價(jià)格在07年底達(dá)到50

37、00元/，價(jià)格保持基本平穩(wěn)態(tài)勢(shì)；項(xiàng)目二期目前在售a2座，2010年1月17日共推出309套房源，目前已經(jīng)銷售75.4%，月均銷售速度為77套，銷售速度好于一期，重要原因在于，二期戶型面積相對(duì)較小，且打出送精裝修的旗號(hào)；客群及推廣表現(xiàn)：項(xiàng)目二期客群以開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)、市區(qū)居民用于自住的為主導(dǎo)，占總數(shù)的90%，而剩余10%來(lái)自區(qū)域以外的投資客，或者是給父母買套房以供養(yǎng)老所用。推廣主要以報(bào)紙、電視和網(wǎng)絡(luò)為主項(xiàng)目二期銷售情況較好，原因主要在于兩點(diǎn)，一是離市區(qū)較近和戶型面積偏小首付較低吸引了大量市區(qū)自住需求的客群；二是升級(jí)為小戶送精裝修的差異化產(chǎn)品，大大吸引了市場(chǎng)關(guān)注度。此項(xiàng)目后續(xù)存量較大，與本案銷售周期存在

38、一定的重疊，是區(qū)域內(nèi)與本案較強(qiáng)的競(jìng)品之一。60遠(yuǎn)洋城 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目位置：東區(qū)博愛(ài)六路博覽中心南側(cè) n 總建筑面：150萬(wàn)n 容積率：1.1n 綠化率：35%n 產(chǎn)品類型：高層住宅、別墅、商鋪、寫字樓n 開(kāi)發(fā)周期：分多期開(kāi)發(fā)（共計(jì)約1萬(wàn)戶） 東區(qū)一期別墅部分已全部售磬 東區(qū)二期以小高層和高層為主正在發(fā)售n 開(kāi)盤時(shí)間：2010年1月16日二期開(kāi)盤n 主力戶型：80-130n 均價(jià)：6800元/平米，n 開(kāi)發(fā)商：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（中山）開(kāi)發(fā)有限公司 賣點(diǎn)：150萬(wàn)平米超大體量；緊鄰中心城區(qū)和行政中心區(qū)域；遠(yuǎn)洋品牌；配套資源：10萬(wàn)平米超大商業(yè)配套；7萬(wàn)平米商務(wù)寫字樓；中山一中等名校；遠(yuǎn)洋自建博覽中心；緊

39、鄰金字山公園；對(duì)望五桂山生態(tài)環(huán)境較好不足：二期新開(kāi)部分緊鄰臨南外環(huán)主干道受噪音污染項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度較快，位置緊靠市中心，作為大盤和遠(yuǎn)洋品牌的效應(yīng)，項(xiàng)目品質(zhì)較好，市場(chǎng)口碑良好一期二期后期用地商業(yè)用地61項(xiàng)目小高層和高層住宅部分從09年2月份入市以來(lái)共計(jì)推出1766套，戶型面積在70-160之間，目前已銷售1473套，銷售率達(dá)83.4%，月均銷售速度為104套，整體銷售價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步緩慢上揚(yáng)。別墅09年9月以來(lái)共推出78套房源，戶型面積在300-600 ，目前已銷售62套，銷售率達(dá)80%目前，除前期未銷售完的余量繼續(xù)銷售外， 2010年4月2日項(xiàng)目二期加推a16區(qū)的29-32幢212套新房源，正在熱銷中

40、；遠(yuǎn)洋城 銷售、客群及推廣情況客群及推廣表現(xiàn)：該項(xiàng)目客群以中山市區(qū)居民改善和剛性自住需求為主導(dǎo)，占總數(shù)的80%以上，開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)和少量投資客為輔，占15%，剩余來(lái)自區(qū)域外的投資客，或是追隨遠(yuǎn)洋品牌的老客戶。推廣主要以戶外、報(bào)紙、電視和網(wǎng)絡(luò)為主該項(xiàng)目是目前在東區(qū)銷售情況最好，原因主要在于兩點(diǎn)，一是緊鄰市區(qū)，交通和配套均十分便利；二是遠(yuǎn)洋品牌及大盤效應(yīng)；三是生態(tài)宜居環(huán)境相對(duì)較佳。此項(xiàng)目后續(xù)存量較大，與本案銷售周期和戶型面積均存在一定的重疊，是本案競(jìng)品之一。62萬(wàn)科城市風(fēng)景 項(xiàng)目情況n 項(xiàng)目位置：南區(qū)城南一路5號(hào)n 總建筑面：52萬(wàn)n 容積率：1.49n 綠化率：30%n 產(chǎn)品類型：小高層、多層洋房n

41、 開(kāi)發(fā)周期：分六期開(kāi)發(fā)（共計(jì)5000戶） 目前正處于三期開(kāi)發(fā)中，已經(jīng)有千戶業(yè)主入住n 開(kāi)盤時(shí)間：2009年12月15日開(kāi)盤（最近一次）n 主力戶型：80-140n 均價(jià)：4500元/平米，n 開(kāi)發(fā)商：中山市萬(wàn)科地產(chǎn)有限公司 前三期從07年7月份入市以來(lái)共計(jì)推出1754套，戶型面積在70-160之間，目前已銷售1733套，銷售率達(dá)98.8%，09年月均銷售速度為66套，整體銷售價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步緩慢上揚(yáng)。目前，只剩下前三期尾盤21套在售， 預(yù)計(jì)4月底將會(huì)開(kāi)第四期；該項(xiàng)目是目前萬(wàn)科在中山的第一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)速度相對(duì)較慢。其產(chǎn)品面積與本案雖有重疊，但是區(qū)域相距甚遠(yuǎn)直面競(jìng)爭(zhēng)不大，但是也會(huì)分流一部分市區(qū)客群。賣

42、點(diǎn)：位于市區(qū)，配套齊全，英才學(xué)校，體量較大，萬(wàn)科品牌等63世紀(jì)新城 項(xiàng)目情況n 項(xiàng)目位置：沙溪鎮(zhèn)博愛(ài)一路與翠景南路交匯處n 總建筑面：150萬(wàn)n 容積率：1.4n 綠化率：44%n 產(chǎn)品類型：小高層、高層住宅、花園洋房n 開(kāi)發(fā)周期：三期（共計(jì)2000戶）n 開(kāi)盤時(shí)間：2010年2月12日開(kāi)盤（近期）n 主力戶型：80-125n 均價(jià)：5800元/平米，n 開(kāi)發(fā)商：中山雅居樂(lè)雍景園房地產(chǎn)有限公司 三期從09年9月底至今共計(jì)推出671套，戶型面積在80-125之間，目前已銷售470套，銷售率達(dá)70%，09年至今月均銷售速度為78套。賣點(diǎn)：位于市區(qū)，觀江景，體量較大，雅居樂(lè)的口碑和品牌等該項(xiàng)目是城區(qū)

43、內(nèi)占地和建面最大的一個(gè)項(xiàng)目，銷售量好，開(kāi)發(fā)速度相對(duì)較快。其產(chǎn)品面積和開(kāi)發(fā)周期與本案有一定的重疊，或?qū)?huì)分流一部分市區(qū)客群，但是區(qū)域相距甚遠(yuǎn)直面競(jìng)爭(zhēng)不大。64市場(chǎng)總結(jié)競(jìng)品月均消化量總體看，銷售最快的是遠(yuǎn)洋城，104套；開(kāi)發(fā)區(qū)最快的是璟湖城，77套。65市場(chǎng)總結(jié)競(jìng)品均價(jià)情況總體看，均價(jià)最高的世紀(jì)新城，6000元/；區(qū)域內(nèi)最高璟湖城，5600元/。66市場(chǎng)總結(jié)競(jìng)品戶型區(qū)間上圖可見(jiàn)，目前競(jìng)品的主力戶型區(qū)間為96-113平米之間，與本案交叉度極高。67市場(chǎng)總結(jié)從以上可以看出，目前區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。1、項(xiàng)目多采用現(xiàn)房開(kāi)售，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，消化速度較慢，尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，月均消化30余套。2、開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)工量比較大，供應(yīng)量較多，且戶型面積相對(duì)集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源嚴(yán)重不足。3、開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目銷售價(jià)格較市內(nèi)偏低，均價(jià)在4000-4400元/。本案能否在如此激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地？客源不足成為制約區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展和阻礙本案營(yíng)銷的核心問(wèn)題。68 區(qū)域客群分析/本體客群分析雙城生活 客群定位69區(qū)域客群分析70競(jìng)品客群現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱購(gòu)房用途來(lái)源對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可群英華庭第二居所（周末度假，給老人置業(yè)）第一居所第二居所：市區(qū)內(nèi)公務(wù)員與鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主第一居所：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)高管1.景觀2.區(qū)域3.配套第5大道初次置業(yè)改善型需求基本為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)客群，或者周邊和