培訓(xùn)課件：房產(chǎn)面積測(cè)算ppt課件

1、 房產(chǎn)面積測(cè)算1;.2第一節(jié) 概述房產(chǎn)面積測(cè)算為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供必不可少的資料；房產(chǎn)面積測(cè)算為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供必不可少的資料；同時(shí)，也為房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。同時(shí)，也為房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。 3第一節(jié) 概述一、一般規(guī)定一、一般規(guī)定（一）房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容（一）房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容房屋面積測(cè)算均指水平面積的測(cè)算。房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積測(cè)算、使用房屋面積測(cè)算均指水平面積的測(cè)算。房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積測(cè)算、使用面積測(cè)算、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算、共有建筑面積的測(cè)算與分?jǐn)?。面積測(cè)算、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)

2、算、共有建筑面積的測(cè)算與分?jǐn)偂?第一節(jié) 概述1.1.房屋的建筑面積房屋的建筑面積房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在室外樓梯等，且具備有有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.202.20米以上（含米以上（含2.202.20米，以下米，以下同）的永久性建筑。同）的永久性建筑。5第一節(jié) 概述2. 2. 房屋的套內(nèi)建筑面積房屋的套內(nèi)建筑面積 （由以下三部分組成）（由以下三部分組成）A)A)套內(nèi)使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算。一般根套內(nèi)使用

3、面積：為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算。一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計(jì)算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計(jì)入使用面積。據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計(jì)算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計(jì)入使用面積。6第一節(jié) 概述B)B)套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。種。套之間的分隔墻，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，套之間的分隔墻，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。共用墻墻體水平投影面積一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。7第一節(jié) 概述C C）

4、陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)底板水平投影面積計(jì)算，封閉的全部計(jì)算建筑面積，）陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)底板水平投影面積計(jì)算，封閉的全部計(jì)算建筑面積，不封閉的計(jì)算一半建筑面積，沒(méi)有頂蓋的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積。不封閉的計(jì)算一半建筑面積，沒(méi)有頂蓋的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積。3. 3. 房屋的共有建筑面積房屋的共有建筑面積 （由兩部分組成）（由兩部分組成）（1 1）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、8第一節(jié) 概述樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等；樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

5、以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；（2 2）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半的建筑面積。影面積一半的建筑面積。4. 4. 房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。9第一節(jié) 概述5 5、房屋共有建筑面積、房屋共有建筑面積房屋共有建筑面積系指由多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋共有建筑面積系指由多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。6 6、房屋的占地面積、房屋的占地面積房屋占地面積是指房屋底層外墻（包

6、括柱、廊、門、陽(yáng)臺(tái)）外圍水平面積。房屋占地面積是指房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽(yáng)臺(tái)）外圍水平面積。7 7、房屋用地面積、房屋用地面積房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和共用土地的分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。用的土地面積、院落用地面積和共用土地的分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。 10第一節(jié) 概述8 8、房產(chǎn)面積測(cè)算的一般要求有：、房產(chǎn)面積測(cè)算的一般要求有：房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算；房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算；各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較

7、差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；為最后結(jié)果；邊長(zhǎng)以邊長(zhǎng)以m m為單位，取至為單位，取至0.01m0.01m；面積以；面積以m2m2為單位，取至為單位，取至0.01m20.01m2；共有建筑面積分；共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)至少保留五位小數(shù)；攤系數(shù)至少保留五位小數(shù)；量距應(yīng)使用鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。量距應(yīng)使用鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。11第一節(jié) 概述二、房屋建筑面積測(cè)算基本精度二、房屋建筑面積測(cè)算基本精度房屋建筑面積測(cè)算一律以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以房屋建筑面積測(cè)算一律以中誤

8、差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以2 2倍中誤差作為房屋建倍中誤差作為房屋建筑面積測(cè)算的最大限差。我國(guó)房產(chǎn)面積的精度分為筑面積測(cè)算的最大限差。我國(guó)房產(chǎn)面積的精度分為3 3個(gè)等級(jí)，各級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)算個(gè)等級(jí)，各級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)算的限差和中誤差不得超過(guò)表的限差和中誤差不得超過(guò)表3-13-1中計(jì)算的結(jié)果。中計(jì)算的結(jié)果。 12房屋面積測(cè)算的中誤差與限差房屋面積測(cè)算的中誤差與限差 表表3-13-1房屋面積的房屋面積的精度等級(jí)精度等級(jí)房屋面積中誤差房屋面積中誤差房屋面積誤差的限差房屋面積誤差的限差一級(jí)一級(jí)0.01S+0.0003S0.01S+0.0003S0.02S+0.0006S0.02S+0.0006S二級(jí)二級(jí)0.02

9、S+0.001S0.02S+0.001S0.04S+0.002S0.04S+0.002S三級(jí)三級(jí)0.04S+0.003S0.04S+0.003S0.08S+0.006S0.08S+0.006S注：注：S S為房產(chǎn)面積，為房產(chǎn)面積，m m2 213房屋面積的限差比較房屋面積的限差比較 表表3-23-2房屋面積房屋面積m m2 2一級(jí)精度一級(jí)精度二級(jí)精度二級(jí)精度三級(jí)精度三級(jí)精度限差，限差，m m2 2相對(duì)誤差相對(duì)誤差限差，限差，m m2 2相對(duì)誤差相對(duì)誤差限差，限差，m m2 2相對(duì)誤差相對(duì)誤差80800.230.231/3481/3480.520.521/1541/1541.201.201/67

10、1/671001000.260.261/3851/3850.600.601/1671/1671.401.401/711/711201200.290.291/4141/4140.680.681/1761/1761.601.601/751/751501500.330.331/4551/4550.790.791/1901/1901.881.881/801/802002000.400.401/5001/5000.970.971/2061/2062.332.331/861/863003000.520.521/5771/5771.291.291/2331/2333.193.191/941/94100010

11、001.231.231/8131/8133.263.261/3071/3078.528.521/1171/11714第一節(jié) 概述根據(jù)根據(jù)規(guī)范規(guī)范中的規(guī)定，房屋面積的精度分為中的規(guī)定，房屋面積的精度分為3 3級(jí)，根據(jù)實(shí)踐和實(shí)際的要求，級(jí)，根據(jù)實(shí)踐和實(shí)際的要求，一般采用一般采用2 2個(gè)精度等級(jí)，即采用二級(jí)、三級(jí)精度標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)精度等級(jí)，即采用二級(jí)、三級(jí)精度標(biāo)準(zhǔn)。3-33-3表中列出了不同測(cè)算面積所允許的面積測(cè)算中誤差。表中列出了不同測(cè)算面積所允許的面積測(cè)算中誤差。有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級(jí)精度。有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級(jí)精度。對(duì)新建商品房（及以前未測(cè)算的）建

12、筑面積測(cè)算精度采用二級(jí)精度要求。對(duì)新建商品房（及以前未測(cè)算的）建筑面積測(cè)算精度采用二級(jí)精度要求。對(duì)其他房產(chǎn)建筑面積測(cè)算采用三級(jí)中誤差。對(duì)其他房產(chǎn)建筑面積測(cè)算采用三級(jí)中誤差。15測(cè)算面積所允許的面積測(cè)算測(cè)算面積所允許的面積測(cè)算中誤差中誤差 表表3-33-3面積面積2020404050506060707080809090100100150150180180200200一級(jí)一級(jí)0.050.050.080.080.090.090.100.100.100.100.110.110.120.120.130.130.170.170.190.190.200.20二級(jí)二級(jí)0.100.100.160.160.190

13、.190.210.210.230.230.250.250.280.280.300.300.400.400.450.450.480.48三級(jí)三級(jí)0.230.230.370.370.430.430.480.480.540.540.590.590.640.640.700.700.940.941.081.081.171.1716對(duì)應(yīng)于房屋面積誤差的邊長(zhǎng)測(cè)量對(duì)應(yīng)于房屋面積誤差的邊長(zhǎng)測(cè)量誤差限差誤差限差 表表3-43-4 房屋房屋面積面積的精的精度等度等級(jí)級(jí)邊長(zhǎng)測(cè)量的中誤差邊長(zhǎng)測(cè)量的中誤差m m邊長(zhǎng)測(cè)量誤差的邊長(zhǎng)測(cè)量誤差的限差限差m m限差計(jì)算舉例限差計(jì)算舉例D=D=10.0010.00D=D=22.36

14、22.36D=D=31.6231.62D=D=50.0050.00一級(jí)一級(jí) （0.007+0.0002D0.007+0.0002D）（0.014+0.0004D0.014+0.0004D）0.020.020.020.020.030.030.030.03二級(jí)二級(jí)(0.014+0.0007D)(0.014+0.0007D)(0.028+0.0014D)(0.028+0.0014D)0.040.040.060.060.070.070.100.10三級(jí)三級(jí)(0.028+0.002D)(0.028+0.002D)(0.056+0.004D)(0.056+0.004D)0.100.100.150.150.

15、180.180.260.2617不利情況下房屋面積測(cè)量中的邊長(zhǎng)不利情況下房屋面積測(cè)量中的邊長(zhǎng)測(cè)量誤差測(cè)量誤差 表表3-53-5房屋房屋面積面積的精的精度等度等級(jí)級(jí)邊長(zhǎng)測(cè)量的中誤差邊長(zhǎng)測(cè)量的中誤差m m邊長(zhǎng)測(cè)量誤差的邊長(zhǎng)測(cè)量誤差的限差限差m m限差計(jì)算舉例限差計(jì)算舉例D=D=10.0010.00D=D=22.3622.36D=D=31.6231.62D=D=50.0050.00一級(jí)一級(jí)（0.005+0.00015D0.005+0.00015D）（0.01+0.0003D0.01+0.0003D）0.010.010.020.020.020.020.030.03二級(jí)二級(jí)(0.01+0.0005D)(

16、0.01+0.0005D)(0.02+0.001D)(0.02+0.001D)0.030.030.040.040.050.050.070.07三級(jí)三級(jí)(0.02+0.0015D)(0.02+0.0015D)(0.04+0.003D)(0.04+0.003D)0.070.070.110.110.140.140.190.1918第一節(jié) 概述三、房屋建筑面積測(cè)算要求三、房屋建筑面積測(cè)算要求1 1、房屋邊長(zhǎng)丈量采用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺或手持測(cè)距儀兩次丈量結(jié)果取中數(shù)，、房屋邊長(zhǎng)丈量采用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺或手持測(cè)距儀兩次丈量結(jié)果取中數(shù)，量至厘米。量至厘米。 2 2、計(jì)算公式要正確、計(jì)算公式要正確一般規(guī)則圖形

17、外圍水平面積，可用下式表示一般規(guī)則圖形外圍水平面積，可用下式表示S=BS=BL LJ J式中：式中：S S為建筑面積（為建筑面積（m2m2）；）； B B、L L為外圍水平投影寬度和長(zhǎng)度；為外圍水平投影寬度和長(zhǎng)度； J J為折減系數(shù)（無(wú)折減系數(shù)時(shí)，為折減系數(shù)（無(wú)折減系數(shù)時(shí)，J=1J=1）。）。19第一節(jié) 概述3 3、尺寸界限要合理、尺寸界限要合理外圍尺寸不包括主墻外的藝術(shù)形體及突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝外圍尺寸不包括主墻外的藝術(shù)形體及突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。飾性的玻璃幕墻、垛、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。同一房屋需分別計(jì)算面積時(shí)，其分界墻柱應(yīng)注

18、入主建筑物內(nèi)。室外雨篷、挑陽(yáng)同一房屋需分別計(jì)算面積時(shí)，其分界墻柱應(yīng)注入主建筑物內(nèi)。室外雨篷、挑陽(yáng)臺(tái)、挑（檐）廊等，其兩側(cè)邊長(zhǎng)尺寸應(yīng)是與主體建筑分界的外墻邊線開(kāi)始計(jì)算。臺(tái)、挑（檐）廊等，其兩側(cè)邊長(zhǎng)尺寸應(yīng)是與主體建筑分界的外墻邊線開(kāi)始計(jì)算。20第一節(jié) 概述墻體厚度應(yīng)以實(shí)量為準(zhǔn)。墻體厚度應(yīng)以實(shí)量為準(zhǔn)。 墻體可分為自有墻、共有墻和借墻墻體可分為自有墻、共有墻和借墻3 3種。種。套內(nèi)使用空間的分隔墻（不與鄰戶相接的墻體）稱為自有墻。墻體面積全部套內(nèi)使用空間的分隔墻（不與鄰戶相接的墻體）稱為自有墻。墻體面積全部（100%100%）計(jì)入套內(nèi)。）計(jì)入套內(nèi)。套與套之間的分隔墻（與鄰戶相接的墻體）及套與公共樓梯間

19、、過(guò)道（走廊）之套與套之間的分隔墻（與鄰戶相接的墻體）及套與公共樓梯間、過(guò)道（走廊）之間的分隔墻以及外墻（包括兩側(cè)山墻）稱為共有墻。墻體的一半（間的分隔墻以及外墻（包括兩側(cè)山墻）稱為共有墻。墻體的一半（50%50%）計(jì)入套）計(jì)入套內(nèi)，外墻的另一半作為共用面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?nèi)，外墻的另一半作為共用面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?1第一節(jié) 概述借墻是指甲方利用乙方的墻體作為承重墻建造自己的房屋，其墻體面積則計(jì)入乙借墻是指甲方利用乙方的墻體作為承重墻建造自己的房屋，其墻體面積則計(jì)入乙方房屋建筑面積。方房屋建筑面積。 4 4、共有、共用部位要調(diào)查清楚、共有、共用部位要調(diào)查清楚共有、共用部位是指為整幢樓服務(wù)的，

20、由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有和使用的建筑面積。共有、共用部位是指為整幢樓服務(wù)的，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有和使用的建筑面積。5 5、各種面積計(jì)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作為最、各種面積計(jì)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果后結(jié)果 。最后面積以。最后面積以m2m2為單位，取至為單位，取至0.01m20.01m2。 22第一節(jié) 概述四、房屋建筑面積測(cè)算規(guī)則四、房屋建筑面積測(cè)算規(guī)則（一）計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件（一）計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件1 1、應(yīng)具有上蓋；、應(yīng)具有上蓋；2 2、應(yīng)有圍護(hù)物；、應(yīng)有圍護(hù)物；3 3、層高在、層高在2.20m2

21、.20m或或2.20m2.20m以上；以上；4 4、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；5 5、可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所；、可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所；6 6、具有明確的歸屬；、具有明確的歸屬；7 7、建筑物的構(gòu)成具有合法性。、建筑物的構(gòu)成具有合法性。23第一節(jié) 概述（二）計(jì)算全部建筑面積的范圍（二）計(jì)算全部建筑面積的范圍a. a. 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算?？偤陀?jì)算。 b b房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、及其梯間、電梯間等其高度在房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層

22、、及其梯間、電梯間等其高度在2 220m20m以上部以上部位計(jì)算建筑面積。位計(jì)算建筑面積。 c c穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在的回廊部分，層高在2 220m20m以上的，按其水平投影計(jì)算面積。以上的，按其水平投影計(jì)算面積。 24第一節(jié) 概述d d樓梯間、電梯樓梯間、電梯( (觀光梯觀光梯) )井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算。井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算。 e e房屋天面上，屬永久性建筑，層高在房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2 220m20

23、m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2 220m20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。f. f. 挑樓，全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓，全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。25第一節(jié) 概述g g屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。h. h. 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。影面積計(jì)算。i i

24、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。j j地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2 220m20m以上，按其外墻以上，按其外墻( (不包括采不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻光井、防潮層及保護(hù)墻) )外圍水平面積計(jì)算。外圍水平面積計(jì)算。26第一節(jié) 概述k k有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。算。1 1玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投

25、影面積計(jì)算。m. m. 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。n n依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的, ,按其高度在按其高度在2.20m2.20m以以上部位的外圍水平面積計(jì)算。上部位的外圍水平面積計(jì)算。27第一節(jié) 概述o o有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。 （三）計(jì)算一半建筑面積的范圍（三）計(jì)算一半建筑面積的范圍a a與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平

26、投影面積的一與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。半計(jì)算。b b獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。面積的一半計(jì)算。c c未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 28第一節(jié) 概述d d無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 e e有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。有頂蓋不封閉的永久性的架

27、空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 （四）不計(jì)算房屋面積的范圍（四）不計(jì)算房屋面積的范圍a a層高小于層高小于2.20m2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2 220m20m的地下室和半地的地下室和半地下室等。下室等。29第一節(jié) 概述b b突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。無(wú)柱雨篷等。c c房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。d d房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。e e建筑物內(nèi)

28、的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。30第一節(jié) 概述f. f. 騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。s s利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h h活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。i i獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j j與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。31第一節(jié) 概述房產(chǎn)面積測(cè)量出新

29、規(guī)房產(chǎn)面積測(cè)量出新規(guī) 建筑面積計(jì)算更明確建筑面積計(jì)算更明確建設(shè)部進(jìn)一步明確了如下幾種情況建筑面積的計(jì)算規(guī)定：建設(shè)部進(jìn)一步明確了如下幾種情況建筑面積的計(jì)算規(guī)定： 一、房屋一、房屋。計(jì)算建筑面積的房屋，其。計(jì)算建筑面積的房屋，其層高層高均應(yīng)在均應(yīng)在2.22.2米以上（包含米以上（包含2.22.2米，以米，以下相同）。下相同）。二、外墻墻體。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃二、外墻墻體。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻的厚度按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。筑面積，墻的厚度按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)

30、算。金屬金屬幕墻幕墻及其他材料及其他材料幕墻幕墻參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。32第一節(jié) 概述三、斜面結(jié)構(gòu)屋頂。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)，即坡屋頂?shù)模?、斜面結(jié)構(gòu)屋頂。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)，即坡屋頂?shù)?，層高層?.22.2米以上部位計(jì)米以上部位計(jì)算建筑面積。算建筑面積。 四、不規(guī)則圍護(hù)物。陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，四、不規(guī)則圍護(hù)物。陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。以底板水平投影計(jì)算建筑面積。五、變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮五、變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一

31、般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫均應(yīng)計(jì)算建筑面積。縫、沉降縫均應(yīng)計(jì)算建筑面積。33第一節(jié) 概述六、非垂直墻體。對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高六、非垂直墻體。對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高2.22.2米以上的部位計(jì)米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。七、樓梯下方空間。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否可以利用，均七、樓梯下方空間。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否可以利用，均不再計(jì)算建筑面積。不再計(jì)算建筑面積。34第一節(jié) 概述八、公共通道。臨街樓房、挑

32、廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否八、公共通道。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。九、兩層及兩層以上的房屋。兩層及兩層以上的九、兩層及兩層以上的房屋。兩層及兩層以上的房屋建筑房屋建筑面積均按面積均按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范范中多層中多層房屋建筑房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。35第一節(jié) 概述十、與室內(nèi)不相通的建筑。與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、廊檐的建筑，均十、與室內(nèi)不相通的建筑。與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、廊檐的建筑，均不計(jì)建筑面積。不計(jì)建筑面積。十一、

33、室外樓梯。室外樓梯的建筑面積按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。另十一、室外樓梯。室外樓梯的建筑面積按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。另外，房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于外，房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于2.22.2米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。 36第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法一、面積測(cè)算的方法與精度一、面積測(cè)算的方法與精度（一）房屋建筑面積測(cè)量工作的準(zhǔn)備（一）房屋建筑面積測(cè)量工作的準(zhǔn)備（二）房地產(chǎn)面積測(cè)算的方法（二）房地產(chǎn)面積測(cè)算的方法 面積測(cè)算的方法有很多，根據(jù)面積測(cè)算數(shù)據(jù)資料的來(lái)源，可分為解析法、實(shí)地量面積測(cè)算的方

34、法有很多，根據(jù)面積測(cè)算數(shù)據(jù)資料的來(lái)源，可分為解析法、實(shí)地量距法和圖解法三大類。房產(chǎn)面積的測(cè)算，主要采用解析法和實(shí)地量距法。距法和圖解法三大類。房產(chǎn)面積的測(cè)算，主要采用解析法和實(shí)地量距法。 37第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法1.1.坐標(biāo)解析法：坐標(biāo)解析法： 坐標(biāo)解析法是根據(jù)房屋用地界址點(diǎn)或丘邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋用地面積或丘坐標(biāo)解析法是根據(jù)房屋用地界址點(diǎn)或丘邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋用地面積或丘的面積，也包括利用房角點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋面積的方法。的面積，也包括利用房角點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋面積的方法。 2.2.實(shí)地量距法實(shí)地量距法 實(shí)地量距法是在實(shí)地使用儀器如全站儀、測(cè)距儀或卷尺丈量圖形的邊長(zhǎng)計(jì)算實(shí)地量距法是在實(shí)

35、地使用儀器如全站儀、測(cè)距儀或卷尺丈量圖形的邊長(zhǎng)計(jì)算出圖形的面積。實(shí)地量距法是目前房地產(chǎn)測(cè)量中最普遍的面積測(cè)算方法。出圖形的面積。實(shí)地量距法是目前房地產(chǎn)測(cè)量中最普遍的面積測(cè)算方法。 38第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法房屋及其用地大都是由規(guī)則幾何圖形構(gòu)成的，例如矩形、方形的房屋或房間，大房屋及其用地大都是由規(guī)則幾何圖形構(gòu)成的，例如矩形、方形的房屋或房間，大多數(shù)可以直接量取其有關(guān)邊長(zhǎng)，利用幾何基本公式很簡(jiǎn)單地計(jì)算出它們的面積。多數(shù)可以直接量取其有關(guān)邊長(zhǎng)，利用幾何基本公式很簡(jiǎn)單地計(jì)算出它們的面積。但也有一些房屋和用地的形狀比較復(fù)雜和不規(guī)則，對(duì)這些復(fù)雜的面積，一種方法但也有一些房屋和用地的形狀比較復(fù)雜和不

36、規(guī)則，對(duì)這些復(fù)雜的面積，一種方法是測(cè)定其界址點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算面積；另一種方法是將整個(gè)面積分解成若干簡(jiǎn)單的幾是測(cè)定其界址點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算面積；另一種方法是將整個(gè)面積分解成若干簡(jiǎn)單的幾何圖形，分別量取這些圖形的有關(guān)邊長(zhǎng)和角度，再計(jì)算出它們的面積。何圖形，分別量取這些圖形的有關(guān)邊長(zhǎng)和角度，再計(jì)算出它們的面積。 39第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法3.3.圖解法圖解法二、實(shí)地量距法測(cè)量邊長(zhǎng)、墻體厚度和層高二、實(shí)地量距法測(cè)量邊長(zhǎng)、墻體厚度和層高1.1.邊長(zhǎng)長(zhǎng)度測(cè)量方法邊長(zhǎng)長(zhǎng)度測(cè)量方法長(zhǎng)度測(cè)量工具一般使用鋼尺、玻璃纖維尺和手持式激光測(cè)距儀。長(zhǎng)度測(cè)量工具一般使用鋼尺、玻璃纖維尺和手持式激光測(cè)距儀。長(zhǎng)度測(cè)量時(shí)，必須進(jìn)行往

37、返測(cè)量，往返測(cè)量的差值應(yīng)小于其被測(cè)長(zhǎng)度值長(zhǎng)度測(cè)量時(shí)，必須進(jìn)行往返測(cè)量，往返測(cè)量的差值應(yīng)小于其被測(cè)長(zhǎng)度值0.05%0.05%，如所量測(cè)距離在如所量測(cè)距離在100m100m左右，往返測(cè)量的差值應(yīng)控制在小于左右，往返測(cè)量的差值應(yīng)控制在小于5cm5cm，被測(cè)長(zhǎng)度取往返，被測(cè)長(zhǎng)度取往返測(cè)量值的平均值。測(cè)量值的平均值。40第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法長(zhǎng)度測(cè)量的讀數(shù)精確到長(zhǎng)度測(cè)量的讀數(shù)精確到0.01m0.01m，如已進(jìn)行墻面裝飾的，必須減除裝飾面厚度。，如已進(jìn)行墻面裝飾的，必須減除裝飾面厚度。 2.2.墻體厚度測(cè)量方法墻體厚度測(cè)量方法用鋼卷尺或手持測(cè)距儀直接測(cè)量墻體厚度。對(duì)無(wú)法直接測(cè)量到后到的墻體，可用用鋼

38、卷尺或手持測(cè)距儀直接測(cè)量墻體厚度。對(duì)無(wú)法直接測(cè)量到后到的墻體，可用測(cè)量?jī)?nèi)、外尺寸計(jì)算差值的方法進(jìn)行間接測(cè)量。測(cè)量?jī)?nèi)、外尺寸計(jì)算差值的方法進(jìn)行間接測(cè)量。其他墻體厚度按實(shí)測(cè)值核實(shí)設(shè)計(jì)值，墻體厚度按設(shè)計(jì)值計(jì)算，實(shí)在不能明確設(shè)計(jì)其他墻體厚度按實(shí)測(cè)值核實(shí)設(shè)計(jì)值，墻體厚度按設(shè)計(jì)值計(jì)算，實(shí)在不能明確設(shè)計(jì)值的按實(shí)測(cè)值計(jì)算。值的按實(shí)測(cè)值計(jì)算。 41第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法3 3層高測(cè)量層高測(cè)量選擇樓層之間上層地板到下層地板，上陽(yáng)臺(tái)底板到下底板的垂直距離，用鋼卷尺選擇樓層之間上層地板到下層地板，上陽(yáng)臺(tái)底板到下底板的垂直距離，用鋼卷尺或手持測(cè)距儀至少取三個(gè)位置進(jìn)行測(cè)量，取三次測(cè)量結(jié)果的平均值為層高實(shí)測(cè)結(jié)或手持測(cè)

39、距儀至少取三個(gè)位置進(jìn)行測(cè)量，取三次測(cè)量結(jié)果的平均值為層高實(shí)測(cè)結(jié)果。果。4.4.套內(nèi)房屋邊長(zhǎng)測(cè)量套內(nèi)房屋邊長(zhǎng)測(cè)量測(cè)點(diǎn)一般取距地面測(cè)點(diǎn)一般取距地面1.2m1.2m0.2m0.2m的高度，在房屋的兩個(gè)長(zhǎng)邊、兩個(gè)短邊的的高度，在房屋的兩個(gè)長(zhǎng)邊、兩個(gè)短邊的1/61/6和和5/65/6位置，兩測(cè)點(diǎn)應(yīng)保持水平。房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加測(cè)點(diǎn)數(shù)。位置，兩測(cè)點(diǎn)應(yīng)保持水平。房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加測(cè)點(diǎn)數(shù)。42第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法5.5.陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)測(cè)量陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)測(cè)量陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)測(cè)量要測(cè)量欄板外沿長(zhǎng)和寬，每邊各選取兩個(gè)測(cè)量點(diǎn)。陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)測(cè)量要測(cè)量欄板外沿長(zhǎng)和寬，每邊各選取兩個(gè)測(cè)量點(diǎn)。6.6.整幢建筑物外圍尺寸測(cè)量整幢

40、建筑物外圍尺寸測(cè)量測(cè)點(diǎn)一般取建筑物外墻勒腳以上距地面測(cè)點(diǎn)一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m1.2m0.2m0.2m的高度津貼墻面的水平位置。的高度津貼墻面的水平位置。 43第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法三、非矩形房屋測(cè)量與計(jì)算公式三、非矩形房屋測(cè)量與計(jì)算公式對(duì)于非矩形的房屋面積應(yīng)采用分塊法進(jìn)行測(cè)量，分塊時(shí)原則上以分塊少、各參數(shù)對(duì)于非矩形的房屋面積應(yīng)采用分塊法進(jìn)行測(cè)量，分塊時(shí)原則上以分塊少、各參數(shù)便于直接測(cè)定為宜，先對(duì)各分塊區(qū)域進(jìn)行測(cè)量計(jì)算，得到各分塊的面積，再將各便于直接測(cè)定為宜，先對(duì)各分塊區(qū)域進(jìn)行測(cè)量計(jì)算，得到各分塊的面積，再將各分塊面積相加計(jì)算得到該形狀的建筑面積。分塊面積相加計(jì)算得到該

41、形狀的建筑面積。44第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法通常形狀可分解為矩形、梯形、三角形、扇形、弓形、圓形等，除矩形按公式通常形狀可分解為矩形、梯形、三角形、扇形、弓形、圓形等，除矩形按公式S=BS=BL LJ J計(jì)算以外，其余形狀測(cè)量方法及計(jì)算公式如下：計(jì)算以外，其余形狀測(cè)量方法及計(jì)算公式如下：1.1.梯形面積測(cè)量方法梯形面積測(cè)量方法梯形面積測(cè)量：梯形面積測(cè)量：d d、D D、H H用鋼卷尺（測(cè)距儀）測(cè)量用鋼卷尺（測(cè)距儀）測(cè)量梯形面積計(jì)算公式：梯形面積計(jì)算公式：Sd1 = (D+d)Sd1 = (D+d)H/2H/245第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法2.2.三角形面積測(cè)量方法三角形面積測(cè)量方法三角形

42、面積測(cè)量：用測(cè)距儀對(duì)三角形各邊長(zhǎng)及高度進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量高度三角形面積測(cè)量：用測(cè)距儀對(duì)三角形各邊長(zhǎng)及高度進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量高度H H時(shí)應(yīng)確時(shí)應(yīng)確保垂直性保垂直性 三角形面積計(jì)算公式：三角形面積計(jì)算公式：Sd2 = (DSd2 = (DH)/2H)/2要精確地量取高度值，必須準(zhǔn)確找到垂足點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)測(cè)量中有很大難度，為了保要精確地量取高度值，必須準(zhǔn)確找到垂足點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)測(cè)量中有很大難度，為了保證測(cè)量的高精度，一般采用三邊法，量取三角形的三條邊長(zhǎng)：證測(cè)量的高精度，一般采用三邊法，量取三角形的三條邊長(zhǎng)：Sd3 = S(S-a)(S-b)(S-c)Sd3 = S(S-a)(S-b)(S-c)其中其中S =S =（

43、a+b+ca+b+c）/2/246第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法3.3.扇形面積測(cè)量方法扇形面積測(cè)量方法扇形面積測(cè)量：測(cè)量扇形半徑扇形面積測(cè)量：測(cè)量扇形半徑R R與弦長(zhǎng)與弦長(zhǎng)D D值值 扇形面積計(jì)算公式：扇形面積計(jì)算公式：Sd4 = R2/360 = 2arcsinD/2DSd4 = R2/360 = 2arcsinD/2D4.4.弓形面積測(cè)量方法弓形面積測(cè)量方法弓形面積測(cè)量：用儀器測(cè)量弓高弓形面積測(cè)量：用儀器測(cè)量弓高H H與弦長(zhǎng)與弦長(zhǎng)L L，測(cè)量弓高時(shí)應(yīng)確保垂直性，測(cè)量弓高時(shí)應(yīng)確保垂直性 47第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法弓形面積計(jì)算公式：弓形面積計(jì)算公式：Sd5 = R2/360-(R-H)L

44、/2Sd5 = R2/360-(R-H)L/2同樣的，也可以通過(guò)三角形自由測(cè)量法來(lái)降低現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的難度。弦長(zhǎng)的兩個(gè)端點(diǎn)同樣的，也可以通過(guò)三角形自由測(cè)量法來(lái)降低現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的難度。弦長(zhǎng)的兩個(gè)端點(diǎn)是弓形的特征點(diǎn)，在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)容易找到的。是弓形的特征點(diǎn)，在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)容易找到的。Sd6 = 1/2R2(/180-sin) = /360R2-1/2LR2-(L/2)22/3LHSd6 = 1/2R2(/180-sin) = /360R2-1/2LR2-(L/2)22/3LH48第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法5.5.圓形面積測(cè)量方法圓形面積測(cè)量方法在測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)，一般無(wú)法找到圓心點(diǎn)，同樣可以通過(guò)三角形自由測(cè)量法來(lái)精確測(cè)量在測(cè)

45、量現(xiàn)場(chǎng)，一般無(wú)法找到圓心點(diǎn)，同樣可以通過(guò)三角形自由測(cè)量法來(lái)精確測(cè)量圓的半徑圓的半徑R R。在圓上任選三個(gè)測(cè)點(diǎn)，考慮到點(diǎn)的布局對(duì)半徑值的影響，三角形的。在圓上任選三個(gè)測(cè)點(diǎn)，考慮到點(diǎn)的布局對(duì)半徑值的影響，三角形的三個(gè)內(nèi)角應(yīng)盡量接近三個(gè)內(nèi)角應(yīng)盡量接近6060，最好不要有小于，最好不要有小于3030的內(nèi)角。的內(nèi)角。 圓形面積計(jì)算公式：圓形面積計(jì)算公式：Sd7 = R2 R = abc/(a2+b2+c2)2-2(a4+b4+c4)Sd7 = R2 R = abc/(a2+b2+c2)2-2(a4+b4+c4)49第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法6.6.橢圓形面積測(cè)量方法橢圓形面積測(cè)量方法目測(cè)橢圓長(zhǎng)軸目測(cè)橢

46、圓長(zhǎng)軸a a位置，然后測(cè)量不少于位置，然后測(cè)量不少于6 6次，選擇最大長(zhǎng)度為長(zhǎng)軸次，選擇最大長(zhǎng)度為長(zhǎng)軸a a，然后在長(zhǎng)軸，然后在長(zhǎng)軸垂直方向測(cè)量短軸垂直方向測(cè)量短軸b b不少于不少于3 3次，選擇最大長(zhǎng)度為短軸次，選擇最大長(zhǎng)度為短軸b b 橢圓形面積計(jì)算公式：橢圓形面積計(jì)算公式：SD8 = ab/4SD8 = ab/450第二節(jié) 房屋建筑面積測(cè)量方法四、實(shí)際測(cè)量中應(yīng)注意的事項(xiàng)四、實(shí)際測(cè)量中應(yīng)注意的事項(xiàng)1.1.測(cè)量前的注意事項(xiàng)測(cè)量前的注意事項(xiàng)2.2.測(cè)量中的注意事項(xiàng)測(cè)量中的注意事項(xiàng)3.3.測(cè)量?jī)x器的選擇測(cè)量?jī)x器的選擇51第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偣灿泄灿媒ㄖ娣e是

47、指房屋中多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。共有共用建筑面積是指房屋中多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。一、共有建筑面積的組成：一、共有建筑面積的組成：共用建筑面積可分為局部（某一功能區(qū)）共用、某一層共用、幢共用和其他共用共用建筑面積可分為局部（某一功能區(qū)）共用、某一層共用、幢共用和其他共用共有建筑面積四類。按照共用建筑面積誰(shuí)使用、誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，采用一級(jí)分?jǐn)偦蚬灿薪ㄖ娣e四類。按照共用建筑面積誰(shuí)使用、誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，采用一級(jí)分?jǐn)偦蚨嗉?jí)分?jǐn)偟姆椒ò疵娣e比例進(jìn)行分?jǐn)?。多?jí)分?jǐn)偟姆椒ò疵娣e比例進(jìn)行分?jǐn)偂?2第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偠⒐灿忻娣e的分?jǐn)傇瓌t二、共

48、有面積的分?jǐn)傇瓌t1.1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分?jǐn)?。產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分?jǐn)偂?.2.無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分割文件、協(xié)議不合法的，可按相關(guān)房屋的無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權(quán)分割文件、協(xié)議不合法的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.3.參加分?jǐn)偟漠a(chǎn)權(quán)各方所分得的面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的幢、功能區(qū)、層的共有建參加分?jǐn)偟漠a(chǎn)權(quán)各方所分得的面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的幢、功能區(qū)、層的共有建筑面積。筑面積。4.4.產(chǎn)權(quán)各方的產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)等于幢的總建筑面積。產(chǎn)權(quán)各方的產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)等于幢的總建筑面積。53第三節(jié)第

49、三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅ㄒ唬┛梢苑謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（一）可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1.1.共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；2.2.共有的樓梯間、電梯間；共有的樓梯間、電梯間；3.3.為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；4.4.為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；54第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)?.5.共有的門廳、大廳、過(guò)道、門廊、門斗；共有的門廳、大廳、過(guò)道、門廊、門斗；6.6.共有

50、的電梯機(jī)房、水箱間、避險(xiǎn)間；共有的電梯機(jī)房、水箱間、避險(xiǎn)間；7.7.共有的室外樓梯；共有的室外樓梯；8.8.共有的地下室、半地下室；共有的地下室、半地下室；9.9.公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。55第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅ǘ┎粦?yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e（二）不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e1.1.作為人防工程的建筑面積；作為人防工程的建筑面積；2.2.獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、車棚；獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、車棚；3.3.為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理

51、用房；為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；4.4.用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；56第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)?.5.用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。（三）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)（三）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán)屬于參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。房屋共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán)屬于參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。（四）共有建筑面積的分類與確認(rèn)（四）共有建筑面積的分類與確認(rèn)根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要分成三類：根據(jù)共有建筑面

52、積的使用功能，共有建筑面積主要分成三類：57第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)?.1.全幢共有共用的建筑面積指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑全幢共有共用的建筑面積指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂Ｃ娣e由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?.2.功能區(qū)共有共用的建筑面積指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，這功能區(qū)共有共用的建筑面積指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?。一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?8第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ?/p>

53、積的分?jǐn)?.3.層共有建筑面積由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有層共有建筑面積由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偂＝ㄖ煌瑫r(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偂?如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，則沒(méi)有必要對(duì)共有建筑進(jìn)行如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，則沒(méi)有必要對(duì)共有建筑進(jìn)行分類，可以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)?，直接求得各套的分?jǐn)偡诸悾梢源睘閱挝?，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)偅苯忧蟮酶魈椎姆謹(jǐn)偯娣e。面積。59第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積

54、的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)倢?duì)于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)對(duì)于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)，甚至更多級(jí)的分?jǐn)?。或三?jí)，甚至更多級(jí)的分?jǐn)偂?二、套面積計(jì)算與共有建筑面積的分?jǐn)偠?、套面積計(jì)算與共有建筑面積的分?jǐn)偅ㄒ唬┨變?nèi)建筑面積計(jì)算（一）套內(nèi)建筑面積計(jì)算1.1.套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容60第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)?.2.套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)房屋的使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)房屋的使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)

55、建筑面積三部分之和。分之和。（二）層、功能區(qū)、幢建筑面積計(jì)算（二）層、功能區(qū)、幢建筑面積計(jì)算1.1.層建筑面積計(jì)算層建筑面積計(jì)算 SCi = STiSCi = STiSCi (3-1)SCi (3-1)61第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)?.2.功能區(qū)建筑面積計(jì)算功能區(qū)建筑面積計(jì)算 Sgi = SCiSgi = SCiSgi (3-2)Sgi (3-2)3.3.幢建筑面積計(jì)算幢建筑面積計(jì)算 SZ = SgiSZ = SgiSZ (3-3)SZ (3-3)4.4.面積計(jì)算的檢核面積計(jì)算的檢核 SZ = STiSZ = STiS (3-4)S (3-4)SCiSCiSgi

56、SgiSZSZ，即，即S S為各層、各功能區(qū)，還有幢的共有建筑面為各層、各功能區(qū)，還有幢的共有建筑面積之總和。積之總和。 62第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅ㄋ模┩鈮w一半的計(jì)算（四）外墻體一半的計(jì)算共有建筑面積中包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投共有建筑面積中包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半的建筑面積。影面積的一半的建筑面積。二分之一外墻墻體面積二分之一外墻墻體面積 = = （/2/2）外）外 = = 外墻面包圍的面積（外墻面包圍的面積（S S外）墻體中外）墻體中線所包圍的面積（線所包圍的面積（S S中）中

57、）即即（/2/2）外）外 = S= S外外S S中中 （3-53-5）63第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅ㄎ澹┳≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅ㄎ澹┳≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)傋≌瑯堑墓灿薪ㄖ娣e以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)?，根?jù)整幢的共有建筑面積和整幢套住宅樓的共有建筑面積以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)?，根?jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取整幢住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積求得各面積的總和求取整幢住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積求得各套房屋的分?jǐn)傁禂?shù)。套房屋的分?jǐn)傁禂?shù)。各套房屋的分?jǐn)偯娣e：各套房屋的分?jǐn)偯娣e：KZ = SZ/STi STi = KZKZ = S

58、Z/STi STi = KZSTiSTi（3-63-6）64第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅┒喙δ芫C合樓共有建筑面積的分?jǐn)偅┒喙δ芫C合樓共有建筑面積的分?jǐn)偠喙δ芫C合樓是指具有多種用途的建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅，有商業(yè)用房，多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅，有商業(yè)用房，也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對(duì)象也并不相同。因此，對(duì)多功能也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對(duì)象也并不相同。因此，對(duì)多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)一次進(jìn)行分?jǐn)偅菓?yīng)按照誰(shuí)綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)一次進(jìn)行分?jǐn)?/p>

59、，而是應(yīng)按照誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，對(duì)各共有建筑面積，按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象分別進(jìn)行分使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，對(duì)各共有建筑面積，按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象分別進(jìn)行分?jǐn)偅催M(jìn)行多級(jí)分?jǐn)?。攤，即進(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂?5第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅凑諊?guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，執(zhí)行按比例分?jǐn)偟脑瓌t，采取自上共有建筑面積的分?jǐn)偅凑諊?guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，執(zhí)行按比例分?jǐn)偟脑瓌t，采取自上而下的模式，即首先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)，再把分?jǐn)偠碌哪Ｊ?，即首先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)，再把分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原來(lái)的自身共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各個(gè)

60、層；然面積和功能區(qū)原來(lái)的自身共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各個(gè)層；然后再把分別得到的分?jǐn)偯娣e和層原來(lái)自身的共有建筑面積加在一起，最后分?jǐn)傊梁笤侔逊謩e得到的分?jǐn)偯娣e和層原來(lái)自身的共有建筑面積加在一起，最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬?。套?nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到了各套或各戶的產(chǎn)權(quán)面積。各套或各戶。套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到了各套或各戶的產(chǎn)權(quán)面積。 66第三節(jié)第三節(jié) 房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偩唧w的作業(yè)流程如下：具體的作業(yè)流程如下：幢分?jǐn)偣δ軈^(qū)自身共有建筑面積幢分?jǐn)偣δ軈^(qū)自身共有建筑面積 層分?jǐn)倢臃謹(jǐn)倢幼陨砉灿薪ㄖ娣e層自身共有建筑面積 分?jǐn)傊撂谆驊舴謹(jǐn)傊撂谆驊?.1.幢共