蘇州商圈 PDF

1、蘇州商圈 投資商鋪哪里去新崛起的蘇州四大商圈解讀 時間2010-7-1 9:23:00 來源揚子晚報 字體大 中 小 商業(yè)與住宅永遠是相互依存和促進的關系。當一個聚集區(qū)發(fā)展成熟之后就必然對生活配套提出要求從而推動商業(yè)市場的發(fā)展。而商業(yè)的興盛又將提升區(qū)域的價值反過來對住宅市場產(chǎn)生影響。 近幾年來蘇州北擴西進、居住向南、園區(qū)迅猛發(fā)展導致的結果就是一個個成熟人居板塊形成園區(qū)、相城、新區(qū)、吳中、中心城區(qū)的三個規(guī)劃新城都在不同程度上形成了一個個人居新區(qū)。隨之而來的是對商業(yè)配套的需求環(huán)球188、中潤蘇州中心、億象城、萬科國際廣場、九龍倉國際金融中心、東方之門、置地星東環(huán)、沸騰cbd、長江壹號、恒宇廣場許許

2、多多的商業(yè)項目如雨后春筍辦散布在蘇州新興的城市板塊。 在此我們?yōu)槟尸F(xiàn)了蘇州新崛起的四大商圈他們將會為我們呈現(xiàn)姑蘇城新的繁華。 投資蘇州商業(yè)的四大理由 1.城市快速發(fā)展商業(yè)投資“基本面”看好 蘇州憑借著千年的文化底蘊又作為上海的腹地城市近年來發(fā)展迅速。城市大發(fā)展表現(xiàn)在樓市上不是房價的飆升而是一個個新商圈的形成可以說一個城市的發(fā)展情況就是城市商業(yè)投資的“基本面”。 對于蘇州而言其商業(yè)投資的“基本面”是長期看好的。近年來蘇州商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展中心城區(qū)的觀前、石路、南門三大商圈寶刀不老又有吳中商圈崛起高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、相城、吳中、平江新城等商圈也在快速發(fā)展如楓橋、金雞湖東、東吳北路等新型cbd、潛力商

3、圈也正在逐步形成。 今年的“世博效應”對包括蘇州在內所有腹地城市的經(jīng)濟發(fā)展都有很大的帶動作用。世博的輻射效應加快了蘇州以及整個長三角地區(qū)的融合商業(yè)消費能力將會得到進一步的提升。 交通也將會改變商業(yè)格局。尤其是滬寧城際、蘇州輕軌的建設通車無疑將為蘇州的商業(yè)提供新的成長空間。屆時以城際、輕軌為核心新的地鐵商圈、地鐵商業(yè)將會出現(xiàn)并帶動整個蘇州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 2.新政影響商業(yè)地產(chǎn)的機遇 四月中旬樓市新政出臺直接對住宅樓市進行遏制將二套房首付提高到5成使住宅產(chǎn)品的投資門檻和商業(yè)產(chǎn)品達到了同一水準牽動使投資型購房者的眼光從住宅轉移到了商業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)的買方市場平添了一股生力軍。 新政對住宅樓市遏制被人稱為

4、“史上最嚴厲的樓市政策”雖是戲言卻也向購房者們傳達了一個信息那就是在政策上住宅市場頻繁受到政策的影響?？v觀2008年到2010年房產(chǎn)政策的變動讓人目不暇接甚至有些政策前后都有些違背變動不定的政策指向讓投資者擔盡了風險。而反觀商業(yè)地產(chǎn)在政策上除了鼓勵之外基本沒有什么大的變動。對于投資者來說投資的預期變得可以估計可以測算而不是惴惴不安的看政策的臉色。 政策上的穩(wěn)定住宅樓市的冷清使得商業(yè)地產(chǎn)愈加受到地產(chǎn)投資者的歡迎。 3.城市綜合體頻現(xiàn)蘇州投資價值提升 就目前的蘇州的商業(yè)項目來看我們發(fā)現(xiàn)越來越多的城市綜合體出現(xiàn)在蘇州各個新興板塊。比如南門商圈的蘇綸場、吳中商圈的中潤蘇州中心、相城區(qū)的億象新天地和中環(huán)

5、百匯廣場、平江新城的萬達廣場、滄浪新城的億象城、高新區(qū)的長江壹號 城市綜合體帶給消費者的是一站式的消費體驗娛樂、休閑、餐飲、購物、兒童游樂等融于一體的城市綜合體免去了人們東奔西跑的麻煩這符合生活節(jié)奏快捷的城市生活是未來商業(yè)的主要發(fā)展方向之一。 城市綜合體在另一方面也加快了區(qū)域城市化發(fā)展進程。傳統(tǒng)的商業(yè)模式到形成成熟的商圈需要很長的時間這過程需要經(jīng)歷激烈的市場競爭所浪費的資源很多也會有很多不合理的配置并且會長期處于不斷調整的狀態(tài)這都將大大延緩一個新興城市板塊的城市化進程。 而城市綜合體則很好的解除了這些隱患他在設計規(guī)劃、資源配置、業(yè)態(tài)分布等方面都由一家開發(fā)商完成從全局高度進行更為科學、合理的配置

6、更大大縮短了商業(yè)從發(fā)展到成熟的時間。因此這種商業(yè)模式受到開發(fā)商的歡迎也受到最終消費者的喜愛。 4.品牌開發(fā)商轉型商業(yè)地產(chǎn)增溫 就在不久前萬科將旗下的“萬科金域堤香”更名為“萬科國際廣場”。萬科是房產(chǎn)開發(fā)商中的是“領頭羊”從原先專做白領公寓到08年專注別墅市場再到2010年拿下許多商業(yè)項目萬科一直走在市場的前列。萬科這次項目名稱的改變或許預示著萬科發(fā)展方向的一次小小轉變同時也表明市場風向的一個轉變。 從蘇州幾大知名的品牌開發(fā)商來看有許多已經(jīng)開始向商業(yè)轉型拿下了規(guī)劃中商住結合的儲備地塊有些已經(jīng)開始著手商業(yè)項目的準備有些將項目中的商業(yè)配套保留進行內部經(jīng)營。這都表明品牌開發(fā)商或許即將進入商業(yè)地產(chǎn)這給正

7、在逐漸增溫的商業(yè)地產(chǎn)市場增添了后續(xù)發(fā)展的動力同時也給激烈競爭的市場增添了許多未知數(shù)。 品牌開發(fā)商轉型進入商業(yè)地產(chǎn)行列不僅表明了商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代來臨也標注了投資商業(yè)地產(chǎn)的最佳時機。 活力島商圈 蘇州城北的新cbd 活力島商圈顧名思義以活力島為核心所形成的商業(yè)圈同時這也是相城未來cbd的核心。從已經(jīng)落成的中央島嶼我們就可以預見活力島的發(fā)展前景。 活力島商圈向南覆蓋合景峰匯國際、融僑城并與他們的中高端商業(yè)體量一起組合成活力島商圈的中高端品牌區(qū)活力島商圈向北覆蓋了恒基、首開等品牌開發(fā)商待開發(fā)的地塊可算作是活力島商圈的未來發(fā)展區(qū)目前多還是空地。 活力島商圈向東覆蓋到相城大道沿線形成一條商業(yè)走廊與大潤發(fā)

8、、家樂福、以及各個社區(qū)商業(yè)組合成活力島商圈的中低端大眾消費區(qū)。目前比較受關注的有環(huán)球奧食卡城、恒達中環(huán)百匯廣場、億象新天地、德誠嘉元廣場等。 核心市政項目活力島 活力島項目是政府規(guī)劃的大型綜合市政項目集購物、旅游、休閑等于一體未來相城cbd核心?；盍u南通蘇州古城區(qū)北接“荷塘月色”主題公園集中了相城最重要的公共服務功能活力島主體的大露臺占地100余畝可同時容納10萬人配備有地下停車場、大型旱噴、景觀綠化、咖啡茶室等等?；盍u左右兩側還將有東西方風情兩島落成后將使整個活力島項目的旅游觀光資源更加豐富。 目前活力島中央島嶼已經(jīng)完成7月將在這里舉辦蘇州活力島音樂節(jié)到時將有來自歐美、日韓、港臺、內地進

9、40位世界級頂級音樂人、樂隊參加演出以后活力島將成為類似的各種大型活動的舉辦地。 可以預見活力島將為周邊居住樓盤帶來巨大的升值空間。已經(jīng)盤踞在這里的合景峰匯國際、融僑城等樓盤都已將活力島作為重要的賣點之一。 商圈現(xiàn)狀 活力島商圈現(xiàn)狀就好比是“一個核心多個點”以活力島為核心中環(huán)百匯廣場、億象新天地、環(huán)球奧食卡城等綜合項目將成為活力島商圈的“節(jié)點性商業(yè)項目”。最早進入市場的是環(huán)球奧食卡城以侏羅紀恐龍公園為主題囊括時尚購物、休閑、餐飲、兒童游樂等多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)。此外規(guī)劃中的2號輕軌線的站臺出口就在場館內必將為以后的商業(yè)運作帶來源源不斷的人流量。 億象新天地和中環(huán)百匯廣場也是商圈內重要的綜合性項目以

10、餐飲、購物、娛樂休閑、商務、優(yōu)居相融于一體的綜合性為特色提供一站式的服務為目前的活力島商圈東區(qū)填補城市綜合體的空白。 吳中商圈 蘇州主城旁的核心商圈 吳中商圈一直是吳中區(qū)的核心區(qū)域隨著經(jīng)濟增長和房產(chǎn)市場的快速發(fā)展吳中商圈已逐漸與傳統(tǒng)的古城區(qū)三大商圈并立成為蘇州主城旁重要的一個新興商圈。 吳中商圈以寶帶東路、東吳北路為核心區(qū)域北至滄浪、南到吳中開發(fā)區(qū)東部連通園區(qū)西面通往新區(qū)。由大大小小的行政機關、商業(yè)銀行、金融機構及許多比較完善的商業(yè)配套組成。 輕軌合圍未來輕軌商機無限 吳中商圈的核心道路東吳北路是蘇州城市干道人民路的“南延”。一直以來由于南門商圈和南環(huán)高架的緣故人民路所帶來的巨大人流量有相當一

11、部分被截流圍繞東吳路、寶帶路所形成的吳中商圈很大程度上局限于吳中一帶。 但是隨著輕軌規(guī)劃的出臺吳中商圈將直接受益于2號、3號、4號三條輕軌線將徹底打破截流將帶來巨大的客流量將為吳中商圈的區(qū)域發(fā)展注入活力。三條輕軌線呈半包圍的態(tài)勢輻射吳中商圈所帶來的影響也不僅僅是簡單的突破截流它所帶來的經(jīng)濟效益和社會效益是在一條輕軌線的基礎上成指數(shù)地增長?？梢灶A見吳中商圈將涌現(xiàn)大量的輕軌商業(yè)點形成一個以輕軌商業(yè)為支撐的大商圈。 一站式的消費體驗正是現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢休閑、娛樂、文化多方面相結合的市政配套很大程度上將促進商業(yè)的發(fā)展。 同時市民廣場、多功能康體中心、體育會展中心、青少年活動中心、吳文化中心五大市政配

12、套將給整個吳中商圈的發(fā)展奠定了良好的基礎。 區(qū)域第一高樓崛起 中潤蘇州中心是位于蘇州吳中區(qū)核心地帶的地標性商業(yè)建筑主建筑高228米將成為區(qū)域內第一高樓。因為蘇州中心城區(qū)的建筑是有高度限制的因此這幢高樓一旦建起不但可以俯瞰全城同時也令整個蘇州主城區(qū)都能時刻關注到?？梢灶A見半座蘇州城的人們將見證這座高樓每一天的施工進展由此帶來的社會關注以及后期的客流量將無法估量。 同時超高層地標性建筑將提升項目本身的檔次使商圈具有更為高端的業(yè)態(tài)促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。中潤蘇州中心也將成為吳中商圈最重要的商業(yè)項目之一成為蘇州南面的門戶。 中潤蘇州中心涵蓋了環(huán)球主題購物中心、白金五星標準酒店、超甲級寫字樓、世界公館、挑高8

13、.4米頂級會所、文體會展中心、大型圖書館、高標準游泳館、五星影院等。 中潤蘇州中心將商業(yè)、辦公、公寓有機聯(lián)結模擬出不同維度的城市意向與現(xiàn)有及將要開發(fā)的周邊樓宇共同形成一個國際商務、購物、休閑、旅游、行政等標志性區(qū)域成為吳中商圈的地標性項目。 滄浪新城商圈 因為新城應運而生 滄浪新城商圈是隨著滄浪新城的發(fā)展而逐步形成的商圈作為一個新興商圈目前滄浪新城商圈還比較勢單力孤但隨著區(qū)域內人口增長各種利好市政的影響滄浪新城商圈的興起將是一種必然。滄浪新城商圈位于友新高架南面以滄浪新城核心商業(yè)項目億象城為支點配合世茂運河城的商業(yè)街形成的覆蓋滄浪新城的商圈。 滄浪新城商圈的興起其實并不讓人意外一方面滄浪新城的

14、住宅樓盤在市場上受到追捧房價一路走高的同時市場持續(xù)熱銷為板塊帶來了大量的居住人口從而推動了商業(yè)的發(fā)展。另一方面商圈所處的范圍內友新高架連接南環(huán)和西環(huán)通過高架快速道路使得滄浪新城與蘇州全城的聯(lián)系更為緊密也為板塊帶來大量的人流量同時規(guī)劃中的輕軌線將貫通滄浪新城為以后的輕軌商業(yè)做好了提前的規(guī)劃。 區(qū)域商業(yè)中心億象城 在過去的兩年里滄浪新城商圈一直處于醞釀的階段億象城項目公布已久但遲遲沒有實質性的進展直到最近才開始開盤出售而世茂運河城目前為止還沒有要進行商業(yè)街打造的趨向只有部分商業(yè)項目已經(jīng)啟動比如大潤發(fā)、英派斯健身中心等。就整個滄浪新城范圍來看目前商圈內較多的還是小鋪面的零散商業(yè)沒有大型城市綜合體也沒

15、有形成成規(guī)模的商業(yè)街而這些可能就要依賴于億象城、世茂運河城這樣的大項目了。 商圈內目前值得關注的主力項目是億象城。這個項目位于福星路與南環(huán)路的交叉處友新高架在南環(huán)的出口附近距離規(guī)劃中的輕軌2號線桐涇公園站點近百米左右的距離可謂是扼守了滄浪新城的門戶占據(jù)了相當好的地段。 億象城總建筑體量超過8萬方商業(yè)業(yè)態(tài)包括了餐飲、娛樂、休閑、購物等走的是綜合業(yè)態(tài)的商業(yè)線路提供的是一站式的消費體驗適應商業(yè)發(fā)展的潮流。 依托新城商業(yè)新起是必然 滄浪新城商圈的興起將是一個必然一方面是因為周邊社區(qū)超過200萬方的住宅社區(qū)所必須具有的商業(yè)配套另一方面則是交通樞紐、輕軌站點、桐涇公園等大量有利于商業(yè)發(fā)展的配套和目前商業(yè)項

16、目的空白造成區(qū)域性商圈興起的必然。 但是滄浪新城商圈能夠發(fā)展到什么樣的程度還是個未知數(shù)。這個新興商圈所處的位置是在新區(qū)cbd獅山路商圈與古城區(qū)南門商圈之間可謂是夾縫中求生存能否崛起與兩個商圈并立成三足鼎立還要看后期的市場運作情況。 湖西商圈 國際標準的新興cbd 湖西cbd是環(huán)金雞湖的一大亮點也是整個園區(qū)范圍內開發(fā)最早并已自成格局的成熟商圈。從最初單一的鄰里中心模式到現(xiàn)在的大型城市綜合體群聚湖西商圈催生并見證了園區(qū)的國際化進程加之之前住宅開發(fā)奠定的基調這里即將成為國際化標準的cbd區(qū)域。 經(jīng)營模式逐漸向多元化轉變 自2004年左岸商業(yè)街a區(qū)成功開街之后園區(qū)的商業(yè)開始逐步完善但真正的崛起要追溯到

17、2005年。2005年左岸商業(yè)街b區(qū)、星都中心、湖濱新天地、白領廣場等相繼開出至此湖西的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化成功從單一的鄰里中心格局轉變成多元化的大型商業(yè)模式向國際標準的cbd中心邁進。從左岸商業(yè)街到湖濱新天地湖西的大型商業(yè)群落幾乎是沿著蘇華路向東延伸的一方面借助金雞湖的資源優(yōu)勢提高商業(yè)人氣另一方面還帶動了整個湖西的旅游業(yè)的發(fā)展湖西商圈的人氣不斷上升。 經(jīng)營模式的成功轉變?yōu)楹魃倘砹司薮蟮娜肆髁亢拖M力作為園區(qū)首個推出的商業(yè)街項目左岸商業(yè)街的日均客流量要達到近萬的人次而像星海休閑中心、湖濱新天地、星都中心等每天的客流量也都已過千。 地標商務項目頻出品質高端化 雖然2005年是湖西的

18、商業(yè)元年數(shù)個大體量商業(yè)在那個時候出現(xiàn)但湖西商圈至今仍在開發(fā)中目前商圈內有新建的環(huán)球188、尼盛廣場、新天翔廣場、蘇州鳳凰國際書城等大型地標型商業(yè)項目還有像國際大廈、世紀金融大廈、高峰會、東方之門等高端寫字樓。其中東方之門位于湖西商圈最東端的黃金地段總高301.8米體量是上海金貿大廈的1.5倍建成后將是園區(qū)的西大門。 大型商業(yè)涌現(xiàn)之后湖西商圈的發(fā)展格局逐漸向高端商務寫字樓轉變這批辦公樓的出現(xiàn)將湖西商圈的運營氛圍提高到另一個檔次不再是簡單的生活消費而是通過辦公生產(chǎn)效益來提高商圈的活力。目前環(huán)球188正推出的高端行政公館可以俯瞰金雞湖全景價格要達40000元/恒宇廣場商鋪300起售均價25000元/

19、寫字樓面積100-200均價14000元/新天翔廣場的寫字樓價格與恒宇廣場相差無幾。 四通八達的交通是帶動湖西商圈繁榮發(fā)展的另外一個原因橫向有現(xiàn)代大道、蘇華路和蘇惠路縱向星明街、星海街和星港街與之交錯從湖西商圈到市區(qū)、吳中區(qū)、湖東以及園區(qū)北部都很方便等輕軌一號線貫通之后將會為該商圈吸引更多的人流量。 蘇州三大傳統(tǒng)商圈紛紛擴容 商業(yè)開啟“大時代” 商報記者 王東來湯寧/文 蔣世穎/制圖 新華報業(yè)網(wǎng)訊 也許是看到商家集聚帶來的人氣倍乘效應如今的蘇州商業(yè)都在往大里做。周邊地區(qū)早已不滿足于應付社區(qū)需要的零星商貿服務甚至也不是單店獨大的商貿大樓動輒便是集商貿、娛樂、休閑于一體的cbd、城市綜合體從體量到

20、氣勢儼然已是一方諸侯城外遍地大王旗城內當然不甘坐視。觀前、石路、南門三大傳統(tǒng)商圈紛紛祭出擴容大手筆以此鞏固自己的王者地位。其中龍頭老大觀前商圈更是將成倍拓展硬是在城中寸金地拓出一片大發(fā)展的疆土。 蘇州商業(yè)進入了一個前所未有的“大時代”。 三大老商圈向橫里拓展多年王者地位不容有失 “觀前商圈要延伸到王天井巷了這可是擴大了一倍呀 ”“南門商圈要建地下城這下人民路兩邊可要連成一體了。”近日來市規(guī)劃部門相繼公示出了關于觀前、南門商圈的擴容規(guī)劃。再加上去年已經(jīng)通過市府審批的蘇州市閶門石路地區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計可以說蘇州觀前、南門、石路這三大老商圈的擴容已成定局。 這已存在多年的蘇州三大老商圈可以說是商場

21、林立老字號遍布已然是非常成熟的商圈了。此番擴容可以說是四周群雄環(huán)視所逼。而老商圈要繼續(xù)做強單靠內部改造已經(jīng)無能為力了。密集的建筑讓老字號沒了擴充的空間新商家更找不到插足之地古城區(qū)對建筑高度的嚴格限制又斷了他們將樓宇“拔高”的念想交通擁堵、停車難則成為傳統(tǒng)商圈最讓人們詬病的地方唯一可以動腦筋的地方便是向橫里拓展。 就拿名氣最響的觀前商圈來說吧近年來很多商家發(fā)現(xiàn)雖然該地區(qū)海量的人流量從來沒有改變過但具體來逛街的人群卻發(fā)生了明顯的變化前來的外地人、游客越來越多而本地人、有車一族卻 漸漸因該地區(qū)擁堵的交通、擁擠的購物空間、總顯不夠的停車位等問題望而卻步?！爸牢议_個車進觀前吃飯停車要花多少時間嗎半個小

22、時碰上個不巧好不容易進去了還找不到車位 ”“現(xiàn)在觀前的人越來越多商場就顯得越來越小了逛商場像擠菜場感覺真不爽 ”消費者們這樣的呼聲其實早就傳到了商家耳中商家們著急的同時也在盡力做著“突圍”。像人民商場主樓的擴建家電樓的拍得以及景德路新蘇州百貨廣場的擴延都是前些年商家在擴容上做出的努力美羅商城東樓的擴建一舉將營業(yè)面積擴張到了5萬平方米。尤其值得一提的是新樓特別設置了兩層地下停車場300多個車位真是讓商家們大大“舒了口氣”?？上У氖菍τ诖缤链缃鸬挠^前地區(qū)畢竟有空間可以擴容、增設車位的商家還是極少數(shù)大部分商家還是處在早已飽和的空間里“掙扎”著。 同樣作為蘇州西北角重要集散地的石路商圈最大的制約因素也

23、是交通不暢和停車位稀缺南門商圈東西被人民路“分割”成兩塊的交通以及停車難的問題也是消費者們感同身受的。不難看出空間小是制約老商圈發(fā)展的根本所在要有空地、有空間商家們才能擴建、停車位才能增設、交通才能重新規(guī)劃緩減擁堵。 于是擴容成了三大傳統(tǒng)商圈不約而同的選擇。 畫外音蘇州市觀前商圈詳細規(guī)劃提出未來的觀前商圈東起臨頓路西止王天井巷原先只到人民路一帶南起干將路北止東中市-白塔西路原先只到因果巷-舊學前一線總用地約1.3平方公里面積比現(xiàn)有商圈面積擴大1倍多。人民路兩側商廈連成一片形成商業(yè)核心區(qū)。特別是察院場口交通流量巨大因此規(guī)劃提出兩個方案一是察院場口人民路下穿優(yōu)先方案從而形成地面步行廣場二是人民路地面方案。 蘇州市閶門石路地區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計規(guī)劃涉及的范圍西到楓橋路、南抵愛河橋路、東瀕護城河、北至上塘河再加上閶門一帶總面積55.11公頃幾乎是現(xiàn)在的石路商業(yè)中心區(qū)面積的2倍。 蘇州市南門老汽車站地塊及周邊詳細規(guī)劃從規(guī)劃內容看一大亮點是人民路與東二路交叉口將布局地下空間通過建設商業(yè)街進行串聯(lián)這意味著