物業(yè)深圳寶城22區(qū)項目分期開發(fā)策略

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)深圳中原物業(yè)顧問有限公司2007年2月城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略寶城寶城2222區(qū)項目分期開發(fā)探討區(qū)項目分期開發(fā)探討房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 經(jīng)過與發(fā)展商的深入溝通，已在項目總體定位上達成共識，但仍需基于項目舊城改造特點對整體開發(fā)戰(zhàn)略予以定性研究，并進一步明確一期各類物業(yè)的指標分配，在分配中重點考慮地鐵的規(guī)劃影響以及資金快速回收等因素和要求。 前言房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項目整體開發(fā)戰(zhàn)略地緣分析項目整體及各地塊定性分析開發(fā)謀略形象定位一期各類物業(yè)的指標分配完善的城市綜合體（住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓）90/70適用整體或一期的戶型配置主要內(nèi)容房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)第一部分：項目整體開

2、發(fā)戰(zhàn)略第一部分：項目整體開發(fā)戰(zhàn)略房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地緣分析位置特性寶安新中心區(qū)靈芝公園靈芝公園 新安公園新安公園 創(chuàng)業(yè)路創(chuàng)業(yè)路 廣深高速廣深高速新安路新安路 本案寶安公園寶安公園 公園路公園路 商業(yè)中心非房地產(chǎn)熱點區(qū)域老區(qū)商業(yè)中心一級輻射第一批舊改核心區(qū)占據(jù)公園稀缺資源周邊配套成熟交通通達性高根據(jù)新寶安的發(fā)展規(guī)劃和新cbd中心區(qū)的建設(shè)要求 ，未來的25、26區(qū)將定位成寶安舊城的商業(yè)中心區(qū)，將出現(xiàn)建筑面積約為50萬平米的商業(yè)建筑群；與中心區(qū)的商業(yè)中心現(xiàn)代化、高檔化的定位有所不同，老城的商業(yè)中心更加強調(diào)大眾化、生活化。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地緣分析26區(qū)舊改中中洲洲地地塊塊長長城城地地塊塊本本 案案

3、房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 依據(jù)寶安中心組團規(guī)劃和新安舊城控制性詳細規(guī)劃，將23、25、26、27、22工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)、居住和配套設(shè)施用地。 本案為公共設(shè)施配套完善的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃定位以高品位的住宅和商業(yè)為主，建成交通便捷、現(xiàn)代商業(yè)和園林居住相得益彰的都市生活服務(wù)區(qū)。 區(qū)域性泵站加油站郵政設(shè)施小學(xué)、幼兒園大型超市地緣分析規(guī)劃方向房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地緣分析雙地鐵口（規(guī)劃）地鐵地鐵5 5號線站號線站（規(guī)劃）（規(guī)劃）地鐵地鐵1010號線站號線站（內(nèi)部消息）（內(nèi)部消息）本案規(guī)劃中的雙地鐵站點將極大的提高本項目的居住和商業(yè)價值。因具體位置暫不確定，規(guī)劃時應(yīng)充分考慮適應(yīng)的靈活性。就開通的深圳地鐵1號線商業(yè)而

4、言，繁花商業(yè)中心的均試圖將商業(yè)能在地下與地鐵站接駁，引導(dǎo)人流。房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地緣分析道路及公園改造（規(guī)劃）2222區(qū)周邊道路改造：區(qū)周邊道路改造：根據(jù)深圳市寶安區(qū)新安舊城ba102-04片區(qū)控制性詳細規(guī)劃靈芝公園改造靈芝公園改造：（根據(jù)新寶安的發(fā)展規(guī)劃和新cbd中心區(qū)的建設(shè)要求 ） 根據(jù)政府規(guī)劃將把城堡改造成文化活動場所，并拆除靠創(chuàng)業(yè)路的臨時建筑，建設(shè)球館和其它健身場地。在大門入口處左側(cè)的山坡上，新建了一個可容納400多人的“歌唱天地”，游人在這里可以盡情地歌唱。分布在逍遙宮附近的28臺大彩電組成了一個“影視長廊”，每部電視一個頻道，游人可以根據(jù)自己的興趣選擇節(jié)目。另據(jù)悉，靈芝公園整個地下

5、部分將改造成大型購物商業(yè)街。房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項目整體分析經(jīng)濟指標總占地：20.7萬m2總?cè)莘e率：3.8總建面：76萬m2其中： 商住混和建面61.6萬m2 配套共建等3.03萬m2 其他不確定11.37萬m2一期：總占地：9.1萬m2總建面：34.58萬m2其中：住宅25.38萬m2 商業(yè)5萬m2 辦公2萬m2 配套1.2萬m2 公建1萬m2容積率5.4,建筑面積11.3萬m2容積率4.3,建筑面積2.2萬m2容積率5.2,建筑面積12萬m2容積率0.4,建筑面積1萬m2容積率0.1,建筑面積0.03萬m2容積率0.4,建筑面積0.9萬m2容積率0.9,建筑面積0.3萬m2容積率0.8,建筑

6、面積0.8萬m2容積率1.9建筑面積2.3萬m2容積率2.2,建筑面積2.5萬m2容積率5.7,建筑面積33.8萬m房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項目分析人流/車流人流車流商業(yè)旺角商業(yè)價值帶房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)一等住宅景觀佳視野闊二等住宅內(nèi)部景觀視野開揚三等住宅噪音較大景觀待改善視野一般商務(wù)氛圍指數(shù)好各區(qū)資源評判住宅綜合素質(zhì)：二期最佳一期a+b居中三期略差商業(yè)商務(wù)氛圍：d地塊比較理想二期原新一佳形成的氛圍應(yīng)重視房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)開發(fā)謀略打造城市綜合體 將靈芝公園作為私藏（景觀天橋連接） 教育作為賣點經(jīng)營（引入名校/與b區(qū)同期開發(fā)/教育帶動社區(qū)） 以關(guān)注未來的眼光布局住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓（打造城市綜合體，

7、盡量用項目整體90/70指標規(guī)劃1期住宅） 強化社區(qū)的整合性（各期之間的融合/各地塊開發(fā)的配合）房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項目整體布局建議人行主入口車行主入口景觀天橋集中式商業(yè)，2層，共6000m2集中式商業(yè)，2層，共2萬m2上蓋創(chuàng)業(yè)型寫字樓1棟2.2萬m2左右概念性酒店式公寓1棟1.9萬m2左右特色精品公園一街單間100m2左右單層6米高街鋪，共6000m2雙層街鋪，共5000m2社區(qū)商業(yè)街，單間60m2左右單層6米高街鋪，共2000m2一期另余約4000m2商鋪，建議入沿創(chuàng)業(yè)路地下一層成雙面街與雙地鐵站接駁，提升整體商業(yè)價值其余部分為高尚舒適性住宅房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)關(guān)于三期和新圳河因開發(fā)周期較晚，

8、尚有很多未確定指標等因素，建議發(fā)展方向，為純粹的高尚住宅區(qū)，盡量少配置商業(yè)，以提升住宅價值及前兩期商業(yè)價值。新圳河的改建，如加蓋或僅為清理整治，對項目整體價值的提升影響較大。確定時間約晚，價值提升約小，即僅能對后售的單位價格提升有幫助，不能追溯既往。建議盡量超“凱旋城”的方向加蓋改建。房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)西岸唯一西岸唯一 7676萬公園大城萬公園大城u西岸： 因創(chuàng)業(yè)路地段優(yōu)勢融合項目入西岸視野，提升區(qū)域認同。u唯一76萬 ： 強調(diào)規(guī)模優(yōu)勢及唯一，為生活提供“無所不能”！u公園： 是稀缺資源放大化，也是打造公園般社區(qū)的藍圖描繪。u大城 氣勢磅礴之城邦，來則震撼！項目物業(yè)定位房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)城中央

9、 闊生活u城市中央：城市中央： 本項目位于老寶城中心區(qū)，極易喚起客戶的區(qū)位認同感，提升項目價值。u闊景：闊景： 一期主力戶型戶型為三、四房大戶型，“闊綽”體現(xiàn)客戶為高收入成功人士。亦有“闊景”本項目緊臨靈芝公園，小區(qū)內(nèi)有大面積的園林，業(yè)主可以在家看到“滿目蒼翠”。u生活：生活： 周邊配套成熟，小區(qū)內(nèi)配有大型會所、商業(yè)、名校、幼兒園，生活極其便利。項目形象定位房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)公園一品公園一品或或“公園公園1號號”公園：公園：項目西側(cè)緊鄰總面積項目西側(cè)緊鄰總面積1313萬平方萬平方米的靈芝公園。米的靈芝公園。占據(jù)城市永久性稀缺資源；占據(jù)城市永久性稀缺資源；是城市的天然氧吧，空氣質(zhì)量好；是城市的天

10、然氧吧，空氣質(zhì)量好；永久性無遮擋景觀；永久性無遮擋景觀；具有可參與性，是本項目的后花園。具有可參與性，是本項目的后花園。一品：一品：本項目體量為本項目體量為7676萬平方米，是西萬平方米，是西岸唯一超級大盤，同時也是舊改岸唯一超級大盤，同時也是舊改第一盤。第一盤。“一品一品”體現(xiàn)項目綜合體現(xiàn)項目綜合素質(zhì)最優(yōu)，非常大氣。素質(zhì)最優(yōu)，非常大氣。項目案名建議房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)項目案名備選 靈芝公館 公園城邦 園城 /都城 /蔚城 寶郡 新都天城 /公園天城 貢院1號 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)p考慮建筑與靈芝公園及周圍環(huán)境的融合，以“景觀、朝向、健康”為主題，整體感覺美觀、大方、新穎，有有強烈的視覺沖擊強烈的

11、視覺沖擊力。力。p建筑風格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，運用明快、簡潔的建筑外立面。外立面建議房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)公園路一層商業(yè)氛圍、景橋與住宅的銜接參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)城市綜合體之住宅與商業(yè)的銜接處理參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)住宅沿創(chuàng)業(yè)路主入口與商業(yè)的銜接示意參考圖房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)社區(qū)正對學(xué)校內(nèi)步行街面與招牌示意參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)路與公園路交匯處的標志性雙層商業(yè)參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)公園路特色街標志性包裝參考房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)第二部分：一期各類物業(yè)的指標分配第二部分：一期各類物業(yè)的指標分配房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)各物業(yè)指標分配總占地：9.1萬m2總建面：34.58萬m2其中：住宅25.38萬m2 商業(yè)5萬m2

12、辦公2萬m2 配套1.2萬m2 公建1萬m2總占地：9.1萬m2總建面：34.58萬m2其中：住宅25.38萬m2 大型集中式商業(yè)：2萬m2 中型商業(yè)2個：0.6萬m2 街鋪及公建：0.9萬m2 地下室(預(yù)留商業(yè)): 0.4萬m2 辦公1棟：2.2萬m2 酒店式公寓1棟：1.92萬m2 配套1.2萬m房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地塊景觀價值分析：區(qū)域景觀價值判斷打分10分a可觀部分中心園林，其他景觀基本無。5b可觀部分中心園林及城市景觀。6c盡攬小區(qū)中心園林景觀。8d可觀部分小區(qū)中心園林景觀相對較好。7e靠近公園、景觀較為優(yōu)越。10b be ecca ad d小學(xué)小學(xué)幼兒幼兒園園靈芝公園靈芝公園學(xué)學(xué)校校

13、寫字樓寫字樓城城市市干干道道二期項目二期項目一期內(nèi)部資源分析景觀/噪音房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)地塊噪音影響分析：b be eccd d區(qū)域噪音價值判斷打分10分a臨近小學(xué)和商業(yè)中心、噪音較大。5 5b臨近創(chuàng)業(yè)路，車流較大，噪音較為明顯。4 4c小區(qū)中心、基本無噪音9 9d臨近幼兒園和周邊工業(yè)廠房，噪音較大。6 6e靠近公園，噪音較小。8 8小學(xué)小學(xué)幼兒幼兒園園靈芝公園靈芝公園學(xué)學(xué)校校城城市市干干道道寫字樓寫字樓a a二期項目二期項目一期內(nèi)部資源分析景觀/噪音房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)b be ecca ad d小學(xué)小學(xué)幼兒幼兒園園靈芝公園靈芝公園學(xué)學(xué)校校城城市市干干道道寫字樓寫字樓地塊景觀噪音綜合得分權(quán)重7

14、0%30%a555b645.4c898.3d766.7e1089.4通過對地塊景觀及噪音方面的通過對地塊景觀及噪音方面的比較分析表明地塊內(nèi)各區(qū)域的比較分析表明地塊內(nèi)各區(qū)域的綜合素質(zhì)排位：綜合素質(zhì)排位：e c e c d d b b a a第一集團第一集團第二集團第二集團第三集團第三集團二期項目二期項目一期內(nèi)部資源分析景觀/噪音房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)e e 1600016000cc1450014500a a 1080010800小學(xué)小學(xué)幼兒幼兒園園靈芝公園靈芝公園二期項目二期項目學(xué)學(xué)校校城城市市干干道道寫字樓寫字樓d d1300013000b b120001200020072007200820082

15、0092009成長期成長期二級市場價格走勢三級市場價格走勢2006200610800價格價格時間時間13000a ab bccd de e120001450016000第一集團第一集團第二集團第二集團第三集團第三集團四房四房五房為主五房為主三房為主三房為主小三房小三房二房為主二房為主e c e c d d b b a a一期內(nèi)部資源分析景觀/視野/噪音房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)住宅戶型配置整個項目滿足90/70將90平方米以上戶型盡量布置在一期。二、三期戶型全部為90m2以下戶型。其中二期的景觀朝向好的戶型可考慮用雙拼的形式組合成三房以上單位。 本項目住宅總建筑面積約為58.87萬m2 ，根據(jù)9070

16、政策，90 m2以上戶型面積為17.66萬m2。一期住宅總建筑面積為25.38萬m2，則90 m2以上戶型占一期住宅面積比例為70%， 90 m2以下戶型占一期住宅面積比例為30%。房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)l 90平方米以上戶型面積比為70%，90平方米以下戶型面積比為30%。主要分布在a區(qū)朝創(chuàng)業(yè)路位置、b區(qū)較差位置、和d區(qū)朝向?qū)懽謽俏恢?。l 110-125平方米三房和135-170平方米四房為主力戶型，面積比分別為40%、25%。分布在a區(qū)、b區(qū)朝向靈芝公園、小區(qū)園景位置。l 180-220平方米五房為本項目中平面最大面積，全部位于a區(qū)同時朝向靈芝公園、小區(qū)園林的最佳位置，面積比為5%。一期戶型定

17、位和分布說明稀缺舒適型大戶型社區(qū)房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)戶 型面積(m2)主力面積(m2)面積比套數(shù)套數(shù)比二房二廳78-858020.00%20.00%635 27.67%27.67%三房二廳85-908810.00%50.00%288 12.58%51.00%100-11010815.00%353 15.37%115-12512025.00%529 23.06%四房二廳135-14314015.00%25.00%272 11.86%18.56%160-17016510.00%154 6.71%五房二廳180-2202005.00%5.00%63 2.77%2.77%一期總體戶型比例房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)

18、網(wǎng)紅色為二房紅色為二房藍色為藍色為85-90m285-90m2三房三房綠色為綠色為100-125m2100-125m2三房三房黑色為四房黑色為四房黃色為五房黃色為五房adcb一期一期二期二期戶型分布示意圖初步預(yù)估：初步預(yù)估：需需1414個單元，建議為個單元，建議為a:4a:4* *1 1棟棟+6+6* *6 6棟棟b:3b:3* *1 1棟棟+4+4* *1 1棟棟+6+6* *4 4棟棟d:3d:3* *1 1棟棟房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)住宅戶型配置一期滿足90/70l嚴格根據(jù)90/70政策，則90平方米以上戶型占一期住宅面積比例為30%， 90平方米以下戶型占一期住宅面積比例為70%。l景觀朝向

19、好的戶型可考慮用雙拼的形式組合成三房以上單位。l四房、五房的面積比方案一相對縮小，以增加大戶型的套數(shù)。組合方式實現(xiàn)舒適型大戶型社區(qū)房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)實際設(shè)計時，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過實際設(shè)計時，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過1 1個個8585+75+75單位單位的組合，實的組合，實現(xiàn)現(xiàn)160 的大戶型的大戶型; 1個個75+65 單位的組合，實現(xiàn)單位的組合，實現(xiàn)140 的大戶型，豐富產(chǎn)品的多的大戶型，豐富產(chǎn)品的多樣性。樣性。 針對本項目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場競爭、地塊素質(zhì)針對本項目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場競爭、地塊素質(zhì)等的各項差異，結(jié)合本項目定位，

20、本項目一期戶型配比如下：等的各項差異，結(jié)合本項目定位，本項目一期戶型配比如下：戶型面積區(qū)間（ ）主力面積（）面積比套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計備注二房2*2*170-797520%35677 27%27%不組合三房小3*2*180-898515%448 18%58%不組合中3*2*2105-11511030%65692 28%不組合大3*2*2120-13012515%305 12%80 二房+45 一房組合四房4*2*2135-14414015%272 11%11%75 二房+65 二房組合五房5*2*2155-1651605%79 3%3%85 三房+75 二房組合合計住宅總銷售面積253800平米，2473 100%100%一期戶型配比房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)一期