第四章 房地產(chǎn)評估

1、第四章 房地產(chǎn)評估第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格及其影響因素第三節(jié)第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié)第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第五節(jié)第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述一、土地的特性一、土地的特性 （一）土地的自然特性（一）土地的自然特性土地位置的固定性土地位置的固定性土地效用的永續(xù)性土地效用的永續(xù)性土地資源的不可再生性土地資源的不可再生性土地質(zhì)量的差異性土地質(zhì)量的差異性 （二）土地的經(jīng)濟特性（二）土地的經(jīng)

2、濟特性土地用途多樣性土地用途多樣性土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性土地利用的多方向性土地利用的多方向性土地效益的級差性土地效益的級差性 二、土地使用權(quán)二、土地使用權(quán) （一）土地所有權(quán)的歸屬（一）土地所有權(quán)的歸屬 1.在我國內(nèi)地，土地歸屬國家和集體兩級所在我國內(nèi)地，土地歸屬國家和集體兩級所有。城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市有。城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有。任何單位和個人只擁有土屬于農(nóng)民集體所有。任何單位和個人只擁有土地的使用權(quán)。地的使用權(quán)。 2.國有土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流

3、轉(zhuǎn)。國有土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。權(quán)的價格。 （二）土地使用權(quán)出讓（二）土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）（土地使用權(quán)首次交易）1.土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓含義指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。權(quán)出讓金的行為。2.土地使用權(quán)金額相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)金額相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共土地使用權(quán)出讓

4、合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對該土地上的房屋及利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。3.國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限（1）居住用地）居住用地 70 年；年；（2）工業(yè)用地）工業(yè)用地 50 年；年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；年； （5）綜合或者其他用地）綜合或者其他用地 50 年。年。 （三）土地使用權(quán)二次交易

5、（三）土地使用權(quán)二次交易 1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限交換和贈與。通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。為剩余年限（原來規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、

6、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 2.土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租 指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。付租金的行為。 3.土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押 使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 三、房地產(chǎn)的特性三、房地

7、產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。一般具有如下特性：房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。一般具有如下特性：位置固定性位置固定性供求區(qū)域性供求區(qū)域性長期使用性長期使用性大量投資性大量投資性保值與增值性保值與增值性投資風(fēng)險性投資風(fēng)險性不易變現(xiàn)性不易變現(xiàn)性政策限制性政策限制性四、房地產(chǎn)評估的原則四、房地產(chǎn)評估的原則 所謂房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目的對房地所謂房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特點時點上的價值進行估計。評估時，產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特點時點上的價值進行估計。評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還特別除了需要遵循供需原則、替代原則、貢

8、獻原則等，還特別需要注意遵循需要注意遵循和和等。等。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的種類一、房地產(chǎn)價格的種類根據(jù)權(quán)益不同，可分為：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其根據(jù)權(quán)益不同，可分為：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格他權(quán)利價格按價格形成方式，可分為：市場交易價格、評估價格按價格形成方式，可分為：市場交易價格、評估價格按房地產(chǎn)的實物形態(tài)，可分為：土地價格、建筑物價格、按房地產(chǎn)的實物形態(tài)，可分為：土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格按房地產(chǎn)價格表示單位，可分為：總價格、單位價格、按房地產(chǎn)價格表示單位，可分為：總價格、單位價格、樓面地價樓面地價 樓面地價

9、，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。單位建筑面積上的土地價格。 樓面地價樓面地價= =土地總價格土地總價格/ /建筑總面積建筑總面積 因為，因為，容積率容積率= =建筑總面積建筑總面積/ /土地總面積土地總面積 所以，所以， 某宗土地，單價為某宗土地，單價為8000元元/平方米，規(guī)劃平方米，規(guī)劃容積率為容積率為5，土地資本化率為，土地資本化率為10%，則其樓，則其樓面地價為（面地價為（ ）元）元/平方米。平方米。a.1600b.8000c.40000d.80000 正確答案正確答案a二、房地產(chǎn)價格的特征二、房地產(chǎn)價格的特征房

10、地產(chǎn)價格是權(quán)益價格房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格房地產(chǎn)價格與用途有關(guān)房地產(chǎn)價格與用途有關(guān)房地產(chǎn)價格具有個別性房地產(chǎn)價格具有個別性房地產(chǎn)價格具有可比性房地產(chǎn)價格具有可比性三、房地產(chǎn)價格的影響因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素 （一）一般因素（一）一般因素 一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。一般的、普遍的、共同的因素。經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素l經(jīng)濟發(fā)展因素經(jīng)濟發(fā)展因素l財政金融因素財政金融因素l產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素社會因素社會因素l人口因素人口因素l家庭規(guī)模因素家庭規(guī)模因素l房地產(chǎn)投機因素房地產(chǎn)投機因素l教育科研水平和治安因素教育科

11、研水平和治安因素l社會福利因素社會福利因素行政因素行政因素l土地使用制度與住房制度、地價政策土地使用制度與住房制度、地價政策l城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略l稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策l行政隸屬關(guān)系變更行政隸屬關(guān)系變更l交通管制交通管制心理因素心理因素 （二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域內(nèi)的各

12、塊土地的價格水平產(chǎn)生影響的因素。商服繁華因素商服繁華因素道路通達因素道路通達因素交通便捷因素交通便捷因素城市設(shè)施狀況因素城市設(shè)施狀況因素l基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施l生活設(shè)施生活設(shè)施l文體娛樂設(shè)施文體娛樂設(shè)施環(huán)境狀況因素環(huán)境狀況因素 （三）個別因素（三）個別因素土地的個別因素土地的個別因素l區(qū)位因素區(qū)位因素l面積因素、寬度因素、深度因素面積因素、寬度因素、深度因素l形狀因素形狀因素l地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素l容積率因素容積率因素l用途因素用途因素l土地使用年限因素土地使用年限因素建筑物的個別因素建筑物的個別因素l面積、結(jié)構(gòu)、材料等面積、結(jié)構(gòu)、材料等l設(shè)

13、計、設(shè)備等是否良好設(shè)計、設(shè)備等是否良好l施工質(zhì)量施工質(zhì)量l法律限制法律限制l建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)第三節(jié)第三節(jié) 收益法在房地收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、適用范圍一、適用范圍 收益法適用的對象，是收益法適用的對象，是有收益或潛在有收益或潛在收益收益的房地產(chǎn)，如商場、寫字樓、公寓、的房地產(chǎn)，如商場、寫字樓、公寓、賓館、酒店、餐館、游樂場、影劇院等房賓館、酒店、餐館、游樂場、影劇院等房地產(chǎn)。地產(chǎn)。 對于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、對于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益房地產(chǎn)的評估，收益法一般不適用。公益房地產(chǎn)的評估，收益法一般不適用。二、基本思路二、基本思

14、路（一）收益為有限年期的房地產(chǎn)價值（一）收益為有限年期的房地產(chǎn)價值 當（當（1）凈收益每年不變；（）凈收益每年不變；（2）資本化率固定且大）資本化率固定且大于零；（于零；（3）收益年期有限為）收益年期有限為n： p=a/r 11/（1r ）n （二）收益為無限年期的房地產(chǎn)價值（二）收益為無限年期的房地產(chǎn)價值 當（當（1）凈收益每年不變；（）凈收益每年不變；（2）資本化率固定；）資本化率固定；（3）收益為無限年期：）收益為無限年期： 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=凈收益凈收益/資本化率資本化率 式中，式中，p評估值；評估值； a年凈收益額；年凈收益額； r資本資本化率?；?。（三）以上思路的具體運用（三

15、）以上思路的具體運用運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先通運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當?shù)挠嬎愎角蟮觅Y本化率；最后選用適當?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。待估房地產(chǎn)的價值。 1.凈收益的含義凈收益的含義 （接近于財務(wù)管理中現(xiàn)金凈（接近于財務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）流量的概念）凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。的收益，一般以年為單位。 2.資本化率（還原利率）資本化率（還原利率） （一）實質(zhì)：（一）實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率房地產(chǎn)投資的報酬率

16、（收益（收益率）率） （1）資本化率的大小與投資風(fēng)險的大?。┵Y本化率的大小與投資風(fēng)險的大小成正比例的關(guān)系。成正比例的關(guān)系。 （2）投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在）投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。 （二）（二）求取資本化率的方法求取資本化率的方法 （1）市場觀測法（凈收益與售價比率法）市場觀測法（凈收益與售價比率法） 在市場上選取多個（三個以上）與被估在市場上選取多個（三個以上）與被估房地產(chǎn)相似的交易實例的凈收益與價格，算房地產(chǎn)相似的交易實例的凈收益與價格，算出各自的資本化率，求出平均值。出各自的資本化率，求出平均值。 （2）

17、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 資本化率資本化率=安全利率風(fēng)險調(diào)整值安全利率風(fēng)險調(diào)整值 【例【例4-1】選擇】選擇4個與評估對象房地產(chǎn)相類似的交易實例，各個與評估對象房地產(chǎn)相類似的交易實例，各交易實例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如表交易實例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如表4-1所示。所示。 表表4-1 交易實例及相關(guān)資料交易實例及相關(guān)資料 根據(jù)表中的數(shù)據(jù)資料，采用簡單算術(shù)平均數(shù)法求得：根據(jù)表中的數(shù)據(jù)資料，采用簡單算術(shù)平均數(shù)法求得： 房地產(chǎn)資本化率房地產(chǎn)資本化率=（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）4 =10.18%交易實例交易實例租金（萬元租金（萬元/年）年）價格（萬元）價格（萬元）資本化

18、率（資本化率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08 （三）資本化率的種類（三）資本化率的種類土地資本化率：這是求取單純土地的價值時所采用的土地資本化率：這是求取單純土地的價值時所采用的資本化率。資本化率。建筑物資本化率：是求取單純建筑物的價值時所采用建筑物資本化率：是求取單純建筑物的價值時所采用的資本化率。的資本化率。綜合資本化率：是求取房地合一價值時采用的資本化綜合資本化率：是求取房地合一價值時采用的資本化率。率。三者的關(guān)系可用公式表示如下：三者的關(guān)系可用公式表示如下： r=（r1lr2b）/（lb） 或或 r1=r（lb）r2b/l 式

19、中：式中：r綜合資本化率；綜合資本化率； r1土地資本化率；土地資本化率； r2建筑物資本化率；建筑物資本化率； l土地價值；土地價值； b建筑物價值。建筑物價值。三、計算公式三、計算公式 （一）評估房地合一的房地產(chǎn)價值（一）評估房地合一的房地產(chǎn)價值 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率綜合資本化率 式中：房地產(chǎn)凈收益式中：房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用 房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費維修費保險費稅金管理費維修費保險費稅金 （二）單獨評估土地的價值（二）單獨評估土地的價值 1.由土地收益評估土地價值由土地收益評估土地價值 土地價值土地價

20、值=土地凈收益土地凈收益/土地資本化率土地資本化率 式中：土地凈收益式中：土地凈收益=土地總收益土地總費用土地總收益土地總費用 土地總費用土地總費用=管理費維護費稅金管理費維護費稅金 2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值由房地產(chǎn)收益評估土地價值 （1）方法一（建筑物價值扣除法）方法一（建筑物價值扣除法） 土地價值土地價值=房地產(chǎn)價值建筑物現(xiàn)值房地產(chǎn)價值建筑物現(xiàn)值 式中：式中：建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價年貶值額建筑物重置價年貶值額已使用年數(shù)已使用年數(shù) 當耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額當耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額 =（建筑物重置成本（建筑物重置成本-殘值）殘值）/耐用年

21、限耐用年限 當耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額當耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額 =建筑物重置成本建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限土地使用權(quán)尚余年限 （2）方法二（建筑物收益扣除法）方法二（建筑物收益扣除法） 土地價值土地價值=（房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益）（房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益）/ 土地資本化率土地資本化率 式中：建筑物凈收益式中：建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率建筑物資本化率（三）單獨評估建筑物的價值（三）單獨評估建筑物的價值 1.建筑物價值建筑物價值=房地產(chǎn)價值土地價值房地產(chǎn)價值土地價值 2.建筑物價值建筑物價值=（房地產(chǎn)凈收益土地凈收益）（房地產(chǎn)

22、凈收益土地凈收益）/ 建筑物資本化率建筑物資本化率四、應(yīng)用舉例四、應(yīng)用舉例【例【例4-2】有一宗土地，出讓年期為】有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為年，資本化率為10%，預(yù)計未來前預(yù)計未來前5年的凈收益分別為年的凈收益分別為15萬元、萬元、16萬元、萬元、18萬元、萬元、15萬元、萬元、20萬元，第萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬萬元左右，試評估該宗土地的收益價值。元左右，試評估該宗土地的收益價值。 p=15/（110%）16 /（110%）218 /（1 10%）315 /（110%）420 /（110%）5 25 /10%（110%）511/（1

23、10%）505 =216.1（萬元）（萬元） 【例【例4-3】有一宗房地產(chǎn)，】有一宗房地產(chǎn)，2003年的凈收益為年的凈收益為50萬元，萬元，資本化率為資本化率為5%，若，若：（：（1）未來各年的凈收益將在上一）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加年的基礎(chǔ)上增加1萬元；（萬元；（2）未來各年的凈收益將在上）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長一年的基礎(chǔ)上增長1%。試分別評估兩種情況下。試分別評估兩種情況下2003年初年初的房地產(chǎn)價值。的房地產(chǎn)價值。 （1）凈收益按等差級數(shù)遞增）凈收益按等差級數(shù)遞增 p=a/rb/r2 =50/5%1/（5%）2=1400（萬元）（萬元） （2）凈收益按等比級

24、數(shù)遞增）凈收益按等比級數(shù)遞增 p=a/（rs） =50/（5%1%）=1250（萬元）（萬元） p117例：某房地產(chǎn)公司于例：某房地產(chǎn)公司于1997年年3月以有償出讓方式取月以有償出讓方式取得一塊土地得一塊土地50年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于1999年年3月在此地塊上建成月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，元，經(jīng)濟耐用年限為經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為年，殘值率為2。目前，該類建筑重。目前，該類建筑重置價格為每平方米置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積元。該建筑物占地面積500平方米，平方米，建筑面積為建筑面積為

25、900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊咳f元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫自旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為元，空置率為10，每年需支付的管，每年需支付的管理費為年租金的理費為年租金的3.5，維修費為重置價的，維修費為重置價的1.5，土地使，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率，土地資本化率7，建筑物資本化率，建筑物資本化率8。試根據(jù)。試根據(jù)以上資料評估該宗地以上資料評估該宗地2003年年3月的土地

26、使用權(quán)價格。月的土地使用權(quán)價格。 1.選定評估方法選定評估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。 2.計算總收益計算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實際收益。 年總收益年總收益=5012900（110）=486000（元）（元） 3.計算總費用計算總費用 （1）年管理費）年管理費=4860003.5=17010（元）（元） （2）年維修費）年維修費=25009001.5=33750（元）（元） （3）年稅金）年稅金=20900=18000（元）（元） （4）年保險費）年保險費=25009000.2=4500（元）

27、（元） 年總費用年總費用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）（元） 4.計算房地產(chǎn)純收益計算房地產(chǎn)純收益 年房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益=年總收益年總費用年總收益年總費用 =48600073260412740（元）（元） 5.計算房屋純收益計算房屋純收益 （1）計算年貶值額）計算年貶值額 年貶值額年貶值額=建筑物重置價建筑物重置價/使用年限使用年限 =2500900/48=46875（元）（元） （2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）： 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=房屋重置價年折舊費房屋重

28、置價年折舊費已使用年數(shù)已使用年數(shù) =2500900468754=2062500（元）（元） （3）計算房屋凈收益：）計算房屋凈收益： 房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋資本化率房屋資本化率 =20625008=165000（元）（元） 6.計算土地凈收益計算土地凈收益 土地年純收益土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 =412740165000=247740（元）（元） 7.計算土地使用權(quán)價格計算土地使用權(quán)價格 土地使用權(quán)在土地使用權(quán)在2003年年3月的剩余使用年期為月的剩余使用年期為50644 p=247740/7%11/（17%）44 =33588

29、36.15（元）（元） 單價單價=3358836.15/500=6717.67（元）（元） 8.評估結(jié)果評估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在本宗土地使用權(quán)在2008年年3月的土地使用權(quán)價格為月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米元，單價為每平方米6717.67元。元。 被評估房地產(chǎn)被評估房地產(chǎn)a是一幢是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)a的土地使用權(quán)是在的土地使用權(quán)是在2004年年5月月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年年5月底開發(fā)建月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)

30、設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)a投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到年（租期到2011年年5月月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年元為基準，每年增加增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)，合同同元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要時規(guī)定，如果房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金

31、支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日（萬元。評估人員還了解到，評估基準日（2008年年5月月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象a租金口徑一致）保持在每年每平方米租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準日后的前估人員預(yù)測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增估基準日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準曰，評估基準曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金年的租金

32、水平上，假設(shè)房地產(chǎn)水平上，假設(shè)房地產(chǎn)a折現(xiàn)率和資本化率均為折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。要求：評估房地產(chǎn)要求：評估房地產(chǎn)a的最佳轉(zhuǎn)讓價值的最佳轉(zhuǎn)讓價值 第四節(jié)第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路一、基本思路 市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)

33、在評估基準日的價值。基準日的價值。 在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。 二、適用范圍二、適用范圍 市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用，在同一地區(qū)或市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。多，市場法應(yīng)用越有效。 要有充分的市場交易資料（一般不少于要有充分的市場交易資料（

34、一般不少于3 3個）；個）；交易實例與被估房地產(chǎn)之間應(yīng)具有較大的相關(guān)性或較好的可比性；交易實例與被估房地產(chǎn)之間應(yīng)具有較大的相關(guān)性或較好的可比性； 而在下列情況下，市場法往往難以適用：而在下列情況下，市場法往往難以適用：沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；風(fēng)景名勝區(qū)土地；風(fēng)景名勝區(qū)土地；圖書館、體育館、學(xué)校用地等。圖書館、體育館、學(xué)校用地等

35、。三、計算公式三、計算公式 被估房地產(chǎn)價值被估房地產(chǎn)價值=可比交易實例售價可比交易實例售價交易情況交易情況修正系數(shù)修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)注：組成房地產(chǎn)差異因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進注：組成房地產(chǎn)差異因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。行單獨修正。四、操作步驟四、操作步驟勘查被估房地產(chǎn)勘查被估房地產(chǎn)收集較充分的房地產(chǎn)交易實例資料收集較充分的房地產(chǎn)交易實例資料選取可供比較參照的交易實例選取可供比較參照的交易實例建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)被估房

36、地產(chǎn)與交易實例之間差異因素的修正被估房地產(chǎn)與交易實例之間差異因素的修正確定被估房地產(chǎn)價格確定被估房地產(chǎn)價格 （一）交易情況修正（一）交易情況修正 房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：有特別利害關(guān)系人之間的交易。有特別利害關(guān)系人之間的交易。有特殊動機的交易，如急于出售的價格往往偏低，急于有特殊動機的交易，如急于出售的價格往往偏低，急于購買的價格往往偏高。購買的價格往往偏高。有意為逃避交易稅，簽訂是虛假交易合同，造成交易價有意為逃避交易稅，簽訂是虛假交易合同，造成交易價格偏低。格偏低。其他特殊交易的情形，如契稅本應(yīng)由買方負擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁其他特

37、殊交易的情形，如契稅本應(yīng)由買方負擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。給了賣方。特殊的交易方式，如拍賣、招標等。特殊的交易方式，如拍賣、招標等。買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。高或偏低。 不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。 被估價值被估價值=參照物交易價格參照物交易價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 正常情況指數(shù)正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù)可比實例情況指數(shù) 【例【例4-4】參照物房地產(chǎn)的交易價格為】參照物房地產(chǎn)的交易價格為2000元元/平方米，經(jīng)調(diào)平方米，經(jīng)調(diào)查了解其交易價格與正

38、常交易價格相比偏高查了解其交易價格與正常交易價格相比偏高5%，則修正后，則修正后的正常交易價格為：的正常交易價格為： 正常價格正常價格=2000100/（105） =1905（元（元/平方米）平方米） 上例中，如果參照物房地產(chǎn)的交易價格比正常交易價格偏上例中，如果參照物房地產(chǎn)的交易價格比正常交易價格偏低低2%，則修正后的正常交易價格為：，則修正后的正常交易價格為： 正常價格正常價格=2000100/（98） =2041（元（元/平方米）平方米）（二）交易日期（時間）修正（二）交易日期（時間）修正 評估基準日交易實例價格評估基準日交易實例價格=可比實例價格可比實例價格評估基準日價格評估基準日價格

39、 指數(shù)指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)可比實例交易時價格指數(shù) 【例【例4-5】現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為】現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6000元元/平平方米，成交日期為方米，成交日期為2006年年7月。假設(shè)月。假設(shè)2006年年1月至月至2007年年7月，月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%，2007年年7月至月至2008年年1月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月下降月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例，則對該可比實例進行交易日期修正后進行交易日期修正后2008年年1月的房地產(chǎn)價格為：月的房地產(chǎn)價格為： p=6000（11%）12 （10.2%）

40、6 =60001.1270.988 =6681（元（元/平方米）平方米）（三）容積率修正（三）容積率修正 容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。具體區(qū)域的情況具體分析。 經(jīng)容積率修正后的價格經(jīng)容積率修正后的價格=可比實例價格可比實例價格（待估宗地容積率修正系數(shù)（待估宗地容積率修正系數(shù)/ 可比實例容積率修正系數(shù)）可比實例容積率修正系數(shù)） 注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比。系數(shù)的比。 【例【例4-6】某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見】某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表表

41、4-2。 表表4-2容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)表 如果確定比較案例宗地地價每平方米為如果確定比較案例宗地地價每平方米為 800元，容積率為元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地經(jīng)容積率修正后的的價值，則待估宗地經(jīng)容積率修正后的的價值 容積率容積率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5修正系修正系數(shù)數(shù) 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1平方米）（元經(jīng)容積率修正后的價格/7 .6739 . 16 . 1800（四）土地使用年期修正（四）土地使用年期修正 土地使用年期修

42、正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達式為：土地使用年期修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達式為： k=11/（1r）m/ 11/（1r）n 式中：式中：k年限修正系數(shù)；年限修正系數(shù)； m評估對象土地使用權(quán)剩余年限；評估對象土地使用權(quán)剩余年限； n參照物土地使用權(quán)剩余年限；參照物土地使用權(quán)剩余年限； r折現(xiàn)率。折現(xiàn)率。 土地使用年期修正后地價土地使用年期修正后地價=可比實例價格可比實例價格k 【例【例4-7】若選擇的比較案例成交地價為每平方】若選擇的比較案例成交地價為每平方米米1000元，對應(yīng)土地使用年期為元，對應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗年，而待估宗地出讓年期為地出讓年期為20年，土地資本化率為年，土地資本化率為8%，則土，則

43、土地使用權(quán)年限修正系數(shù)為：地使用權(quán)年限修正系數(shù)為： k=11/（18%）20/ 11/（18%）30 =1.466（五）房地產(chǎn)狀況因素修正（五）房地產(chǎn)狀況因素修正 房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因權(quán)益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理 。 市場法參照市場法參照p122例例5-4%x1100 【例【例4-8】有一待估宗地】有一待估宗地g需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于類似的于2007年進行交易的年進行

44、交易的6宗地，具體情況如下：宗地，具體情況如下： 時間時間1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月指數(shù)指數(shù)100103107110108107112109111108109113宗地宗地成交價成交價交易時間交易時間交易情況交易情況容積率容積率土地狀況土地狀況a6804月月+1%1.3+1%b6104月月01.1-1%c7003月月+5%1.4-2%d6805月月01.0-1% e7506月月-1%1.6+2%f7007月月01.31%g7月月01.10 上表中成交價的單位為：元上表中成交價的單位為：元 /平方米。該城市平方米。該城市2007年的地價指數(shù)表為

45、：年的地價指數(shù)表為： 另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在 1-1.5之間之間時，容積率每增加時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加時的地價增加5%；超過；超過1.5時，超出部分的容積率每增長時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為，單位地價比容積率為1時的地價增加時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號表示案例宗地條件優(yōu)

46、于比較，表中負號表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該宗地宗地 2007年的價值。年的價值。 第五節(jié)第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路一、基本思路 評估值重新購建價格損耗評估值重新購建價格損耗 建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與而評估房地產(chǎn)價值的一

47、種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)入的各項費用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。 二、適用范圍二、適用范圍 1.一般適用于一般適用于 無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。法、市場法等方法進行評估的情況。 2.成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：成本法

48、在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制： 由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。不一定會增加它的使用價值。 3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。也很難進入市場交易，則可選擇成本法。 三、土地評估的成本法操作步驟三、土地評估的成本法操作步驟 土地價值土地價值=征地費土地開發(fā)費投資利征地費土地開發(fā)費投資利息利潤稅費息利潤稅費 四、舊建筑物評估的成本法操作步驟四、舊建筑物評估的成本法操作步驟 建筑物價值建筑物價值=重置成本年貶值額重置成本年貶值額已使已使用年限用年限 其中，重置成本應(yīng)當包括利息、利潤其中，重置成本應(yīng)當包括利息、利潤和稅費。貶值是指建筑物的價值減損，一和稅費。貶值是指建筑物的價值減損，一般由兩方面因素引起：物理化學(xué)因素和社般由兩方面因素引起：物理化學(xué)因素和社會經(jīng)濟因素。會經(jīng)濟因素