基本制度與政策

1、n第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度n第二節(jié)第二節(jié) 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度n第三節(jié)第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標制度前期物業(yè)管理招投標制度n第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度物業(yè)承接查驗制度n第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度n第六節(jié)第六節(jié) 物業(yè)服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格制度物業(yè)服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格制度n第七節(jié)第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金制度第三章第三章 物業(yè)管理的基本制度物業(yè)管理的基本制度2021/5/281第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度一、業(yè)主二、業(yè)主大會三、業(yè)主委員會四、限制性規(guī)定2021/5/282n理解條例中確立業(yè)主大會制度n1. 條例確立的業(yè)主大

2、會制度業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度n2. 一般事項在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)作出決定n3 .重大事項由業(yè)主大會作出第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度2021/5/283n一、業(yè)主n（一）業(yè)主的概念n1. 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主n2. 具備業(yè)主身份的三種情況n一是房屋所有權(quán)證書持有人；n二是房屋共有權(quán)證書持有人；n三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。 第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度2021/5/284第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度n（二）業(yè)主的權(quán)利（熟悉 要點1 ）n1按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) n2提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事

3、項提出建議 n3提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 n4參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) n5選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) n6監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 n7監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 n8對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) n9監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 n10法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 2021/5/285第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度n（三）業(yè)主的義務(wù) （熟悉 要點2）n1遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 n2遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等

4、方面的規(guī)章制度 n3執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 n4按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 n5按時交納物業(yè)服務(wù)費用 n6法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 2021/5/286n二、業(yè)主大會n（一）業(yè)主大會的組成和性質(zhì)（要點（要點3 要點要點4）n1.組成。業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。n2.性質(zhì)。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。 第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度2021/5/287第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度n（

5、二）業(yè)主大會的籌備與成立n1. 成立業(yè)主大會的限制和選擇（要點5）n條例第十條內(nèi)容規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會 。n2. 業(yè)主大會的籌備（要點6）n籌備業(yè)主大會的工作要求（要點7）n（1）成立業(yè)主大會籌備組 n（2）業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容 n（3）籌備業(yè)主大會的工作要求 n3. 業(yè)主大會的成立（要點8）2021/5/288n（三）業(yè)主大會的職責（要點9 掌握）n條例第十一條規(guī)定業(yè)主大會的六項職責： n1.制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； n2.選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； n3.選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； n4.決定專項維修資金使

6、用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； n5.制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； n6.法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度2021/5/289第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度n（四）業(yè)主大會活動規(guī)則n1. 定期會議和臨時會議 召開臨時會議的三種情況（要點10）n(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的； n(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； n(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主管理規(guī)約的其他情況。 n2. 業(yè)主代理人和業(yè)主代表人n3. 業(yè)主大會決定事項的表

7、決效力（要點11 掌握）n條例第十二條規(guī)定：(1)業(yè)主大會作出的一般決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過；(2)業(yè)主大會作出重大決定，實行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 2021/5/2810n9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。21.11.421.11.4Thursday, November 04, 2021n10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。17:02:0817:02:0817:0211/4/2021 5:02:08 PMn11、人總是珍惜為得到。21.11.417:02:0817:02Nov-214-Nov-21n12、人亂于心，不

8、寬余請。17:02:0817:02:0817:02Thursday, November 04, 2021n13、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。21.11.421.11.417:02:0817:02:08November 4, 2021n14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年11月4日星期四下午5時2分8秒17:02:0821.11.4n15、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2021年11月下午5時2分21.11.417:02November 4, 2021n16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021年11月4日星期四17時02分8秒17:02:084 November 2021n1

9、7、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。下午5時2分8秒下午5時2分17:02:0821.11.4n9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。21.11.421.11.4Thursday, November 04, 2021n10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。17:02:0817:02:0817:0211/4/2021 5:02:08 PMn11、人總是珍惜為得到。21.11.417:02:0817:02Nov-214-Nov-21n12、人亂于心，不寬余請。17:02:0817:02:0817:02Thursday, November 04, 2021n13、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己

10、。21.11.421.11.417:02:0817:02:08November 4, 2021n14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年11月4日星期四下午5時2分8秒17:02:0821.11.4n15、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2021年11月下午5時2分21.11.417:02November 4, 2021n16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2021年11月4日星期四17時02分8秒17:02:084 November 2021n17、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。下午5時2分8秒下午5時2分17:02:0821.11.4n三、業(yè)主委員會n（一）業(yè)主委員會的性質(zhì)（

11、要點12）n（二）業(yè)主委員會的職責（掌握 要點13）n（三）業(yè)主委員會的備案（要點14）n條例第十六條規(guī)定內(nèi)容n（四）業(yè)主委員會委員的資格條件（了解 要點15）n（五）業(yè)主委員會委員的資格終止（要點16）n（六）業(yè)主委員會會議（要點17）n（七）業(yè)主委員會的改選與變更n（八）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度2021/5/2813n四、限制性規(guī)定n業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求（要點18） 條例第十九條內(nèi)容n1.必須在法定職責內(nèi)從事活動，不得濫用權(quán)利n2.規(guī)定了行使權(quán)利的范圍和對象在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，就物業(yè)管理有關(guān)事項代表全體業(yè)主行使權(quán)利。n3.條例規(guī)定了主管部門對業(yè)主

12、組織的監(jiān)督管理職能第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度2021/5/2814本節(jié)練習(xí)題n1下列事項中，需經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的是（）。 nA制定業(yè)主大會議事規(guī)則 nB制定管理規(guī)約 nC改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 nD選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) n2在物業(yè)管理活動中，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的是（）。nA業(yè)主委員會 B業(yè)主大會 nC街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府nD物業(yè)管理行政主管部門 2021/5/2815第二節(jié)第二節(jié) 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度一、管理規(guī)約二、臨時管理規(guī)約2021/5/2816n理解條例中確立管理規(guī)約制度的規(guī)定n1. 管理規(guī)約

13、的特殊作用（要點21） 管理規(guī)約對全體業(yè)主有約束力 條例第十七條內(nèi)容n2.條例關(guān)于臨時管理規(guī)約的規(guī)定（要點26） 條例第二十二條內(nèi)容n3. 管理規(guī)約生效時，臨時管理規(guī)約終止第二節(jié)第二節(jié) 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度2021/5/2817n一、管理規(guī)約n（一）管理規(guī)約的概念n管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。 n理規(guī)約的性質(zhì)（要點19）n管理規(guī)約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。第二節(jié)

14、第二節(jié) 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度2021/5/2818第二節(jié)第二節(jié) 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度n（二）管理規(guī)約的主要內(nèi)容（掌握 要點20）n主要包括四個方面：n1.有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理 n2.業(yè)主的共同利益n3.業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)n4.違反管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任n（注：這部分內(nèi)容相當重要，不能只記4個標題，還應(yīng)理解相關(guān)內(nèi)容。）2021/5/2819第二節(jié)第二節(jié) 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度n（三）管理規(guī)約的法律效力（掌握 要點22）n管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，即具有法律效力，同時還應(yīng)當注意以下兩點：1.管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力比如承租人，基于其實際物業(yè)的使

15、用，不可避免地會影響到物業(yè)管理的狀態(tài)，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。2.管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動移轉(zhuǎn)給受讓人（或叫新業(yè)主）。但管理規(guī)約無須新業(yè)主作出任何形式上的承諾，就自動地對其產(chǎn)生效力 2021/5/2820n（一）業(yè)主臨時管理規(guī)約的概念 條例第二十二條內(nèi)容n（二）業(yè)主臨時管理規(guī)約的制定n1. 臨時管理規(guī)約制定的主體是建設(shè)單位（要點23）n2. 臨時管理規(guī)約制定的時間為物業(yè)銷售之前n（三）相關(guān)主體的法律義務(wù)二、業(yè)主臨時管理規(guī)約二、業(yè)主臨時管理規(guī)約2021/5/2821n（四）業(yè)主臨時管理規(guī)約的內(nèi)容（掌握 要點24）

16、n1.物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況n2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則（要點27）n3.維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則n4.涉及業(yè)主共同利益的事項n5.違約責任（要點25）2021/5/2822本節(jié)練習(xí)題n1管理規(guī)約由（）制定。nA開發(fā)商 nB政府 nC全體業(yè)主 nD物業(yè)服務(wù)企業(yè)n2關(guān)于管理規(guī)約效力的說法，正確的是（）。 nA管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人不具有約束力 nB管理規(guī)約對物業(yè)使用人不具有約束力 nC管理規(guī)約對生效后新入住的業(yè)主不具有約束力 nD管理規(guī)約對尚未售完房屋的建設(shè)單位具有約束力 2021/5/2823第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度一、前期物業(yè)管理招投標的概念、意義和原則二、

17、前期物業(yè)管理招投標的形式、編制和規(guī)則三、物業(yè)管理項目投標規(guī)則四、開標、評標和中標五、違反前期物業(yè)管理項目招標規(guī)定的法律責任2021/5/2824n一、前期物業(yè)管理招投標的概念、意義和原則n物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。為了保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，條例明確了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。n條例二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式

18、選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度2021/5/2825第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度n（一）前期物業(yè)管理招投標的概念n物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。n其中，由建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標投標。 2021/5/2826第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度n（二）前期物業(yè)管理招投標的意義（熟悉）n1.有利于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，減少物業(yè)管理爭議。 n2. 有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企

19、業(yè)各種不正當競爭行為。 n3. 有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。2021/5/2827第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度n（三）前期物業(yè)管理招投標的原則（熟悉 要點28）n招標投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。n招標投標法和前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法的各項活動內(nèi)容和程序規(guī)定，都是為了保證這一基本原則的實現(xiàn)。 2021/5/2828第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度n（四）前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 （掌握 要點30）n條例

20、特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當以招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 n對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，投標人少于3個的，物業(yè)建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。n以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況，條例特別規(guī)定，應(yīng)當經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準，才可以進行。 n不管是采用招投標方式還是采用協(xié)議方式，都應(yīng)當選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2021/5/2829第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度n二、前期物業(yè)管理招投標的形式、編制和規(guī)則n（一）招標原則與招標形式n1.招標原則n(1)不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人；n(2)不得對潛在投標人實行歧視待遇；n(3

21、)不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。 n2.招標形式n前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。 n3.招標代理機構(gòu)n(1)有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金； n(2)有能夠編制招標文件和組織評標的相應(yīng)專業(yè)力量； n(3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家名冊。2021/5/2830n（二）招標文件的編制與招標項目備案n1.招標文件的編制n招標文件的內(nèi)容（了解 要點31）n2.招標項目備案（要點32）n（三）招標程序規(guī)則（要點34）第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度2021/5/2831n三、物業(yè)管理項目投標規(guī)則n（一）投標要求與投標文件n投

22、標文件的內(nèi)容（要點33）：投標函、投標報價、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料。n（二）投標程序n1投標文件的送達 n2投標文件的補充修改或撤回 n3投標禁止行為 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度2021/5/2832n四、開標、評標和中標n（一）開標n（二）評標n1.評標專家名冊（要點35）n2.評標委員會（要點36）n3.評標規(guī)則n（三）中標（要點37）n五、違反前期物業(yè)管理項目招標規(guī)定的法律責任 （要點38）第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度物業(yè)管理招投標制度2021/5/2833本節(jié)練習(xí)題n1前期物業(yè)管理招投標活動應(yīng)當遵循的原則是公開、公平、公正和（）。 nA質(zhì)價

23、相符 B資信相符nC誠實信用 D協(xié)商一致n2 在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評分結(jié)果按規(guī)定向招標人推薦了合格的中標人。招標人確定中標人的辦法是（）。 nA任選其中一個為中標人 nB按照中標候選人的排序確定中標人 nC報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人 nD將其中報價最低的確定為中標人 2021/5/2834第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度物業(yè)承接查驗制度一、物業(yè)承接查驗制度的意義二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容三、物業(yè)的保修責任2021/5/2835第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度物業(yè)承接查驗制度n一、物業(yè)承接查驗制度的意義（掌握 要點39）n條例第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共

24、用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。現(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接驗收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實意義： n（一）有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 n（二）可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。 n（三）可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責任。2021/5/2836第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度物業(yè)

25、承接查驗制度n二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容（了解 要點40）n物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收兩部分 n（一）物業(yè)管理資料移交（熟悉）n移交的物業(yè)資料（要點41）：n1.竣工驗收資料n2.技術(shù)資料n3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 n4.物業(yè)管理所必需的其他資料n（二）物業(yè)現(xiàn)場驗收n1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗收 n2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收2021/5/2837第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度物業(yè)承接查驗制度n三、物業(yè)的保修責任三、物業(yè)的保修責任（掌握 要點42）n條例第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任”。 n1.物業(yè)保修責任的含義

26、n2.在保修期間與范圍內(nèi)的，由建設(shè)單位承擔首要責任；在保修期間與范圍以外的，由物業(yè)企業(yè)按照合同約定承擔。n3.兩書中關(guān)于物業(yè)保修范圍和期限的規(guī)定2021/5/2838本節(jié)練習(xí)題n1物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當現(xiàn)場查驗的對象是（）。 nA物業(yè)專有部分和專用設(shè)施設(shè)備 nB物業(yè)專有部分和共有部位 nC物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 nD物業(yè)專有部分和共用設(shè)施設(shè)備n2新建房屋的質(zhì)量保修，由（）負責。 nA建設(shè)單位 B物業(yè)服務(wù)企業(yè) nC業(yè)主 D施工單位 2021/5/2839n條例規(guī)定，對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理實行市場準入制度。n建設(shè)部關(guān)于修改物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的決

27、定n 建設(shè)部決定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法(建設(shè)部令第125號)作如下修改：n一、刪去第十七條、第十八條、第二十二條。n二、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”n此外，對條文順序作相應(yīng)的調(diào)整。n本決定自發(fā)布之日起施行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法根據(jù)本決定作相應(yīng)的修改，重新發(fā)布。第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度2021/5/2840第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和地位二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰2021/5/284

28、1n一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和地位n物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備的條件n1.依法成立n2.有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費n3.有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所n4.能夠獨立承擔民事責任第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度2021/5/2842n二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性（熟悉 要點44）n1. 針對物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，把好市場準入關(guān)n2. 針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場的準入、退出制度n3. 針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度2021/5/28

29、43n三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級n（一）取得資質(zhì)等級的條件（掌握 要點45）n物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。n每一個資質(zhì)等級的企業(yè)都要滿足以下條件，即注冊資本、物業(yè)管理專業(yè)人員、職業(yè)資格證書、管理的物業(yè)及企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（注意各資質(zhì)等級的企業(yè)在量上的區(qū)別。） 第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度2021/5/2844第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度n（二）資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理（要點47）n一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)主管部門負責頒發(fā)。n二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民

30、政府建設(shè)主管部門負責頒發(fā)。n直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理n設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 2021/5/2845第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度n（三）資質(zhì)等級與項目承接（要點46）n物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)主管部門審查評定資質(zhì)等級后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項目： n一級資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項目。 n二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 n三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管

31、理業(yè)務(wù)。2021/5/2846第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度n四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序 （了解） n1新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請 n2物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的核定 （要點48）n3不得批準資質(zhì)的違規(guī)行為 n4物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的變更、注銷與撤銷 n5物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年檢 2021/5/2847第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度n五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 （要點49）n1物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。 n2物業(yè)

32、服務(wù)企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。 n3物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。 n4物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。2021/5/2848本節(jié)練習(xí)題n1關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說法，正確的是（）。 nA. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本不得低于50萬元 nB新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的暫定期為二年 nC各等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) nD一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)

33、企業(yè)必須管理兩種類型以上物業(yè) nE二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須管理兩種類型以上物業(yè)n2某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理多層住宅50萬平方米，高層住宅30萬平方米，辦公樓及商業(yè)大樓5萬平方米，從管理類型和規(guī)模上看，未達到物業(yè)服務(wù)企業(yè)（）資質(zhì)等級要求。 nA一級 B二級 C三級 D三級制定 2021/5/2849第六節(jié)第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度資格制度一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格三、物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定2021/5/2850n一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)n（一）物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當樹立正確的職業(yè)道德 （了解）n1.物業(yè)管理的職業(yè)道德n2.物業(yè)管理職業(yè)道德的

34、主要內(nèi)容（要點50）n（二）物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)n1.職業(yè)素養(yǎng)的概念n2.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)的主要內(nèi)容第六節(jié)第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度2021/5/2851n二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格n（一）專業(yè)技術(shù)人員的職業(yè)資格n1.專業(yè)技術(shù)人員的職業(yè)資格概念n2.執(zhí)業(yè)資格考試n3.職業(yè)資格證書n4.執(zhí)業(yè)資格注冊第六節(jié)第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度2021/5/2852第六節(jié)第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度（二）建立物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格制度的 現(xiàn)實意義（要點51）n1.是條例設(shè)定的行政許可n2.

35、是物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要n3.是發(fā)揮物業(yè)管理社會效益的需要n4.是我國加入WTO與國際慣例接軌的需要2021/5/2853n三、物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定n（一） 物業(yè)管理師制度n（二） 物業(yè)管理師資格考試（掌握 要點52）n1.物業(yè)管理師資格考試管理 n2.物業(yè)管理師資格考試內(nèi)容和考試方法 n3.物業(yè)管理師資格考試報名條件 第六節(jié)第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度2021/5/2854第六節(jié)第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度n（三） 物業(yè)管理師注冊（掌握 要點53）n1.初始申請注冊 n2.申請延續(xù)注冊 n3.辦理變更注冊n4.不予注冊的情況 n5

36、.注銷注冊的情況 2021/5/2855第六節(jié)第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度物業(yè)管理從業(yè)人員資格制度n（四） 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)n應(yīng)當接受繼續(xù)教育（熟悉 要點54）n物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力（要點55）n物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍（要點56）2021/5/2856本節(jié)練習(xí)題n1參加物業(yè)管理師資格考試全部4個科目考試的人員，必須在（）考試年度內(nèi)通過全部科目。 nA一個 B兩個 C連續(xù)兩個 D連續(xù)三個n2注冊物業(yè)管理師每年接受繼續(xù)教育時間應(yīng)當不少于（）學(xué)時。 nA30 B40 C50 D60 2021/5/2857第七節(jié)第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金制度（新內(nèi)容）一、住宅專項維修資金的定義、管理

37、原則和監(jiān)管部門一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門二、住宅專項維修資金的交存二、住宅專項維修資金的交存三、住宅專項維修資金的使用三、住宅專項維修資金的使用四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理2021/5/2858第七節(jié)第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金制度n2022年12月4日，根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了住宅專項維修資金管理辦法，并于2022年2月1日起施行。n該辦法對加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。 2021/5

38、/2859n一、住宅專項維修資金定義、管理原則和監(jiān)管部門n（一） 住宅專項維修資金的定義n住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 n（二） 住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的定義（熟悉 要點57）n1.共用部位。是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 n2.共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防

39、設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 第七節(jié)第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金制度2021/5/2860第七節(jié)第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金制度n（三） 管理原則（掌握 要點58）n住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。 n（四） 監(jiān)督部門n國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 n縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2021/5/2861n二、住宅專項維修資金的

40、交存n（一）住宅專項維修資金的交存主體（掌握 要點59）n住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類： n1住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。 n2住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。 n3涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。 n業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 第七節(jié)第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金制度2021/5/2862第七節(jié)第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金制度n（二）住宅專項維修資金的交存金額（

41、掌握 要點60）n1商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的58%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。 n2出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 2021/5/2863第七節(jié)第七節(jié) 住宅

42、專項維修資金制度住宅專項維修資金制度n（三）住宅專項維修資金的交存方式（掌握 要點61）n1商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 n2已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。 n3未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 n4業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)

43、當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。 2021/5/2864第七節(jié)第七節(jié) 住宅專項維修資金制度住宅專項維修資金制度n（四）住宅專項維修資金的管理（要點62）n1. 業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理n由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。 n2. 業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理n由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督。2021/5/2865n三、住宅專項維修資金的使用三、住宅專項維修資金的使用n