10月河北白溝商業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告71p

1、定定 位位 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 北京*企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司受保定潤(rùn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托對(duì)其白溝中心商業(yè)地塊未來(lái)的經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行策劃，為此我們對(duì)白溝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、新開(kāi)盤(pán)高層住宅及商業(yè)、項(xiàng)目周?chē)咒?、餐飲業(yè)、超市業(yè)等進(jìn)行了調(diào)研，希望從實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模型。白溝概況：白溝概況： 白溝地處京、津、保三角腹地，北距北京102公里，東至天津108公里，南到保定62公里，坐擁華北、東北、西北“三北”市場(chǎng)，輻射華南沿海，白溝鎮(zhèn)已被規(guī)劃為次中等城市。 白溝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)包括箱包交易城、白溝國(guó)際精品箱包城、服飾輔料城、五金皮革城、服飾廣場(chǎng)、電子交易城、白溝精品鞋帽城、小商品城、輕紡城、汽配汽貿(mào)城、五金機(jī)

2、電燈飾建材城等市場(chǎng)，而其中以早期就開(kāi)始從事的箱包產(chǎn)業(yè)最具代表，是全國(guó)最大的箱包交易市場(chǎng)，箱包產(chǎn)業(yè)以建設(shè)規(guī)模大、專(zhuān)業(yè)化程度高、價(jià)格廉、經(jīng)營(yíng)活、流通快為特色，形成了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)可置疑地肩負(fù)著“中國(guó)箱包之都”的稱(chēng)號(hào)。 白溝有150家規(guī)模企業(yè)、800多家個(gè)體加工戶(hù)，已注冊(cè)商標(biāo)600多個(gè)，年產(chǎn)箱包2.9億只，并且吸引了近2000個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌在白溝開(kāi)設(shè)1000多家總代理和直銷(xiāo)店，成交額就高達(dá)65億元。僅北京市場(chǎng)上的各種箱包中，80%以上都是由白溝生產(chǎn)制造，多數(shù)由北京的批發(fā)市場(chǎng)從白溝批發(fā)，然后在北京進(jìn)行銷(xiāo)售。在今后的市場(chǎng)發(fā)展中，隨著不斷的演變，要想繼續(xù)作到持續(xù)發(fā)展，就需要集中優(yōu)勢(shì)資源，完善城市中心

3、區(qū)輻射帶動(dòng)能力，逐步形成白溝中心軸帶動(dòng)擴(kuò)散到周邊村鎮(zhèn)，推動(dòng)、持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)的發(fā)展為新型商貿(mào)城市。一、白溝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查一、白溝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查1、箱包交易城調(diào)查：、箱包交易城調(diào)查：名稱(chēng)品類(lèi)結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總使用面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價(jià)箱包交易城一層箱包3113218233164072-5.5萬(wàn)元/店4375-7446元/二層47144三層11842 600-800元/年調(diào)查概述：調(diào)查概述： 1、箱包交易城為本地最早的三層結(jié)構(gòu)箱包交易市場(chǎng)，店鋪總數(shù)為 593，店鋪總面積約為18233平方米。 2、箱包城內(nèi)除本地產(chǎn)箱包外，還匯聚了許多外地品牌箱包，其品類(lèi)區(qū)域劃分清晰，很多店鋪具有一定的品牌形象。

4、 3、箱包交易城經(jīng)營(yíng)模式以批發(fā)為主，商品發(fā)往全國(guó)各地（包括義烏小商品城）。 4、箱包交易城物業(yè)面積規(guī)劃利用率為59%。2、國(guó)際精品箱包城調(diào)查、國(guó)際精品箱包城調(diào)查名稱(chēng)品類(lèi)結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總使用面積單店面積店鋪數(shù)量租金 售價(jià)國(guó)際精品箱包城一層箱包2250015150均值153541000-1500元/年10500-12800元/二層349三層307調(diào)查概述：調(diào)查概述： 1、國(guó)際精品箱包城建于箱包交易城之后，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)為三層，店鋪總數(shù)為1010間，店鋪總面積約為15150平方米，全部為獨(dú)立商鋪。 2、主要經(jīng)營(yíng)本地產(chǎn)低檔箱包為主，商品經(jīng)營(yíng)檔次與箱包交易城有明顯錯(cuò)位。 3、國(guó)際精品箱包城經(jīng)營(yíng)模式同樣是

5、以批發(fā)為主，商品發(fā)往全國(guó)各地。 4、國(guó)際精品箱包城物業(yè)總面積規(guī)劃利用率為67%。3、服飾廣場(chǎng)調(diào)查、服飾廣場(chǎng)調(diào)查名稱(chēng)品類(lèi)結(jié)構(gòu)物業(yè) 總面積店鋪總面積單店面積店鋪數(shù)量租金 售價(jià)服飾廣場(chǎng)一層男裝、女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)系列、床品、針織4200032329均值621788001200元/年暫無(wú)銷(xiāo)售二層均值47219三層均值941171000-1200元/年調(diào)查概述：調(diào)查概述： 1、服飾廣場(chǎng)內(nèi)部為三層結(jié)構(gòu)，店鋪總數(shù)為514間，店鋪總面積約為32329平方米。 2、服飾廣場(chǎng)一、二層由獨(dú)立店鋪構(gòu)成，為服裝市場(chǎng)格局，購(gòu)物環(huán)境一般；三層系品牌形象店，為百貨商場(chǎng)格局，裝修比較上檔次。 3、物業(yè)總面積規(guī)劃利用率為77%。

6、 4、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 服飾廣場(chǎng)規(guī)模雖然很大，但其經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同于箱包城，其業(yè)務(wù)絕大部分以零售為主，面對(duì)的客群主要是本地居民，經(jīng)營(yíng)中真正實(shí)現(xiàn)的是零售服務(wù)功能。 5、服飾廣場(chǎng)下午3點(diǎn)6點(diǎn)顧客較多，購(gòu)物氣氛較濃厚。4、電子商貿(mào)大廈調(diào)查、電子商貿(mào)大廈調(diào)查名稱(chēng)品類(lèi)結(jié)構(gòu)總面積使用面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價(jià)電子商貿(mào)大廈地下一層時(shí)尚生活館2530016842均值26107600-1270元/年1-2萬(wàn)元/一層手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)均值3776二層三層電腦耗材、小電子、小家電四層五層兒童大世界調(diào)查概述：調(diào)查概述：1、電子商貿(mào)大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)為地下一層，地上五層，店鋪總數(shù)為487間，店鋪總面積約為16842平方米。2、電子商貿(mào)大廈

7、物業(yè)面積利用率約為66%。3、電子商貿(mào)大廈做為新開(kāi)的賣(mài)場(chǎng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏現(xiàn)代感，動(dòng)線(xiàn)布局并不理想。4、電子商貿(mào)大廈目前招商不充分，尚有20%左右空位。5、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 電子商貿(mào)大廈如同服飾廣場(chǎng)，其業(yè)務(wù)絕大部分以零售為主，面對(duì)的客群主要是本地居民，經(jīng)營(yíng)中真正實(shí)現(xiàn)的是零售服務(wù)功能。5、國(guó)際精品鞋帽城調(diào)查、國(guó)際精品鞋帽城調(diào)查名稱(chēng)品類(lèi)結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總使用面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價(jià)國(guó)際精品鞋帽城一層男鞋、女鞋、童鞋3027820193均值7077600800元/年暫無(wú)銷(xiāo)售二層103三層103調(diào)查概述：調(diào)查概述：1、國(guó)際精品鞋帽城為新開(kāi)三層結(jié)構(gòu)鞋帽城，是目前白溝最具規(guī)模的專(zhuān)業(yè)鞋帽市場(chǎng)。2、鞋帽城內(nèi)店鋪

8、總數(shù)為283間，店鋪總面積約為20193平方米。3、鞋帽城動(dòng)線(xiàn)布局清晰、明確，各店鋪裝修形象較好，部分知名品牌已進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主。4、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此鞋帽城與服飾廣場(chǎng)、電子商貿(mào)大廈一樣，經(jīng)營(yíng)模式均已零售為主，經(jīng)營(yíng)中真正實(shí)現(xiàn)的是零售服務(wù)功能。5、國(guó)際精品鞋帽城物業(yè)面積利用率約為67%。6、五金皮革城調(diào)查、五金皮革城調(diào)查名稱(chēng)品類(lèi)結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價(jià)五金皮革城五金飾件、皮革、輔料、縫紉設(shè)備51200均值100512140-1000元/年1600-10000元/ 調(diào)查概述：調(diào)查概述：1、五金皮革城與輔料城相鄰、相通，其結(jié)構(gòu)除部分臨主街為三層外，其余為兩層。2、五金皮革城

9、內(nèi)店鋪總數(shù)為512間，店鋪總面積約為51200平方米。3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多臨街店鋪將其大件商品置于店外陳列。4、五金皮革城作為箱包產(chǎn)業(yè)配套的市場(chǎng)，隨著箱包產(chǎn)業(yè)的不斷擴(kuò)大，其市場(chǎng)還有一定的闊容空間。7、小商品城調(diào)查、小商品城調(diào)查名稱(chēng)品類(lèi)結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總面積單店面積店鋪數(shù)量租金售價(jià)小商品城地下一層腰帶、包裝袋、日用品、塑料玩具、工藝品、飾品、娛樂(lè)品、小電子、小家電、一元店、十元店、勞保用品、小百貨、化妝品、文體用品12800814892120.2-0.7萬(wàn)元/年2222-7777元/ 一層7.15293二層9230三層9.3222調(diào)查概述：調(diào)查概述：1、小商品城結(jié)構(gòu)為地下一層，地上三層，店鋪總數(shù)

10、為957間，店鋪總面積約為8148平方米。2、小商品城物業(yè)面積利用率約為63%。3、小商品城品種較為豐富，但店鋪擁擠，動(dòng)線(xiàn)布局較混亂，停車(chē)不便利。4、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小商品城的經(jīng)營(yíng)如同箱包城一樣，具備一定的輻射、批發(fā)功能，其批發(fā)范圍主要在河北省內(nèi)。另外，30萬(wàn)平米的國(guó)際小商品城正在籌備中。5、小商品城規(guī)模雖然不大，但小商品城向南，街道兩側(cè)均為批發(fā)小商品的店鋪。8、服飾輔料城調(diào)查、服飾輔料城調(diào)查名稱(chēng)品類(lèi)結(jié)構(gòu)物業(yè)總面積店鋪總面積單店面積店鋪數(shù)量租金 售價(jià)服飾輔料城布類(lèi)、織類(lèi)、吊牌、扣類(lèi)、拉桿、線(xiàn)類(lèi)、網(wǎng)布、拉鏈、邊油、紙類(lèi)、無(wú)紡布、透明膜、回力膠、粘扣、松緊布、海綿紙、塑料配件、打包類(lèi)、繩類(lèi)、飾品6200

11、0均值1105590.6-3萬(wàn)元/年暫無(wú)銷(xiāo)售調(diào)查概述：調(diào)查概述：1、服飾輔料城為建筑群結(jié)構(gòu)，建筑群內(nèi)有縱橫街道，其建筑除部分臨主街為三層外，其余均為兩層。 2、服飾輔料城店鋪總數(shù)為559間，店鋪總面積約為62000平方米。3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，服裝輔料城店鋪總面積最大，但有一部分尚未開(kāi)業(yè)。9、各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)平均租金排名：、各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)平均租金排名：1 1箱包交易城192元/月2 2國(guó)際精品箱包城104/月3 3服飾廣場(chǎng)83.5/月4 4電子商貿(mào)大廈78/月5 5國(guó)際精品鞋帽城58.5/月6 6五金皮革城47.5/月7 7小商品城27/月8 8服飾輔料城15/月注：注：調(diào)查中了解到的高租金店鋪均出自主街道兩側(cè)

12、。 10、各市場(chǎng)店鋪總面積排名：、各市場(chǎng)店鋪總面積排名：1 1服飾輔料城約620002 2五金皮革城約512003 3服飾廣場(chǎng)約323294 4國(guó)際精品鞋帽城約201935 5箱包交易城約182336 6電子商貿(mào)大廈約168427 7國(guó)際精品箱包城約151508 8小商品城約8148專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論：1、從整體看，箱包、輔料、五金皮革、小商品是以批發(fā)為主要功能，服裝、鞋帽、電子則以零售為主要功能。2、服裝、鞋帽、電子雖然是以零售為主導(dǎo)，但從零售的角度而言，無(wú)論從布局規(guī)劃、品牌組合、目標(biāo)客群定位、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)功能等與現(xiàn)代化零售業(yè)均有很大差距。事實(shí)上白溝目前是在用專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的模式

13、承擔(dān)著百貨零售的功能。3、白溝的零售市場(chǎng)還有巨大的潛力，但要充分的體現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)，就必須要在綜合的競(jìng)爭(zhēng)力、品類(lèi)組合、商品組織及動(dòng)線(xiàn)布局上做足功夫。 4、從各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金排名中我們可以看出，箱包市場(chǎng)是目 前白溝最有價(jià)值的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。箱包產(chǎn)業(yè)在本地市場(chǎng)中處于主導(dǎo)地位，也是標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)，在國(guó)內(nèi)其影響力、輻射力、批發(fā)及規(guī)模均非常大，所以我們未來(lái)的項(xiàng)目仍然應(yīng)以箱包為主營(yíng)。 5、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白溝除箱包市場(chǎng)外還有另一個(gè)具有輻射及批發(fā)功能的小商品市場(chǎng)，而且小商品城規(guī)模與其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相比明顯不足，其存在擴(kuò)充、整合的需要。二、新開(kāi)盤(pán)高層住宅及商業(yè)調(diào)查新開(kāi)盤(pán)高層住宅及商業(yè)調(diào)查1、天成嘉園調(diào)查、天成嘉園調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目闡述層高19開(kāi)

14、盤(pán)時(shí)間2008.1.9入住時(shí)間2009.5.1均價(jià)2000元/現(xiàn)銷(xiāo)售率1、2號(hào)樓80%3號(hào)樓50%綠化率40%說(shuō)明：目前商業(yè)無(wú)規(guī)劃，住宅戶(hù)型占比：100以下占30%，100以上占70%。2、白溝新世界調(diào)查、白溝新世界調(diào)查1、住宅、住宅調(diào)查項(xiàng)目闡述層高26開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.8入住時(shí)間2009.6.1均價(jià)2200元/現(xiàn)銷(xiāo)售率80%綠化率30%說(shuō)明：住宅戶(hù)型占比:100以下占25%、100以上占75%。2、商業(yè)、商業(yè)調(diào)查項(xiàng)目闡述層高3面積3.3萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1、2層2008.7.83層2008.9.9入住時(shí)間2009.6.1售價(jià)1、2層7000-12000元/3層9000-12000元/現(xiàn)銷(xiāo)售率80%-

15、90%商業(yè)規(guī)劃1、2層購(gòu)物中心3層網(wǎng)吧、電玩城說(shuō)明：商業(yè)售出后全部返祖，返祖回報(bào)期為六年，第一年10%、第二年12%、第三年15%、第四年18%、第五年20%、第六年25%，六年后可續(xù)簽也可自營(yíng)，但購(gòu)物中心須繼續(xù)回租。3、陽(yáng)光西郡調(diào)查、陽(yáng)光西郡調(diào)查住宅住宅調(diào)查項(xiàng)目闡述層高19開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.5.30入住時(shí)間多層2009.6.1高層2009.10.1均價(jià)2000元/現(xiàn)銷(xiāo)售率40-50%綠化率40%說(shuō)明：底商10月份開(kāi)盤(pán)，一期底商3層、二期底商2層。住宅戶(hù)型占比：100以下占20%、100以上占80%。最小戶(hù)型98，基礎(chǔ)戶(hù)型120-130。5、國(guó)際箱包城二期調(diào)查、國(guó)際箱包城二期調(diào)查1、住宅、住宅

16、調(diào)查項(xiàng)目闡述層高22開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.6入住時(shí)間2010.5.31均價(jià)1690元/現(xiàn)銷(xiāo)售率70%綠化率0%說(shuō)明：住宅戶(hù)型占比：100以下占63%、100以上占37%。2、商業(yè)、商業(yè)調(diào)查項(xiàng)目闡述層高3面積43000開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.5.24入住時(shí)間2009.9租價(jià)一層1200元/年-1700元/年二層800元/年-1600元/年三層600元/年-1200元/年現(xiàn)銷(xiāo)售率一層80%二層80%三層20%商業(yè)規(guī)劃一層學(xué)生包、運(yùn)動(dòng)旅行包、男包、雙背二層女包、休閑包三層拉桿箱、特價(jià)包、包裝袋、工具包說(shuō)明：此樓盤(pán)一次性出租5年的使用權(quán)，出租不出售，期滿(mǎn)后優(yōu)先續(xù)約。租后自主經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租均可。6、銀領(lǐng)國(guó)際箱包大廈調(diào)

17、查、銀領(lǐng)國(guó)際箱包大廈調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目闡述層高26面積21987開(kāi)盤(pán)時(shí)間1-5層沒(méi)有開(kāi)盤(pán)6-11層沒(méi)有開(kāi)盤(pán)12-18層2008.419-21層沒(méi)有開(kāi)盤(pán)22-26層10.1以后會(huì)開(kāi)盤(pán)，但具體時(shí)間沒(méi)定。入住時(shí)間2009.3售價(jià)1-5層無(wú)6-11層無(wú)12-18層4200/19-21層無(wú)現(xiàn)銷(xiāo)售率1-5層暫無(wú)6-11層暫無(wú)12-18層19-21層暫無(wú)商業(yè)規(guī)劃1-5層肯德基、銀行、商務(wù)中心、中（西）式快餐、咖啡、茶藝、休閑娛樂(lè)、理療健身6-15層國(guó)際貿(mào)易區(qū)16-21層總部經(jīng)濟(jì)區(qū)22-26層酒店式公寓說(shuō)明：此樓盤(pán)一次性出售50年的使用權(quán)，購(gòu)買(mǎi)后自主經(jīng)營(yíng)、委托出租均可。1-5層只出租不出售。大廈內(nèi)的酒店式公寓戶(hù)型已

18、小戶(hù)型居多，單層12戶(hù)，100以上的為2戶(hù)，60-100為6戶(hù)，60以下的為4戶(hù)。7、電子商貿(mào)大廈調(diào)查、電子商貿(mào)大廈調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目闡述層高16面積64000開(kāi)盤(pán)時(shí)間10-15層2008.16-9 15-21層無(wú)規(guī)劃入住時(shí)間2009.11售價(jià)10-15層3970-5600元/6-9 15-21層無(wú)規(guī)劃現(xiàn)銷(xiāo)售率暫無(wú) 商業(yè)規(guī)劃10-15層產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店6-9 15-21層商務(wù)用說(shuō)明：10-15層已經(jīng)規(guī)劃使用用途，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店50-70平米不等，最低3970/元、最高5600/元，前三年反租，每年10%回報(bào)，以后作為股東分紅；6-9層 、15-21層用途還沒(méi)有規(guī)劃，但確定為商用。新開(kāi)盤(pán)住宅及商業(yè)調(diào)查結(jié)論：

19、新開(kāi)盤(pán)住宅及商業(yè)調(diào)查結(jié)論： 1、在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，住宅中雖然以大戶(hù)型為主體，但是各樓盤(pán)中的小戶(hù)型確是最先售完，例：銀領(lǐng)國(guó)際的酒店式公寓，單層為12戶(hù)，100平米以下的占80%，目前已全部售完，由此可見(jiàn)小戶(hù)型酒店式公寓在這種向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的商貿(mào)城市中有著巨大的開(kāi)發(fā)空間。 2、在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，各樓盤(pán)均較關(guān)注綠化設(shè)計(jì)，這說(shuō)明人們對(duì)生活和購(gòu)物環(huán)境的要求越來(lái)越高。 3、在新開(kāi)樓盤(pán)的商業(yè)規(guī)劃中，大部分是以零售業(yè)為主（百貨公司、大型超市、電器連鎖），從而更清晰的表明，白溝在完成城市化轉(zhuǎn)型過(guò)程中綜合零售功能是不可或缺的。 4、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白溝樓盤(pán)商業(yè)售價(jià)與住宅售價(jià)之差遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)城市，說(shuō)明白溝商業(yè)地產(chǎn)正處在黃金時(shí)期。

20、三、地塊周?chē)啼佌{(diào)查三、地塊周?chē)啼佌{(diào)查商鋪一商鋪一 位置原二姑包子鋪樓層一層面積50-60每平米租金545元/年每平米售價(jià)不售商鋪二商鋪二 位置雅典皇宮北側(cè)樓層三層帶院面積300每平米租金150元/年每平米售價(jià)不售商鋪三商鋪三 位置珠寶城北側(cè)樓層一層面積50每平米租金580元/年 每平米售價(jià)不售商鋪四商鋪四 位置友誼西路樓層兩層面積170每平米租金112元/年每平米售價(jià)2940元商鋪五商鋪五 位置箱包交易城對(duì)面樓層三層面積500每平米租金每平米售價(jià)2600元商鋪六商鋪六 位置 箱包大廳西門(mén)樓層二層面積400每平米租金138元/年每平米售價(jià)1625元商鋪七商鋪七 位置仁和北路箱包二期西樓層一層

21、面積100每平米租金120元/年每平米售價(jià)3800元商鋪八商鋪八 位置富民南路樓層樓下兩間樓上五間兩層帶院面積300每平米租金300元/年每平米售價(jià)不售地塊周?chē)啼佌{(diào)查結(jié)論：地塊周?chē)啼佌{(diào)查結(jié)論： 1、從商鋪的租金、售價(jià)看，其價(jià)格高低差距很大，但其平均水平明顯低于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的租、售價(jià)格，處于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租、售價(jià)格的下游。 2、從商鋪的位置看，離專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)越近其租、售價(jià)格越高。如珠寶城北側(cè)門(mén)店、箱包交易大廳對(duì)面門(mén)店。 3、街頭商鋪的價(jià)值明顯低于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商鋪的價(jià)值，說(shuō)明分散經(jīng)營(yíng)不如集中經(jīng)營(yíng)，政府規(guī)行、劃市的政策是十分必要的。 4、上述調(diào)查也進(jìn)一步說(shuō)明專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目能使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化。 四、餐飲業(yè)調(diào)查

22、四、餐飲業(yè)調(diào)查1、馨雅大酒店調(diào)查馨雅大酒店調(diào)查使用面積裝修檔次中高檔包房34間散臺(tái)15桌上座率90%租金16.6元/月/主打菜系川菜、保定菜、魯菜、家常菜車(chē)位數(shù)量無(wú)正規(guī)車(chē)位，能停車(chē)20輛左右樓層數(shù)2層2、湘輝酒樓調(diào)查、湘輝酒樓調(diào)查使用面積約700裝修檔次一般包房20散臺(tái)16上座率50%租金4萬(wàn)/年主打菜系湘菜、家常菜車(chē)位數(shù)量無(wú)正規(guī)車(chē)位，能停車(chē)10輛左右樓層數(shù)2層3、大福餃子王、大福餃子王使用面積裝修檔次中檔包房23散臺(tái)8上座率90%租金15元/月/-21元/月/主打菜系餃子、海鮮、家常菜車(chē)位數(shù)量無(wú)正規(guī)車(chē)位，能停20輛左右樓層數(shù)3層4、小肥羊、小肥羊使用面積3000以上裝修檔次中檔包房30間散臺(tái)

23、50桌上座率100%租金年租金30萬(wàn)左右主打菜系內(nèi)蒙火鍋、涼菜車(chē)位數(shù)量20個(gè) 樓層數(shù)4層5、寬街食府、寬街食府使用面積800-1000裝修檔次中高檔包房30多間散臺(tái)16桌上座率90%租金18.6元/月/主打菜系私房菜、保定菜車(chē)位數(shù)量約20個(gè)左右樓層數(shù)3層，其中一層為散臺(tái)，二三層為包房6、辣妹子火鍋城調(diào)查、辣妹子火鍋城調(diào)查名稱(chēng)使用面積220裝修檔次中檔包房8間散臺(tái)13桌上座率50%租金租金為20元/月主打菜系川菜、家常菜車(chē)位數(shù)量無(wú)正規(guī)車(chē)位，可在路邊及空地?？渴v左右樓層數(shù)共3層，其中一二層為經(jīng)營(yíng)，三層為商會(huì)7、福成肥牛、福成肥牛名稱(chēng)使用面積1200裝修檔次中檔包房22間散臺(tái)36桌上座率80%租金

24、自己的房產(chǎn)，不存在租金形式主打菜系火鍋、家常菜車(chē)位數(shù)量正規(guī)車(chē)位10個(gè)樓層數(shù)共3層，其中一層、二層為經(jīng)營(yíng)，三層為宿舍8、祥福齋、祥福齋使用面積約1000裝修檔次中檔包房21散臺(tái)12上座率60%租金20.8元/月/主打菜系清真菜、火鍋、烤鴨車(chē)位數(shù)量約10個(gè)樓層數(shù)兩層9、金三峽火鍋城、金三峽火鍋城使用面積裝修檔次中檔包房15間散臺(tái)15桌上座率租金15元/月/-21元/月/主打菜系火鍋、家常菜車(chē)位數(shù)量20個(gè)左右樓層數(shù)共三層，其中一二層為經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)調(diào)查結(jié)論：餐飲業(yè)調(diào)查結(jié)論： 1、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白溝就餐場(chǎng)所相對(duì)分散，不同類(lèi)型的就餐場(chǎng)所分布在不同的位置，甚至有一些就餐場(chǎng)所非常孤立，附近再無(wú)其它餐飲；使得就餐者缺

25、乏現(xiàn)場(chǎng)選擇的樂(lè)趣，只能適應(yīng)明確型消費(fèi)者，給隨機(jī)型消費(fèi)者帶來(lái)了不便，市場(chǎng)需求餐飲集合體的出現(xiàn)，發(fā)展空間尚大。 2、環(huán)境優(yōu)雅的非正餐休閑餐飲場(chǎng)所尚無(wú)，在 大中型的城市發(fā)展過(guò)程中我們總結(jié)得知，隨著人們生活水平的提高對(duì)于消費(fèi)場(chǎng)所的環(huán)境會(huì)要求越來(lái)越高，功能區(qū)分也會(huì)越來(lái)越細(xì)化，人們除去正常的吃飯外也需要一些非正餐休閑餐飲場(chǎng)所的出現(xiàn)，如：咖啡廳、茶餐廳等。 3、白溝市場(chǎng)上檔次的風(fēng)味餐廳經(jīng)營(yíng)均比較成功。但目前白溝市場(chǎng)這樣的餐廳并不多見(jiàn)，尚有很大的發(fā)展前景。 4、白溝目前受歡迎的餐廳多數(shù)分布在北城，而專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中的南城及我們項(xiàng)目所處中心地段像樣的餐廳很少，我們?cè)O(shè)想，若在本項(xiàng)目集中打造一條餐飲街，可能會(huì)成為白溝城

26、市的一個(gè)亮點(diǎn)。五、超市調(diào)查五、超市調(diào)查名稱(chēng)面積家興超市(友誼路店)826.5家興超市(白溝分店)617.4旺美佳超市412.8超市調(diào)查結(jié)論：超市調(diào)查結(jié)論： 1、通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前白溝現(xiàn)有超市并非真正意義上的超級(jí)市場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)面積小、品類(lèi)不足、停車(chē)不便利，完全無(wú)法體現(xiàn)方便、快捷、一站式購(gòu)物的現(xiàn)代化超市特點(diǎn)。 2、白溝已經(jīng)成為一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)，居住著大量外來(lái)人口，消費(fèi)者享受一站式超市購(gòu)物是很常規(guī)的生活需求，一個(gè)專(zhuān)業(yè)化超市的建立可以說(shuō)呼之欲出。 3、我們建議在本項(xiàng)目商業(yè)組合中引進(jìn)一家現(xiàn)代化、有經(jīng)驗(yàn)的品牌超市作為項(xiàng)目的主力店，以此增強(qiáng)本項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。六、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)六、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì) 我們對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)

27、定位進(jìn)行如下設(shè)計(jì)： 1、項(xiàng)目功能定位：、項(xiàng)目功能定位： 專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、百貨零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、酒店、公寓 2、業(yè)種組合定位：、業(yè)種組合定位： a 箱包專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+風(fēng)味快餐 b 超市+百貨 +美容+ 健身+圖書(shū)+影院 c 特色餐廳+酒吧+咖啡廳+ktv+迪廳+夜總會(huì)+24小時(shí)便利店 d 酒店+酒店式公寓 3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 本項(xiàng)目集商、貿(mào)于一體，最終將建成環(huán)境休閑、商品豐富、功能 多樣的大型商貿(mào)中心。 4、項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)劃：、項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)劃： a組合區(qū) 全部對(duì)外出售。 b組合區(qū) 不出售或部分出售后返租經(jīng)營(yíng) c組合區(qū) 全部對(duì)外出售。 d組合區(qū) 酒店式公寓全部對(duì)外出售，酒店物業(yè)自己持有。 北京北京*企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 白溝項(xiàng)目組白溝項(xiàng)目組 2008年年10月月11日日majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuav