房地產(chǎn)金融風險管理及對策文獻綜述

1、房地產(chǎn)金融風險文獻綜述201301360011 陸媛媛摘 要：20世紀90年代以來，隨著我國工業(yè)化和城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，逐漸成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)業(yè)是一個高風險的行業(yè)，帶來的巨大的金融風險也日益顯現(xiàn)出來，所以管理和防范房地產(chǎn)金融風險具有十分重要的現(xiàn)實意義。本文參考了大量的文獻，將較為全面地對房地產(chǎn)金融風險的產(chǎn)生、成因、管理和對策等方面進行相應(yīng)的綜合與評述。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風險管理；評述1 國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)金融風險方面的研究成果及評述1.1 國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)金融風險的研究成果1.1.1 相關(guān)概念的界定 房地產(chǎn)金融是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通

2、、清算等金融服務(wù)活動中，由于不確定因素的影響，使銀行的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而遭受巨大的經(jīng)濟損失，再加上房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，這種風險會逐步擴散到整個金融體系，最終危機整個國民經(jīng)濟的安全與穩(wěn)定，這就是“房地產(chǎn)泡沫風險”，極端條件下，房地產(chǎn)金融風險會形成泡沫經(jīng)濟，最終導致經(jīng)濟危機的產(chǎn)生。 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已聚集了巨大的金融風險，包括道德風險、經(jīng)營環(huán)境風險、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)風險、利率風險、匯率風險等，這種風險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風險，而且包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險，并且這些風險基本由國內(nèi)商業(yè)銀行來承擔。銀行信貸一旦發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生很大的回應(yīng)。

3、再加上我國政府已經(jīng)決定把房地產(chǎn)業(yè)、尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟新的增長點，所以規(guī)避房地產(chǎn)的金融風險，不僅對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，而且對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展也具有深遠的意義。1.1.2 關(guān)于國內(nèi)房地產(chǎn)金融風險的理論研究方面徐景輝（2006）對房地產(chǎn)金融風險的防范與管理進行了研究，他認為目前房地產(chǎn)金融風險巨大，需要進行風險管理，提出了發(fā)展住房公積金制度、房地產(chǎn)信托住房抵押二級市場制度等。劉洋（2008）對美國次貸危機進行了理論分析，同時他也借鑒了英國在應(yīng)對房地產(chǎn)金融風險的做法,提出了要加快完善信用等級評估及個人征信制度的建設(shè)。梁兵（2011）分析了2008年的全球性金

4、融危機，認為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風險是房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全、個人房貸不良貸款。他提出要加大房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度,比如利用證券化、創(chuàng)設(shè)投資基金等創(chuàng)新工具來降低房地產(chǎn)金融風險，不斷完善個人抵押貸款信用制度建設(shè)。馮玉軍（2011）認為目前世界經(jīng)濟尚沒有走出經(jīng)濟危機泥潭,我國仍是面臨外需疲軟、內(nèi)需不足的經(jīng)濟現(xiàn)狀，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國重要的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，面臨的金融風險有政策風險、市場風險、誠信風險等。他提出了要擴寬房地產(chǎn)融資渠道,加強銀行內(nèi)部資金控制制度,建設(shè)房地產(chǎn)金融市場，來最大限度降低我國房地產(chǎn)金融風險。汪覺忠（2013）認為房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè),但是由于房地產(chǎn)金融在我國發(fā)展起步較晚

5、,體制尚不成熟,加之行業(yè)本身的特點,存在很大風險。因此,他提出政府要加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控,健全房地產(chǎn)金融法律體系,構(gòu)建多元化融資制度。劉小平（2009）認為房地產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長、商品價值大的特點，因而房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售等活動需要在金融部門的支持下才能得以進行，而我國房地產(chǎn)金融主要存在系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險,他提出了要放寬金融管制,提高銀行經(jīng)營水平及相關(guān)人員的從業(yè)技能。古珂（2014）認為隨著我國經(jīng)濟和城市化的發(fā)展，大量資金被吸引到房地產(chǎn)行業(yè)中，導致房價持續(xù)高漲和大量投機行為，隱藏巨大的房地產(chǎn)金融風險。因此,他提出要創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)融資模式,建設(shè)完善信用等級評估制度.1.1.3 關(guān)

6、于國內(nèi)房地產(chǎn)金融風險的實證研究方面周江(2011)對江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風險關(guān)系進行了實證研究, 采用2006-2010年的季度和月度數(shù)據(jù),考察了房地產(chǎn)開發(fā)貸款、投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關(guān)系,進而研究房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融之間的關(guān)系。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關(guān)系,使得房地產(chǎn)金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終可能導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂,引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。因此，他提出要提高房地產(chǎn)信貸管理水平，建立多元化房地產(chǎn)金融體系。王珍（2008）選取了上海1993-2007年的房地產(chǎn)

7、產(chǎn)業(yè)增加值作為因變量，gdp、金融業(yè)增加值、居民消費價格指數(shù)、建筑業(yè)增加值、商品房銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、國內(nèi)貸款7個指標作為自變量進行數(shù)據(jù)分析。通過實證分析，總結(jié)出上海房地產(chǎn)市場有旺盛的需求，但隨著房價的上漲，已稍微超出人民的承受范圍，房地產(chǎn)金融風險加大。他提出可以開發(fā)小戶型住房來滿足人民的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商要促進資金來源多元化，銀行也要嚴格計算貸款指標、審核貸款條件，避免重蹈美國“次級房貸”的覆轍。孫麗亞（2009）論述了 var 風險管理技術(shù)的運用，并對房地產(chǎn)信托基金進行了介紹，他提出建立房地產(chǎn)信托基金可以降低商業(yè)銀行的金融風險，發(fā)揮多渠道融資功能，在房地產(chǎn)金融市場上有很大的發(fā)展?jié)摿?/p>

8、。邵玉（2012）認為中國的房地產(chǎn)市場是以金融為支撐的市場，蘊含的金融風險巨大。他研究了2009年銀行的貸款數(shù)據(jù)，其中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房信貸占貸款總額的81%。因此，房地產(chǎn)業(yè)的興衰和金融風險密切相關(guān)，因此提出通過加強銀行內(nèi)部控制、建立健全信用評級體系來防范房地產(chǎn)金融風險。1.2 對國內(nèi)房地產(chǎn)金融風險研究的簡要評述 從以上對國內(nèi)房地產(chǎn)金融風險的理論和實踐研究中不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)金融在我國的時間相對較短，各方面的研究基本起步階段，再加上房地產(chǎn)金融風險涉及的行業(yè)多、范圍大、影響大，所以房地產(chǎn)金融風險已經(jīng)成為當前眾多專家學者研究的重點。綜合眾多研究成果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)金融風險的種類主要有政策風

9、險、市場風險、誠信風險等。房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的原因有以下幾點：房地產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長、商品價值大的特點；房地產(chǎn)金融業(yè)法律法規(guī)和風險管理體系不健全；房地產(chǎn)金融市場信息不透明；金融機構(gòu)風險防范意識淡?。蝗狈侠淼娜谫Y機構(gòu),金融風險過分集中在銀行；銀行信貸的房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理；等。因此，綜合大多數(shù)學者的建議，為了降低國內(nèi)房地產(chǎn)金融風險，政府方面應(yīng)該加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，建立健全房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督管理體系和與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系，發(fā)展住房公積金制度和房地產(chǎn)信托住房抵押二級市場制度，放寬金融管制，構(gòu)建多元化融資體系，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，加快完善房地產(chǎn)信用等級評估及個

10、人征信系統(tǒng)。商業(yè)銀行也應(yīng)加強自身管理,提高風險意識，嚴格計算貸款指標、審核貸款條件，提高銀行經(jīng)營水平及相關(guān)人員的從業(yè)技能，進行金融工具創(chuàng)新，比如創(chuàng)新證券化、創(chuàng)設(shè)投資基金等工具，最大限度的降低房地產(chǎn)金融風險。2 國外關(guān)于房地產(chǎn)金融風險方面的研究現(xiàn)狀及述評2.1 與房地產(chǎn)金融風險的相關(guān)研究2.1.1 有關(guān)金融風險的理論研究方面1921年，美國經(jīng)濟學家kninght在風險、不確定性及利潤一文中，全面論述了風險與不確定性的關(guān)系，他的核心觀點是分散投資、規(guī)避風險。1963 年，sharpe構(gòu)造單因素模型，1965年sharpe和lintner提出資本資產(chǎn)定價模型，1973年fisher black和my

11、ronscholes創(chuàng)立期權(quán)定價模型。1976年羅斯提出套利定價模型，他在模型中引入了gdp增長、通貨膨脹水平等因素。1998年，young提出最大最小模型，他認為投資者總是規(guī)避風險的，根據(jù)風險大收益大，風險小收益小的原則，投資者會選擇風險最小、收益最大的方案。1993 年g30集團提出var模型，var風險管理技術(shù)已成為當前國際金融風險管理的主流模型，引領(lǐng)了金融風險管理的革命。2.1.2 有關(guān)房地產(chǎn)金融風險的相關(guān)研究董春華（2006）研究了1923-1926 年美國福羅里達的房地產(chǎn)投機現(xiàn)象，他認為這是引發(fā)華爾街大崩盤的主要原因，也是最早的房地產(chǎn)金融風險所引發(fā)的金融危機，最終導致二戰(zhàn)的爆發(fā)。項

12、衛(wèi)星（2009）在銀行信貸擴張與房地產(chǎn)泡沫：美國、日本及東南亞各國和地區(qū)的教訓一文中指出，1989年美國房地產(chǎn)貸款占銀行貸款總額的39.7%。日本銀行的房地產(chǎn)抵押貸款比例占貸款總額的比例由1984年的17%上升至1992年的35.5%。銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的擴張導致房地產(chǎn)泡沫過度膨脹，這樣泡沫破裂必然導致銀行規(guī)?？s水。江玉華（2011）認為在一定程度內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮會帶來金融業(yè)的繁榮，由于信用鏈條沒有斷裂，這種小規(guī)模的經(jīng)濟泡沫在一定程度上會提升經(jīng)濟的發(fā)展，如果泡沫發(fā)展過度的話，一旦中間某一環(huán)節(jié)斷裂，必然產(chǎn)生巨大的連鎖反應(yīng)，從而表現(xiàn)為金融危機。2.1.3 房地產(chǎn)金融風險的研究成果 房地產(chǎn)金融風險研

13、究歷來受國內(nèi)外學者重視，本文查閱眾多文獻發(fā)現(xiàn)，美國的肯尼思羅格夫的研究最具有代表性，他認為那些買不起住房的人，受到低利率貸款和房地產(chǎn)可能增值的誘惑，爭相貸款購房，而當房地產(chǎn)實際價格開始下跌后，成千上萬的人因付不起購房貸款而破產(chǎn)。美國經(jīng)濟學家hyman.musky（1976）提出了“金融不穩(wěn)定”假說，他強調(diào)金融系統(tǒng)不穩(wěn)定是由于資本主義制度決定的，因此金融危機難以避免，這是由于金融機構(gòu)以及借款人的相關(guān)特征決定的，他最重要的貢獻在于指出了金融風險及金融危機的客觀存在性、周期性。金融資產(chǎn)價格波動理論的代表人物是多恩布什（r.dornbusch）和美國博弈論專家克推普斯（d.rreps）（1982），他

14、們認為金融風險的很大一部分原因是由于一些資產(chǎn)價格（比如證券價格、匯率）的波動，所以他們把金融風險、金融危機的原因歸結(jié)于金融資產(chǎn)價格的劇烈波動。克勞瑞特（m.claudette）和斯特西西蒙（stacey simon）教授（1986）將資產(chǎn)定價、財務(wù)杠桿原理與最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)理論、有效市場理論運用到房地產(chǎn)市場，對美國房地產(chǎn)市場的金融風險進行了研究。p.kindle berger首先定義了經(jīng)濟泡沫理論，然后運用局部均衡模型分析了美國的房地產(chǎn)市場，最后將美國房地產(chǎn)泡沫的原因歸結(jié)為行為人預(yù)期、銀行信貸等原因。wong(1998)主要對從泰國開始蔓延的1997年東南亞金融危機進行了研究，他主要研究了泰國在危

15、機前的房地產(chǎn)市場，把房地產(chǎn)泡沫以及房地產(chǎn)金融風險歸結(jié)為較高的經(jīng)濟增長，認為持續(xù)的經(jīng)濟增長會提高人們的房產(chǎn)需求，并增加人們對未來房產(chǎn)以及經(jīng)濟的預(yù)期。2.2 對國外房地產(chǎn)金融風險研究的簡要評述從國外房地產(chǎn)金融風險的發(fā)展可以看出，在房地產(chǎn)金融風險的防范與管理理論上，國外早已形成一套較為完整和成熟的理論體系，同時也作了不少相關(guān)的實證研究。由于國外房地產(chǎn)商業(yè)化程度比較高,所以在房地產(chǎn)金融風險原因、模型、方法上已經(jīng)有了比較成熟的理論。綜合上述文獻綜述可以發(fā)現(xiàn)，國外學者的研究中有關(guān)房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的原因方面分析的多,既涉及了房地產(chǎn)金融的理論方面,又涉及了金融風險度量的具體模型和方法,正如行為人預(yù)期、銀行信

16、貸等原因。在國外學者對金融風險理論的研究中,我們發(fā)現(xiàn)這些模型有一個共同的特點,就是建立在現(xiàn)代金融理論對風險的分析和定價的基礎(chǔ)之上,引入統(tǒng)計學、比較分析等科學的研究方法,對房地產(chǎn)金融市場面臨的各種風險進行識別、計量，這些模型和方法已經(jīng)成為當今房地產(chǎn)市場中金融機構(gòu)在風險復(fù)雜、競爭激烈的市場上賴以生存和發(fā)展的保護手段?？傊?國外成熟的理論和風險評估模型是值得我國借鑒的，這對我國分析房地產(chǎn)金融風險問題有不可估量的作用。3 結(jié)論 本文綜合國內(nèi)和國外關(guān)于房地產(chǎn)金融風險方面的研究，可以總結(jié)出：由于房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模大、周期長、商品價值大等特點，使得房地產(chǎn)風險的種類非常多，其產(chǎn)生的原因主要有房地產(chǎn)金融業(yè)法律法規(guī)

17、和風險管理體系不健全、金融機構(gòu)風險防范意識淡薄、銀行信貸的房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理、行為人預(yù)期、銀行信貸等。因此，綜合大多數(shù)學者的建議以及借鑒國外經(jīng)驗，本文認為防范和降低我國房地產(chǎn)金融風險需要各個行為主體的共同努力，政府方面應(yīng)該加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，健全房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督管理體系和相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建多元化融資體系；商業(yè)銀行也應(yīng)加強自身管理,提高風險意識，提高銀行經(jīng)營水平及相關(guān)人員的從業(yè)技能，最大限度的降低房地產(chǎn)金融風險。參考文獻：1 (美)菲利普·喬瑞.風險價值 var-風險管理新標準（第二版)m，2009.2 姚京.相對var的資本資產(chǎn)配置和資本資產(chǎn)定價模型j,2010.3 劉洋.房地產(chǎn)金融的風險與防范j.金融天地,2008.4 梁兵.房地產(chǎn)金融風險管理研究j.時代金融，2011(4).5 陳欣穎.