封天下西安某房地產(chǎn)期整合營(yíng)銷推廣策劃方案課件

1、 東航公園天下 * 12市場(chǎng)攻略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 往前看 期:公園說(shuō)park life 公園地產(chǎn)：地段位置優(yōu)勢(shì)最大化公園生活，觀邸、全景公園天下 往后看 期:天下論“ 2008主調(diào)：中國(guó)的天下 ”“ 2008奧運(yùn)中國(guó)年 ”* 2008年奧運(yùn)會(huì)是中國(guó)在世界的舞臺(tái)，是中國(guó)最值 得自豪的一年；因而，在全世界的關(guān)注下，中國(guó) 希望成為世界關(guān)注的中心，世界經(jīng)濟(jì)關(guān)注的中心、 世界投資關(guān)注的中心；因而，對(duì)于2008年，中國(guó) 地產(chǎn)不可能天天讓外界關(guān)注中國(guó)“地產(chǎn)調(diào)整年”， 中國(guó)地產(chǎn)不可能出現(xiàn)更多負(fù)面的政策信息；因此， 08年對(duì)于整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，面臨的是世界的機(jī) 遇，熱切期盼、利好心理，局勢(shì)樂(lè)觀

2、；“2008-2010：地產(chǎn)黃金年 ”* 2008年奧運(yùn)年、2009年大壽年、2010年世博會(huì)，中國(guó)地產(chǎn)將會(huì)面臨百年難遇的“黃金年”， 2008年-2009年被稱為中國(guó)地產(chǎn)自1987年以來(lái)第1次高峰“黃金年”，中國(guó)地產(chǎn)將與以往的發(fā)展歷程完全不同，中國(guó)地產(chǎn)不再是中國(guó)地產(chǎn)，而是必將形成全新的地產(chǎn)發(fā)展局面；對(duì)于發(fā)展商而言，中國(guó)地產(chǎn)“黃金年”是絕佳的發(fā)展機(jī)遇；其必將 形成中國(guó)地產(chǎn)新一輪的發(fā)展機(jī)遇；“ 西安一日，中國(guó)千年 ”* 西安，中國(guó)六大古都之首，中國(guó)歷史上絕無(wú)僅有的十三朝帝都，世界四大文明古都之一，是文明中外的旅游中心城市，有著悠久的歷史積淀和豐富的人文資源。西安市第四輪城市總體規(guī)劃擬定，以“九宮

3、格局，棋盤(pán)路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”為未來(lái)中心城市發(fā)展模式；建設(shè)“特色西安”發(fā)展迅猛。 在08中國(guó)奧運(yùn)年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年的時(shí)代大背景下，西安千年帝都必然為世界關(guān)注，城市價(jià)值空前提高，西安地產(chǎn)將迎來(lái)新一輪的時(shí)代機(jī)遇，風(fēng)云再起，誰(shuí)得天下？“ 2008使命：東航的天下 ”“ 為榮譽(yù)而戰(zhàn) ”關(guān)鍵詞：西安。東航地產(chǎn)。東航集團(tuán)。栗總、韓總、吳總。* 公園天下項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而其事關(guān)東航地產(chǎn)品牌，事關(guān)東航系整個(gè)集團(tuán)的西部地產(chǎn)標(biāo)志之一；作為東航置業(yè)進(jìn)軍西安的首發(fā)之作，更事關(guān)東航地產(chǎn)全國(guó)戰(zhàn)略版圖；因而，公園天下不僅僅是地產(chǎn)銷售的戰(zhàn)術(shù)之戰(zhàn)，更是為東航系地產(chǎn)品牌榮譽(yù)而戰(zhàn)的戰(zhàn)略之戰(zhàn)；08年必須通過(guò)2期完滿收關(guān)，

4、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的成功運(yùn)作，力創(chuàng)品牌天地，奠定其西安地產(chǎn)地位與后續(xù)空間?！?2008決戰(zhàn)：真正天下之爭(zhēng) ”“ 為完勝而戰(zhàn) ”* 事關(guān)完勝全局：事關(guān)完勝全局：06年9月底一期開(kāi)盤(pán)、07年5月公寓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)基本實(shí)現(xiàn)1期銷售勝利；2期08年仍541套，其中包含134套合并房；觀邸公寓樓剩余房源95套，其中包含兩套樣板間。近600套房源對(duì)外銷售；因此08年2期要實(shí)現(xiàn)全盤(pán)銷售是關(guān)系到整體完勝的戰(zhàn)略之決戰(zhàn)；* 事關(guān)價(jià)值決戰(zhàn)：事關(guān)價(jià)值決戰(zhàn)：一期最終實(shí)施均價(jià)：4500元/，二期計(jì)劃：6000元/以上！ 150-170平米偏大戶型總價(jià)高，一年之內(nèi)完成，任務(wù)重、時(shí)間短、速度快、價(jià)格高都將為08年帶來(lái)巨大的銷售壓力；*

5、真正天下之爭(zhēng)：真正天下之爭(zhēng)：由于1期、2期大部分內(nèi)銷，公園天下前期并沒(méi)有經(jīng)歷真正的市場(chǎng)歷練；2期收關(guān)，不僅要高于市場(chǎng)價(jià)格，更要完勝天下。要爭(zhēng)得天下，就要在西安建立絕對(duì)的領(lǐng)袖品牌市場(chǎng)地位；因此就必須實(shí)現(xiàn)房交會(huì)控制、機(jī)場(chǎng)控制、高新區(qū)控制、南大街控制，確保銷售正常，進(jìn)而謀求市場(chǎng)地位統(tǒng)治。“ 2008思變：公園還是天下？ ”* 公園是賣點(diǎn)，天下才是地位！2期必然是全面建立領(lǐng)袖地位的戰(zhàn)略之戰(zhàn)，停留在單純賣點(diǎn)突擊已不合適宜。* 2期區(qū)域處于東北腹地，于公園第2排位置，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有更近更好位置，公園已不是唯一。* 大盤(pán)擅變，1期推廣，現(xiàn)場(chǎng)、客群已建立一定的公園社區(qū)印象效應(yīng)，從公園單一外在因素轉(zhuǎn)到產(chǎn)品本身亮點(diǎn)與

6、優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)到社區(qū)成熟之美，是2期價(jià)值提升根本。* 工程節(jié)點(diǎn)上：1期園林與入伙將帶來(lái)雙公園、泛會(huì)所、生活場(chǎng)的真實(shí)體驗(yàn)，從“參觀”到“參與”整合產(chǎn)品概念，整合整盤(pán)優(yōu)勢(shì)，以一期樣板帶2期?！?為地位而戰(zhàn) ”“ 2008作主：誰(shuí)的天下？ ”“為領(lǐng)袖而戰(zhàn) ”天下為家，家得天下。修身、齊家、治國(guó)、平天下。 是歷代中華尖端人士的終極夢(mèng)想。天下論是有中華情結(jié)與群眾基礎(chǔ)的。一期與2期之間的價(jià)格和客群渠道的差異決定了2期的基調(diào)要全面提升。最終能否樹(shù)立江湖地位，在于2期價(jià)值品質(zhì)能否對(duì)應(yīng)購(gòu)買客群的階層地位與精神歸宿。因此，公園天下2期是生活犒賞，人生顛峰，終極盛宴，歸宿家園。只有打造出家天下的磅礴領(lǐng)袖氣質(zhì)，折服天下人，

7、建筑才能升華為情結(jié)，社區(qū)才能凝聚成圈層，家園才能成就為標(biāo)桿。這決定了2期的精神氣質(zhì)與推廣肌理。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移從“公園”到“天下”* 總之，無(wú)論是08奧運(yùn)年主調(diào)、 08東航榮譽(yù)之年、08完勝?zèng)Q戰(zhàn)、08二期求變、08天下為誰(shuí)都說(shuō)明08年2期必須采取新的戰(zhàn)略！* 2期不是獨(dú)立的2期， 2期的推廣非常重要的是要延續(xù)1期已經(jīng)形成的品牌影響力，并進(jìn)一步提升品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力；2期不僅僅是2期，而是提升公園天下競(jìng)爭(zhēng)地位的2期。* 因而，2期的推廣主題是由系列核心賣點(diǎn)所支持的地位：只有突破“公園”單一的賣點(diǎn)主張，豐富到“天下”為核心的整合價(jià)值，才能建立其市場(chǎng)的地位，樹(shù)立其市場(chǎng)的領(lǐng)袖形象，把握其市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)，打造其市場(chǎng)的

8、影響力，爆發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)力以封天下！ 決勝點(diǎn) 期的價(jià)值天下盛宴公園天下期8大價(jià)值體系價(jià)值01：古新盛宴十三朝古都古城中心中國(guó)歷史上盛極一時(shí)的漢唐國(guó)都，萬(wàn)邦朝賀&西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西安市發(fā)展最快、規(guī)模最大的商務(wù)、商業(yè)核心區(qū)，陜西省的cbd老機(jī)場(chǎng)板塊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)西安古城西安古城南二環(huán)南二環(huán)“三分天下：老城、南二環(huán)、高新區(qū)三分天下：老城、南二環(huán)、高新區(qū)”跳脫競(jìng)爭(zhēng)，升華板塊跳脫競(jìng)爭(zhēng)，升華板塊：項(xiàng)目雖然處于老機(jī)場(chǎng)板塊，卻不能糾纏于這一板塊的定位與競(jìng)爭(zhēng)陣營(yíng)。而是要跳脫而出，放眼到整個(gè)城市的發(fā)展格局，項(xiàng)目處南二環(huán)內(nèi)，兼得老城傳統(tǒng)核心便利與高新區(qū)發(fā)展未來(lái)，占據(jù)城市的過(guò)去與未來(lái)的

9、地理位置平衡點(diǎn)，可謂尺度維妙，穿越古今，板塊價(jià)值不可限量！價(jià)值02：中西盛宴中華盛景：西鄰豐慶公園420畝，秉承唐風(fēng)唐韻，西安當(dāng)前品質(zhì)最高的城市水景公園&西域絲路：東靠大唐西市300畝，12.8億元人民幣，絲路起點(diǎn)，中西門(mén)戶，世界走廊我看公園，世界看我公園的價(jià)值不僅僅在于景觀，更在于其背后承載的資源價(jià)值；豐慶公園代表著中國(guó)鼎盛帝都盛景，大唐西市則是橫貫歐亞大陸、中西交流的絲路源頭，代表著中國(guó)對(duì)世界文明的貢獻(xiàn)。其凝聚著深厚的歷史人文價(jià)值與世界經(jīng)貿(mào)地位；可謂珠聯(lián)璧合，城市榮譽(yù)。珠聯(lián)璧合，城市榮譽(yù)。價(jià)值03：四海盛宴四海精英，大師團(tuán)隊(duì)world 戴德梁行，歐洲業(yè)界之冠，世界頂尖的國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)

10、；shanghai 上海同設(shè)建筑設(shè)計(jì)院，“中國(guó)建筑行業(yè)龍頭” ；china 東航，世界性航空企業(yè)品牌系。東方神韻，國(guó)際視野；china 浙江國(guó)泰建設(shè)， “魯班杯”、“白玉蘭杯” 工程精品保證；china 東航物業(yè)，挪威dnv公司的iso9oo1質(zhì)量管理體系認(rèn)證；價(jià)值04：建筑盛宴空間八賞：空間八賞：?jiǎn)卧霊魡卧霊魐ipvip服務(wù)大堂服務(wù)大堂1 1梯梯2-32-3戶，通透開(kāi)敞戶，通透開(kāi)敞110-170110-170戶型，多樣需求空間戶型，多樣需求空間贈(zèng)送入戶門(mén)廳贈(zèng)送入戶門(mén)廳動(dòng)靜分離，布局合理動(dòng)靜分離，布局合理全明戶型，明櫥明衛(wèi)，三面觀景全明戶型，明櫥明衛(wèi)，三面觀景觀景多陽(yáng)臺(tái)，大面積落地窗觀景多

11、陽(yáng)臺(tái)，大面積落地窗1.1.獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)，采光充足獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)，采光充足建筑八賞：建筑八賞： art deco建筑風(fēng)格，西安首創(chuàng)建筑風(fēng)格，西安首創(chuàng)歸屬感組團(tuán)規(guī)劃歸屬感組團(tuán)規(guī)劃板式高層，通透挺拔板式高層，通透挺拔南低北高排布，陽(yáng)光建筑南低北高排布，陽(yáng)光建筑和諧退讓景觀，更寬樓間距和諧退讓景觀，更寬樓間距弧形錯(cuò)落排布，視野開(kāi)闊弧形錯(cuò)落排布，視野開(kāi)闊立面色彩沉穩(wěn)大氣立面色彩沉穩(wěn)大氣1.預(yù)留空調(diào)機(jī)位，立面整潔預(yù)留空調(diào)機(jī)位，立面整潔注：artdeco西安第一次出現(xiàn)。世界建筑史上盛極一時(shí)的風(fēng)格派系。發(fā)源于法國(guó)，興盛于美國(guó)，經(jīng)典建筑藝術(shù)與時(shí)尚城市生活完美結(jié)合；挺拔高聳，王者之風(fēng)，俯視天下。世界art deco

12、建筑的“圣地”就在紐約，另一個(gè)則是上海。價(jià)值05：視覺(jué)盛宴 五園環(huán)繞 景觀大成 幽然之山生命之歌忘憂之林靈動(dòng)之水豐慶公園園林八賞園林八賞 四大主題景觀帶（一軸三帶景觀串聯(lián)）四大主題景觀帶（一軸三帶景觀串聯(lián)） 濱水休閑區(qū)（沿水緩步道，木棧橋）濱水休閑區(qū)（沿水緩步道，木棧橋） 水系景觀（水景島、涼亭、水景池）水系景觀（水景島、涼亭、水景池） 庭院綠化（綠色坡地、景觀花架）庭院綠化（綠色坡地、景觀花架） 親子廣場(chǎng)（許愿池廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)）親子廣場(chǎng)（許愿池廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)） 道路綠化（景墻、景觀緩步道、休憩椅）道路綠化（景墻、景觀緩步道、休憩椅） 運(yùn)動(dòng)休閑（健身廣場(chǎng)、老年運(yùn)動(dòng)區(qū)）運(yùn)動(dòng)休閑（健身廣場(chǎng)、老

13、年運(yùn)動(dòng)區(qū)） 枯山水植物造景藝術(shù)枯山水植物造景藝術(shù)注：景觀是對(duì)1期文脈延續(xù)，提升演繹公園價(jià)值。五園合一，豐富單一公園概念。社區(qū)內(nèi)增加標(biāo)志雕塑小品，強(qiáng)化尊貴生活氛圍。如在道路交匯處，建造紐約中央公園的標(biāo)志裝飾，并設(shè)有景點(diǎn)含義及來(lái)源注解。二期主題景觀建議：二期主題景觀建議：林景種植3-5株百年以上大樹(shù)，為內(nèi)公園主題加分坡地景觀帶種植高大的樹(shù)木或灌木，形成小型林帶，隔離道路噪雜二期景觀建議：林區(qū)大樹(shù)、坡地草坪二期景觀建議：林區(qū)大樹(shù)、坡地草坪二期景觀建議：漫步道、休憩椅，增加生活功能。二期景觀建議：漫步道、休憩椅，增加生活功能。二期景觀建議：親水平臺(tái)、路燈、背景音樂(lè)，細(xì)節(jié)品質(zhì)體現(xiàn)二期景觀建議：親水平臺(tái)、

14、路燈、背景音樂(lè)，細(xì)節(jié)品質(zhì)體現(xiàn)價(jià)值06：生活盛宴6000社區(qū)商業(yè)+1500社區(qū)會(huì)所+1400藝術(shù)幼兒園+4大園林泛會(huì)所社區(qū)商業(yè)配套社區(qū)商業(yè)配套指定業(yè)態(tài)指定業(yè)態(tài)商業(yè)定向招商建議商業(yè)定向招商建議大唐西市的啟動(dòng)，將提升區(qū)域內(nèi)配套價(jià)值大唐西市的啟動(dòng)，將提升區(qū)域內(nèi)配套價(jià)值與其近鄰的公園天下商業(yè)，則延伸區(qū)域價(jià)值，順勢(shì)經(jīng)營(yíng)與其近鄰的公園天下商業(yè)，則延伸區(qū)域價(jià)值，順勢(shì)經(jīng)營(yíng)定向招商在于商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)組合，補(bǔ)充業(yè)主日常需求，與社區(qū)形象統(tǒng)一定向招商在于商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)組合，補(bǔ)充業(yè)主日常需求，與社區(qū)形象統(tǒng)一引入一家銀行，或引入一家銀行，或24小時(shí)小時(shí)atm銀聯(lián)柜機(jī)銀聯(lián)柜機(jī)金融金融即滿足社區(qū)需求，也填補(bǔ)區(qū)域空白即滿足社區(qū)需求，

15、也填補(bǔ)區(qū)域空白24小時(shí)便利店小時(shí)便利店便利業(yè)主日常需求，同時(shí)填補(bǔ)區(qū)域空白便利業(yè)主日常需求，同時(shí)填補(bǔ)區(qū)域空白醫(yī)藥超市醫(yī)藥超市高檔西餐的加盟，提升社區(qū)形象，也填補(bǔ)區(qū)域空白高檔西餐的加盟，提升社區(qū)形象，也填補(bǔ)區(qū)域空白西餐店西餐店社區(qū)會(huì)所社區(qū)會(huì)所豐盛體驗(yàn)豐盛體驗(yàn)建議：與一期住宅交房，同時(shí)公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)，提高業(yè)主圈層內(nèi)的美譽(yù)度建議：與一期住宅交房，同時(shí)公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)，提高業(yè)主圈層內(nèi)的美譽(yù)度健身俱樂(lè)部：設(shè)置網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球等場(chǎng)地，為業(yè)主提供免費(fèi)活動(dòng)空間。 設(shè)置有氧健身室，可酌情收費(fèi)?？Х葧?shū)吧：為業(yè)主提供讀書(shū)、休憩、會(huì)友等場(chǎng)所。 雜志、書(shū)刊可酌情租售。兒童游樂(lè)場(chǎng)：為業(yè)主的孩子提供娛樂(lè)場(chǎng)所。 節(jié)假日可辦理代為看護(hù)

16、，酌情收費(fèi)。商務(wù)中心：為業(yè)主提供商務(wù)服務(wù)，代為收發(fā)傳真等，酌情收取費(fèi)用老人活動(dòng)中心：為社區(qū)老人提供娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，營(yíng)造社區(qū)和諧、溝通的氛圍社區(qū)會(huì)所分配建議社區(qū)會(huì)所分配建議社區(qū)幼兒園社區(qū)幼兒園雙語(yǔ)模式雙語(yǔ)模式幼兒園經(jīng)營(yíng)建議幼兒園經(jīng)營(yíng)建議引入西安市知名外語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，如新加坡蒙特梭利合作經(jīng)營(yíng)。教育機(jī)構(gòu)提供專業(yè)的人力、物力，采取外教執(zhí)教、游戲教學(xué)的教育模式。4大園林泛會(huì)所生活延伸生活延伸價(jià)值07：成熟盛宴成熟城市交通+成熟城市配套+成熟社區(qū)眼見(jiàn)為實(shí)（一期園林入伙，成熟生活氛圍）展示“生命之歌”景觀帶實(shí)景，以體驗(yàn)式營(yíng)銷，帶給客戶欣喜，以及物有所值的購(gòu)買動(dòng)力。對(duì)于二期產(chǎn)品而言，新的樣板園林將更有力度展示成熟

17、社區(qū)氛圍，催進(jìn)銷售，實(shí)施價(jià)值提升。成熟園林泛會(huì)所成熟園林泛會(huì)所成熟空間生活場(chǎng)成熟空間生活場(chǎng)一期樣板間具有成熟展示空間的效應(yīng)。對(duì)2期戶型有示范作用，在燈光、裝修軟件進(jìn)一步完善，以實(shí)景實(shí)物打消客戶的顧慮。風(fēng)格：大氣、尊貴，身份、品位風(fēng)格：大氣、尊貴，身份、品位價(jià)值08：服務(wù)盛宴東航特色物業(yè)：空姐級(jí)服務(wù)品質(zhì)+國(guó)際品質(zhì)顧問(wèn)：戴德梁行國(guó)際物業(yè)管理向東航學(xué)習(xí)東航，世界性航空企業(yè)品牌。國(guó)際航空業(yè)界的“五星鉆石獎(jiǎng)”。六大服務(wù)品牌六大服務(wù)品牌陽(yáng)光使者陽(yáng)光使者：如陽(yáng)光般燦爛、溫暖的微笑，似涓涓細(xì)流般體貼入微的服務(wù)； 愛(ài)心天使愛(ài)心天使：對(duì)老弱病殘?jiān)屑靶÷每偷膭偎朴H人的服務(wù)； 空中顧問(wèn)空中顧問(wèn)：內(nèi)含廣博的知識(shí)、熟悉民

18、航信息，與旅客及時(shí)溝通，提供便利的服務(wù)； 當(dāng)家巧手當(dāng)家巧手：內(nèi)場(chǎng)技能熟練，巧用機(jī)上餐食、機(jī)供品，為旅客奉獻(xiàn)親情的服務(wù)；藍(lán)天護(hù)理藍(lán)天護(hù)理：具備一定的醫(yī)務(wù)、急救知識(shí)并成功實(shí)行機(jī)上救護(hù)的服務(wù)。空中衛(wèi)士空中衛(wèi)士：具備客艙安全、空防安全及應(yīng)急情況處置能力，并成功實(shí)行安全防衛(wèi)的服務(wù)。“微笑凌燕微笑凌燕”陽(yáng)光服務(wù)陽(yáng)光服務(wù)“私密空間私密空間”的五星標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的五星標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)“親子緣親子緣”兒童兒童“套餐套餐”服務(wù)服務(wù) “中華韻、東方情中華韻、東方情”節(jié)慶服務(wù)節(jié)慶服務(wù)“幽雅客艙，體貼服務(wù)幽雅客艙，體貼服務(wù)”* 航空作為是高門(mén)檻壟斷行業(yè)，是國(guó)家、城市對(duì)外的窗口，代表一個(gè)國(guó)家的形象，空姐作為服務(wù)形象大使，在服務(wù)業(yè)具有崇

19、高的地位，一直作為高品質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的代表和象征。* 東航地產(chǎn)的天下何在？市場(chǎng)地位何在？這不是說(shuō)在地產(chǎn)品牌陣營(yíng)中爭(zhēng)王稱霸，或者不現(xiàn)實(shí)地標(biāo)榜自己第一位。而是在地產(chǎn)項(xiàng)目中發(fā)揮其他地產(chǎn)商所沒(méi)有的資源優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，在消費(fèi)者心目中占據(jù)獨(dú)一無(wú)二的品牌地位。* 東航地產(chǎn)是東航系的一員。除了資本實(shí)力的保證，作為航空服務(wù)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，在東航地產(chǎn)系物業(yè)服務(wù)上結(jié)合航空高端服務(wù)品質(zhì)的特點(diǎn)，就能樹(shù)立獨(dú)樹(shù)一幟的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。借鑒東方航空服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，體現(xiàn)鮮明的東航個(gè)性。這就是東航地產(chǎn)強(qiáng)烈的排它性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！即差異化。東航地產(chǎn)的個(gè)性公園天下2期，要實(shí)現(xiàn)高端客群的認(rèn)可，很重要就是提升物業(yè)服務(wù)價(jià)值。東航物業(yè)如果能實(shí)現(xiàn)航

20、空行業(yè)特色的優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合戴德梁行國(guó)際物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，不僅能進(jìn)一步強(qiáng)化東航地產(chǎn)品牌個(gè)性，更能在服務(wù)軟件上增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。東航特色物業(yè)：空姐級(jí)服務(wù)品質(zhì)公園天下品牌物業(yè)建議公園天下品牌物業(yè)建議物業(yè)服務(wù)大使：空姐制服形象、保安航空制服增加陽(yáng)光使者、微笑凌燕、空中顧問(wèn)、藍(lán)天衛(wèi)士、親子緣”兒童服務(wù) 、“中華韻、東方情”節(jié)慶服務(wù)、“幽雅社區(qū)，體貼服務(wù)”服務(wù)內(nèi)容；vip服務(wù)大廳可增加航班機(jī)票查詢訂購(gòu)服務(wù)；01 古新盛宴區(qū)域價(jià)值02 中西盛宴城市榮譽(yù)03 四海盛宴大師團(tuán)隊(duì)04 建筑盛宴產(chǎn)品價(jià)值05 視覺(jué)盛宴景觀價(jià)值06 生活盛宴配套價(jià)值07 成熟盛宴成熟價(jià)值08 服務(wù)盛宴品質(zhì)價(jià)值天下盛宴公園天下期8大價(jià)值體系

21、2期名稱天下賞公園天下期支持點(diǎn)：* 天下盛宴，豐盛人生體驗(yàn)與分享；* 賞，不僅延續(xù)了觀賞的公園文脈；更是嘉賞生活的態(tài)度，欣賞價(jià) 值的選擇，獎(jiǎng)賞人生的資格；* 天下賞，大氣蕩漾，透發(fā)領(lǐng)袖氣度。天下賞，賞得天下人！ 封天下 九戰(zhàn)定江山節(jié)點(diǎn) 賣點(diǎn) 銷售節(jié)點(diǎn) 工程節(jié)點(diǎn) 節(jié)日節(jié)點(diǎn) 攻擊布局01銷售節(jié)點(diǎn)戶型面積表戶型面積表樓號(hào)樓號(hào)主力戶型主力戶型主力面積主力面積可售套數(shù)可售套數(shù)總面積總面積5號(hào)樓三室二廳一衛(wèi)118.1220823335 二室二廳一衛(wèi)106.56號(hào)樓一室二廳一衛(wèi) a79.4812810409 一室一廳一衛(wèi) b68.08二室二廳一衛(wèi)107.87號(hào)樓一室二廳一衛(wèi) a88.4412811534 二

22、室二廳一衛(wèi) b83.27二室二廳一衛(wèi)102.4210號(hào)樓一室一廳一衛(wèi) a58.1810610018 二室一廳一衛(wèi) b87.25三室二廳二衛(wèi)140.1713號(hào)樓三室二廳二衛(wèi)146.67517403號(hào)樓二室二廳一衛(wèi)107.81107.8總計(jì)總計(jì) 62262262806 62806 注：其中4套房采光未達(dá)標(biāo)。色塊表示為a+b戶型根據(jù)二期規(guī)劃總平圖，各幢的地理位置優(yōu)劣如下：7#6#10#5#13#根據(jù)房型、面積，優(yōu)劣依次如下：7# 6# 13# 10# 5#綜合來(lái)看，各幢的均價(jià)依次為：各幢的均價(jià)依次為：7# 6# 10# 5# 13#二期房源二期房源二期對(duì)外銷售房源集中在5、6、7、10和13號(hào)樓1單

23、元，共計(jì)622套，其中有a+b戶型的是6、7、10號(hào)樓，a+b戶型共134計(jì)套，對(duì)外銷售合計(jì)488套，可供銷售面積共計(jì)62806平方米。2008年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008推盤(pán)節(jié)奏&銷售節(jié)點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)：5#樓208套面積2.3萬(wàn)10#樓13#樓157套面積2.2萬(wàn)客戶蓄水6#樓7#樓256套面積2.2萬(wàn)支持點(diǎn):5#的房型有利、110平米的適中面積，較低價(jià)格開(kāi)市，獲得一定的市場(chǎng)份額及口碑 ；10#位置好單價(jià)較高和13#房源位置較差但價(jià)格低，通過(guò)高低價(jià)格的差距，促進(jìn)140平 的房源去化；1.根據(jù)銷售走勢(shì)，可將位置景觀最好的6#、7

24、#的價(jià)格拉伸至最大限度，利潤(rùn)最大化.02工程節(jié)點(diǎn)2008年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年工程節(jié)點(diǎn)4月底一期景觀綠化完工5月底一期交房7月底公寓樓交房11月底二期封頂7月底會(huì)所完工啟用03節(jié)日節(jié)點(diǎn)2008年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2008年節(jié)日節(jié)點(diǎn)2.7春節(jié)3.28住博會(huì)2.20出15元旦5.1-4黃金假7. 7奧運(yùn)火炬西安傳遞8.8奧運(yùn)會(huì)秋季房交會(huì)圣誕節(jié) 9.14中秋節(jié)04攻擊布局2008年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2期整合市場(chǎng)攻擊布局9戰(zhàn)定江山第1戰(zhàn)：2期

25、亮相亮相的力量第2戰(zhàn)：住博會(huì)展會(huì)的力量第3戰(zhàn)：5#開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)的力量第4戰(zhàn)：熱銷熱銷的力量第6戰(zhàn)：奧運(yùn)熱點(diǎn)事件的力量戰(zhàn)略作戰(zhàn)：工程線、推廣線、銷售線立體出擊，9大攻擊戰(zhàn)一脈洞穿!第5戰(zhàn)：一期入伙成熟的力量第7戰(zhàn)：金9銀10產(chǎn)品的力量第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn)商業(yè)的力量第8戰(zhàn)：天下會(huì)品牌的力量 第1戰(zhàn)：2期亮相啟動(dòng)戰(zhàn) 攻擊時(shí)間：2008年3月初“天下賞”第第1戰(zhàn)戰(zhàn) 3月月 印象啟動(dòng)戰(zhàn)印象啟動(dòng)戰(zhàn) 3月意義：* 1年的印象點(diǎn)， 2期市場(chǎng)亮劍 “全新震動(dòng)力 ”3月攻擊：2008年2月20日出15，3月真正市場(chǎng)啟動(dòng)；因而，搶3月亮相，全面積累意向客戶；成為2期2008年市場(chǎng)亮劍的第一戰(zhàn)；4月底就要開(kāi)盤(pán)，蓄水時(shí)間非常短，

26、2008年全年定調(diào)，全新2期形象亮相，需要市場(chǎng)震撼！ 攻擊主題：廣告主題+ 銷售節(jié)點(diǎn) 2008天下賞天下賞公園天下公園天下2期期vip認(rèn)購(gòu)全面啟動(dòng)！認(rèn)購(gòu)全面啟動(dòng)！ 攻擊方式：* 封殺西安，實(shí)現(xiàn)機(jī)場(chǎng)控制、高新區(qū)控制、南大街控制、房交會(huì)控制；* 1+n業(yè)主專場(chǎng)認(rèn)購(gòu)老客戶推薦新客戶提前登記認(rèn)購(gòu)， 享有優(yōu)先選房權(quán)。* vip公開(kāi)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)提高訂購(gòu)金額，篩選a級(jí)客戶，為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。 1、戶外路牌：絕對(duì)封殺城市中心及道路關(guān)注力； 2、報(bào)紙廣告：絕對(duì)封殺大眾媒介關(guān)注力； 3、報(bào)紙新聞：絕對(duì)封殺公園天下品牌熱點(diǎn)關(guān)注力； 4、電臺(tái)廣告：絕對(duì)封殺高端有車族關(guān)注力； 5、網(wǎng)絡(luò)廣告：絕對(duì)封殺專業(yè)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注力； 6、車體廣

27、告：絕對(duì)封殺主干線交通關(guān)注力； 7、現(xiàn)場(chǎng)圍墻：絕對(duì)封殺意向目標(biāo)群關(guān)注力； 8、售樓中心：絕對(duì)封殺現(xiàn)場(chǎng)客戶關(guān)注力； 9、dm / 短信：絕對(duì)封殺周邊區(qū)域關(guān)注力； 3月亮相戰(zhàn) 視覺(jué) 第2戰(zhàn)：住博會(huì)熱點(diǎn)戰(zhàn) 攻擊時(shí)間：2008年3月28日-3月31日攻擊目標(biāo)： * 每年一屆的西部住博會(huì)和西安秋季房交會(huì)成為西安樓市動(dòng)態(tài)的風(fēng)向標(biāo)，是西安地產(chǎn)專業(yè)內(nèi)最大的熱點(diǎn)，其將決定我們?cè)诘禺a(chǎn)業(yè)界及準(zhǔn)目標(biāo)群中的知名度和口碑傳播力度；由于公園天下2期在4月底開(kāi)盤(pán)，3月28住博會(huì)就成為開(kāi)盤(pán)戰(zhàn)役的專業(yè)啟動(dòng)點(diǎn)；因而一定要一炮打響，徹底實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)熱點(diǎn)的震撼力；攻擊核心： * 一定要爭(zhēng)取最好的位置，力爭(zhēng)形成展位最亮的點(diǎn)；因此我們 一定要

28、盡早協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取最佳的展位位置； * 一定要最好的展位設(shè)計(jì)，突出天下賞鮮明個(gè)性、天下盛宴 唯一性競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系，肯定是展場(chǎng)最有震撼力的視點(diǎn)； * 一定要展場(chǎng)外最大的樓體大條幅或戶外，只要到現(xiàn)場(chǎng)，一定 要從外界就形成鮮明控制點(diǎn)； * 一定要房地產(chǎn)會(huì)刊的封面及p2-p3，全面控制資料的最亮點(diǎn)； * 一定要聯(lián)系記者，我們代表的是2008年春季房交會(huì)最亮的 點(diǎn)，只要有房交會(huì)報(bào)道，就一定要有公園天下2期的出現(xiàn)；第第2戰(zhàn)戰(zhàn)3月底月底住博會(huì)戰(zhàn)住博會(huì)戰(zhàn) 房交會(huì)執(zhí)行要點(diǎn)：1、展位設(shè)計(jì)方案：專業(yè)展位設(shè)計(jì)公司20天 2、展位制作：10天 3、展位安裝：3天 4、展示模型：* 公園天下三分天下區(qū)域模型； * 2期詳細(xì)規(guī)劃

29、模型； 5、展板；天下盛宴 6、主形象畫(huà)面；天下賞+vip認(rèn)購(gòu) 7、宣傳品：手袋樓書(shū)（每一份宣傳品都與眾不同） 8、小禮品 9、現(xiàn)場(chǎng)vip認(rèn)籌點(diǎn)： vip資料；現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌接待；為開(kāi)盤(pán)繼續(xù)積累人氣； 第3戰(zhàn)：開(kāi)盤(pán)攻擊戰(zhàn) 攻擊時(shí)間：2008年4月初-5月初“天下盛宴”第第3戰(zhàn)戰(zhàn) 2期正式開(kāi)盤(pán)期正式開(kāi)盤(pán) “天下盛宴天下盛宴 ” 1、攻擊節(jié)點(diǎn)：* 4月26日、27（周末）最佳開(kāi)盤(pán)期 * 一期園林景觀綠化完成 * 五一看房黃金假 2、產(chǎn)品力量全面呈現(xiàn)，一期主要是做公園社區(qū)概念，二期主是回到產(chǎn)品具 實(shí)概念，銷售上主要靠分樓開(kāi)盤(pán)的人氣來(lái)賣，因此，從3月亮相，闡述完 天下賞內(nèi)涵之后，實(shí)現(xiàn)了與一期公園的概念過(guò)渡；

30、4月推廣主題需要迅速 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值與開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)過(guò)渡；“天下盛宴”就是對(duì)公園天下整合產(chǎn)品力的 概念包裝；開(kāi)盤(pán)后進(jìn)入第2輪客戶積累期； 3、攻擊主題：天下盛宴天下盛宴openday公園天下公園天下2期盛大開(kāi)盤(pán)期盛大開(kāi)盤(pán)！ 4、攻擊方式：* 天下盛宴 開(kāi)盤(pán)慶典 * 新景觀樣板區(qū)開(kāi)放五一看房嘉年華活動(dòng) 公園天下公園天下開(kāi)盤(pán)攻擊核心開(kāi)盤(pán)攻擊核心 1、戶外廣告牌：openday天下盛宴公園天下2期4月26日盛大開(kāi)盤(pán)?。?2、報(bào)紙廣告： openday開(kāi)盤(pán)廣告 + vip計(jì)劃 3、電臺(tái)廣告： * openday 2期4月26日開(kāi)盤(pán) * 天下盛宴 4、開(kāi)盤(pán)慶典：開(kāi)盤(pán)剪彩及散點(diǎn)嘉年華 5、開(kāi)盤(pán)銷售：展示中心vip

31、認(rèn)購(gòu)解籌 第4戰(zhàn)：熱銷持續(xù)戰(zhàn) 攻擊時(shí)間：2008年5月中“天下盛況” 第第4戰(zhàn)戰(zhàn) 5月中月中 熱銷持續(xù)戰(zhàn)熱銷持續(xù)戰(zhàn) 熱銷原則：銷售才是硬道理，熱銷才是硬道理中的硬道理。熱銷的目的在于建立持續(xù)的銷售促動(dòng)，需要讓市場(chǎng)一定形成公園天下 銷售非常好的口碑；承上啟下，為后期產(chǎn)品銷售積累客戶，為銷售建立促動(dòng)；攻擊節(jié)點(diǎn)： 戶外熱銷奇跡廣告 報(bào)紙熱銷奇跡 雜志熱銷奇跡廣告 網(wǎng)絡(luò)熱銷奇跡廣告 熱銷攻擊：* 天下盛況天下盛況2期銷售奇跡期銷售奇跡 第5戰(zhàn)：入伙成熟戰(zhàn) 攻擊時(shí)間：2008年5月底-6月“天下歸心” 第第5戰(zhàn)戰(zhàn) 5月底月底-6月月 入伙成熟戰(zhàn)入伙成熟戰(zhàn) 攻擊目標(biāo)：入伙是社區(qū)成熟的標(biāo)志，是生活氛圍真正形

32、成的開(kāi)始。要形成話題， 為2期后續(xù)面市樓座做市場(chǎng)鋪墊，老客戶影響新客戶；加上7月第二批 公寓入伙，進(jìn)一步增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的人氣，對(duì)下半年主力作戰(zhàn)期新客戶產(chǎn)生影響； 攻擊節(jié)點(diǎn)：* 報(bào)紙：天下歸心天下歸心 歡迎回家歡迎回家一期入伙，二期熱銷，見(jiàn)證成熟魅力 ； * 條幅：天下歸心天下歸心 歡迎回家歡迎回家一期入伙，二期熱銷，見(jiàn)證成熟魅力 ； 攻擊方式：* 交房手冊(cè)：全面介紹項(xiàng)目； * 裝修沙龍講座：給業(yè)主傳遞裝修方面的經(jīng)驗(yàn)和選材及裝修風(fēng)格建議。 裝修沙龍講座一.活動(dòng)時(shí)間：6月14日上午9點(diǎn)12點(diǎn)二.活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心三.邀請(qǐng)人員：1期業(yè)主，裝修公司，家具公司四.講座主題：1.關(guān)于裝修方面知識(shí) 2.關(guān)于裝修風(fēng)

33、格的知識(shí) 3.關(guān)于家具選擇的知識(shí) 4.關(guān)于裝修公司的推薦五.宣傳物料：1.報(bào)板：天下歸心天下歸心一期入伙，二期熱銷，見(jiàn)證成熟魅力一期入伙，二期熱銷，見(jiàn)證成熟魅力 ； 2. 現(xiàn)場(chǎng)包裝：條幅，裝修公司推薦展板 3. 交房手冊(cè)，相關(guān)折扣 第6戰(zhàn)：奧運(yùn)準(zhǔn)決戰(zhàn) 攻擊時(shí)間：2008年7月-8月“天下盛事” 第第6戰(zhàn)戰(zhàn) 7-8月月 成熟社區(qū)，全民奧運(yùn)成熟社區(qū)，全民奧運(yùn) * 攻擊目標(biāo)：7月奧運(yùn)火炬達(dá)到西安，奧運(yùn)成為最大事件。 8月進(jìn)入夏季， 是現(xiàn)場(chǎng)展示的好季節(jié)，隨著公寓樓交房，社區(qū)的完善，配套的 出現(xiàn)和生活氛圍的營(yíng)造促動(dòng)2期的銷售；同時(shí)7-8月是金9銀10 客戶蓄積的關(guān)鍵 月，所以利用奧運(yùn)熱點(diǎn)，結(jié)合2期“生命

34、之歌” 的運(yùn)動(dòng)主題園林，通過(guò)事件的方式強(qiáng)勢(shì)出擊； * 攻擊主題：天下盛事天下盛事成熟社區(qū)，全民奧運(yùn)成熟社區(qū)，全民奧運(yùn) * 攻擊方式：1.事件性：成熟社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，以老業(yè)主活動(dòng)啟動(dòng)新客戶蓄積 ； 2.新聞性：2008年的奧運(yùn)主題是公園天下的最好話題； 3.生活性：社區(qū)會(huì)所啟用，配套生活真正出現(xiàn)； 第7戰(zhàn)：金九銀十 攻擊時(shí)間：2008年9月-10月“二次開(kāi)盤(pán)”第第7戰(zhàn)戰(zhàn)9-10月月 金金9銀銀10 意義：金9銀10；下半年第1個(gè)熱銷季節(jié)攻擊目標(biāo)：金9銀10，2次開(kāi)盤(pán)，6/7#開(kāi)盤(pán)，中秋 開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)：9月房交會(huì)是下半年最大節(jié)點(diǎn)：金9銀10是房地產(chǎn)下半年最大節(jié)點(diǎn)； 房交會(huì)是買家下半年最大關(guān)注點(diǎn)、國(guó)慶節(jié)是下

35、半年節(jié)假日最大關(guān)注 點(diǎn)，因而，9月-10月是實(shí)質(zhì)客戶消化關(guān)鍵點(diǎn)；廣發(fā)英雄帖； 2次開(kāi)盤(pán)最好在9月底10月初；攻擊方式： * 2次開(kāi)盤(pán)嘉年華 * 中秋客戶答謝酒會(huì) * 新品鑒賞會(huì)vip英雄貼 第8戰(zhàn)：品牌高峰戰(zhàn) 攻擊時(shí)間：2008年11月-12月“天下峰會(huì)”第第8戰(zhàn)戰(zhàn) 11-12月月 品牌高峰戰(zhàn)品牌高峰戰(zhàn) * 攻擊目標(biāo)：11-12月是年底最后一戰(zhàn)也是最關(guān)鍵一戰(zhàn)，年底是收 獲及展望的季節(jié)； 事件性或帶動(dòng)2期尾盤(pán)最后的銷售； * 攻擊主題：* 光榮與夢(mèng)想 * “公園天下”企業(yè)家評(píng)選峰會(huì) * 地產(chǎn)高峰論壇 * 業(yè)主年底答謝會(huì) * 攻擊方式：針對(duì)目標(biāo)客戶群的優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)家和企業(yè)家進(jìn)行 年終的評(píng)獎(jiǎng)，并可享受購(gòu)

36、房?jī)?yōu)惠和創(chuàng)業(yè)基金 ； 第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn) 攻擊時(shí)間：2008年3月-12月“天下匯”公園天下公園天下2期期3月攻擊執(zhí)行月攻擊執(zhí)行2008年3月 攻擊點(diǎn)1 戶外全新形象 攻擊點(diǎn)2 樓體全新形象 攻擊點(diǎn)3 商業(yè)全新形象 攻擊點(diǎn)4 展示中心全新形象 攻擊點(diǎn)5 報(bào)紙全新形象 攻擊點(diǎn)攻擊點(diǎn)33月。沿街商鋪全新形象。月。沿街商鋪全新形象。 1、商業(yè)戰(zhàn)略點(diǎn)：* 1期住宅立面已經(jīng)全面展現(xiàn)，5月底即將面臨入 伙；因而沿街商鋪的氛圍成為現(xiàn)場(chǎng)由工地轉(zhuǎn)變 為生活的重要節(jié)點(diǎn)；對(duì)沿街商鋪包裝形成現(xiàn)場(chǎng) 的關(guān)注力，營(yíng)造成熟社區(qū)的氛圍； 2、商業(yè)封殺點(diǎn)：* “ 天下匯天下匯 ” 形象大字形象大字 + 店面標(biāo)牌 + 店面形象噴繪 +

37、開(kāi)街儀式 + 路旗、標(biāo)識(shí)、門(mén)楣； 3、商業(yè)銷售點(diǎn)：* 沿街商鋪的全新形象不僅僅對(duì)于住宅銷售具有促 動(dòng)，同樣對(duì)于清盤(pán)商鋪具有銷售支持； * 東航商盟會(huì) 由東航地產(chǎn)發(fā)起，聯(lián)合西安市服務(wù)、旅游、休閑、娛樂(lè)、美食、服飾等各行知名商家組成，共享客戶資源。公園天下業(yè)主購(gòu)房即加盟該商會(huì)，享有聯(lián)盟商家的消費(fèi)折扣、最新資訊等會(huì)員特權(quán)。 知名商家的選擇結(jié)盟，提升公園天下的社會(huì)形象，帶給客戶身份和尊貴的象征。東航商盟會(huì)東航商盟會(huì) 尊貴聯(lián)線尊貴聯(lián)線九戰(zhàn)定江山 第1戰(zhàn)：2期亮相啟動(dòng)戰(zhàn) “天下賞” 第2戰(zhàn)：住博會(huì)熱點(diǎn)戰(zhàn)“天下賞” 第3戰(zhàn)：開(kāi)盤(pán)攻擊戰(zhàn) “天下盛宴” 第4戰(zhàn)：熱銷持續(xù)戰(zhàn) “天下盛況” 第5戰(zhàn)：入伙成熟戰(zhàn) “天

38、下歸心” 第6戰(zhàn)：奧運(yùn)準(zhǔn)決戰(zhàn) “天下盛事” 第7戰(zhàn)：金九銀十 “二次開(kāi)盤(pán)” 第8戰(zhàn)：品牌高峰戰(zhàn) “天下峰會(huì)” 第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn) “天下匯”05媒體預(yù)算南大街百貨大廈樓頂 媒體位置媒體位置南大街百貨大廈樓頂 媒體介紹 ： 本廣告位位于西安市 碑林區(qū)南大街百貨大廈樓頂，地處旅游景點(diǎn)、交通樞紐、商業(yè)中心，其位置北倚西安標(biāo)志性建筑鐘樓和西北最大的購(gòu)物中心開(kāi)元商場(chǎng)，還有對(duì)面的鐘樓飯店，緊鄰有世界餐飲連鎖店麥當(dāng)勞和必勝客；南邊是迎接中外貴賓的南門(mén)廣場(chǎng)；西面所處的是即將完工的仿古一條街西大街，斜對(duì)面視覺(jué)范圍內(nèi)是人流如潮的世紀(jì)金花；緊鄰民生銀行總行、建設(shè)銀行總行、招商銀行分行、中國(guó)銀行分行，是西安市最大的商業(yè)金

39、融聚集基地，適合各行業(yè)樹(shù)立品牌形象，平均人流量500.0萬(wàn)人/日，車流量25.0萬(wàn)輛/日，可視距離達(dá)到300.0米，視角為45度-90度 ，離地高度15.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈 媒體規(guī)格媒體規(guī)格62.5(w)6(h) 可發(fā)時(shí)間可發(fā)時(shí)間 即日發(fā)布 媒體面積媒體面積375.0 媒體價(jià)格媒體價(jià)格160萬(wàn)元/年南大街王子飯店樓頂 媒體位置媒體位置南大街王子飯店樓頂 媒體介紹 ： 本廣告位位于西安市 碑林區(qū)南大街王子飯店樓頂，地處旅游景點(diǎn)、交通樞紐、商業(yè)中心，其位置北倚西安標(biāo)志性建筑鐘樓和西北最大的購(gòu)物中心開(kāi)元商場(chǎng)，還有對(duì)面的鐘樓飯店，緊鄰有世界餐飲連鎖店麥當(dāng)勞和必勝客；南邊是迎接中外貴賓的南門(mén)

40、廣場(chǎng)；西面所處的是即將完工的仿古一條街西大街，斜對(duì)面視覺(jué)范圍內(nèi)是人流如潮的世紀(jì)金花；緊鄰民生銀行總行、建設(shè)銀行總行、招商銀行分行、中國(guó)銀行分行，是西安市最大的商業(yè)金融聚集基地，適合各行業(yè)樹(shù)立品牌形象，平均人流量500.0萬(wàn)人/日，車流量25.0萬(wàn)輛/日，可視距離達(dá)到300.0米，視角為45度-90度 ，離地高度15.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈 媒體規(guī)格媒體規(guī)格42(w)6(h) 可發(fā)時(shí)間可發(fā)時(shí)間 2008年3月20日媒體面積媒體面積252.0 媒體價(jià)格媒體價(jià)格160萬(wàn)元/年 半年85萬(wàn)南二環(huán)西段紅樹(shù)林網(wǎng)吧樓頂媒體位置媒體位置南二環(huán)西段紅樹(shù)林網(wǎng)吧樓頂 媒體介紹 ： 本廣告位位于西安市南二環(huán)紅

41、樹(shù)林網(wǎng)吧樓頂，該廣告牌位于西二環(huán)與高新四路路口，其正處西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)，所以此廣告牌受眾群體范圍廣、針對(duì)性強(qiáng)、視覺(jué)范圍效果極佳，受眾群體無(wú)論站在哪個(gè)角度都能正視到其內(nèi)容。此路段日行人及車輛流動(dòng)比例相當(dāng)大，因此在此投放廣告定會(huì)為您的企業(yè)帶來(lái)很收益。 是西安市最繁華的主干道，適合各行業(yè)樹(shù)立品牌形象，平均人流量車流量25.0萬(wàn)輛/日，可視距離達(dá)到500.0米，視角為45度-90度 ，離地高度12.0米。 媒體形式媒體形式噴繪 媒體規(guī)格媒體規(guī)格42(w)6(h) 可發(fā)時(shí)間可發(fā)時(shí)間 即日發(fā)布 媒體面積媒體面積252.0 媒體價(jià)格媒體價(jià)格80萬(wàn)元/年 半年45萬(wàn)南二環(huán)南二環(huán)西二環(huán)桃園路高西四路唐延路豐慶公園

42、媒體位置媒體位置機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口 媒體介紹 ： 咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域中心機(jī)場(chǎng)之一，是西部最重要的空港，每天進(jìn)出港的國(guó)際國(guó)內(nèi)航班約580架次。機(jī)場(chǎng)路途經(jīng)咸陽(yáng)塬這一渭河北岸最著名的古塬，目前開(kāi)發(fā)的漢陽(yáng)陵是繼秦兵馬傭之后的又一奇跡，旅游地位已經(jīng)凸現(xiàn)。西部大開(kāi)發(fā)及西安國(guó)際旅游城市的樹(shù)立將使此路線具有特殊的政治、經(jīng)濟(jì)地位,適合各行業(yè)樹(shù)立品牌形象，平均人流量車流量35.0萬(wàn)輛/日，可視距離達(dá)到800.0米，視角為45度-90度 ，離地高度1.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈 媒體規(guī)格媒體規(guī)格40(w)10(h) 可發(fā)時(shí)間可發(fā)時(shí)間 即日發(fā)布 媒體面積媒體面積375.0 媒體價(jià)格媒體價(jià)格120萬(wàn)元

43、/年機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口（地牌）機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口（地牌）機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口（單立柱）機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口（單立柱）媒體位置媒體位置機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口（立柱） 媒體介紹 ： 咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域中心機(jī)場(chǎng)之一，是西部最重要的空港，每天進(jìn)出港的國(guó)際國(guó)內(nèi)航班約580架次。機(jī)場(chǎng)路途經(jīng)咸陽(yáng)塬這一渭河北岸最著名的古塬，目前開(kāi)發(fā)的漢陽(yáng)陵是繼秦兵馬傭之后的又一奇跡，旅游地位已經(jīng)凸現(xiàn)。西部大開(kāi)發(fā)及西安國(guó)際旅游城市的樹(shù)立將使此路線具有特殊的政治、經(jīng)濟(jì)地位,適合各行業(yè)樹(shù)立品牌形象，平均人流量車流量35.0萬(wàn)輛/日，可視距離達(dá)到800.0米，視角為45度-90度 ，離地高度1.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈

44、媒體規(guī)格媒體規(guī)格21(w)7(h)*2 可發(fā)時(shí)間可發(fā)時(shí)間 即日發(fā)布 媒體面積媒體面積294.0 媒體價(jià)格媒體價(jià)格165萬(wàn)元/年機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口（大牌）機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口（大牌）媒體位置媒體位置機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口（立柱） 媒體介紹 ： 咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域中心機(jī)場(chǎng)之一，是西部最重要的空港，每天進(jìn)出港的國(guó)際國(guó)內(nèi)航班約580架次。機(jī)場(chǎng)路途經(jīng)咸陽(yáng)塬這一渭河北岸最著名的古塬，目前開(kāi)發(fā)的漢陽(yáng)陵是繼秦兵馬傭之后的又一奇跡，旅游地位已經(jīng)凸現(xiàn)。西部大開(kāi)發(fā)及西安國(guó)際旅游城市的樹(shù)立將使此路線具有特殊的政治、經(jīng)濟(jì)地位,適合各行業(yè)樹(shù)立品牌形象，平均人流量車流量35.0萬(wàn)輛/日，可視距離達(dá)到800.0米，視

45、角為45度-90度 ，離地高度1.0米。 媒體形式媒體形式霓虹燈 媒體規(guī)格媒體規(guī)格40(w)10(h) 可發(fā)時(shí)間可發(fā)時(shí)間 2008.3媒體面積媒體面積400媒體價(jià)格媒體價(jià)格萬(wàn)元/年媒體位置媒體位置房展會(huì)周邊 媒體介紹 ： 此廣告牌位于長(zhǎng)安路上，陜西省體育場(chǎng)入口處。陜西省體育場(chǎng)位于西安南北中軸線長(zhǎng)安路北段，南臨二環(huán)路，總建筑面積達(dá)4.2萬(wàn)平方米，可設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)攤位2500余個(gè)，建筑呈環(huán)形，造型別致、氣勢(shì)雄偉。常年舉辦各種類型的展覽展示及大小體育賽事，整體建筑以其宏大的規(guī)模、完備的功能、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使之成為東西部合作與交流的橋梁，是世界認(rèn)識(shí)陜西，陜西走向世界的窗口。陜西省體育場(chǎng)周邊建筑有陜西省國(guó)際展覽

46、中心、陜西省圖書(shū)館、陜西省人才交流中心及高檔餐飲會(huì)所等，人群集中，人流量大，是西安市民學(xué)習(xí)、休閑、娛樂(lè)、健身等的集中之地，此處廣告牌的設(shè)立也是企業(yè)對(duì)外界展示企業(yè)形象、宣傳推廣的理想平臺(tái)。 平均人流量車流量15.0萬(wàn)輛/日，可視距離達(dá)到600.0米，視角為45度-90度 ，離地高度1.0米。 媒體形式媒體形式噴繪媒體規(guī)格媒體規(guī)格40(w)8(h) 可發(fā)時(shí)間可發(fā)時(shí)間 2008.2媒體面積媒體面積320媒體價(jià)格媒體價(jià)格萬(wàn)元/年陜西省體育場(chǎng)陜西省體育場(chǎng)（國(guó)際會(huì)展中心）（國(guó)際會(huì)展中心）長(zhǎng)安中路長(zhǎng)安中路長(zhǎng)安立交長(zhǎng)安立交媒體位置媒體位置房展會(huì)周邊 媒體介紹 ： 此廣告牌位于長(zhǎng)安路上，陜西省體育場(chǎng)入口處。陜西

47、省體育場(chǎng)位于西安南北中軸線長(zhǎng)安路北段，南臨二環(huán)路，總建筑面積達(dá)4.2萬(wàn)平方米，可設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)攤位2500余個(gè)，建筑呈環(huán)形，造型別致、氣勢(shì)雄偉。常年舉辦各種類型的展覽展示及大小體育賽事，整體建筑以其宏大的規(guī)模、完備的功能、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使之成為東西部合作與交流的橋梁，是世界認(rèn)識(shí)陜西，陜西走向世界的窗口。陜西省體育場(chǎng)周邊建筑有陜西省國(guó)際展覽中心、陜西省圖書(shū)館、陜西省人才交流中心及高檔餐飲會(huì)所等，人群集中，人流量大，是西安市民學(xué)習(xí)、休閑、娛樂(lè)、健身等的集中之地，此處廣告牌的設(shè)立也是企業(yè)對(duì)外界展示企業(yè)形象、宣傳推廣的理想平臺(tái)。 平均人流量車流量35.0萬(wàn)輛/日，可視距離達(dá)到600.0米。媒體形式媒體形式噴繪

48、 媒體規(guī)格媒體規(guī)格2塊*2面可發(fā)時(shí)間可發(fā)時(shí)間 2008.3媒體面積媒體面積319媒體價(jià)格媒體價(jià)格萬(wàn)元/年 總結(jié) 往前看期:公園說(shuō) 往后看期:天下論決勝點(diǎn)期的價(jià)值封天下九戰(zhàn)定江山thanks！2008讓我們?yōu)?期完勝而戰(zhàn)！ 2008讓我們?yōu)闁|航榮譽(yù)而戰(zhàn)！謹(jǐn)呈：山東金佰利地產(chǎn)臨沂環(huán)球國(guó)際商務(wù)中心項(xiàng)目初步策劃方案2007-11-28 前言本報(bào)告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內(nèi)容的細(xì)化與深入工作，期待有機(jī)會(huì)與貴司深入探討。我們誠(chéng)摯地希望也有信心能與貴司有進(jìn)一步合作的機(jī)會(huì)，因緣于對(duì)項(xiàng)目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！目目 錄錄項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營(yíng)銷資源

49、整合營(yíng)銷資源整合營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性 ：融住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)于：融住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體一體的城市綜合體寫(xiě)字樓，23層公寓，23層兩棟住宅，28層裙樓商業(yè)，4f裙樓商業(yè)美食廣場(chǎng),5f產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)：產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)：占地面積：26877m2建筑面積：133980m2住宅面積：42185m2寫(xiě)字樓面積：32100m2公寓面積：29460m2商業(yè)面積：30235m2車位數(shù)量：1066地下建筑面積：36683m2產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析住宅，改小后共住宅，改小后共560戶，為戶，為51-95平米中小戶型，平米中小戶型，戶型設(shè)計(jì)存在明顯缺陷戶型設(shè)計(jì)存在

50、明顯缺陷戶型設(shè)計(jì)中存在以下缺點(diǎn)將戶型設(shè)計(jì)中存在以下缺點(diǎn)將會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生影響：會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生影響：1、a、b、e、f戶型存在朝 向問(wèn)題；2、a戶型通風(fēng)、采光存在嚴(yán) 重問(wèn)題；3、所有戶型均存在黑廁；4、d戶型客廳開(kāi)間較窄；5、大部分戶型空間布局不 合理；6、b戶型面積較大，可能影 響銷售速度；7、戶型設(shè)計(jì)整體均好性， 明顯不足；改小后，戶型配比：改小后，戶型配比： 52m2,占20% 68-71m2,占40% 90-95m2,占40%戶型面積說(shuō)明b戶型可改成戶型可改成類似類似e、f兩兩個(gè)戶型個(gè)戶型產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析公寓，約公寓，約500戶，戶型面積戶，戶型面積35-67m2，總體量，總體量大，功能用途廣

51、，可商、可住、可做酒店大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店公寓基礎(chǔ)參數(shù)：公寓基礎(chǔ)參數(shù)：1、體量：3.2萬(wàn)平米2、層數(shù)：28層3、總套數(shù)：約4、層高：3.6米6 6、實(shí)用率：接近、實(shí)用率：接近90%90%7、電梯量：5部8、標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：22戶9、戶型套數(shù)配比：、戶型套數(shù)配比： 35-36m2,占36% 51-54m2,占45% 63-67m2,占18%公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖公寓戶型說(shuō)明產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析寫(xiě)字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積寫(xiě)字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1298平米，能自由分割平米，能自由分割組合，沒(méi)有明顯的劣勢(shì)，但優(yōu)劣有待塑造組合，沒(méi)有明顯的劣勢(shì)，但優(yōu)劣有待塑造寫(xiě)字樓基礎(chǔ)參數(shù)：寫(xiě)字樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、單位面積：140平米

52、左右2、體量：2.9萬(wàn)平米3、層數(shù)：27層4、層高：3.6米5、電梯量：5部6、標(biāo)準(zhǔn)層面積：1298平米寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐超市類業(yè)態(tài)入駐北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)：北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、北樓體量：約1.4萬(wàn)平米2、單層面積：約3600平米3、層數(shù)：4層5、層高：4.2米6、扶梯數(shù)量：4部/層南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)：南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)：1、南樓體量1.3萬(wàn)2、單層面積：約3200平米3、層數(shù)：4層4、層高：4.2米5、扶梯數(shù)量：2部/層南樓商場(chǎng)一層平面圖北樓商場(chǎng)一層平面圖產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析美食廣場(chǎng)，退

53、臺(tái)式設(shè)計(jì)，較有新意，一層適合美食廣場(chǎng)，退臺(tái)式設(shè)計(jì)，較有新意，一層適合引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐引進(jìn)品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐美食廣場(chǎng)基礎(chǔ)參數(shù)：美食廣場(chǎng)基礎(chǔ)參數(shù)：體量：約3500平米層數(shù)：5層區(qū)位分析區(qū)位分析地處南坊新區(qū)門(mén)戶位置，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及地處南坊新區(qū)門(mén)戶位置，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價(jià)值未城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴(yán)重不足，片區(qū)價(jià)值未被發(fā)掘，一河之隔，房?jī)r(jià)相差可達(dá)千元以上！被發(fā)掘，一河之隔，房?jī)r(jià)相差可達(dá)千元以上！目前臨沂城目前臨沂城市核心區(qū)市核心區(qū)河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)物流中心羅莊

54、區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)外貿(mào)易加工基地。 沂河南坊區(qū)，城市南坊區(qū)，城市未來(lái)新中心區(qū)，未來(lái)新中心區(qū)，城市發(fā)展的必城市發(fā)展的必然方向然方向本案根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成“一河五片，一河五片，組團(tuán)結(jié)構(gòu)，北拓東進(jìn)組團(tuán)結(jié)構(gòu)，北拓東進(jìn)”的布局模式的布局模式 北北拓拓東進(jìn)東進(jìn)市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析2007年以來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)量明顯加大，各種類型年以來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)量明顯加大，各種類型產(chǎn)品紛紛涌向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，同時(shí)房地產(chǎn)政產(chǎn)品紛紛涌向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，同時(shí)房地產(chǎn)政策不斷收緊，市場(chǎng)銷售策不斷收緊，市場(chǎng)銷售形勢(shì)十分嚴(yán)竣！形勢(shì)十分嚴(yán)竣！200

55、6年市場(chǎng)土地存量近500萬(wàn)平米，未來(lái)1-2年內(nèi)將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)(單位:平方米)土地購(gòu)置土地購(gòu)置完成土地開(kāi)發(fā)完成土地開(kāi)發(fā)待開(kāi)發(fā)土地面積待開(kāi)發(fā)土地面積20052005年年20062006年年1141897(1-101141897(1-10月份月份) )約約50000005000000樓盤(pán)樓盤(pán)名稱名稱規(guī)模規(guī)模建面建面上市上市時(shí)間時(shí)間樓盤(pán)樓盤(pán)名稱名稱規(guī)模規(guī)模建面建面上市上市時(shí)間時(shí)間外灘別苑萬(wàn)萬(wàn)明年上半明年上半年年沂河花園萬(wàn)萬(wàn)已成功開(kāi)已成功開(kāi)數(shù)期數(shù)期水岸華庭萬(wàn)萬(wàn).10濱河國(guó)際萬(wàn)萬(wàn)05蘭亭水岸萬(wàn)萬(wàn)2007.7清水灣花園萬(wàn)萬(wàn)5外灘明珠萬(wàn)萬(wàn)2007年下年下半年半年?yáng)|方花苑萬(wàn)萬(wàn)6.12僅濱河板塊未來(lái)2年供應(yīng)量就在

56、200萬(wàn)平米以上：（不完全統(tǒng)計(jì)）在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目所在在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目所在的南坊板塊完全處于劣勢(shì)的南坊板塊完全處于劣勢(shì)盛世華庭陽(yáng)光高地臺(tái)北新城比鄰學(xué)府沂龍灣東方花苑觀河苑蘭亭水岸澳爾諾國(guó)際公館清水灣花園濱河國(guó)際水岸華庭外灘明珠沂河花園河畔花園齊魯園錦園本案本案濱河板塊濱河板塊未來(lái)熱點(diǎn)板塊未來(lái)熱點(diǎn)板塊城中心板塊城中心板塊南坊板塊南坊板塊n濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)，目前及未來(lái)的熱點(diǎn)板塊，樓盤(pán)定位走中高端、高端線路。 均價(jià)：3400-4500n南坊板塊，未來(lái)城市中心，目前配套不夠完善，但未來(lái)發(fā)展前景極佳，以政府微利房、福利房為主，價(jià)格相對(duì)低廉。 均價(jià)：14

57、00-3200n城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關(guān)配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來(lái)將以舊城改造項(xiàng)目為主。 均價(jià)：2300-3600市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目各類型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)均非常激烈，銷售前項(xiàng)目各類型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)均非常激烈，銷售前景不容樂(lè)觀！景不容樂(lè)觀！樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱住宅住宅寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓公寓公寓商業(yè)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度龍騰華景龍騰華景 聯(lián)安聯(lián)安現(xiàn)代城現(xiàn)代城 陽(yáng)光高地陽(yáng)光高地 外灘明珠外灘明珠 盛世華庭盛世華庭 昌隆匯城昌隆匯城 水岸華庭水岸華庭 城建城建時(shí)代廣時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng) 開(kāi)元開(kāi)元上城國(guó)上城國(guó)際際 齊魯大廈齊魯大廈 華通大廈華通大廈 齊魯園齊魯園

58、沂龍灣沂龍灣 市場(chǎng)成交不市場(chǎng)成交不活躍活躍典型 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析優(yōu)勢(shì)不明顯，劣勢(shì)及威脅較突出，營(yíng)銷出路在優(yōu)勢(shì)不明顯，劣勢(shì)及威脅較突出，營(yíng)銷出路在于對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的把握，即要對(duì)營(yíng)銷戰(zhàn)略資源進(jìn)于對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的把握，即要對(duì)營(yíng)銷戰(zhàn)略資源進(jìn)行整合行整合優(yōu)勢(shì)不明顯優(yōu)勢(shì)不明顯項(xiàng)目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補(bǔ)性強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)不明顯，難以作為營(yíng)銷突破口劣勢(shì)較突出劣勢(shì)較突出住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價(jià)值未被發(fā)掘三大機(jī)會(huì)三大機(jī)會(huì)位于城市未來(lái)新中心區(qū)；產(chǎn)品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的機(jī)會(huì)；住宅b戶型可改小市場(chǎng)供應(yīng)量大，住宅、寫(xiě)字樓面臨很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；新的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將不斷

59、涌現(xiàn)；未來(lái)兩年內(nèi)國(guó)家宏觀調(diào)控力度將持續(xù)加大三大威脅三大威脅項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析目目 錄錄項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)實(shí)施營(yíng)銷資源整合營(yíng)銷資源整合營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介營(yíng)銷資源整合三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)位、品牌、住營(yíng)銷資源整合三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)位、品牌、住宅改造宅改造區(qū)位資源整合策略區(qū)位資源整合策略將南坊新區(qū)包裝成臨沂的cbd,以cbd概念發(fā)掘地段價(jià)值，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。品牌資源整合策略品牌資源整合策略在銷售前，引入知名商家，大企業(yè)、酒店，利用品牌合力，強(qiáng)勢(shì)沖擊市場(chǎng)，提前讓客戶感受cbd價(jià)值、城市發(fā)展前景。住宅資源整合策略住宅資源整合策略b戶型改成2個(gè)小戶型；通過(guò)精裝修實(shí)現(xiàn)

60、產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)，使產(chǎn)品功能變?yōu)橐松?、宜住、宜投資。如何演繹如何演繹cbd概念？概念？cbd是什么是什么cbd的真實(shí)性的真實(shí)性cbd的利益與承諾的利益與承諾cbd，即中央商務(wù)區(qū)，全稱是central business district。cbd,是一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。cbd,是一個(gè)城市政治、文化、商業(yè)、金融最集中的區(qū)域。城市規(guī)劃：將南坊新區(qū)定義為未來(lái)臨沂行政、文化、商業(yè)中心。臨沂經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，國(guó)際化大臨沂時(shí)代正在開(kāi)啟，國(guó)際生態(tài)城市的建設(shè)呼喚cbd。臨沂河?xùn)|地區(qū)被定義為物流、生產(chǎn)基地，因此商務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的重心只能北移至南坊新區(qū)；舊城市中心已經(jīng)制約了大臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。建設(shè)城市cbd，是時(shí)代發(fā)展的要求cb