河南長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)樓盤調(diào)研報(bào)告46P

1、長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)樓盤調(diào)研報(bào)告2014年3月目 錄.城市發(fā)展概況及城市發(fā)展概況及1414年第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析年第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 .長(zhǎng)葛新區(qū)重點(diǎn)個(gè)案樓盤調(diào)研檔案長(zhǎng)葛新區(qū)重點(diǎn)個(gè)案樓盤調(diào)研檔案.未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究part 1: 城市概況發(fā)展研究i. i. 城市區(qū)位分析城市區(qū)位分析. 14. 14年第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析年第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 長(zhǎng)葛：許昌主要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，依托產(chǎn)長(zhǎng)葛：許昌主要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和自身規(guī)劃，極具發(fā)展活力業(yè)轉(zhuǎn)移和自身規(guī)劃，極具發(fā)展活力p 長(zhǎng)葛市隸屬河南省許昌市，位于豫中平原腹地，南鄰魏都許昌，北接省會(huì)鄭州，東觀汴京開(kāi)封，西望古都洛陽(yáng)，轄8個(gè)鎮(zhèn)和4個(gè)鄉(xiāng)

2、及四個(gè)街道辦事處，總面積648.6平方公里，總?cè)丝诩s79萬(wàn)人，其中市區(qū)25平方公里、市區(qū)人口約16.4萬(wàn)人。城市概況交通：位置優(yōu)越，交通便利交通：位置優(yōu)越，交通便利p 長(zhǎng)葛交通發(fā)達(dá)，集鐵路、公路、航空優(yōu)勢(shì)于一體，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。p 長(zhǎng)葛地處中原腹地，交通運(yùn)輸便利，國(guó)家南北交通大動(dòng)脈京廣深港高速鐵路、京廣鐵路、107國(guó)道、京港澳高速公路、 鄭石高速公路穿境而過(guò)；城北25公里即是鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)；優(yōu)越的地理位置確定了其未來(lái)非常鮮明的發(fā)展前景。p 長(zhǎng)葛距離鄭州市40公里，距離許昌市10公里，處于30分鐘都市生活圈中心，是建設(shè)中原城市群的核心區(qū)域。城市概況前景：中原城市群核心城市區(qū)節(jié)點(diǎn)前景：中原城市群核

3、心城市區(qū)節(jié)點(diǎn)城市、鄭許經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展節(jié)點(diǎn)城市城市、鄭許經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展節(jié)點(diǎn)城市城市概況 中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020）中提出，鄭州與許昌之間縣級(jí)城市中選擇人口規(guī)模較大、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、具有良好發(fā)展?jié)摿π锣?、長(zhǎng)葛等市（縣）作為重要節(jié)點(diǎn)城市加快發(fā)展。 新鄭、長(zhǎng)葛被作為鄭州與許昌、與群內(nèi)南部城市之間的兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)城市加快建設(shè)。長(zhǎng)葛中心城區(qū)近期主要向南呼應(yīng)許昌發(fā)展，遠(yuǎn)期向北呼應(yīng)新鄭發(fā)展。. 2014. 2014年第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析年第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 20132013年第一季度長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年第一季度長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)運(yùn)行基本狀況（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)

4、情況 2013年第一季度，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3.54億元，同比增長(zhǎng)147%。第一季度在建項(xiàng)目31個(gè)，施工總面積大道163.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)96.95%。其中新開(kāi)工樓盤7個(gè)，新開(kāi)工面積41.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.04%；竣工面積27.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)435%。（二）商品房預(yù)（銷）售和二手房市場(chǎng)情況 第一季度批準(zhǔn)商品房預(yù)（銷）售許可2件，批準(zhǔn)商品房預(yù)（銷）售面積3.89萬(wàn)平方米，同比下降400%，環(huán)比下降500%；其中批準(zhǔn)住宅243套，面積3.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)下降380%；非住宅面積0.59萬(wàn)平方米，同比下降9倍多。 本季度商品房銷售備案1008套，備案面積13.49萬(wàn)平

5、方米，同比下降14.02%，環(huán)比增長(zhǎng)14.41%；其中住宅銷售885套，面積10.96平方米，同比下降28.73%，環(huán)比基本持平；非住宅銷售2.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)716%，環(huán)比增長(zhǎng)1387%。第一季度商品房共實(shí)現(xiàn)銷售收入3.99億元，同比增長(zhǎng)11.45%，環(huán)比增長(zhǎng)25.07%；其中商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售金額2.95億元，同比下降12.88%，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%。二手住房共成交11套，成交面積0.29萬(wàn)平方米，同比下降250%，環(huán)比下降84.7%，成交金額506萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)108%，環(huán)比下降50.59%。（三）商品房?jī)r(jià)格情況 2013年第一季度商品房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我市目前新建多層商品住宅均價(jià)為23

6、64元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，增幅為35元/平方米；同比增長(zhǎng)6%，增幅為134元/平方米。高層住宅市場(chǎng)均價(jià)為2825元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，增幅為762元/平方米；同比增長(zhǎng)9.33%，增幅為241元/平方米。商業(yè)用房市場(chǎng)均價(jià)為4000元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23.34%，增幅為757元/平方米，同比下降105%，降幅為4228元/平方米。二手房市場(chǎng)均價(jià)2100元/平方米，同比增長(zhǎng)165.09%，增幅為828元/平方米。（四）商品房按揭情況 第一季度，我市新建商品房按揭抵押登記645套，按揭抵押面積7.93萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.07%，同比增長(zhǎng)17.59%；實(shí)現(xiàn)抵押金額1.27億元，環(huán)比增

7、長(zhǎng)17.59，同比增長(zhǎng)41.11%。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)葛房地產(chǎn)管理局1、價(jià)格：、價(jià)格：住宅的價(jià)格從1700元/平米(公務(wù)員二期)到4500元/平米（五層退臺(tái)）不等，其中市區(qū)大多樓盤均價(jià)3500左右。長(zhǎng)葛新區(qū)住宅均價(jià)基本在2600元/平方（香格里拉）3400元/平米左右；其中大多樓盤4000元/平方。市區(qū)商鋪價(jià)格在7000元/平米到15000元不等。長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況2、戶型、面積：、戶型、面積：長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況長(zhǎng)葛主力戶型是110-140平米的三房；次主力戶型是80-110平米的兩房；部分高檔樓盤都配有少量復(fù)式及別墅。長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況長(zhǎng)

8、葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況3、付款方式：、付款方式： 住宅采用的付款方式主要是一次性付款和銀行按揭付款兩種付款方式。 4、銷售策略：、銷售策略： 新區(qū)樓盤一般都采用vip排號(hào)的模式積累客戶，開(kāi)盤時(shí)按vip號(hào)的先后順序選房或進(jìn)行搖號(hào)選房，根據(jù)付款方式不同優(yōu)惠幅度也不一樣，但基本上為一次性付款優(yōu)惠3%，按揭付款優(yōu)惠1%。長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況5、推廣渠道、推廣渠道 戶外廣告牌、單頁(yè)、短信、燈桿道旗、夾報(bào)、電視飛播、車體廣告等。 6、區(qū)域分析、區(qū)域分析 老城區(qū)：老城區(qū)的小樓盤比較多，客戶來(lái)源基本上都是靠熟人介紹，價(jià)格都在3400元/平米左右。稍大一點(diǎn)的樓盤價(jià)格都在3700元/平米左右

9、。 新城區(qū)：新城區(qū)基本上都是規(guī)模比較大的高端樓盤，客戶群體都是長(zhǎng)葛二次置業(yè)、改善性需求、經(jīng)濟(jì)條件較好的群體，樓盤品質(zhì)高、小區(qū)配套全，價(jià)格在4000元/平米左右。長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況7、在本次市調(diào)中發(fā)現(xiàn)： 目前宏基偉業(yè)、盛合中央花園、盛亞名郡 、瀾溪郡均在進(jìn)行銷售認(rèn)籌活動(dòng)，都是一期現(xiàn)房、二期準(zhǔn)現(xiàn)房、三期期房銷售程度。 水木清華、瑞景新城均已取得預(yù)售證，且工程進(jìn)度封頂，目前處于準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，銷售采用先排號(hào)積累客戶后集中開(kāi)盤銷售的策略； part 2:長(zhǎng)葛新區(qū)重點(diǎn)個(gè)案樓盤調(diào)研檔案宏基宏基鉆石城鉆石城 瀾溪郡瀾溪郡盛合盛合中央花園中央花園盛亞名郡盛亞名郡卓越卓越香格里拉香格里拉瑞

10、景新城瑞景新城長(zhǎng)葛市主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖水木清華水木清華葛韻華府葛韻華府老 城 區(qū)新 區(qū)盛合盛合中央花園中央花園 市場(chǎng)調(diào)研資料市場(chǎng)調(diào)研資料基地面積：200余畝 總建面積：約40萬(wàn)平方米容積率： 2.7 綠化率： 約43%項(xiàng)目位置：長(zhǎng)葛新區(qū)葛天大道與經(jīng)二路交匯處（新市政廣場(chǎng)西側(cè)）開(kāi)發(fā)商： 河南盛合置業(yè)有限公司全程策劃：正道顧問(wèn) 前言機(jī)構(gòu)咨詢電話：03746565555/6268888盛合盛合中央花園中央花園25222129232627323742201612243128項(xiàng)目一期（處于收尾階段）項(xiàng)目一期（處于收尾階段）共12棟樓現(xiàn)房銷售 一房一價(jià) 售價(jià)4000以上/平米。5層花園洋房全部售馨，售馨價(jià)

11、格4000元/平米。工程進(jìn)展情況：一期工程全部封頂、部分小高層在做外墻保溫。2522212923262732374220161224312831#五層花園洋房（在售）1梯2戶、三個(gè)單元，共有房源30套；價(jià)格未公布項(xiàng)目二期（在售）項(xiàng)目二期（在售）31#、32#、37#、42#四棟樓，總戶數(shù)231套；32#、42#均為八層+十八層連體房（未售）八層為1梯2戶（一個(gè)單元）；十八層為2梯3戶（一個(gè)單元）；32#、42#共計(jì)房源134套。2522212923262732374220161224312837#為八層+十八層連體房（已售）共計(jì)房源67套森源電器員工團(tuán)購(gòu)10套工程進(jìn)展情況：未動(dòng)工23#27#2

12、6#25#22#23#27#24#28#25#26#一期工程照片一期工程照片售樓部實(shí)景展示售樓部實(shí)景展示售樓部門頭售樓部一角整體沙盤休息區(qū)盛合盛合中央花園戶型賞析中央花園戶型賞析五房三廳四衛(wèi)建筑面積：258.54兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積：95.19三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：136.94三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：130.60盛合盛合中央花園宣傳物料賞析中央花園宣傳物料賞析經(jīng)二路圍墻經(jīng)二路圍墻盛合盛合中央花園宣傳物料賞析中央花園宣傳物料賞析盛合盛合中央花園宣傳物料賞析中央花園宣傳物料賞析盛亞名郡盛亞名郡 市場(chǎng)調(diào)研資料市場(chǎng)調(diào)研資料基地面積：200余畝 總建面積：約45萬(wàn)平方米容積率： 3.37 綠化率： 35%

13、項(xiàng)目位置：長(zhǎng)葛新區(qū)葛天大道與魏武路交匯處（新市政廣場(chǎng)東側(cè)）開(kāi)發(fā)商： 許昌盛亞地產(chǎn)全程策劃：浩華地產(chǎn)：咨詢電話：03746269999/626999613121516二期一期已售完 12#、13#均為11層建筑，底下2層商業(yè)； 1梯2戶，2個(gè)單元；12#72戶、13#72戶，共計(jì)房源144套；目前剩余少量房源。盛亞名郡盛亞名郡三期預(yù)售登記排卡中三期預(yù)售登記排卡中盛亞名郡一期工程照盛亞名郡一期工程照房源位置：2#3#2#3#4#4#工程進(jìn)度： 一期工程全部封頂，在做外墻保溫，預(yù)計(jì)年底交房。盛亞名郡二期工程照盛亞名郡二期工程照房源位置：13#12#12#13#工程進(jìn)度： 二期工程12#、13#已建設(shè)

14、6層，尚未獲得預(yù)售證。盛亞名郡近期銷售情況：盛亞名郡近期銷售情況：自2013年3月-2014年3月，一期房源已售罄，二期銷售剩余少量房源，三期預(yù)售登記排號(hào)中。 盛亞名郡戶型鑒賞盛亞名郡戶型鑒賞盛亞名郡戶型鑒賞盛亞名郡戶型鑒賞盛亞名郡盛亞名郡6大科技配套系統(tǒng)大科技配套系統(tǒng)盛亞名郡宣傳物料賞析盛亞名郡宣傳物料賞析卓越卓越 香格里拉香格里拉 市調(diào)資料市調(diào)資料基地面積：約403畝 總建面積：約78萬(wàn)平方米容積率： 2.0 綠化率： 33%項(xiàng)目位置：葛天大道與清潩河交叉口路南開(kāi)發(fā)商： 長(zhǎng)葛市卓越房地產(chǎn)有限公司咨詢電話：03746895888/6895999卓越卓越香格里拉香格里拉919210210310410511層小高層房源位置層小高層房源位置近期銷售房源：近期銷售房源：1、128-14011層攬景小高層，均價(jià)3600元/平米，現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，最遲2014年8月交房。2、292-366疊景別墅，已售罄3、321-338聯(lián)排別墅，已售罄4、臨清潩河商鋪瀾溪郡瀾溪郡 市調(diào)資料市調(diào)資料瀾溪郡瀾溪郡一期二期四期三期 項(xiàng)目2013年5月6日正式面世，總占地200余畝，共分四期開(kāi)發(fā)，是集高端住宅、商業(yè)配套、星級(jí)酒店為一體的綜合型項(xiàng)目；目前售樓部?jī)H接受客戶咨詢。項(xiàng)目地址：葛天大道與鐘繇大道交叉口。瀾溪專線：6700000/6563777開(kāi)發(fā)商：許昌市人和房地產(chǎn)