萬科成本管理制度

1、萬科成本管理制度一、總則l 、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓(xùn)，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2、 進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市

2、場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源， 幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：立項資料是否齊全、規(guī)范；市場定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；投資回報是否符合利潤目標(biāo)要求；投資風(fēng)險能否有效控制。4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況。協(xié)助、 督促各開發(fā)企業(yè)做好項目

3、操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標(biāo)。8、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)1、 認真

4、執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、 規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃， 確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本，分解成本費用控制指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施5、遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程控制

5、，對可控成本、變動成本和成 本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍 內(nèi)。6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)

6、、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報告報財務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)公司的管理體制建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)l、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；計劃管理制度（包

7、括指標(biāo)、定頒、考核管理辦法）：招、投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；預(yù)決算（包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算.款項撥付僧理制度.費用控制制度；材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、公司應(yīng)不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；期間費用計劃；降低成本技術(shù)組織措施什劃。2、成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)， 綜合考慮各種因素進行編

8、制，做到目標(biāo)明確、先進、可行，盡量 數(shù)據(jù)地、圖表化。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié) 約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1、 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點是：計劃及其執(zhí)行盾況；實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原 因；分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結(jié)論與揭示。2、 公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1、應(yīng)上報的常規(guī)性成本資料主要包括：項目基本情況；按會計制從規(guī)定應(yīng)編報的成

9、本核算報表；成本動態(tài)情況及其分析資料；當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。 2、按例外管理原則.對下列成本異常偏差及其處置辦法.應(yīng)隨時上報；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計劃成本 30%以上的的項目、事件（包括停工、嚴重南 工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故 等因素影響造成的成本增、減項目、事件）：合作條件更改.補交地價。3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教 訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須提交立項價示和詳細的可行 性研

10、究報告，并經(jīng)立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉?應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合 作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎(chǔ) 內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計劃；競投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；投資風(fēng)險田信及相應(yīng)的對策； 項目綜合評價意 見。2、可行性研究報告應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周上交。3、若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時， 應(yīng)重新提交立 項申請。4、招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破批準(zhǔn)的最高限階； 合作建房項目要充分考慮

11、地價款的支平才方式及相應(yīng)的資金成 本；5、招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具設(shè)計概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單

12、項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進行。3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)臺組成招標(biāo)

13、工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進行評估，提出書面評估意見。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、 凡投資額超過人民幣1， 000 萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)

14、算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等10 、 出 包 工 程 應(yīng) 嚴 禁 擅 自 轉(zhuǎn) 包（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1 、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負責(zé)把關(guān)。 現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在職后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、

15、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目。在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫設(shè)計變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負責(zé)人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況而定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求

16、監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因， 提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位， 按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。爭故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收必須由工程、 預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。 凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進度款1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者應(yīng)不超過工程造價的15并在工程進度款支付到工程造價50時開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進度款的撥付應(yīng)

17、當(dāng)按下列程序辦理： 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主 體結(jié)構(gòu)及隱蔽工 程 部 分 須 提 供 照 片 ）、 工 程 質(zhì) 量 證 明 等 資料： 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量 經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利4、工程進度款支付達到工程造價85時 原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10工程尾款和5保修款以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。(五)工程材料及設(shè)備管理1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材

18、料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1) 、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；2) 、 實行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。3) 、 應(yīng)按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象4) 、甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商： 愿意以房屋抵材料款，

19、且接受正常樓價的供貨商： 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。2、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符臺要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款3、 采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任4、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為5、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣

20、，并盡量采取我方限價的措施同時在材料和設(shè)備進場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。6、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出， 設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過審算部門同意領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)7、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個 環(huán)節(jié)才能移交2、設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等。 “移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、

21、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、 保修責(zé)任 （包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用應(yīng)在工程承包合同中便明確由乙方承 擔(dān)（七）工程結(jié)算管理1、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件； 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定： 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求

22、的竣工驗收資料； 項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；工程遺留問題已處理完畢： 施工單位結(jié)算書按投求編制，所附資料齊全。2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參 考3 “點工”必須按照定頒價計取、結(jié)算4、 審算部門應(yīng)詳細核對工程量審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)計算工程總造價做到資料完整有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進行復(fù)審5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進行跟蹤分析管理進行“三算”對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改

23、進措施和意見7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核并編制工程財務(wù)決算書（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細的銷售承諾事項清單逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)銷售承諾事項清單及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、 公建配套等項目時應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾

24、的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏：應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、竟?fàn)帯⑵降?、服?wù)、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系五、附則1、本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法在實際工作中不斷完善，并備案2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項應(yīng)按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由財務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進行修訂和完善第二章房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)1、 總 則1 1 為了加強成本管理，

25、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計準(zhǔn)則、會計制度以及制定的有關(guān)規(guī)定的要求、制定本指導(dǎo)。1 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1 3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算方法，嚴格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。2、 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步： 根據(jù)成本核算對象

26、的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步： 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配。第五步： 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步： 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積 （由主管部門劃分提供）， 根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要

27、求，總括反映各成本核算對象的成本情況。3、 成本核算對象的確定3 1 成本的核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要; 便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3 2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。（ 1 ） 單位開發(fā)項目，一般以每一對立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。（ 2） 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。（ 3） 對于開發(fā)規(guī)

28、模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。 一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。（ 4）根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)

29、生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。四、 成本費用項目及核算內(nèi)容4 1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括系列六項：1)土地獲得價款2)開發(fā)前期準(zhǔn)備費3)主體建筑工程費4)主體安裝工程費5)社區(qū)管網(wǎng)工程費6) 園林環(huán)境工程費7)配套設(shè)施費8)開發(fā)間接費4 2 各成本項目的開支范圍如下：土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：二) 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。三) 合作款項：補償合作方地價、合

30、作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。4) 紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。5) 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費。開發(fā)前期準(zhǔn)備費:指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、 “三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：一）勘查設(shè)計費（ 1 ） 勘測丈量費：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。（2）規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、

31、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費二）報建費（ 1） 報批報建費包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、 消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。（2）增榮費包括水、電、煤氣增榮費三） “三通一平”費：1） 臨時道路：接

32、通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器 安裝及拆除費用。3） 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。三）臨時設(shè)施費1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、 裝飾費用2） 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3） 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4）臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：一）基礎(chǔ)造價包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基

33、礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。 三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四）公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、 屋面、 外立面及雨蓬的精裝修費用五）戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費一）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費：1、 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/ 排水 / 直飲水 / 熱水） ；2、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/ 電熱膜 / 分戶燃氣爐/ 管道系統(tǒng)/暖氣片） ；3、室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電預(yù)埋管）二

34、）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費1、空調(diào)及安裝費2、電梯及其安裝費3、發(fā)電機及其安裝費4、 高低壓配電及安裝費5、 消防通風(fēng)及安裝費6、背景音樂及安裝費三）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費1、 保 安 監(jiān) 控 及 停 車 管 理 系 統(tǒng) 費 用 2、 電 信 網(wǎng) 絡(luò) 費用3、衛(wèi)星電視費用4、三表遠傳系統(tǒng)費用5、家居智能化系統(tǒng)費用社區(qū)管網(wǎng)工程費一）室外給排水系統(tǒng)費主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二）室外采暖系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用三）室外燃氣系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四）室外消防系統(tǒng)費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五）室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)

35、停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：1) 環(huán)境設(shè)計費2) 綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)、 區(qū)外綠化支出3)建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等4)道路、廣場建造費、道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等5)圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門6) 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7)室外背景音樂8)室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其受益權(quán)補屬于開發(fā)商， 開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：（1） ) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可

36、經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。（2） 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。（3） 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。（4） 對于產(chǎn)權(quán)。收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成

37、本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如“1、 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)3、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置4、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置5、兒童游樂設(shè)施6、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。一）工程管理費1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2）預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的行政費4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。二）營銷推廣費項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，主要包括：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、