酒店選址的客源因素

1、酒店選址的客源因素酒店選址的客源因素7天連鎖酒店集團天連鎖酒店集團 李春田李春田 2005 11 18 交流內(nèi)容交流內(nèi)容l酒店店址屬性l酒店客源環(huán)境l客源流動因素l五店營業(yè)實踐 一、酒店店址屬性一、酒店店址屬性l酒店首先是交通驛站 便利因素：交通便利、起居便利、行為便利等 識別因素：可視性、可標注、易出入、專用性 功能因素：購物、飲食、會客、棲息、通訊等 酒店店址屬性酒店店址屬性l酒店還應該是休憩港灣 舒適度：美觀、整潔、優(yōu)質(zhì)、宜人 安靜度：隔音、避雜、獨處、合圍效應 輕松度：配套豐富、路徑通達、事務就近酒店店址屬性酒店店址屬性l酒店更應該能夠延續(xù)生活 安全、衛(wèi)生、溫馨、呵護、自然、和諧等等。

2、二、酒店客源環(huán)境二、酒店客源環(huán)境l周邊客源a、固定類：寫字樓規(guī)格、入伙率、密集度、商業(yè)或政府、其他設施 其中機構(gòu)的特點：外向型、封閉型、輻射（被輻射）型、團體型、娛樂型、國家機器消費情況：房量大，代訂多、時間長、工作日入住酒店客源環(huán)境酒店客源環(huán)境b、流動類：商業(yè)圈（批發(fā)、零售）、交通樞紐（車站、機場、碼頭）、旅游景點、醫(yī)療單位、高等院?？腿颂攸c：市場規(guī)模龐大、去向不定、人數(shù)分散、消費遲疑、價格敏感、忠誠度低、入住周期短、周末開房多。酒店客源環(huán)境酒店客源環(huán)境c、團體類： 會務組、展覽團、旅游團、采購團、培訓機構(gòu)、演出機構(gòu)、科研機構(gòu)、考察機構(gòu)等消費特點：房量大，入住時間長、季節(jié)性強、價格敏感、預定

3、提前、附加要求（掛牌、車輛等） 三、客源分配因素三、客源分配因素l每一個分店不僅僅要具備消化客源，同時需要具備開發(fā)客源的功能l一般來說，同類客源沿同類店址進行流動l客源流動遵循的是經(jīng)濟版圖和行政版圖（脈絡），基本吻合品牌傳播線索l中央客源平臺對連鎖店的配送補充l連鎖店規(guī)模與客戶（會員）忠誠度成正比 客源分配因素客源分配因素l如家的中央配送能力對選址的影響正面因素：消化客源、順應人群流動、計較成本、單店規(guī)模放大、未必臨街（預定后直達目的地）負面因素：客源持續(xù)開發(fā)減弱l7天酒店初期的客源開發(fā)與單店生存正面因素：重視新客源導入、重視單店生存、平衡成本、強調(diào)可視性（品牌成長期）負面因素：精度限制、成本

4、較高 客源分配因素客源分配因素l分散布點的效能盡快形成客源對流 對流效應：消費機會乘方式增長1、4、9、16、25 逐步編制網(wǎng)絡，形成平臺客源分配因素客源分配因素l標志性布點： 重點區(qū)域、重點城市、戰(zhàn)略位置、品牌介入、銷售支點l掠奪性布點： 集中優(yōu)勢資源，密集掠奪主要市場，確立區(qū)域優(yōu)勢，形成地方霸主的穩(wěn)固地位四、五店營業(yè)實踐四、五店營業(yè)實踐l北京路店（65分） 目前平均開房率7580 客源：政府部門、商務辦公、旅游景點、批發(fā)零售 大區(qū)位：優(yōu)越 小區(qū)位：缺陷可視性差、設施不全、周邊散亂 營銷措施：走出去找客人 加強渠道合作、加強會員發(fā)展 緩慢積累客源 五店營業(yè)實踐五店營業(yè)實踐l崗頂?shù)辏?0分）

5、目前平均開房率95 客源：商務客人、學生、培訓機構(gòu)、醫(yī)院 大區(qū)位：優(yōu)越 小區(qū)位：一般優(yōu)越次臨街， 營銷措施：突擊告知 階段性鼓勵體驗，加強 服務 減少渠道合作五店營業(yè)實踐五店營業(yè)實踐l客村店（60分） 目前平均開房率65 客源：商務客人、會展機構(gòu) 大區(qū)位：一般 小區(qū)位：醒目 營銷措施：持續(xù)宣傳、周邊熟知 長期性鼓勵體驗，開發(fā)會展市場和培訓機構(gòu) 重點發(fā)展渠道合作 (此店3年內(nèi)可變?yōu)閮?yōu)質(zhì)店址）五店營業(yè)實踐五店營業(yè)實踐l華強店（90分） 目前平均開房率100 客源：商務客人、會議客人 大區(qū)位：優(yōu)越 小區(qū)位：優(yōu)越 營銷措施：提前銷售 階段性鼓勵體驗，加強服務 不做渠道合作五店營業(yè)實踐五店營業(yè)實踐l東門店（60分） 目前平均開房率50 客源：商務客人、旅游、家庭 大區(qū)位：一般優(yōu)越 小區(qū)位：偏僻 營銷措施：走出去找客人