容基尚城國際商鋪分割方案

1、【容基【容基尚城國際尚城國際】二八年六月【容基【容基尚城國際尚城國際】contents【容基【容基尚城國際尚城國際】一、項目背景一、項目背景 區(qū)域發(fā)展：區(qū)域發(fā)展：富平城市未來發(fā)展之心，前景和價值空間良好。富平城市未來發(fā)展之心，前景和價值空間良好。： 富平缺乏滿足中高檔消費階層需求的產品，本項目可填補此空白！富平缺乏滿足中高檔消費階層需求的產品，本項目可填補此空白！ 市場購買承受能力不強（市場購買承受能力不強（50萬以內接受度大），迎合意味著調整！萬以內接受度大），迎合意味著調整！ 項目建設、商圈成熟需要時間，項目建設、商圈成熟需要時間，項目現(xiàn)階段較人民路等商圈有較大差距，項目現(xiàn)階段較人民路等商

2、圈有較大差距，市場市場 對項目的發(fā)展空間和價值潛力的認可尚需要引導，不能過于樂觀。對項目的發(fā)展空間和價值潛力的認可尚需要引導，不能過于樂觀。 1、項目商業(yè)背景、項目商業(yè)背景【容基【容基尚城國際尚城國際】商業(yè)地產利潤關系商業(yè)地產利潤關系商業(yè)利潤的實現(xiàn)商業(yè)利潤的實現(xiàn)招商招商銷售銷售經營經營管理管理市場市場產品產品投資者投資者經營者經營者消費者消費者后期經營及管理后期經營及管理支撐點支撐點【容基【容基尚城國際尚城國際】擴大購買客戶群擴大購買客戶群被客戶認可接受被客戶認可接受良好銷售、實現(xiàn)預期目標良好銷售、實現(xiàn)預期目標銷售策略：銷售策略：【容基【容基尚城國際尚城國際】擴大客群，增強認知，實現(xiàn)目標？擴大

3、客群，增強認知，實現(xiàn)目標？問題：問題：1、鋪位大，總價高，如何最合理的降低單體面積？ 2、二層為縣級市場銷售難點，如何被客戶接受？ （交通不便、對消費者缺乏足夠的吸引力）途徑：途徑：根據(jù)市場購買承受力及消費習慣進行鋪位劃分，設計出符合客戶需求的產品，擴大購買客戶群how ？【容基【容基尚城國際尚城國際】一層為獨立店面，二層為購物商場一層為獨立店面，二層為購物商場二、商業(yè)鋪位劃分方案二、商業(yè)鋪位劃分方案互為整體，各自獨立互為整體，各自獨立一二層分開一二層分開【容基【容基尚城國際尚城國際】 1、認知度高：認知度高：整體上縮小了商鋪的單體面整體上縮小了商鋪的單體面積，總價降低，易于被客戶所接受，積，

4、總價降低，易于被客戶所接受， 利于銷售。利于銷售。 2、價格提升：價格提升：通過一、二層分開劃分，更通過一、二層分開劃分，更有利于一層價格空間的提升有利于一層價格空間的提升 3、利于銷售：利于銷售：裙樓剪力墻結構不利于商業(yè)裙樓剪力墻結構不利于商業(yè)布局，如連帶二層則面積大，則銷售布局，如連帶二層則面積大，則銷售 難度更大，分開銷售可減少其銷售難度。難度更大，分開銷售可減少其銷售難度。 4、分解壓力：分解壓力：通過對二層鋪位進行合理的通過對二層鋪位進行合理的劃分和業(yè)態(tài)定位，結合項目總體商業(yè)劃分和業(yè)態(tài)定位，結合項目總體商業(yè) 形象，通過招商操作，來提升二層的價形象，通過招商操作，來提升二層的價值空間，

5、來引導客戶購買。值空間，來引導客戶購買。利好分析利好分析【容基【容基尚城國際尚城國際】【容基【容基尚城國際尚城國際】分割思路：分割思路：以科學的商業(yè)人流導向設計，結合自身柱距要求，以控制銷售總價、以科學的商業(yè)人流導向設計，結合自身柱距要求，以控制銷售總價、利于商業(yè)銷售為出發(fā)點。利于商業(yè)銷售為出發(fā)點?！救莼救莼谐菄H尚城國際】人流動線：人流動線：u8.5米寬的主樓梯通道、臨富昌路主干道，配米寬的主樓梯通道、臨富昌路主干道，配2部踏步扶梯直通二層，解決垂直交通問題，并起到很好部踏步扶梯直通二層，解決垂直交通問題，并起到很好的吸引和聚集人氣、便于商業(yè)經營的作用；的吸引和聚集人氣、便于商業(yè)經營的作

6、用；u人流主動線以中心為聚集向周圍發(fā)散，通道人流主動線以中心為聚集向周圍發(fā)散，通道2米，形成良好的人流交通導向和合理的動線；米，形成良好的人流交通導向和合理的動線；u南面裙樓處設計了南面裙樓處設計了2條人流路線，擴大了此區(qū)域人流的導向性和便利性；條人流路線，擴大了此區(qū)域人流的導向性和便利性；u2部部2米寬的次樓梯（可起消防通道作用）臨步行街，使二層與項目一層內外形成交通回流，保證鋪鋪米寬的次樓梯（可起消防通道作用）臨步行街，使二層與項目一層內外形成交通回流，保證鋪鋪有連通。有連通?！救莼救莼谐菄H尚城國際】n適合經營適合經營：鋪位開間為：鋪位開間為4.254.25，進深分別為，進深分別為9

7、.179.17、7.177.17、6.46.4為主，西邊為少為主，西邊為少 量量4.44.4小進深，鋪位面積的比例能夠迎合客群?，F(xiàn)有鋪位劃分為最小單元，小進深，鋪位面積的比例能夠迎合客群?，F(xiàn)有鋪位劃分為最小單元， 可自由組合，滿足多種需求，調整靈活性強?？勺杂山M合，滿足多種需求，調整靈活性強。n衛(wèi)生間位置：衛(wèi)生間位置：在二層南邊剪力墻部分劃分在二層南邊剪力墻部分劃分3030平米左右的衛(wèi)生間位置，可滿足商城使用平米左右的衛(wèi)生間位置，可滿足商城使用需要。需要。n價值提高：價值提高：二層的整體劃分，有利于二層的銷售和價格的提升。二層的整體劃分，有利于二層的銷售和價格的提升。n擴大客群：擴大客群：通過

8、本劃分，降低了購買門檻，擴大了購買群體。通過本劃分，降低了購買門檻，擴大了購買群體。 本方案劃分的小鋪，其低總價增強了對大眾投資客戶的吸引力。本方案劃分的小鋪，其低總價增強了對大眾投資客戶的吸引力?！救莼救莼谐菄H尚城國際】a區(qū)：區(qū)：39-60平米平米b區(qū)：區(qū)：30-47平米平米c區(qū)：區(qū)：27-42平米平米d區(qū)：區(qū)：14-20平米平米（不含公攤）（不含公攤）【容基【容基尚城國際尚城國際】a. 2部室外自動扶梯（12米）每部按：17萬2=34萬=85元/b. 2層提供戶式分體空調按：80元/c. 每鋪防火隔墻安裝到位、預留門洞及門頭，地面毛胚，公共區(qū)及走廊的頂、地裝修按：60元/合計：2層每

9、平方米約增加投資230元/，約需要100萬左右商場相關硬件配套費用概算以上價格概算，僅供參考，具體價格根據(jù)對質量和品牌的不同要求有很大差別形象定位：形象定位：中高檔精品購物廣場中高檔精品購物廣場【容基【容基尚城國際尚城國際】首先，擴大購買客戶群首先，擴大購買客戶群其次，被客戶認可接受其次，被客戶認可接受最后，良好銷售、實現(xiàn)預期目標最后，良好銷售、實現(xiàn)預期目標項目銷售思路：項目銷售思路：【容基【容基尚城國際尚城國際】被客戶認可接受被客戶認可接受問題：問題：1、項目前景良好，但成熟需要時間，如何被客戶廣泛接受？ 2、二層鋪位劃分適合了市場的購買能力，但如何使其產生信心進行購買？ 3、如何讓項目的價

10、值得到提升，并被認可？途徑：途徑：通過來打造項目商業(yè)氛圍氛圍，展現(xiàn)出項目的價值，使客戶對項目的價值和增值前景產生信心保障；how ？【容基【容基尚城國際尚城國際】三、項目招商策略三、項目招商策略招商招商面積面積定位：定位： -2400-2400平米平米 1、總體招租30%，符合商業(yè)37運營黃金比例，效能最佳。2、達到30%的招商、招商品牌店當具有一定的數(shù)量后（如10家以上），其對項 目的商業(yè)氛圍營造和價值體現(xiàn)才能起到一個較好的效果，其對2層的商業(yè) 經營和投資價值所起到的帶動作用才比較明顯，對客戶產生較強的吸引力。 招商的目的招商的目的-提升價值、吸引投資提升價值、吸引投資-最終銷售最終銷售【容

11、基【容基尚城國際尚城國際】招商招商 裙樓部分裙樓部分20%，約，約1600平米，以超市為第一目標（平米，以超市為第一目標（500-1000平米，招入群平米，招入群樓最佳樓最佳 ），其它目標主要為：金融機構、美容院、快餐食品、茶秀等），其它目標主要為：金融機構、美容院、快餐食品、茶秀等 二層招商占二層招商占10%，約，約800平米，平米，10家以上的主力品牌店，目的為二層商場家以上的主力品牌店，目的為二層商場銷售服務。銷售服務。 理由：裙樓布局不規(guī)正，不利于經營，銷售相對難度偏大；招商比例放大，理由：裙樓布局不規(guī)正，不利于經營，銷售相對難度偏大；招商比例放大，留出好鋪位，以實現(xiàn)更好收益；招商帶動

12、項目整體商業(yè)氛圍后，則其價值留出好鋪位，以實現(xiàn)更好收益；招商帶動項目整體商業(yè)氛圍后，則其價值也隨之上漲，可實現(xiàn)更大價值。也隨之上漲，可實現(xiàn)更大價值。備注：此為理想計劃，實際為根據(jù)招商情況進行調整；超市以面積為要求；二層品牌店以數(shù)量為要求；備注：此為理想計劃，實際為根據(jù)招商情況進行調整；超市以面積為要求；二層品牌店以數(shù)量為要求；比例比例30%【容基【容基尚城國際尚城國際】業(yè)態(tài)建議：業(yè)態(tài)建議：群樓以超市超市、金融、通信、浴足、茶秀、餐飲類為主，適合大眾消費人群1、2層主要業(yè)態(tài)以精品服飾為主，滿足富平中高檔消費人群購物中心黃金業(yè)態(tài)比例為：零售業(yè)零售業(yè)55%，餐飲，餐飲20%，25%休閑娛樂休閑娛樂【

13、容基【容基尚城國際尚城國際】a區(qū)：休閑區(qū)：浴足、茶秀、美容美體b區(qū)：品牌區(qū)：服飾、主力品牌店c區(qū)：時尚區(qū)：休閑時尚品牌，飾品，音像d區(qū)：綜合區(qū)：通信、金融、餐飲e區(qū)：主力超市【容基【容基尚城國際尚城國際】a區(qū)：精品區(qū)：精品男女服裝、化妝品、裝飾品b區(qū)：時尚區(qū)：男女皮鞋、箱包皮具類c區(qū)：童裝區(qū)：孕婦裝、童裝、床上用品、少兒用品類【容基【容基尚城國際尚城國際】首先，擴大購買客戶群首先，擴大購買客戶群其次，被客戶認可接受其次，被客戶認可接受最后，良好銷售、實現(xiàn)預期目標最后，良好銷售、實現(xiàn)預期目標項目銷售思路：項目銷售思路：【容基【容基尚城國際尚城國際】最后，良好銷售、實現(xiàn)預期目標最后，良好銷售、實現(xiàn)

14、預期目標思路：1、那種銷售方式適合本項目？ 2、銷售價格的預期目標？ 2、招商節(jié)點如何與銷售進行結合，促進銷售？ 3、招商效果不理想該如何應對？【容基【容基尚城國際尚城國際】帶租約銷售、固定投資回報銷售、售后返租帶租約銷售、固定投資回報銷售、售后返租.商業(yè)商業(yè)銷售形式多樣，但，最終實現(xiàn)銷售，最終利潤最大化銷售形式多樣，但，最終實現(xiàn)銷售，最終利潤最大化四、銷售策略四、銷售策略建議：已招商的部分（如主力品牌）前期不銷售，等商業(yè)成熟后再進行銷售建議：已招商的部分（如主力品牌）前期不銷售，等商業(yè)成熟后再進行銷售【容基【容基尚城國際尚城國際】租租金水平：金水平：招商為本項目的重點，對項目影響重大，本租金

15、為招商的報價，在實際招商中，根據(jù)不同對象制定靈活招商政策，針對超市等一些品牌度高、帶動作用強的商家，可以根據(jù)商談情況，給予較大的優(yōu)惠。 （例：低租金、零租金、送裝修期等）租賃合同年限：3年（主力店及重要品牌店除外）普通3年期商家為：租金從第2年開始年遞增10%，3年到期后根據(jù)市場行情確定。1 1層層3535元元/ / /月，月，2 2層層2020元元/ / /月月【容基【容基尚城國際尚城國際】銷銷售售價格：價格：根據(jù)市場摸底和調研，通過對現(xiàn)有富平商業(yè)街的對比分析，結合本項目產品特征，通過招商的帶動，本項目的商業(yè)銷售均價建議為46004600元元/ /平米平米。一層：5500元/平米二層：3700元/平米（成本增加、招商帶動、單價高、總價低） 2層鋪位價格約在30萬以內）注：招商的成果直接影響到客戶對項目的關注和接受程度，影響注：招商的成果直接影響到客戶對項目的關注和接受程度，影響到項目銷售價格的預期實現(xiàn)（尤其是對二層的影響）。到項目銷售價格的預期實現(xiàn)（尤其是對二層的影響）?！救莼救莼谐菄H尚城國際】經驗觀點：經驗觀點：招商目的：是為了營造一個具有良好升值空間和前景的整體形象，打造項目的商業(yè)氛圍和