房產(chǎn)中介違法格式合同亟待規(guī)范范本

1、近年來，隨著上海房地產(chǎn)中介市場繁榮，由此產(chǎn)生的居間合同 糾紛也在增多。應(yīng)該成認(rèn)廣闊房產(chǎn)中介為搞活上海房地產(chǎn)交易市場 作出了奉獻(xiàn)并根本能守法經(jīng)營。但伴隨行業(yè)競爭加劇，不和諧因素 也在增加，中介行業(yè)使用違反公平誠信原那么的“霸王條款司法維 權(quán)引發(fā)很大司法爭議。近兩年本律師先后接受買賣方委托代理了數(shù) 起訴訟，其中涉及事實及法律適用爭議令人深思。一、房產(chǎn)中介合同違法條款表現(xiàn) 綜合起來，就筆者代理訴訟中，遇到房產(chǎn)中介合同“違約條 款表現(xiàn)為以下兩種形式：一 、以?看房約定書?限制看房人自由締約權(quán)利。本律師曾 代理過這樣一件居間違約糾紛案。買房人史某在滬上某房產(chǎn)中介門 店張貼欄內(nèi)看到中意房源信息，后進(jìn)店了解

2、情況，中介人員接待后 容許領(lǐng)其觀察該房屋狀況，出發(fā)前要求看房人在中介方事先擬定好 的?看房約定書?空白處填上房屋地址、簽上看房人姓、日期，該 ?看房約定書?根本內(nèi)容為：看房人已在中介帶著下觀察房屋，如 看房人于看房日起六月內(nèi)私自與賣房人達(dá)成買賣合同的，看房屋人 自愿承擔(dān)該房屋總價 2%信息費報酬。后因某些原因看房人實際沒有 觀察到房屋 注：房屋信息為中介在網(wǎng)上取得，擅自發(fā)布 。后看房 人通過網(wǎng)絡(luò)得到該房屋信息并與賣房人聯(lián)系簽訂買賣協(xié)議。中介方 得知后，以看房人違約為由，提起訴訟要求支付 10 多萬元中介信息 費。二 、在?看房約定書?、?委托售房合同書?或者?委托 書?中規(guī)定違約金條款 一般為

3、房屋價值 1%甚至更多 。如中介方在 與出賣方?委托售房約定書?規(guī)定：自委托之日起或委托期限屆滿 之日起六個月內(nèi)，委托人不管通過何種方式與中介介紹過的客戶成 交的，那么為違約，應(yīng)承擔(dān)房屋總價 1%的違約金。上述史某居間糾紛 案中，中介方對看房人提出訴訟后，對于委托方也提起違約之訴。二、法院適用法律及審判結(jié)果差異性分析 就上述中介格式條款法律效力的司法評判，存在根本分歧。上 述中介方訴看房人史某違約案中，一審法院采納了本代理人辯論觀 點，認(rèn)為中介方擬定格式合同條款加重了委托人 看房人 負(fù)擔(dān)，限 制委托人自由締約權(quán)利，依照我國?合同法?第 40 條規(guī)定，?看房 約定書?要求看房人承擔(dān)巨額信息費條款

4、無效，同時由于中介方訴 訟中對信息費理解為違約金性質(zhì)，沒有提出合理終結(jié)費用訴訟請 求，因此一審法院判決駁回原告訴請。中介方上訴后，二審法院卻 以原告付出勞動為由，改判被告看房人補償原告合理費用 1 萬元。前述第二起違約糾紛案，一審法院參照中介方與看房人相關(guān)訴 訟結(jié)果，判決委托方 賣房人支付中介人合理費用 1 萬元。目前本 代理人已就該案判決結(jié)果提出上訴，案件正在審理中。筆者發(fā)現(xiàn)：從審理結(jié)果分析，法院對中介方單方面擬定格式條 款法律效力不予認(rèn)可，但同時認(rèn)為委托人應(yīng)當(dāng)支付合理費用。本律 師就相關(guān)訴訟，研究了上海及其他省市裁判文書后發(fā)現(xiàn)：就中介方 格式條款法律效力的認(rèn)定，不同法院，不同法官法律認(rèn)識差

5、異很 大，甚至屬于原那么性分歧。拿上海地區(qū)講，某些法院對于中介方的 違約之訴持支持觀點，被告上訴請求也被駁回。如原告上海某某房 屋置換經(jīng)紀(jì)訴被告王某某居間合同糾紛案 上海市寶山區(qū)法 院2004 寶民一民 初字第 5749號 中，法院認(rèn)為：看房人 被告 在原告處獲取了房源信息，并據(jù)此與出售方簽訂了買賣合同，被告 行為已構(gòu)成違約，依照?合同法?第 114 條判決被告承擔(dān)房屋總價 2%的違約金 ;同樣該案例中原告訴被告徐某某居間糾紛案、原告上海 某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)訴被告蒯某某居間合同案，法院皆以被告 違約為由作出敗訴判決。原告上海某某房屋置換經(jīng)紀(jì)訴被 告徐某某居間糾紛案中，被告不服一審判決提出上訴，上級

6、法院作 出駁回上訴，維持原判判決 (2005) 滬二中民二 ( 民) 終字第 408 號)。筆者以為：造成法院對同一事實作出不同法律理解及法律適 用，主要原因在于對格式合同違約責(zé)任條款合法性存在認(rèn)識差異， 根據(jù)我國合同法第 52 條，以下合同為無效合同：“一方以欺詐、脅 迫的手段訂立的合同，損害國家利益的 ; 惡意串通、損害國家、集體 或者第三人利益的 ; 以合法形式掩蓋非法目的的，損害社會公共利益 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本律師代理數(shù)起居間糾紛訴 訟中，抗辯主要觀點：根據(jù)?合同法?第 40 條，提供格式條款的一 方免除其責(zé)任，加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無 效。房產(chǎn)中介規(guī)

7、定委托人或看房人在六個月內(nèi)不得與他人交易，否 那么應(yīng)支付等同于或高于中介費用違約金條款，無疑加重了委托一方 合同責(zé)任，排除了委托人自由締約權(quán)，尤其在委托期限屆滿后，限 制交易對象條款更是霸氣十足，顯然屬于無效“霸王條款，法院 據(jù)此作出不予支持判決是正確的。如簡單地從合同真實性，簽約當(dāng)事人雙方意思自治原那么考慮此 累訴訟的法律適用，中介方維權(quán)訴訟行為看似應(yīng)該得到司法支持， 筆者認(rèn)為：支持中介方訴訟法院法院忽略了法律適用中的關(guān)鍵事 實，即居間格式合同性質(zhì)，當(dāng)然筆者發(fā)現(xiàn)，作為違約方當(dāng)事人或代 理人，訴訟中沒有從格式條款違法性行使抗辯權(quán)，僅僅從事實上， 或認(rèn)為中介方存在欺詐事實上辯白，訴訟效果較差。作

8、為原告的中 介方一般都掌握著委托人違約確實證據(jù)，從舉證要求上，中介方只 要有委托人簽字畫押合同書、房屋交易機構(gòu)買賣方交易合同即可。 作為當(dāng)事人或代理人要推翻“白紙黑字的證據(jù)根本沒有可能性， 只有從我國?合同法?關(guān)于格式合同特別標(biāo)準(zhǔn)上尋找法律依據(jù)。 ?合同法?第 39條至第 41 條就格式合同法律效力作了專門標(biāo)準(zhǔn)， 審判機關(guān)審查這類合同效力時，應(yīng)首先適用，且合同法第 52條第 5 款也將“反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同規(guī)定為無效審判機關(guān)法律理解適用差異性，造成相同事實訴訟，但審判結(jié) 果巨大差異，該問題不但在上海地區(qū)司法實踐中存在，其它地區(qū)法 院也有發(fā)現(xiàn)。這種司法不公現(xiàn)象亟待改觀。否那么損害司法

9、執(zhí)法統(tǒng) 一，侵害當(dāng)事人合法權(quán)益，三、司法如何衡平居間合同雙方合法權(quán)益 盡管筆者認(rèn)為房屋中介公司為預(yù)防所謂客戶“跳單設(shè)置違約 金格式約束條款無效，但不否認(rèn)確實存在某些委托人利用中介方提 供房源信息，后繞開中介，買賣雙方商談簽訂合同事實存在。此種 情況下，法院在裁決違約金條款無效同時，中介方合法勞動及其利 益也應(yīng)維護(hù)。中介利益主要指：我國合同法第 427 條規(guī)定“居間人 未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從 事居間活動支出的必要費用。中介人為委托方提供效勞合理必要 費用，一般指中介在委托合同訂立、房屋信息提供，看房商談等活 動中支出的勞動本錢及消耗本錢等。需要指出：根據(jù)我國民

10、事訴訟 法當(dāng)事人處分原那么并由此引申出的不告不理訴訟原那么，法院確認(rèn)中 介方違約金條款無效時，直接判決要求被告方支付必要費用缺乏法 律依據(jù)，違約金與“必要費用屬于不同法律概念，法律性質(zhì)完全 不同，中介方主張支付“必要費用民事權(quán)利，只能通過訴訟方式 另行主張，在當(dāng)事人沒有變更訴訟請求前提下，法院判決支付，法 理上難以成立，盡管外表看來節(jié)省了司法資源，卻違背了程序正義 與司法公正原那么。筆者代理中介方訴史某及委托人違約案中，法院確認(rèn)格式條款 違法無效，同時判令被告支付合理費用，難以認(rèn)同。另外一個問 題。在居間糾紛訴訟中，假設(shè)中介方在格式合同中規(guī)定“跳單違約 條款為委托人支付“中介費用而非“違約金，如何處理 ?根據(jù)我 國合同法第 427 條規(guī)定原那么，中介方訴請委托人支付中介費用訴訟 請求不應(yīng)得到支持，因其沒有促成買賣合同成立，法院可以據(jù)此判 決委托人支付中介方必要中介活動費用，理由如下：根據(jù)相關(guān)房屋 中介機構(gòu)效勞法律法規(guī)，中介方居間效勞成功后，一般可各自收取 買賣雙方總房價款 1%作為中介費用，該中介費用包括中介方提供為 買賣合同成立所付出所有工作及勞動。顯然合同法第 427 條中“中 介方從事中介活動支出的必要費用被涵蓋在中介費用內(nèi)。審判機 關(guān)判決不支付中介費用同時，要求委托人支付“必要費用，具有 事實及法律依據(jù)，維護(hù)了