深圳福田中心區(qū)規(guī)劃

1、中心區(qū)城市規(guī)劃簡析中心區(qū)城市規(guī)劃簡析福田中心區(qū)規(guī)劃福田中心區(qū)規(guī)劃中原地產(chǎn)工商部何小姐中原地產(chǎn)工商部何小姐1371415115313714151153一、一、什么是什么是CBDCBD？ CBDCBD的全稱是的全稱是Central Business DistrictCentral Business District，我國現(xiàn)有，我國現(xiàn)有3 3種名稱：種名稱：中央商務區(qū)、商務中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于中央商務區(qū)、商務中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于19231923年的美國，當時定義為年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處商業(yè)會聚之處”。隨后，。隨后，CBDCBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城

2、市、一個區(qū)域乃至一個國家的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中樞。許多國際大都市都形成了相當規(guī)模的的經(jīng)濟發(fā)展中樞。許多國際大都市都形成了相當規(guī)模的CBDCBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)等等。如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)等等。一般而言，一般而言，CBDCBD應該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，應該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間

3、人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。土地利用率最高。簡單的說，簡單的說， 現(xiàn)代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟、現(xiàn)代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。深圳中心區(qū)這一概念提出于深圳中心區(qū)這一概念提出于19861986年，是深圳的精華所在，稱之年，是深圳的精華所在，稱之為特區(qū)桂冠。為特區(qū)

4、桂冠。在在“9+2”9+2”和大珠三角戰(zhàn)略的前提下，深圳將成為一個多元化和大珠三角戰(zhàn)略的前提下，深圳將成為一個多元化區(qū)域中心城市。特別是在城市的發(fā)展中，深圳區(qū)域中心城市。特別是在城市的發(fā)展中，深圳CBDCBD的概念已經(jīng)的概念已經(jīng)由廣義演變成狹義由廣義演變成狹義, ,成為區(qū)域發(fā)展的新模式。當前深圳的區(qū)域經(jīng)成為區(qū)域發(fā)展的新模式。當前深圳的區(qū)域經(jīng)濟競爭，很大程度體現(xiàn)在濟競爭，很大程度體現(xiàn)在 CBD CBD 的功能和水平上。也可以說區(qū)的功能和水平上。也可以說區(qū)域經(jīng)濟的競爭集中體現(xiàn)在域經(jīng)濟的競爭集中體現(xiàn)在 CBD CBD 之間的競爭上，之間的競爭上， CBD CBD 將成為區(qū)將成為區(qū)域競爭的制高點。域競

5、爭的制高點。 二、深圳中心區(qū)在哪里？二、深圳中心區(qū)在哪里？ 深圳中心區(qū)深圳中心區(qū)深圳市中心區(qū)（以下簡稱中心區(qū)）位于深圳市城深圳市中心區(qū)（以下簡稱中心區(qū)）位于深圳市城市地理中心，由濱河大道、蓮花北路、彩田路和新洲市地理中心，由濱河大道、蓮花北路、彩田路和新洲路路4 4條城市干道圍合而成，總占地面積條城市干道圍合而成，總占地面積607607公頃。深公頃。深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分成南、北兩個南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分成南、北兩個片區(qū)。片區(qū)。 其中：南片區(qū)面積其中：南片區(qū)面積233233公頃，是深圳市的中央商公頃，是深圳市的中央商務區(qū)；北片區(qū)面積務區(qū)；北片區(qū)面積180180公頃，是

6、行政、文化中心；蓮公頃，是行政、文化中心；蓮花山公園花山公園194194公頃，是開放性城市生態(tài)公園。公頃，是開放性城市生態(tài)公園。 中心區(qū)總建筑面積中心區(qū)總建筑面積750750萬平方米，其中商業(yè)辦公萬平方米，其中商業(yè)辦公面積面積300300多萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口多萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口2626萬人，居住人萬人，居住人口口7.77.7萬人，每天人流量達萬人，每天人流量達150150萬人次。萬人次。中心區(qū)北區(qū)中心區(qū)北區(qū)中心區(qū)南區(qū)中心區(qū)南區(qū)新深交所新深交所電視電視中心中心市民中心市民中心黃埔雅苑黃埔雅苑兒童醫(yī)院兒童醫(yī)院音樂廳音樂廳圖書館圖書館少年宮少年宮書城書城地鐵地鐵大廈大廈天健天健世紀世紀中銀中

7、銀花園花園深業(yè)深業(yè)花園花園雅頌居雅頌居海關大廈海關大廈體育產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)用地用地居住居住用地用地經(jīng)貿(mào)經(jīng)貿(mào)中心中心諾德諾德中心中心安聯(lián)安聯(lián)大廈大廈鳳凰大廈鳳凰大廈新世界新世界江蘇江蘇大廈大廈榮超榮超地塊地塊榮超榮超江勝江勝地塊地塊郵政郵政用地用地商業(yè)辦商業(yè)辦公用地公用地商業(yè)辦公商業(yè)辦公用地用地商業(yè)辦商業(yè)辦公用地公用地市民廣場市民廣場中心區(qū)北區(qū)地塊圖中心區(qū)北區(qū)地塊圖中心區(qū)南區(qū)地塊圖中心區(qū)南區(qū)地塊圖星河星河國際國際 會展中心會展中心城中雅苑城中雅苑發(fā)展興苑發(fā)展興苑中海華庭中海華庭崗廈中學崗廈中學港麗港麗豪庭豪庭國商國商B B座座供電局供電局CoCoCoCoParkPark怡景中心城怡景中心城晶島國際晶

8、島國際購物廣場購物廣場大中華大中華國際交易國際交易廣場廣場 金地崗廈金地崗廈 地塊地塊 （綜合體）（綜合體）城建城建購物購物公園公園商會商會中心中心卓越卓越時代時代祈年祈年酒店酒店財富財富大廈大廈嘉里寫字樓嘉里寫字樓地塊地塊香格里拉香格里拉酒店酒店現(xiàn)代國際現(xiàn)代國際華安財產(chǎn)華安財產(chǎn)招商證券招商證券第一創(chuàng)業(yè)第一創(chuàng)業(yè), ,國信證券國信證券航天航天興業(yè)興業(yè)投資投資卓越卓越國商國商A A座座中央中央商務商務特美思特美思華融華融新華新華保險保險中旅中旅免稅免稅聯(lián)通聯(lián)通時代時代金融金融嘉麟嘉麟豪庭豪庭星河星河世紀世紀商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地居住居住用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地居住居住用地用地卓越地塊卓越

9、地塊深圳深圳能源能源商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地郵電郵電樞紐樞紐國安局國安局星河星河發(fā)展發(fā)展中心中心供應供應設施設施用地用地商業(yè)商業(yè)辦公辦公用地用地水晶島綠化帶水晶島綠化帶麗茲麗茲卡爾頓卡爾頓金中環(huán)金中環(huán)彩福彩福大廈大廈三、中心區(qū)城市規(guī)劃三、中心區(qū)城市規(guī)劃 總體規(guī)劃總體規(guī)劃以市民中心、山脈高空瞭望臺為中心，兩側(cè)設置高層建筑，橫向形成拋物線形空間兩側(cè)建筑限高100米，均衡對稱概念高層建筑結(jié)構(gòu)兩條高層建筑形成的城市天際線猶如二龍飛舞，成為周圍山脈輪廓線的延伸，進一步增強了深圳個性 公眾空間的綠化設計公眾空間的綠化設計(1)中央?yún)^(qū)域和中軸線中央?yún)^(qū)域是中心區(qū)

10、的中心，包含了九宮格的城規(guī)思想，現(xiàn)代化的設計滲透了中國傳統(tǒng)文化，還有下沉水池和五座步行橋。(2)“綠環(huán)”林蔭道采用綠環(huán)林蔭道來加強與四角住宅的聯(lián)系。(3)綠化帶和蓮花山這一區(qū)域起到了對中心區(qū)保護和空氣過濾作用。 中心區(qū)中心區(qū)“外墻外墻”“帶有城門的城墻”圍繞中心區(qū)設有中國城市傳統(tǒng)的“城墻”，并且更具有節(jié)奏性和開放性。整個“城墻”平均高度至多為100m。加上和諧的建筑樓體形成了理想的城市立面?！半p龍起舞”與均勻的“城墻”相比，南北走向的兩條超高層樓群高低起伏，舉世無雙，能夠很強烈地反映深圳市的個性。中心區(qū)的四角住中心區(qū)的四角住宅區(qū)域宅區(qū)域這四個小城區(qū)以住宅為主，并有“城墻”保護。小區(qū)內(nèi)自成一體，

11、有空間、廣場、樓群。四個小城區(qū)的建筑高度低于100m，最好在40m至60m之間。東南的崗廈小區(qū)將優(yōu)先保留傳統(tǒng)的城市結(jié)構(gòu)和面貌。城市中心區(qū)大氣層城市中心區(qū)大氣層的自然對流的自然對流根據(jù)風玫瑰圖的指示，深圳冬季主要是內(nèi)陸地區(qū)吹來的北風，而在夏季主導風向則是來自海洋的西南季風。在水面或者地表開闊地帶，風速隨著海拔高度的增加而逐漸加強。在城市，這種增長關系明顯減緩，相反，氣流層的厚度卻增加了。深圳中心區(qū)位于良好的風向位置，最常見的風速是5m/s，大約每年會有1400h。中心區(qū)的十字形區(qū)中心區(qū)的十字形區(qū)域域這一區(qū)域呈開放型，由于其位置的特殊性和優(yōu)越性，成為作為城市中繁華、交流的區(qū)域。在這一區(qū)域，特別值得

12、關注的是豎中軸。在北區(qū)，它集中了深圳中心區(qū)作為行政文化中心的所有建筑包括市民中心、圖書館、少年宮等。在南區(qū)，它擁有2個大型購物中心、4座星級大酒店。假以時日，它將成為深圳最活躍的商業(yè)片區(qū)。規(guī)劃對核心區(qū)實行了交通“豎向分層”地面層為機動車活動“面”，公共人流在二、三層及地下層活動。核心區(qū)內(nèi)各街坊之間設置統(tǒng)一標高的過街聯(lián)系廊，在區(qū)內(nèi)形成一個完整的架空步行系統(tǒng)。此外，規(guī)劃要求各建筑業(yè)主按比例提供地下公共空間，以便形成核心區(qū)內(nèi)完整的地下步行系統(tǒng)。 u 規(guī)劃目標規(guī)劃目標u 規(guī)劃期內(nèi)，要把福田中心商業(yè)區(qū)建設成為具有深圳特色，商業(yè)設施新穎獨特，滿足消費者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級商業(yè)區(qū)。u功能

13、定位u 重點發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務中心和會展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務。u市場定位u 提供高檔商品、餐飲和娛樂服務，主要消費群體是國內(nèi)外商務客人及游客，在中心區(qū)進行商務及文化等活動的深圳居民，福田區(qū)中高收入居民。u 規(guī)劃導向規(guī)劃導向u 商業(yè)項目的建設要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)。該區(qū)處于深圳中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)有對本地居民和游客具有強烈吸引力的城市景觀，商業(yè)建筑要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)，注重體現(xiàn)滿足游客消費需求的特色。u 為保證中心區(qū)的整體形象，要按照規(guī)劃功能要求，嚴格市場準入，杜絕低檔、舊貨類商品和店鋪的進入。按照下述分類，合理引導區(qū)內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展。u禁止發(fā)展

14、的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、舊貨市場。u控制發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：專業(yè)（批發(fā)）市場、倉儲式商場、大型綜合超市。u鼓勵發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、購物中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網(wǎng)點。u適度開發(fā)地下商業(yè)空間。在地鐵會展中心站、崗廈站之間，適當建設地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補、互連，發(fā)揮綜合效能。u限制住宅裙樓商業(yè)，嚴格控制商業(yè)物業(yè)的分割出售。北側(cè)區(qū)域規(guī)劃北側(cè)區(qū)域規(guī)劃重點建筑物為：文化中心(音樂廳、圖書館)、少年宮、市民中心(市政廳)。這一區(qū)域城市規(guī)劃設計已經(jīng)完畢，許多項目在建甚至建設完畢。整個區(qū)域呈U字形(向蓮花山方向開口)，城規(guī)風格上獨具一格。市民中心

15、東側(cè)組團市民中心東側(cè)組團 這一區(qū)域同西北角一樣已基本上規(guī)劃設計完畢，甚至建設完畢。在東側(cè)的“城墻”與西側(cè)的“龍舞”之間主要為住宅區(qū)。區(qū)域中間的建筑群高度不超過40m市民中心西側(cè)組團市民中心西側(cè)組團 這一西北角區(qū)域已基本上規(guī)劃設計完畢，只是外側(cè)的“城墻”必須向北延伸至紅荔路，使中心區(qū)西側(cè)立面得以完整。在兒童醫(yī)院東側(cè)須增添兩棟高層，使西側(cè)的“龍舞”延伸至蓮花山，使其得以完整。整個區(qū)域在空間和視覺與蓮花山公園緊密聯(lián)系，出于這一原因，區(qū)域北側(cè)是敞開的，即沒有城墻。中心部分保留作為綠化、花園之用。市民中心東側(cè)組團：盡享行政文化配套的商務市民中心東側(cè)組團：盡享行政文化配套的商務組團組團市民中心東側(cè)商務組團

16、也將成為整個中心北區(qū)最先形成規(guī)模性商務環(huán)境的，未來發(fā)展商務氛圍最濃，依托政府市政配套的政商組團。該組團由于緊鄰市民中心東側(cè)，近連地鐵4號線的市民中心站地鐵口，將依托便捷的軌道交通，將市政辦公與商務辦公有機的結(jié)合在一起，使該片區(qū)的企業(yè)以最短的時間，最短的距離，優(yōu)先享用到相關市政服務，該組團也因此將吸引一大部分與政府審批、申報行為密切關聯(lián)的行業(yè)、企業(yè)聚集該組團，形成盡享政務配套的“政商”組團。目前該片區(qū)的寫字樓，依照項目投入使用的先后時間順序排列，主要有：安聯(lián)大廈、諾德中心、地鐵大廈、中國鳳凰大廈、榮超經(jīng)貿(mào)中心5棟寫字樓，05年年底諾德中心、安聯(lián)大廈先后成為該片區(qū)最早投入使用的第一批甲級寫字樓，預

17、計07年年中該片區(qū)的寫字樓全部投入使用，整體政商氛圍將初見規(guī)模。市民中心西側(cè)組團：融高尚住宅、市民中心西側(cè)組團：融高尚住宅、市政文化配套、商務功能為一體市政文化配套、商務功能為一體的綜合組團的綜合組團沿中心區(qū)中軸線以西、深南大道以北，未來將形成的以238米高的新世界中心、高交會館館址改建的金融總部為代表的市民中心西側(cè)組團，是由寫字樓、豪宅、音樂廳、圖書館組成的綜合組團，該組團除原高交會拆遷館址規(guī)劃的金融總部寫字樓具體規(guī)劃為出臺外，僅有江蘇大廈、新世界中心、江勝大廈3棟寫字樓，結(jié)合周邊的黃埔雅苑豪宅、市政六大配套中的音樂廳、圖書館，形成中心區(qū)特有的文化商務、金融商務組團，承載著商務、文化的融合作

18、用，未來規(guī)劃中的金融總部也必將成為與南區(qū)13朵姐妹花并駕齊驅(qū)的新興總部基地。南側(cè)區(qū)域規(guī)劃南側(cè)區(qū)域規(guī)劃這一區(qū)域樓群在為中軸線定義時起著重要的作用。樓群的組織呈小的九宮格是中心區(qū)九宮格的再現(xiàn)，十字形區(qū)域是交流、繁華的場所，四角部分是堅實的基礎、城門，中心為內(nèi)院、花園等。與樓群相鄰第一排高樓為100m，第二排為200m。這兩排高樓和樓群構(gòu)成了城規(guī)南北軸向的輪廓線?！笆滏⒚没ㄊ滏⒚没ā保褐行膮^(qū)首個成熟商業(yè)規(guī)模：中心區(qū)首個成熟商業(yè)規(guī)模在南中心區(qū)以西，深南大道以南，新洲路以東，益田路以西，盤踞著國際商會大廈A座、B座、卓越大廈、中央商務大廈、九州創(chuàng)展大廈、航天大廈、興業(yè)大廈、投資大廈、華融大廈、特

19、美思大廈（馬哥孛羅酒店）、免稅大廈、聯(lián)通大廈、時代金融中心13棟體量相當，高度在百米左右的乙級寫字樓群落，該群落被譽為中心區(qū)的“十三朵姐妹花”。十三朵姐妹花作為中心區(qū)最先投入建設的寫字樓群落，該片區(qū)主要集中了大量的金融、律師、貿(mào)易等服務型的企業(yè)，尤其是金融業(yè)，在這些寫字樓里，聚集了興業(yè)銀行、招商銀行、中國銀行中心區(qū)分行、建設銀行、深圳發(fā)展銀行、浦東發(fā)展銀行、香港東亞銀行深圳分行等一批從事銀行、證券、基金、期貨的金融投資公司。 客觀的說十三朵姐妹花這個群體是屬于中心區(qū)的邊緣群體，它們的檔次比傳統(tǒng)的商務群體高很多，但事實上這些寫字樓不能代表CBD的真正內(nèi)涵，它們只是傳統(tǒng)商務區(qū)域到實質(zhì)意義的CBD商

20、務的過渡物業(yè)，在中心區(qū)成長階段他們最大的賣點是先機，搶先入主CBD是1999-2002年銷售的中心區(qū)寫字樓基本上統(tǒng)一的口號，比較領先的時機和有升值空間的性價比成為這些寫字樓必備的賣點，因此該片區(qū)也吸引了相當多的一部分投資客戶。中心區(qū)南會展商圈：以會展中心為龍頭的，集眾多甲級寫字樓、五星級酒店群為一中心區(qū)南會展商圈：以會展中心為龍頭的，集眾多甲級寫字樓、五星級酒店群為一體的中心區(qū)南會展商務組團體的中心區(qū)南會展商務組團 中心區(qū)南會展商圈，是以新建的深圳會展中心為龍頭的，覆蓋中心城以南，新洲路以東，彩田路以西，濱河路以北，整個中心區(qū)面積覆蓋最大，占據(jù)功能地塊最多，商務氛圍最濃的一個超大商務主團，該片區(qū)將發(fā)展為全市金融、證券、貿(mào)易、商業(yè)、信息、旅游、會展等商務辦公中心。在這一區(qū)域內(nèi)聚集了一批甲級超高層寫字樓，它也成為整個中心區(qū)第一個真正意義上投入使用的甲A級寫字樓組團。深圳國際商會中心以其在中心區(qū)獨有的216米