銀行貸款項目評估報告

1、*縣土地儲備交易中心縣土地儲備交易中心10000 萬元萬元*中長期貸款項目評估報告中長期貸款項目評估報告評估部門：評估部門負責(zé)人：評估人員：評估日期：2011 年 月 日2011 年 月 日目 錄前前 言言.1第一章第一章 項目概述項目概述.21.11.1 項目名稱項目名稱.2 21.21.2 項目立項及批復(fù)情況項目立項及批復(fù)情況.2 21.31.3 項目性質(zhì)和類型項目性質(zhì)和類型 .3 31.41.4 項目實施單位項目實施單位.3 31.51.5 項目建設(shè)地址項目建設(shè)地址.4 41.61.6 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模.5 51.71.7 項目投資規(guī)模及資金來源項目投資規(guī)模及資金來源

2、.5 51.81.8 項目運作模式項目運作模式 .5 51.91.9 項目建設(shè)進展情況項目建設(shè)進展情況.6 61.101.10 申請貸款情況及建議貸款額度申請貸款情況及建議貸款額度.6 6第二章第二章 客戶評估客戶評估.72.12.1 客戶概況客戶概況.7 72.22.2 股權(quán)結(jié)構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu).7 72.32.3 組織機構(gòu)及經(jīng)營人員素質(zhì)組織機構(gòu)及經(jīng)營人員素質(zhì).8 82.42.4 信譽狀況信譽狀況.9 92.52.5 財務(wù)狀況分析財務(wù)狀況分析.9 92.62.6 借款人經(jīng)營情況和未來發(fā)展前景借款人經(jīng)營情況和未來發(fā)展前景.10102.72.7 主要關(guān)聯(lián)方情況主要關(guān)聯(lián)方情況.1111第三章第三章 項目建

3、設(shè)條件評估項目建設(shè)條件評估.123.13.1 項目建設(shè)的背景項目建設(shè)的背景.1212赤峰市克什克騰旗公路管理段 29000 萬元農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款評估報告33.23.2 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性.13133.33.3 項目建設(shè)條件評估項目建設(shè)條件評估 .14143.43.4 項目建設(shè)技術(shù)條件評估項目建設(shè)技術(shù)條件評估 .18183.53.5 項目用水、電、交通、消防、供熱等落實情況項目用水、電、交通、消防、供熱等落實情況.18183.63.6 項目環(huán)境影響評估項目環(huán)境影響評估.1818第四章第四章 土地政策合規(guī)性與支農(nóng)保障措施評估土地政策合規(guī)性與支農(nóng)保障措施評估 .204.14.1 土

4、地政策合規(guī)性評估土地政策合規(guī)性評估 .20204.24.2 支農(nóng)保障措施評估支農(nóng)保障措施評估 .2323第五章第五章 項目投資估算與融資計劃評估項目投資估算與融資計劃評估.245.15.1 投資估算投資估算.24245.25.2 項目融資方案項目融資方案 .26265.35.3 項目資本金到位情況評估項目資本金到位情況評估 .27275.45.4 項目建設(shè)進展情況評估項目建設(shè)進展情況評估.2727第六章第六章 項目財務(wù)效益及借款人綜合償債能力評估項目財務(wù)效益及借款人綜合償債能力評估.296.16.1 土地市場分析土地市場分析.29296.26.2 項目財務(wù)效益評價項目財務(wù)效益評價.30306.

5、36.3 項目生存能力分析項目生存能力分析.3535項目投資現(xiàn)金流量表項目投資現(xiàn)金流量表 .3636財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 .37376.46.4 項目償債能力分析項目償債能力分析 .3838借款還本付息計劃表借款還本付息計劃表 .3838第七章第七章 貸款風(fēng)險與效益評估貸款風(fēng)險與效益評估.407.17.1 風(fēng)險分析風(fēng)險分析 .40407.27.2 風(fēng)險防范措施評價風(fēng)險防范措施評價 .42427.37.3 銀行效益評估銀行效益評估.4444第八章第八章 評估結(jié)論與相關(guān)建議評估結(jié)論與相關(guān)建議 .468.18.1 評估結(jié)論評估結(jié)論.46468.28.2 貸款建議貸款建議.46468.

6、38.3 貸款條件貸款條件.47478.48.4 管理措施管理措施.4747庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告1前前 言言根據(jù)通遼市分行轉(zhuǎn)報的*縣支行關(guān)于*縣土地儲備交易中心10000 萬元*中長期貸款項目受理意向書及相關(guān)報批材料，依據(jù)中國*銀行信貸基本制度（試行） 、 中國*銀行貸款基本操作流程（試行） 、 中國*銀行貸款項目評估指引和中國*銀行*貸款管理辦法（試行） 、 關(guān)于進一步做好*貸款業(yè)務(wù)的意見 、 中國*銀行內(nèi)蒙古自治區(qū)分行信貸業(yè)務(wù)流程實施細則等有關(guān)制度和辦法，參照*貸款評估內(nèi)容和要求有關(guān)內(nèi)容，自治區(qū)分行客戶三處、通遼市分行和*縣支行組成聯(lián)合評估組，對*縣土地儲

7、備交易中心 10000 萬元*中長期貸款項目進行了現(xiàn)場評估，形成本評估報告。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告第一章第一章 項目概述項目概述1.1 項目名稱項目名稱*縣土地收購儲備整治項目(以下簡稱“本項目”)。1.2 項目立項及批復(fù)情況項目立項及批復(fù)情況2011 年 3 月，*縣土地儲備交易中心向*縣人民政府提交了關(guān)于*縣土地收購儲備整治項目規(guī)劃方案的報告 （庫國土儲字20112 號） ，擬收儲整治白音召等四塊宗地，土地總面積為1155700 平方米（1733.55 畝） ；拆遷后擬出讓面積為 891504 平方米， （1337.25 畝）用途為商住綜合用地。 2010

8、年 12 月，*縣人民政府召開第二十一次常務(wù)會，專題研究*縣土地儲備整理項目有關(guān)事宜，決定*縣土地儲備整理項目實施主體為*縣國有土地儲備交易中心，同意對*鎮(zhèn)白音沼等 4 宗地塊土地進行收購、儲備、整治。并對項目資金籌措及抵押擔(dān)保問題進行了明確。2011 年 3 月，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于*鎮(zhèn)土地收購儲備整治項目規(guī)劃方案的批復(fù)（庫政字201113 號），同意該項目實施。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告32011 年 3 月，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于*鎮(zhèn)國有土地收儲整治項目的批復(fù)（庫政字201120 號）、關(guān)于旗土地儲備交易中心 2011 年土地收儲計劃的批復(fù)（庫政字20111

9、7 號）、關(guān)于*鎮(zhèn)土地儲備整治項目實施方案的批復(fù)（庫政字201142 號），同意*縣土地儲備交易中心收儲*鎮(zhèn)白音召等 4 宗國有土地，總面積 1733.55 畝，拆遷后擬出讓面積為 1337.25 畝）。2011 年 7 月，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于*鎮(zhèn)白音召等儲備地塊供地計劃的批復(fù)（庫政字201143 號），同意*縣土地儲備交易中心將哈達圖街北側(cè)、新老城區(qū)結(jié)合部、新村和皂戶沁社區(qū)四塊土地納入 20122015 年供地計劃。2011 年 7 月，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于*鎮(zhèn)國有土地整治項目房屋動遷補償安置方案的批復(fù)（庫政字201156 號），同意*鎮(zhèn)國有土地整治項目區(qū)域內(nèi)的房屋動遷補償安置方式以產(chǎn)

10、權(quán)調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合方式進行。1.3 項目性質(zhì)和類型項目性質(zhì)和類型本項目為新設(shè)法人新建項目，屬于*貸款中的農(nóng)村土地整治貸款項目。1.4 項目實施單位項目實施單位項目單位：*縣土地儲備交易中心，(以下簡稱“該中心”)。承貸主體：*縣土地儲備交易中心，性質(zhì)為事業(yè)法人。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告1.5 項目建設(shè)地址項目建設(shè)地址一號地塊：一號地塊位于*鎮(zhèn)新老城交接處，s305 省道南北側(cè)，以此道路南北邊線各向外延伸 30 米，作為南北兩塊地塊的北南起點，南側(cè)向南延伸 203.52 米,呈長方形;北側(cè)呈不規(guī)則形狀（以建設(shè)用地規(guī)劃邊界為準(zhǔn)）,總面積 450300 平方米，67

11、5.45 畝。二號地塊：二號地塊位于*鎮(zhèn)已建成的新城區(qū)北部的新村。此地塊位于s305 省道北側(cè)，以路北邊線向北延伸 50 米，跨過現(xiàn)有的林帶，以新村南緣作為本地塊的南起點。南北寬 517.43，東西長545.25 米，呈長方形。現(xiàn)在面積內(nèi)含已建成建筑*縣醫(yī)院，除去現(xiàn)建旗醫(yī)院已征用地塊不包括此次征地范圍之內(nèi)?？偯娣e為221500 平方米，332.25 畝。三號地塊：三號地塊位于現(xiàn)新城區(qū)薩嘎格路東邊緣線以東經(jīng)濟適用房小區(qū)南側(cè)外墻以南，延薩嘎格路向南延伸于老庫甘公路南邊緣線向西延伸，至現(xiàn)東皂戶沁嘎查村內(nèi)南北路向南，至原*鎮(zhèn)中心小學(xué)向東，至嘎查東邊緣向北，沿現(xiàn)已征用的佐源糖廠外邊線，至迪安路，沿迪安路

12、西邊線向北至現(xiàn)經(jīng)濟適用房南墻東邊緣閉合，呈不規(guī)則形狀，總面積為 341700 平方米，512.55 畝。四號地塊：四號地塊位于*縣*鎮(zhèn)舊城區(qū)東部的新老城區(qū)交界區(qū)域。位于哈達圖街北部，興源路東側(cè),后府街南側(cè),后府溝西側(cè)。呈不規(guī)庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告5則形狀,總面積為 142200 平方米,213.3 畝。本項目總地塊總面積為 1155700 平方米，1733.55 畝。1.6 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目涉及 4 個地塊，總土地面積 1155700 平方米（1733.55畝），通過拆遷居民戶，征收原有建設(shè)用地來完成。共拆遷居民戶 702 戶，*鎮(zhèn)中心

13、校 1 所。拆遷房屋面積 77793.57 平方米，其中居民住宅 74453.57 平方米，*鎮(zhèn)中心校舍 3340 平方米。本項目只進行基本的土地收儲和基本平整，不進行其他方面的治理（四通一平），不涉及建設(shè)內(nèi)容。土地收儲進行基本整理后，可形成出讓土地面積 891500 平方米（1337.25 畝）。1.7 項目投資規(guī)模及資金來源項目投資規(guī)模及資金來源經(jīng)評估組評估，確定項目總投資為 15,545.7 萬元。其中：項目資本金由*縣財政局自籌 5,545.7 萬元，占總投資的 35.7%；其余 10,000 萬元向*銀行*縣支行申請*貸款解決，占總投資的 64.3%。1.8 項目運作模式項目運作模式

14、本項目由*縣政府主導(dǎo)，委托*縣土地儲備交易中心進行承貸和項目的實施，通過收儲的土地進行“招、拍、掛”等形式進行土地買賣，取得的土地出讓收入用于償還*銀行貸款本息。若由于市場變化等不確定因素，導(dǎo)致土地賣不出去，無法償還我?guī)靷惼焱恋貎浣灰字行?10000 萬元*貸款評估報告行貸款的，當(dāng)?shù)卣拓斦兄Z，用其他資金用于償還我行貸款本息。1.9 項目建設(shè)進展情況項目建設(shè)進展情況本項目計劃建設(shè)期 1 年，從 2010 年 10 月份開始前期籌備工作， 2011 年 3 月開始具體組織實施，截至調(diào)查日，項目前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒，正進行安置補償和拆遷工作。1.10 申請貸款情況及建議貸款額度申請貸款情

15、況及建議貸款額度*縣土地儲備交易中心申請*銀行*中長期貸款10,000 萬元。期限 5 年。經(jīng)評估，評估組建議發(fā)放*貸款10,000 萬元，期限 5 年（寬限期 1 年） ，用于*鎮(zhèn)、白音召等 4塊土地整治項目建設(shè)。貸款本息由*縣土地儲備交易中心用土地出讓收入逐年償還，貸款方式為抵押擔(dān)保方式。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告7第二章第二章 客戶評估客戶評估2.1 客戶概況客戶概況本項目建設(shè)單位和承貸主體均為*縣土地儲備交易中心，該中心于 2003 年 8 月 8 日由*縣機構(gòu)編制委員會批準(zhǔn)成立，屬事業(yè)法人單位，隸屬于*縣國土資源局，位于*縣*鎮(zhèn)中心街。注冊資本 9.8 萬

16、元，中心成立后受旗政府委托實施土地收購、儲備、交易國有土地使用權(quán)，依法行使經(jīng)營城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的職能，通過經(jīng)營城鎮(zhèn)國有土地為經(jīng)營城鎮(zhèn)，發(fā)展城鎮(zhèn)，促進全旗經(jīng)濟建設(shè)提供資金及相關(guān)服務(wù)。該中心事業(yè)單位法人證書、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、開戶許可證合法有效，2011 年 12月 28 日在*銀行*縣支行開立了基本存款賬戶。表表 1 客戶基本情況表客戶基本情況表企業(yè)名稱企業(yè)名稱*縣土地儲備交易中心企業(yè)類型企業(yè)類型事業(yè)法人成立時間成立時間2003 年 8 月 8 日注冊資本注冊資本9.8 萬元注冊地址注冊地址*縣*鎮(zhèn)法人代表法人代表烏日嘎胡股權(quán)結(jié)構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu)*縣土地儲備交易中心（持股比例 100

17、%）業(yè)務(wù)范圍業(yè)務(wù)范圍代表旗人民政府收購儲備交易國家土地使用權(quán)，通過經(jīng)營城鎮(zhèn)國有土地為經(jīng)營城鎮(zhèn)，發(fā)展城鎮(zhèn)促進全旗經(jīng)濟建設(shè)提供資金及相關(guān)服務(wù)。2.2 股權(quán)結(jié)構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu)*縣土地儲備交易中心注冊資金 9.8 萬元，由*縣財政局以貨幣方式出資，并由*縣方興會計師事務(wù)所審驗并出具驗資報告( 庫方驗20098 號)，注冊資本與事業(yè)單位法人證書反映一致，因庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告*縣土地儲備交易中心屬于事業(yè)法人單位，故在財務(wù)報表中未反應(yīng)注冊資本。2.3 組織機構(gòu)及組織機構(gòu)及經(jīng)營人員素質(zhì)經(jīng)營人員素質(zhì) 2.3.1 2003 年 8 月 8 日，*縣機構(gòu)編制委員會關(guān)于成立*縣土地儲備交

18、易中心的批復(fù)(庫編發(fā)【2003】10 號) 批準(zhǔn)成立*縣土地儲備交易中心，該中心隸屬于*縣國土資源局，為正股級全額撥款事業(yè)單位，編制 3 人。2.3.2*縣土地儲備交易中心雖然建立了該中心的主要職責(zé)和土地儲備工作例會制度，但人員編制較少，缺少相應(yīng)的內(nèi)設(shè)機構(gòu)、土地儲備工作經(jīng)驗不足，因此*縣支行應(yīng)提請旗政府增加土地儲備交易中心人員編制，督促土地儲備交易中心完善財務(wù)制度和管理措施，確保項目能夠順利實施。2.3.3 法定代表人烏日嘎胡，1976 年 4 月生人，大學(xué)文化，2005 年畢業(yè)于中央民族學(xué)院。1999 年至 2005 年在*縣茫汗蘇木政府工作，2006 年至 2008 年在*縣茫汗土地所工作

19、，2009 年至今在*縣土地儲備交易中心工作。2009 年 2 月 16 日中共*縣委組織部文件庫組干字【2009】5 號任命烏日嘎胡同志為*縣土地儲備交易中心主任，工作期間無不良記錄。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告92.4 信譽狀況信譽狀況2.4.1 2011 年 1 月，*銀行通遼市分行評定*縣土地儲備交易中心信用等級為 a+級。2.4.2 截止調(diào)查日，通過人民銀行征信系統(tǒng)查詢借款申請人基本狀況、財務(wù)狀況、信貸信息及對外提供擔(dān)保等信息顯示，*縣土地儲備交易中心無未結(jié)清信貸信息；沒有對外提供抵押擔(dān)保信息；無訴訟、支付信用信息違規(guī)記錄，沒有被中國人民銀行征信系統(tǒng)公布為不

20、良信用的情況。未獲取到被有關(guān)部門處罰及被媒體披露的不良信用記錄，未發(fā)現(xiàn)高管人員卷入經(jīng)濟或刑事案件等訴訟情況。2.4.3 該中心在我行開戶以來能夠按照*銀行開戶企業(yè)等相關(guān)規(guī)定與我行保持正常合作業(yè)務(wù)關(guān)系。 2.4.4 該中心不屬于地方政府融資平臺公司。2.5 財務(wù)狀況財務(wù)狀況分析分析2008 年 12 月末資產(chǎn)總額 1056 萬元，其中：貨幣資金 252萬元，收儲項目 804 萬元；負債和凈資產(chǎn)總額 1056 萬元，其中：凈資產(chǎn) 1056 萬元（土地儲備資金） ；本年土地儲備資金收入 2615 萬元，其中：財政撥款收入 2615 萬元；本年交付項目支出 1559 萬元，凈收入 1056 萬元。20

21、09 年 12 月末資產(chǎn)總額 3200 萬元，其中：貨幣資金 46 萬元，預(yù)付工程款 150 萬元，收儲項目 3004 萬元；負債和凈資產(chǎn)庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告總額 3200 萬元，其中：凈資產(chǎn)總額 3200 萬元。較年初增加2144 萬元，本年土地儲備資金收入 3000 萬元, 其中：財政撥款收入 3000 萬元，本年交付項目支出 856 萬元，凈收入 2144 萬元。2010 年 12 月末資產(chǎn)總額 2342 萬元，其中：貨幣資金 1 萬元，預(yù)付工程款 46 萬元，其他應(yīng)收款 295 萬元，其中預(yù)付線路改造費 73 萬元，預(yù)付土地平整費 222 萬元，收儲項

22、目 2000 萬元。負債和凈資產(chǎn)總額 2342 萬元，其中：凈資產(chǎn) 2342 萬元。較年初減少 858 萬元，本年土地儲備資金收入 3586 萬元，其中:財政撥款收入 3586 萬元，本年交付項目支出 4444 萬元，凈支出 858 萬元。2011 年 7 月末資產(chǎn)總額 2342 萬元，其中：貨幣資金 1 萬元，預(yù)付工程款 46 萬元，其他應(yīng)收款 295 萬元，其中預(yù)付線路改造費 73 萬元，預(yù)付土地平整費 222 萬元，收儲項目 2000 萬元。負債和凈資產(chǎn)總額 2342 萬元，其中：凈資產(chǎn) 2342 萬元，各項財務(wù)數(shù)據(jù)與年初持平。*縣土地儲備交易中心為全額撥款事業(yè)單位，經(jīng)費來源為上級撥款和

23、儲備土地出讓后其增值部分中按一定比例撥付該中心，能夠保證單位正常運轉(zhuǎn)。2.6 借款人經(jīng)營情況和未來發(fā)展前景借款人經(jīng)營情況和未來發(fā)展前景*縣土地儲備交易中心自 2003 年成立以來，多措并舉保障庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告11用地需求，取得了巨大的社會效益和經(jīng)濟效益，引起了社會的關(guān)注，于 2009 年征收、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)工作開始全面運作，依法收儲各類宗地 138 宗，1525077 平方米（2288 畝） ，出讓金額 27957 萬元，其中收儲商服用地 79 宗，170098 平方米（255 畝） ，出讓金額 9316 萬元，收儲工業(yè)用地 37宗，9

24、63958 平方米（1446 畝） ，出讓金額 6371 萬元，收儲住宅用地 22 宗，391021 平方米（587 畝） ，出讓金額 12270 萬元。若我行予以信貸資金支持，將有利于發(fā)揮*縣土地儲備交易中心職能，加快該中心土地儲備業(yè)務(wù)的發(fā)展。2.7 主要關(guān)聯(lián)方情況主要關(guān)聯(lián)方情況該中心屬于獨立的事業(yè)法人單位，沒有關(guān)聯(lián)方，故不做闡述。評估認為：評估認為：*縣土地儲備交易中心作為事業(yè)法人單位，符合縣土地儲備交易中心作為事業(yè)法人單位，符合*銀行銀行*貸款對象。但貸款對象。但*縣支行應(yīng)提請旗政府增加土地儲縣支行應(yīng)提請旗政府增加土地儲備交易中心人員調(diào)配，督促土地儲備交易中心完善財務(wù)制度和管備交易中心人

25、員調(diào)配，督促土地儲備交易中心完善財務(wù)制度和管理措施，以確保項目能夠順利實施。理措施，以確保項目能夠順利實施。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告第三章第三章 項目建設(shè)條件評估項目建設(shè)條件評估3.1 項目建設(shè)的背景項目建設(shè)的背景*鎮(zhèn)依托近三十年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)取了最佳的發(fā)展時機。原因有以下三個方面：一是目前*鎮(zhèn)新區(qū)已初具規(guī)模。*新城基本形成，暨待進一步開發(fā)，以健全*鎮(zhèn)的城市和社會功能。如果錯過此時機，目前形成的新區(qū)務(wù)必會面臨無空間可用和可發(fā)展的尷尬局面，勢必影響*縣的經(jīng)濟和社會發(fā)展。二是目前庫甘鐵路已經(jīng)基本建成，明年即可通車。由于*火車站位于新城區(qū)東部，遠離*舊城，如果不適時進

26、行商業(yè)和社會功能配套，實現(xiàn)城市的整體東移，待鐵路通車后，勢必影響到達*的乘客的方便和心理，會對*造成不必要的社會負面影響。因為，在這個時機建設(shè)三號地塊，與新城區(qū)相連，就會形成一個連貫的城市感覺，形成良好的形象和印象，將會為完善*縣投資環(huán)境、打造*縣形象，創(chuàng)造良好的氛圍。三是隨政府各機關(guān)向新城區(qū)的轉(zhuǎn)移。目前新城區(qū)的人流在逐步增加，與舊城區(qū)的呼應(yīng)形成經(jīng)濟與社會互增之勢。但如果不進行新老城區(qū)的連片開發(fā)，特別是住宅小區(qū)建設(shè)，勢必影響在新城庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告13區(qū)工作的人們的方便，會造成不好的社會影響，也必定會影響新城區(qū)的發(fā)展，影響政府形象，影響社會形象。3.2 項目

27、建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性3.2.1 是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快新城區(qū)建設(shè)化進程的必然需要。是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快新城區(qū)建設(shè)化進程的必然需要。*鎮(zhèn)作為*縣經(jīng)濟、文化、教育和交通的中心，在整個*縣的發(fā)展中占有關(guān)鍵位置。十二五期間，為了帶動*全旗的經(jīng)濟和社會發(fā)展，*縣將著力將*鎮(zhèn)打造成全旗的經(jīng)濟發(fā)展中心、社會中心、旅游中心，打造成為一個集城市景觀、經(jīng)濟氛圍、人流集散、文化品味為一體的現(xiàn)代化城市。目前*鎮(zhèn)作為*縣的中心，在城市規(guī)劃上，通過自治區(qū)國土資源局的規(guī)劃批準(zhǔn)。確定以現(xiàn)在的行政辦公區(qū)域為中心，與舊城區(qū)進行連接；以已建設(shè)完成的火車站為中心，構(gòu)建新城區(qū)的整體發(fā)展氛圍；以一級公路新城區(qū)入口為城市與外界的交接

28、點，打造經(jīng)濟引導(dǎo)區(qū)。并以此規(guī)劃作為新城區(qū)發(fā)展和*鎮(zhèn)東移的引力，為打造*鎮(zhèn)的城市規(guī)模、品味、影響，提高經(jīng)濟發(fā)展水平，提供規(guī)劃上的保證，所以需要對這四塊宗地進行收儲整治。3.2.2 是改善當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，提升城市品味與形象的需要。是改善當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，提升城市品味與形象的需要。該四塊宗地北至新城區(qū)北部的新村，東至薩嘎格路東邊緣線，南至皂戶沁嘎查村內(nèi)南北路向西，西至興源路東。通過收儲該四塊宗地后，加快了對該*縣*鎮(zhèn)的環(huán)境整治，將大大改變周圍生庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告態(tài)環(huán)境，同時也帶來該四塊宗地的土地升值，提升了新老城區(qū)的品位和形象。3.2.3 是改善居民居住條件，提高居民生

29、活質(zhì)量的需要。是改善居民居住條件，提高居民生活質(zhì)量的需要。根據(jù)*縣總體規(guī)劃，該四塊宗地規(guī)劃總面積 1155700 平方米（1733.55 畝） ，其中居住用地達 692903（1039.35 畝） ，公共服務(wù)和商業(yè)金融用地 165701（248.55 畝） ，工業(yè)用地 75300（112.95 畝） ，道路廣場用地 119801（179.7 畝） ，綠地97700（146.55 畝） ，市政公用設(shè)施 4300（6.45 畝） 。所以說該土地收儲整理后，對改善居民目前生活環(huán)境和居住條件，提高生活質(zhì)量意義重大。3.3 項目建設(shè)條件評估項目建設(shè)條件評估3.3.1 項目立項與可研許可情況項目立項與可研

30、許可情況2010 年 12 月，*縣政府召開十四屆第二十一次常務(wù)會議，專題研究*縣土地儲備整治項目有關(guān)事宜，會議對項目實施主體、實施辦法、資金籌措和抵押擔(dān)保等事宜進行了議定。2010 年 3 月，*縣政府下達了關(guān)于同意旗國有土地儲備交易中心作為項目實施主體的批復(fù) （庫政字201112 號） ，同意*縣國有土地儲備交易中心作為該項目實施主體。2011 年 3 月，*縣人民政府下發(fā)了*縣土地收購儲備整治項目規(guī)劃方案的批復(fù) （庫政字201113 號） ，同意*縣國有土地收購儲備整治項目規(guī)劃。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告152011 年 3 月，*縣人民政府下了*縣土地收購儲

31、備政治項目規(guī)劃實施方案的批復(fù) （庫政字201142 號） ，同意*縣國有土地儲備交易中心制定的*鎮(zhèn)土地儲備整治項目實施方案 。明確了項目建設(shè)內(nèi)容為收儲整治白音召等四塊地塊，總面積1733.55 畝，總投資 15545.7 萬元，項目建設(shè)期一年。2011 年 3 月，*縣人民政府下了關(guān)于旗土地儲備交易中心2011 年土地收儲計劃的批復(fù)（庫政字201117 號），同意*縣土地儲備交易中心收儲*鎮(zhèn)白音召等 4 宗國有土地，總面積1733.55 畝，拆遷后擬出讓面積為 1337.25 畝。2011 年 7 月，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于*鎮(zhèn)白音召等儲備地塊供地計劃的批復(fù)（庫政字201143 號），同意*縣

32、土地儲備交易中心將哈達圖街北側(cè)、新老城區(qū)結(jié)合部、新村和皂戶沁社區(qū)四塊土地納入 20122015 年供地計劃。2011 年 8 月，*縣國土資源局出具了關(guān)于*縣土地儲備交易中心收儲整治項目擬收儲土地未征收的證明 （庫國土資字201169 號） ，*縣土地儲備交易中心擬將*鎮(zhèn)白音召等四塊收儲整治項目范圍內(nèi)的土地納入政府土地收儲整治項目計劃。2011 年月 7 月，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于*鎮(zhèn)國有土地整治項目房屋動遷補償安置方案的批復(fù) （庫政字201156 號） ，同意*鎮(zhèn)國有土地整治項目區(qū)域內(nèi)的房屋動遷補償安置方式以產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合方式進行，并與嘎查、社區(qū)、居委會簽訂了*縣土地儲備交易中心收

33、儲土地補償協(xié)議書。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告2011 年 4 月，*縣財政局印發(fā)了*縣財政局關(guān)于同意國有土地儲備項目貸款規(guī)模的函 （庫財函201110 號） ，同意*縣國有土地儲備交易中心向我行申請 10000 萬元項目貸款，用于土地收儲整治，并同意以土地出讓金作為第一還款來源。2011 年 3 月，*縣政府印發(fā)了關(guān)于成立*縣國有土地儲備整治項目推進領(lǐng)導(dǎo)小組的通知 （庫政辦秘字201155 號） ，決定成立*縣國有土地儲備整治項目推進領(lǐng)導(dǎo)小組，確保項目的順利實施。3.3.2 項目建設(shè)行政許可落實情況3.3.2.1 項目建設(shè)主體授權(quán)2010 年 12 月，*縣人民政府

34、召開第二十一次常務(wù)會，專題研究*縣土地儲備整理項目有關(guān)事宜，決定*縣土地儲備整理項目實施主體為*縣國有土地儲備交易中心，同意對*鎮(zhèn)白音沼等4 宗地塊土地進行收購、儲備、整治。并對項目資金籌措及抵押擔(dān)保問題進行了明確。2011 年 3 月，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于同意旗國有土地儲備交易中心作為項目實施主體的批復(fù) （庫政字201112 號） ，同意*縣國有土地儲備交易中心為本項目的實施主體和承貸主體，并授權(quán)土地儲備交易中心對該項目范圍內(nèi)的土地實施經(jīng)營、開發(fā)、整理、儲備和征地補償。2011 年 4 月*縣財政局下發(fā)了關(guān)于同意*鎮(zhèn)土地儲備整治項目貸款規(guī)模的函 （庫財函201110 號） ，同意*縣土地儲

35、備交庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告17易中心收儲*鎮(zhèn)四宗國有土地并向*銀行土地整治項目貸款10000 萬元。3.3.2.2 項目土地預(yù)審項目土地預(yù)審本項目為土地收儲整理項目可不提供土地預(yù)審意見。3.3.2.3土地收儲審批土地收儲審批2011 年 3 月，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于旗土地儲備交易中心 2011 年土地收儲計劃的批復(fù) （庫政字201117 號） ，2011 年7 月根據(jù)*縣土地儲備交易中心關(guān)于*鎮(zhèn)白音召等四宗儲備土地供地計劃的報告 （庫國土儲字201113 號） ，*縣人民政府下發(fā)了關(guān)于*鎮(zhèn)白音召等儲備地塊供地計劃的批復(fù) （庫政字201143 號） ，對該項目收

36、儲土地納入到當(dāng)?shù)啬甓仁諆τ媱澓湍甓韧恋爻鲎層媱澲小?.3.2.4 建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃情況建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃情況本項目已取得*縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （地字第 15052420110036 號） ，建設(shè)用地面積1174372.80 平方米（1761.55 畝） ；本項目不屬于先建安置房后進行拆遷的項目，故不需提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3.3.2.5 建筑工程施工許可情況因本項目只對土地進行收儲整理，不涉及建設(shè)工程，雖包含拆遷內(nèi)容，但未開工，故未提供建設(shè)工程施工許可證明。3.3.2.6 項目拆遷許可庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告本項目屬于收

37、回國有土地使用權(quán)的項目，*縣土地儲備交易中心已按規(guī)定分別與嘎查村、社區(qū)、居委會簽訂了*縣土地儲備交易中心收儲土地補償協(xié)議書 。3.3.2.7 行業(yè)資質(zhì)證明本項目主要是土地收儲整理項目，不存在農(nóng)民集中住房建設(shè)施工，不需提供行業(yè)資質(zhì)證明。3.4 項目建設(shè)技術(shù)條件評估項目建設(shè)技術(shù)條件評估本項目不涉及項目建設(shè)問題。3.5 項目用水、電、交通、消防、供熱等落實情況項目用水、電、交通、消防、供熱等落實情況因本項目不涉及建設(shè)工程內(nèi)容，*縣水務(wù)局出具了該項目不涉及供水問題的說明；*縣農(nóng)電局出具了該項目不涉及供電問題的說明；*縣住房和城建局出具了該項目不涉及交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的說明；*縣消防大隊出具了該項目不涉及

38、消防設(shè)施建設(shè)問題的說明；*縣金峰熱力有限公司出具了該項目不涉及供熱基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問題的說明 。3.6 項目項目環(huán)境影響評估環(huán)境影響評估本項目僅進行土地的收儲，不涉及項目建設(shè)，依據(jù)*貸款評估內(nèi)容和要求不需對項目環(huán)境影響進行評估。評估認為：本項目建設(shè)符合國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展政評估認為：本項目建設(shè)符合國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展政庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告19策，有利于促進當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村牧區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，項目建設(shè)的策，有利于促進當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村牧區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，項目建設(shè)的必要性充分，項目實施手續(xù)齊全，批復(fù)條件合法有效，符合必要性充分，項目實施手續(xù)齊全，批復(fù)條件合法有效，符

39、合*銀行的信貸政策和貸款支持范圍。銀行的信貸政策和貸款支持范圍。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告第四章第四章 土地政策合規(guī)性與支農(nóng)保障措施評估土地政策合規(guī)性與支農(nóng)保障措施評估4.1 土地政策合規(guī)性評估土地政策合規(guī)性評估4.1.1 項目土地利用現(xiàn)狀項目土地利用現(xiàn)狀2011 年 5 月，*縣政府向通遼市政府上報了*縣人民政府關(guān)于懇請出具*鎮(zhèn)國有建設(shè)用地權(quán)屬證明的報告 （庫政發(fā)201116 號） ，通遼市人民政府向自治區(qū)國土資源廳報送了通遼市人民政府關(guān)于我市*縣*鎮(zhèn)四宗地權(quán)屬情況說明的函 （通政函201123 號） ，經(jīng)內(nèi)蒙古自治區(qū)國土資源廳確認，擬收儲的 4 宗地塊位置在*縣

40、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，四至清楚，面積準(zhǔn)確，土地性質(zhì)為國有土地建設(shè)用地。一號地塊總面積 450302 平方米，675.45 畝。為居住用平房和空地，部分住宅用于經(jīng)營性質(zhì)。二號地塊位總面積為 221501 平方米，332.25 畝。全部為居住用平房和村內(nèi)街道。三號地塊總面積為 341701 平方米，512.55 畝。全部為居住用平房和街道、空地。四號地塊位總面積為 142201 平方米,213.3 畝。為目前*鎮(zhèn)最大的住宅棚房區(qū)，全部為平房。4.1.2 項目土地規(guī)劃用途項目土地規(guī)劃用途依據(jù)*縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 2011 年 7 月出具的關(guān)于*鎮(zhèn)白音召等四宗土地收儲規(guī)劃說明的報告 （庫建字201164 號）

41、 ，庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告21確定本項目土地規(guī)劃情況如下：一號地塊序號類別代號用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積（平方米）用地面積（畝）1居住用地r23.07230700346.05二類居住用地r223.07230700346.05住宅用地r2121.05210500315.75其中其中公共服務(wù)設(shè)施用地r222.022020030.32公共服務(wù)和商業(yè)金融用地c2.32300034.5其中商業(yè)金融用地c22.32300034.53工業(yè)用地m7.5375300112.95一類工業(yè)用地m11.611610024.15其中二類工業(yè)用地m25.925920088.84道路廣

42、場用地s3.043040045.6其中道路用地s13.043040045.65綠地g8.6686600129.9公共綠地g17.676000114其中生產(chǎn)防護綠地g21.061060015.96市政公用設(shè)施u0.4343006.457合計45.03450300675.45二號地塊序號用地性質(zhì)類別代號用地面積（公頃）用地面積（平方米）用地面積（畝）1居住用地r13.38133800200.70其中二類居住用地r213.38133800200.702公共服務(wù)和商業(yè)金融用地c6.6866800100.20行政辦公用地c10.3232004.80商業(yè)金融業(yè)用地c22.842840042.60其中醫(yī)療衛(wèi)

43、生c53.523520052.803道路廣場用地s1.371370020.55其中道路用地s11.371370020.554公共綠地g10.72720010.805總計2225三號地塊序號用地性質(zhì)類別代號用地面積（公頃）用地面積（平方米）用地面積（畝）1居住用地r21.87218700328.05二類居住用地r221.87218700328.05住宅用地r2120.52205200307.8其中其中公共服務(wù)設(shè)施用地r221.351350020.252公共服務(wù)和商業(yè)金融用地c7.1571500107.25其中商業(yè)金融業(yè)用地c26.7867800101.7庫倫旗土地儲備交

44、易中心 10000 萬元*貸款評估報告文化娛樂用地c30.3737005.553道路廣場用地s5.155150077.25道路用地s14.334330064.95其中廣場用地s20.82820012.34總計3455四號地塊序號類別代號用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積（平方米）用地面積（畝）1居住用地r10.97109700164.55二類居住用地r210.97109700164.55二類居住用地r219.9699600149.4其中公共服務(wù)設(shè)施用地r221.011010015.152公共服務(wù)和商業(yè)金融用地c0.4444006.6行政辦公用地c10.033000.45

45、其中商業(yè)金融業(yè)用地c20.4141006.153道路廣場用地s2.422420036.3其道路用地s12.032030030.45中廣場用地s20.3939005.854綠地g0.3939005.85其中公共綠地g10.3939005.85合計14.22142200213.3規(guī)劃面積匯總規(guī)劃面積匯總序號類別代號用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積（平方米）用地面積（畝）1居住用地r69.296929001039.35二類居住用地r269.296929001039.35住宅用地r2164.91649100973.65其中其中公共服務(wù)設(shè)施用地r224.384380065.72公共服務(wù)和商業(yè)金融用地c1

46、6.57165700248.55行政辦公用地c10.3535005.25商業(yè)金融業(yè)用地c212.33123300184.95文化娛樂用地c30.3737005.55其中醫(yī)療衛(wèi)生c53.523520052.83工業(yè)用地m7.5375300112.95一類工業(yè)用地m11.611610024.15其中二類工業(yè)用地m25.925920088.84道路廣場用地s11.98119800179.7道路用地s110.77107700161.55其中廣場用地s21.211210018.155綠地g9.7797700146.55公共綠地g18.7187100130.65其中生產(chǎn)防護綠地g21.061060015.

47、96市政公用設(shè)施u0.4343006.457合計115.5711557001733.55庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告23根據(jù)*縣總體規(guī)劃，該四塊宗地規(guī)劃總面積 1155700 平方米（1733.55 畝） ，其中居住用地 692900 平方米（1039.35 畝） ，公共服務(wù)和商業(yè)金融用地 165700 平方米（248.55 畝）注：其中商業(yè)金融用地 123300 平方米（184.95 畝），工業(yè)用地 75300 平方米（112.95 畝） ，道路廣場用地 119800 平方米（179.7 畝） ，綠地 97700 平方米（146.55 畝） ，市政公用設(shè)施 4300

48、 平方米（6.45畝） 。4.1.3 項目土地所需辦理的土地審批手續(xù)項目土地所需辦理的土地審批手續(xù)該項目土地規(guī)劃情況與項目土地利用現(xiàn)狀一致，不需重新辦理國有建設(shè)用地審批手續(xù)。4.1.4 項目土地審批的合規(guī)性分析項目土地審批的合規(guī)性分析4.1.4.1 項目已取得的土地利用審批手續(xù)項目已取得的土地利用審批手續(xù)該項目單位提供的*縣土地儲備交易中心收儲土地補償協(xié)議書 、 *鎮(zhèn)白音召等四宗土地收儲規(guī)劃等手續(xù)與擬收儲土地的位置、數(shù)量相對應(yīng)，該項目土地審批手續(xù)合規(guī)。4.1.4.2 對后續(xù)土地審批手續(xù)的可行性評估對后續(xù)土地審批手續(xù)的可行性評估本項目不存在后續(xù)土地審批，故不做闡述。4.2 支農(nóng)保障措施評估支農(nóng)保

49、障措施評估本項目所征收的土地為國有建設(shè)用地，不涉及農(nóng)民征地補償安置等問題，故本次未對保障措施進行評估。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告第五章第五章 項目投資估算與融資計劃評估項目投資估算與融資計劃評估5.1 投資估算投資估算5.1.1 項目總投資估算根據(jù)*縣國有土地整治項目實施方案，評估組確認項目總投資額為 15545.7 萬元。其中：拆遷及補償費 12861.16 萬元，占總投資的 82.73%；相關(guān)稅費 0 萬元；土地整治投資 1152.74 萬元，占總投資的 7.41%；其他投資 40 萬元，占總投資的 0.26%；管理費用 562.16 萬元，占總投資 3.62%

50、；不可預(yù)見費 584.64 萬元，占總投資的 3.76%；財務(wù)費用 345 萬元，占總投資的 2.22%?？偼顿Y估算對照表總投資估算對照表 單位：萬元單位：萬元序號項目實施方案評估確認增減變化調(diào)整原因比例一拆遷及補償費12861.1612861.1682.73%二相關(guān)稅費000.00%三土地整治投資1152.741152.747.41%1平整費3243242.08%2房屋拆遷費777.94777.945.00%3其他拆遷費32.832.80.21%四其他投資40400.26%1評審、可研費40400.26%五管理費用562.16562.163.62%六不可預(yù)見費584.64584.643.76

51、%七財務(wù)費用3453452.22%八項目總投資15545.715545.7100.00%注：項目建設(shè)期利息按建設(shè)期注：項目建設(shè)期利息按建設(shè)期 1 年，利率年，利率 6.9%，在年中均勻投放計算。，在年中均勻投放計算。5.1.2 分項投資估算1.遷拆及補償費庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告25拆遷及補償費用總額為 12861.16 萬元。數(shù)量費用標(biāo)準(zhǔn)項目單位數(shù)量單位標(biāo)準(zhǔn)合計有房證民用住宅平方米57125.84元/平方米16009172.14無房證民用住宅平方米17122.73元/平方米10001712.77掛果果樹棵500元/棵1507.50無果果樹棵34元/棵800.27

52、宅基地內(nèi)成材樹棵631元/棵1006.31小口井眼248元/眼100024.80*鎮(zhèn)中心校舍平方米3340元/平方米1450484.30太陽能移機臺274元/臺2005.48有線電視移機戶671元/戶58038.92電話移機部489元/部1607.82空調(diào)移機臺231元/臺2004.62商用住宅萬元1377.47%3%6.61生產(chǎn)加工用住宅萬元1645.33%1.5%3.94臨時安置費平方米57125.84元/平方米2161238.24拆遷補償費戶702元/戶100070.20水電拆遷補助戶702元/戶110077.22合計12861.16 2.相關(guān)稅費由于本項目屬于政府項目，相關(guān)稅費可免繳。

53、3.土地整治投資本期項目中其它拆遷費為校舍等其他非民用住宅設(shè)施的拆遷清理，按 32.8 萬元進行估算。數(shù)量費用標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）項目數(shù)量單位標(biāo)準(zhǔn)單位平整費570000立方米6元/立方米342.00房屋拆遷費77793.57元100元/平方米777.94其他拆遷費1項328000元/項32.80合計1152.744.其他投資項目其他投資包括各類評審、評估，按 40 萬元進行估算。5.管理費用按以上全部投資的 4%估算項目拆遷整理期的各項費用，計庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告562.16 萬元。6.不可預(yù)見費用按以上各項目總投資的 4%計提，主要用于不可預(yù)見的各項費用支出，計

54、 584.64 萬元。7.財務(wù)費用本項目申請農(nóng)業(yè)開發(fā)銀行借款 10000 萬元，借款年利率為6.9%，第一年拆遷補償整理期應(yīng)償還利息為 345 萬元。5.2 項目融資方案項目融資方案5.2.1 資金來源為：一是項目資本金 5152.34 萬元，由*縣財政局投入資金解決（*縣政府、財政局已出具承諾文件，財政局無償將資金注入項目單位作為權(quán)益性資金，屬于土地儲備交易中心非債務(wù)性資金，無需償還。同時要求項目單位將項目資本金轉(zhuǎn)入項目單位權(quán)益性資本后方可認定項目資本金到位） 。項目資本金比例為 35.67%，符合國家及我行相關(guān)規(guī)定，目前資金尚未支付；二是擬向中國*銀行*縣支行申請貸款 10,000 萬元，

55、占比為64.33%。貸款期限 5 年。5.2.2 2011 年 4 月*縣財政局下發(fā)了關(guān)于土地整治項目資本金到位的承諾函 （庫財函20117 號） ，承諾在項目實施前，將項目資本金 5545.7 萬元足額存入*縣土地儲備交易中心在*銀行*縣支行開立的基本存款賬戶，以確保項目順利實施。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告275.2.3 本項目無新增建設(shè)內(nèi)容，待自籌資金和*銀行貸款資金到位后，可進行土地征收、補償和平整， 2012 年可以出讓，寬限期設(shè)為 1 年。5.3 項目資本金到位情況評估項目資本金到位情況評估根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦纸曦斦Q算報表，*縣 2008 年、2009年、

56、2010 年當(dāng)?shù)刎斦鶆?wù)資金分別為 13858 萬元、9020 萬元、42253 萬元；國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為 276814 萬元、350199 萬元、429257 萬元；當(dāng)年償還債務(wù)額分別為 2608 萬元，1269 萬元，7852 萬元；當(dāng)年可支配財力分別為 44142 萬元、52759 萬元、53601 萬元，負債率分別為 5.01%、2.58%、9.84%， 償債率分別為 5.91%、2.41%、14.65%，債務(wù)率分別為31.39%、17.10%、78.83%，三率均較低。本項目資本金為 5545.7萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)乜芍湄斄拓搨闆r，財政具備按期出資能力。5.4 項目建設(shè)進展情況評估項

57、目建設(shè)進展情況評估截止調(diào)查日，該項目完成項目勘測、實施方案批復(fù)等前期準(zhǔn)備工作，并與項目區(qū)的嘎查村、社區(qū)、居委會簽訂了土地征收協(xié)議，但資金尚未支付。評估認為評估認為:本項目投資結(jié)構(gòu)合理，資本金和貸款比例分別占總本項目投資結(jié)構(gòu)合理，資本金和貸款比例分別占總投資的投資的 35.67%和和 64.33%，符合國家政策及，符合國家政策及*銀行規(guī)定，各銀行規(guī)定，各庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告項資金有明確的來源，貸款用途符合項資金有明確的來源，貸款用途符合*銀行要求。依據(jù)項目銀行要求。依據(jù)項目資金使用計劃，項目第一年需投放貸款資金使用計劃，項目第一年需投放貸款 10000 萬元。萬

58、元。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告29第六章第六章 項目財務(wù)效益及借款人綜合償債能力評估項目財務(wù)效益及借款人綜合償債能力評估6.1 土地市場分析土地市場分析根據(jù)*縣國土局提供的土地交易臺賬顯示，2009 年，*縣商服、工業(yè)、住宅用地累計出讓土地 42 宗，面積 275.72 畝，成交價款 3231.09 萬元，綜合均價 11.72 萬元/畝；2010 年，*縣商服、工業(yè)、住宅用地累計出讓土地 55 宗，面積 1475.55 畝，成交價款12448.75 萬元，綜合均價 8.44 萬元/畝；2011 年，*縣商服、工業(yè)、住宅用地累計出讓土地 41 宗，面積 536.33

59、畝，成交價款12276.85 萬元，綜合均價 22.89 萬元/畝。*鎮(zhèn)歷年土地出讓價格一覽（二類）單位：元/平方米年度商業(yè)最高價住宅最高價商業(yè)綜合價工業(yè)綜合價住宅綜合價2009471.00 200.00318.0070.00189.0020102150.00480.00347.0066.00339.0020113850.00上表為*鎮(zhèn) 2009 至今，各類土地實際的出讓價格轉(zhuǎn)換為平米價格的真實記錄，全部為二類商業(yè)和二類住宅用地。從表中可以看出，商業(yè)用地價格與住宅開發(fā)用地價格呈大幅走高趨勢，而工業(yè)用地價格基本持平。究其原因，一是商業(yè)用地與住宅開發(fā)用地基本上全部是以招拍掛的形式出讓的，隨著土地資

60、源的緊張和國家的宏觀調(diào)控，土地價格也隨之大幅上漲。而對于工業(yè)用地，為了招商引資，加快*縣的發(fā)展，基本上以協(xié)議價格出讓。庫倫旗土地儲備交易中心 10000 萬元*貸款評估報告6.2 項目財務(wù)效益評價項目財務(wù)效益評價6.2.16.2.1 可出讓土地情況可出讓土地情況一號地塊建設(shè)用地面積為 450300 平方米，用地性質(zhì)為居住用地、商業(yè)金融用地、工業(yè)用地、道路廣場用地、綠地、市政公用設(shè)施用地。建設(shè)用地規(guī)劃條件：容積率小于等于 1.5，高度控制在 12 米以下，建筑密度為 35%，綠地律 30，非建設(shè)用地為43000 平方米?？沙鲎屚恋孛娣e為 329000 平方米。一號地塊可出讓土地明細表土地性質(zhì)面積