宅基地上房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛的司法案例綜述

1、.宅基地上房屋所有權(quán)糾紛的司法案例綜述農(nóng)村宅基地問(wèn)題是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的一個(gè)熱門問(wèn)題，在司法實(shí)踐領(lǐng)域此類糾紛也層出不窮。以“宅基地”為關(guān)鍵詞在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上檢索，公開(kāi)可查詢的案例數(shù)高達(dá)161317個(gè)，而對(duì)“宅基地上房屋”“所有權(quán)”進(jìn)行聯(lián)合檢索可以查詢到1157個(gè)案例。這些案件可以分為因房屋買賣引起的糾紛，因分家析產(chǎn)引起的糾紛，因婚姻引起的糾紛，因拆遷引起的糾紛以及其他一些特殊情形。司法界對(duì)于房屋和土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍然存在著不同的認(rèn)識(shí)，對(duì)于同一類型案件的司法簡(jiǎn)介和立場(chǎng)也各有不同。而我國(guó)的土地立法相對(duì)滯后，對(duì)于宅基地使用權(quán)及其地上房屋的規(guī)定，只零星見(jiàn)于土地管理法、物權(quán)法等法律規(guī)定之中，并不能很好的終止

2、該問(wèn)題的爭(zhēng)議。本文主要從宅基地上房屋所有權(quán)糾紛的司法立場(chǎng)分析入手，進(jìn)行粗淺的分析。一、基于宅基地上房屋買賣合同提起訴訟，不予受理或予以駁回對(duì)于宅基地上房屋買賣合同糾紛，人民法院不予受理或裁定駁回起訴的主要依據(jù)是土地管理法第十六條的規(guī)定，“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理;個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴?！?。如在“許世金與許士朋確認(rèn)合同效力糾紛案”參考： 許世金與許士朋確認(rèn)合同效力糾紛一審民

3、事裁定書(shū)，中，審理法院河北省廊坊市安次區(qū)人民法院認(rèn)為宅基地上房屋買賣合同糾紛實(shí)際上“系土地使用權(quán)糾紛”，應(yīng)當(dāng)“由原被告雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理，對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服，才可向人民法院提出起訴，故原告許世金的起訴不符法定條件?！贝祟惒枚ㄏ鄬?duì)數(shù)量較少，法院在處理時(shí)，將合同糾紛與土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議混為一談值得商榷。宅基地上所建房屋本身具有獨(dú)立的物權(quán)屬性，只是因其特殊性而與土地所有權(quán)與使用權(quán)存在聯(lián)系，而不能認(rèn)為房屋買賣糾紛就是土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議。二、基于宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同要求確認(rèn)合同有效，予以受理，但不予支持我們可以檢索到對(duì)于設(shè)計(jì)宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合

4、同有效性的案例，受理法院對(duì)于此類訴訟有支持和不支持原告請(qǐng)求兩種裁判結(jié)果。宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓又可分為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的轉(zhuǎn)讓、不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的轉(zhuǎn)讓以及集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城市居民之間的轉(zhuǎn)讓。法院對(duì)這幾類轉(zhuǎn)讓合同的有效性持不同意見(jiàn)。（一）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓法院不支持原告請(qǐng)求判令合同有效、被告履行義務(wù)的理由主要是宅基地使用權(quán)人并非所有權(quán)人無(wú)權(quán)處分其使用的宅基地。如在“王巖與徐國(guó)臣、趙桂芬房屋買賣合同糾紛案” 王巖與徐國(guó)臣、趙桂芬房屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)，中，一審法院哈爾濱市道外區(qū)人民法院認(rèn)為“原告王巖出具的勝利村委會(huì)證明，該證明只證實(shí)王巖系本村村民，可以在本村購(gòu)買宅

5、基地，并未證明同意王巖購(gòu)買該房屋，并同意轉(zhuǎn)讓被告徐國(guó)臣、趙桂芬所使用的土地使用權(quán)?；谝陨显?，王巖主張要求徐國(guó)臣、趙桂芬履行協(xié)議，即配合王巖辦理更名過(guò)戶手續(xù)的主張，不予支持。徐國(guó)臣只是宅基地使用人，無(wú)權(quán)處分其使用的集體土地，現(xiàn)王巖簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)由此造成的后果應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任?！保ǘ┎煌w經(jīng)濟(jì)組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓與及經(jīng)濟(jì)組織成員和城市居民間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓對(duì)于這兩類情形，法院不支持原告請(qǐng)求判令合同有效、被告履行義務(wù)的理由基本一致，主要是有兩項(xiàng)：第一，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！袄顕?guó)定與張小章房屋買賣合同糾紛案” 李國(guó)定與張小章房屋買

6、賣合同糾紛一審民事判決書(shū)，中，審理法院寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院認(rèn)為“農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須符合有關(guān)宅基地的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可申請(qǐng)使用宅基地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不允許通過(guò)房屋轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體。本案原、被告訂立的房屋轉(zhuǎn)讓合同雖然成立，但因房屋涉及的宅基地使用權(quán)主體與買受方即本案被告不屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員性屬性，故本院認(rèn)定該房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效?！钡诙?，損害社會(huì)公共利益。在“謝冬根與劉長(zhǎng)水房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛案” 謝冬根

7、與劉長(zhǎng)水農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)，中，審理法院浙江省建德市人民法院認(rèn)為“違反法律規(guī)定向集體經(jīng)濟(jì)組織之外人員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，如予以支持會(huì)危害農(nóng)村宅基地管理秩序，繼而損害國(guó)家社會(huì)公共利益，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定再次強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，故在現(xiàn)行法律框架下，該行為應(yīng)認(rèn)定無(wú)效?！比⒒谡厣戏课蒉D(zhuǎn)讓合同要求確認(rèn)合同有效，予以受理，并予支持檢索到的此類案例不多，主要集中與第一種情形，即同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓，第二種情形即不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員

8、間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓也有少許案例。（一）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓法院支持合同有效并要求出讓人履行義務(wù)的理由主要是法律并不禁止農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，以及出賣、出租宅基地上的房屋，物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！蓖恋毓芾矸ǖ诹l第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！痹凇巴鯉r與徐國(guó)臣、趙桂芬房屋買賣合同糾紛案” 見(jiàn)前引2中，二審法院撤銷了一審法院的裁判，認(rèn)為“涉案土地使用者為徐國(guó)臣。徐國(guó)臣、趙桂芬有權(quán)處分涉案宅基地使用權(quán)及宅基地上的自有房屋。一審認(rèn)為徐國(guó)臣未辦理集體土地使用證手續(xù)，徐國(guó)

9、臣只是涉案宅基地使用人，無(wú)權(quán)處分錯(cuò)誤。王巖與徐國(guó)臣、趙桂芬是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，互相之間轉(zhuǎn)讓屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的涉案宅基地使用權(quán)及宅基地上的房屋，不違反法律規(guī)定，均具有相應(yīng)的合法主體資格及權(quán)利能力。哈爾濱道外區(qū)民主鎮(zhèn)勝利村村民委員會(huì)亦證明王巖是本村村民，在本村無(wú)宅基地，有權(quán)在本村購(gòu)買宅基地，即同意王巖在本村向其他村民購(gòu)買宅基地使用權(quán)，包括徐國(guó)臣、趙桂芬的宅基地使用權(quán)及宅基地上的房屋?！保ǘ┎煌w經(jīng)濟(jì)組織成員間宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓法院支持合同有效并要求出讓人履行義務(wù)的理由主要是雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在“黃廷華與高正軍房屋買賣合同糾紛案” 黃廷華等與高正軍房

10、屋買賣合同糾紛案一審民事判決書(shū)，中，審理法院貴州省黃平縣人民法院認(rèn)為“（法律法規(guī)）并未明確禁止農(nóng)村村民之間宅基地上房屋的買賣；農(nóng)村村民在不違反法律規(guī)定的情形下可以出賣住房，故買賣在農(nóng)村集體土地上房屋的行為并不必然無(wú)效；根據(jù)查明的事實(shí)本案黃廷華、梅文利夫妻與高正軍都是農(nóng)村村民，且是同一鎮(zhèn)的相鄰村，所買賣房屋位于鎮(zhèn)政府所在的浪洞村，房屋本身就是建造在農(nóng)村宅基地上，買賣時(shí)房屋所在村的村委會(huì)干部均參與并予以見(jiàn)證，二原告在購(gòu)買后確實(shí)是用于自住用途，雙方的買賣行為屬于農(nóng)村村民之間為了滿足自住需要，根據(jù)就近原則進(jìn)行的房屋買賣行為，該行為并不損害農(nóng)民集體土地的所有權(quán)，也沒(méi)有改變土地用途，不違反我國(guó)法律、行政法

11、規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違反相關(guān)國(guó)家政策，該買賣行為有效?！彼摹⒄厮袡?quán)人與房屋建造實(shí)際出資人不一致，出資人請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)，不予支持此類糾紛多發(fā)生于家庭內(nèi)部，或因分家析產(chǎn)，或因婚姻關(guān)系變更。法院對(duì)于此類案件也有不同判決結(jié)果。對(duì)于宅基地所有權(quán)人與房屋建造實(shí)際出資人不一致，出資人請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院不予支持的理由主要有兩項(xiàng)：第一，房地不可分離，“房隨地走”的處理原則。在“沈甲與張甲、陳某某等分家析產(chǎn)糾紛案” 沈甲與張甲、陳某某等分家析產(chǎn)糾紛一審民事判決書(shū)，中，審理法院上海市浦東新區(qū)人民法院認(rèn)為“農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表上的登記人口即為該宅基地上登記房屋的所有權(quán)人?！蓖瑯?，在“王某甲與王某乙、

12、王某丙等分家析產(chǎn)糾紛案” 王某甲與王某乙、王某丙等分家析產(chǎn)糾紛一審民事判決書(shū)，中，審理法院江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院認(rèn)為“農(nóng)村宅基地使用權(quán)是保障農(nóng)村村民居住的制度安排，宅基地使用權(quán)以戶為單位申請(qǐng)，一戶一宅，宅基地上房屋由宅基地使用權(quán)人所有。1987年建設(shè)訟爭(zhēng)房屋時(shí)，原告王某甲戶口性質(zhì)為城鎮(zhèn)，其不是卜楊馬莊的村民，不是訟爭(zhēng)房屋宅基地使用權(quán)人，因房和地不可分離，故原告不是該宅基地上房屋所有權(quán)人，原告主張其對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有70%所有權(quán)依據(jù)不足，故本院不予支持?！钡诙?，出資人在建造房屋之時(shí)未主張份額視為贈(zèng)與。在“楊x1與陳x等法定繼承糾紛案” 楊×1與陳×等法定繼承糾紛一審民事判決書(shū)

13、，中，審理法院北京市大興區(qū)法院認(rèn)為“對(duì)于楊×4主張1984年建房時(shí)其雖已出嫁，但建房所用的沙子、水泥是由其出資購(gòu)買的，本院認(rèn)為楊×4在建房時(shí)出資購(gòu)買建房材料時(shí)未主張其份額，其購(gòu)買材料的出資應(yīng)當(dāng)視為對(duì)其父母建房的資助和贈(zèng)與，現(xiàn)其據(jù)此要求分割房產(chǎn)中相應(yīng)份額一項(xiàng)，本院不予支持?！蔽?、宅基地所有權(quán)人與房屋建造實(shí)際出資人不一致，出資人請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)，予以支持對(duì)于宅基地所有權(quán)人與房屋建造實(shí)際出資人不一致，出資人請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院予以支持的理由主要有兩項(xiàng)：第一，出資人與宅基地所有人對(duì)所建造房屋形成共有關(guān)系。在“郭建宇、龐文英與郭群英、郭雪松房屋權(quán)屬糾紛案中” 郭建宇、龐文英與郭

14、群英、郭曉賓、郭雪松房屋權(quán)屬糾紛再審判決書(shū)，二審法院臨汾市中級(jí)人民法院認(rèn)為“本案所爭(zhēng)執(zhí)的房屋地基當(dāng)年是以郭群英的名義審批的，郭建宇、龐文英出資修建了房屋，該房屋應(yīng)認(rèn)定為家庭共同財(cái)產(chǎn)。因郭群英與郭曉賓已經(jīng)調(diào)解離婚，應(yīng)對(duì)房產(chǎn)適當(dāng)分割?！钡诙?，房屋的物權(quán)取得與宅基地所有權(quán)相分離。在“范某甲、范某乙等與王某甲、范某庚分家析產(chǎn)案” 范某甲、范某乙等與王某甲、范某庚分家析產(chǎn)糾紛一審民事判決書(shū)，中，審理法院河北省張家口市宣化區(qū)人民法院認(rèn)為宅基地所有權(quán)證只能說(shuō)明權(quán)利人“享有此宅基地使用權(quán)而并非房屋的所有權(quán)”，而房屋的所有權(quán)“應(yīng)以在建房中實(shí)際參加投資資金及實(shí)際參與勞力投資的人數(shù)確定共有人范圍?！绷?、小結(jié)可見(jiàn)我國(guó)法院對(duì)于宅基地上房屋所有權(quán)的存在著分歧。關(guān)于宅基地上房屋買賣問(wèn)題，同一集體經(jīng)濟(jì)組織間的轉(zhuǎn)讓一般認(rèn)為是合法有效的。而集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓給城市居民的一般認(rèn)為無(wú)效，主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知的有關(guān)規(guī)定，但該規(guī)定既非法律亦非行政法規(guī)，不屬于合同法五十二條第五項(xiàng)的可以認(rèn)定