連云港灌南云中城新安鎮(zhèn)府前地塊市場調(diào)研

1、謹(jǐn)呈：徐州鼎泰開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：徐州鼎泰開發(fā)有限公司灌南云中城新安鎮(zhèn)府前地塊市場調(diào)研報告市場調(diào)研報告南京循質(zhì)2010年8月本報告目錄本報告目錄宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境分析分析房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場環(huán)境分析環(huán)境分析項目本體項目本體分析分析物業(yè)發(fā)展物業(yè)發(fā)展建議建議第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分u城市概況城市概況u城市經(jīng)濟發(fā)展城市經(jīng)濟發(fā)展u城市規(guī)劃城市規(guī)劃u土地市場土地市場u房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場u營銷環(huán)境營銷環(huán)境u項目屬性界定項目屬性界定u市場機會市場機會u項目定位項目定位u發(fā)展思考發(fā)展思考u產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合u體量建議體量建議u產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議宏觀環(huán)宏觀環(huán)境分析境分析市場環(huán)市

2、場環(huán)境分析境分析項目本項目本體分析體分析物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展建議展建議宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析u城市概況城市概況u城市經(jīng)濟發(fā)展城市經(jīng)濟發(fā)展u城市規(guī)劃城市規(guī)劃連云港高速公路密度位居全國前列。灌南縣內(nèi)及周邊擁有京滬高速、寧連高速、沿海高速、汾灌高速、連徐高速、204國道、326省道等多條高等級公路?？h城距連云港機場、港口90公里，距連云港火車站70公里。距上海、南京、蘇州、青島等中心城市3-4個小時行程，公路交通暢達。境內(nèi)河網(wǎng)密布，物流優(yōu)勢明顯。灌河河面寬闊，水域較深，萬噸海輪可長驅(qū)直入，直抵鹽城、南通、南京等城市，經(jīng)京杭大運河，可到石家莊、武漢、杭州、上海等城市。 城市概況城市概況灌南，隸屬于連云港市

3、，位于江蘇省東北部，是亞歐大陸橋東橋頭堡連云港市的南大門。瀕臨黃海，四市交界，東與鹽城的響水相連，南與淮安的漣水接壤，西與宿遷的沭陽毗鄰?？h域總面積1041平方公里，其中水域面積263平方公里，耕地89萬畝，轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，237個村（居），75萬人。城市人口城市人口年度年度20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年2008200820092009年年全縣總?cè)丝冢ㄈf人）71.6672.2372.7173.4274.1475.2876.47非農(nóng)業(yè)人口（萬人）9.912.222.3830.0130.8431.57/2008年末，灌南縣戶籍總?cè)?/p>

4、口為75.28萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口31.57萬人，農(nóng)業(yè)人口43.71萬人。灌南縣03-09年戶籍人口年平均增長率為1.1%，人口增長緩慢。鎮(zhèn)政府所在的新安鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口為73240人，人口基數(shù)小。灌南縣至灌南縣至0808年末仍以農(nóng)業(yè)人口占主體，且人口增長緩慢，年末仍以農(nóng)業(yè)人口占主體，且人口增長緩慢，這一定程度上將制約城市經(jīng)濟的全面發(fā)展。這一定程度上將制約城市經(jīng)濟的全面發(fā)展。城市經(jīng)濟發(fā)展城市經(jīng)濟發(fā)展之之gdpgdp灌南縣gdp近幾年來整體經(jīng)濟呈較快增長態(tài)勢，增長速度較平穩(wěn)。至2008年末，灌南縣gdp在蘇北24縣中均處于下游水平，位于灌云縣、響水縣之后。不夠強硬的經(jīng)濟實力，直接影響了灌不夠強硬的經(jīng)

5、濟實力，直接影響了灌南對周邊縣的購房輻射能力。南對周邊縣的購房輻射能力。地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值位次縣(市) 名稱絕對量位次縣(市)名 稱絕對量(億元)(元)1東臺市267.111大豐市29,627 2銅山縣250.502東臺市24,195 3邳州市218.853銅山縣22,957 4沛 縣208.014建湖縣22,114 5大豐市207.365洪澤縣21,027 6沭陽縣181.516金湖縣20,266 7射陽縣173.237射陽縣18,586 8建湖縣168.648沛 縣18,487 9贛榆縣140.719盱眙縣17,144 10阜寧縣139.1010響水縣

6、15,493 11濱?？h130.8511邳州市15,029 12新沂市128.4112泗陽縣14,498 13東?？h124.7513阜寧縣14,498 14泗陽縣124.7314贛榆縣14,222 15泗洪縣117.0015新沂市14,013 16漣水縣110.4916濱?？h13,409 17盱眙縣110.4317泗洪縣12,928 18睢寧縣108.1218漣水縣12,604 19豐 縣100.021919灌南縣灌南縣12,524 12,524 20灌云縣96.7220東?？h11,813 21響水縣80.0921沭陽縣11,343 2222灌南縣灌南縣79.2579.2522灌云縣10,13

7、3 23洪澤縣72.5123豐 縣9,995 24金湖縣67.7424睢寧縣9,392 2006年到2008年灌南全社會固定資產(chǎn)投資總量連續(xù)保持快速增長，09年增長率有所下降。城市經(jīng)濟發(fā)展城市經(jīng)濟發(fā)展之固定資產(chǎn)投資之固定資產(chǎn)投資城市經(jīng)濟發(fā)展城市經(jīng)濟發(fā)展之收入水平之收入水平灌南縣城鎮(zhèn)農(nóng)民和在崗職工的年人均收入一直保持著上升勢頭，居民生活水平不斷得到提升和改善。但從06-08年的數(shù)據(jù)可以看出，農(nóng)民和在崗職工的收入差距也在逐年擴大中。至08年在崗職工人均收入已接近農(nóng)民人均收入的4.29倍，而在06則為約3.65倍。作為作為農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的縣，這個差距的擴大將農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的縣，這個差距的擴大將必將影

8、響整個縣的消費水平與購買力，從必將影響整個縣的消費水平與購買力，從而影響整體經(jīng)濟發(fā)展而影響整體經(jīng)濟發(fā)展。相較于江蘇省和連云港市，當(dāng)前灌南城鎮(zhèn)當(dāng)前灌南城鎮(zhèn)市民的收入水平并不高，而這一定程度上市民的收入水平并不高，而這一定程度上將阻礙城市的進一步發(fā)展將阻礙城市的進一步發(fā)展。城市經(jīng)濟發(fā)展城市經(jīng)濟發(fā)展之產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2004年灌南縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)所占比例不到1/3，而2008年所占比例則超過了50%。與此相對的，第一產(chǎn)業(yè)所占比例縮小了近一半。灌南灌南縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正從以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)向工業(yè)為主導(dǎo)的方向發(fā)展縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正從以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)向工業(yè)為主導(dǎo)的方向發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)所占比例幾年來均維持在25%到3

9、0%左右，增幅緩慢增幅緩慢，自06年以來所占比例甚至小幅下降，這將不利于灌南的整體經(jīng)濟發(fā)展這將不利于灌南的整體經(jīng)濟發(fā)展。城市規(guī)劃城市規(guī)劃在連云港城市總體規(guī)劃（2003-2020）中，灌南縣城新安鎮(zhèn)定義為是以發(fā)展機械、制藥、新安鎮(zhèn)定義為是以發(fā)展機械、制藥、農(nóng)林產(chǎn)品加工為主的新興城市農(nóng)林產(chǎn)品加工為主的新興城市。按照38平方公里、30萬人口的中等城市規(guī)模進行規(guī)劃，近年來灌南圍繞建設(shè)“新興工貿(mào)城市、知名水綠城市、文明和諧城市”的總目標(biāo)，開展了灌河口半島經(jīng)濟圈、都市經(jīng)濟圈、湯溝特色灌河口半島經(jīng)濟圈、都市經(jīng)濟圈、湯溝特色經(jīng)濟區(qū)、高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)、畜禽養(yǎng)殖集中區(qū)等經(jīng)濟區(qū)、高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)、畜禽養(yǎng)殖集中區(qū)等“兩圈

10、三區(qū)兩圈三區(qū)” 規(guī)劃建設(shè)工作。以堆溝港為龍頭，利用蓬勃發(fā)展的連云港市化學(xué)工業(yè)園和灌河35公里的岸線資源，建設(shè)港口群，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局，使灌河口半島產(chǎn)業(yè)區(qū)成為未灌河口半島產(chǎn)業(yè)區(qū)成為未來灌南發(fā)展的增長極、連云港物流配套港、江來灌南發(fā)展的增長極、連云港物流配套港、江蘇化工產(chǎn)業(yè)新高地。蘇化工產(chǎn)業(yè)新高地。城市規(guī)劃城市規(guī)劃在城市化進程中，確定了加快西進、南擴、北上西進、南擴、北上戰(zhàn)略的實施步伐，加快形成老城區(qū)、新城區(qū)、開發(fā)區(qū)三位一體的功能格局。今今后后5 5年，重點為北上，打造五龍口高端住宅區(qū)。年，重點為北上，打造五龍口高端住宅區(qū)。規(guī)劃組成縣城的四大板塊老城區(qū)、新城區(qū)、開發(fā)區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，緊湊發(fā)展，呈現(xiàn)東

11、西帶狀的城市布局風(fēng)格。宏觀環(huán)境總結(jié)及對房地產(chǎn)開發(fā)的啟發(fā)宏觀環(huán)境總結(jié)及對房地產(chǎn)開發(fā)的啟發(fā)p 灌南大區(qū)位環(huán)境優(yōu)良，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造有利條件。p 城市總體向西發(fā)展，新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿春玫耐瑫r，該區(qū)域處于開發(fā)高峰，區(qū)域競爭日益激烈不可避免。p 灌南人口基數(shù)小，農(nóng)業(yè)人口比重大，市場容量不容樂觀。p 灌南城市經(jīng)濟相對穩(wěn)健發(fā)展，雖然經(jīng)濟水平較低，但是因而更具有發(fā)展?jié)摿涂臻g，這也為城市的房地產(chǎn)項目開發(fā)提供了優(yōu)良的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。p 灌南縣城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提升，為為房地產(chǎn)開發(fā)營造良好的市場環(huán)境，同時農(nóng)村居民收入的低下也為房地產(chǎn)銷售帶來一定的壓力。宏觀環(huán)宏觀環(huán)境分析境分析市場環(huán)市場環(huán)境分析境分析項目本項目本

12、體分析體分析物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展建議展建議房地產(chǎn)市場環(huán)境分析房地產(chǎn)市場環(huán)境分析u土地市場土地市場u房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場u營銷環(huán)境營銷環(huán)境06-09年土地成交年土地成交自06年城市確定向西發(fā)展后，灌南縣土地開始大幅放量，導(dǎo)致市場供需失衡。大量的土地供應(yīng)，與之相反的是土地成交單價逐年下滑。3-210畝1-11120.3畝1-4 39.8畝2-13 67.8畝1-360畝1-1511.5畝1-131-1194.3畝69畝2-1447.3畝3-1167.8畝1-1034.6畝2-2 60畝1-141-619.9畝107.3畝1-7108.4畝2-827.7畝3-1035畝1-12103.3畝2-7 13.8

13、畝1-9120畝3-82-63-516.2畝3-160畝3-612畝8.3畝8.1畝3-370畝2-42-930畝45.2畝2-530畝2010年已拍賣土地年已拍賣土地20102010年已成交年已成交22522252畝，畝，3535幅土地（不包含純商業(yè)項目幅土地（不包含純商業(yè)項目和非城區(qū)項目）平均和非城區(qū)項目）平均4141萬元萬元/ /畝畝預(yù)計預(yù)計未來上市量為未來上市量為170170萬方住宅萬方住宅、3030萬方商業(yè)萬方商業(yè)20102010年上半年已成交土地超過年上半年已成交土地超過20002000畝，主要集中在畝，主要集中在橋西區(qū)域（蘇州路以西、泰州路以東、沂河路以南、橋西區(qū)域（蘇州路以西、

14、泰州路以東、沂河路以南、淮海路以北）和橋東的新東路附近淮海路以北）和橋東的新東路附近土地市場小結(jié)土地市場小結(jié)p 近年來灌南的土地放量出現(xiàn)過量的情況，按照目前的土地成交速度，城區(qū)中的土地即將殆盡，未來只能向偏遠(yuǎn)地段發(fā)展。而城市的人口穩(wěn)定維持在一個較低的水平，不足以支撐起城市的快速化進程。說明政府操作土地的長遠(yuǎn)計劃性不強。p 由于大量土地集中成交，市場不能快速消化，導(dǎo)致市場上存在較多的久已拍賣但尚未開發(fā)的地塊，市場競爭環(huán)境惡劣。未來兩年內(nèi)土地轉(zhuǎn)住宅供應(yīng)量將超過300萬方，約為09年全年銷售量的4倍多，競爭壓力巨大。p 土地價格雖有上漲，但總體來說地價還是處于一個比較低的水平，這與土地供應(yīng)過量有關(guān)。

15、p 隨著市政建設(shè)的傾斜，灌南縣未來土地開發(fā)將主要集中在城西板塊，城東放量將逐漸減少，在城市放量分布上呈現(xiàn)“西多東少”的局面，從而加劇城西區(qū)板塊的區(qū)域競爭。 宏觀環(huán)宏觀環(huán)境分析境分析市場環(huán)市場環(huán)境分析境分析項目本項目本體分析體分析物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展建議展建議房地產(chǎn)市場環(huán)境分析房地產(chǎn)市場環(huán)境分析u土地市場土地市場u房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場u營銷環(huán)境營銷環(huán)境p由于近年來政府大量推出土地，市場供應(yīng)量劇增，政府意識到供由于近年來政府大量推出土地，市場供應(yīng)量劇增，政府意識到供需失衡的問題，持續(xù)出臺利好政策刺激購房需求，需失衡的問題，持續(xù)出臺利好政策刺激購房需求，0909年從刺激城市年從刺激城市購房需求和引導(dǎo)農(nóng)民進

16、城購房入手，起到了積極的促進作用。購房需求和引導(dǎo)農(nóng)民進城購房入手，起到了積極的促進作用。p隨著對城市形象的提升要求，出讓的土地容積率逐漸變高，政府隨著對城市形象的提升要求，出讓的土地容積率逐漸變高，政府鼓勵開發(fā)高層的同時，鼓勵開發(fā)高層的同時，20102010年也新增了相應(yīng)的利好政策來刺激市場年也新增了相應(yīng)的利好政策來刺激市場高層需求。高層需求。政策導(dǎo)向政策導(dǎo)向20092009年出臺的政策包括：年出臺的政策包括：契稅減為1%、免印花稅和土地增值稅、貸款利率7折首付兩成農(nóng)民進城購房：提供一個就業(yè)崗位、給予兩項補貼、落實三項保障措施行政事業(yè)單位職工購商品房享受政府補貼、購(小)高層另享受單位獎勵開發(fā)

17、公司開工項目，凡在當(dāng)年竣工面積達到10萬平米，行政收費全部減免；當(dāng)年開工且竣工達到5萬平米的，行政收費減半。0909年的政策對整體房地產(chǎn)市場起到了年的政策對整體房地產(chǎn)市場起到了積極的促進作用，使得當(dāng)年銷售量達積極的促進作用，使得當(dāng)年銷售量達到歷年來的峰值到歷年來的峰值7070萬方。萬方。20102010年出臺的政策包括：年出臺的政策包括：一、對一、對0909年出臺的政策進行調(diào)整：年出臺的政策進行調(diào)整：契稅減為1%、物業(yè)維修金按50%繳納農(nóng)民進城購房：給予兩項補貼、落實三項保障措施，折合優(yōu)惠50元/平米行政事業(yè)單位職工購(小)高層享受政府補貼和單位單位獎勵，折合優(yōu)惠2-4萬二、新增政策：二、新增

18、政策：購買（小）高層：全額返還契稅、免收兩年物管費和十年電梯費在對在對0909年政策進行微調(diào)的基礎(chǔ)上，年政策進行微調(diào)的基礎(chǔ)上，20102010年的新增政策主要對購買（?。┠甑男略稣咧饕獙徺I（小）高層起到引導(dǎo)的作用。高層起到引導(dǎo)的作用。灌南房產(chǎn)政策灌南房產(chǎn)政策導(dǎo)向?qū)騪 近年來銷售量逐年上升，于2009年達到峰值70萬，2010年上半年銷售量為29萬，截至到8月13日，銷量為35.11萬平米。p 預(yù)計2010年全年銷售量近60萬，同比降低14% 。p 近年來成交價格穩(wěn)步上漲，2005-2009年價格年上漲幅度為5%-9%之間，上漲緩慢。p 2010年上半年成交價格2100元/，比2009年均

19、價上漲超過10%，上漲速度加快。在政策的巨大推動作用下，銷售量自在政策的巨大推動作用下，銷售量自0909年以來猛增；但年以來猛增；但因地區(qū)收入水平低、市場供應(yīng)量大，成交價格上漲緩慢。因地區(qū)收入水平低、市場供應(yīng)量大，成交價格上漲緩慢。銷售量及價格銷售量及價格橋西片區(qū)灌南新城區(qū)，發(fā)展前景良好。以人民路為界分為南北兩個區(qū)域。人民路以北以縣政府為中心開發(fā)項目，代表項目有：世紀(jì)尊園、國城華庭、中凱城市之光等。人民路以南以開發(fā)較為成熟、并具備較高入住率和聲譽的新文化家園和代表灌南目前房地產(chǎn)開發(fā)較高水平的德匯花園為代表。橋東片區(qū)灌南老城區(qū)，生活、教育、醫(yī)療等各方面配套齊全。以健康路為界分為東西兩個區(qū)域。健康

20、路以東臨近現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，居住氛圍 較弱。健康路以西作為灌南縣城傳統(tǒng)的生活圈和商業(yè)圈，是橋東片區(qū)項目開發(fā)的集中區(qū)域，代表項目有：華富世家、新氣象家園等?，F(xiàn)階段市場劃分現(xiàn)階段市場劃分灌南縣房地產(chǎn)市場以人民路為軸心，鹽河為分界線，劃分為橋東橋西兩個片區(qū)。橋橋 西西 片片 區(qū)區(qū)橋橋 東東 片片 區(qū)區(qū)城區(qū)在售代表樓盤價格城區(qū)在售代表樓盤價格國誠華庭多層2100元中江國際花苑多層2300元華富世家高層2980元星州第一城多層2300元世紀(jì)尊園多層2650元中凱城市之光多層2100元德匯花園多層2500元疊加3800元新氣象家園2期多層2400元城區(qū)樓盤價格特征：城區(qū)樓盤價格特征：p以鹽河為界，東高西低；

21、以人民中路為以鹽河為界，東高西低；以人民中路為界，南高北低。界，南高北低。p價格上升更為迅速，價格上升更為迅速，0909年年9 9月份至月份至20102010年年4 4月份均價整體上漲月份均價整體上漲300-400300-400元元/ /。p20102010年年4 4月新政出臺以后，價格雖沒有月新政出臺以后，價格雖沒有出現(xiàn)下跌，但成交量出現(xiàn)較大下滑。出現(xiàn)下跌，但成交量出現(xiàn)較大下滑。2010開盤樓盤滯銷，當(dāng)前銷售率開盤樓盤滯銷，當(dāng)前銷售率30%p 樓市冷清，以致出現(xiàn)周末銷售員在售樓處打牌現(xiàn)象，且并非一例！市場開發(fā)水平表現(xiàn)市場開發(fā)水平表現(xiàn)之規(guī)劃之規(guī)劃 市場現(xiàn)有項目中，純多層社區(qū)占據(jù)最大比例，多層配

22、合少量小高層、高層的復(fù)合式社區(qū)也較為多見。 目前較少出現(xiàn)純低密度別墅社區(qū)，少數(shù)項目有別墅物業(yè)穿插在社區(qū)當(dāng)中。 建筑規(guī)劃均為兵列式布局市場項目現(xiàn)階段的主流依然為兵列式布局的純多市場項目現(xiàn)階段的主流依然為兵列式布局的純多層社區(qū)，規(guī)劃水平較低，多層產(chǎn)品最受客戶青睞。層社區(qū)，規(guī)劃水平較低，多層產(chǎn)品最受客戶青睞?，F(xiàn)有可見樓盤實景中，德匯花園的景觀檔次最高，有中心景觀廣場、自行營造的坡地綠化?，F(xiàn)有可見樓盤實景中，德匯花園的景觀檔次最高，有中心景觀廣場、自行營造的坡地綠化。大多數(shù)社區(qū)景觀營造單一，表現(xiàn)手法多集中為兒童娛樂設(shè)施、健身設(shè)施、小品，綠化以宅間綠大多數(shù)社區(qū)景觀營造單一，表現(xiàn)手法多集中為兒童娛樂設(shè)施、

23、健身設(shè)施、小品，綠化以宅間綠地形式為主。地形式為主。市場開發(fā)水平表現(xiàn)市場開發(fā)水平表現(xiàn)之景觀之景觀市場項目景觀設(shè)計水平較低，表現(xiàn)手法單一，仍市場項目景觀設(shè)計水平較低，表現(xiàn)手法單一，仍集中為小品、坡地、簡單的健身和兒童娛樂設(shè)施集中為小品、坡地、簡單的健身和兒童娛樂設(shè)施市場開發(fā)水平表現(xiàn)市場開發(fā)水平表現(xiàn)之建筑之建筑現(xiàn)有可見建筑實體的樓盤，建筑風(fēng)格以歐式為主。外立面多為涂料，少數(shù)項目使用面磚。市場現(xiàn)有項目外立面表現(xiàn)水平低下，多數(shù)樓盤仍市場現(xiàn)有項目外立面表現(xiàn)水平低下，多數(shù)樓盤仍以涂料為主，品質(zhì)感普遍偏差。以涂料為主，品質(zhì)感普遍偏差。市場開發(fā)水平表現(xiàn)市場開發(fā)水平表現(xiàn)之戶型之戶型受居住習(xí)慣影響，當(dāng)?shù)鼐用駜A向購

24、房一步到位，直接購買三房的戶型；但又受制于經(jīng)濟實力，因此更傾向于面積偏小的三房，如三房一衛(wèi)。戶型多以100-120的三房戶型為主、少量80-95戶型。超過120戶型最少，且銷售速度不佳。戶型設(shè)計普通缺乏亮點，多以經(jīng)濟緊湊型為主，還停留在滿足基本生活功能的基礎(chǔ)上。 市場對戶型的面積需求偏小，市場對戶型的面積需求偏小，100-110的小三的小三房最為熱銷，戶型設(shè)計以經(jīng)濟緊湊型為主。房最為熱銷，戶型設(shè)計以經(jīng)濟緊湊型為主。市場開發(fā)水平表現(xiàn)市場開發(fā)水平表現(xiàn)之戶型統(tǒng)計表之戶型統(tǒng)計表對灌南縣房產(chǎn)處股長高興田訪談。對灌南縣房產(chǎn)處股長高興田訪談。tel: 0518-83696106240776427890463

25、51401339916919127600500010000150002000025000300003500040000s=面積s6060s8080s9090s100100s120120s144144180平米平米灌南灌南0909年年8 8月供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)統(tǒng)計月供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)統(tǒng)計系列1灌南09年8月住宅供應(yīng)套數(shù)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計5114993322105109530100200300400500600700800套s6060s8080s9090s100100s120120s144 144180普通住宅 60以下、60-80 戶型為拆遷賠償，因此數(shù)量極少；80-120 的2f2+1f3f,為市場主流 高端住宅1

26、44-180 的復(fù)式，基本是頂樓+閣樓結(jié)構(gòu)，俗稱“空中別墅”不具備高檔住宅的特征。180 以上高端住宅，基本以疊加、聯(lián)排呈現(xiàn)。數(shù)量很少，可見是混搭在多層、小高層等普通產(chǎn)品中，以達到提升項目檔次，延長價值鏈的目的。市場開發(fā)水平表現(xiàn)市場開發(fā)水平表現(xiàn)之戶型統(tǒng)計表之戶型統(tǒng)計表對灌南縣房產(chǎn)處股長高興田訪談。對灌南縣房產(chǎn)處股長高興田訪談。tel:南灌南0909年年8 8月住宅去化數(shù)量結(jié)構(gòu)月住宅去化數(shù)量結(jié)構(gòu)65722947601751261150100200300400500600700800s6060s8080s9090s100100s120120s144144180平平米米

27、套套灌灌南南0909年年8月住宅面積去化結(jié)構(gòu)月住宅面積去化結(jié)構(gòu)109001660016500110003180083000020000400006000080000100000s6080s90100s120144s180s= 面積平米平米普通住宅主力戶型：普通住宅主力戶型：2+1f在售樓盤剩余供應(yīng)量在售樓盤剩余供應(yīng)量清華園多層5.3萬方錦繡名園多層9.3萬方別墅0.7萬方國誠華庭多層15萬方別墅1萬方中江國際花苑多層40萬方小高層8萬方別墅2萬方華富世家高層0.8萬方申城名貴苑多層6.8萬方星州第一城多層9.2萬方中科府苑多層17.5萬世紀(jì)尊園多層11.4萬方別墅0.7萬方中凱城市之光多層8.

28、7萬方錦繡名城多層12.5萬明珠苑別墅0.7萬方東方紅別墅0.5萬方德匯花園多層8.6萬方別墅3萬方高層9萬方香樹灣新都多層10萬加洲水岸花園洋房、排屋30萬名仕佳園小高層3.4萬多層16.6萬新氣象家園2期多層6萬方金御名城多層、小高層、花園洋房10萬方在售樓盤剩余供應(yīng)量預(yù)計：在售樓盤剩余供應(yīng)量預(yù)計：多層：多層：190190萬方萬方小高層、高層：小高層、高層：4545萬方萬方花園洋房、別墅：花園洋房、別墅：4242萬方萬方潤天都匯多層20萬方小高層9萬方別墅2萬方在售樓盤剩余供應(yīng)量約為在售樓盤剩余供應(yīng)量約為280280萬方，加上未來兩年萬方，加上未來兩年內(nèi)土地轉(zhuǎn)供應(yīng)量內(nèi)土地轉(zhuǎn)供應(yīng)量30030

29、0萬方，萬方，未來市場總供應(yīng)量將超未來市場總供應(yīng)量將超過過580580萬方萬方，按年銷量，按年銷量5050萬方去化速度預(yù)計，至少萬方去化速度預(yù)計，至少需要近需要近1212年方可消化，市場競爭壓力巨大。年方可消化，市場競爭壓力巨大。灌南別墅市場研究灌南別墅市場研究市場未出現(xiàn)別墅類的商品房，別墅以居民農(nóng)村別墅形式為主。別墅市場起步。初期出現(xiàn)部分純別墅項目，但銷售情況均不理想。之后主要表現(xiàn)為一些商品房小區(qū)內(nèi)穿插少量別墅，零散銷售。20062006年年20102010年年別墅市場進入到發(fā)展期，別墅規(guī)劃上市量明顯增多。2010年以前，據(jù)估算灌南縣城共有6個項目有別墅物業(yè)銷售，包括東方紅新村、水岸名苑、明

30、珠苑、新文化家園、香樹灣新都和德匯花園，已銷售別墅面積約為4.14.1萬方萬方?，F(xiàn)有和預(yù)計上市項目中別墅物業(yè)剩余供應(yīng)量約為23萬方，為2010年以前已銷售面積的近6倍。別墅市場表現(xiàn)別墅市場表現(xiàn)之獨棟、雙拼之獨棟、雙拼新文化家園的獨棟和雙拼別墅：新文化家園的獨棟和雙拼別墅：p 外立面：使用淺黃色涂料p 單套面積：獨棟360，雙拼245p 花園面積：50-150p 景觀：無特色景觀德匯花園的獨棟和雙拼別墅：德匯花園的獨棟和雙拼別墅：p 位于西區(qū)地塊，尚未開發(fā)p 處于地塊中心區(qū)，私密性強p 有中心水景p 錯開式布局市場內(nèi)個別項目有或規(guī)劃有少量獨棟和雙拼別墅，市場內(nèi)個別項目有或規(guī)劃有少量獨棟和雙拼別墅

31、，已有項目品質(zhì)不高，景觀資源不夠突出。已有項目品質(zhì)不高，景觀資源不夠突出。別墅市場表現(xiàn)別墅市場表現(xiàn)之獨棟、雙拼之獨棟、雙拼市場內(nèi)個別項目有或規(guī)劃有少量獨棟和雙拼別墅，市場內(nèi)個別項目有或規(guī)劃有少量獨棟和雙拼別墅，已有項目品質(zhì)不高，景觀資源不夠突出。已有項目品質(zhì)不高，景觀資源不夠突出。香樹灣香樹灣新都的雙拼別墅：新都的雙拼別墅：p 外立面：涂料，加部分面磚p 單套面積：305左右p 花園面積：50左右p 景觀：無特色景觀錦繡名園的雙拼別墅：錦繡名園的雙拼別墅： p 位于南部地塊，體量小，尚未開發(fā)p 處于地塊內(nèi)部區(qū)域，私密性較強p 無明顯景觀特色p 兵列式布局別墅市場表現(xiàn)別墅市場表現(xiàn)之聯(lián)排、疊加之聯(lián)

32、排、疊加灌南目前沒有建成的聯(lián)排和疊加別墅。在金佩家園中有三棟正在施工的聯(lián)排別墅，沿海西公園布置，單套面積約250。市場上少量樓盤規(guī)劃有聯(lián)排或疊加別墅，排布于市場上少量樓盤規(guī)劃有聯(lián)排或疊加別墅，排布于景觀最好的位置，產(chǎn)品設(shè)計水平整體較低。景觀最好的位置，產(chǎn)品設(shè)計水平整體較低。德匯花園目前有兩棟正在施工的疊加別墅，環(huán)繞中央水景布置，單套面積約260-270。別墅市場表現(xiàn)別墅市場表現(xiàn)之聯(lián)排、疊加之聯(lián)排、疊加市場上少量樓盤規(guī)劃有聯(lián)排或疊加別墅，排布于市場上少量樓盤規(guī)劃有聯(lián)排或疊加別墅，排布于景觀最好的位置，產(chǎn)品設(shè)計水平整體較低。景觀最好的位置，產(chǎn)品設(shè)計水平整體較低。 少量樓盤在規(guī)劃中有聯(lián) 排或疊加別墅

33、，體量較少?？腿涸L談客群訪談對象： 不同客群，不同區(qū)域取樣，重點客群如新安鎮(zhèn)政府密集調(diào)研。方式： 訪談，問卷，攔截式訪問，電話資訊，現(xiàn)場走訪，政府?dāng)?shù)據(jù)庫抽樣等針對有再次置業(yè)計劃、有可能成為本項目客戶、對本針對有再次置業(yè)計劃、有可能成為本項目客戶、對本地塊有所了解的客群地塊有所了解的客群執(zhí)行方式：人員分組，客群分區(qū)執(zhí)行時間：2天執(zhí)行份數(shù)：共106份，有效問卷84份。典型客群期望典型客群期望汪副局長 0518-631152年齡：40歲 年收入：8萬以下職業(yè)情況：政府公務(wù)員目前居住情況：三口之家，目前居住環(huán)境為多層住宅，戶型為80-100三室一廳。對區(qū)域的看法：崇尚城東低房價和高升值空間，看好商貿(mào)城

34、對項目積極作用。對項目的看法：項目地塊原為貧民區(qū)，整體重建后應(yīng)該會得到很大改善。再次置業(yè)需求：考慮再次置業(yè)，別墅產(chǎn)品。重視交通學(xué)區(qū)、生活配套和小區(qū)內(nèi)景觀。p 政府公務(wù)員p 重視交通學(xué)區(qū)和生活配套p 項目地塊一般性認(rèn)可p 傾向選擇別墅p 區(qū)域內(nèi)普通住宅不超過2000元/的價位典型客群期望典型客群期望李楊新安鎮(zhèn)政府人員年收入：5萬以下目前居住情況：三口之家，目前居住環(huán)境為橋東某小區(qū)多層住宅，戶型為100-140三室一廳。已經(jīng)有2套房對區(qū)域的看法：較為看好橋東人民東路的生態(tài)環(huán)境，對商貿(mào)城帶來的交通隱患較為擔(dān)憂。再次置業(yè)需求：會考慮保值性投資的再次置業(yè)計劃，傾向于橋東片區(qū)的項

35、目。重視項目周邊自然環(huán)境。再次置業(yè)考慮小高層，面積在100-140、總價不高于30萬。p 新安鎮(zhèn)政府人員p 看好橋東人民路生態(tài)p 重視項目周邊環(huán)境p 有投資房產(chǎn)的考慮p 傾向選擇小高層p 區(qū)域認(rèn)可價格在2500元/左右典型客群期望典型客群期望李圓圓業(yè)情況：中醫(yī)院醫(yī)生 年收入：6萬以上目前居住情況：單身，正考慮婚房。對區(qū)域的看法：從鎮(zhèn)政府東遷開始關(guān)注橋東片區(qū)，對未來房價預(yù)期跌點，對項目的五星級酒店、商貿(mào)城等都抱無所謂態(tài)度對項目的看法：認(rèn)為本項目地段一般，如果小區(qū)內(nèi)部環(huán)境打造優(yōu)秀的話，值得考慮。再次置業(yè)需求：多層，重視小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、地段、套型結(jié)構(gòu)和面積，價格在2000-2

36、200只見。p中醫(yī)院醫(yī)生p 正預(yù)備婚房p 重視小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、地段和住宅品質(zhì)p 對項目地段看認(rèn)可一般典型客群期望典型客群期望p 新安鎮(zhèn)公務(wù)員p 看好橋東發(fā)展p 重視價格和周邊環(huán)境p 可接受小高層物業(yè)p 有改善性需求p 認(rèn)為項目普通住宅定價為2000元/焦敏齡：37歲 年收入：5萬以下客戶基本情況：公務(wù)員，為人陳懇、健談。目前居住情況：三口之家，目前居住環(huán)境為橋東某小區(qū)多層住宅，戶型為100-140三室兩廳。對區(qū)域的看法：認(rèn)可橋東片區(qū)的發(fā)展，對區(qū)域內(nèi)項目印象良好。對項目的看法：認(rèn)為本項目所在區(qū)域交通便利，價格適宜的話會考慮購買；對項目酒店經(jīng)營前景不樂觀。再次置業(yè)需求：

37、預(yù)備組織團購。典型客群期望典型客群期望封小麗業(yè)情況：私營業(yè)主 年收入：10萬目前居住情況：三口之家，目前居住在橋東新園小區(qū)內(nèi)140-180的自建房。再次置業(yè)需求：由于擔(dān)心自建房被拆，考慮拆遷后進行再次置業(yè)計劃。期望購置洋房物業(yè)，面積在100-130、總價為30-40萬即可；別墅也在其置業(yè)計劃中。目前未考慮區(qū)域的選擇，但再次置業(yè)會重視地段、價格和周邊自然環(huán)境等因素。p 私營業(yè)主p 會因拆遷引發(fā)置業(yè)計劃p 重視地段和價格p 傾向洋房，100-130的面積區(qū)間00.00%025.68%027.03%040.54%06.76%00.050.10.150.20.250.30.3

38、50.40.45信信心心指指數(shù)數(shù)不同預(yù)期不同預(yù)期灌南房產(chǎn)市場信心趨向分析灌南房產(chǎn)市場信心趨向分析大跌跌點不漲不跌不漲不跌漲些漲些大漲0.00%25.68%27.03%40.54%6.76%整體市場信心較足整體市場信心較足房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場總結(jié)p 灌南縣房價漲幅較小且穩(wěn)定，體現(xiàn)出一個四線城市的特點。銷售量穩(wěn)步上漲，在全國樓市回暖以及灌南利好政策的雙重刺激下，09年銷售量達到峰值。但由于城市吸引力不強、外來人口和流動人口少，市場容量有限，預(yù)計自2010年開始年銷售量將穩(wěn)定維持在40-50萬方。p 城區(qū)房價上漲更為迅速，但自今年4月國家新政出臺后，房價上漲停止，銷售量大跌。p 橋東老城區(qū)價格高

39、于橋西新城區(qū)，橋西南部高于橋西北部。但隨著橋西配套的完善、人氣逐漸聚集，未來橋西將成為價格新高地。p 由于政府大規(guī)模拍賣土地，導(dǎo)致項目數(shù)量劇增、市場供應(yīng)量大幅增長、單個項目去化速度減慢。加上現(xiàn)有樓盤剩余供應(yīng)量，預(yù)計未來市場供應(yīng)總量超過580萬方，且未來供應(yīng)仍以多層為主。p 整體市場開發(fā)水平較低，規(guī)劃、建筑、景觀提升空間很大。p 普通住宅熱銷戶型主要為100-115平方米的三房。p 別墅開發(fā)處于初級階段，別墅少量穿插于各住宅社區(qū)中。未來別墅規(guī)劃上市量明顯增多，種類豐富。宏觀環(huán)宏觀環(huán)境分析境分析市場環(huán)市場環(huán)境分析境分析項目本項目本體分析體分析物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展建議展建議房地產(chǎn)市場環(huán)境分析房地產(chǎn)市場環(huán)境

40、分析u土地市場土地市場u房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場u營銷環(huán)境營銷環(huán)境市場推廣渠道市場推廣渠道據(jù)現(xiàn)場和各售樓處銷售人員了解，除了戶外廣告，較多使用的是電視廣告。017.27%024.55%09.09%025.45%014.55%09.09%00.050.10.150.20.250.3廣告媒介廣告媒介灌南媒體有效覆蓋率統(tǒng)計灌南媒體有效覆蓋率統(tǒng)計電視戶外報紙親友口碑其它17.27%24.55%9.09%25.45%14.55%9.09%售樓處形象及功能售樓處形象及功能售樓處多置于社區(qū)沿街門面或租用主干道人民路的沿街門面售樓處多置于社區(qū)沿街門面或租用主干道人民路的沿街門面無論內(nèi)部功能使用還是外部形象設(shè)計，潤

41、天都匯和華富世家的售樓處代表了當(dāng)?shù)氐臒o論內(nèi)部功能使用還是外部形象設(shè)計，潤天都匯和華富世家的售樓處代表了當(dāng)?shù)氐妮^高水平較高水平銷售素養(yǎng)和手段銷售素養(yǎng)和手段銷售人員素養(yǎng)：銷售人員素養(yǎng)：調(diào)研的各樓盤中，半數(shù)樓盤營銷售人員愿與市調(diào)人員深談，以潤天都匯、城市之光、華富世家的銷售人員表現(xiàn)最為專業(yè)各樓盤銷售人員的服飾均為統(tǒng)一著裝，基本能夠體現(xiàn)出良好的樓盤形象市場銷售手段：市場銷售手段：調(diào)研的各樓盤中，銷售手段比較單一，以沙盤講解和戶型講解為主，各樓盤均無樣板間。國誠華庭制作3d動畫在售樓處內(nèi)播放，另據(jù)了解，德匯花園前期銷售中通過打造實景樣板區(qū)來推動銷售。16.32%14.74%17.37%8.42%5.26

42、%18.95%17.89%1.05%00.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2因子比重購買因子灌南影響住宅購買因子分析灌南影響住宅購買因子分析交通交通教育教育生態(tài)生態(tài)醫(yī)療升值價格價格質(zhì)量質(zhì)量其它16.32%14.74%17.37%8.42%5.26%18.95%17.89%1.05%影響住宅銷售的樓盤自身因素影響住宅銷售的樓盤自身因素宏觀環(huán)宏觀環(huán)境分析境分析市場環(huán)市場環(huán)境分析境分析項目本項目本體分析體分析物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展建議展建議項目本體分析項目本體分析u項目屬性界定項目屬性界定u市場機會市場機會u項目定位項目定位南南北北東東西西新安鎮(zhèn)政府即在項目正北，是項目

43、最響亮地標(biāo)項目四至項目四至人民東路地球儀和加油站，是項目東至地標(biāo)地塊南至瓦房，場地拆遷基本完畢西側(cè)毗鄰另一開發(fā)地塊，可相互配合炒作區(qū)位及資源分析區(qū)位及資源分析商貿(mào)城對項目最終影響變數(shù)較大；田家炳中學(xué)影響力較少；商貿(mào)城對項目最終影響變數(shù)較大；田家炳中學(xué)影響力較少；農(nóng)業(yè)示范區(qū)對生態(tài)人居支撐乏力；鎮(zhèn)政府新址可成為宣傳亮點之一。農(nóng)業(yè)示范區(qū)對生態(tài)人居支撐乏力；鎮(zhèn)政府新址可成為宣傳亮點之一。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自直接市場調(diào)研表數(shù)據(jù)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自直接市場調(diào)研表數(shù)據(jù)區(qū)位及資源結(jié)論：平庸區(qū)位及資源結(jié)論：平庸0000032.26%43.01%9.68%5.38%9.68%00.10.20.30.40.532.26%4

44、3.01%9.68%5.38%9.68%增加人氣增加人氣便利生活便利生活安全隱患交通影響噪音影響客戶對商貿(mào)城期望很高客戶對商貿(mào)城期望很高城東商貿(mào)城對項目影響很大城東商貿(mào)城對項目影響很大本案認(rèn)為，商貿(mào)城的后期經(jīng)營狀況將直接影響上述結(jié)論。安全、交本案認(rèn)為，商貿(mào)城的后期經(jīng)營狀況將直接影響上述結(jié)論。安全、交通、噪音等負(fù)面值必須在項目規(guī)劃中予以預(yù)防。通、噪音等負(fù)面值必須在項目規(guī)劃中予以預(yù)防。035.14%032.43%029.73%02.70%00.050.10.150.20.250.30.350.4態(tài)度趨向市場態(tài)度 新安鎮(zhèn)政府對地塊影響新安鎮(zhèn)政府對地塊影響好好一般一般無所謂無所謂不好35.14%32.

45、43%29.73%2.70%新安鎮(zhèn)政府對項目影響積極新安鎮(zhèn)政府對項目影響積極地塊信息地塊信息地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：基本上為凈地，年內(nèi)開開工建設(shè)。 地塊基本呈矩形規(guī)則形狀，東西長，南北短，區(qū)內(nèi)地勢較平坦。技術(shù)參數(shù)：技術(shù)參數(shù)：總用地面積約132畝。地塊一規(guī)劃為兼容商業(yè)的居住用地，容積率2，必須規(guī)劃1個五星級酒店 。規(guī)劃條件限制多規(guī)劃條件限制多可做產(chǎn)品范圍少可做產(chǎn)品范圍少（?。└邔訛橹黧w（?。└邔訛橹黧w000041.89%21.62%27.03%9.46%00.050.10.150.20.250.30.350.40.45態(tài)態(tài)度度比比重重市場態(tài)度市場態(tài)度 五星酒店對項目價值影響五星酒店對項目價值影響好好41.89%一般一般21.62%無所謂無所謂27.03%不好9.46%五星級酒店配套是本案突出賣點五星級酒店配套是本案突出賣點宏觀環(huán)宏觀環(huán)境分析境分析市場環(huán)市場環(huán)境分析境分析項目本項目本體分析體分析物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展建議展建議項目本體分析項目本體分析u項目屬性界定項目屬性界定u市場機會市場機會u項目定位項目定位市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析開發(fā)水平較低：開發(fā)水平較低：兵營式的規(guī)劃單一的景觀表現(xiàn)仍以涂料為主的建筑外觀缺乏亮點的戶型設(shè)計競爭形勢嚴(yán)峻：競爭形勢嚴(yán)峻：超過580萬方