廣西2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定試題

1、廣西2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。 A：1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見 B：1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 C：1998年7月3日發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 D：2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

2、2、_是由股份有限公司公開發(fā)行，用以證明投資者的股東身份和權(quán)益，并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。 A證券 B股票 C債券 D投資基金3、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。 A：相對(duì)較高的收益水平 B：易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C：能抵消通貨膨脹的影響 D：提高投資者的資信等級(jí) E：借款合同 4、下列說法正確的是_。 A增價(jià)拍賣皆為賣方報(bào)價(jià)拍賣 B增價(jià)拍賣皆為買方報(bào)價(jià)拍賣 C減價(jià)拍賣皆為賣方報(bào)價(jià)拍賣 D減價(jià)拍賣皆為買方報(bào)價(jià)拍賣5、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從起計(jì)【2003年考題】 A：估價(jià)時(shí)點(diǎn) B：估價(jià)作業(yè)期 C：出具估價(jià)報(bào)告之日 D：簽訂估價(jià)委托合同之日 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)

3、格 6、一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有_。 A較高的收益性 B較強(qiáng)的流動(dòng)性 C直接融資的功能 D抵御通貨膨脹影響的功能推薦精選 7、拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過_確定其價(jià)格。 A成本核算 B協(xié)商 C評(píng)估 D房地產(chǎn)管理部門規(guī)定 8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批的是_。 A一級(jí)資質(zhì) B一、二級(jí)資質(zhì) C一三級(jí)資質(zhì) D一四級(jí)資質(zhì) 9、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6，自有資本要求的年收益率為9，該類房地產(chǎn)的資本化率為。 A：60 B：69 C：88 D：90 E：工業(yè)用地的

4、監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、拍賣實(shí)務(wù)中，拍賣人應(yīng)當(dāng)于拍賣日天前發(fā)布拍賣公告。 A：7 B：10 C：15 D：20 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是。 A：政府大樓建設(shè)用地 B：商品房建設(shè)用地 C：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 D：國家重點(diǎn)扶持的水利項(xiàng)目用地 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 12、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8，折現(xiàn)率為12，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。 A：4023.04 B：4074.10 C：47

5、68.50 D：5652.09 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是年。 A：15 B：25 C：35 D：55 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)推薦精選14、_是企業(yè)進(jìn)行市場分析與預(yù)測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。 A市場定位 B市場調(diào)查 C市場細(xì)分 D市場分析 15、從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的一般順序是_。 A商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 B商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 C商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 D商業(yè)

6、、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 16、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。 A：使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格 B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格 C：使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格 D：依賴于專家證人測算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在。 A：估價(jià)主體資格需依法取得 B：估價(jià)對(duì)象狀況需依法判定 C：估價(jià)對(duì)象收益需依法確定 D：估價(jià)方法需依法選用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是。 A：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二

7、級(jí)、三級(jí) B：新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照二級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期 C：國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 D：設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報(bào)酬率為8，則其現(xiàn) 值是萬元。 A：300 B：21350 C：17119 D：500 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、功能折舊違背了以下哪個(gè)原理_。 A收益遞減原理 B收益遞增原理 C均衡原理 D適合原理 推薦精選21、在會(huì)計(jì)領(lǐng)域中屬于法律層次的有，是會(huì)計(jì)法規(guī)體系中最具權(quán)威、

8、最具法律效力的法律規(guī)范。 A：中華人民共和國注冊(cè)會(huì)計(jì)師法 B：中華人民共和國會(huì)計(jì)法 C：中華人民共和國審計(jì)法 D：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于導(dǎo)向定價(jià)法。 A：成本 B：購買者 C：競爭 D：市場 E：借款合同23、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（）。 A相對(duì)較高的收益水平 B易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C抵消通貨膨脹的影響 D投資回收期較長 24、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。 A：支柱 B：主要 C：次要 D：一般 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、招標(biāo)工作小

9、組的（）人雖，是指開發(fā)商本身或其授權(quán)代表，代表開發(fā)商全權(quán)處理具體事務(wù)的人員。 A助理 B決策 C技術(shù) D文職二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等進(jìn)行的研究，屬于_階段。 A投資機(jī)會(huì)研究 B初步可行性研究 C詳細(xì)可行性研究 D項(xiàng)目的評(píng)估和決策 2、根據(jù)消費(fèi)者的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類：即便利品、選購品和特殊品。 A：購買習(xí)慣 B：購買心理 C：購買

10、動(dòng)機(jī) D：購買行為 E：借款合同推薦精選3、復(fù)式記賬法包括。 A：收付記賬法 B：借貸記賬法 C：支出記賬法 D：收入記賬法 E：信貸記賬法 4、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法正確的有_。 A市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值 B投資價(jià)值與市場價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同 C在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅 D國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購買者委托評(píng)估其能承受的最高購買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估 E在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估5、廉

11、租住房租金由_構(gòu)成。 A維修費(fèi)和管理費(fèi) B維修費(fèi)和利潤 C維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤 D維修費(fèi)、利潤和稅金 6、以2003年1季度為基期，將某地區(qū)不同時(shí)間上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析和計(jì)算，得到2004年第1、2季度房屋銷售定基價(jià)格指數(shù)分別為1077、11018。又稱平均值、均值，是全部變量值的算術(shù)平均。 A：算術(shù)平均數(shù) B：調(diào)和平均數(shù) C：中位數(shù) D：眾數(shù) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、下列關(guān)于價(jià)格彈性的表述中，正確的有_。 A供給價(jià)格彈性一般為正值 B當(dāng)供給價(jià)格彈性為無窮時(shí)，稱供給完全無彈性 C需求價(jià)格彈性永遠(yuǎn)為負(fù)值 D當(dāng)需求價(jià)格彈性為無窮時(shí)，稱需求有完全彈性 E一般來說，時(shí)間越長，需求和供給

12、都越有彈性 8、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有。 A：購買-持有-出租-出售 B：購買-更新改造-出售 C：購買-更新改造-出租出售 D：開發(fā)-銷售 E：開發(fā)-持有-出租-出售推薦精選 9、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。 A：隱含估價(jià)對(duì)象范圍不同 B：參數(shù)選取不合理 C：估價(jià)作業(yè)日期不同 D：價(jià)值類型選取不合理 E：選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象 10、反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是_。 A還本付息比率 B抵押收益率 C投資回報(bào)率 D項(xiàng)目收益率11、個(gè)人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購

13、房，其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前，以納稅形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 A：預(yù)交款 B：預(yù)定金 C：訂金 D：保證金 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的。 A：第一階段 B：第二階段的后半段 C：第三階段的后半段 D：第四階段 E：借款合同 13、在商品住宅市場，多層住宅價(jià)格的迅速上升會(huì)使居民對(duì)高層住宅的需求_。 A增加 B減少 C改變 D不改變14、資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（）分析。 A現(xiàn)金流量 B清償能力 C資產(chǎn)與負(fù)債情況 D資金盈余或短缺情況 15、債權(quán)人投保債務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)的

14、，為。 A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) B：責(zé)任保險(xiǎn) C：信用保險(xiǎn) D：保證保險(xiǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)推薦精選 16、外墻裝飾材料是用于（）等建筑物全部外露的外部結(jié)構(gòu)裝飾的材料。 A外墻 B踢腳 C陽臺(tái) D隔墻 17、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題) A：地方財(cái)政預(yù)算安排 B：中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項(xiàng)維修資金 18、中國耕地具有等明顯的特點(diǎn)。 A：人均占有耕地少 B：耕地總體質(zhì)量高 C：生產(chǎn)水平低 D：退化嚴(yán)重 E：后備資源不足 19、房屋普通險(xiǎn)的期限為_。 A半年 B1年 C2年 D3年 20、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7%

15、，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為_萬元(收益可視為無限年)。 A30 B40 C50 D60 21、被執(zhí)行人張某不能清欠張某所欠的債務(wù)，同時(shí)張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務(wù)，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定對(duì)_的財(cái)務(wù)強(qiáng)制拍賣。 A張某 B張某或楊某 C楊某 D張某和楊某 22、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是（）。 A有租約限制下的價(jià)值 B共有房地產(chǎn)的價(jià)值 C無租約限制下的價(jià)值 D承租人權(quán)益的價(jià)值23、某類商品住宅價(jià)格變動(dòng)的比率大于其需求量變動(dòng)的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求。 A：完全無彈性 B：為單一彈性 C：富有彈性 D：缺乏彈性