深圳市某大廈銷售執(zhí)行報告

1、 謹(jǐn)呈：深圳市英龍建安有限公司 銷售執(zhí)行報告深圳市世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司目 錄第一篇 市場調(diào)查報告第二篇 項目分析及戰(zhàn)略制定第三篇 執(zhí)行報告第四篇 銷售準(zhǔn)備第一篇 市場調(diào)查報告 11 深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)111 深圳市2001年經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境深圳市2001年面臨的經(jīng)濟(jì)外向度高，是“10年來最困難的一年”。去年以來，美、日、歐經(jīng)濟(jì)增長和國際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國際經(jīng)濟(jì)形勢更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟(jì)外向度高，出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟(jì)和全球IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。城市經(jīng)濟(jì)增長由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴發(fā)達(dá)國家和地區(qū)招商引資、全面提高通關(guān)

2、效率、進(jìn)一步優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，實施新一輪政府審批制度改革，加快國有企業(yè)改革步伐等應(yīng)對措施，使全市經(jīng)濟(jì)在逆境中仍然保持了健康的增長態(tài)勢。據(jù)深圳市統(tǒng)計局資料，去年深圳全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1908.15億元，同比增長13.2%，在全國大中城市中名列第四：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值880.44億元，增長17.4%；完成固定資產(chǎn)673.37億元，增長8.7%；社會消費(fèi)品零售總額609.26億元，增長13.2%；地方預(yù)算內(nèi)政收入262.49億元，增長18.3%。深圳經(jīng)濟(jì)特征深圳市統(tǒng)計局資料顯示，2001年深圳經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)1月低開，2月迅速回升，3月開始逐步走穩(wěn)并保持到年底，其4月至12月的累計增長

3、幅度在12.2-13.2%之間，波幅極小。就各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，深圳經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行軌跡與工業(yè)、外貿(mào)出口的運(yùn)行軌跡非常吻合，這表明深圳的經(jīng)濟(jì)特征是“以工業(yè)為主導(dǎo)，以出口為依托的外向型經(jīng)濟(jì)”，與世界經(jīng)濟(jì)形勢變化高度關(guān)聯(lián)。1.1. 2 深圳2001年經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快迅增長據(jù)初步統(tǒng)計，去年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價總產(chǎn)值2880.44億元，按可比口徑算，比上年增長17.4%，完成工業(yè)增加值843.70元，比上年增長15.6%外商投資增勢強(qiáng)勁 據(jù)統(tǒng)計，去年全年累計實際利用外資36.03億美元，比上年增長21.4%，其中外商直接投資25.91億元美元，比上年增長32.1%外貿(mào)出口全國九連冠去年深圳外貿(mào)出口

4、總額達(dá)374.53億元，同比增長8.36%，連續(xù)第九年位居全國大中城市外貿(mào)出口首位。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)出口各項資料都大幅上升，高新技術(shù)產(chǎn)品的出口額達(dá)110.21億美元，同比增長32.21%，占深圳出口總額的29.43%。物價水平有所下降據(jù)統(tǒng)計，去年全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額609.26億元，比上年增長13.2%，全年走勢比較平穩(wěn)。物價總體水平比上年相比有所下降，全年居民消費(fèi)價格總水平累計下降2.2%。財政稅收穩(wěn)步增長 據(jù)統(tǒng)計，去年全市累計實現(xiàn)地方預(yù)算內(nèi)財政收入262.49億元，比上年增長18.3%。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額4092.57億元，比上年初增長29.1%。1.2全市寫字樓總體市場分析

5、 1.2.1 總體市場評價深圳市的寫字樓市場在2001年已觸底反彈，在市場供應(yīng)不足的局面下，前期空置量被進(jìn)一步消化。西部辦公組團(tuán)隨著其標(biāo)志性建筑物世貿(mào)中心（招商銀行大廈）的投入使用，周邊寫字樓物業(yè)如雨后春筍般相繼開。中心區(qū)隨著行政文化區(qū)的建設(shè)項目的相繼開工，中心商務(wù)區(qū)CBD正在緊鑼密鼓的進(jìn)入實施階段。 1.2.2 市場供應(yīng)分析 寫字樓占商品房銷售比例從如上三圖（1999年、2000年、2001年各類物業(yè)銷售比例圖）中，可以看到，近年來深圳市的寫字樓市場總體供應(yīng)量較少，僅占近年商品房總銷售量的23%；商業(yè)的市場總體銷售也較少，僅占近年商品房總銷售量的35%。寫字樓年內(nèi)銷售規(guī)律分析近兩年寫字樓銷售

6、規(guī)律，有助于了解寫字樓在年內(nèi)最佳的銷售時期。近兩年寫字樓銷售的年內(nèi)分布如表13所示。近年寫字樓年內(nèi)銷售規(guī)律（萬）第一季度第二季度第三季度第四季度全年合計1999年2.184.051.347.4515.022000年2.281.040.897.9812.19平均2.232.551.127.7113.61 資料來源：國土規(guī)劃局房地產(chǎn)研究中心 由右圖中可見，近兩年深圳市寫字樓第四季度銷售量超過前三個季度的總和，因此可以佐證寫字樓銷售的黃金季節(jié)在第四季度。 寫字樓新開工面積和竣工面積 全市近年來，寫字樓的新開工面積和竣工面積整體呈見底回升趨勢。2001年福田區(qū)寫字樓在建面積所占比例超過全市的一半。隨著

7、深圳新中心區(qū)的開發(fā)，城市商務(wù)辦公區(qū)域及城市重心的西移，已成為城市發(fā)展趨勢。參見下圖：寫字樓空置率由于市場供應(yīng)量的短缺，市場需求不得不消化往年的寫字樓空置量。寫字樓的空置率自2000年起開始較大幅度下降，但2001年下降趨勢減緩。參見右圖：寫字樓整體銷售量 據(jù)規(guī)劃國土局房地產(chǎn)研究室提供的資料顯示，96-2000年全市寫字樓的整體銷售量下降趨勢，但樓花銷售量在2000年首次大于現(xiàn)樓銷售量，且2001年上半年銷售面積為4.16平方米，同比增長了25.3%，預(yù)計，今后兩年銷售面積將呈探底回升趨勢，但受宏觀經(jīng)濟(jì)增速度放緩的影響，銷售量增長速度將比較平穩(wěn)，且小于供應(yīng)量的增長速度。參見下圖：寫字樓銷售量區(qū)域

8、分布寫字樓整體銷售量主要以福田區(qū)為主，2000年占全市整體銷售量的51%。參見右圖。1.2.3 市場需求分析 租賃市場是最真實的房地產(chǎn)需求市場，分析寫字樓租賃市場狀況，有助于了解寫字樓市場的真實狀況。 深圳特區(qū)2001年房屋租賃行情分析1、 全市寫字樓、商業(yè)用房出租率據(jù)2001年第三季度調(diào)查資料統(tǒng)計，羅湖、福田兩區(qū)寫字樓和商業(yè)用房面積共117.38萬。已出租面積82.62，出租率為70.40%；季末空置面積34.74萬。2、 寫字樓租賃行情分析（1） 寫字樓出租率3季度寫字樓抽樣可租面積8.51萬，已租面積56.42萬，出租率66.67%。出租率較高的寫字樓有羅湖商業(yè)城、嘉里中心、電子科技大廈

9、、賽格工業(yè)園、北方大廈、深勘大廈、四川大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、江蘇大廈、設(shè)計大廈、科技大廈、中深花園、華聯(lián)大廈、統(tǒng)建樓、海鷹大廈、深茂商業(yè)大廈、新聞大廈等，出租率均在90%以上。出租率較高的寫字樓，其主要的原因是月租價格適中、交通便利、地理位置優(yōu)越，樓宇的昭示性強(qiáng)。（2） 寫字樓租賃行情分析羅湖區(qū)寫字樓租賃價格調(diào)查寫字樓名稱最高價(元/.月）最底價（元/.月）管理費(fèi)（元/.月）最高費(fèi)用合計（元/.月）出租率（%）深圳發(fā)展中心45303479國貿(mào)大廈4520207036.8天安國際大廈5025277744金豐城大廈75407547地王大廈160403219255羅湖商業(yè)城666637.7104100

10、廬山大廈6537107535深房廣場3025205051海燕大廈46.52585557房地產(chǎn)大廈40251252金通大廈37.59.8684678洪湖大廈352843978.8太平洋商茂大廈6335117455華通大廈32207.54042文華大廈5022.675785東方廣場4540459081.2嘉里中心100802812898寶安廣場5231207247文錦廣場3525134832特力大廈302033332羅湖商業(yè)大廈434034640百貨廣場4030256520合作商業(yè)銀行5030207055深圳中心大廈100801511562發(fā)展銀行大廈1201003015067西武百貨504510

11、6088金田大廈7520128760聯(lián)興大廈252422775福田區(qū)寫字樓租賃價格調(diào)查表寫字樓名稱最高價（元/.月）最底價（元/.月）管理費(fèi)（元/.月）最高費(fèi)用合計（元/.月）出租率（%）桑達(dá)大廈403554580電子科技大廈8045129291賽格工業(yè)園602426296北方大廈8030109095國企大廈383274515華聯(lián)大廈8568129797深勘大廈4040949100錦峰大廈603086881賽格廣場806525105聯(lián)合廣場4030256540統(tǒng)建樓42346.54994世貿(mào)廣場7055108073海鷹大廈3525540100盛庭苑6850107843四川大廈505085810

12、0特區(qū)報業(yè)大廈7040259590人才大廈80602010075深茂商業(yè)大廈5030126292人民大廈5040207080江蘇大廈888525113100設(shè)計大廈737088193皇城廣場6045127272科技大廈806021101100航都大廈855589339中深花園5420126693新聞大廈7050219190 羅湖區(qū)寫字樓租賃行情分析據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，羅湖區(qū)寫字樓可租面積62.61萬，已租面積40.23萬，出租率64.3%。羅湖區(qū)寫字樓租金較高的有地王大廈、深業(yè)中心、發(fā)展銀行大廈、嘉里中心，其租金最高價分別為160元/·月、100元/·月、120元/

13、3;月、100元/·月，月租較底的為深房廣場、洪湖大廈、華通大廈、文錦廣場、聯(lián)興大廈，其租金分別為30元/·月、35元/·月、32元/·月、35元/·月、25元/·月，各樓盤的管理費(fèi)都相差較大，因有的管理費(fèi)包括空調(diào)費(fèi)、共享面積、水、電、清潔費(fèi)、保安費(fèi)用，有的不包括在內(nèi)。羅湖區(qū)寫字樓出租率最高的是羅湖商業(yè)城達(dá)100%，西武百貨88%，通過比較可以看出，羅湖區(qū)寫字樓出租率較底，寫字樓供過于求的現(xiàn)象仍然突出，部分交通環(huán)境較好的寫字樓的空置率較底，而交通環(huán)境較差，設(shè)施陳舊的寫字樓空置率居高不下，總體空置率在4050%之間，其租價也在低價位運(yùn)行

14、。如羅湖區(qū)中心地段的國貿(mào)大廈和深圳發(fā)展中心的租金普遍為4050元/·月，深房廣場很大一部分的租金在30元/·月，天安國際大廈租金為2550元/·月。 中國最龐大的資料庫下載羅湖區(qū)寫字樓的租賃行情比福田區(qū)相對較差，其出租率和租金均比福田區(qū)要低。從出租率和租金來看，總體市場還是供過于求，形勢不容樂觀 福田區(qū)寫字樓租賃行情分析據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，福田區(qū)寫字樓可租面積21.90萬，已租面積16.20萬，出租率74.0%。福田區(qū)寫字樓租金較高的有江蘇大廈，月租最高價為88元/·月；其次為電子科技大廈、北方大廈、華聯(lián)大廈、賽格廣場、人才大廈、科技大廈、航都大廈、其租

15、金價格在8085元/·月之間。月租價格最低的樓盤是國企大廈、海鷹大廈、聯(lián)合廣場、深貿(mào)商業(yè)大廈、中深花園，最低月租為2530元/·月。福田區(qū)寫字樓租金在2588元/·月之間，片區(qū)不同，價格相差較大，這也是影響出租率的主要原因之一。福田區(qū)寫字樓出租率最高的是深勘大廈、江蘇大廈、海鷹大廈、四川大廈、科技大廈，出租率為100%。而位于上步南路的國企大廈出租率較低，僅為14.55%，空置嚴(yán)重。從抽樣調(diào)查的情況看，抽樣的26個樓盤中，出租率在50%以上的有20個，占76.92%，比羅湖區(qū)相對要好。結(jié)論 深圳寫字樓市場的空置狀況總體上尚不容樂觀，這也是近年來政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)之

16、一。 深圳寫字樓租賃價格、出租率狀況差異較大。租賃價格由聯(lián)興大廈的25元/·月，到地王大廈的160元/·月；出租率由百貨大廈的20%，到羅湖商業(yè)城、海鷹大廈、江蘇大廈的100%。 寫字樓出租率較高的物業(yè)特征是：1 物業(yè)形象好，昭示性強(qiáng)，如江蘇大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、嘉里中心、科技大廈等；2. 位于交通主干道深南大道旁，交通方便，如電子科技大廈、新聞大廈、北方大廈、華聯(lián)大廈等；3. 價格適宜，有利于創(chuàng)業(yè)型公司低成本經(jīng)營，如中深花園、海鷹大廈、深茂商業(yè)大廈等；4. 基本單位面積小，適宜小公司辦公，海鷹大廈、深勘大廈、四川大廈等。1.2.4 市場消化量分析近兩年由于寫字樓供應(yīng)量相對減

17、少，寫字樓空置量有了較大幅度的減少。因此，寫字樓市場的消化量除市場銷售量外，應(yīng)包括寫字樓的空置量的減少。近年深圳市寫字樓市場消化量年 份1999年2000年2001年銷售面積（）15.0212.1911.01消化空置面積（）16.5214.92市場消化面積（）15.0228.7125.93從上述圖表可見，深圳寫字樓市場在進(jìn)入2000年后，平均每年消化近30萬細(xì)節(jié)。結(jié)論近兩年寫字樓消化量保持相對穩(wěn)定。隨著中國加入WTO,以及深圳市政府對高新技術(shù)領(lǐng)域人員創(chuàng)業(yè)的扶持力度逐漸加強(qiáng)，寫字樓市場將得到有力的需求支撐。2001年的經(jīng)濟(jì)增長對寫字樓市場利好的影響在不遠(yuǎn)的將來顯示出來，預(yù)見2002年寫字樓市場需

18、求量將穩(wěn)步增長。1.2.5市場競爭分析2001年的寫字樓市場供應(yīng)量為歷年最小量。隨著中心區(qū)江蘇大廈、國際商會大廈（一期）被市場的迅速消化，引人注目的銷售業(yè)績使市場為之振奮，“頭羊”效應(yīng)使市場跟風(fēng)又起。有需求，就有供應(yīng)。2002年寫字樓供應(yīng)量將明顯增加，并主要集中在中心區(qū)和西部辦公組團(tuán)。未來市場供應(yīng)量仍舊集中在福田區(qū)，其中：中心區(qū)已統(tǒng)計到的2002年將要推出市場的項目包括國際商會二期、中電信息大廈、新星大廈等，總供應(yīng)量約8萬，另有郵電樞紐大廈有6.5萬招租；西部辦公組團(tuán)于2002年5月左右進(jìn)入市場的項目估計有6個（見表2002、2003年深圳市福田區(qū)寫字樓供應(yīng)量），目前可統(tǒng)計到的總供應(yīng)量約25.

19、80萬；因此，預(yù)計以上兩個區(qū)域2002年進(jìn)入市場的寫字樓總供應(yīng)量約33萬（未計出租寫字樓面積）。2003年寫字樓的供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)，據(jù)統(tǒng)計到的資料顯示，2003年中心區(qū)將有44萬的供應(yīng)量，西部辦公組團(tuán)將有13萬（未統(tǒng)計供出面積），如無特別因素的市場需求出現(xiàn)（按近年深圳每年消化30萬寫字樓），屆時深圳的寫字樓市場將出現(xiàn)新一輪的積壓，市場的竟?fàn)幰矊⒊尸F(xiàn)白熱化。參見下表：2002、2003年深圳市福田區(qū)寫字樓供應(yīng)量年份推出時間樓盤名稱寫字樓面積 （萬）中心區(qū) 合計西部辦公組團(tuán) 合計2002年上半年國際商會大廈（二期）2.402.40郵電樞紐大廈（6.50）出租喜年中心4.809.05中國有色大

20、廈4.25下半年中國信息大廈2.855.30豐立大廈（2.3）出租新星大廈2.45大中華交易廣場9.36待復(fù)工16.75陽光高爾夫大廈2.70深南新都6.80數(shù)碼時代4.50合計33.507.7025.82003年上半年新萬基國際會展中心9.8520.35福建興業(yè)大廈4.00聯(lián)通大廈3.50貴聯(lián)大廈3.00甘肅大廈1.515.01教育大廈3.50下半年中信大廈3.50航天大廈3.20特美思大廈6.84國免大廈5.65合計53.6544.349.3120022003深圳市羅湖區(qū)寫字樓供應(yīng)量年份推出時間樓盤名稱寫字樓面積（）合計（）2002上半年世界金融中心（商務(wù)公寓）2.858.35羅湖商務(wù)中心

21、大廈5.53下半年世界金融中心（寫字樓）5.502003上半年華潤新城（一期）10.0012.50下半年華潤新城（二期）12.50結(jié)論 2002年及今后的兩到三年內(nèi)，深圳市寫字樓供應(yīng)量將發(fā)生“井噴”式的急劇增加，2002年進(jìn)入市場的寫字樓總供應(yīng)量約40萬，2003年進(jìn)入市場的寫字樓總供應(yīng)量約70萬； 2002年寫字樓主要供應(yīng)量在西部辦公組團(tuán)，2003年寫字樓主要供應(yīng)量在中心區(qū)； 預(yù)計市場競爭將異常激烈，按近年寫字樓的市場消化分析，市場消化量將不可能隨供應(yīng)量的增加而同步增長，市場出現(xiàn)泡沫是顯而易見的，并將得到理性回歸，換言之，寫字樓市場將出現(xiàn)新一輪的積壓。1.3 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?.3.1 新

22、興寫字樓區(qū)域分布參照深圳市新興公組團(tuán)分布圖深圳市商務(wù)發(fā)展重點(diǎn)以福田中心區(qū)南區(qū)CBD區(qū)為首，是未來的商務(wù)核心地帶。其次是以福田中心區(qū)為中心的西部輻射帶的車公廟“西部辦公組團(tuán)”。在深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”過程中，城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)被作為特區(qū)主要的支持產(chǎn)業(yè)扶持，坐落在深圳灣畔的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開始迅速崛起。1.3.2 區(qū)域概述 中心區(qū)CBD商務(wù)區(qū) 中心區(qū)CBD作為特區(qū)將來的中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃上匯聚了眾多甲級寫字樓物業(yè)，以規(guī)模大、超高層建筑為特征，價格范圍0.91.4萬元/；2001年市場新推出在售寫字樓主要以國際商會大廈（一期）為主，銷售狀況良好，實現(xiàn)均價9800元/左右。從2001年

23、3月開盤至2002年4月底，已實現(xiàn)100%銷售率。 西部辦公組團(tuán) 集中在車公廟、竹子林一帶，以世貿(mào)中心為中心，周邊乙級寫字樓集中，為體量、規(guī)模較小的高層建筑，深南大道沿線物業(yè)均價范圍78008500元/。 緊臨西部辦公組團(tuán)南側(cè)的車公廟工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)廠房性質(zhì)及特點(diǎn)的寫字樓近年內(nèi)時有動工，一般面積較大，由于廠房的使用年限較低（40年），以往價格在4500元/左右。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳市政府為扶持高新技術(shù)企業(yè)而設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在近兩年的政策傾斜下，正日新月異的加速建設(shè)，現(xiàn)已出具規(guī)模。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于多為協(xié)議批租用地，一般多為自用，廠房與寫字樓兼?zhèn)?。但亦有企業(yè)建成后，在自用之余，將富余部分

24、寫字樓租賃。如富城科技大廈目前正在招租。由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓建設(shè)成本低，因此租金水平亦低（3540元/），自然會吸引一部分高新技術(shù)小企業(yè)入駐。1.3.3 區(qū)域市場特點(diǎn)（1） 區(qū)域市場價格 西部辦公組團(tuán)除世貿(mào)中心外，一般為體量規(guī)模較小的高層建筑，且乙級寫字樓集中，銷售均價范圍在78008500元/，車公廟工業(yè)區(qū)類廠房寫字樓（大開間）價格范圍在45005000元/。 新中心區(qū)定位在中高檔次，高層寫字樓（乙級寫字樓）售價在830010000元/，超高層寫字樓（甲級寫字樓）售價在9500 14000元/，寫字樓銷售情況較好。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)多為自用，不得進(jìn)入市場，富余寫字樓可用于出租，但不得銷

25、售。（2） 置業(yè)群體特征 多數(shù)寫字樓的客戶以小型的資訊、投資、設(shè)計、廣告、電腦公司為主流客戶： 200以上的開間做主要戶型的寫字樓如江蘇大廈、報業(yè)大廈的客戶檔次相對較高，有證券公司、律師事物所等。（3） 銷售率 中心區(qū)附近的甲級寫字樓銷售率較高，一般都已實現(xiàn)95%以上的銷售；車公廟片區(qū)（除深南大道沿線外）的寫字樓以其比較低廉的價格，吸引了眾多創(chuàng)業(yè)型的小型公司，銷售率在90%左右。租賃市場更是供不應(yīng)求。（4） 產(chǎn)品特征戶型 除創(chuàng)新科技廣場的開間面積在300800之間以外，其他的寫字樓在開間設(shè)計上還是以小開間為主50200的開間為主力銷售戶型?？們r 車公廟片區(qū)寫字樓單位總價于57萬元至135萬元之

26、間；中心區(qū)寫字樓單位總價則相對較高，介于60萬到420萬元之間。（5） 競爭特征競爭差異性 從上述產(chǎn)品規(guī)模統(tǒng)計可以看到，兩個辦公組團(tuán)內(nèi)部的產(chǎn)品差異性不大，組團(tuán)之間的差異性較大競爭激烈性 由前面供求關(guān)系分析可以看到，中心區(qū)與西部辦公兩個組團(tuán)的市場競爭將日益激烈性，2002年在西部辦公組團(tuán)，2003年在中心區(qū)CBD,將出現(xiàn)前所未有的競爭局面。1.3.4 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場調(diào)查（1） 寫字樓物業(yè)調(diào)查要素 寫字樓物業(yè)市場調(diào)查對以下14項要素進(jìn)行分析。（1）價格；（2）租金范圍；（3）銷售率；（4）總面積；（5）可售面積；（6）總單位數(shù)；（7）實用率；（8）單位面積；（9）主力戶型；（10）客戶群；（1

27、1）總樓層；（12）展示性；（13）景觀；（14）銷售期；（2） 寫字樓物業(yè)要素統(tǒng)計 區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（一）單位：（元/）物業(yè)名稱價格租金銷售期銷售率景觀總面積可售面積總單位實用率創(chuàng)展中心830060-75699%10層以上高爾夫球場4794647946創(chuàng)新科技廣場450040-5012100%高爾夫球場、海景118001180013087大慶大廈830050-601980%北香蜜湖、南海景379601500035065世貿(mào)中心非售物業(yè)1200中心區(qū)、香蜜湖、高爾夫球場蒼松大廈450030-402090%10層以上西南高層看海景698245680029075特區(qū)報業(yè)大廈1400

2828層以上北蓮花山；13層以上北香蜜湖中心區(qū)；南高球場，10層以上南海景92600330009668奧林匹克大廈9500653075%東面蓮花山、東南中心區(qū)330002788022665江蘇大廈130001001973%10層以上北蓮花山；南中心區(qū)620006080013010500(公寓)15層以上海景、高爾夫球場壹世界850060-705東南中心區(qū)，東向為蓮花山75845270008067中銀大廈1050080950%中心區(qū)、蓮花山480004000025065嘉匯新城1000080-901570%北中心公園29層以上西南海景360001658721070國際文化

29、大廈880010100%中心區(qū)、高爾夫球場6248162481國際商會大廈1000075-801098%4000040000自由68調(diào)查分析結(jié)論甲級寫字樓售價在950014000元/平方米；乙級寫字樓售價在83008800元/平方米；類廠房寫字樓（40年產(chǎn)權(quán)）售價在45005000元/平方米。區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（二）物業(yè)名稱單位面積（）主力戶型（）主力客戶群總樓層展示性交通樞紐大廈交通辦公樓200-300小型設(shè)計、實業(yè)公司、投資公司25深南路邊，展示性強(qiáng)創(chuàng)展中心5-10F大載間寫字樓、12-13F公寓式辦公樓40-75裝飾公司、網(wǎng)絡(luò)公司、投資公司電腦公司、外資企業(yè)等29深南路邊；

30、樓宇標(biāo)識性明顯；展示性強(qiáng)創(chuàng)新科技廣場300、475、800<475小型電子公司、裝飾公司、設(shè)計公司20天安工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差大慶大廈30-12060-85設(shè)計公司、產(chǎn)品代理公司、工貿(mào)公司33位于深南路邊，展示性強(qiáng)世貿(mào)中心招商銀行總部華為公司、金融證券公司39深南路邊；西部辦公組團(tuán)標(biāo)志性建筑昭示示性極強(qiáng)蒼松大廈80-300150左右設(shè)計公司、裝飾公司、事務(wù)所22泰然工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差特區(qū)報業(yè)大廈212、255、279、414、430、463<270大型公司總部證券公司、律師事務(wù)所50先期限開發(fā)的辦公物業(yè)這一位于深南路邊，展示性極強(qiáng)奧林匹克大廈95-整層90-120電腦公司、設(shè)計公司、

31、小公司27商報路、展示性一般江蘇大廈（公寓）190、230、300、350（40-45、70-75、80-85）200（50）大型公司總部、證券公司、中/大型投資公司、律師事務(wù)所51中心區(qū)內(nèi)、樓宇形象好、展示性強(qiáng)壹世界55-300200-400商貿(mào)公司、投資公司28臨紅荔路新洲路，展示性一般中銀大廈50-整層100-136金融投資公司、外企公司電腦公司28臨紅荔路，中心區(qū)內(nèi)嘉匯新城主力40、80、109、150、196、1200<109小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司、投資客38位于深南路邊、展示性強(qiáng)國際文化大廈50-40080-150小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司29臨深南大道，展示

32、性強(qiáng)國際商會大廈51-96、自由組合200商貿(mào)公司、投資公司上市公司、房地產(chǎn)相關(guān)公司28中心區(qū)南區(qū)內(nèi)，展示性強(qiáng) 中國最龐大的資料庫下載調(diào)查結(jié)論寫字樓項目大多對形象展示要求較高；小型公司、代理公司、律師事務(wù)所等要求4070平方米單位的寫字樓；大、中型公司要求200平方米以上單位的寫字樓；普通公司接受100200平方米單位的寫字樓。區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)配套功能調(diào)查表物業(yè)名稱會所商務(wù)中心會議中心車位個車位面積比/個物業(yè)管理物管收費(fèi)元/后期問題周邊設(shè)施江蘇大廈寫字樓16F（利用避難層）2400中西餐廳、泳池，高爾夫練習(xí)場，健身房、康樂設(shè)施翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真32F（利用避難層）

33、1200，同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng)312230魏理仕22含空調(diào)空調(diào)費(fèi)過低兒童醫(yī)院、市民廣場、音樂廳、少年宮、高交會館江蘇大廈公寓休閑中心家居清潔、送餐、洗衣無合用魏理仕16含空調(diào)同上現(xiàn)代之窗2層泳池、網(wǎng)吧、高懇請經(jīng)一餐廳翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真100人會議廳30人會議廳10人會議廳50074現(xiàn)代之窗物管公司華強(qiáng)北商圈創(chuàng)展中心5層公共商務(wù)會客吧，泳池。健身房。桑拿、康樂接待、打字、復(fù)印、傳真商務(wù)會議室多功能會議廳220156長城物管12層以上 3.85-10層9.5公共部分無空調(diào)有送風(fēng)系統(tǒng)華潤、工行、EMS中心、水上樂園報業(yè)大廈頂層2000中西餐廳暫無4000同聲翻譯，

34、多媒體會議系統(tǒng)220294金風(fēng)帆25含空調(diào)空調(diào)時間高球會、天健醫(yī)院、郵電局、銀行中銀大廈暫無暫無暫無494100中海10無會議中心、會所，空調(diào)時間過短萬佳、蓮花山公園奧林匹克大廈有2000暫無有型會議中心、同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng)300116報祺10物管較弱中心醫(yī)院、市場、蓮花山公園、山姆會員店壹世界5000會所168套酒店公寓有有300253魏理仕10山姆會員店中心醫(yī)院嘉匯新城6000/6F生態(tài)園林會所、酒廊、中西餐廳、泳池。健身房。桑拿康樂、美容廳資料、票務(wù)中心、管家服務(wù)、接待、打字、復(fù)傳真300022-23兩層，多功能廳、會議室、洽談室54070廬山6華強(qiáng)北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)院都市

35、驛站2000健身房、網(wǎng)吧、美容廳有管家服務(wù)、招待打字復(fù)印、傳真會議室176170自管3.55同上大慶大廈30005-6層有酒店有有170221自管23F以上3.5世貿(mào)中心蒼松大廈無無無100690泰然4.2銀行 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)硬件設(shè)備調(diào)查表物業(yè)名稱空調(diào)衛(wèi)生間位置電梯布線備用電源方式小時費(fèi)用元/設(shè)備速度M/S數(shù)量控制設(shè)備智能網(wǎng)絡(luò)背景音樂江蘇大廈寫字樓2422含管理費(fèi)日本大金VRV公共+獨(dú)立411群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNTOA進(jìn)口江蘇大廈公寓2416獨(dú)立分體空調(diào)獨(dú)立2.53群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNTOA報業(yè)大廈10-1825美國麥克維爾公共+北向單獨(dú)25以上

36、425以下2.512群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNAMA中銀大廈10-188美國開得公共+獨(dú)立2.510群控日本三菱智能化綜合布線寬頻光纜AMA奧林匹克大廈10-188美國約克公共2.57群控日本三菱結(jié)構(gòu)性布線10/信息點(diǎn)AMA壹世界24分戶計量美國約克公共2.55群控法國奧的斯智能化綜合布線寬帶上網(wǎng)嘉匯新城8-21F2425-38F108-21F分戶計量25-38F待定美國約克8-21F獨(dú)立25-38公共高區(qū)：4M/S23以下2.5M/S7群控日本三菱結(jié)構(gòu)性布線寬帶上網(wǎng)AMA調(diào)查分析結(jié)論多采用進(jìn)口空調(diào)設(shè)備，多數(shù)項目限時提供，部分項目24小時提供；寫字樓項目多為公共洗手間；寫字樓

37、多配備群控進(jìn)口高速電梯，電梯速度在2.5米/秒以上；無論寫字樓及公寓項目都提供寬帶上網(wǎng)或?qū)掝l上網(wǎng)，進(jìn)行智能化或結(jié)構(gòu)性布線；大多數(shù)項都提供背景音樂；備用電源都為進(jìn)口設(shè)備。區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查表項目外墻戶內(nèi)地面戶內(nèi)吊頂門窗大堂電梯間走道洗手間會所伎會議室江蘇大廈寫字樓幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗8-9米高2層，地墻面高檔花崗巖花崗巖拼花地墻面高檔花崗巖，TOA背景系統(tǒng)高級墻磚，防滑地磚TOA背景系統(tǒng)TOTO潔具2000元/，不含設(shè)備1500/不含設(shè)備江蘇大廈公寓幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗地墻花崗巖花崗巖拼花地墻面高檔花崗巖，TOA背景系統(tǒng)高級墻磚防滑地磚國際文化大廈仿石才磚幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗

38、地面進(jìn)口花崗巖，墻面為大理石花崗巖?；u地面，鋁合金天花高級潔具，防滑地磚高檔高檔現(xiàn)代之窗幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗進(jìn)口花崗巖，墻身為大理石，造型天花花崗巖花崗巖進(jìn)口瓷磚，金屬吊頂，高級潔具1500元/1500元/報業(yè)大廈幕墻毛坯毛坯磨砂玻璃推拉透氣窗32M高八層，地墻花崗石地毯地墻花崗石，磨砂玻璃墻AMA背景系統(tǒng)高檔墻地磚、大理石洗手臺AMA背景系統(tǒng)高檔高檔中銀大廈幕墻刷白木夾板推拉透氣窗意大利大理石地面，花崗巖墻面花崗巖拼花花崗石拼花AMA背景系統(tǒng)高級墻地磚，大理石洗手臺AMA背景系統(tǒng)無無奧林匹克大廈瓷磚、玻璃毛坯毛坯無推拉透氣窗花崗石增地面鋁板包住花崗巖拼花花崗石拼花AMA背景系統(tǒng)高級墻地

39、磚，大理石洗手臺AMA背景系統(tǒng)高檔高檔壹世界大理石拼花高級耐磨拋光磚高級墻地磚高檔高檔嘉匯新城寫字樓幕墻、公寓瓷磚刷白寫字樓毛坯、公寓木地板寫字樓無公寓木幕墻推拉高級云石、麻石拼花地，麻石墻地面高級拋光磚墻面乳膠漆TOTO潔具，高檔墻地磚，AMA背景系統(tǒng)高檔高檔都市驛站瓷磚、玻璃刷白毛坯防火門鋁合金玻璃花崗石地面，大理石墻面高級拋光磚高級拋光磚無高檔車公廟辦公組團(tuán)寫字樓物業(yè)調(diào)查名稱位置規(guī)模及功能分布單位基本面積設(shè)備及智能化租售管理客戶群創(chuàng)新時代廣場泰然四路1F商務(wù)中心2F咖啡廳等3-26F寫字樓300-800中檔配置，進(jìn)口電梯、中央空調(diào)國產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò)提供百兆、語音數(shù)據(jù)接口、千兆光纖接口

40、、靜態(tài)IP地址及帶寬售價5000元/天安物管電子科技類55%投資顧問類1%廣告類8%其它26%勁松大廈泰然四路1F商務(wù)中心2F咖啡廳等3-20F寫字樓120-250中檔配置，奧安達(dá)電梯、中央空調(diào)國產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò)消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)租金40-50元/出租率較高泰然物管電子科技類36%投資顧問類12%實業(yè)類21%化工類4%其它26%蒼松大廈泰然六路1F商務(wù)中心2F咖啡廳等3-22F寫字樓100-300中檔配置，奧安達(dá)電梯、中央空調(diào)國產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò)消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)租金50元/出租率較高泰然物管電子科技類42%實業(yè)類15%廣告設(shè)計類10%服裝類1

41、0%開祥大廈泰然四路1-13F寫字樓100-200中檔配置，東芝電梯中央空調(diào)、國產(chǎn)發(fā)電機(jī)組寬頻網(wǎng)絡(luò)租金40-50元/出租率一般天安物管電子科技類60%印刷類10%實業(yè)類10%廣告類5%其它25% 中國最龐大的資料庫下載調(diào)查分析結(jié)論 目前車公廟工業(yè)區(qū)辦公組團(tuán)的寫字樓，多由原工業(yè)廠房改造，類廠房寫字樓近年內(nèi)仍有動工，一般面積較大，由于廠房的使用年限較低（40年），以往價格在4500元/左右，銷售率在70%左右（如：蒼松大廈、勁松大廈、創(chuàng)新科技廣場），出租率較高，租金一般在4050元/之間。 片區(qū)的寫字樓大多是按中檔及中檔偏下的檔次進(jìn)行裝修和配置，外在形象一般。 目前車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶主要是三

42、類：電子類；廣告及投資顧問類；實體類（即前店后廠類）。 客戶的經(jīng)濟(jì)實力一般，購買和租用寫字樓的主要原因是車工廟的地理位置較好，交通便利，同時借此提高形象，有利于商務(wù)洽談。 隨著企業(yè)的擴(kuò)大，車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶有一部分將有尋找更好形象的寫字樓的愿望。第二篇 項目分析戰(zhàn)略制定2.1 項目概況 位置：本項目位于車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，深南大道南側(cè)，與在建中的世貿(mào)中心廣場隔路相望，地塊呈正方形，規(guī)模偏小； 占地面積：3797.3平米 容積率：8.5 總建筑面積：32300平米 其中商業(yè)15%、寫字樓20%、公寓65% 用地性質(zhì)：商住 建筑高度：100米；加建筑構(gòu)件總高為123米 車位：130個2.2 本項

43、目與競爭項目基本情況對照分析見下頁附表：結(jié)論：本項目綜合品質(zhì)相對較弱項目競爭基本情況對照相館表1比照因素喜年中心浩銘財富廣場中國有色金屬大廈地段特征西部辦公組團(tuán)，鄰車公調(diào)工業(yè)區(qū)本部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)信招商銀行大廈高檔辦公物業(yè)西部辦公組團(tuán)，鄰車公廟工業(yè)區(qū)車位配置車位250年，面積比206.8車位：479年，面積比：173.8車位：280個；面積比：160.9景觀深圳灣香蜜湖、高爾夫、深圳灣3大景觀深圳灣交通條件市區(qū)西行進(jìn)入交通不便車行及人行交通便利市區(qū)西行進(jìn)入交通不便項目構(gòu)成及規(guī)模1棟12層寫字樓；1棟27層商務(wù)公寓+部分商業(yè)總建筑面積51713A座28層商務(wù)公寓+部分商業(yè)B座25層小戶型住

44、宅總建筑面積832751棟26層商務(wù)公寓物業(yè)；底層局部架空總建筑面積45067功能分布1- 3層為商場4層為架空層空中花園5層及以上為辦公首層為商鋪、二層為公三層架空層空中花園以上為公寓（帶獨(dú)立洗手間、廚房）2- 3層為商場4-10層為居住公寓11-26為商務(wù)公寓建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合框架結(jié)構(gòu)，空間不易分隔組合框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合結(jié)構(gòu)平面簡體式結(jié)構(gòu)平面內(nèi)走廊式結(jié)構(gòu)平面簡體式結(jié)構(gòu)平面平面單位主樓為62基本辦公單位副樓5-10層為710大開間寫字間A座50-80，5梯26戶B座41-50，3梯16戶居住公寓以40戶型為基本單位每層24戶6梯商務(wù)公寓以60-80為基本單位建筑特色純寫字

45、樓設(shè)計形式部分樓層4.8米可作復(fù)式辦公空間大堂高3層酒店式外觀及內(nèi)走廊平面大堂2層8.7米三層6.6米商的空中花園低覆蓋率，前后廣場A座層高3.3米B座層高3米寫字樓外觀公共衛(wèi)生間大堂高4層16米第3層作為會議廳貴賓休息室部分樓層設(shè)小中庭裝修配置乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；外墻為大玻璃與百頁鋁板引入ITERNET寬帶網(wǎng)配備會所中央空調(diào)；OTS電梯乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)德國品牌電梯；送分體空調(diào)乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓部分帶空調(diào)；德國電梯商業(yè)天線信號，中繼系統(tǒng)，高頻寬帶風(fēng)防盜報警系統(tǒng)，自動監(jiān)測火災(zāi)報警系統(tǒng)外墻為大玻璃及百頁鋁板結(jié)合形式發(fā)展方向乙級寫字樓物業(yè)公寓物業(yè)乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)公寓物業(yè)施工進(jìn)度已封頂結(jié)構(gòu)18層已封

46、頂周邊環(huán)境環(huán)境較差，成熟度較高環(huán)境檔次較好，成熟度低環(huán)境一般，成熟度較高綜合品質(zhì)較高中等較高陽光高爾夫大廈中電信息大廈本項目結(jié)論西部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)及招商銀行大廈高檔辦公物業(yè)緊鄰CBD核心商務(wù)區(qū)西部辦公組團(tuán)，鄰泰然工貿(mào)園有未來前景車位：150個；面積比：200車位：162個；面積比192共約：130：面積比248相對較少東?；▓@、深圳灣海景東向中心區(qū)，南向五洲賓館南面深圳灣海景、北面部分遠(yuǎn)山景相對較少車行及人行交通便利交通不便車行便利，人得距南面公交站和天橋較遠(yuǎn)人行相對不便1棟28層純寫字樓+部分商業(yè)總建筑面積30000東塔樓30層，31、32層為空中平臺；西塔樓8層總建筑面積2887.

47、51棟26層商務(wù)公寓物業(yè)+部分商業(yè)總建筑面積32300偏小1-2層為商場3層為屋花園4層以上為公寓寫字樓1-5層裙樓、4層為會所5層塔樓間平臺休閑庭園5層以上為商務(wù)公寓(帶獨(dú)立洗手間)1-3層為商場4-25層為帶獨(dú)立衛(wèi)生間的公寓式寫字樓26層為純寫字樓功能雷同大板結(jié)構(gòu)，可靈活間隔預(yù)應(yīng)力大樓板的結(jié)構(gòu)，靈活組合框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合便于靈活分隔組合簡體式結(jié)構(gòu)平面簡體式結(jié)構(gòu)平面簡體式結(jié)構(gòu)平面便于靈活分隔組合6梯9戶中低層：50-60/單元高層：150-200/單元頂層復(fù)式：300-350/單元西塔2梯17戶東塔4梯20戶50為基本單元可靈活組合的小單位寫字樓（公寓）4、5、23-25層：150-200/單元6-22層：50-60單元頂層：整層便于靈活分隔組合南面設(shè)眇得商業(yè)街廣場屋頂花園低層每隔3層