土地分等定級

1、第一節(jié)第一節(jié) 土地分等定級基本原理土地分等定級基本原理第二節(jié)第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級城鎮(zhèn)土地定級第三節(jié)第三節(jié) 農(nóng)用地分等農(nóng)用地分等第四節(jié)第四節(jié) 農(nóng)用地定級農(nóng)用地定級 第一節(jié)第一節(jié) 土地分等定級基本原理土地分等定級基本原理二、土地分等定級的類型二、土地分等定級的類型一、一、 土地分等定級的概念和作用土地分等定級的概念和作用三、土地分等定級的理論基礎(chǔ)三、土地分等定級的理論基礎(chǔ)四、土地分等定級的基本原則四、土地分等定級的基本原則一、土地分等定級的概念和作用一、土地分等定級的概念和作用（一）土地分等定級的概念（一）土地分等定級的概念 土地分等定級是在土地分等定級是在特定特定目的下，對土地目的下，對土地的自

2、然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定綜合鑒定，并使鑒定，并使鑒定結(jié)果結(jié)果等級化等級化的過程。的過程。一、土地分等定級的概念和作用一、土地分等定級的概念和作用（二）土地分等定級的作用（二）土地分等定級的作用1、為土地資產(chǎn)的量度提供了核心科學(xué)依據(jù)、為土地資產(chǎn)的量度提供了核心科學(xué)依據(jù)3、為土地資源利用管理服務(wù)、為土地資源利用管理服務(wù)2、土地登記、土地統(tǒng)計的完善和健全、土地登記、土地統(tǒng)計的完善和健全二、土地分等定級的類型二、土地分等定級的類型（一）按涉及對象的性質(zhì)分類（一）按涉及對象的性質(zhì)分類1、城鎮(zhèn)土地分等定級、城鎮(zhèn)土地分等定級 以城鎮(zhèn)土地作為評定對象，以城鎮(zhèn)土地作為評定對象，是對城鎮(zhèn)土地質(zhì)

3、量的鑒定和評價。是對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的鑒定和評價。2、農(nóng)用土地分等定級、農(nóng)用土地分等定級 以農(nóng)用土地作為評定對象，以農(nóng)用土地作為評定對象，是對農(nóng)用土地質(zhì)量的鑒定和評價。是對農(nóng)用土地質(zhì)量的鑒定和評價。二、土地分等定級的類型二、土地分等定級的類型（二）按涉及對象的整體性或局部性分類（二）按涉及對象的整體性或局部性分類1、土地分等、土地分等 2、土地定級、土地定級三、土地分等定級的理論基礎(chǔ)（一）土地質(zhì)量觀（一）土地質(zhì)量觀 1、針對性觀點(diǎn)、針對性觀點(diǎn) 2、效益性觀點(diǎn)。、效益性觀點(diǎn)。 3、綜合性觀點(diǎn)。、綜合性觀點(diǎn)。 4、動態(tài)性觀點(diǎn)。、動態(tài)性觀點(diǎn)。 三、土地分等定級的理論基礎(chǔ) （二）地租理論（二）地租理論（三

4、）區(qū)位理論（三）區(qū)位理論（四）肥力理論（四）肥力理論 四、土地分等定級的基本原則（一）綜合分析原則（一）綜合分析原則（二）主導(dǎo)因素原則（二）主導(dǎo)因素原則（三）區(qū)域差異原則（三）區(qū)域差異原則（四）定性與定量相結(jié)合的原則（四）定性與定量相結(jié)合的原則 第二節(jié)第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級城鎮(zhèn)土地定級一、城鎮(zhèn)土地定級方法一、城鎮(zhèn)土地定級方法二、定級工作程序二、定級工作程序三、定級成果三、定級成果一、城鎮(zhèn)土地定級方法及選用 （一）多因素綜合評定法一）多因素綜合評定法 （二）級差收益評定法（二）級差收益評定法（三）地價分區(qū)定級法（三）地價分區(qū)定級法（四）幾種方法的比較及選用（四）幾種方法的比較及選用 表表6-1 6

5、-1 土地定級方法比較土地定級方法比較方法類方法類型型方法方法優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)不足不足多因素多因素綜合評綜合評定法定法依據(jù)一定的目的和原則，以依據(jù)一定的目的和原則，以定級單元定級單元為樣本，選擇對定級單元發(fā)生作用的為樣本，選擇對定級單元發(fā)生作用的因素因子作為因素因子作為評價指標(biāo)評價指標(biāo)，并通過適宜，并通過適宜的模式予以量化、計算和歸并，從而的模式予以量化、計算和歸并，從而劃分土地級別劃分土地級別定性與定量相結(jié)定性與定量相結(jié)合，避免人為主合，避免人為主觀隨意性，保證觀隨意性，保證土地級別統(tǒng)一性土地級別統(tǒng)一性和科學(xué)性和科學(xué)性土地的級差收益土地的級差收益不能被直接反映不能被直接反映級差收級差收益測算益測算法

6、法從土地產(chǎn)出入手，對發(fā)揮土地最大效從土地產(chǎn)出入手，對發(fā)揮土地最大效益的商業(yè)企業(yè)利潤進(jìn)行分析，剔除非益的商業(yè)企業(yè)利潤進(jìn)行分析，剔除非土地因素的影響，建立企業(yè)利潤與影土地因素的影響，建立企業(yè)利潤與影響因素的數(shù)學(xué)模型，測算土地的級響因素的數(shù)學(xué)模型，測算土地的級差差收益收益，從而劃分土地級別，從而劃分土地級別較好的反映土地較好的反映土地的經(jīng)濟(jì)差異，成的經(jīng)濟(jì)差異，成果易應(yīng)用果易應(yīng)用主觀隨意性較大，主觀隨意性較大，級別劃分粗放級別劃分粗放地價分地價分區(qū)定級區(qū)定級法法直接從土地收益還原量直接從土地收益還原量-地價出發(fā)，地價出發(fā)，根據(jù)根據(jù)地價水平高低地價水平高低一致性在城區(qū)空間一致性在城區(qū)空間劃分地價區(qū)塊，按

7、規(guī)定地價區(qū)間，確劃分地價區(qū)塊，按規(guī)定地價區(qū)間，確定土地級別定土地級別直接聯(lián)系土地級直接聯(lián)系土地級別與土地價格，別與土地價格，測算簡便，成果測算簡便，成果便于應(yīng)用、更新便于應(yīng)用、更新土地市場形成且土地市場形成且發(fā)育良好的前提發(fā)育良好的前提下進(jìn)行下進(jìn)行1 1、 準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段 （1 1）明確任務(wù)，選擇工作方法。）明確任務(wù)，選擇工作方法。 （2 2）制定技術(shù)路線，進(jìn)行技術(shù)設(shè)計。）制定技術(shù)路線，進(jìn)行技術(shù)設(shè)計。 （3 3）人員組織，技術(shù)準(zhǔn)備。）人員組織，技術(shù)準(zhǔn)備。2 2、外業(yè)調(diào)查階段、外業(yè)調(diào)查階段3 3、內(nèi)業(yè)整理階段、內(nèi)業(yè)整理階段 （1 1）因素選擇、權(quán)重確定；）因素選擇、權(quán)重確定； （2 2）樣點(diǎn)分

8、值計算；）樣點(diǎn)分值計算； （3 3）計算單元劃分及其分值計算；）計算單元劃分及其分值計算； （4 4）等級劃分。）等級劃分。4 4、級別圖的繪制、面積量算與定級報告的編寫。、級別圖的繪制、面積量算與定級報告的編寫。5 5、成果檢查驗收。、成果檢查驗收。6 6、成果歸檔整理和資料更新。、成果歸檔整理和資料更新。工工作作程程序序二、準(zhǔn)備階段二、準(zhǔn)備階段工作底圖：工作底圖：1。土地級別總圖工作底圖：。土地級別總圖工作底圖：大城市（大城市（1/1萬萬1/2萬）、中等城市（萬）、中等城市（ 1/5千千1/1萬）、小城萬）、小城市以下（市以下（ 1/1千千1/5千）千）2。土地級別邊界圖工作底圖。土地級別

9、邊界圖工作底圖（同地籍圖）（同地籍圖）3。定級因素作用分值圖工作底圖（同級別總圖）。定級因素作用分值圖工作底圖（同級別總圖）4。其它輔助圖件工作底圖。其它輔助圖件工作底圖三、資料收集、調(diào)查三、資料收集、調(diào)查四、內(nèi)業(yè)工作四、內(nèi)業(yè)工作 （一）定級因素選擇及權(quán)重確定（一）定級因素選擇及權(quán)重確定 1 1。定級因素選擇。定級因素選擇 對土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)區(qū)位差對土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會和自然條件。異的經(jīng)濟(jì)、社會和自然條件。 城鎮(zhèn)土地定級因素因子城鎮(zhèn)土地定級因素因子繁繁華華程程度度環(huán)環(huán)境境狀狀況況其其它它基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施狀狀況況生生活活設(shè)設(shè)施施完完善善度度公公用用設(shè)設(shè)施施

10、完完備備度度交交通通條條件件商商服服繁繁華華影影響響度度道道路路通通達(dá)達(dá)度度對對外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水設(shè)設(shè)施施排排水水設(shè)設(shè)施施供供暖暖設(shè)設(shè)施施供供氣氣設(shè)設(shè)施施供供電電設(shè)設(shè)施施文文化化教教育育設(shè)設(shè)施施醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生設(shè)設(shè)施施公公園園綠綠地地文文娛娛體體育育設(shè)設(shè)施施環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量優(yōu)優(yōu)劣劣度度綠綠地地覆覆蓋蓋率率自自然然條條件件優(yōu)優(yōu)劣劣度度大大氣氣污污染染水水污污染染噪噪聲聲污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承載載力力人人口口密密度度城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃用用地地潛潛力力1。定級因素選擇。定級因素選擇 原則原則 因素指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地定級有較顯著因素指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地定

11、級有較顯著的影響；的影響； 不同類型的土地（可分為：綜合用地、商不同類型的土地（可分為：綜合用地、商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地）定級應(yīng)分業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地）定級應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級因素；別選擇相應(yīng)的定級因素； 其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級工其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級工作的具體情況選定。作的具體情況選定。定級定級因素因素繁華繁華程度程度交通條件交通條件基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況環(huán)境條件環(huán)境條件商服商服繁華繁華影響影響度度道道路路通通達(dá)達(dá)度度公交公交便捷便捷度度對外對外交通交通便利便利度度基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施完善完善度度公用公用設(shè)施設(shè)施完備完備度度環(huán)境環(huán)境質(zhì)量質(zhì)量優(yōu)劣優(yōu)劣度度綠地綠

12、地覆蓋覆蓋率率自然自然條件條件優(yōu)越優(yōu)越度度選擇選擇性性必必 選選至少一種至少一種必選必選備選備選至少一種必選至少一種必選備備 選選重要重要性順性順序序1 12 2或或3 33 3或或2 24 4權(quán)重權(quán)重值范值范圍圍0.0.2 20.40.40.10.10.30.30.10.10.30.30.030.030.20.2城鎮(zhèn)土地綜合定級因素表城鎮(zhèn)土地綜合定級因素表 商業(yè)用地土地定級因素表商業(yè)用地土地定級因素表 定級因素定級因素繁華程度繁華程度交通條件交通條件基本設(shè)施基本設(shè)施狀況狀況人口狀人口狀況況商服繁華商服繁華影響度影響度道路通道路通達(dá)度達(dá)度公交便公交便捷度捷度對外交通對外交通便利度便利度（客運(yùn)）

13、（客運(yùn)）基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善度人口密人口密度度選擇性選擇性必必 選選至少一種必選至少一種必選必必 選選備備 選選重要性順重要性順序序1 12 2或或3 33 3或或2 24 4權(quán)重值范權(quán)重值范圍圍0.250.250.450.450.05-0.250.05-0.250.05-0.250.05-0.250.1-0.1-0.20.2住宅用地土地定級因素表住宅用地土地定級因素表 定級因定級因素素 基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況交通條件交通條件環(huán)境條件環(huán)境條件繁華繁華程度程度人口人口狀況狀況基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施完善完善度度公用公用設(shè)施設(shè)施完備完備度度 道道路路通通達(dá)達(dá)度度公公交交便便捷捷度度對外交對外交通便

14、通便利度（利度（客運(yùn)）客運(yùn)）環(huán)境環(huán)境質(zhì)量質(zhì)量優(yōu)劣優(yōu)劣度度 綠地綠地覆蓋覆蓋率率 商服商服繁華繁華影響影響度度 人口人口密度密度 選擇性選擇性 必選必選至少必選一至少必選一種種備選備選必選必選備選備選備備 選選 重要性重要性順序順序 1 12 2或或3 33 3或或2 24 4或或5 55 5或或4 4權(quán)重值權(quán)重值范圍范圍 0.20.20.40.40.20.20.30.30.150.150.250.250.0.1 10.20.20.00.05 50.10.1工業(yè)用地土地定級因素表工業(yè)用地土地定級因素表定級因素定級因素交通條件交通條件基本設(shè)基本設(shè)施狀況施狀況環(huán)境條件環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚效產(chǎn)業(yè)集聚效益益

15、道路通達(dá)道路通達(dá)度度對外交對外交通便利通便利度（貨度（貨運(yùn)）運(yùn)）基礎(chǔ)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施施完善度完善度自然條件自然條件優(yōu)劣度優(yōu)劣度 產(chǎn)業(yè)集聚影產(chǎn)業(yè)集聚影響度響度 選擇性選擇性 必必 選選 備備 選選重要性順序重要性順序 1 12 23 34 4權(quán)重值范圍權(quán)重值范圍 0.20.20.40.40.20.20.30.30.10.10.20.20.050.050.10.12。因素權(quán)重確定。因素權(quán)重確定 （1 1）城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重確定原則）城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重確定原則 各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：根據(jù)根據(jù)用地類型可分別參照相關(guān)規(guī)定來選用。用地類型可分別參照相關(guān)規(guī)定來選用。 定級

16、因素對不同類型用地的影響程度不定級因素對不同類型用地的影響程度不同，各分類定級應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。同，各分類定級應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。 各因素的權(quán)重應(yīng)具有可比性，每個因素各因素的權(quán)重應(yīng)具有可比性，每個因素權(quán)重值必須在權(quán)重值必須在0-10-1或或0-1000-100之間變化，并且之間變化，并且各因素的權(quán)重值之和等于各因素的權(quán)重值之和等于1 1或者等于或者等于100100。 （2）方法）方法 delphi法法 因素成對比較法因素成對比較法 ahp法法（二）因素分值計算（二）因素分值計算 作用分值作用分值 ：指：指同一定級因素同一定級因素內(nèi)內(nèi)某一設(shè)施、某一設(shè)施、中心中心對土地定級區(qū)域內(nèi)對土地定級區(qū)

17、域內(nèi)某塊土地某塊土地的影響強(qiáng)的影響強(qiáng)度。度。 因素分值：指同一定級因素內(nèi)各因素分值：指同一定級因素內(nèi)各設(shè)施、中設(shè)施、中心心對某一對某一地塊地塊的作用分值之的作用分值之和和。 總分值總分值 ：指某一：指某一地塊地塊上所得各定級因素分上所得各定級因素分值的值的加權(quán)總分加權(quán)總分值。值。1.1.分值計算原則分值計算原則 （1 1）得分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)）得分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān) （2 2）分值體系采用）分值體系采用0-1000-100分的封閉區(qū)間分的封閉區(qū)間 （3）得分值只與因素顯著作用區(qū)間相對應(yīng)）得分值只與因素顯著作用區(qū)間相對應(yīng) 2.分值計算方法分值計算方法 （1）因素對土地質(zhì)量影響方式及類型）因

18、素對土地質(zhì)量影響方式及類型 根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中的根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中的空間分布形態(tài)及其影響空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式土地質(zhì)量的方式點(diǎn)線狀分布形式點(diǎn)線狀分布形式面狀分布形式面狀分布形式2.分值計算方法分值計算方法 （2 2）點(diǎn)線狀因素特征）點(diǎn)線狀因素特征 一是這類土地因素所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面一是這類土地因素所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積小，在空間分布上聚集現(xiàn)象明顯，相對于城鎮(zhèn)積小，在空間分布上聚集現(xiàn)象明顯，相對于城鎮(zhèn)整體而言多為點(diǎn)狀、線狀形態(tài)分布。整體而言多為點(diǎn)狀、線狀形態(tài)分布。 二是這些因素不僅對其自身客體所在位置上的土二是這些因素不僅對其自身客體所在位置上的土地有影響，而且通過區(qū)位

19、的波及性和效益外溢等地有影響，而且通過區(qū)位的波及性和效益外溢等作用形式形成一定的區(qū)位關(guān)系，對其周圍地塊乃作用形式形成一定的區(qū)位關(guān)系，對其周圍地塊乃至整個城鎮(zhèn)土地產(chǎn)生不同影響。至整個城鎮(zhèn)土地產(chǎn)生不同影響。2.分值計算方法分值計算方法 （3）面狀因素主要特征面狀因素主要特征 一是它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積較一是它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積較大；大； 二是這類因素僅對自身客體所在位置產(chǎn)生二是這類因素僅對自身客體所在位置產(chǎn)生影響，而對周圍的地塊基本無外溢的影響。影響，而對周圍的地塊基本無外溢的影響。此外，有些土地因素依附的客體雖然有一此外，有些土地因素依附的客體雖然有一定的區(qū)位波及和效益外溢作用

20、，但若影響定的區(qū)位波及和效益外溢作用，但若影響范圍較小，或在影響范圍內(nèi)其作用變動不范圍較小，或在影響范圍內(nèi)其作用變動不大的，也可以當(dāng)作面狀分布因素處理。大的，也可以當(dāng)作面狀分布因素處理。2.分值計算方法分值計算方法 （4）點(diǎn)、線狀土地因素作用分值計算方法點(diǎn)、線狀土地因素作用分值計算方法 先在各因素內(nèi)按規(guī)模或類型求出各點(diǎn)線設(shè)先在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c(diǎn)線設(shè)施的施的相對作用分相對作用分，最大值為，最大值為100；然后，根；然后，根據(jù)因素的類型或規(guī)模，計算其作用或平均據(jù)因素的類型或規(guī)模，計算其作用或平均影響范圍，并影響范圍，并劃分劃分若干若干相對距離相對距離區(qū)間；最區(qū)間；最后根據(jù)因素的影響隨距離

21、衰減具有不同規(guī)后根據(jù)因素的影響隨距離衰減具有不同規(guī)律的特點(diǎn)，選取不同的數(shù)學(xué)模型，律的特點(diǎn)，選取不同的數(shù)學(xué)模型，計算計算各各相對距離上的因素作用分相對距離上的因素作用分 2.分值計算方法分值計算方法 典型的典型的線性線性模型表達(dá)公式為：模型表達(dá)公式為： 典型的典型的指數(shù)指數(shù)模型表達(dá)公式為：模型表達(dá)公式為： 兩式中：兩式中： 某設(shè)施、中心對自身客體所在位置上的作某設(shè)施、中心對自身客體所在位置上的作用分；用分； f f某土地指標(biāo)的作用分基值；某土地指標(biāo)的作用分基值； r r地塊的相對距離（以地塊的相對距離（以r=d/dr=d/d計算，計算，d d為某點(diǎn)、線設(shè)施距為某點(diǎn)、線設(shè)施距某某地塊的實際距離，地

22、塊的實際距離，d d為某點(diǎn)、線設(shè)施影響半徑）。為某點(diǎn)、線設(shè)施影響半徑）。)1 (rffi)1(riffif2.分值計算方法分值計算方法 阻隔區(qū)阻隔區(qū)分值計算方法：分值計算方法： 當(dāng)因素作用分衰減遇到當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障不可直接跨越的障礙礙（鐵路、高速公路、河流等）時，則作（鐵路、高速公路、河流等）時，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)處用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)處的因素影響作用分及剩余的影響半徑，再的因素影響作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減。當(dāng)不可直接跨越的障礙有較次進(jìn)行衰減。當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時，可以忽視其存在。多的通行處時，可以忽視其存在。

23、2.分值計算方法分值計算方法 （5）面狀土地因素分值計算方法面狀土地因素分值計算方法 先對各因素資料進(jìn)行先對各因素資料進(jìn)行整理整理，按因素與土地，按因素與土地質(zhì)量相關(guān)性的特點(diǎn)，質(zhì)量相關(guān)性的特點(diǎn)，計算計算出各地域或土地出各地域或土地單元的單元的因素指標(biāo)值因素指標(biāo)值，對超出顯著區(qū)間的各，對超出顯著區(qū)間的各土地因素指標(biāo)值，按顯著區(qū)間內(nèi)的最高值土地因素指標(biāo)值，按顯著區(qū)間內(nèi)的最高值或最低值處理；然后，用數(shù)學(xué)模型求出各或最低值處理；然后，用數(shù)學(xué)模型求出各土地因素指標(biāo)的土地因素指標(biāo)的作用分值作用分值。 2.分值計算方法分值計算方法 某定級因素的作用分；某定級因素的作用分； 、 、 分別為指標(biāo)的最小值、最大值

24、分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某土地因素指標(biāo)值。和某土地因素指標(biāo)值。 )/()(100minmaxminxxxxfiiifminxmaxxix3。繁華程度作用分值計算。繁華程度作用分值計算商服中心按商服中心按各中心的作用和相對規(guī)?？蓜澐指髦行牡淖饔煤拖鄬σ?guī)模可劃分四級：四級： 市級中心市級中心為全市、鎮(zhèn)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)業(yè)中心；為全市、鎮(zhèn)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)業(yè)中心；(10-(10-15km)15km) 區(qū)級中心區(qū)級中心為市、鎮(zhèn)內(nèi)某個區(qū)域范圍服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中為市、鎮(zhèn)內(nèi)某個區(qū)域范圍服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中心；心；(5-10km)(5-10km) 小區(qū)級中心小區(qū)級中心為某個居民小區(qū)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中心；為某個居民小區(qū)服務(wù)

25、的商業(yè)服務(wù)中心；(1-(1-3km)3km) 街區(qū)級中心街區(qū)級中心為某個街區(qū)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中心。為某個街區(qū)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中心。(1km)(1km)（1）商服中心級別的確定）商服中心級別的確定根據(jù)商服根據(jù)商服中心邊界中心邊界求出標(biāo)志商服中心級別的求出標(biāo)志商服中心級別的指標(biāo)值指標(biāo)值（如銷售（如銷售總額、總利潤、單位面積銷售額、占地面積、營業(yè)面積、中總額、總利潤、單位面積銷售額、占地面積、營業(yè)面積、中心職能種類、商店總數(shù)、職工人數(shù)等）。然后求各項指標(biāo)的心職能種類、商店總數(shù)、職工人數(shù)等）。然后求各項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值，即單項規(guī)模指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化值，即單項規(guī)模指數(shù) mi100 b ibmax 式中式中mi標(biāo)準(zhǔn)化指

26、標(biāo)值；標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值； bi某指標(biāo)值；某指標(biāo)值； bmax某指標(biāo)最大值。某指標(biāo)最大值。 再再求綜合規(guī)模指數(shù)求綜合規(guī)模指數(shù) 式中式中 k商服中心綜合規(guī)模指數(shù)；商服中心綜合規(guī)模指數(shù)；wi指標(biāo)權(quán)重值；指標(biāo)權(quán)重值；mi 標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值。標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)值。 n1iiimwk3。繁華程度作用分值計算。繁華程度作用分值計算（2 2）商服中心內(nèi)各級繁華作用分的分割計算）商服中心內(nèi)各級繁華作用分的分割計算 商服中心內(nèi)職能不同其服務(wù)范圍也不同，高級商眼中心包商服中心內(nèi)職能不同其服務(wù)范圍也不同，高級商眼中心包含了低級商服中心職能，為此，需要對商服中心各級繁華作用含了低級商服中心職能，為此，需要對商服中心各級繁華作用分進(jìn)行分

27、割計算。功能分分割計算按下式進(jìn)行：分進(jìn)行分割計算。功能分分割計算按下式進(jìn)行： f fi im mi im mj j f fminminm mminmin 式中式中 f fi i 某級商服繁華作用分；某級商服繁華作用分； m mi i 某級商服中心規(guī)模指數(shù)；某級商服中心規(guī)模指數(shù)； m mj j 次級商服中心規(guī)模指數(shù)；次級商服中心規(guī)模指數(shù)； f fminmin最低級商服中心的繁華作用分；最低級商服中心的繁華作用分； m mminmin最低級商服中心規(guī)模指數(shù)。最低級商服中心規(guī)模指數(shù)。3。繁華程度作用分值計算。繁華程度作用分值計算指標(biāo)最高級商服中心的經(jīng)濟(jì)均值或該級商服中心指標(biāo)平值商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實際商

28、服中心的規(guī)模指數(shù)100maxmaxmmkmkmmkmkxkxkixxi數(shù)最低級高服中心規(guī)模指最低級功能的功能分次一級中心規(guī)模指數(shù)級商服中心的規(guī)模指數(shù)級功能的功能分某商服中心minminminminmmmlmimimmmlmimiifiiiififiif3。繁華程度作用分值計算。繁華程度作用分值計算城鎮(zhèn)類型城鎮(zhèn)類型應(yīng)分出的商服應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目中心級別數(shù)目最低級中心的建筑最低級中心的建筑面積之和，下限面積之和，下限/m2大城市大城市2420001500中等城市中等城市2315001000小城市以下小城市以下121000500各級城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目各級城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目3

29、。繁華程度作用分值計算。繁華程度作用分值計算 （3）商服中心影響半徑確定）商服中心影響半徑確定 r=di/d 0r1 式中式中r 相對距離相對距離 di 某點(diǎn)距離商服中心實際距離某點(diǎn)距離商服中心實際距離 di級商服功能的服務(wù)半徑級商服功能的服務(wù)半徑 s建成區(qū)面積建成區(qū)面積 n同級中心與高級中心數(shù)目之和同級中心與高級中心數(shù)目之和 按商服中心的不同級功能劃分按商服中心的不同級功能劃分3-15個對應(yīng)的相對距離區(qū)間個對應(yīng)的相對距離區(qū)間nsnsd/5642. 0/3。繁華程度作用分值計算。繁華程度作用分值計算（4）商服繁華影響度分值計算商服繁華影響度分值計算 對距離級功能的商服中心的相點(diǎn)到級商服功能的作

30、用分級商服功能的作用分點(diǎn)受工業(yè)用地定級住宅商業(yè)用地定級綜合ijrifijerf：e、f：e、mimijmimijrmimij)1 ()(1（5 5）各點(diǎn)商服中心繁華影響度作用分計算）各點(diǎn)商服中心繁華影響度作用分計算 分值疊加時要遵循以下原則分值疊加時要遵循以下原則同時存在多級功能影響時，對各級功能的同時存在多級功能影響時，對各級功能的作用分僅取值一次；作用分僅取值一次；受多個同級功能影響時，取其中最高分值受多個同級功能影響時，取其中最高分值 3。繁華程度作用分值計算。繁華程度作用分值計算商服中心級別數(shù)目點(diǎn)的作用分級商服中心功能對分點(diǎn)商服繁華影響度作用21,1nn；，ijiejeeemijmjn

31、imijmj 例：例： 某評價單元，市級、區(qū)級、小區(qū)級商服中某評價單元，市級、區(qū)級、小區(qū)級商服中心對其影響分值為心對其影響分值為60、18、5，但同時又，但同時又受另一區(qū)級中心的影響，影響分值為受另一區(qū)級中心的影響，影響分值為20，則該評價單元的商服繁華作用分值是多少？則該評價單元的商服繁華作用分值是多少？4。道路通達(dá)度的分值計算道路通達(dá)度的分值計算 （1）道路類型）道路類型道路通達(dá)作用大小順序一般為：混合型主干道、生活道路通達(dá)作用大小順序一般為：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路。干道、支路。主干道：紅線約

32、主干道：紅線約40m，車行道，車行道1418m次干道：紅線約次干道：紅線約30m，車行道，車行道1114m支支 路：紅線約路：紅線約15m，車行道，車行道 7 9m 劃分道路類型數(shù)：劃分道路類型數(shù)：特大城市、大城市：特大城市、大城市：57類類中等城市：中等城市：35類類小城市：小城市：1-3類類4。道路通達(dá)度的分值計算道路通達(dá)度的分值計算 不同類型定級時道路類型對應(yīng)的道路作用指數(shù)不同類型定級時道路類型對應(yīng)的道路作用指數(shù)道路類型道路類型定級類型定級類型綜合定級綜合定級商業(yè)用地定級商業(yè)用地定級住宅用地定級住宅用地定級 工業(yè)用地定級工業(yè)用地定級混合型主干道混合型主干道1.001.000.80-0.9

33、50.80-0.95生活型主干道生活型主干道0.75-0.950.80-0.951.000.60-0.80交通型主干道交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801.00生活型次干道生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路支路0.400.400.400.404。道路通達(dá)度的分值計算道路通達(dá)度的分值計算 （2）計算道路功能分）計算道路功能分半單行道的道路功能分減步行街注類道路作用指數(shù)類道路功能分、：iiififriririri100

34、（3）確定道路影響范圍或半徑）確定道路影響范圍或半徑 r=di/d d=s2l 式中式中 d 主干道或次干道影響距離；主干道或次干道影響距離； s城鎮(zhèn)建成區(qū)面積；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積； l主干道或次干道長度。主干道或次干道長度。 支路以下的影響半徑一般按市內(nèi)路的疏密狀況確定，支路以下的影響半徑一般按市內(nèi)路的疏密狀況確定，在在0.3一一0.75公里之間。公里之間。 4。道路通達(dá)度的分值計算道路通達(dá)度的分值計算 （4）計算道路通達(dá)作用分）計算道路通達(dá)作用分4。道路通達(dá)度的分值計算道路通達(dá)度的分值計算 分道路或同類道路的功能點(diǎn)的通達(dá)度作用分道路對工業(yè)用地定級住宅綜合、商業(yè)用地定級ifjierf：e、f：e

35、ririjririjrririj)1 ()(1（5 5）通達(dá)度分值修正通達(dá)度分值修正 當(dāng)?shù)貕K（單元）上存在多種道路類型影響當(dāng)?shù)貕K（單元）上存在多種道路類型影響時，單元的道路通達(dá)度分值為所相關(guān)道路時，單元的道路通達(dá)度分值為所相關(guān)道路類型中類型中得分最多得分最多的值；僅受單一道路影響的值；僅受單一道路影響時，道路通達(dá)度分值則為該道路在這一距時，道路通達(dá)度分值則為該道路在這一距離上的作用分。離上的作用分。4。道路通達(dá)度的分值計算道路通達(dá)度的分值計算 單元內(nèi)道路通達(dá)度分值：單元內(nèi)道路通達(dá)度分值：單元的通達(dá)系數(shù)值單元的作用分道路通達(dá)因素對單元道路通達(dá)度分值jjejfefrjrjrjrjrjrj4。道路通

36、達(dá)度的分值計算道路通達(dá)度的分值計算 通達(dá)系數(shù)值表通達(dá)系數(shù)值表通達(dá)方向通達(dá)方向1 12 23 34 4k值值0.580.580.810.810.910.911.01.0道路、道路、公交通達(dá)指數(shù)示意圖公交通達(dá)指數(shù)示意圖大于等于大于等于4個方向，有路單元：個方向，有路單元： 無路單元無路單元 3個方向個方向 2個方向：個方向： 1個方向：個方向： 例：一單元為無路單元例：一單元為無路單元3個方向，個方向，3條道路條道路的作用分分別為的作用分分別為85、80、79，該單元的道，該單元的道路通達(dá)度作用分為多少？路通達(dá)度作用分為多少？（1）確定站流量）確定站流量 一定區(qū)域內(nèi)具有站點(diǎn)的公交線路之和一定區(qū)域內(nèi)

37、具有站點(diǎn)的公交線路之和 一般各公交線路的站流量統(tǒng)一按每天一般各公交線路的站流量統(tǒng)一按每天12或或16小時計算平均值。小時計算平均值。例：某區(qū)域內(nèi)，共有三條公共汽車線路通過，其中甲線路在該區(qū)域無站例：某區(qū)域內(nèi)，共有三條公共汽車線路通過，其中甲線路在該區(qū)域無站點(diǎn)，乙線路為單向車，各線路的車流量按每天點(diǎn)，乙線路為單向車，各線路的車流量按每天12小時計算平均值，小時計算平均值，據(jù)統(tǒng)計甲、乙、丙三條線路的單向平均流量為據(jù)統(tǒng)計甲、乙、丙三條線路的單向平均流量為6，12，6個班次個班次/小時，小時，則該區(qū)域內(nèi)的公交站流量為多少？則該區(qū)域內(nèi)的公交站流量為多少？5。公交便捷度的分值計算公交便捷度的分值計算（2）

38、公交站點(diǎn)功能分的確定）公交站點(diǎn)功能分的確定5。公交便捷度的分值計算公交便捷度的分值計算最大公交站流量值公交站點(diǎn)流量值公交站點(diǎn)功能分式為各檔次的功能分計算公檔次的大小依次劃分為公交站點(diǎn)功能分按流量/100:,153maxmaxbbibibbibixixifxxf5。公交便捷度的分值計算公交便捷度的分值計算（3）公交站點(diǎn)服務(wù)半徑和相對距離的計算）公交站點(diǎn)服務(wù)半徑和相對距離的計算根據(jù)公交線路總長度除以站點(diǎn)總數(shù)，得出平均站距，根據(jù)公交線路總長度除以站點(diǎn)總數(shù)，得出平均站距，取平均站距一半，結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點(diǎn)影響半取平均站距一半，結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點(diǎn)影響半徑，以站點(diǎn)為圓心，一般在徑，以站點(diǎn)為圓心

39、，一般在0.3一一0.8km之間。之間。相對距離區(qū)間為相對距離區(qū)間為2-5個個r=di/d（4）公交便捷度作用分計算）公交便捷度作用分計算公交站點(diǎn)功能分點(diǎn)的公交便捷度作用分公交站點(diǎn)對ifjierfebibijbibij)1 ( （5）單元內(nèi)公交便捷度分值計算單元內(nèi)公交便捷度分值計算取分規(guī)則同道路通達(dá)度取分規(guī)則同道路通達(dá)度單元的通達(dá)系數(shù)值單元的作用分公交便捷因素對單元公交便捷度分值jjejfefbjbjbjbjbjbj6。對外交通便利度作用分值計算對外交通便利度作用分值計算 （1 1） 功能分計算功能分計算 對外交通設(shè)施是指火車站、港口、長途車站、機(jī)對外交通設(shè)施是指火車站、港口、長途車站、機(jī)場、

40、高速公路出入口等。場、高速公路出入口等。折算系數(shù)最大的同類設(shè)施的作用模及影響對外交通設(shè)施相對于規(guī)數(shù)及影響最大者的作用指通設(shè)施規(guī)模設(shè)施所屬的某類對外交數(shù)對外交通設(shè)施的作用指對外交通設(shè)施的作用分iiiiiifiiiftittititittititi100maxmax（2）服務(wù)半徑及相對距離的確定）服務(wù)半徑及相對距離的確定服務(wù)半徑以各設(shè)施場所為原點(diǎn)，范圍分別確服務(wù)半徑以各設(shè)施場所為原點(diǎn)，范圍分別確定在定在2-20km之間；之間；各設(shè)施劃分各設(shè)施劃分3-5個相對距離區(qū)間個相對距離區(qū)間（3）作用分計算）作用分計算對外設(shè)施的功能分點(diǎn)的便利度作用分對外交通設(shè)施對綜合用地定級住宅工業(yè)、商業(yè)用地定級ifjier

41、f：e、f：etitijtitijrtitij)1 ()(1（4）單元內(nèi)對外交通便利度分值計算）單元內(nèi)對外交通便利度分值計算單元的作用分類對外交通設(shè)施因素對單元交通便利度的分值jiejfeftijtjnitijtj17。基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算?；A(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算（1）指標(biāo)確定指標(biāo)確定確定設(shè)施齊備標(biāo)準(zhǔn)時：從供水、排水、電力、電訊、確定設(shè)施齊備標(biāo)準(zhǔn)時：從供水、排水、電力、電訊、供熱、供氣等設(shè)施中選定齊備時應(yīng)有的設(shè)施類型；供熱、供氣等設(shè)施中選定齊備時應(yīng)有的設(shè)施類型；確定設(shè)施區(qū)域水平系數(shù)：按設(shè)施水平、服務(wù)方式或設(shè)確定設(shè)施區(qū)域水平系數(shù)：按設(shè)施水平、服務(wù)方式或設(shè)備分布密度分出備分布密度分出2-

42、4個相對系數(shù)，數(shù)值在個相對系數(shù)，數(shù)值在0-1之間之間確定設(shè)施區(qū)域保證率：按設(shè)施使用的持續(xù)率、可靠率、確定設(shè)施區(qū)域保證率：按設(shè)施使用的持續(xù)率、可靠率、保證率確定，數(shù)值在保證率確定，數(shù)值在0-100%（2）確定基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)）確定基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)利用權(quán)重的確定方法，數(shù)值在利用權(quán)重的確定方法，數(shù)值在0-1之間，各數(shù)值和之間，各數(shù)值和為為1（3）作用分計算）作用分計算各基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分對應(yīng)劃分各基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分對應(yīng)劃分5-10區(qū)間區(qū)間區(qū)域使用保證率類基礎(chǔ)設(shè)施在區(qū)域水平系數(shù)類基礎(chǔ)設(shè)施在類基礎(chǔ)設(shè)施的作用指數(shù)區(qū)域的完善度作用分類基礎(chǔ)設(shè)施在jijiiijieieiijiijiiiijiijiijii

43、iij1002 .1 .2 .1 .（4）單元作用分確定）單元作用分確定基礎(chǔ)設(shè)施類型數(shù)用分單元基礎(chǔ)設(shè)施完善度作1njfefijnjiijij8。公用設(shè)施完備度作用分計算。公用設(shè)施完備度作用分計算（1）設(shè)施類型與數(shù)目的確定）設(shè)施類型與數(shù)目的確定中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、診所、體育場館、文中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、診所、體育場館、文化館（活動中心）、影劇院、公園、郵局等化館（活動中心）、影劇院、公園、郵局等2。公用設(shè)施作用指數(shù)與功能分計算。公用設(shè)施作用指數(shù)與功能分計算作用指數(shù)作用指數(shù)0 ，1和為和為1功能分：功能分：設(shè)施的作用折算系數(shù)影響最大的同類公用設(shè)施相對于規(guī)模及最大者的作用指數(shù)施規(guī)模

44、及影響設(shè)施所屬的某類公用設(shè)公用設(shè)施的作用指數(shù)公用設(shè)施的功能分iiiiiifiiifpippipipippipipi100maxmax（3）確定服務(wù)半徑和相對距離）確定服務(wù)半徑和相對距離服務(wù)半徑為服務(wù)半徑為0.3-3公里公里相對距離區(qū)間為相對距離區(qū)間為3-5個個（4）作用分計算）作用分計算點(diǎn)的作用分公用設(shè)施對jierfepijpipij)1 ( 5。地塊作用分確定。地塊作用分確定公用設(shè)施類型數(shù)值單元公用設(shè)施完備度分1njfefpjnjpijpj9。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分計算。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分計算（1）具有環(huán)境質(zhì)量綜合評價成果的城鎮(zhèn)）具有環(huán)境質(zhì)量綜合評價成果的城鎮(zhèn)的最優(yōu)值指數(shù)或等級值某環(huán)境質(zhì)量的

45、綜合評價的最劣值指數(shù)或等級值某環(huán)境質(zhì)量的綜合評價指數(shù)或等級值某環(huán)境質(zhì)量的綜合評價分某環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用)/()(100maxminminmaxmineeeeeeeeexxxexxxxe2）具備單項環(huán)境質(zhì)量資料）具備單項環(huán)境質(zhì)量資料環(huán)境質(zhì)量項目：在大氣污染、水污染、哭聲污染中選取環(huán)境質(zhì)量項目：在大氣污染、水污染、哭聲污染中選取確定環(huán)境質(zhì)量作用指數(shù)：確定環(huán)境質(zhì)量作用指數(shù)：0，1 和為和為1優(yōu)值項環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)值的最劣值項環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)值的最項環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)值項環(huán)境質(zhì)量作用指數(shù)分項環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用ixixixiiiexxxxieeeeieieieeeeieiei)/()(100maxminminmaxm

46、in（3）不具備環(huán)境質(zhì)量資料）不具備環(huán)境質(zhì)量資料 分析污染程度與功能分區(qū)相關(guān)關(guān)系分析污染程度與功能分區(qū)相關(guān)關(guān)系 分析污染源功能區(qū)位置，風(fēng)向、水流向、分析污染源功能區(qū)位置，風(fēng)向、水流向、電磁波輻射區(qū)等，對功能區(qū)按環(huán)境質(zhì)量電磁波輻射區(qū)等，對功能區(qū)按環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣排序。優(yōu)劣排序。指標(biāo)指標(biāo)功能區(qū)功能區(qū)行政行政區(qū)區(qū)混合混合a區(qū)區(qū)文教文教區(qū)區(qū)混合混合b區(qū)區(qū)居住居住區(qū)區(qū)混合混合c區(qū)區(qū)商業(yè)商業(yè)區(qū)區(qū)混合混合d區(qū)區(qū)工業(yè)工業(yè)區(qū)區(qū)上風(fēng)上上風(fēng)上游無污游無污染源染源1009090706050403220上風(fēng)上上風(fēng)上游有污游有污染源染源90807060504030201010。綠地覆蓋率（度）作用分計算。綠地覆蓋率（度）作用

47、分計算積典型區(qū)域或單元綠地面典型區(qū)域或單元面積值綠地覆蓋率指標(biāo)的最大值綠地覆蓋率指標(biāo)的最小覆蓋率指標(biāo)值典型區(qū)域或單元的綠地覆蓋率作用分典型區(qū)域或單元的綠地isisxxxiessxxxxxegiigggigiigigiggggigi)/()(100maxminminmaxmin11。人口密度作用分計算。人口密度作用分計算 商業(yè)用地定級商業(yè)用地定級區(qū)域或單元面積數(shù)區(qū)域或單元客流人口總?cè)丝诿芏戎笜?biāo)的最大值人口密度指標(biāo)的最小值度指標(biāo)值區(qū)域或單元客流人口密用分區(qū)域或單元人口密度作isipxxixiespxxxxxeiidddidiiididdddidi/)/()(100maxminminmaxmin 住

48、宅用地住宅用地人口總數(shù)為常住人口和暫住人口之和人口總數(shù)為常住人口和暫住人口之和*作用分劃分為作用分劃分為5-10個區(qū)間個區(qū)間當(dāng)人口密度大于城鎮(zhèn)最佳人口時，要進(jìn)行人口密度當(dāng)人口密度大于城鎮(zhèn)最佳人口時，要進(jìn)行人口密度的修正的修正）（ix）（xspxxxxxxxxedidgiididdgdiddgddidi值未超過最佳值時為實際區(qū)域指標(biāo)值經(jīng)處理后的取最大值城鎮(zhèn)人口未達(dá)到最佳時人口密度最佳值/2)/()(100maxminmin12。產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚指數(shù)計算。產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚指數(shù)計算聚修正系數(shù)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)及集大值產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)指標(biāo)及其最式中:/100100maxmaxaiaiaaiaaiaiaiaiai、i、

49、xxxxiie產(chǎn)業(yè)集產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)類聚區(qū)類型型一般產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)一般產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)緊密區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)一般區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)松散區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)緊密區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)一般區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)松散區(qū)修正系修正系數(shù)數(shù)0.800.600.401.000.800.60（三）土地定級單元劃分與單元取分（三）土地定級單元劃分與單元取分土地定級單元：是評定土地級別的基本空土地定級單元：是評定土地級別的基本空間單位，是內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對均間單位，是內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對均一的地塊。一的地塊。1 1。原則。原則單元內(nèi)主要定級因素的影響大體

50、一致。單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致。單元面積確定在單元面積確定在5-25hm5-25hm2 2之間，特殊使用性質(zhì)的單元面積之間，特殊使用性質(zhì)的單元面積可以適當(dāng)放大?？梢赃m當(dāng)放大。商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。能分割為不同單元。劃分單元能方便進(jìn)行因素取樣。劃分單元能方便進(jìn)行因素取樣。商業(yè)用地定級時，城鎮(zhèn)主要商服繁華街道，應(yīng)按臨街兩側(cè)商業(yè)用地定級時，城鎮(zhèn)主要商服繁華街道，應(yīng)按臨街兩側(cè)相對應(yīng)的進(jìn)深，劃分為條狀單元相對應(yīng)的進(jìn)深，劃分為條狀單元住宅用地定級時，應(yīng)以居住小區(qū)或居住組團(tuán)為單元保持其住宅用地定級時，應(yīng)以

51、居住小區(qū)或居住組團(tuán)為單元保持其完整性完整性工業(yè)用地定級時，可以交通道路為定級單元界線工業(yè)用地定級時，可以交通道路為定級單元界線2。單元劃分方法。單元劃分方法主要因素分值重疊法主要因素分值重疊法 主要因素判定法主要因素判定法 網(wǎng)格法網(wǎng)格法 均質(zhì)地域法均質(zhì)地域法 其它方法其它方法3.確定單元邊界確定單元邊界 定級單元界線是反映土地利用形態(tài)特點(diǎn)和空間實體定級單元界線是反映土地利用形態(tài)特點(diǎn)和空間實體的標(biāo)志的標(biāo)志 定級圖上依比例尺表示的自然線狀地物定級圖上依比例尺表示的自然線狀地物城鎮(zhèn)中的鐵路干線城鎮(zhèn)中的鐵路干線交通道路交通道路 土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類

52、型界線 行政區(qū)劃界線行政區(qū)劃界線其他線狀地物其他線狀地物 4.單元取分單元取分以等分線的平均值代表單元分值以等分線的平均值代表單元分值面積加權(quán)面積加權(quán)以點(diǎn)代面以點(diǎn)代面綜合綜合（四）土地級的初步劃分（四）土地級的初步劃分要求要求評定每個定級單元的因素及數(shù)目必須相同評定每個定級單元的因素及數(shù)目必須相同一個總分值只能對應(yīng)一個土地級一個總分值只能對應(yīng)一個土地級按總分和城鎮(zhèn)狀況確定按總分和城鎮(zhèn)狀況確定1-2個不同的劃分級別方案個不同的劃分級別方案定級定級類型類型城市規(guī)模城市規(guī)模大城市大城市中等城市中等城市小城市以下小城市以下綜合定級綜合定級5-104-73-5商業(yè)用地定級商業(yè)用地定級6-125-94-7

53、住宅用地定級住宅用地定級5-104-73-5工業(yè)用地定級工業(yè)用地定級4-83-52-41.劃分方法劃分方法總分?jǐn)?shù)軸確定法總分?jǐn)?shù)軸確定法總分頻率曲線法總分頻率曲線法總分剖面圖法總分剖面圖法 v iv iii ii i viviiiiii市級中心市級中心總總 分分 值值iiiiiiiii郊郊 區(qū)區(qū)iii2.土地級別的驗證土地級別的驗證（1)1)土地級差收益測算驗證土地級差收益測算驗證 分別計算各級土地上每種行業(yè)的平均收益分別計算各級土地上每種行業(yè)的平均收益水平，并確定出各行業(yè)的最低收益額。水平，并確定出各行業(yè)的最低收益額。 用同一行業(yè)的平均收益去減掉最低收益額，用同一行業(yè)的平均收益去減掉最低收益額

54、，得到各級土地的收益。得到各級土地的收益。 扣除單位面積資金占有額、單位面積工資扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級差收益?？傤~的影響，得到各級差收益。 對土地級差收益進(jìn)行方法檢驗、調(diào)整，對土地級差收益進(jìn)行方法檢驗、調(diào)整，（2）市場交易價格定級驗證）市場交易價格定級驗證 按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價相近劃分按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價相近劃分各類用地的均質(zhì)地域各類用地的均質(zhì)地域 計算出各均質(zhì)地域的平均地價計算出各均質(zhì)地域的平均地價 確定各土地級相對應(yīng)的平均地價區(qū)間確定各土地級相對應(yīng)的平均地價區(qū)間 得到各類用地土地級得到各類用地土地級（3 3）商業(yè)用地定級中的高級集聚區(qū)修正）

55、商業(yè)用地定級中的高級集聚區(qū)修正計算高級商務(wù)集聚規(guī)模指數(shù)。計算高級商務(wù)集聚規(guī)模指數(shù)。 i ih hi i=100=100* *x xh hi i/x/xh hmaxmax 式中式中 i ih hi ii i區(qū)域高級商務(wù)集聚規(guī)模指數(shù)；區(qū)域高級商務(wù)集聚規(guī)模指數(shù)； x xh hi ii i區(qū)域高級商務(wù)集聚指標(biāo)值，區(qū)域高級商務(wù)集聚指標(biāo)值，i=1i=1，2 2，3 3，n n； x xh hmama高級商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值的高級商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值的最大值。最大值。 （2）計算高級商務(wù)集聚作用分）計算高級商務(wù)集聚作用分 第一，高級商務(wù)集聚規(guī)模作用分的計算公式為：第一，高級商務(wù)集聚規(guī)模作用分的計算公式為： i區(qū)

56、域高級商務(wù)集聚作用分；區(qū)域高級商務(wù)集聚作用分； i區(qū)域高級商務(wù)集聚規(guī)模指數(shù)；區(qū)域高級商務(wù)集聚規(guī)模指數(shù)； 高級商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值的最大值。高級商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值的最大值。 高級商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值的最小值。高級商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值的最小值。 第二，將高級商務(wù)集聚指標(biāo)劃分為第二，將高級商務(wù)集聚指標(biāo)劃分為5個區(qū)間段，編制個區(qū)間段，編制成高級商務(wù)集聚作用分值表。成高級商務(wù)集聚作用分值表。hiehixhxminhxmax)/()(100minmaxminhhhhihixxxxe4.4.土地級別的調(diào)整和確定土地級別的調(diào)整和確定 調(diào)整的調(diào)整的原則原則： 土地級別的高低與土地質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)土地級別的高低與土

57、地質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系相基本一致。系相基本一致。 級之間應(yīng)漸變過度，相鄰單元之間土地級別不級之間應(yīng)漸變過度，相鄰單元之間土地級別不宜相差過大。宜相差過大。 各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地價應(yīng)有明顯差異，并呈正向級差。價應(yīng)有明顯差異，并呈正向級差。 保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性。保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性。 邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。人工界線。 各用途土地級別的確定：各用途土地級別的確定： 綜合、工業(yè)用地定級綜合、工業(yè)用地定級確定土地級時應(yīng)在確定土地級時應(yīng)在多因素多因素綜合綜

58、合評分定級的基礎(chǔ)上，采評分定級的基礎(chǔ)上，采用級差收益測算法和用級差收益測算法和市場價格定級方法市場價格定級方法進(jìn)行驗證、調(diào)整，確定綜合、進(jìn)行驗證、調(diào)整，確定綜合、工業(yè)用地定級的土地級。工業(yè)用地定級的土地級。 商業(yè)用地定級商業(yè)用地定級確定土地級時也應(yīng)在多因素綜合確定土地級時也應(yīng)在多因素綜合評分定級的基礎(chǔ)上，采用級差收益測算法和市場評分定級的基礎(chǔ)上，采用級差收益測算法和市場價格定級方法進(jìn)行驗證、調(diào)整，并參照價格定級方法進(jìn)行驗證、調(diào)整，并參照高級商務(wù)高級商務(wù)集聚區(qū)集聚區(qū)的驗證結(jié)果，確定商業(yè)定級的土地級。的驗證結(jié)果，確定商業(yè)定級的土地級。 住宅用地定級住宅用地定級確定土地級時應(yīng)在確定土地級時應(yīng)在多因素

59、綜合多因素綜合評評分定級的基礎(chǔ)上，采用分定級的基礎(chǔ)上，采用市場價格定級市場價格定級方法進(jìn)行驗方法進(jìn)行驗證、調(diào)整，確定住宅用地定級的土地級。證、調(diào)整，確定住宅用地定級的土地級。五、土地定級成果五、土地定級成果（二）土地定級成果圖件（二）土地定級成果圖件 1.1.土地定級單元圖的編制土地定級單元圖的編制 2.2.土地級別圖和級別邊界圖的編制土地級別圖和級別邊界圖的編制 3.3.土地定級因素作用分值圖的編制土地定級因素作用分值圖的編制 4.4.土地級別圖的清繪及整飾土地級別圖的清繪及整飾（一）成果類型（一）成果類型 1.1.圖件成果。圖件成果。 2.2.土地級別面積量算及匯總成果。土地級別面積量算及

60、匯總成果。 3.3.土地定級報告。土地定級報告。（三）城鎮(zhèn)土地級的邊界落實及分宗整理（三）城鎮(zhèn)土地級的邊界落實及分宗整理 1.土地級邊界的落實土地級邊界的落實 有有1：500或或1：1000圖件的城鎮(zhèn)，可在室內(nèi)按土地圖件的城鎮(zhèn)，可在室內(nèi)按土地利用現(xiàn)狀確定土地級別界線。利用現(xiàn)狀確定土地級別界線。 2.宗地土地級的落實、確定宗地土地級的落實、確定 3.土地級別面積量算土地級別面積量算 4.分宗整理、統(tǒng)計分宗整理、統(tǒng)計 以區(qū)或街道轄區(qū)以區(qū)或街道轄區(qū)為單位，按土地為單位，按土地級別、用地類型級別、用地類型進(jìn)進(jìn)行宗地整理、統(tǒng)計。行宗地整理、統(tǒng)計。（四）土地定級報告級基礎(chǔ)資料匯編（四）土地定級報告級基礎(chǔ)資