房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資管理

1、房地產(chǎn)的投融資管理房地產(chǎn)的投融資管理項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理崔樸崔樸2014.4.4 根據(jù)一般規(guī)律，這個(gè)極端繁榮的房地產(chǎn)市根據(jù)一般規(guī)律，這個(gè)極端繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后一定有一個(gè)強(qiáng)大的金融支撐和多元化的場(chǎng)背后一定有一個(gè)強(qiáng)大的金融支撐和多元化的融資工具相對(duì)應(yīng)。但事實(shí)恰恰相反，房地產(chǎn)金融資工具相對(duì)應(yīng)。但事實(shí)恰恰相反，房地產(chǎn)金融長(zhǎng)期以來落后于房地產(chǎn)開發(fā)。美國(guó)房地產(chǎn)信融長(zhǎng)期以來落后于房地產(chǎn)開發(fā)。美國(guó)房地產(chǎn)信貸余額占全國(guó)總信貸的貸余額占全國(guó)總信貸的48%，日本占，日本占52%，歐洲國(guó)家普遍在歐洲國(guó)家普遍在30%以上，而我國(guó)這一比例以上，而我國(guó)這一比例不到不到10%。房地產(chǎn)公司融資的唯一渠道是。房地產(chǎn)公司融資的唯一渠

2、道是銀銀行貸款行貸款。按揭制度也是。按揭制度也是96年后才逐步推出的。年后才逐步推出的。但大量的房地產(chǎn)公司在這個(gè)相對(duì)惡劣的金融環(huán)但大量的房地產(chǎn)公司在這個(gè)相對(duì)惡劣的金融環(huán)境下面卻奇跡般地發(fā)展壯大起來。以小資金撬境下面卻奇跡般地發(fā)展壯大起來。以小資金撬動(dòng)大資產(chǎn)，迅速地完成了資本的原始積累。動(dòng)大資產(chǎn)，迅速地完成了資本的原始積累。 房地產(chǎn)融資除銀行外的形式不多，目前主房地產(chǎn)融資除銀行外的形式不多，目前主要有要有上市、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、發(fā)行債券、上市、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、發(fā)行債券、產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)業(yè)基金等等 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹

3、配，房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該多元融資、大風(fēng)險(xiǎn)，理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在目前商業(yè)銀行平多方投資并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在目前商業(yè)銀行平臺(tái)的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品臺(tái)的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。但除了信托之外，其他似乎很難實(shí)現(xiàn)，但除了信托之外，其他似乎很難實(shí)現(xiàn)，因央行因央行121號(hào)文之后，號(hào)文之后，房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托成為新

4、的成為新的亮點(diǎn)，特別是信托已成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)亮點(diǎn)，特別是信托已成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢(shì)的核心力量。素與組合優(yōu)勢(shì)的核心力量。一一.房地產(chǎn)融資途徑及房地產(chǎn)金融的房地產(chǎn)融資途徑及房地產(chǎn)金融的其它模式。其它模式。一傳統(tǒng)融資模式一傳統(tǒng)融資模式（一）銀行直接融資：（一）銀行直接融資：1開發(fā)貸款開發(fā)貸款：前提是取得土地使用權(quán)，：前提是取得土地使用權(quán)，自有開發(fā)資金不低于自有開發(fā)資金不低于30%，立項(xiàng)、規(guī)劃、，立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建完畢具備開工條件。由開發(fā)商向銀報(bào)建完畢具備開工條件。由開發(fā)商向銀行申請(qǐng)發(fā)放的用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款。行申請(qǐng)發(fā)

5、放的用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款。 2流動(dòng)資金貸款流動(dòng)資金貸款：開發(fā)商用于工程購(gòu)：開發(fā)商用于工程購(gòu)置設(shè)備，材料之用的短期貸款。置設(shè)備，材料之用的短期貸款。 3按揭貸款按揭貸款：由開發(fā)商向銀行提出申請(qǐng)，：由開發(fā)商向銀行提出申請(qǐng)，貸給購(gòu)房者個(gè)人用于支付購(gòu)房款的長(zhǎng)期貸貸給購(gòu)房者個(gè)人用于支付購(gòu)房款的長(zhǎng)期貸款并以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，分期償還本息。款并以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，分期償還本息。按人民銀行規(guī)定不高于房款的按人民銀行規(guī)定不高于房款的70%，開發(fā)，開發(fā)商提供還款擔(dān)保。該貸款一般在工程主體商提供還款擔(dān)保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預(yù)售許可證就完工或高層建筑出地平取得預(yù)售許可證就可以發(fā)放。可以發(fā)放。4

6、工程單位流動(dòng)資金貸款工程單位流動(dòng)資金貸款：由施工單位根：由施工單位根據(jù)施工合同向銀行申請(qǐng)。用于施工單位購(gòu)據(jù)施工合同向銀行申請(qǐng)。用于施工單位購(gòu)置材料和施工組織。置材料和施工組織。5專項(xiàng)貸款專項(xiàng)貸款：指國(guó)家示范工程、重點(diǎn)工程、：指國(guó)家示范工程、重點(diǎn)工程、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中銀行提供的政策性貸款。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中銀行提供的政策性貸款。由財(cái)政貼息或根據(jù)計(jì)委立項(xiàng)的指標(biāo)下達(dá)。由財(cái)政貼息或根據(jù)計(jì)委立項(xiàng)的指標(biāo)下達(dá)。（二）根據(jù)目前房地產(chǎn)投資資金來源統(tǒng)計(jì)（二）根據(jù)目前房地產(chǎn)投資資金來源統(tǒng)計(jì)顯示：顯示：1.自有資金自有資金平均為平均為15%-20%；2.銀行開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款銀行開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款為為15%；3

7、.施工企業(yè)墊資施工企業(yè)墊資（由銀行貸款轉(zhuǎn)移的）占（由銀行貸款轉(zhuǎn)移的）占 30%-40%；4.按揭貸款按揭貸款占占20%30%；5.其他預(yù)收款和借款其他預(yù)收款和借款占占10%。（三）直接融資渠道：（三）直接融資渠道：1股權(quán)融資股權(quán)融資：通過股票交易市場(chǎng)上市發(fā)行股：通過股票交易市場(chǎng)上市發(fā)行股票是最合適和效果較好的融資手段。票是最合適和效果較好的融資手段。經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，上市公開發(fā)行股票達(dá)到融資的經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，上市公開發(fā)行股票達(dá)到融資的目的。但由于上市審核嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)目的。但由于上市審核嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期采取限制政策。上市的房地產(chǎn)公司比例很小。期采取限制政策。上市的房地產(chǎn)公司比例很小。股權(quán)

8、私募融資、出讓股權(quán)或增資擴(kuò)股是目前應(yīng)股權(quán)私募融資、出讓股權(quán)或增資擴(kuò)股是目前應(yīng)用較廣泛的形式。但缺乏流動(dòng)性，募集難度大。用較廣泛的形式。但缺乏流動(dòng)性，募集難度大。2公司債券公司債券：企業(yè)以某項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期：企業(yè)以某項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的預(yù)期收益和企業(yè)的信譽(yù)為償付保證。通過證券公司收益和企業(yè)的信譽(yù)為償付保證。通過證券公司（投資銀行）向投資人發(fā)行的證券。住宅建設(shè)（投資銀行）向投資人發(fā)行的證券。住宅建設(shè)債券的審批環(huán)節(jié)較復(fù)雜，能夠申請(qǐng)的企業(yè)不多。債券的審批環(huán)節(jié)較復(fù)雜，能夠申請(qǐng)的企業(yè)不多。但最近國(guó)家主管部門已改為核準(zhǔn)制。但最近國(guó)家主管部門已改為核準(zhǔn)制。3預(yù)售款預(yù)售款：在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，一般為：在房地產(chǎn)建設(shè)過

9、程中，一般為開工之時(shí)。由開發(fā)商向消費(fèi)者出售預(yù)期住開工之時(shí)。由開發(fā)商向消費(fèi)者出售預(yù)期住房（也稱樓花）。一般收取房款的房（也稱樓花）。一般收取房款的5%-50%不等。預(yù)售合同（也有稱為認(rèn)購(gòu)證）不等。預(yù)售合同（也有稱為認(rèn)購(gòu)證）在交房前（或一定時(shí)期內(nèi)）可以轉(zhuǎn)讓。一在交房前（或一定時(shí)期內(nèi)）可以轉(zhuǎn)讓。一些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，并由房地產(chǎn)公些房地產(chǎn)公司規(guī)定可退房，并由房地產(chǎn)公司補(bǔ)償一定的利息損失。該售房行為不是司補(bǔ)償一定的利息損失。該售房行為不是真實(shí)銷售行為，房地產(chǎn)公司常在表內(nèi)處理真實(shí)銷售行為，房地產(chǎn)公司常在表內(nèi)處理為負(fù)債。為負(fù)債。4其他融資行為：如住房卡、預(yù)租金、定其他融資行為：如住房卡、預(yù)租金、定金、互

10、助基金等。由于占的比重不大，這金、互助基金等。由于占的比重不大，這里就不一一枚舉，住房卡已被明令禁止。里就不一一枚舉，住房卡已被明令禁止。二房地產(chǎn)創(chuàng)新融資工具二房地產(chǎn)創(chuàng)新融資工具（一）（一）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)證券化是：資產(chǎn)證券化是60年代在美國(guó)興起的住房抵押證券，在年代在美國(guó)興起的住房抵押證券，在80年代被廣泛運(yùn)用并擴(kuò)大到其他行業(yè)。資產(chǎn)年代被廣泛運(yùn)用并擴(kuò)大到其他行業(yè)。資產(chǎn)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金見的未來收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金融產(chǎn)品的過程。融產(chǎn)品的過程。房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化目前的形式有：房

11、地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化目前的形式有：1以銷售實(shí)現(xiàn)而作表外處理的證券化以銷售實(shí)現(xiàn)而作表外處理的證券化2以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的資產(chǎn)證券化以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的資產(chǎn)證券化 3房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化（二）房地產(chǎn)信托受益憑證：（二）房地產(chǎn)信托受益憑證：是房地產(chǎn)公司以在建項(xiàng)目為抵押，通是房地產(chǎn)公司以在建項(xiàng)目為抵押，通過信托投資公司發(fā)行受益憑證進(jìn)行融資的過信托投資公司發(fā)行受益憑證進(jìn)行融資的行為。特別是去年行為。特別是去年6月月1日建設(shè)部銷售管理日建設(shè)部銷售管理辦法出臺(tái)后規(guī)定：今后不得出售期房。房辦法出臺(tái)后規(guī)定：今后不得出售期房。房地產(chǎn)公司面臨沉重的壓力。如發(fā)行可轉(zhuǎn)換地產(chǎn)公司面臨沉重的壓力。如發(fā)行

12、可轉(zhuǎn)換受益憑證，使購(gòu)房者間接地購(gòu)買期房。即受益憑證，使購(gòu)房者間接地購(gòu)買期房。即到期后按約定價(jià)格和特定標(biāo)的物交付投資到期后按約定價(jià)格和特定標(biāo)的物交付投資人相應(yīng)的房產(chǎn)。該信托受益憑證一般通過人相應(yīng)的房產(chǎn)。該信托受益憑證一般通過契約形式背書發(fā)行。契約形式背書發(fā)行。（三）房地產(chǎn)投資基金：（三）房地產(chǎn)投資基金：在我國(guó)根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)一般將房地產(chǎn)投在我國(guó)根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)一般將房地產(chǎn)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。它是由房地產(chǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)發(fā)起，它是由房地產(chǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的基金。具體的組織形式可以是公司型，也基金。

13、具體的組織形式可以是公司型，也可以是信托型?？梢允切磐行?。三三.房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制一一.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為以下幾個(gè)大部分：大致可分為以下幾個(gè)大部分： 土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、籌土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、籌資成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用資成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用 從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)過從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)

14、過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。目標(biāo)。二成本分解的過程二成本分解的過程項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過程，然的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的體現(xiàn)。與項(xiàng)后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的體現(xiàn)

15、。與項(xiàng)目的時(shí)間計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有目的時(shí)間計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程。成本目標(biāo)的過程。（一）投資估算（一）投資估算在項(xiàng)目正式立項(xiàng)前一般都要對(duì)該項(xiàng)目在項(xiàng)目正式立項(xiàng)前一般都要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估分析，包括進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估分析，包括成本估算、進(jìn)度成本估算、進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃、現(xiàn)金流量計(jì)劃、銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃、現(xiàn)金流量等等內(nèi)容，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤(rùn)

16、率，內(nèi)容，以確定該項(xiàng)目的盈利能力及利潤(rùn)率，并選擇比較可行性高的項(xiàng)目執(zhí)行方案。目并選擇比較可行性高的項(xiàng)目執(zhí)行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗(yàn)估算前比較流行的成本估算方法包括經(jīng)驗(yàn)估算法、因素估算法、工料清單法等。法、因素估算法、工料清單法等。（二）成本目標(biāo)（二）成本目標(biāo)在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在投資估算的基礎(chǔ)上制訂目標(biāo)成本和資金計(jì)劃，作為后續(xù)項(xiàng)目成訂目標(biāo)成本和資金計(jì)劃，作為后續(xù)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)。本控制的基礎(chǔ)。（三）成本計(jì)劃（三）成本計(jì)劃在制定項(xiàng)目成本目標(biāo)時(shí)，與項(xiàng)目整體的進(jìn)在制定項(xiàng)目成本目標(biāo)時(shí)，與項(xiàng)目整體的進(jìn)度計(jì)劃關(guān)聯(lián)，可以從項(xiàng)目計(jì)劃中，提取工度計(jì)劃關(guān)聯(lián)，可以從

17、項(xiàng)目計(jì)劃中，提取工程量成本、材料成本、相關(guān)費(fèi)用的計(jì)劃數(shù)程量成本、材料成本、相關(guān)費(fèi)用的計(jì)劃數(shù)字，并自動(dòng)按日期和成本項(xiàng)目匯總，從而字，并自動(dòng)按日期和成本項(xiàng)目匯總，從而構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的成本計(jì)劃。構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的成本計(jì)劃。 四四.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)所經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、處營(yíng)的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、處理與控制，以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。由理與控制，以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。由于房經(jīng)營(yíng)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，這就要求經(jīng)營(yíng)者增于房經(jīng)營(yíng)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，這就要求經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，

18、把風(fēng)險(xiǎn)管理作為強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，把風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理體制的一項(xiàng)重要的管理活動(dòng)來抓。除企業(yè)管理體制的一項(xiàng)重要的管理活動(dòng)來抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管了必須設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外，還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險(xiǎn)從潛伏到理人員以外，還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險(xiǎn)從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都發(fā)生和發(fā)展的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對(duì)控制措施能做到有效能采取有效的措施，并對(duì)控制措施能做到有效的監(jiān)控的監(jiān)控1風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)（1）減少風(fēng)險(xiǎn)因素減少風(fēng)險(xiǎn)因素。風(fēng)險(xiǎn)因素是引起或增。風(fēng)險(xiǎn)因素是引起或增加風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生機(jī)會(huì)的條件。它可以來

19、自加風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生機(jī)會(huì)的條件。它可以來自天災(zāi)、市場(chǎng)條件變化、決策失誤等方面。天災(zāi)、市場(chǎng)條件變化、決策失誤等方面。即來自外界自然力、社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和自身即來自外界自然力、社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和自身決策的結(jié)果。決策的結(jié)果。 風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，決定著風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，決定著風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。要減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，原則上要回可能性。要減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，原則上要回避難以預(yù)見的和危害大的風(fēng)險(xiǎn)，而把主要避難以預(yù)見的和危害大的風(fēng)險(xiǎn)，而把主要精力放在針對(duì)可以自我控制的因素上去。精力放在針對(duì)可以自我控制的因素上去。（2）減少風(fēng)險(xiǎn)事故減少風(fēng)險(xiǎn)事故。風(fēng)險(xiǎn)因素本身并不會(huì)。風(fēng)險(xiǎn)因素本身并不會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生，從風(fēng)險(xiǎn)因素的存在導(dǎo)致風(fēng)

20、險(xiǎn)損失的發(fā)生，從風(fēng)險(xiǎn)因素的存在到導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生，中間還要經(jīng)過媒到導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生，中間還要經(jīng)過媒介環(huán)節(jié)，即風(fēng)險(xiǎn)事故。介環(huán)節(jié)，即風(fēng)險(xiǎn)事故。風(fēng)險(xiǎn)事故是造成風(fēng)險(xiǎn)損失的直接原因。因風(fēng)險(xiǎn)事故是造成風(fēng)險(xiǎn)損失的直接原因。因此，要想減少風(fēng)險(xiǎn)損失就要千方百計(jì)地減此，要想減少風(fēng)險(xiǎn)損失就要千方百計(jì)地減少風(fēng)險(xiǎn)事故，做到事先預(yù)控。做到這一點(diǎn)少風(fēng)險(xiǎn)事故，做到事先預(yù)控。做到這一點(diǎn)要靠全體管理人員積極、認(rèn)真、有效地工要靠全體管理人員積極、認(rèn)真、有效地工作，避免不應(yīng)有的人為過失。作，避免不應(yīng)有的人為過失。（3）減少風(fēng)險(xiǎn)損失減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 通過上述工作，雖然可以減少風(fēng)險(xiǎn)因通過上述工作，雖然可以減少風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)事故，卻不可

21、能把風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)素和風(fēng)險(xiǎn)事故，卻不可能把風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)事故完全排除掉。因此，一旦有風(fēng)險(xiǎn)事險(xiǎn)事故完全排除掉。因此，一旦有風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生，要采取有效的措施和對(duì)策，盡全故發(fā)生，要采取有效的措施和對(duì)策，盡全力減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。根據(jù)可采取對(duì)策力減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。根據(jù)可采取對(duì)策的比較分析，找出最適宜的對(duì)策。事實(shí)上，的比較分析，找出最適宜的對(duì)策。事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生在風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃中就應(yīng)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生在風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃中就應(yīng)當(dāng)考慮到，而事先就制定好措施，防患于未考慮到，而事先就制定好措施，防患于未然是十分必要的。然是十分必要的。2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中

22、，要強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制定管理策略，把風(fēng)險(xiǎn)造成的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制定管理策略，把風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降低到最小程度。損失降低到最小程度。（1）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的研究。）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的研究。（2）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn) 從產(chǎn)品觀念到營(yíng)銷觀念的轉(zhuǎn)變。從產(chǎn)品觀念到營(yíng)銷觀念的轉(zhuǎn)變。（3）不斷提高物業(yè)管理水平。）不斷提高物業(yè)管理水平。（4）精心組織、加強(qiáng)管理、縮短項(xiàng)目投資）精心組織、加強(qiáng)管理、縮短項(xiàng)目投資周期。周期。五五.2013 .2013 年大型房地產(chǎn)公司狀況分析年大型房地產(chǎn)公司狀況分析1.萬(wàn)科地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)根據(jù)相關(guān)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公布，根

23、據(jù)相關(guān)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公布，2013 年上半年年上半年萬(wàn)科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積萬(wàn)科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積 716.4 萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米， 同比增同比增長(zhǎng)長(zhǎng) 18.9%；實(shí)現(xiàn)銷售金額；實(shí)現(xiàn)銷售金額 836.7 億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng) 33.79%。銷售均價(jià)。銷售均價(jià) 11679 元元/平，同平，同 比升比升 12.5%，恢復(fù)至，恢復(fù)至 11 年同期水平，毛利率將持續(xù)年同期水平，毛利率將持續(xù)回升。地價(jià)方面，上半年公司新增項(xiàng)目回升。地價(jià)方面，上半年公司新增項(xiàng)目 平均樓面平均樓面地價(jià)地價(jià) 2580 元元/平方米，較平方米，較 2012 年新增項(xiàng)目平均年新增項(xiàng)目平均地價(jià)地價(jià) 2855 元元/平方米下降平方米

24、下降 9.6%，為，為 近近 3 年來最年來最低。低。2013 年上半年銷售額同比增長(zhǎng)較多，有兩方面原因年上半年銷售額同比增長(zhǎng)較多，有兩方面原因，一是商品房市場(chǎng)，一是商品房市場(chǎng) 2012 年上半年相年上半年相 對(duì)低迷，對(duì)低迷，2013 年上半年相對(duì)較好；二是年上半年相對(duì)較好；二是 2013 年上半年房?jī)r(jià)同比上年上半年房?jī)r(jià)同比上漲較多。預(yù)計(jì)萬(wàn)科地產(chǎn)可漲較多。預(yù)計(jì)萬(wàn)科地產(chǎn)可 憑借品牌和服務(wù)優(yōu)勢(shì)保持憑借品牌和服務(wù)優(yōu)勢(shì)保持下半年銷售穩(wěn)定，全年銷售金額可突破下半年銷售穩(wěn)定，全年銷售金額可突破 1500 億元。億元。 2013 年上半年萬(wàn)科地產(chǎn)共新增項(xiàng)目年上半年萬(wàn)科地產(chǎn)共新增項(xiàng)目 42 個(gè)，建筑面?zhèn)€，建筑

25、面積積 1344.86 萬(wàn)平方米，幾乎是上半年萬(wàn)平方米，幾乎是上半年 銷售面積的銷售面積的 2 倍，倍，2012 年新增項(xiàng)目建筑面積年新增項(xiàng)目建筑面積 2015.65 萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，并不存在補(bǔ)庫(kù)存因素。從并不存在補(bǔ)庫(kù)存因素。從 拿地區(qū)位來看，主要位于拿地區(qū)位來看，主要位于東部、中部的二三線城市，由此可見，也是響應(yīng)國(guó)家東部、中部的二三線城市，由此可見，也是響應(yīng)國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)的城鎮(zhèn)化建設(shè)的 號(hào)召，同時(shí)也保證了項(xiàng)目的質(zhì)量和未號(hào)召，同時(shí)也保證了項(xiàng)目的質(zhì)量和未來的利潤(rùn)率。因此，萬(wàn)科地產(chǎn)獲取的土地奠定了持續(xù)來的利潤(rùn)率。因此，萬(wàn)科地產(chǎn)獲取的土地奠定了持續(xù)增增 長(zhǎng)的基礎(chǔ)，萬(wàn)科地產(chǎn)長(zhǎng)的基礎(chǔ)，萬(wàn)科地產(chǎn) 20

26、13 年上半年土地儲(chǔ)備保持年上半年土地儲(chǔ)備保持快速擴(kuò)張策略?？焖贁U(kuò)張策略。2 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)根據(jù)相關(guān)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公布，根據(jù)相關(guān)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公布，2013 年年 1-6 月保月保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積 562.03 萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米， 同比上同比上升升 28.37%；實(shí)現(xiàn)簽約金額；實(shí)現(xiàn)簽約金額 636.44 億元，同比上億元，同比上升升 26.54%。2013 年年 1-6 月份累計(jì)平月份累計(jì)平 均銷售單均銷售單價(jià)為價(jià)為 11324 元元/平方米，連續(xù)平方米，連續(xù) 5 個(gè)月上漲，已經(jīng)個(gè)月上漲，已經(jīng)超出超出 2012 年全年年全年 11288 元元/平方平方 米的平均成交米的

27、平均成交單價(jià)。上半年新推貨值單價(jià)。上半年新推貨值 600 億，銷售金額超過新億，銷售金額超過新推貨值意味著上半年去化較推貨值意味著上半年去化較 高。下半年的可售貨高。下半年的可售貨值接近值接近 965 億，其中存貨億，其中存貨 275 億，新推貨億，新推貨 690 億，可售貨值中，戶型億，可售貨值中，戶型 結(jié)構(gòu)仍然以中小戶型為主結(jié)構(gòu)仍然以中小戶型為主，預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì) 13 年全年的銷售金額在年全年的銷售金額在 1300 億左右。億左右。2013 年上半年保利地產(chǎn)獲取土地的總地價(jià)為年上半年保利地產(chǎn)獲取土地的總地價(jià)為 160.95 億元（平均樓板價(jià)億元（平均樓板價(jià) 2849 元元/平）平）,占銷售占銷

28、售金額的比重為金額的比重為 25%，即，即 100%權(quán)益地價(jià)權(quán)益地價(jià)/銷售金銷售金額處于歷史低位說明其目前的投資更為額處于歷史低位說明其目前的投資更為 穩(wěn)健，將穩(wěn)健，將凈負(fù)債率維持在合理水平對(duì)未來持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)尤凈負(fù)債率維持在合理水平對(duì)未來持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)尤為重要。保利地產(chǎn)在為重要。保利地產(chǎn)在 2013 年上半年上半 年的土地投資年的土地投資區(qū)域主要在一線和重點(diǎn)二線城市，這符合其既定區(qū)域主要在一線和重點(diǎn)二線城市，這符合其既定戰(zhàn)略。在過去向三四線城市擴(kuò)戰(zhàn)略。在過去向三四線城市擴(kuò) 張之后，重新回到張之后，重新回到一二線發(fā)達(dá)城市進(jìn)行深耕，一方面可以加大在市一二線發(fā)達(dá)城市進(jìn)行深耕，一方面可以加大在市場(chǎng)容量更

29、大的發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)占有率，做大城市場(chǎng)容量更大的發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)占有率，做大城市公司規(guī)模，另一方面，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期來公司規(guī)模，另一方面，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期來看其需求更具有支撐性。此外，其在合作拿地與看其需求更具有支撐性。此外，其在合作拿地與單獨(dú)拿地之間保持著良好的平衡。單獨(dú)拿地之間保持著良好的平衡。3 招商地產(chǎn)招商地產(chǎn)根據(jù)相關(guān)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公布，招商地產(chǎn)根據(jù)相關(guān)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公布，招商地產(chǎn) 2013 年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積 136 萬(wàn)平，同比萬(wàn)平，同比 增長(zhǎng)增長(zhǎng) 16%，簽約銷售金額，簽約銷售金額 200 億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng) 24%，均，均價(jià)價(jià) 14675 萬(wàn)元萬(wàn)元

30、/平米，較平米，較 2012 年均年均 值（值（14287 元元/平）略有上升。公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要平）略有上升。公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因?yàn)槿セ噬仙容^大，庫(kù)存有所原因?yàn)槿セ噬仙容^大，庫(kù)存有所 下降。下降。從城市結(jié)構(gòu)來看，一二線核心城市仍是主力，其從城市結(jié)構(gòu)來看，一二線核心城市仍是主力，其中深圳銷售約中深圳銷售約 60 億元，占比約億元，占比約 30%， 中心地位中心地位繼續(xù)鞏固；廈漳區(qū)域銷售繼續(xù)鞏固；廈漳區(qū)域銷售 30 多億元，蘇州銷售多億元，蘇州銷售 20 多億元，佛山銷售近多億元，佛山銷售近 20 億元，億元， 南京（含鎮(zhèn)南京（含鎮(zhèn)江）銷售江）銷售 10 多億元。同時(shí)，在二三線城市布局多億元。同時(shí)，在二三線城市布局加大。加大。4 金地集團(tuán)金地集團(tuán)根據(jù)相關(guān)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公布，金地集團(tuán)根據(jù)相關(guān)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公布，金地集團(tuán) 2013 年年 1-6 月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積 150.1 萬(wàn)平萬(wàn)平 方米，同比增長(zhǎng)方米，同比增長(zhǎng) 32.25%；實(shí)現(xiàn)簽約金額；實(shí)現(xiàn)簽約金額 197.2 億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng) 4