2012水電首郡高層發(fā)展報(bào)告107p

1、第第 0 0 頁(yè)頁(yè) 中國(guó)水電中國(guó)水電首郡高層發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告首郡高層發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 北京中原地產(chǎn) 唐山事業(yè)部tangshan 09.04.2012第第 1 1 頁(yè)頁(yè)analyze system 項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目本體解析 城之新生城之新生 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 建筑規(guī)劃建議建筑規(guī)劃建議第第 2 2 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目區(qū)域：項(xiàng)目位于鳳凰新城邊緣，距離城市核心車(chē)行一刻鐘項(xiàng)目區(qū)域：項(xiàng)目位于鳳凰新城邊緣，距離城市核心車(chē)行一刻鐘，道路規(guī)劃較好但尚未完全通達(dá)，道路規(guī)劃較好但尚未完全通達(dá), ,未來(lái)唐山區(qū)域核心之一未來(lái)唐山區(qū)域核心之一新華道新華道市政府市政府翔云道翔云道友友誼誼路路長(zhǎng)寧道長(zhǎng)寧道建建設(shè)設(shè)路路鳳凰新城

2、鳳凰新城核心區(qū)核心區(qū)遠(yuǎn)洋商圈遠(yuǎn)洋商圈龍華道龍華道鳳凰新城擁有良好的地質(zhì)景觀條件和城市規(guī)劃利好，客戶認(rèn)知度較高，但本項(xiàng)目位于鳳凰新城邊鳳凰新城邊緣、長(zhǎng)寧道以北，屬于城市陌生緣、長(zhǎng)寧道以北，屬于城市陌生區(qū)區(qū)。項(xiàng)目屬于新城邊緣區(qū)域項(xiàng)目屬于新城邊緣區(qū)域第第 3 3 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 屬于鳳凰新城區(qū)域最高樓層的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)擁屬于鳳凰新城區(qū)域最高樓層的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)擁有有100-140100-140米超高層產(chǎn)品。米超高層產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)p 樓座位于北側(cè)地塊西北角，緊臨長(zhǎng)樓座位于北側(cè)地塊西北角，緊臨長(zhǎng)寧路和獨(dú)立商業(yè)寧路和獨(dú)立商業(yè)p 樓體高度樓體高度100-140m100-140m，樓梯呈鉆石

3、，樓梯呈鉆石型，預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面為型，預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面為860m860m2 2左右左右p 外立面要求公建化，具有商務(wù)感外立面要求公建化，具有商務(wù)感第第 4 4 頁(yè)頁(yè)東臨大里路，南至裕華道，西臨友誼路，北至長(zhǎng)寧道。大里路、東臨大里路，南至裕華道，西臨友誼路，北至長(zhǎng)寧道。大里路、長(zhǎng)寧道為城市主干道，裕華道在建中。長(zhǎng)寧道為城市主干道，裕華道在建中。中國(guó)中國(guó)水電水電首郡首郡北面北面臨長(zhǎng)寧道，與鳳凰新城區(qū)域內(nèi)未來(lái)政務(wù)中心僅一路之隔；東面東面臨連接唐山市路南路北的重要干道大里路，車(chē)流量極大；西面西面臨近友誼東輔路，與鷺港金融街隔路相望，緊挨新建成的唐山市重點(diǎn)高中新一中；南面南面臨鳳凰新城區(qū)域內(nèi)未來(lái)東西向干道裕

4、華道，目前在建中；友誼東輔路友誼東輔路長(zhǎng)寧道長(zhǎng)寧道大里路大里路裕華道裕華道第第 5 5 頁(yè)頁(yè)交通價(jià)值：項(xiàng)目周邊交通便利，友誼東輔路與長(zhǎng)寧道交匯處不交通價(jià)值：項(xiàng)目周邊交通便利，友誼東輔路與長(zhǎng)寧道交匯處不明顯，昭示性一般。明顯，昭示性一般。友誼東輔路友誼東輔路鳳凰新城南北向干道之一，位置較隱蔽，在唐山知名度不高，車(chē)流量較?。婚L(zhǎng)寧道長(zhǎng)寧道區(qū)域內(nèi)東西向筆直通暢的干道，車(chē)流量大；大里路大里路貫通新城南北，是銜接市中心區(qū)與鳳凰新城的重要路線；裕華道裕華道未來(lái)連接鳳凰新城與東部區(qū)域的重要東西向干道；大里路路段車(chē)流大里路路段車(chē)流中國(guó)水中國(guó)水電首郡電首郡長(zhǎng)寧道路段車(chē)流長(zhǎng)寧道路段車(chē)流友誼東輔路路段車(chē)流友誼東輔路路

5、段車(chē)流裕華道路段車(chē)流裕華道路段車(chē)流第第 6 6 頁(yè)頁(yè)配套價(jià)值：配套價(jià)值：項(xiàng)目自身及周邊都有著豐富且高價(jià)值的配套資源，項(xiàng)目自身及周邊都有著豐富且高價(jià)值的配套資源，充分的提升了項(xiàng)目的投資以及使用價(jià)值。充分的提升了項(xiàng)目的投資以及使用價(jià)值。青少年宮青少年宮商業(yè)貿(mào)易商業(yè)貿(mào)易唐山新一中唐山新一中總部基地二期總部基地二期及政務(wù)用地及政務(wù)用地總部基地一期總部基地一期高檔社區(qū)聚集區(qū)，未來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。高檔社區(qū)聚集區(qū)，未來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。商務(wù)政務(wù)密集區(qū)，未來(lái)配套服務(wù)需求旺盛。商務(wù)政務(wù)密集區(qū)，未來(lái)配套服務(wù)需求旺盛。橡樹(shù)灣橡樹(shù)灣中國(guó)水電首郡中國(guó)水電首郡梧桐大道梧桐大道嘉里雅頌居嘉里雅頌居唐城壹零壹唐城壹零壹萬(wàn)科金域

6、華府萬(wàn)科金域華府新天地鷺港新天地鷺港第第 7 7 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目的限制條件項(xiàng)目的限制條件公建配公建配套比例套比例地塊占地24700平，建筑面積是61750平。按照規(guī)定，公建配套需要達(dá)到10%的比例。第第 8 8 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定較好的資源，但非獨(dú)占性較好的資源，但非獨(dú)占性鳳凰新城核心鳳凰新城核心未來(lái)商務(wù)政務(wù)中心未來(lái)商務(wù)政務(wù)中心完善的交通體系，縮短完善的交通體系，縮短時(shí)空距離時(shí)空距離中國(guó)水電中國(guó)水電首郡首郡鳳凰新城區(qū)域鳳凰新城區(qū)域140140米，米，7070年產(chǎn)權(quán)，超高層產(chǎn)品。年產(chǎn)權(quán)，超高層產(chǎn)品。屬性界定屬性界定第第 9 9 頁(yè)頁(yè)超高層是什么？超高層是什么？第第 1010 頁(yè)頁(yè)從成本與技術(shù)

7、角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化。從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化。100100米以上的米以上的超高度帶來(lái)的超高度帶來(lái)的質(zhì)的變化質(zhì)的變化戶型戶型成本成本實(shí)用率實(shí)用率安全性安全性物業(yè)管理物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽(yáng)臺(tái)開(kāi)窗公攤較高公攤較高消防樓梯增加每每5050米設(shè)置避難層米設(shè)置避難層實(shí)用率多在實(shí)用率多在7070左右左右成本比高層高出成本比高層高出15%15%25%25%對(duì)抗風(fēng)、抗震的要對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來(lái)成本大求變化，帶來(lái)成本大量增加量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問(wèn)題便于統(tǒng)一管理日常運(yùn)行能耗高后期維護(hù)管理費(fèi)用高其他其他開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)智能化技術(shù)的使用

8、水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化n我國(guó)我國(guó)民用建筑設(shè)計(jì)通則民用建筑設(shè)計(jì)通則（jg37jg378787）將住宅建筑層）將住宅建筑層數(shù)劃分為：數(shù)劃分為：1 13 3層為低層；層為低層；4 46 6層為多層；層為多層；7 79 9為中高層；為中高層；凡凡超過(guò)100米均為超高層。n聯(lián)合國(guó)聯(lián)合國(guó)19721972年國(guó)際高層建筑年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（類：（1 1）9 91616層（最高為層（最高為5050米）；（米）；（2 2）17172525層（最層（最高到高到7575米）；（米）；（3 3）26264040層層（最高到（最高到100100米）；米）；40層以

9、上（即超高層建筑）。 n日本建筑大辭典將日本建筑大辭典將5 56 6層至層至14141515層的建筑定為高層建筑，層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。 超高層的界定在不同國(guó)家不超高層的界定在不同國(guó)家不同，但建筑高度超過(guò)同，但建筑高度超過(guò)100100米米時(shí)，在開(kāi)發(fā)成本與技術(shù)要求時(shí)，在開(kāi)發(fā)成本與技術(shù)要求方面會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。方面會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。第第 1111 頁(yè)頁(yè)從銷(xiāo)售價(jià)格角度：無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀支持的情況下，超高層與高層價(jià)從銷(xiāo)售價(jià)格角度：無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀支持的情況下，超高層與高層價(jià)格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷(xiāo)售價(jià)格可以明

10、顯地分成兩部分：l看不到景觀的樓層與高層均價(jià)相差無(wú)幾；l可看優(yōu)勢(shì)景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)可能與低樓層不同，而價(jià)格相比高層也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)跳差超高層樓盤(pán)超高層樓盤(pán)超高層均價(jià)超高層均價(jià)高層均價(jià)高層均價(jià)備注備注深圳金域藍(lán)灣深圳金域藍(lán)灣17000元/平米（2006年），排除市場(chǎng)泡沫，正常價(jià)位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣2008年五一推出，預(yù)計(jì)均價(jià)13000元/平米15000元/平米超高層33層以下價(jià)格與高層接近，33層以上價(jià)格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園預(yù)計(jì)均價(jià)8500元/平米預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/平米武漢世茂錦繡長(zhǎng)江武漢世茂錦繡長(zhǎng)江均價(jià)15

11、000元/平米均價(jià)14500元/平米第第 1212 頁(yè)頁(yè)技術(shù)要求產(chǎn)技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化生質(zhì)的變化，成本增加，成本增加與高層價(jià)格無(wú)與高層價(jià)格無(wú)大的差別，但大的差別，但頂層部分可以頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)1 12 2所謂超高層，在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而銷(xiāo)售價(jià)格上都與高層無(wú)本質(zhì)差別所謂超高層，在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而銷(xiāo)售價(jià)格上都與高層無(wú)本質(zhì)差別第第 1313 頁(yè)頁(yè)超高層除了在技術(shù)與成本層面比高層要求高，銷(xiāo)售價(jià)格和高層無(wú)任何差別。超高層除了在技術(shù)與成本層面比高層要求高，銷(xiāo)售價(jià)格和高層無(wú)任何差別。從成本角度和技術(shù)層面角度考慮，高層比超高層更經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠。從成本角度和技術(shù)層面角度考慮，高層比

12、超高層更經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠。從配套角度，需要建從配套角度，需要建10%10%左右的公建配套，降低利潤(rùn)率。左右的公建配套，降低利潤(rùn)率。如是做成公寓則無(wú)須做如是做成公寓則無(wú)須做10%10%左右的公建配套。左右的公建配套。第第 1414 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向以底商以底商+ +住宅式公寓相結(jié)合的項(xiàng)目住宅式公寓相結(jié)合的項(xiàng)目第第 1515 頁(yè)頁(yè)analyze system 項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目本體解析 城之新生城之新生 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 建筑規(guī)劃建議建筑規(guī)劃建議第第 1616 頁(yè)頁(yè)唐山的發(fā)展趨勢(shì)：唐山在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中由依托京津冀城市帶唐山的發(fā)展趨勢(shì)：唐山在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中由依托京津冀城市帶布局

13、升級(jí)為平衡發(fā)展的的階段布局升級(jí)為平衡發(fā)展的的階段. .位置：位置： 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈銜接京津，覆蓋東北、 西北、華北地區(qū)。唐山處在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心位置渤海經(jīng)濟(jì)圈中心位置。條件：條件： 唐山灣唐山灣擁有229.7公里海岸線，已經(jīng)建成兩大深水港口即京唐港和曹妃甸港；擁有鋼鐵、能源等資源優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)。功能：功能： 中國(guó)能源、礦石等大宗貨物的集疏地，新型工業(yè)化基地，商業(yè)性能源儲(chǔ)備基地，國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，中國(guó)北方商務(wù)休閑之都和生態(tài)宜居的濱海新城。 目標(biāo)：目標(biāo)： 以曹妃甸為龍頭曹妃甸為龍頭，唐山灣醞釀打造成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈乃至中國(guó)生產(chǎn)力布局中重要的增長(zhǎng)極和強(qiáng)大引擎。唐唐山灣山灣大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)將成為環(huán)渤海崛起

14、的核心發(fā)動(dòng)機(jī)環(huán)渤海崛起的核心發(fā)動(dòng)機(jī)。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈指以遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，屬于東北、西北、華北的接合部。2008年，環(huán)渤海三省二市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到77564.68億元，占全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的25.8%。日、韓日、韓京唐城際鐵路計(jì)劃京唐城際鐵路計(jì)劃20132013年年竣工，屆時(shí)京唐通竣工，屆時(shí)京唐通行時(shí)間縮至行時(shí)間縮至3030分鐘分鐘。第第 1717 頁(yè)頁(yè)唐山的定位唐山的定位: :唐山從工業(yè)城市向生態(tài)城市發(fā)展，成為環(huán)渤海經(jīng)唐山從工業(yè)城市向生態(tài)城市發(fā)展，成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中崛起戰(zhàn)略的重要角色。濟(jì)圈中崛起戰(zhàn)略的重要角色。鳳凰新城鳳凰新城商務(wù)中商務(wù)中心、金融中心，心、金融中心

15、，促進(jìn)促進(jìn)城市中高端住宅項(xiàng)目城市中高端住宅項(xiàng)目的建設(shè)。的建設(shè)。唐山南湖中央生態(tài)公唐山南湖中央生態(tài)公園園集游憩觀賞和水上活動(dòng)于一體的大型綜合性生態(tài)公園，有11 .5平方公里的湖面面積，相當(dāng)于兩個(gè)杭州西湖相當(dāng)于兩個(gè)杭州西湖 。環(huán)城水系環(huán)城水系河河相連、河湖相通的水循環(huán)統(tǒng)，環(huán)繞中心城區(qū)的長(zhǎng)約57公里的環(huán)城水系，構(gòu)筑起“城在水中城在水中”“水清、岸綠、景美、人水和諧”的濱水生態(tài)景觀。 唐山機(jī)車(chē)廠唐山機(jī)車(chē)廠我國(guó)第一臺(tái)蒸汽機(jī)車(chē)第一臺(tái)蒸汽機(jī)車(chē)的誕生地，也是我國(guó)目前唯一的蒸汽機(jī)車(chē)生產(chǎn)唯一的蒸汽機(jī)車(chē)生產(chǎn)廠家。廠家。 開(kāi)灤開(kāi)灤( (集團(tuán)集團(tuán)) )有限責(zé)任公有限責(zé)任公司司，始建于1878年，至今已有124年歷史，是

16、國(guó)有特大型煤炭炭生產(chǎn)國(guó)有特大型煤炭炭生產(chǎn)基地?；?。唐鋼唐鋼始建于1943年，是我國(guó)堿性側(cè)吹轉(zhuǎn)爐煉鋼的發(fā)祥地，現(xiàn)為深圳證券交易所上市公司中的藍(lán)籌股。于20052005年跨入千萬(wàn)年跨入千萬(wàn)噸級(jí)大鋼行列。噸級(jí)大鋼行列。 老唐山老唐山新唐山新唐山第第 1818 頁(yè)頁(yè)鳳凰新城區(qū)域鳳凰新城區(qū)域城市的綜合公共中心城市的綜合公共中心南湖區(qū)域南湖區(qū)域城市政務(wù)中心、生態(tài)居住城市政務(wù)中心、生態(tài)居住區(qū)區(qū)三年大變樣工程將重點(diǎn)發(fā)展三年大變樣工程將重點(diǎn)發(fā)展鳳凰新城鳳凰新城、南湖、空港、曹妃甸四大功能區(qū)南湖、空港、曹妃甸四大功能區(qū)鳳凰新城鳳凰新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)逐步進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)逐步進(jìn)行，唐山一中新址已投入使用，嘉里行，唐

17、山一中新址已投入使用，嘉里中心等大型公建設(shè)施配套陸續(xù)列入計(jì)中心等大型公建設(shè)施配套陸續(xù)列入計(jì)劃。劃。南湖南湖公園已經(jīng)對(duì)外開(kāi)放，公園已經(jīng)對(duì)外開(kāi)放，天鵝莊天鵝莊溫泉酒店及會(huì)議中心、汽車(chē)展示城等溫泉酒店及會(huì)議中心、汽車(chē)展示城等配套設(shè)施將在建設(shè)。政府辦公樓也計(jì)配套設(shè)施將在建設(shè)。政府辦公樓也計(jì)劃動(dòng)工。劃動(dòng)工。從中期發(fā)展來(lái)看，唐山市將形成一軸雙中心的新格局。從中期發(fā)展來(lái)看，唐山市將形成一軸雙中心的新格局。南湖生態(tài)城南湖生態(tài)城老核心區(qū)老核心區(qū)鳳凰新城鳳凰新城唐山發(fā)展趨勢(shì)：隨著鳳凰新城、南湖生態(tài)城的開(kāi)發(fā)，未來(lái)唐唐山發(fā)展趨勢(shì)：隨著鳳凰新城、南湖生態(tài)城的開(kāi)發(fā)，未來(lái)唐山市將形成一軸雙中心的城市格局山市將形成一軸雙中心

18、的城市格局, ,唐山發(fā)展的帶來(lái)大飛躍。唐山發(fā)展的帶來(lái)大飛躍。第第 1919 頁(yè)頁(yè)唐山經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，唐山經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，gdpgdp總額位居全國(guó)領(lǐng)先水平，甚至超總額位居全國(guó)領(lǐng)先水平，甚至超越一些省會(huì)城市。未來(lái)將形成超大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛城市之一。越一些省會(huì)城市。未來(lái)將形成超大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛城市之一。ngdpgdp表現(xiàn)表現(xiàn)唐山市整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，連續(xù)四年連續(xù)四年保持加速增長(zhǎng)保持加速增長(zhǎng)。唐山市11年gdp穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，河北省的頭把交椅，在全國(guó)各城市排名中位列第18，領(lǐng)先于長(zhǎng)沙、濟(jì)南、領(lǐng)先于長(zhǎng)沙、濟(jì)南、哈爾濱等二線城市。哈爾濱等二線城市。數(shù)據(jù)來(lái)源：唐山市統(tǒng)計(jì)年鑒【1111年全國(guó)各城市年全國(guó)各城

19、市g(shù)dpgdp總額統(tǒng)計(jì)排名】總額統(tǒng)計(jì)排名】gdpgdp總額總額增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率省內(nèi)排名省內(nèi)排名排名省份城市g(shù)dp(億元)增長(zhǎng)率（%）1010山東省山東省青島市青島市4890.334890.3312.212.21111廣東省廣東省佛山市佛山市4814.54814.513.513.51212湖北省湖北省武漢市武漢市4560.624560.6213.713.71313四川省四川省成都市成都市4502.64502.614.714.71414遼寧省遼寧省大連市大連市4410441015151515遼寧省遼寧省沈陽(yáng)市沈陽(yáng)市4359.24359.214.114.11616江蘇省江蘇省南京市南京市4230.264

20、230.2611.511.51717浙江省浙江省寧波市寧波市4214.64214.68.68.61818河北省唐山市3781.411.31919廣東省廣東省東莞市東莞市3763.263763.265.35.32020湖南省湖南省長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市3744.763744.7614.714.72121山東省山東省煙臺(tái)市煙臺(tái)市3728.683728.6813.513.52222山東省山東省濟(jì)南市濟(jì)南市3351.43351.412.212.22323河南省河南省鄭州市鄭州市3300330012122424黑龍江省黑龍江省哈爾濱市哈爾濱市3258.13258.113132525河北省河北省石家莊市石家莊市31

21、14.93114.911.111.1第第 2020 頁(yè)頁(yè)一個(gè)偉大時(shí)代的到來(lái)一個(gè)偉大時(shí)代的到來(lái)唐山進(jìn)入城市全面升級(jí)、擴(kuò)張崛起階段唐山進(jìn)入城市全面升級(jí)、擴(kuò)張崛起階段第第 2121 頁(yè)頁(yè) 我們來(lái)看鳳凰新城的現(xiàn)在我們來(lái)看鳳凰新城的現(xiàn)在鳳凰新城區(qū)域認(rèn)知鳳凰新城區(qū)域認(rèn)知第第 2222 頁(yè)頁(yè)交通價(jià)值：六條城市動(dòng)脈，銜接市中心、鳳凰新城和豐潤(rùn)三大交通價(jià)值：六條城市動(dòng)脈，銜接市中心、鳳凰新城和豐潤(rùn)三大板塊。板塊。京沈高速、飛機(jī)場(chǎng)京沈高速、飛機(jī)場(chǎng)1010公里公里火車(chē)站火車(chē)站6 6公里公里唐百大樓唐百大樓7 7公里公里遠(yuǎn)洋城遠(yuǎn)洋城3 3公里公里本案本案第第 2323 頁(yè)頁(yè)居住價(jià)值：坐擁鳳凰新城居住價(jià)值：坐擁鳳凰新城

22、cbdcbd核心位置，尊享周邊眾多高端核心位置，尊享周邊眾多高端配套資源。配套資源。華潤(rùn)橡樹(shù)灣華潤(rùn)橡樹(shù)灣鳳凰世嘉鳳凰世嘉嘉里雅頌居嘉里雅頌居榮泰尚都榮泰尚都新天地鷺港新天地鷺港天景美地天景美地梧桐大道梧桐大道景泰怡景文園景泰怡景文園景泰翰林景泰翰林宏揚(yáng)香木林宏揚(yáng)香木林萬(wàn)科金域華府萬(wàn)科金域華府唐城壹零壹唐城壹零壹本案本案總部基地c b d c b d 核核 心心第第 2424 頁(yè)頁(yè)鳳凰新城迎來(lái)全面升級(jí)階段，繁華都市若現(xiàn)鳳凰新城迎來(lái)全面升級(jí)階段，繁華都市若現(xiàn) 【升級(jí)】【裂變】成為主旋律鳳凰新城崛起鳳凰新城崛起第第 2525 頁(yè)頁(yè)那么鳳凰新城區(qū)域的未來(lái)將會(huì)是什么樣的？那么鳳凰新城區(qū)域的未來(lái)將會(huì)是什么

23、樣的？第第 2626 頁(yè)頁(yè)鳳凰新城不斷完善的路網(wǎng)體系，促使鳳凰新城快速發(fā)展，加速鳳凰新城不斷完善的路網(wǎng)體系，促使鳳凰新城快速發(fā)展，加速城市商務(wù)核心的進(jìn)程。城市商務(wù)核心的進(jìn)程。城市支路城市支路龍富道龍富道龍富南道龍富南道長(zhǎng)寧道長(zhǎng)寧道龍華道龍華道榮華道榮華道大慶南道大慶南道大慶道大慶道城市主干道城市主干道城市次干道城市次干道裕華道裕華道朝陽(yáng)道朝陽(yáng)道至機(jī)場(chǎng)至機(jī)場(chǎng)至高新區(qū)至高新區(qū)至商務(wù)會(huì)展中心至商務(wù)會(huì)展中心至南湖西至南湖西至南湖西至南湖西友友誼誼路路大大里里路路學(xué)學(xué)院院路路衛(wèi)衛(wèi)國(guó)國(guó)路路長(zhǎng)虹道長(zhǎng)虹道翔云道翔云道興源道興源道光光明明路路青青龍龍路路一條城市主干道一條城市主干道長(zhǎng)寧道長(zhǎng)寧道：承接?xùn)|西向交通，

24、向承接?xùn)|西向交通，向西至機(jī)場(chǎng)，向東至商務(wù)會(huì)展中心。西至機(jī)場(chǎng)，向東至商務(wù)會(huì)展中心。改造后的道路，紅線拓寬為40米，車(chē)行道30米，雙向?yàn)殡p向?yàn)? 6車(chē)道車(chē)道，人行便道各5米。一條城市次干道一條城市次干道友誼路友誼路：承接南北向交通，向：承接南北向交通，向北至高新區(qū)，向南至南湖。雙向?yàn)楸敝粮咝聟^(qū)，向南至南湖。雙向?yàn)? 4車(chē)道。車(chē)道。1111條已竣工的新建道路，拉通區(qū)域內(nèi)外交通條已竣工的新建道路，拉通區(qū)域內(nèi)外交通：長(zhǎng)虹道(大里路友誼路) 、裕華道(衛(wèi)國(guó)北路學(xué)院北路)、學(xué)院北路(興源道長(zhǎng)寧道)、龍富道(衛(wèi)國(guó)路學(xué)院路) 、朝陽(yáng)道(衛(wèi)國(guó)路友誼路)、大里北路(朝陽(yáng)道長(zhǎng)寧道) 、友誼北路、光明北路、友誼東輔路、

25、友誼西輔路、翔云道。第第 2727 頁(yè)頁(yè)鳳凰新城規(guī)劃鳳凰新城規(guī)劃以服務(wù)京津唐區(qū)域?yàn)槟繕?biāo)，成為唐山市的商以服務(wù)京津唐區(qū)域?yàn)槟繕?biāo)，成為唐山市的商務(wù)中心、金融中心、總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地。務(wù)中心、金融中心、總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地。n功能為“完善功能，提升品位，增強(qiáng)凝聚力和服務(wù)輻射帶動(dòng)能力”。n規(guī)模：鳳凰新城總占地面積達(dá)23平方公里，分為cbdcbd（中央商務(wù)（中央商務(wù)區(qū)）、總部基地、行政文化中心區(qū)）、總部基地、行政文化中心。n現(xiàn)狀：其中起步區(qū)5.5平方公里，現(xiàn)已建成地稅大廈、檢查辦公大樓等；是目前唐山市房地產(chǎn)專案的主要區(qū)域之一是目前唐山市房地產(chǎn)專案的主要區(qū)域之一。起步區(qū)鳳凰新城指標(biāo)：總占地面積：

26、23平方公里規(guī)劃人口：40萬(wàn)住宅用地：9000畝住宅開(kāi)發(fā)總量：1400萬(wàn)平方米綠化面積：8000畝綠化率：45%第第 2828 頁(yè)頁(yè)未來(lái)鳳凰新城將是新唐山最靚麗的城市名片未來(lái)鳳凰新城將是新唐山最靚麗的城市名片長(zhǎng)寧道長(zhǎng)寧道：城市主干道，城市主干道，承接?xùn)|西向交通，向承接?xùn)|西向交通，向西至機(jī)場(chǎng)，向東至商西至機(jī)場(chǎng)，向東至商務(wù)會(huì)展中心。務(wù)會(huì)展中心。友誼路友誼路：城市次干道，：城市次干道，承接南北向交通，向承接南北向交通，向北至高新區(qū)，向南至北至高新區(qū)，向南至南湖。南湖。打造新城市名片：打造新城市名片：唐山的北大門(mén)，北京、東北三省進(jìn)入唐山都需經(jīng)過(guò)鳳凰新城未來(lái)唐山現(xiàn)代化的未來(lái)唐山現(xiàn)代化的商務(wù)中心、金融中心

27、、文化中心、商務(wù)中心、金融中心、文化中心、總部基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地總部基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地總部總部基地基地創(chuàng)新創(chuàng)新中心中心商業(yè)金商業(yè)金融中心融中心長(zhǎng)寧路發(fā)展軸長(zhǎng)寧路發(fā)展軸友誼路發(fā)展友誼路發(fā)展軸軸秦皇島市秦皇島市天津市天津市渤海灣渤海灣北京市北京市唐山市唐山市山海關(guān)山海關(guān)第第 2929 頁(yè)頁(yè)唐山的城市商業(yè)中心區(qū)將構(gòu)建“一正、兩副、兩區(qū)域”的商業(yè)中心格局。即商業(yè)正中心新華-建設(shè)商業(yè)中心區(qū)；商業(yè)副中心長(zhǎng)寧-建設(shè)商業(yè)中心區(qū)和渤海商業(yè)中心區(qū)；區(qū)域商業(yè)中心區(qū)區(qū)域商業(yè)中心區(qū)鳳凰鳳凰新城區(qū)域商業(yè)中心區(qū)新城區(qū)域商業(yè)中心區(qū)和南湖區(qū)域商業(yè)中心區(qū)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋洋城城商商圈圈建建設(shè)設(shè)北北路路商商圈圈新華新華- -建設(shè)商建

28、設(shè)商業(yè)中心業(yè)中心區(qū)區(qū)南湖商業(yè)區(qū)南湖商業(yè)區(qū)鳳凰新城鳳凰新城商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)鳳凰新城崛起之下，根據(jù)唐山的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局，將成為一鳳凰新城崛起之下，根據(jù)唐山的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局，將成為一個(gè)新的區(qū)域商業(yè)中心。個(gè)新的區(qū)域商業(yè)中心。第第 3030 頁(yè)頁(yè)鳳凰新城大量的商業(yè)項(xiàng)目入市，形成以總部基地為核心的鳳凰新城大量的商業(yè)項(xiàng)目入市，形成以總部基地為核心的cbdcbd商業(yè)中心區(qū)。商業(yè)中心區(qū)。鳳之鳳之夢(mèng)夢(mèng)鳳凰世嘉商業(yè)鳳凰世嘉商業(yè)街街新天新天地金地金融街融街鷺港鷺港oneone日本永旺日本永旺唐百唐百新天地綜合新天地綜合體項(xiàng)目體項(xiàng)目第第 3131 頁(yè)頁(yè)商圈升級(jí)中，高端居住群體是最核心驅(qū)動(dòng)力量商圈升級(jí)中，高端居住群體是最

29、核心驅(qū)動(dòng)力量, ,區(qū)域?qū)⒊蔀楦叨似穮^(qū)域?qū)⒊蔀楦叨似焚|(zhì)居住區(qū)域質(zhì)居住區(qū)域。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱體量體量（）（）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式橡樹(shù)灣橡樹(shù)灣4646萬(wàn)萬(wàn)高層、洋房高層、洋房金域華府金域華府6060萬(wàn)萬(wàn)高層高層唐城壹零壹唐城壹零壹7373萬(wàn)萬(wàn)高層、洋房、別墅高層、洋房、別墅、酒店公寓、酒店公寓雅頌居雅頌居30.3830.38萬(wàn)萬(wàn)高層、洋房高層、洋房梧桐大道梧桐大道4949萬(wàn)萬(wàn)高層、洋房高層、洋房中水電首郡中水電首郡58萬(wàn)高層高層第第 3232 頁(yè)頁(yè)城市升級(jí)時(shí)代的到來(lái)，強(qiáng)烈呼喚城市升級(jí)時(shí)代的到來(lái)，強(qiáng)烈呼喚驅(qū)動(dòng)區(qū)域升級(jí)和驅(qū)動(dòng)區(qū)域升級(jí)和崛起的區(qū)域商圈組合崛起的區(qū)域商圈組合而鳳凰新城未來(lái)將是一個(gè)集金融、政務(wù)、高

30、端居住區(qū)于一體的城市綜合中心而鳳凰新城未來(lái)將是一個(gè)集金融、政務(wù)、高端居住區(qū)于一體的城市綜合中心第第 3333 頁(yè)頁(yè)analyze system 項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目本體解析 城之新生城之新生 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 建筑規(guī)劃建議建筑規(guī)劃建議第第 3434 頁(yè)頁(yè)世博廣場(chǎng)金色河畔萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)富丁國(guó)際新華聯(lián)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)東潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)新華貿(mào)鉑金公寓金安硅谷國(guó)際紫金廣場(chǎng)新文化廣場(chǎng)天一紫御莊園鳳城國(guó)際廣場(chǎng)唐寧廣場(chǎng)鳳城國(guó)貿(mào)1.1.紅色的為在售項(xiàng)目。紅色的為在售項(xiàng)目。2.2.藍(lán)的為待售項(xiàng)目。藍(lán)的為待售項(xiàng)目。3.3.紅色五星為本案項(xiàng)目。紅色五星為本案項(xiàng)目。公寓市場(chǎng)布局：唐山的公寓項(xiàng)目主要位于高新區(qū)域與百貨大樓

31、公寓市場(chǎng)布局：唐山的公寓項(xiàng)目主要位于高新區(qū)域與百貨大樓區(qū)域區(qū)域第第 3535 頁(yè)頁(yè)2010-20112010-2011年公寓放量近年公寓放量近30003000套，去化約套，去化約12001200余套。余套。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱放量放量去化去化量量去化去化率率銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售單價(jià)（元（元/ /平米）平米）優(yōu)惠力度優(yōu)惠力度開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)500套400套80%報(bào)價(jià)10500，均價(jià)9300130戶型全款98折2011年10月鳳城國(guó)際廣場(chǎng)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)700套670套96%均價(jià)7980全款優(yōu)惠400元/平米。首付50%優(yōu)惠200元/平米2010年初天一紫御莊園天一紫御莊園718套500套50%最

32、低價(jià)8000全款98折2010年6月富丁國(guó)際富丁國(guó)際390套380套97%尾房均價(jià)5700基本售罄2010年10月紫金廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng)462套260套56%均價(jià)8000全款97折2011年9月唐寧廣場(chǎng)唐寧廣場(chǎng)266套200套75%均價(jià)7000全款優(yōu)惠200元/平米；首付50%優(yōu)惠100元/平米2011年5月大陸青年都匯大陸青年都匯300套左右2012下半年第第 3636 頁(yè)頁(yè)2010-20112010-2011年毛坯公寓在年毛坯公寓在5700-70005700-7000元元/ /平米左右，精裝公寓在平米左右，精裝公寓在8000-100008000-10000元元/ /平米之間。平米之間。項(xiàng)目名稱項(xiàng)

33、目名稱銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售單價(jià)（元（元/ /平米）平米）優(yōu)惠力度優(yōu)惠力度開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均價(jià)9300130戶型全款98折2011年10月鳳城國(guó)際廣場(chǎng)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)均價(jià)7980全款優(yōu)惠400元/平，首付50%優(yōu)惠200元/平2010年初天一紫御莊園天一紫御莊園最低價(jià)8000全款98折2010年6月富丁國(guó)際富丁國(guó)際尾房均價(jià)5700基本售罄2010年10月紫金廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng)均價(jià)8000全款97折2011年9月唐寧廣場(chǎng)唐寧廣場(chǎng)均價(jià)7000全款優(yōu)惠200元/平米；首付50%優(yōu)惠100元/平米2011年5月第第 3737 頁(yè)頁(yè)未來(lái)供應(yīng)格局：未來(lái)供應(yīng)格局：20122012年中旬后，市場(chǎng)預(yù)售公寓近年中旬后

34、，市場(chǎng)預(yù)售公寓近30003000余套，余套，市場(chǎng)存量較大，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。市場(chǎng)存量較大，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。2012年中旬后可預(yù)見(jiàn)供應(yīng)3000套紫金廣場(chǎng) 200套東潤(rùn)廣場(chǎng) 660套新華聯(lián)廣場(chǎng) 世博廣場(chǎng) 400套未來(lái)不可預(yù)知土地上市量中環(huán)廣場(chǎng) 700套鳳城國(guó)貿(mào) 18.6萬(wàn)方萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1000套20112011年年 - 2013- 2013年年2011年2012年2013年大陸青年都會(huì) 300套左右第第 3838 頁(yè)頁(yè)一室一室二室二室三室項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱3030平以下平以下30-4030-4040-5040-5050-6050-6060-7060-7070-8070-80平平80-9080-90平平

35、90-10090-100平平100-110100-110平平 110-120110-120平平 120-130120-130平平大陸青年都會(huì)供應(yīng)量供應(yīng)量 432432311311比例比例58%58%42%42%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)供應(yīng)量供應(yīng)量 342342342342533533比例比例28.10%28.10%28.1528.1543.80%43.80% 新華貿(mào)供應(yīng)量供應(yīng)量 60605555比例比例52%52%48%48%富丁國(guó)際供應(yīng)量供應(yīng)量 3030303090909090供應(yīng)比例供應(yīng)比例 20%20%20%20%30%30%30%30%新華聯(lián)廣場(chǎng)供應(yīng)量供應(yīng)量 164164110110110110供應(yīng)比

36、例供應(yīng)比例 30%30%35%35%35%35%中環(huán)廣場(chǎng)供應(yīng)量供應(yīng)量 36363030404035352727供應(yīng)比例供應(yīng)比例 21%21%18%18%24%24%21%21%16%16%戶型配比分析戶型配比分析30-6030-60平為市場(chǎng)主力戶型，而平為市場(chǎng)主力戶型，而50-7050-70平的一平的一房及二房公寓成為稀缺產(chǎn)品。房及二房公寓成為稀缺產(chǎn)品。 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品供應(yīng)集中區(qū)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品供應(yīng)集中區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品補(bǔ)缺性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品補(bǔ)缺性產(chǎn)品第第 3939 頁(yè)頁(yè)價(jià)格分析價(jià)格分析: :各屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)格梯度差幅不大，精裝公寓均價(jià)各屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)格梯度差幅不大，精裝公寓均價(jià)800080001000010000元元/ /

37、 ；毛坯公寓在；毛坯公寓在6000-80006000-8000元元/ /平平. .項(xiàng)目項(xiàng)目戶型區(qū)間戶型區(qū)間公寓類型公寓類型銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售單價(jià)總價(jià)總價(jià)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50-90平精裝均價(jià)930046.5-83.7萬(wàn)新華貿(mào)新華貿(mào)60平左右精裝1400084萬(wàn)鳳城陽(yáng)光鳳城陽(yáng)光40-130平毛坯6000左右24-78萬(wàn)紫金廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng)55-160平精裝8000左右55-160萬(wàn)富丁國(guó)際富丁國(guó)際45-98平毛坯750034-73.5萬(wàn)新華聯(lián)廣場(chǎng)新華聯(lián)廣場(chǎng)30-105平毛坯850025.5-89.25萬(wàn)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)38-130平精裝均價(jià)800028-104萬(wàn)第第 4040 頁(yè)頁(yè)去化速度和價(jià)格的關(guān)

38、系去化速度和價(jià)格的關(guān)系: :精裝公寓的價(jià)格高于毛坯公寓，同時(shí)精裝公寓月均去化精裝公寓的價(jià)格高于毛坯公寓，同時(shí)精裝公寓月均去化65-7065-70套左右，去化速度要快于毛坯公寓產(chǎn)品套左右，去化速度要快于毛坯公寓產(chǎn)品, ,當(dāng)價(jià)格高于當(dāng)價(jià)格高于95009500元元/ /平時(shí)，月均去平時(shí)，月均去化低于化低于5050套。套。毛坯公寓精裝公寓價(jià)格成交量新華貿(mào)鉑金公寓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大陸青年都會(huì)中環(huán)廣場(chǎng)501400013000120009000100008000新華聯(lián)廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng)富丁國(guó)際金安硅谷國(guó)際第第 4141 頁(yè)頁(yè)周邊項(xiàng)目戶型配比：從典型公寓項(xiàng)目戶型配比中周邊項(xiàng)目戶型配比：從典型公寓項(xiàng)目戶型配比中30-4030

39、-40平占項(xiàng)目總體戶型平占項(xiàng)目總體戶型20-20-40%40%； 40-5040-50平占項(xiàng)目總體戶型平占項(xiàng)目總體戶型40%40%， 50-6050-60平占項(xiàng)目總體戶型平占項(xiàng)目總體戶型15-20%15-20%， 60-60-7070平占項(xiàng)目總體戶型平占項(xiàng)目總體戶型10%10%樓盤(pán)樓盤(pán)戶型戶型面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）套數(shù)套數(shù)比例比例大陸青年都會(huì)大陸青年都會(huì)一房60-65平43258%二房70-75平31142%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一房50-70平68456.2%二房80-90平53343.8%新華貿(mào)鉑金公新華貿(mào)鉑金公寓寓一房60-70平115100%富丁廣場(chǎng)富丁廣場(chǎng)一房40-60平12040%二房

40、80-100平18060%新華聯(lián)廣場(chǎng)新華聯(lián)廣場(chǎng)一房50-60平16430%二房80-100平22070%第第 4242 頁(yè)頁(yè)戶型面積與消化速度關(guān)系戶型面積與消化速度關(guān)系: :從戶型面積的去化速度判斷，去化速度從戶型面積的去化速度判斷，去化速度比較快的產(chǎn)品一房主要集中在比較快的產(chǎn)品一房主要集中在50-7050-70平，二房主要集中在平，二房主要集中在80-10080-100平平大陸青大陸青年都會(huì)年都會(huì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華貿(mào)鉑金公寓新華貿(mào)鉑金公寓新華聯(lián)廣場(chǎng)新華聯(lián)廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng)紫金廣場(chǎng)硅谷國(guó)際硅谷國(guó)際富丁國(guó)際富丁國(guó)際中環(huán)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)一房一房30-4030-40平平40-5040-50平平50-6050

41、-60平平60-7060-70平平二房二房70-8070-80平平80-9080-90平平90-10090-100平平熱銷(xiāo)原因熱銷(xiāo)原因核心地核心地段段地段較好地段較好品牌開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商升值潛力大升值潛力大開(kāi)發(fā)商實(shí)力開(kāi)發(fā)商實(shí)力地理位置地理位置升值潛力升值潛力地段及項(xiàng)地段及項(xiàng)目自身配目自身配套套未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)升值潛力升值潛力價(jià)格便宜價(jià)格便宜客戶群體客戶群體高新投高新投資客資客電子城科電子城科研院所研院所綠地世紀(jì)城業(yè)主綠地世紀(jì)城業(yè)主高新區(qū)富人高新區(qū)富人高新白領(lǐng)高新白領(lǐng)項(xiàng)目附近項(xiàng)目附近投資客投資客剛需客戶剛需客戶為主為主剛需客戶為剛需客戶為主主第第 4343 頁(yè)頁(yè)典型個(gè)案選取標(biāo)準(zhǔn)典型個(gè)案選取標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

42、目選擇思路：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇思路：1、地理位置：、地理位置：對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群具有分流作用的在售項(xiàng)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群具有分流作用的在售項(xiàng)目。目。第第 4444 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目位置高新區(qū)建設(shè)路東側(cè)慶南道北側(cè)總占地面積14700總建筑面積78000物業(yè)形態(tài)loft樓體1-2層為底商，商業(yè)形態(tài)待定公寓樓體1-3層為底商，目前已整棟銷(xiāo)售給開(kāi)發(fā)商關(guān)系戶，商業(yè)型態(tài)待定戶型5.4m挑高精裝loft4080、精裝平層40130主力戶型loft:60；平層：5060總戶數(shù)loft260套，平層300套車(chē)位數(shù)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位271個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位3777個(gè)精裝修是，精裝標(biāo)準(zhǔn)15002000元/綠化率35%容積率4平層公寓loft

43、【大陸青年都會(huì)】地處高新區(qū)，中小體量40年產(chǎn)權(quán)商住精裝平層和loft產(chǎn)品，單層面積區(qū)間在50-60之間大陸青年都會(huì)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)新華貿(mào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華聯(lián)廣場(chǎng)第第 4545 頁(yè)頁(yè)7474平米平米loftloft優(yōu)勢(shì)：挑空客廳，采光極佳雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證私密上下分層，抗干擾強(qiáng)劣勢(shì)：主臥室采光較差空間存在一定浪費(fèi) 6363平米平層公寓平米平層公寓優(yōu)勢(shì)：大開(kāi)間設(shè)計(jì)，采光較佳功能分區(qū)明確劣勢(shì)：各功能區(qū)無(wú)分隔，私密性差開(kāi)放式廚房，不利通風(fēng)【大陸青年都會(huì)】40-80平米稀有5.4米挑空l(shuí)oft精裝產(chǎn)品， 40-130平米精裝平層公寓滿足各類客戶的居住需求。第第 4646 頁(yè)頁(yè)11年6月11年9月11年12月12年3月

44、12年6月6月項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售情況：2011年6月項(xiàng)目開(kāi)始正式認(rèn)購(gòu)，目前l(fā)oft產(chǎn)品已認(rèn)購(gòu)80，平層產(chǎn)品已認(rèn)購(gòu)30。具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定loft:1150012000元/客戶情況：客戶來(lái)源：主要為唐山市區(qū)客戶，3545歲與2035歲購(gòu)買(mǎi)者各占一半購(gòu)房目的：loft產(chǎn)品70%為自住，公寓產(chǎn)品自住和投資各一半購(gòu)房驅(qū)動(dòng)：loft產(chǎn)品對(duì)于客戶新鮮點(diǎn)比較足，并且買(mǎi)一層送一層，花很少的錢(qián)就能住上復(fù)式房，性價(jià)比較高；平層產(chǎn)品主要看重地段和社區(qū)升值潛力，投資客較多平層：7800元/loft產(chǎn)品已認(rèn)購(gòu)80，平層產(chǎn)品已認(rèn)購(gòu)30【大陸青年都會(huì)】自2011年6月開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，截至目前l(fā)oft認(rèn)購(gòu)約200套，平層認(rèn)購(gòu)約90套，

45、主要客戶來(lái)自唐山城區(qū)，自住和投資各一半價(jià)格以及優(yōu)惠：loft均價(jià)1150012000元/、平層均價(jià)7800元/；現(xiàn)購(gòu)房全款可享92折，貸款可享97折優(yōu)惠。第第 4747 頁(yè)頁(yè)公寓公寓住宅住宅【鳳城國(guó)際廣場(chǎng)】14萬(wàn)平米城市綜合體，住宅以70年精裝公寓平層產(chǎn)品為主，8萬(wàn)平米商業(yè)引進(jìn)樂(lè)購(gòu)等知名品牌項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置北新華道與友誼路交叉口東北角總占地面積總占地面積20000總建筑面積總建筑面積140000物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)2棟70年公寓、2棟住宅；商業(yè)：地下1層，地上1-4層，共8萬(wàn)平米商業(yè)，已簽約引進(jìn)樂(lè)購(gòu)超市，亨利ktv等主力戶型主力戶型公寓：一居50-60平米住宅：二居67-89平米，三居118-13

46、1平米總戶數(shù)總戶數(shù)600戶車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)1：1.5（共900個(gè)）精裝修精裝修是，精裝標(biāo)準(zhǔn)公寓：1500元/平米；住宅：毛坯綠化率綠化率15%容積率容積率4.5大陸青年都會(huì)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)新華貿(mào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華聯(lián)廣場(chǎng)第第 4848 頁(yè)頁(yè)5555平米平米優(yōu)勢(shì)：小兩居設(shè)計(jì)，實(shí)用性強(qiáng)功能分區(qū)明確劣勢(shì)：衛(wèi)生間，書(shū)房均無(wú)采光客廳狹小，不利布局 79 79平米平米優(yōu)勢(shì)：客餐廳一體設(shè)計(jì)，倍顯闊綽功能分區(qū)明確雙陽(yáng)臥室，采光極佳劣勢(shì)：暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，不利通風(fēng)過(guò)道偏多，浪費(fèi)面積大。公寓主要為公寓主要為50-7050-70平米，小兩居設(shè)計(jì)。產(chǎn)品涵蓋平米，小兩居設(shè)計(jì)。產(chǎn)品涵蓋30-12030-120平米多平米多種戶型，滿足不同客戶群體

47、。種戶型，滿足不同客戶群體。第第 4949 頁(yè)頁(yè)2010年3月2010年9月2011年3月均價(jià)為7980元/開(kāi)盤(pán)7700元/【鳳城國(guó)際廣場(chǎng)】公寓開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售【鳳城國(guó)際廣場(chǎng)】公寓開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售8080，目前均價(jià)為，目前均價(jià)為79807980元元/ /，月均銷(xiāo)，月均銷(xiāo)售售1717套，多以地緣性客戶投資為置業(yè)目的套，多以地緣性客戶投資為置業(yè)目的2011年9月2012年3月現(xiàn)銷(xiāo)售80，月均銷(xiāo)售17套銷(xiāo)售情況： 2010年3月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，共507戶?，F(xiàn)已銷(xiāo)售80，約銷(xiāo)售400套，月均銷(xiāo)售17套；價(jià)格以及優(yōu)惠：公寓：7980元/（1500元/平米精裝）；全款優(yōu)惠400元/平米，首付50%以上優(yōu)惠200元/平米

48、。客戶情況：客戶來(lái)源：客戶主要來(lái)之唐山市內(nèi)地緣性客戶為主，以中青年客戶為主，多以投資為置業(yè)目的，下縣客戶占30左右。購(gòu)房目的：公寓產(chǎn)品自住和投資各一半開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售2棟公寓、推售507套第第 5050 頁(yè)頁(yè)規(guī)劃效果圖（標(biāo)清楚公寓、住宅）公寓住宅寫(xiě)字樓項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置路南區(qū) 長(zhǎng)青樓,緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)東面 總占地面積總占地面積21萬(wàn)總建筑面積總建筑面積109萬(wàn)物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 公寓：2棟，7萬(wàn)住宅：15棟，38萬(wàn)商業(yè)：購(gòu)物中心21萬(wàn)，底商3.5萬(wàn)寫(xiě)字樓：2棟，14萬(wàn)酒店：周記主力戶型主力戶型公寓：54-95 住宅：130-140總戶數(shù)總戶數(shù)公寓1148套，住宅1694戶，公建商業(yè)等單位312戶 車(chē)位數(shù)

49、車(chē)位數(shù)機(jī)動(dòng)車(chē)位2000個(gè)精裝修精裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/綠化率綠化率35%容積率容積率3.56【萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)】地處紀(jì)念碑核心區(qū)域，大體量綜合體，匯聚【萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)】地處紀(jì)念碑核心區(qū)域，大體量綜合體，匯聚5050年精裝公寓、商年精裝公寓、商業(yè)、辦公產(chǎn)品以及業(yè)、辦公產(chǎn)品以及7070年住宅產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品主力面積區(qū)間為年住宅產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品主力面積區(qū)間為545458 58 大陸青年都會(huì)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)新華貿(mào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華聯(lián)廣場(chǎng)第第 5151 頁(yè)頁(yè)5454平米平米優(yōu)勢(shì)：功能分區(qū)明確客、臥一體設(shè)計(jì)，空間闊綽劣勢(shì)：暗衛(wèi)設(shè)計(jì)不利通風(fēng) 58 58平米平米優(yōu)勢(shì)：客餐廳一體設(shè)計(jì)，倍顯闊綽功能分區(qū)明確臥室采光極佳劣勢(shì)：暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，不利

50、通風(fēng)【萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)】公寓主要為【萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)】公寓主要為50-6050-60平米，一居設(shè)計(jì)。產(chǎn)品涵蓋平米，一居設(shè)計(jì)。產(chǎn)品涵蓋54-9554-95平米多種平米多種戶型，全部為精裝修。戶型，全部為精裝修。第第 5252 頁(yè)頁(yè)11年4月11年7月11年11月12年1月12年4月銷(xiāo)售情況：2011年7月項(xiàng)目公寓正式開(kāi)盤(pán)，公寓均價(jià)9500元/，目前公寓產(chǎn)品已去化70%客戶情況：客戶來(lái)源：主要為唐山市區(qū)客戶占70%，下縣客戶占30%，以中青年客 戶為主。購(gòu)房目的：自住和投資各一半。購(gòu)房驅(qū)動(dòng)：項(xiàng)目處于唐山市核心區(qū)商業(yè)地段，具有極佳得得商業(yè)價(jià)值；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌，具備產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。公寓9500元/自2011年4月項(xiàng)目開(kāi)始蓄客

51、項(xiàng)目正式銷(xiāo)售公寓產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)300套，占產(chǎn)品總量的26%【萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)】自【萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)】自20112011年年7 7月月1616日開(kāi)盤(pán)，截至目前公寓銷(xiāo)售約日開(kāi)盤(pán)，截至目前公寓銷(xiāo)售約800800套，主要客套，主要客戶來(lái)自唐山城區(qū)，自住和投資各一半戶來(lái)自唐山城區(qū)，自住和投資各一半開(kāi)始蓄客開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格以及優(yōu)惠：公寓均價(jià)9500元/現(xiàn)購(gòu)房全款可享98折第第 5353 頁(yè)頁(yè)寫(xiě)字樓公寓商業(yè)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置路南新華道原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總占地面積總占地面積1.4萬(wàn)總建筑面積總建筑面積13萬(wàn)（含地下）物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 公寓：1棟寫(xiě)字樓：1棟商業(yè)：購(gòu)物中心戶型面積戶型面積公寓：57-64左右總戶數(shù)總戶數(shù)公寓：125套車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)近

52、600個(gè)精裝修精裝修5000元/容積率容積率2.2物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)公寓：4.80元/月 寫(xiě)字樓：13元/月【新華貿(mào)】城市中心區(qū)中小體量綜合體，提包入住式40年產(chǎn)權(quán)高端精裝公寓大陸青年都會(huì)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)新華貿(mào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華聯(lián)廣場(chǎng)第第 5454 頁(yè)頁(yè)【新華貿(mào)】公寓戶型為【新華貿(mào)】公寓戶型為50-6050-60平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)50005000元元/ /平米。平米。該項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝修風(fēng)格。符合商務(wù)人士風(fēng)格，在現(xiàn)代化理念中運(yùn)用廣泛。6060平米平米優(yōu)勢(shì)：功能分區(qū)明確客、臥一體設(shè)計(jì)，空間闊綽劣勢(shì)：暗衛(wèi)設(shè)計(jì)不利通風(fēng)開(kāi)放式廚房，不便清潔第第 5555 頁(yè)頁(yè)10年6月10年8月10年12月11年12月1

53、2年4月6月項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售情況：公寓產(chǎn)品2010年8月19日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，總房源125套，目前僅剩10套房源；客戶情況：客戶來(lái)源：主要為唐山市區(qū)客戶，20-30歲與40歲以上的客戶居多購(gòu)房目的：70為投資購(gòu)房驅(qū)動(dòng)：區(qū)域升值潛力，高檔次的精裝修與家電贈(zèng)送付款情況：全款與貸款各占一半月均速度約6套左右【新華貿(mào)】公寓產(chǎn)品【新華貿(mào)】公寓產(chǎn)品20102010年中旬開(kāi)始銷(xiāo)售，單價(jià)年中旬開(kāi)始銷(xiāo)售，單價(jià)1300013000元元/ / 左右，截至目左右，截至目前前125125套基本售罄，僅剩套基本售罄，僅剩1010套左右套左右價(jià)格以及優(yōu)惠：公寓均價(jià)：14000元/左右（5000元/平米精裝，送家電）2010年8月

54、開(kāi)盤(pán)公寓：14000元/第第 5656 頁(yè)頁(yè)【新華聯(lián)廣場(chǎng)】地處唐山主干道【新華聯(lián)廣場(chǎng)】地處唐山主干道- -新華道，項(xiàng)目配套齊全。公寓、新華道，項(xiàng)目配套齊全。公寓、mini mini officeoffice隨心轉(zhuǎn)換，宜商宜住。隨心轉(zhuǎn)換，宜商宜住。28-10328-103平米精裝小戶型。平米精裝小戶型。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置路南衛(wèi)國(guó)路東，新華道與國(guó)防道之間 總占地面積總占地面積62390平方米 總建筑面積總建筑面積310000平方米類型類型住宅、商鋪、公寓 主力戶型主力戶型住宅：100、130平方米公寓：70、93平米車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)1524個(gè)停車(chē)位，地上停車(chē)位有74個(gè)，地下有1450個(gè)精裝修精裝修住宅毛

55、坯、公寓精裝修綠化率綠化率31容積率容積率5 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商新華聯(lián)集團(tuán)唐山新華聯(lián)置地有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-5-13 大陸青年都會(huì)鳳城國(guó)際廣場(chǎng)新華貿(mào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華聯(lián)廣場(chǎng)公寓第第 5757 頁(yè)頁(yè)7070平米平米優(yōu)勢(shì)：功能分區(qū)明確純陽(yáng)戶型，采光極佳劣勢(shì)：暗衛(wèi)設(shè)計(jì)不利通風(fēng)客廳不利布局家具 93 93平米平米優(yōu)勢(shì)：功能分區(qū)明確雙陽(yáng)臥室，采光極佳劣勢(shì)：暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，不利通風(fēng)餐廳位置略顯尷尬，浪費(fèi)面積大【新華聯(lián)廣場(chǎng)】公寓主力產(chǎn)品集中在【新華聯(lián)廣場(chǎng)】公寓主力產(chǎn)品集中在60-7060-70平米，全部為精裝修。平米，全部為精裝修。第第 5858 頁(yè)頁(yè)11年5月11年8月11年11月12年2月12年5月銷(xiāo)售情況

56、：公寓產(chǎn)品2011年5月11日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，公寓總房源384套，目前售出150套左右，月均去化14套客戶情況：客戶來(lái)源：主要為唐山市區(qū)客戶，20-30歲的客戶居多購(gòu)房目的：60為投資購(gòu)房驅(qū)動(dòng)：區(qū)域升值潛力，高檔次的精裝修與家電贈(zèng)送付款情況：全款與貸款各占一半月均速度約14套左右【新華聯(lián)廣場(chǎng)】公寓產(chǎn)品【新華聯(lián)廣場(chǎng)】公寓產(chǎn)品20112011年中旬開(kāi)售，均價(jià)年中旬開(kāi)售，均價(jià)85008500元元/ / 左右，截至目左右，截至目前去化前去化40%40%左右左右價(jià)格以及優(yōu)惠：公寓均價(jià)：8500元/左右2011年5月11日開(kāi)盤(pán)公寓：8500元/第第 5959 頁(yè)頁(yè)小結(jié)小結(jié)1 12 23 34 4目前供應(yīng)項(xiàng)目少，

57、未來(lái)供應(yīng)個(gè)數(shù)較多，整體供應(yīng)量比較大。居住類公寓以精裝修交房，部分提供整套家具電器，而辦公公寓則簡(jiǎn)單裝修交房；居住以居住以50-7050-70平米的小戶型為主，辦公則以平米的小戶型為主，辦公則以70-11070-110平米為主；單平米為主；單層多戶的設(shè)計(jì)，板樓形式；目前復(fù)式產(chǎn)品（層多戶的設(shè)計(jì)，板樓形式；目前復(fù)式產(chǎn)品（4.54.5米層高）是市場(chǎng)空缺。米層高）是市場(chǎng)空缺。主要分布在繁華商圈，大部分位于主干道沿線.市場(chǎng)對(duì)高端公寓有一定的需求空間，高端公寓的環(huán)境是成為購(gòu)買(mǎi)的首要因素之市場(chǎng)對(duì)高端公寓有一定的需求空間，高端公寓的環(huán)境是成為購(gòu)買(mǎi)的首要因素之一。一。第第 6060 頁(yè)頁(yè)q1q1：本項(xiàng)目做超高層在

58、唐山是否可：本項(xiàng)目做超高層在唐山是否可行？行？ 城市發(fā)展壁壘：未來(lái)區(qū)域?qū)l(fā)展成為一個(gè)集金融、政務(wù)、高端居住一個(gè)集金融、政務(wù)、高端居住區(qū)于一體的城市綜合中心。本項(xiàng)目區(qū)于一體的城市綜合中心。本項(xiàng)目屬于區(qū)域內(nèi)的邊緣地帶。屬于區(qū)域內(nèi)的邊緣地帶。 市場(chǎng)壁壘：唐山市公寓市場(chǎng)供應(yīng)唐山市公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較大但需求量有限，現(xiàn)有公寓價(jià)量較大但需求量有限，現(xiàn)有公寓價(jià)格并不高，與普通住宅接近。格并不高，與普通住宅接近。超高層除了在技術(shù)與成本層面比高層要求高，銷(xiāo)售價(jià)格和高層無(wú)任何差別。超高層除了在技術(shù)與成本層面比高層要求高，銷(xiāo)售價(jià)格和高層無(wú)任何差別。關(guān)鍵問(wèn)題關(guān)鍵1：從成本和銷(xiāo)售角度判斷項(xiàng)目樓高做多少米合適。公寓需求量有限

59、制，關(guān)鍵問(wèn)題點(diǎn)分析關(guān)鍵問(wèn)題點(diǎn)分析第第 6161 頁(yè)頁(yè)analyze system 項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目本體解析 城之新生城之新生 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 建筑規(guī)劃建議建筑規(guī)劃建議第第 6262 頁(yè)頁(yè)swotswot分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)1. 核心板塊價(jià)值稀缺；2. 在核心區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目算規(guī)模較大項(xiàng)目；3. 交通便利，緊鄰主干道；4. 比鄰核心商圈；1. 高成本地價(jià)；并不處于一級(jí)核心板塊；2. 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍、居住氛圍較差機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅1.未來(lái)商務(wù)政務(wù)中心，公寓需求量大；2.寫(xiě)字樓更新?lián)Q代時(shí)期到來(lái)；3.經(jīng)濟(jì)向好，本地外地公司的發(fā)展，使得高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)看好；4.住宅、公寓市場(chǎng)看好，價(jià)格

60、穩(wěn)步上升；1. 未來(lái)土地供應(yīng)量大，城市發(fā)展四面開(kāi)花；2. 中低檔商住樓供應(yīng)較大；3. 商業(yè)供過(guò)于求，多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)困難4. 酒店供應(yīng)量較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且投入資金量巨大；第第 6363 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目的檔次定位項(xiàng)目的檔次定位高端居住型公寓高端居住型公寓未來(lái)區(qū)域?qū)l(fā)展成為一個(gè)集金融、政務(wù)、高端居住區(qū)于一體的城市綜合中心，本項(xiàng)目屬于區(qū)域內(nèi)的邊緣地帶。鳳凰新城區(qū)域高層產(chǎn)品，70年產(chǎn)權(quán)，首席地標(biāo)型項(xiàng)目。唐山市公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較大但需求量有限，現(xiàn)有公寓價(jià)格并不高，與普通住宅接近。區(qū)域因素項(xiàng)目因素市場(chǎng)因素第第 6464 頁(yè)頁(yè)高層的整體定位高層的整體定位中國(guó)水電首郡公寓式住宅項(xiàng)目中國(guó)水電首郡公寓式住宅項(xiàng)目片區(qū)轉(zhuǎn)型領(lǐng)